2022年某物業(yè)管理服務(wù)公司招標(biāo)文件

1、 “愛家百合苑”物業(yè)管理服務(wù) 招 標(biāo) 文 件 招標(biāo)單位：駐馬店市歡樂愛家置業(yè)有限公司 代理機(jī)構(gòu)：河南安廈工程管理有限公司 二0一四年一月目 錄TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc2662 投標(biāo)須知前附表 PAGEREF _Toc2662 - 2 - HYPERLINK l _Toc3253 第一章 投標(biāo)須知 PAGEREF _Toc3253 - 3 - HYPERLINK l _Toc7972 1、工程概況： PAGEREF _Toc7972 - 3 - HYPERLINK l _Toc7726 2、物業(yè)管理用房的配置情況 PAGEREF _Toc7726 - 3 -

2、HYPERLINK l _Toc14014 3、招標(biāo)范圍： PAGEREF _Toc14014 - 3 - HYPERLINK l _Toc16888 4、招標(biāo)文件的組成： PAGEREF _Toc16888 - 3 - HYPERLINK l _Toc8123 5、招標(biāo)文件的澄清 PAGEREF _Toc8123 - 3 - HYPERLINK l _Toc19851 6、招標(biāo)文件的修改 PAGEREF _Toc19851 - 4 - HYPERLINK l _Toc24194 7、投標(biāo)書的編制 PAGEREF _Toc24194 - 4 - HYPERLINK l _Toc19798 8、

3、投標(biāo)保證金 PAGEREF _Toc19798 - 5 - HYPERLINK l _Toc2269 9、投標(biāo)書的遞交 PAGEREF _Toc2269 - 5 - HYPERLINK l _Toc13998 10、開標(biāo)與評(píng)標(biāo) PAGEREF _Toc13998 - 6 - HYPERLINK l _Toc25275 11、合同授予 PAGEREF _Toc25275 - 6 - HYPERLINK l _Toc31241 第二章 評(píng)標(biāo)辦法 PAGEREF _Toc31241 - 8 - HYPERLINK l _Toc28142 一、評(píng)標(biāo)辦法制定依據(jù) PAGEREF _Toc28142 -

4、8 - HYPERLINK l _Toc65 二、評(píng)標(biāo)原則 PAGEREF _Toc65 - 8 - HYPERLINK l _Toc27897 三、評(píng)標(biāo)機(jī)構(gòu) PAGEREF _Toc27897 - 8 - HYPERLINK l _Toc12973 四、評(píng)標(biāo)內(nèi)容 PAGEREF _Toc12973 - 8 - HYPERLINK l _Toc6442 五、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc6442 - 8 - HYPERLINK l _Toc27992 六、評(píng)標(biāo)程序 PAGEREF _Toc27992 - 10 - HYPERLINK l _Toc3724 七、評(píng)標(biāo)紀(jì)律 PAGEREF _T

5、oc3724 - 10 - HYPERLINK l _Toc29601 評(píng) 標(biāo) 計(jì) 分 卡 PAGEREF _Toc29601 - 11 - HYPERLINK l _Toc17536 技術(shù)標(biāo)評(píng)分細(xì)則 PAGEREF _Toc17536 - 13 - HYPERLINK l _Toc762 第三章 合同條款及格式 PAGEREF _Toc762 - 14 - HYPERLINK l _Toc24567 附件一： PAGEREF _Toc24567 - 22 - HYPERLINK l _Toc15536 附件二： PAGEREF _Toc15536 - 23 - HYPERLINK l _To

6、c21668 附件三： PAGEREF _Toc21668 - 24 - HYPERLINK l _Toc9950 附件四： PAGEREF _Toc9950 - 25 - HYPERLINK l _Toc13474 第四章 技術(shù)規(guī)范及要求 PAGEREF _Toc13474 - 28 - HYPERLINK l _Toc17905 第五章投標(biāo)文件的格式 PAGEREF _Toc17905 - 31 - HYPERLINK l _Toc19040 （一）投 標(biāo) 函 PAGEREF _Toc19040 - 33 - HYPERLINK l _Toc7026 投標(biāo)函附錄 PAGEREF _Toc7

7、026 - 34 - HYPERLINK l _Toc14031 （二）投標(biāo)報(bào)價(jià) PAGEREF _Toc14031 - 35 - HYPERLINK l _Toc31723 （三）授權(quán)書 PAGEREF _Toc31723 - 36 - HYPERLINK l _Toc24107 （五）技術(shù)標(biāo) PAGEREF _Toc24107 - 38 - HYPERLINK l _Toc32033 (六)投標(biāo)書附表 PAGEREF _Toc32033 - 39 - HYPERLINK l _Toc32719 表一、投標(biāo)人一般情況表 PAGEREF _Toc32719 - 40 - HYPERLINK l

8、 _Toc1789 表二、人員配備與機(jī)構(gòu)設(shè)置框圖 PAGEREF _Toc1789 - 41 - HYPERLINK l _Toc31228 表三、擬委任的本合同項(xiàng)目主要人員資歷表 PAGEREF _Toc31228 - 41 - HYPERLINK l _Toc9430 表四、擬投入的本合同項(xiàng)目主要保潔隊(duì)伍資歷表 PAGEREF _Toc9430 - 42 - HYPERLINK l _Toc118 表五、擬投入的本合同項(xiàng)目主要設(shè)備表 PAGEREF _Toc118 - 43 - HYPERLINK l _Toc25086 表六、已完成類似項(xiàng)目經(jīng)歷表 PAGEREF _Toc25086 -

9、44 - HYPERLINK l _Toc1376 表七、在承擔(dān)項(xiàng)目主要情況表 PAGEREF _Toc1376 - 45 -投標(biāo)須知前附表序號(hào)內(nèi) 容說 明 與 要 求1工程名稱“愛家百合苑”物業(yè)管理服務(wù)2工程地點(diǎn)駐馬店市中華路與駿馬路交叉口東南3建設(shè)規(guī)?？偨ㄖ娣e約43450.56平方米4招標(biāo)范圍見投標(biāo)須知 5資金來源自籌，已落實(shí)6投標(biāo)人資質(zhì)要求物業(yè)管理資質(zhì)三級(jí)及以上資質(zhì)7項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要求按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書人員8投標(biāo)有效期60日歷天9投標(biāo)保證金人民幣壹萬元整（以現(xiàn)金方式在購買招標(biāo)文件時(shí)提交）10招標(biāo)文件發(fā)售時(shí)間及地點(diǎn)時(shí)間：2014年 1 月 2 日 地點(diǎn)：河南安廈工程管理

