[PPT]全球房地產(chǎn)市場投資與分析解析

1、全球房產(chǎn)市場分析澳洲房地產(chǎn)市場簡介與分析2月澳洲房價(jià)持續(xù)走高 整體升0.3%2月份澳洲各首府城市的房價(jià)連續(xù)第二個(gè)月上升。根據(jù)周五公布的RP Data/ Rismark 房產(chǎn)價(jià)值指數(shù)，延續(xù)1月份的增長勢(shì)頭（1.2%），2月份的房價(jià)平均升幅為0.3%。RP Data的研究總監(jiān)洛里斯（Tim Lawless）稱，雖然這些結(jié)果是積極的，但房價(jià)還需要進(jìn)一步上升才能抵償近來的跌幅。他說這些數(shù)據(jù)使得澳聯(lián)儲(chǔ)（Reserve Bank of Australia）更不可能在3月5日進(jìn)行的董事會(huì)議中降低利率，目前的利率為3%。洛里斯稱：“房價(jià)增長的季度趨勢(shì)增長率稍高于通脹率，大致與工資增長率持平，這可以說正是澳聯(lián)儲(chǔ)

2、所希望的?！备鶕?jù)2月份的記錄，墨爾本房價(jià)上升了1.5%，達(dá)爾文2.3%，堪培拉1.9%。不過一定程度上，這些增幅被其他城市的跌幅所抵消，布里斯班下跌了1.1%，阿得雷德0.8%，柏斯0.8%，候巴特0.9%。悉尼房價(jià)上升了0.1%，依然是澳洲房價(jià)最高的首府城市，中值為60萬。候巴特是房價(jià)最低的首府城市，中值為32.5萬。 2013-03-01 | 澳洲市場總結(jié)近幾年澳大利亞房地產(chǎn)市場比較活躍，價(jià)格總體呈逐步上升趨勢(shì)。地區(qū)不同，房價(jià)差別較大。據(jù)了解，影響住宅價(jià)格的區(qū)素主要有：一是城市就業(yè)的機(jī)會(huì)；二是二手房市場活躍的程度；三是政府的住宅政策。 悉尼市是澳大利亞經(jīng)濟(jì)、交通、貿(mào)易和文化的中心，悉尼市人

3、口目前已達(dá)到400多萬。近幾年悉尼市住宅價(jià)格提高了將近30。墨爾本市的繁華程度僅次于悉尼市，住宅價(jià)格也提高了10。首都堪培拉清新和寂靜的環(huán)境適合年長人養(yǎng)老居??；黃金海岸、布里斯班市以旅游度假為主，這些地區(qū)的人口相對(duì)穩(wěn)定，住宅價(jià)格持續(xù)平穩(wěn)。 二手房交易在澳大利亞非?；钴S，尤其是悉尼和墨爾本市，平均每戶家庭每2.8年搬一次家，除了職業(yè)變動(dòng)原因外，這是他們一種生活習(xí)慣和傳統(tǒng)，甚至看作是一種文化。整體來說近年來房價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的情況平均年增長率約為23%,但由于貸款利率一直維持在6%以上,租金回報(bào)率平均都在55.5%左右,故較適合自住剛性需求客戶.加拿大買房須知移民買房置業(yè)成為加拿大夢(mèng)的主要部分. 尤

4、其華人“有土斯有財(cái)”的觀念, 對(duì)房地產(chǎn)更是情有獨(dú)鐘. 前幾年港臺(tái)大小富豪攜重金進(jìn)入加拿大房地產(chǎn)市場, 以善于在房地產(chǎn)上炒作風(fēng)格, 來到北美后以投機(jī)方式在房地產(chǎn)市場投資損失巨大, 現(xiàn)成為投資戰(zhàn)場的“滑鐵盧”. 那么今后加拿大房地產(chǎn)市場如何變化呢?加拿大房地產(chǎn)市場簡介加拿大央行稱房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)依然很高北京時(shí)間12月7日凌晨消息，加拿大央行周四公布半年期金融系統(tǒng)評(píng)估報(bào)告指出，雖然加拿大政府在2012年7月宣布了更嚴(yán)苛的抵押貸款規(guī)則，但是高企的家庭債務(wù)水平和過熱的房地產(chǎn)市場依然是加拿大金融系統(tǒng)存在的最大國內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)。加拿大央行在周四的報(bào)告中指出，“加拿大金融穩(wěn)定性所存在的最重要國內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)依然是不斷增加的家庭

