海南省2015年下半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價方法考試題

1、海南省2015年下半年房地產(chǎn)估 價師案例與分析：估價方法 考試題海南省2015年下半年房地產(chǎn)估價師案例與分析：估價方法考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題 意）1、按，絕對指標(biāo)可以分為時期指標(biāo)和時點指標(biāo)。A:反映的先后順序不同B:反映的實質(zhì)內(nèi)容不同C:反映的時間狀態(tài)不同D:反映的形式狀態(tài)不同E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、以下關(guān)于明確估價報告使用期限的意義的表述，不正確的是。A:超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)B:在估價報告使用期限內(nèi)使用估價報告的相關(guān)責(zé)任由出具估價

2、報告的估價師承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外C:如果估價報告超過了其使用期限還未得到使用，則估價責(zé)任期限就是估價 報告使用期限D(zhuǎn):如果估價報告在其使用期限內(nèi)得到使用，則估價責(zé)任期限應(yīng)為無限期或者 到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、按照目前我國土地登記制度的規(guī)定，屬于集體土地的核發(fā)。A:國有土地所有證B:國有土地使用證C:集體土地所有證D:集體土地使用證E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章4、某一時段房地產(chǎn)投資市場的平均收益率為 15%,國家債券的收益率為4%, 房地產(chǎn)市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為 0.4,那么，用資本資產(chǎn)定價 模型確定的折現(xiàn)率應(yīng)為 。6%8.4%11%15

3、%5、室內(nèi)裝修費科目不包括 。A.材料費、工器具、設(shè)備使用費B.人工費、管理費、承包商利潤C.材料費、工器具、承包商利潤D.健身設(shè)備、游泳池和其他康樂設(shè)施的維修、保養(yǎng)和日常使用費等6、對于，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容。A:居住物業(yè)B:商用物業(yè)C:工業(yè)物業(yè)D:特殊物業(yè)E:借款合同7、城市基準(zhǔn)地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相 似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某 一時點的 。A.基準(zhǔn)價格B.平均價格C.正常價格D.市場價格8、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為 10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物 重置價格為100萬元，成新率為80%

4、。已知土地資本化率為 6%,建筑物資本 化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）。43萬元112.5 萬元123.3 萬元150萬元9、市場比較法是將 與估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這 些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或 價值的方法。A .估價對象B.估價目標(biāo)C .估價手段D .估算價值10、11、契稅實行的是稅率。A.比例B.定額C.累進D.幅度定額12、供給價格彈性1,此時稱。A:供給完全無彈性B:供給有完全彈性C：供給富有彈性D:供給缺乏彈性E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)供出租使用的商品

5、住宅、廠房、倉庫、辦公樓等 房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資屬于。A.商品房建設(shè)投資B.置業(yè)投資土地開發(fā)投資土地一級開發(fā)14、依法不能免征房產(chǎn)稅的房屋是。A.政府機關(guān)的辦公樓B.武警部隊的營房C.個人自住的住房D.百貨公司的商場15、下列關(guān)于會計基本核算方法的借貸記賬法特點，說法錯誤的是 。A .借貸記賬法是以“借”和“貸”作為記賬符號的一種復(fù)式記賬方法B.以“借”和“貸”作為記賬符號?！敖琛北硎举Y產(chǎn)（費用）的減少或負債、權(quán)益（收入、利潤）的增加；“貸”表示資產(chǎn)（費用）的增加或負債、權(quán)益（收入、利 潤）的減少C.以會計恒等式作為記賬理論依據(jù)。即以“資產(chǎn)：負債 +所有者權(quán)益”為記賬 依據(jù)D

6、.以“有借必有貸，借貸必相等”為其記賬規(guī)則16、是我國的中央銀行。A:中國銀行B:中國人民銀行C:銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)D:證券監(jiān)督管理機構(gòu)E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、以下各組商品之間，一種商品的價格上升后，另外一種商品的消費會跟著減少的是 。A.普通商品住房和經(jīng)濟適用住房B.賓館與寫字樓C.普通住宅及其配套的娛樂房地產(chǎn)D,城市地鐵和城市公交18、國有土地上房屋征收主體是。A:國務(wù)院B:省級人民政府C:市、縣級人民政府D:房屋征收部門E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、是由銀行發(fā)行的一種票據(jù)，俗稱鈔票。A:本票B:匯票C：支票D：銀行券E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為 20萬元，此后每

7、年的凈收益會在上一年 的基礎(chǔ)上增加3萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%。該房地產(chǎn)的價格為萬元。695. 83681. 25715. 83718. 75E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、估價對象房地產(chǎn)2006年的租金收入為500萬元，經(jīng)營費用為租金收入的30%,從2007年開始年收入增長2%,經(jīng)營費用增長1. 5%,該房地產(chǎn)剩余使 用年限為35年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%,則該房地產(chǎn)2007年1月1日的收 益價格為。2044. 87萬元4296. 54 萬元5526. 56 萬元7337. 33 萬元E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素發(fā)生的概率屬于階段的工作。A.風(fēng)險辨識B.風(fēng)

8、險估計C.風(fēng)險評價D.風(fēng)險決策23、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/褶.假設(shè)凈收益率 為75%,報酬率為10%,則該商鋪目前的價值為.【2004年考題】14140 元/褶42421 元/nf56561 元/nf60000 元/nfE:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、業(yè)主公約由制定并修改。A.業(yè)主大會B.業(yè)主委員會C. 一半以上業(yè)主D,全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同25、 是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、 規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部 署和具體安排。A. 土地利用總體規(guī)劃B.城市規(guī)劃C. 土地開發(fā)D.城市建設(shè)二、

