[知名房企]早期介入與前期物業(yè)管理指導(dǎo)手冊(案例豐富)

1、項(xiàng)目二 早期介入與前期物業(yè)管理任務(wù)一 物業(yè)管理的早期介入忽視早期介入可能導(dǎo)致： 物業(yè)配套不完善 布局設(shè)計(jì)不合理 質(zhì)量不過關(guān) 資料欠缺、情況不明 最終導(dǎo)致：使用不便，銷售不暢，管理困難、糾紛多 一、物業(yè)管理早期介入的涵義 所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理的各項(xiàng)活動。 二、物業(yè)管理早期介入的作用 （一）完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和使用功能 （二）更好地監(jiān)理施工質(zhì)量（三）為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)（四）便于日后對物業(yè)的管理三物業(yè)管理早期介入的主要工作及充當(dāng)?shù)慕巧?/p>

2、（一）立項(xiàng)決策階段（充當(dāng)顧問） 在項(xiàng)目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平，周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面提供參考建議，減少決策盲目性和主觀隨意性。(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（充當(dāng)顧問） 物業(yè)管理早期介入的優(yōu)勢： 1、信息優(yōu)勢 2、人才優(yōu)勢 3、動機(jī)優(yōu)勢 側(cè)重從以下方面提出看法和建議： 1、物業(yè)總體布局和功能 2、日常的管理 3、設(shè)備設(shè)施及材料的選用 4、公建配套設(shè)施（三）施工安裝階段（扮演監(jiān)理） 監(jiān)督基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的敷設(shè)及走向等日后難以從建筑外觀上察覺的施工質(zhì)量，收集資料，熟悉情況，提出整改意見，督促落實(shí)。 （四）接管準(zhǔn)備階段（開始

3、管家）1.與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項(xiàng)2.制定接管方案3簽約，實(shí)施驗(yàn)收接管4制定系列管理制度5組成該物業(yè)的常設(shè)管理機(jī)構(gòu)6建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng) 絡(luò)7參與物業(yè)“開盤” 四、對早期介入否定的立論早期介入與物業(yè)管理的內(nèi)涵不相符合。早期介入阻礙了社會專業(yè)化的發(fā)展進(jìn)程，破壞了社會分工，不利于物業(yè)管理規(guī)范化、社會化、市場化發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。早期介入對物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量方面可能產(chǎn)生不利影響。五、前期介入費(fèi)用由誰承擔(dān)？根據(jù)費(fèi)用產(chǎn)生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所產(chǎn)生費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。原因：1、前期介入的主要目的是協(xié)助開發(fā)商工作（1）前期介入為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)，使房屋質(zhì)量

4、得到保證，提升了物業(yè)檔次。（2）使已購房業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量及日后管理放心，幫助發(fā)展商銷售。2、管理費(fèi)用尚無收費(fèi)來源，此期間公司的實(shí)際服務(wù)對象是發(fā)展商，誰受益，誰付費(fèi)。3、政府規(guī)定：目前國家尚無統(tǒng)一立法，但各地政府明文規(guī)定。任務(wù)二 前期物業(yè)管理 一、前期物業(yè)管理的涵義 前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理者之前的物業(yè)管理?？⒐を?yàn)收業(yè)主大會召開與物業(yè)管理企業(yè)簽約立項(xiàng)早期介入階段前期物業(yè)管理階段物業(yè)管理階段所謂“前期物業(yè)管理”，是指在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并由物業(yè)管理企業(yè)依照合同的約定實(shí)施的物業(yè)管理。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：“房地

5、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同?！?前期物業(yè)管理的必要性： （一）民事法律關(guān)系主體資格的需要 業(yè)主，在這一階段內(nèi)還不具備承擔(dān)起這種民事活動的能力。業(yè)主代表大會召開的時(shí)間（二）物業(yè)管理不可間斷性的需要 現(xiàn)實(shí)的需要 法律的要求，城市新建住宅小區(qū)管理辦法（三）促進(jìn)物業(yè)的租售（四）有利于物業(yè)管理公司的續(xù)聘二、前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系 前期物業(yè)管理階段，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三個(gè)權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。 開發(fā)商與業(yè)主：買賣關(guān)系 開發(fā)商與物業(yè)公司：合同聘用關(guān)系 物業(yè)公司與業(yè)主：服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系 三、前期物業(yè)管理與早