10、有限公司11踏勘現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)人自行踏勘12答疑時(shí)間：2014年 00 月 00 日 地點(diǎn)：河南安廈工程管理有限公司13投標(biāo)文件份數(shù)正本一份、副本二份14投標(biāo)文件提交截止時(shí)間及地點(diǎn)時(shí)間：2014年 1 月 17 日 15 時(shí) 00 分地點(diǎn)：河南安廈工程管理有限公司15開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)時(shí)間：2014年 1 月 17 日 15 時(shí) 00 分地點(diǎn)：河南安廈工程管理有限公司16評(píng)標(biāo)方法及標(biāo)準(zhǔn)綜合評(píng)分法17招標(biāo)責(zé)任單位聯(lián)系人及聯(lián)系方式聯(lián)系人：李總電 話：1393966390118費(fèi) 用資料費(fèi)1000元、招標(biāo)文件資料費(fèi)不予退還。第一章 投標(biāo)須知1、工程概況： 本項(xiàng)目位于駐馬店市中華路與駿馬路交叉口東南。占地面積1

11、0470.01平方米，總建筑面積：43450.56平方米。其中地下總建筑面積6974.32平方米，地上總建筑面積36476.24平方米。其中住宅31347.5平方米，商業(yè)12103.06平方米。建筑物共計(jì) 4 幢，建筑結(jié)構(gòu)為框架剪力墻（高層）。本項(xiàng)目的建筑密度 27.97% ，綜合容積率3.48%，綠化率30% 。規(guī)劃建設(shè)機(jī)動(dòng)車停位300個(gè)。 招標(biāo)方式：邀請(qǐng)招標(biāo)2、物業(yè)管理用房的配置情況物業(yè)管理辦公用房，建筑面積為150平方米，位于小區(qū)內(nèi)。3、招標(biāo)范圍：(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及公用部位的使用維修；(2) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)； (3) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域內(nèi)

12、的清潔衛(wèi)生； (4) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安要求、公共生活秩序； (5) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、車輛管理； （6）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)智能化系統(tǒng)的管理； (7) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)文化活動(dòng)； (8) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)。 4、招標(biāo)文件的組成：投標(biāo)須知投標(biāo)須知前附表評(píng)標(biāo)辦法；合同條款及格式技術(shù)規(guī)范及要求；投標(biāo)文件的格式；5、招標(biāo)文件的澄清投標(biāo)人要求澄清招標(biāo)文件時(shí)，應(yīng)以書面形式通知發(fā)包人，發(fā)包人對(duì)其在距投標(biāo)截止期前收到的要求澄清的問題，將以書面形式答復(fù)，并發(fā)送給所有獲得招標(biāo)文件的投標(biāo)人。投標(biāo)人收到發(fā)包人的書面答復(fù)后應(yīng)給予回執(zhí)。6、招標(biāo)文件的修改(1)在投標(biāo)截止日期前的任何時(shí)候，招標(biāo)人可書面補(bǔ)充通知修改招

13、標(biāo)文件。(2)補(bǔ)充通知將以書面形式發(fā)給所有獲得招標(biāo)文件的投標(biāo)人，并對(duì)所有投標(biāo)人起到約束作用。7、投標(biāo)書的編制7.1組成投標(biāo)書的文件詳見第五章投標(biāo)文件的格式； 7.2投標(biāo)價(jià)格（1）招標(biāo)項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)表，必須加蓋投標(biāo)人企業(yè)公章。報(bào)價(jià)計(jì)價(jià)單位按建筑面積元/月/平方米計(jì)算。投標(biāo)文件中的報(bào)價(jià)表； （元/月 平方米）名稱投標(biāo)報(bào)價(jià)多層住宅高層住宅聯(lián)排別墅寫字樓商業(yè)投標(biāo)人應(yīng)按投標(biāo)文件的格式進(jìn)行報(bào)價(jià)。投標(biāo)人如有漏項(xiàng)，則被認(rèn)為此項(xiàng)費(fèi)用已包括在其他項(xiàng)目的單價(jià)和費(fèi)用中，招標(biāo)人在合同實(shí)施過程中，將不再另行支付費(fèi)用。招標(biāo)項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)的收，支測(cè)算。7.3投標(biāo)有效期60天。7.4投標(biāo)內(nèi)容投標(biāo)人遞交的投

14、標(biāo)書，應(yīng)符合招標(biāo)文件要求，不允許出現(xiàn)重要偏離或保留。7.5投標(biāo)書格式和簽署(1)投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件要求遞交投標(biāo)書，發(fā)包人不接受選擇性的報(bào)價(jià)。(2)投標(biāo)人編制的投標(biāo)書，其中應(yīng)有正本壹份，副本二份，并明確寫明“正本”或“副本”，兩者如有不一致處，以正本為準(zhǔn)。(3)投標(biāo)書的正本和副本，均由投標(biāo)人的法定代表人或經(jīng)授權(quán)的代理人簽署。授權(quán)書以書面委托的方式出具，并附在投標(biāo)書中。投標(biāo)書如有增加或修正的事項(xiàng)，都應(yīng)由法定代表人或經(jīng)授權(quán)的代理人簽字或蓋章證明。8、投標(biāo)保證金8.1投標(biāo)保證金的金額：人民幣 壹 萬元整，于投標(biāo)截止時(shí)間前現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬的形式交到駐馬店市歡樂愛家置業(yè)有限公司并換取相應(yīng)證明。8.2開標(biāo)后，投

15、標(biāo)人的投標(biāo)保證金在中標(biāo)結(jié)果確定后五日內(nèi)無息退還。8.3投標(biāo)人有以下情形時(shí)，投標(biāo)保證金將被沒收：（1）在投標(biāo)有效期內(nèi)撤回其投標(biāo)文件；（2）中標(biāo)人未能在規(guī)定期限內(nèi)與招標(biāo)人簽訂合同協(xié)議；（3）投標(biāo)人違反有關(guān)規(guī)定，串通作弊，哄抬標(biāo)價(jià)的；（4）投標(biāo)人在投標(biāo)書中提供虛假材料。9、投標(biāo)書的遞交9.1投標(biāo)書的密封(1) 投標(biāo)書正本和副本應(yīng)分別密封包裝，不密封的投標(biāo)文件無效。(2)在封皮上標(biāo)明“正本”或“副本”，并在封口處加蓋公章，在封皮上寫明：招標(biāo)人名稱；投標(biāo)的合同名稱；投標(biāo)人名稱和地址；“開標(biāo)前不得啟封”的字樣。（3）開標(biāo)時(shí)由投標(biāo)人當(dāng)眾拆開封皮，若投標(biāo)人未將投標(biāo)文件按上述規(guī)定進(jìn)行密封和標(biāo)記，招標(biāo)人將不承擔(dān)與