5、債務(wù)水平和房地產(chǎn)市場部分板塊內(nèi)價(jià)值的過于膨脹。央行報(bào)告認(rèn)為，雖然信貸的增長已經(jīng)放緩，但是加拿大個(gè)人債務(wù)占可支配收入的比重還在繼續(xù)增高；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售市場和房價(jià)都在冷卻，但是價(jià)格相比2008年8月時(shí)候的前一個(gè)峰值還要高出了16%。報(bào)告警告說，新房開建數(shù)量，特別是多戶式和公寓的開建數(shù)量還是很高，顯示可能會(huì)有供應(yīng)過量的風(fēng)險(xiǎn)，“這些弱點(diǎn)可能直接觸發(fā)金融緊張局面，或者是對(duì)其他金融系統(tǒng)的不利局面產(chǎn)生負(fù)面放大效應(yīng)?！奔幽么笱胄蓄A(yù)測(cè)，如果失業(yè)率在2014年初增長3%，家庭貸款的拖欠率會(huì)在2015年初對(duì)應(yīng)地提高1.2%，與之對(duì)比，2012年第二季度時(shí)這一項(xiàng)目的增幅僅為0.4%。2012-12-07 03:31 和訊

6、財(cái)經(jīng)加拿大房產(chǎn)市場分析（1) 從人口統(tǒng)計(jì)學(xué)分析, 發(fā)達(dá)國家因出生人口率持續(xù)下降, 房屋需求會(huì)逐步下降. 房地產(chǎn)市場從長遠(yuǎn)看呈現(xiàn)走低趨勢(shì). 如美國90年代房價(jià)下降, 1993年一間典型住宅價(jià)格比1982年低30%;(2) 北美的一些移民城市如加拿大溫哥華多倫多因?yàn)橐泼竦倪M(jìn)入刺激房地產(chǎn)市場有一定的發(fā)展. 但一些移民的回流也從負(fù)面影響市場;(3) 移民結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu), 除少數(shù)毫宅因投資移民大手買入導(dǎo)致高檔住宅價(jià)格上升外, 其它住宅價(jià)格有不同程度下降, 大量技術(shù)移民需要低中檔住宅;(4) 與中國熱火朝天的房地產(chǎn)市場相比, 加拿大房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)不溫不火或者小幅增長態(tài)勢(shì), 房屋價(jià)格難以持續(xù)走高

7、, 依靠置業(yè)對(duì)資產(chǎn)保值增值的期望不能太高. 事實(shí)上自有物業(yè)每年的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用和地稅也不少;(5) 在加拿大購買房屋, 出用投資目的是較為困難的, 作為日常居住和避稅目的則是相對(duì)合理的. 因此應(yīng)該以自用物業(yè)投資為主保值為主適當(dāng)考慮增值潛力.加拿大房產(chǎn)市場總結(jié)受到低利率環(huán)境的助推，加拿大房價(jià)和建筑開支水平從2011年期開始飆升，引發(fā)市場對(duì)加拿大會(huì)出現(xiàn)類似美國07年的房地產(chǎn)市場泡沫的擔(dān)憂。在政府于7月宣布收緊抵押貸款放貸標(biāo)準(zhǔn)之后市場開始冷卻，這也是2008年以來加拿大政府第四次以政策措施限制放貸規(guī)模。加上加拿大移民政策的緊縮，人口增長縮減，但建筑量一直增長，造成市場供過于求的狀況，尤以溫哥華及多倫多