6、期介入的區(qū)別 1、發(fā)生時(shí)段不同 2、工作內(nèi)容不同早期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)的工作主要是給于咨詢以及施工階段的質(zhì)量督察。而在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)管理企業(yè)的工作主要是住戶入住、室內(nèi)裝飾管理、日常管理制度和管理隊(duì)伍的建立和運(yùn)作等實(shí)際的管理工作。 3、合同關(guān)系不同早期介入不一定需要有物業(yè)管理服務(wù)合同的存在，只要有一般的咨詢服務(wù)合同即可；而前期物業(yè)管理階段，物業(yè)管理企業(yè)必須與建設(shè)單位簽有前期物業(yè)管理服務(wù)合同。 4、企業(yè)地位不同在早期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)只是起輔助作用；而在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)管理企業(yè)是處于管理的主導(dǎo)地位。 四 、前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容（一）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 1、落實(shí)管理機(jī)構(gòu)

7、2、配備管理操作人員（二）建章立制必要的規(guī)章制度：管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍各類人員的崗位責(zé)任制物業(yè)各區(qū)域內(nèi)管理規(guī)定用戶（住戶）手冊等。（三）物業(yè)的驗(yàn)收與接管1、接管與驗(yàn)收的含義 物業(yè)的接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理單位（國家或企業(yè)的房管部門或物業(yè)管理公司）對建設(shè)單位移交的新建房屋以及業(yè)主委托管理的原有房屋按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗(yàn)然后收受管理的工作。 2、接管與驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收驗(yàn)收主體不同物業(yè)管理單位房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位/城市建設(shè)行政主管部門驗(yàn)收性質(zhì)不同主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再檢驗(yàn)檢查工程項(xiàng)目是否達(dá)標(biāo)驗(yàn)收目的不同轉(zhuǎn)交的對象不同為分清責(zé)任，交接驗(yàn)收物業(yè)管理公司為取得市場準(zhǔn)入資格，對質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)

8、收建設(shè)單位3、接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件（1）新建房屋（2）原有房屋4、接管驗(yàn)收的內(nèi)容（1）資料的驗(yàn)收（2）質(zhì)量與使用功能的驗(yàn)收（3）質(zhì)量問題或危險(xiǎn)與損壞問題的處理5、接管驗(yàn)收的程序 書面提請 資料審核 物業(yè)檢驗(yàn) 問題處理 簽發(fā)文件6、接管驗(yàn)收中可能存在的問題和注意事項(xiàng) （1）接管驗(yàn)收走過場 （2）接管驗(yàn)收不到位 （3）接管資料不齊全 （四）進(jìn)戶管理（入伙管理） 進(jìn)戶，是指業(yè)主、使用人正式進(jìn)住使用物業(yè)，俗稱“入伙”進(jìn)戶程序一般為： 1發(fā)入伙通知書 2. 購房業(yè)主按要求繳清剩余房款和其他費(fèi)用 3帶業(yè)主或使用人實(shí)地驗(yàn)收物業(yè) （1）房建質(zhì)量 （2）設(shè)備質(zhì)量，運(yùn)轉(zhuǎn)情況 （3）房型、裝修、設(shè)施配備等是否與合同

9、相符 （4）外部環(huán)境狀況及影響4、簽訂物業(yè)使用公約、業(yè)主臨時(shí)公約5、業(yè)主或使用人信息登記6、發(fā)放用戶手冊或辦事指南7、發(fā)放鑰匙，完成進(jìn)戶手續(xù)（五）裝修搬遷管理 1、裝修管理的必要性 （1）室內(nèi)裝修的普遍性 （2）室內(nèi)裝修影響大 2、室內(nèi)裝修管理的難點(diǎn) （1）物業(yè)管理單位無執(zhí)法權(quán) （2）管理單位缺乏管理制度 （3）司法判決難執(zhí)行 3、室內(nèi)裝修管理措施 （1）“安民告示”宣傳在先 （2）簽訂裝修管理協(xié)議 （3）嚴(yán)格裝修管理程序 （4）違章事故處理案例改變住宅結(jié)構(gòu)裝修廢棄物相鄰關(guān)系違反業(yè)主公約亂搭亂建（六）檔案資料的建立 檔案資料包括兩種： 業(yè)主或使用人的資料：業(yè)主使用人姓名、進(jìn)戶人員情況、聯(lián)系電話