16、此有關(guān)的責(zé)任。9.2投標(biāo)截止期及投標(biāo)書送達(dá)地點(diǎn)時(shí)間：2014年 1月17 日 15時(shí)00分 地點(diǎn)：河南安廈工程管理有限公司 9.3遲到的投標(biāo)書發(fā)包人對(duì)投標(biāo)截止時(shí)間以后收到的投標(biāo)書，將原封退給投標(biāo)人。9.4投標(biāo)書的修改與撤回在投標(biāo)書截止時(shí)間之后，至投標(biāo)有效期結(jié)束前，投標(biāo)人不得修改或撤回投標(biāo)書。10、開標(biāo)與評(píng)標(biāo)10.1開標(biāo)發(fā)包人將于2014年1月17日 15時(shí) 00 分開標(biāo)，宣布發(fā)包人認(rèn)為需要宣布和說明的其他事項(xiàng)。投標(biāo)人應(yīng)委派代表參加開標(biāo)，并簽字證明出席。未參加開標(biāo)的投標(biāo)人的投標(biāo)書將被視為無效標(biāo)書，原封退回。10.2評(píng)標(biāo)過程保密在宣布授予中標(biāo)人合同之前，凡屬于投標(biāo)書的審查、澄清、評(píng)價(jià)和比較以及有關(guān)

17、授予合同的信息都將保密。10.3投標(biāo)書的澄清（1）投標(biāo)書的審查、評(píng)價(jià)過程中，發(fā)包人可以要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)書進(jìn)行澄清，有關(guān)澄清的要求和答復(fù)，都要遞交書面材料。（2）投標(biāo)文件中的大寫金額與小寫金額不一致時(shí)，以大寫金額為準(zhǔn)；以不同文字方式投標(biāo)文件的解釋發(fā)生異議時(shí)，以中文文本為誰。10.4投標(biāo)書的響應(yīng)性鑒定(1)投標(biāo)書應(yīng)與招標(biāo)文件所有規(guī)定相符，無明顯差異。(2)如果投標(biāo)書實(shí)質(zhì)上沒有響應(yīng)招標(biāo)文件的要求，發(fā)包人將拒絕該投標(biāo)書。10.5投標(biāo)文件的有效性開標(biāo)時(shí)，出現(xiàn)下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)作為無效投標(biāo)文件(1)沒有按招標(biāo)文件的要求遞交投標(biāo)保證金的；(2)投標(biāo)文件中沒有法定代表人或授權(quán)人簽字的；(3)逾期送達(dá)的或者未

18、送達(dá)到指定地點(diǎn)的；(4)未按招標(biāo)文件的要求進(jìn)行密封的；(5)未按規(guī)定格式填寫，內(nèi)容不全或關(guān)鍵字跡模糊、無法辯認(rèn)的；(6)投標(biāo)人遞交的兩份或多份內(nèi)容不同的投標(biāo)文件，或在一份投標(biāo)文件中同一投標(biāo)項(xiàng)目報(bào)有兩個(gè)或多個(gè)報(bào)價(jià)，且未聲明哪一個(gè)有效；(7)招標(biāo)文件載明的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、方法等不符合招標(biāo)文件要求的；(8)明顯不符合技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和方法的；(9)投標(biāo)文件中附有招標(biāo)人不可接受的條件。11、合同授予11.1合同授予的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)包人將把合同授予其投標(biāo)書實(shí)質(zhì)響應(yīng)招標(biāo)文件要求且綜合條件最優(yōu)的投標(biāo)人。11.2中標(biāo)通知書(1)在投標(biāo)有效期截止前，發(fā)包人將中標(biāo)通知書發(fā)給中標(biāo)人，確認(rèn)投標(biāo)被接受。(2)中標(biāo)通知書將成為合同的組成

19、部分。11.3合同協(xié)議書的簽署 中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知后，應(yīng)按中標(biāo)通知書中規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)，派代表來簽訂合同協(xié)議書。 第二章 評(píng)標(biāo)辦法 “愛家百合苑”的物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及辦法，為規(guī)范評(píng)標(biāo)工作，切實(shí)做好招標(biāo)評(píng)標(biāo)工作，特制訂本評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及辦法。一、評(píng)標(biāo)辦法制定依據(jù)（一）中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法；（二）國家七部委評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)辦法暫行規(guī)定；（三）建設(shè)部前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法。二、評(píng)標(biāo)原則評(píng)標(biāo)活動(dòng)遵循公平、公正、科學(xué)、擇優(yōu)的原則。三、評(píng)標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)人組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)（以下簡稱評(píng)委會(huì)），評(píng)委會(huì)由5人組成，專家評(píng)委5人。評(píng)委會(huì)主任由評(píng)標(biāo)委員會(huì)確定。四、評(píng)標(biāo)內(nèi)容對(duì)各投標(biāo)人所提交的投標(biāo)文件的完整性

20、、響應(yīng)性、物業(yè)管理計(jì)劃、財(cái)務(wù)狀況和投標(biāo)報(bào)價(jià)，以及投標(biāo)人擬投入本工程的人員配備及主要工作人員的綜合素質(zhì)、擬用于本工程的主要設(shè)備、已完成的類似項(xiàng)目的業(yè)績等進(jìn)行審查和分析。投標(biāo)文件的完整性、響應(yīng)性是指：（一）投標(biāo)文件是否按照招標(biāo)文件的要求填寫及提供有關(guān)材料；（二）投標(biāo)文件有無顯著差異或保留。五、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)采用綜合評(píng)分法（總分值100分）：“商務(wù)標(biāo)”部分1、“商務(wù)標(biāo)”部分評(píng)分值占總分值的60分（其中價(jià)格分為30分，綜合分為30分）。2、將各投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)累計(jì)總和除以投標(biāo)文件總個(gè)數(shù)，得出投標(biāo)報(bào)價(jià)平均值，該平均值即為基準(zhǔn)價(jià)格值。投標(biāo)報(bào)價(jià)在基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上超過50%范圍以外的廢標(biāo)（如有出現(xiàn)超過50%的，將去掉