9、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符 合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分） 1、某公司開發(fā)的酒店項目在建成經(jīng)營一段時間后，根據(jù)市場的變化將其用途調(diào) 整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是。A:避強定位方式B:產(chǎn)品差別化方式C:對抗性定位方式D:重新定位方式E:借款合同2、是契稅的征稅對象。A:發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地B:未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地C:發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的房屋D:未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的房屋E:未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋3、稅前現(xiàn)金流量等于從潛在毛收入中扣除后的數(shù)額。A.空置等造成的收入損失B.運營費用C.抵押貸款還本

10、付息額D.期末轉(zhuǎn)售收益E.承租人權(quán)益價值4、下列關(guān)于拆遷強制執(zhí)行的要求，說法正確的是。A:未經(jīng)行政裁決，不得實施行政強制拆遷B:拆遷入未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全 標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，可以實施強制拆遷C:強制拆遷時，應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處（居委會）、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場作為 強制拆遷證明人，并由人民法院對被拆遷房屋及其房屋內(nèi)物品進行證據(jù)保全D:行政強制拆遷應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法進行E:申請強制拆遷必須提供行政強制拆遷申請書、裁決調(diào)解和裁決書、被拆遷人不同意拆遷的理由、被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書等7個方面要件5、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按計算的.（2005

11、年試題）A:綜合利率B:貸款利率C:折現(xiàn)率D:機會成本E:借款合同6、享受免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的鐵道部所屬的鐵路運輸企業(yè)是 指。A.鐵路局及國有鐵路運輸控股公司B.鐵路辦事處C.中鐵集裝箱運輸有限責(zé)任公司D.中鐵特貨運輸有限責(zé)任公司和中鐵快運股份有限公司E.青藏鐵路公司7、報酬資本化公式的假設(shè)前提不包括（）oA.凈收益A每年不變B.收益年限n為有限年C.報酬率y不等于零D .價格V符合評估時點市場情況8、一級的房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)由建設(shè)部審批。二級及二級以下房地產(chǎn)估價機構(gòu) 資質(zhì)由審批。A.建設(shè)部B.市級房地產(chǎn)行政主管部門C.省級房地產(chǎn)行政主管部門D.地方房地產(chǎn)行政主管部門9、10、

12、以下權(quán)利中屬于有益物權(quán)的是。A.抵押權(quán)B.典權(quán)C.建筑物區(qū)分所有權(quán)D.質(zhì)權(quán)11、供熱采暖施工圖主要分為室內(nèi)和室外兩部分，室內(nèi)部分有。A:平面圖B:立面圖C:管道縱剖面圖D:詳圖E:系統(tǒng)軸測圖12、下列屬于城市房屋拆遷管理條例所調(diào)整行為的有。A:在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷并需要對被拆遷人補償、安置的活動B:對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上被拆遷所有人進行補償、安置C:集體土地上的拆遷行為D：不需要對被拆遷人進行補償、安置的房屋拆遷行為E:自訴自建行為13、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的。A.客觀收益B.實際收益C.有形收益D.無形收益E.潛在收益14、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格

13、為 100萬元，從購買后的下一年開始 有租金收入，年凈租金收入為 20萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為 10%,則該項目的動態(tài)投資回收期（）年。A.小于556677815、屬于樓、地面構(gòu)造層次中的塊材面層的是。A:橡膠面層B:磨光花崗石面層C:水磨石面層D:水泥花磚E:條石面層16、能夠構(gòu)成設(shè)計變更的事項包括。A:更改有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位置和尺寸B:增減合同中約定的工程量C:改換有關(guān)工程的施工隊伍和人員D:改變有關(guān)工程的施工時間和順序E:其他有關(guān)工程變更需要的附加工作17、監(jiān)理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”。其中, “兩管”是指監(jiān)理活動中的。A:合同管

14、理B:質(zhì)量管理C:投資管理D:進度管理E:信息管理18、在工程量計算規(guī)則中，計算一半建筑面積的有。A:有頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺B:建筑物外無圍護結(jié)構(gòu)，有頂蓋的走廊、挑廊C:建筑物外有圍護結(jié)構(gòu)的挑廊、走廊D:屋頂樓梯間、電梯機房E:建筑物內(nèi)的變形縫19、土地一級開發(fā)，是指城市政府委托當(dāng)?shù)赝恋厥召弮錂C構(gòu)，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計劃，對確定的（）,統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。A.存量國有土地B .擬征用土地C.農(nóng)轉(zhuǎn)用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E.合作開發(fā)土地20、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都

15、要包括（）。A.租金調(diào)整條款B .代收代繳費用條款C,裝修費用條款D.折讓優(yōu)惠條款21、按照規(guī)定，租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)绞?、縣人民政府房產(chǎn)管理 部門辦理登記備案手續(xù)。A:簽訂B:變更C:終止D：執(zhí)行E:遵守22、房地產(chǎn)拍賣登記需提交的資料中不包括。A：申請書B:登記表C：房地產(chǎn)權(quán)證D:拍賣公告E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、下列關(guān)于經(jīng)濟學(xué)中成本分析的表述中，正確的有。A:邊際成本包括短期邊際成本和長期邊際成本B:長期總成本可以分為固定成本與可變成本C：平均成本曲線、平均可變成本曲線、邊際成本曲線都呈“ U”形D:短期邊際成本曲線與短期平均成本曲線相交時收支相抵E:收益等于成本是廠商經(jīng)營決策的利潤最大化原則24、25、2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用