10、或地址、各項(xiàng)費(fèi)用的繳交情況、房屋的裝修等情況。 物業(yè)資料：主要包括物業(yè)的各種設(shè)計(jì)和竣工圖紙，位置、編號等。 案例 檔案幫了大忙 新來的物管公司接手小區(qū)管理后，將進(jìn)行天然氣通氣。但卻發(fā)現(xiàn)煤氣管道都存在不同程度的銹蝕。他們立即聯(lián)系天然氣公司。 經(jīng)測算，調(diào)換煤氣管道，所需費(fèi)用約為122萬元。對此，管理處經(jīng)理心急如焚。情急中他想到了接手該小區(qū)時(shí)的檔案。于是，立即查閱資料。原來，該小區(qū)建造時(shí)涉及15家施工單位，其中自來水、煤氣管所用管材基本由施工方供應(yīng)，所用管材是國家建設(shè)部已明令禁止使用的冷鍍鋅管。 鑒于此，該管理處立即起草了一份報(bào)告，并附上調(diào)查材料，送到了開發(fā)商手中。開發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)看后認(rèn)為，管理處的請

11、求完全合理。于是請物管公司委托天然氣公司實(shí)地查勘，并報(bào)預(yù)算，工程費(fèi)用由開發(fā)商列支。物管公司即與天然氣公司聯(lián)系，簽訂了工程合同，并以最快速度調(diào)換了煤氣管道。任務(wù)三 物業(yè)的承接驗(yàn)收 物業(yè)的承接，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公有房屋出售單位或者業(yè)主、業(yè)主委員會向接受委托的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)的過程?！拔飿I(yè)的承接驗(yàn)收”，是物業(yè)管理企業(yè)承接房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公有房屋出售單位或者業(yè)主、業(yè)主委員會委托管理 的新建房屋或者原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。條例第三十七條第一款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)”。物業(yè)的承接驗(yàn)收，是物業(yè)管理企

12、業(yè)在承接物業(yè)時(shí)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，一方面要充分考慮工程質(zhì)量問題對日后物業(yè)管理帶來的影響，另一方面，要充分維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 一、物業(yè)承接驗(yàn)收的作用 1.進(jìn)一步明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。2.確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益。3.為日后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。通過物業(yè)管理企業(yè)的承接驗(yàn)收，還可以根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理的文件資料，摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有計(jì)劃地安排好各項(xiàng)管理工作。二、物業(yè)承接驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)承接驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)分為新建物業(yè)的承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和原有物業(yè)的承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。其具體的要求和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行1991年2月建設(shè)部頒布的房屋承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，

13、有關(guān)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收的規(guī)定還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行1993年12月建設(shè)部頒布的城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法等。 新建物業(yè)的承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)l.主體結(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或者相鄰房屋的損壞；鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值；磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫；木結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)節(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定；設(shè)有抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。2.屋面部分：各類房屋必須符合屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水通暢，無積水，不滲漏；陽臺和三層以上

14、房屋應(yīng)當(dāng)有排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)當(dāng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。3.樓地面部分：面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓；衛(wèi)生間、陽臺、盥（灌音）洗室地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)當(dāng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)當(dāng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。 4.裝修部分：鋼木門窗應(yīng)當(dāng)安裝平整牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度；進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)當(dāng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)當(dāng)裝設(shè)鐵柵欄；木裝修工程應(yīng)當(dāng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，門窗玻璃應(yīng)當(dāng)安裝平整，油灰飽滿，粘接牢固；抹灰應(yīng)當(dāng)表面平整；飾面磚應(yīng)當(dāng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直；油漆

15、、刷漿應(yīng)當(dāng)色澤一致，表面不應(yīng)當(dāng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。5.電氣部分：電氣線路安裝應(yīng)當(dāng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)當(dāng)有導(dǎo)管；應(yīng)當(dāng)按套安裝電表或者預(yù)留表位，并有電器接地裝置；照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求；電梯應(yīng)當(dāng)能準(zhǔn)確地啟動運(yùn)行、選層、平層、停層；制動器、限速器及其安全設(shè)備應(yīng)當(dāng)動作靈敏可靠；安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能監(jiān)測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求；除上述要求外，同時(shí)應(yīng)當(dāng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。6.水、衛(wèi)、消防部分：管道應(yīng)當(dāng)安裝牢固，控制部件啟動靈活，無滴