21、該報(bào)價(jià)后重新計(jì)算基準(zhǔn)價(jià)格）。如果項(xiàng)目物業(yè)有多種類型，則按照每種物業(yè)類型的報(bào)價(jià)分別計(jì)算基準(zhǔn)價(jià)格值，然后再計(jì)算出每個(gè)投標(biāo)人的每種報(bào)價(jià)價(jià)格分值，除于所報(bào)價(jià)物業(yè)類型的個(gè)數(shù)，得出最后價(jià)格分。 投標(biāo)報(bào)價(jià)的平均值，應(yīng)在所有投標(biāo)人的有效投標(biāo)報(bào)價(jià)中如出現(xiàn)2個(gè)相同的最高價(jià)、1個(gè)最低價(jià)或者2個(gè)相同的最低價(jià)、1個(gè)最高價(jià)，則將在去掉這3個(gè)報(bào)價(jià)后計(jì)算投標(biāo)報(bào)價(jià)平均值。價(jià)格分按30分值減去投標(biāo)報(bào)價(jià)對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)價(jià)格百分比應(yīng)扣分值。具體扣分分值見下表：扣分表一：偏離百分比1.00%-2.00%2.01%-3.00%3.01%-4.00%4.01%-5.00%5.01%-15.00%15.01%-25.00%25.01%-35.00%

22、35.01%-45.00%45.01%-50.00%扣分標(biāo)準(zhǔn)01234579114、價(jià)格分由物業(yè)處工作人員計(jì)算確定，計(jì)算分值均保留小數(shù)點(diǎn)后一位，小數(shù)點(diǎn)后第二位四舍五入。5、綜合分評(píng)定時(shí)應(yīng)考慮投標(biāo)人是否實(shí)質(zhì)性響應(yīng)了招標(biāo)文件的要求和條件，包括：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支測(cè)算、企業(yè)經(jīng)營成果和發(fā)展規(guī)劃、企業(yè)對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目優(yōu)惠承諾等及文本的組織、編制。6、將每位專家評(píng)委對(duì)“商務(wù)標(biāo)”部分的評(píng)分值累加除以專家評(píng)委數(shù)，得出的平均值即為“商務(wù)標(biāo)”部分的最后評(píng)分。7、商務(wù)標(biāo)綜合評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（30分）：(1)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支測(cè)算合法、合理（7分） （2）企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、能力、榮譽(yù)、誠信（14分） （3）企業(yè)經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃（3分）

23、 （4）企業(yè)人力資源、技術(shù)裝備、招標(biāo)項(xiàng)目人員配備（3分） （5）投標(biāo)文件文本組織、編制（3分） （二）“技術(shù)標(biāo)”部分1、“技術(shù)標(biāo)”部分評(píng)分值占總分值的40分。2、“技術(shù)標(biāo)”評(píng)分按招標(biāo)文件的要求和條件，根據(jù)“技術(shù)標(biāo)”的內(nèi)容與評(píng)分要求逐項(xiàng)進(jìn)行評(píng)審打分。3、將每位專家評(píng)委“技術(shù)標(biāo)”部分的評(píng)分值累加除以專家評(píng)委數(shù)，得出的平均值即為“技術(shù)標(biāo)”部分的最后評(píng)分。 4、技術(shù)標(biāo)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（40分）（1）招標(biāo)項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想與計(jì)劃（6分）（2）招標(biāo)項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)的機(jī)構(gòu)組織及人員配備（7分）（3）招標(biāo)項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)章、制度（4分）（4）招標(biāo)項(xiàng)目前期物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及方案（14分）（5）招標(biāo)項(xiàng)

24、目前期物業(yè)服務(wù)承諾及措施（4分）（6）合理化建議（5分）具體細(xì)項(xiàng)分值見“評(píng)委評(píng)分表”。上述六個(gè)項(xiàng)目應(yīng)在技術(shù)標(biāo)中逐章編寫，并體現(xiàn)其合理性、先進(jìn)性、周密性和可行性。專家評(píng)委根據(jù)招標(biāo)文件的評(píng)分細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)評(píng)分，得出技術(shù)標(biāo)的得分。 （三）其他分值部分1、投標(biāo)人在已管、在管項(xiàng)目獲“市優(yōu)”稱號(hào)的得3分，獲“省優(yōu)”稱號(hào)或“國優(yōu)”稱號(hào)的得4分。單個(gè)項(xiàng)目的加分分值按最高分記取，不累加。獲得稱號(hào)已超過3年有效期且項(xiàng)目未經(jīng)復(fù)驗(yàn)的，不予加分?！笆袃?yōu)”指“市級(jí)示范”，“省優(yōu)”包括“省級(jí)示范”和“省級(jí)優(yōu)秀”，“國優(yōu)”指“國家示范”。2、分值最高不得超過4分。其他分值由物業(yè)處工作人員統(tǒng)一計(jì)算后告知評(píng)標(biāo)小組。 （四）總分值1

25、、按（商務(wù)標(biāo)部分評(píng)定分值+技術(shù)標(biāo)部分評(píng)定分值）的計(jì)算方法得出投標(biāo)人的最終評(píng)定總分。2、當(dāng)二家或二家以上投標(biāo)人出現(xiàn)總分相同時(shí)，投標(biāo)報(bào)價(jià)對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)價(jià)格百分比扣分值最少的投標(biāo)人優(yōu)先。3、以總分值從最高到最低的原則排定中標(biāo)候選人。六、評(píng)標(biāo)程序（一）評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員認(rèn)真審閱投標(biāo)書；（二）評(píng)委根據(jù)本評(píng)分辦法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行逐項(xiàng)綜合評(píng)分；（三）評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)認(rèn)真閱讀后，各評(píng)委獨(dú)立打分；（四）各評(píng)委綜合評(píng)分，以平均分的高低選出中標(biāo)候選單位。（五）撰寫評(píng)標(biāo)報(bào)告，全體評(píng)委簽名后提交給招標(biāo)人。七、評(píng)標(biāo)紀(jì)律（一）評(píng)標(biāo)過程保密，對(duì)評(píng)標(biāo)過程中全封閉操作。開標(biāo)后至發(fā)中標(biāo)通知書并簽署合同期間，凡與評(píng)標(biāo)有關(guān)的資料以及評(píng)委會(huì)討論的情況