8、最為嚴(yán)重。基于幾項(xiàng)客觀原因，目前加拿大房產(chǎn)市場除稅率低及經(jīng)濟(jì)較好的阿爾伯特省外，目前并不適合進(jìn)場投資.美國房地產(chǎn)市場簡介及分析萬科集團(tuán)進(jìn)入美國房地產(chǎn)市場周一，萬科集團(tuán)和斯派爾領(lǐng)導(dǎo)的Tishman Speyer Properties Inc.宣布，兩家公司已經(jīng)達(dá)成協(xié)議，將在舊金山建造兩棟豪華的公寓大樓，共包括655套公寓，這將是舊金山最大的公寓項(xiàng)目。2013年 02月 21日 10:08外國人競相在美國置業(yè)周一公布的一項(xiàng)新調(diào)查顯示，美國房價(jià)下跌長達(dá)六年，加上部分外幣不斷升值，以及歐洲持續(xù)動(dòng)蕩，種種這些因素共同助推了富裕的外國人在美國置業(yè)的熱潮。美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(National Assoc

9、iation of Realtors)的數(shù)據(jù)顯示，在截至今年3月的12個(gè)月期間內(nèi)，國際買家總共斥資825億美元在全美范圍內(nèi)購買住宅房地產(chǎn)。在同期9,280億美元的住宅房地產(chǎn)銷售總量中，其占比接近8.9%。和截至去年3月同一時(shí)段664億美元的購買量相比，這一數(shù)字同比上升了24%。調(diào)查顯示，全部買家中約55%集中在五個(gè)國家，它們分別是加拿大、中國、墨西哥、印度和英國。加拿大人在對(duì)國際買家的銷售總量中占比接近四分之一。調(diào)查顯示，在所有國際買家中，外籍非居民以及那些剛剛進(jìn)入美國的移民或臨時(shí)簽證持有者各占一半。與此同時(shí)，有五個(gè)州的房屋在銷售總量中的占比達(dá)到約55%。它們分別是佛羅里達(dá)州、加利福尼亞州、得

10、克薩斯州、亞利桑那州和紐約州。2012年 06月 12日 12:36 中國買房大軍進(jìn)發(fā)紐約根據(jù)搜房網(wǎng)的2012年中國購房者海外購房趨勢(shì)報(bào)告，美國仍然是最受中國購房者青睞的國家，之后是澳大利亞和加拿大。在1200萬參與調(diào)查的潛在購房者中，43%稱移民是海外置業(yè)的主要目的，其次是教育，占25%，投資為23%。洛杉磯、紐約、舊金山、華盛頓特區(qū)和波士頓在首選城市中排名前五。另外，50萬美元及以上預(yù)算的購房者占比超過60%。美國國家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2012年中國購房者在美國房地產(chǎn)市場的全年購買力為90億美元，購買量僅次于加拿大，位于所有國際客源的第二位.2013/02/25 08:06:09

11、美國房產(chǎn)升值動(dòng)力“三低二高”機(jī)會(huì) 智者 趁低吸納第一低：低匯率人民幣對(duì)美元的匯率與2006年相比大幅升值2成半第二低：低房價(jià)從2006年5月-2011年11月各地樓價(jià)紛紛下跌。相比金融海嘯前大幅下跌近50%美國9月份預(yù)售屋銷量增長5.7%美國9月份預(yù)售屋銷量升至兩年多來的最高水平，這表明盡管美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，但住房市場在加速回升。美國商務(wù)部(Commerce Department)周三公布，經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整后，9月份單戶型預(yù)售屋銷量較8月份增長5.7%，折合成年率為389,000套，創(chuàng)下自2010年4月以來的最高水平。當(dāng)月預(yù)售屋銷量較上年同期增長27.1%。9月份數(shù)據(jù)高于預(yù)期。此前接受道瓊斯通