26、，均不得泄露。（二）任何投標(biāo)人不得對(duì)評(píng)標(biāo)人員施加影響，否則取消其參加進(jìn)一步評(píng)選的資格。評(píng) 標(biāo) 計(jì) 分 卡 工程名稱:“愛家百合苑”物業(yè)管理服務(wù) 簽名：總項(xiàng)細(xì)項(xiàng)分值 商務(wù)標(biāo)（60分）價(jià)格分（30分）綜合分30分物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支測(cè)算合法、合理（7分）收入項(xiàng)目和支出項(xiàng)目預(yù)算 (2分)測(cè)算說明、測(cè)算必要的依據(jù)（2分）報(bào)價(jià)及收支盈虧情況測(cè)算（1分）三年收支情況對(duì)比（1分）征收節(jié)支措施（1分）企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、能力、榮譽(yù)、誠信（14分）一級(jí)資質(zhì)4分、二級(jí)資質(zhì)3分、三級(jí)（含暫定）2分獲得省級(jí)及以上4分、市級(jí)3分、沒有不得分經(jīng)營規(guī)模企業(yè)無不良從業(yè)記錄企業(yè)經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃（3分）企業(yè)人力資源、項(xiàng)目人員配備（3分）擬

27、派任該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人情況文本組織、編制（3分）標(biāo)書裝訂精美、裝訂認(rèn)真整齊小計(jì)技術(shù)標(biāo)（40分)整體設(shè)想與計(jì)劃（6分）項(xiàng)目整體分析（1分）管理模式、特點(diǎn)（1分）管理設(shè)想、計(jì)劃1分）創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案（2分）社區(qū)文化活動(dòng)（1分）機(jī)構(gòu)組織及人員配備（7分）管理機(jī)制（2分）人員配備（3分）人員培訓(xùn)（2分）規(guī)章制度（4分）公眾制度（2分）檔案管理（2分）前期日常管理標(biāo)準(zhǔn)及方案（14分）前期物業(yè)管理（4分）日常物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（8分）房屋和公用設(shè)施設(shè)備管理、養(yǎng)護(hù)、維修方案（2分）物業(yè)管理服務(wù)承諾及措施（4分）各管理指標(biāo)的承諾（2分）實(shí)現(xiàn)承諾的主要措施（1分）愿意承受的有關(guān)獎(jiǎng)罰（1分）合理化建議（5分）有較大指導(dǎo)

28、作用（5分）、有一定指導(dǎo)作用（2分）小計(jì)總分值商務(wù)標(biāo)評(píng)分細(xì)則總項(xiàng)細(xì)項(xiàng)分值細(xì)項(xiàng)分值商務(wù)標(biāo)(60分)價(jià)格分（30分）投標(biāo)報(bào)價(jià)部分為30分報(bào)價(jià)響應(yīng)，符合要求綜合分（30分）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支測(cè)算合法、合理（7分）收入項(xiàng)目和支出項(xiàng)目預(yù)算（2分）；測(cè)算說明，測(cè)算必要的依據(jù)（2分）；報(bào)價(jià)及收支盈虧情況測(cè)算（1分）；三年收支情況對(duì)比（1分）；增收節(jié)支措施（1分）企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、能力、榮譽(yù)、誠信（14分）一級(jí)資質(zhì)4分，二級(jí)3分，三級(jí)（含暫定）2分；獲得省優(yōu)及以上4分，市優(yōu)3分，沒有不得分；在管項(xiàng)目有20萬平方米（含20萬）以上得4分，10萬平方米（含10萬）以上得3分，5萬平方米（含5萬）得2分，沒有不得分；

29、企業(yè)無不良從業(yè)記錄得2分，有一次不得分。企業(yè)經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃（3分）企業(yè)人力資源、項(xiàng)目人員配備（3分）擬派任該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人情況文本組織、編制（3分）標(biāo)書制作精美，裝訂認(rèn)真整齊技術(shù)標(biāo)評(píng)分細(xì)則總項(xiàng)細(xì)項(xiàng)分值細(xì)項(xiàng)分值技術(shù)標(biāo)(40分)整體設(shè)想與計(jì)劃（6分）項(xiàng)目整體分析（1分）管理模式、特點(diǎn)（1分）管理設(shè)想、計(jì)劃（1分）創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案（2分）社區(qū)文化活動(dòng)（1分）機(jī)構(gòu)組織及人員配備（7分）管理機(jī)制（2分）人員配備（3分）人員配備（1分）；人員錄用與考核（1分）；人員上崗標(biāo)準(zhǔn)（1分）；人員培訓(xùn)（2分）規(guī)章制度(4分)公眾制度（2分）檔案管理（2分)前期及日常管理標(biāo)準(zhǔn)及方案（14分）前期物業(yè)管理（4分）前期物

30、業(yè)承接查驗(yàn)方案（1分）；業(yè)主入住管理方案（1分）；業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約（1分）；業(yè)主裝修管理方案（1分）日常物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（8分）日常各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施方案（4分，缺少一項(xiàng)扣0.5分）；各種突發(fā)事件的應(yīng)急處理方案（2分）；用戶報(bào)修、維修、回訪流程（2分）；房屋和共用設(shè)施設(shè)備管理、養(yǎng)護(hù)、維修方案（2分）缺少一項(xiàng)扣0.5分 物業(yè)管理服務(wù)承諾及措施（4分） 各管理指標(biāo)的承諾(2分)一處不符合規(guī)定指標(biāo)扣0.5分，扣完為止實(shí)現(xiàn)承諾的主要措施（1分）；愿意承受的有關(guān)獎(jiǎng)罰（1分）合理化建議對(duì)前期物業(yè)管理有較大指導(dǎo)性作用（5分）、有一定指導(dǎo)性作用（2分）第三章 合同條款及格式委托方： 受托方：（以下簡稱甲方）

31、（以下簡稱乙方）法人代表人： 法人代表人：注冊(cè)地址： 注冊(cè)地址：聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)相關(guān)規(guī)定，甲乙雙方以自愿、平等、互利、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對(duì) 提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。第一章總則第一條 物業(yè)基本情況本項(xiàng)目位于 。占地面積 平方米，其中地下總建筑面積 平方米，地上總建筑面積 平方米，建筑物共計(jì) 幢，建筑結(jié)構(gòu)為框架。本項(xiàng)目的建筑密度 ；綜合容積率 ；綠化率 %。規(guī)劃建設(shè)機(jī)動(dòng)車停位 個(gè)；其中地上 個(gè)；地下 個(gè)。第二條 甲、乙雙方約定，在合同期內(nèi)，本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用包干制的方式，乙方自負(fù)盈虧。第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物

32、業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓面、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行，包括共用的上下水管道，落水管、水箱、公用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、樓宇消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。第六條 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)服務(wù)范圍的市政公用 設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、池、井、室外泵房、路燈、停車場(chǎng)、公益性文體設(shè)施及共用設(shè)施設(shè)備使用房屋等。第七條 本物業(yè)規(guī)劃內(nèi)的附屬配套建筑和設(shè)施的維

33、修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括體育娛樂活動(dòng)場(chǎng)所等。第八條 管理與物業(yè)相關(guān)的竣工驗(yàn)收資料、工程圖紙與住戶檔案。第九條 公用綠地、小品、花木、水景的養(yǎng)護(hù)和管理。第十條 公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾收集、清運(yùn)，包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位。第十一條 本物業(yè)規(guī)劃內(nèi)的交、車輛行駛及停泊秩序的管理；配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等秩序維護(hù)工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）。如有意外事件的發(fā)生，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的鑒定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第十二條 組織開展豐 多彩以項(xiàng)目特色為題材的文化娛樂活動(dòng)。第十三條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收取費(fèi)用。第

34、十四條 屬于乙方管理維護(hù)范圍的位于業(yè)主專有部位的共用設(shè)施、設(shè)備，業(yè)主或物業(yè)使用人在該部分設(shè)施、設(shè)備出現(xiàn)損壞或故障時(shí)有通知乙方的義務(wù)，因未及時(shí)通知造成損失，乙方不負(fù)責(zé)任。第十五條 法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的其他事項(xiàng)。第三章 合同期限第十六條 物業(yè)服務(wù)期限自項(xiàng)目交房之日起至業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)與所選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止。第十七條 業(yè)主委員會(huì)成立但業(yè)主委員會(huì)沒有與乙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同或者沒有選定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)工作的，乙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照本合同標(biāo)準(zhǔn)履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，并享有相應(yīng)的權(quán)利。 第四章 物業(yè)費(fèi)用及其他 第十八條 物業(yè)費(fèi) 1、本著物業(yè)服務(wù)業(yè)主、微

35、利經(jīng)營的原則，遵循以社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益并重的宗旨，確定 物業(yè)費(fèi)收到標(biāo)準(zhǔn)為_元/月/平方米，商業(yè)物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為_元/月/平方米；費(fèi)用構(gòu)成包括：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；法定稅金等；物業(yè)費(fèi)由乙方采取預(yù)收費(fèi)的方式每半年向業(yè)主或物業(yè)使用人收取一次，具體繳費(fèi)時(shí)間為每半年第一個(gè)月的5-15日。2、本合同生效之日起五日內(nèi)，乙方進(jìn) 項(xiàng)目提前開展籌備工作，甲方在項(xiàng)目交房前5日內(nèi)將開辦費(fèi)用人民幣（大寫）_一次性付給乙方用于配置物資裝備。3、未售出或未交付的空置

36、房屋由甲方 %向乙方交納物業(yè)費(fèi)。4、因業(yè)主原因空置的房屋，由業(yè)主按 %交納物業(yè)費(fèi)。第十九條 機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車車輛場(chǎng)地服務(wù)費(fèi)用：1、地上停車場(chǎng)車位：車位按_元/月/個(gè)收取服務(wù)費(fèi)；2、地下停車場(chǎng)車位：車位按_元/月/個(gè)進(jìn)行出租，收益部分扣除服務(wù)費(fèi)后，歸屬甲方；3、車庫內(nèi)外車輛臨時(shí)停車費(fèi)用的收?。和＼?0分鐘以內(nèi)不收費(fèi)；停車超過30分鐘不足24小時(shí)收取 元/輛；停車超過24小時(shí)按天數(shù)累加。4、非機(jī)動(dòng)車：摩托車_元/輛/月；電動(dòng)車_元/輛/月（不含充電）；自行車_元/輛/月。第二十條 乙方對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)的收費(fèi)由雙方協(xié)商收取。第二十一條 房屋的共用部位、

37、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修和更新、改造費(fèi)用按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第五章 雙方權(quán)利義務(wù)第二十二條 甲方權(quán)利義務(wù)1、甲方應(yīng)在項(xiàng)目整體交付前30日內(nèi)，向乙方提供位于 項(xiàng)目內(nèi)的物業(yè)管理用房_平方米（不少于項(xiàng)目總建筑面積的千分之四）；該物業(yè)管理用房由甲方負(fù)責(zé)裝飾裝修，并交由乙方無償使用；乙方不得改變物業(yè)管理用房的用途；該物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有；2、甲方應(yīng)在項(xiàng)目整體交付前30日內(nèi)向乙方移交以下資料：（1）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）各專業(yè)部門驗(yàn)收資料；

38、（5）房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬清單（包括業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等）；（6）物業(yè)管理所必須的其它資料；3、協(xié)調(diào)、處理本項(xiàng)目的遺留問題：（1）工程建設(shè)遺留問題及未售出房屋破損的維修；（2）經(jīng)雙方確認(rèn)應(yīng)由甲方整改的項(xiàng)目。4、在業(yè)主入住后因房屋本體及隱蔽工程質(zhì)量造成損害時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修和賠償責(zé)任；5、協(xié)助乙方貫徹物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)章制度；6、甲方移交給乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)當(dāng)是經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收的合格產(chǎn)品；7、甲方需對(duì)地下車庫單獨(dú)加裝水表電表，實(shí)現(xiàn)用水、用電的獨(dú)立計(jì)量；8、甲方提供水、電“一戶一表”的硬件設(shè)施配置，甲方向乙方正式交接水電后，應(yīng)協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門實(shí)

39、現(xiàn)抄表到戶（水表由乙方負(fù)責(zé)查抄到戶并負(fù)責(zé)收取水費(fèi)）；9、甲方應(yīng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，在物業(yè)銷售時(shí)向物業(yè)買受人明示并予以說明，要求物業(yè)買受人或使用人對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾或簽字確認(rèn)；10、甲方有權(quán)向社會(huì)各界宣布甲、乙雙方合作之事實(shí)，有權(quán)選擇播放、展示、發(fā)布乙方有關(guān)物業(yè)服務(wù)資訊、信息（如錄相、圖片、文字說明）、廣告等，但傳播的內(nèi)容及效果不得對(duì)乙方的社會(huì)聲譽(yù)及經(jīng)濟(jì)利益造成損害；11、甲方須在本物業(yè)介入前30日內(nèi)指定專人負(fù)責(zé)并督促施工單位成立物業(yè)保修、返修工作組，全面負(fù)責(zé)與乙方物業(yè)管理處進(jìn)行保修、返修業(yè)務(wù)對(duì)接。乙方依據(jù)甲方與施工單位簽訂的施工合同中的相關(guān)保修條款，草擬保修期內(nèi)的三方協(xié)議，經(jīng)三方認(rèn)可