12、訊社(Dow Jones Newswires)調(diào)查的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，9月份預(yù)售屋銷量為386,000套。經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整后，9月底待售的預(yù)售屋數(shù)量為145,000套。當(dāng)月預(yù)售屋存量與銷量之比為4.5，為2005年10月以來最低水平。Sarah Portlock 2012年 10月 25日 07:20第三低：低利息 美國55年來最低圖表來源: /Fed Rate在0-0.25%之間，30年定息按按揭在3.85-4.25%之間。按揭利率走低 按揭申請(qǐng)上升美聯(lián)儲(chǔ)維持現(xiàn)有利率政策不變美國聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)(Federal Reserve, 簡稱Fed)周三公布的政策聲明顯示，F(xiàn)ed依舊認(rèn)為美國經(jīng)濟(jì)正在溫和增

13、長，多數(shù)官員投票贊成繼續(xù)采取支持措施來幫助就業(yè)市場復(fù)蘇。Fed官員們承認(rèn)，美國家庭支出有所增加，住房市場也在走強(qiáng)，但他們?nèi)员硎?，將繼續(xù)推行債券購買計(jì)劃，并打算至少將接近于零的短期利率水平維持到2015年年中 Kristina Peterson / Jon Hilsenrath 2012年 10月 25日 07:19住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)創(chuàng)下歷年新高點(diǎn)華盛頓（2013年1月9日）- 根據(jù)全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)報(bào)道，2012住房負(fù)擔(dān)能力，創(chuàng)下歷史新紀(jì)錄。NAR的國家住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)十一月升至198.2，指數(shù)越高，其居民購買力越大；記錄開始于1970。29第一高：高移民2010年超過一百萬人移民美國其

14、中中國藉移民占5%(包括臺(tái)灣)，數(shù)目超過7萬人，排名第2名。大部份中國移民是透過EB-5投資移民計(jì)劃獲得綠卡，他們的個(gè)人資產(chǎn)多超過一千萬人民幣。資料來源： /datahub/charts/10.2010.shtml30快速的人口增長已達(dá)三億 未來對(duì)房屋有迫切需求由2000年至2010年，平均每十年人口增加一成以上。美國統(tǒng)計(jì)局估計(jì)，每七秒有一位新生兒；每三十七秒有一位新移民。按照國際貨幣基金的資料，美國人口未來5年每年增加1%，2015年時(shí)人口將超過三億五千萬。資料來源: U.S Census第二高：高租金增長預(yù)期2012年租金持續(xù)上漲5.5%資料來源：Axiometrics租金升幅理想的城市都

15、有以下特質(zhì)：氣候溫暖、就業(yè)理想、名校區(qū)。CNN：2013美國房市值得關(guān)注的5種趨勢(shì)1. 超低房價(jià)將不再出現(xiàn)2. 就業(yè)增長將帶來房價(jià)上漲3. 抵押房貸欠款率將緩慢降低4. 銀行利息率保持低限5. 首次購房人數(shù)將增加 美國房市從2007年崩潰以來，房價(jià)大跌，一路下滑，直到今年中期，局勢(shì)才發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房市開始回溫，房價(jià)逐漸提高。CNNMoney近日發(fā)表文章，分析了2013年美國房市值得關(guān)注的5個(gè)趨勢(shì)。從中不難看出，明年起，低價(jià)購好房的便宜事，恐再難撿到。 據(jù)美國近年的失業(yè)報(bào)告顯示，本國失業(yè)率最高的人群就是25-34歲的年輕人。一年前，美國年輕人失業(yè)率為9.2%，高于成年人平均失業(yè)率的8.7%。 最近，這個(gè)差距已經(jīng)縮小。11月，年輕人失業(yè)率降至7.9%，成年人平均失業(yè)率降至7.7%。 如果這一趨勢(shì)繼續(xù)保持，明年美國年輕人中首次購房者的人數(shù)將會(huì)增加。房產(chǎn)類型: 住宅面積 ：1,300 平方英尺貨幣： USD美元租金回報(bào)率比較(全球主要城市)So