40、后，由甲方組織簽訂，經(jīng)保證保修期內(nèi)維修工作的及時(shí)性（結(jié)合保修條款界定）；12、甲方應(yīng)執(zhí)行建設(shè)部關(guān)于房屋實(shí)行房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書制定的規(guī)定；13、甲方在乙方介入前30日內(nèi)向乙方辦理物業(yè)接管驗(yàn)收交接手續(xù)，接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)由甲乙雙方提前交給各施工單位熟悉，以促使施工方在施工期間能夠按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，減少返工的成本。第二十三條 乙方權(quán)利義務(wù)1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)，乙方承諾在本合同期內(nèi)盡職盡責(zé)做好服務(wù)，提升業(yè)主滿意，不發(fā)生業(yè)主集體投訴或媒體曝光的惡性事件，積極維護(hù)甲方良好的品牌形象；2、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度。負(fù)責(zé)管理處組織架構(gòu)的確

41、立、人員的招聘培訓(xùn)、協(xié)調(diào)各種社會(huì)關(guān)系，確保本物業(yè)管理工作的正常開展；3、按物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，在本物業(yè)達(dá)到召開業(yè)主大會(huì)的條件時(shí)，乙方應(yīng)配合相關(guān)部門籌備成立業(yè)主委員會(huì)。4、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的約定，乙方自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng)，但不得損害業(yè)主（物業(yè)使用人）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益；5、乙方收取物業(yè)費(fèi)以及其他費(fèi)用應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定；6、乙方負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施，設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案并組織實(shí)施；7、乙方應(yīng)向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用及管理的有關(guān)規(guī)定。當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知其有關(guān)限制條件，與其訂立書面約定，并按規(guī)定負(fù)責(zé)實(shí)施監(jiān)督；8、依照法規(guī)政策有關(guān)規(guī)定對(duì)違

42、反臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行制止，制止不無效的可以向有關(guān)部門舉報(bào)或投訴；9、選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將物業(yè)的整體管理委托給第三方；10、接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；11、乙方在服務(wù)過程中對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須報(bào)業(yè)主委員會(huì)（在業(yè)主委員會(huì)未成立前，報(bào)甲方同意）并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；12、建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；13、本合同變更或終止時(shí)，乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)務(wù)及時(shí)完整的移交給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)

43、主委員會(huì)尚未成立的移交給甲方；14、乙方需根據(jù)每棟樓宇交付時(shí)間，按每棟人員配置標(biāo)準(zhǔn)，配置相應(yīng)的人員，乙方需提前派駐項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為項(xiàng)目提供前期介入工作，參加甲方會(huì)議，提出合理化建議，完善和調(diào)整管理方案，協(xié)助甲方制定臨時(shí)管理規(guī)約，做好業(yè)主入住準(zhǔn)備工作。第六章 管理目標(biāo)第二十四條 乙方根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)制定本物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理的工作標(biāo)準(zhǔn)及考核標(biāo)準(zhǔn)，使之達(dá)到市級(jí)優(yōu)秀項(xiàng)目的管理標(biāo)準(zhǔn)。第二十五條 按規(guī)劃設(shè)計(jì)施工到位，符合國家各項(xiàng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，在行業(yè)當(dāng)年有項(xiàng)目評(píng)估活動(dòng)并符合參評(píng)時(shí)間、條件規(guī)定的前提下，所接管本物業(yè)整體交付使用后的第二年，力爭獲得市級(jí)優(yōu)秀管理項(xiàng)目稱號(hào)，整體交付使用后的第三年，力爭獲得省級(jí)優(yōu)秀

44、管理項(xiàng)目稱號(hào)。第二十六條 乙方在管理實(shí)際過程中嚴(yán)格實(shí)行本物業(yè)的服務(wù)宗旨，高品質(zhì)的服務(wù)理念，規(guī)范企業(yè)和個(gè)人的服務(wù)行為，提高管理服務(wù)品質(zhì)，確保所提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)逐步提高。第七章 合同變更、解除和終止的約定第二十七條 業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或因其他原因本合同終止時(shí)，乙方應(yīng)在合同終止之日起30日內(nèi)撤出本物業(yè)，移交物業(yè)管理用房以及與本物業(yè)有關(guān)的全部檔案資料。第二十八條 本合同終止后，甲乙雙方應(yīng)做好債權(quán)債務(wù)的處理，包括物業(yè)費(fèi)用的清算、對(duì)外簽署的各種協(xié)議等；乙方應(yīng)協(xié)助甲方或業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作。第八章 違約責(zé)任第二十九條 因甲方違約導(dǎo)致乙方未能完成管理服務(wù)內(nèi)容，乙方有權(quán)要求甲

45、方限期整改，逾期不解決的，乙方有權(quán)終止合同；因甲方違約造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予相應(yīng)經(jīng)濟(jì)賠償。第三十條 乙方提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)經(jīng)濟(jì)賠償。第三十二條 以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任1、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；2、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共同部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；3、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的。第三十三條 本合同生效后，甲乙

46、雙方任何一方公司內(nèi)部出現(xiàn)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股東變更、法人代表人變更或甲方將本物業(yè)整體或部分轉(zhuǎn)賣第三方的，均不構(gòu)成修改或終止本合同的理由。第三十四條 甲方如有采取不公平手段致使乙方推動(dòng)管理權(quán)，或造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如乙方有蓄意破壞甲方企業(yè)形象行為而造成甲方損失，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第三十五條 任何一方無正當(dāng)理由提前解除合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц度嗣駧?的違約金；由于解除合同給守約方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過該違約金數(shù)額的，還應(yīng)給予守約方相應(yīng)經(jīng)濟(jì)賠償。第九章 附則第三十六條 為維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生燃?xì)庑孤?、漏電、火?zāi)、水管破裂、協(xié)助公安機(jī)會(huì)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件時(shí)，乙

47、方因采取緊急避險(xiǎn)措施而造成的財(cái)產(chǎn)損失，當(dāng)事人雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。第三十七條 甲、乙雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更忙亂或補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。第三十八條 如遇不可抗拒，致使合同無法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。第三十九條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，甲乙雙方按下列方式解決。1、政府主管部門協(xié)調(diào)；2、提交 仲裁委員會(huì)仲裁；3、依法向甲方所在地人民法院起訴。第四十條 本合同及其附件中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。第四十一條 本合同條款如有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件抵觸

48、，該條款無效。第四十二條 本合同正本連同附件一式五份，甲方執(zhí)三份，乙方執(zhí)兩份，具有同等法律效力。第四十三條 本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。甲方： 乙方：代表人： 代表人：日 期： 日 期：附件一：物業(yè)構(gòu)成明細(xì)類 型幢 數(shù)套（單元）數(shù)建筑面積（平方米）高層住宅多層住宅別 墅商業(yè)用房工業(yè)用房辦公樓車 庫會(huì) 所學(xué) 校幼兒園 用房合 計(jì)備 注附件二： 物業(yè)共用部位明細(xì)1、房屋承重結(jié)構(gòu)；2、房屋主體結(jié)構(gòu)；3、公共門廳；4、公共走廊；5、公共樓梯間；6、內(nèi)天井；7、戶外墻面；8、屋面；9、傳達(dá)室；10、 ；11、 。附件三： 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)1、綠地 平方米；2、道路 平方米；3、化糞池 個(gè)；4

49、、污水井 個(gè)；5、雨水井 個(gè)；6、垃圾中轉(zhuǎn)站 個(gè)；7、水泵 個(gè)；8、水箱 個(gè)；9、電梯 部；10、信報(bào)箱 個(gè)；11、消防設(shè)施 ；12、公共照明設(shè)施 ；13、監(jiān)控設(shè)施 ；14、避雷設(shè)施 ；15、共用天線 ；16、機(jī)動(dòng)車庫 個(gè) 平方米；17、露天停車場(chǎng) 個(gè) 平方米；18、非機(jī)動(dòng)車庫 個(gè) 平方米；19、共用設(shè)施設(shè)備用房 平方米；20、物業(yè)管理用房 平方米；21、 。附件四：前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理1、 ；2、 ；3、 。二、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理1、 ；2、 ；3、 。三、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通1、

50、；2、 ；3、 。四、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理1、 ；2、 ；3、 。五、車輛停放管理1、 ；2、 ；3、 。六、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理1、 ；2、 ；3、 。七、裝飾裝修管理服務(wù)1、 ；2、 ；3、 。八、物業(yè)檔案資料管理1、 ；2、 ；3、 。九、其他服務(wù)1、 ；2、 ；3、 。 前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）使用說明1、本示范文本僅供建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同參考使用。2、經(jīng)協(xié)商確定，建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)可對(duì)本示范文本的條款內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或刪減。3、本示范文本第六條、第七條、第八條、第九條第二款和第三款、第二十條、第二十一條、第二十二條、第二十四條所

51、稱業(yè)主，是指擁有房屋所有權(quán)的建設(shè)單位和房屋買受人；其他條款所稱業(yè)主，是指擁有房屋所有權(quán)的房屋買受人。 第四章 技術(shù)規(guī)范及要求 1.對(duì)綜合管理服務(wù)質(zhì)量要求： (1)負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。 (2)每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，組織實(shí)施。 (3)白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)。遇到停水停電停氣提前在小區(qū)張貼通知。 (4)業(yè)主在本物業(yè)突發(fā)疾病或遭遇意外傷害，情況危急且家中人力不足的，及時(shí)幫助業(yè)主聯(lián)系醫(yī)院，將傷病業(yè)主送上救護(hù)車或送往醫(yī)院。 (5

52、)協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)并配合其運(yùn)作。 (6)管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善。 (7)應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理。 (8)全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗。 (9)每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80。 (10)建立應(yīng)對(duì)地震、火災(zāi)、煤氣泄漏、交通事故、傳染病流行等公共突發(fā)事件的應(yīng)急救援預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，預(yù)案必須科學(xué)可行，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運(yùn)行。 2.對(duì)房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)服務(wù)質(zhì)量要求： (1)房屋外觀完好、整潔、無妨礙市容觀瞻現(xiàn)象。 (2)房屋幢號(hào)、單元

53、號(hào)有明顯標(biāo)志，設(shè)有引路方向平面圖。 (3)保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；道路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢。 (4)確保雨水、污水管道保持通暢，每半年定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損。 (5)負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)。 (6)房屋小修、急修及時(shí)，合格率達(dá)100%，有維修記錄和回訪記錄。 (7)道路、停車場(chǎng)平整暢通，井蓋無缺損、丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行，道路交通標(biāo)志齊全規(guī)范。 3.對(duì)綠化服務(wù)質(zhì)量要求： (1)保持現(xiàn)有綠地格局。 (2)綠化有專人養(yǎng)護(hù)和管理，對(duì)綠地、花木等定期澆水、施肥、修剪疏摟枯葉和病蟲害防治。修剪方法

54、正確，喬灌木無枯死枝，綠籬無空膛，殘花黃葉及時(shí)清除。病蟲害防治及時(shí)，植物無明顯病蟲為害現(xiàn)象。 (3)草坪常綠，不枯黃。 4.對(duì)保潔服務(wù)質(zhì)量要求： (1)小區(qū)內(nèi)設(shè)有果皮箱等保潔設(shè)施，環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善。 (2)設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理。 (3)每天對(duì)本物業(yè)進(jìn)行清掃保潔，包括樓梯間、門廳、走廊、公共座椅，做到整潔美觀、無積塵。 (4)按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑。 (5)雨天應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)域內(nèi)道路積水進(jìn)行清掃。 (6)小區(qū)內(nèi)路邊無攤點(diǎn)、市場(chǎng)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)牌匾美觀整齊、管理有序。 (7)小區(qū)內(nèi)無違章臨時(shí)

55、建筑，無亂堆、亂貼、亂畫等現(xiàn)象。 (8)發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。 5.對(duì)保安值守與公共秩序維護(hù)服務(wù)質(zhì)量要求： (1)封閉式管理，做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施。 (2)維護(hù)交通秩序，包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢。 (3)防止入室盜竊。 (4)看管公共財(cái)產(chǎn)。包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、小品、花、草、樹木、果實(shí)等。 (5)夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行防范檢查和巡邏，每天做好記錄備查。 (

56、6)有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。 6.對(duì)消防管理服務(wù)質(zhì)量要求： (1)有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制。 (2)消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，每月定期檢查消防設(shè)施，保證能夠隨時(shí)啟用。 (3)配備專職或兼職消防管理人員，每半年定期進(jìn)行一次消防演練。 (4)消防通道暢通無阻。 (5)發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)報(bào)警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。 7.對(duì)裝修管理服務(wù)質(zhì)量要求： (1)有健全的裝修管理服務(wù)制度。 (2)查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)。 (3)裝修期間，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。 (4)業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的報(bào)行政主管部門。 (5)及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超過一天。 8.對(duì)檔案管理的質(zhì)量要