16、漏；水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求；應(yīng)當(dāng)按套安裝水表或者預(yù)留表位；高位水箱進(jìn)水管與水箱檢驗(yàn)口的位置應(yīng)當(dāng)便于檢修；衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)當(dāng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8米，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。其他管子可用塑料管，在國外很普遍，可用50年。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)當(dāng)平整、牢固、部件齊全，制動靈活；水泵安裝應(yīng)當(dāng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動；消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。7.采暖部分：鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)當(dāng)安裝平整、配件齊全，不得有變形、裂紋

17、、磨損、腐蝕等缺陷，安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證；爐排必須進(jìn)行12小時(shí)以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間，爐排與壁鏜（堂音）之間不得互相摩擦，且無雜音，不跑偏、不凸起、不受卡，運(yùn)轉(zhuǎn)自如；各種儀器、儀表應(yīng)當(dāng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門開關(guān)靈活；設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范；鍋爐輔機(jī)應(yīng)當(dāng)運(yùn)行正常，無雜音；消煙除塵、消音減震設(shè)備齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)當(dāng)符合環(huán)保要求；經(jīng)過48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)轉(zhuǎn)，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。自家購房也應(yīng)注意檢查暖氣管道，如自己家自動排氣閥跑水被淹。8.附屬工程及其他：化

18、糞池應(yīng)當(dāng)按照排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物；明溝、散水、落水管內(nèi)部不得有斷裂、積水現(xiàn)象；房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通；房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱；常不用，如裕中西里就是如此。單位工程必須做到活完料清，場地清；群體建筑應(yīng)當(dāng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。四、物業(yè)承接驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng) 1.物業(yè)管理企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知書并約定驗(yàn)收時(shí)間。經(jīng)驗(yàn)收合格的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并及時(shí)簽發(fā)承接文件。2.承接驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格的，雙方協(xié)議處理，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照約定返修合格后，再組織

19、復(fù)驗(yàn)。3.在房屋承接驗(yàn)收中，發(fā)生爭議而不能解決的，可以申請當(dāng)?shù)乜h級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。4.在物業(yè)承接驗(yàn)收中，還應(yīng)當(dāng)注意以下三個(gè)防止：一是防止物業(yè)承接驗(yàn)收工作“走過場”。二是防止物業(yè)承接驗(yàn)收工作“不到位”。三是防止物業(yè)承接驗(yàn)收的資料“不齊全”。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)移交下列資料 （1）竣工驗(yàn)收資料包括：總平面竣工圖；建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；配套設(shè)施工程、地下管網(wǎng)工程、隱蔽工程竣工圖等。（2）技術(shù)資料包括：設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同及工程開工、竣工報(bào)告；工程預(yù)決算；圖紙會審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；沉降觀察記錄；工程竣工驗(yàn)收證明書

20、；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、建筑構(gòu)配件的鑒定合格證書；水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；供水、供暖、煤氣管道的試壓報(bào)告等。（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。（4）物業(yè)管理所必需的其他資料包括：房屋產(chǎn)權(quán)資料；項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；拆遷資料等。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，依照規(guī)定將上述資料移交給業(yè)主委員會。 五、物業(yè)管理用房 “物業(yè)管理用房”，是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)的，由開發(fā)建設(shè)單位以建造成本價(jià)一并轉(zhuǎn)讓給購房業(yè)主集體，用作物業(yè)管理辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。確保在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為物業(yè)

21、管理企業(yè)提供必要的物業(yè)管理用房，是保證物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理活動的最基本的，也是最重要的條件之一。因此，條例第30條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房?！?重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例 物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。 六、物業(yè)的保修 建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度是中華人民共和國建筑法中所確定的基本制度?！敖ㄖこ藤|(zhì)量保修制度”，是指建筑

22、工程竣工驗(yàn)收后，對在保修期限內(nèi)因勘察設(shè)計(jì)、施工、材料等原因造成的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。這里所稱“質(zhì)量缺陷”，是指建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定。（一）建筑工程質(zhì)量保修義務(wù)的主體 建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。建筑法第58條規(guī)定：“建筑施工企業(yè)對工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)”。建筑法第60條規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷；對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)?！苯ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第39條規(guī)定：“建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收報(bào)告時(shí)，

23、應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等?！?當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為建設(shè)單位將房屋建筑出售給物業(yè)買受人后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則成為工程質(zhì)量保修的第一責(zé)任人。 “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房支付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?物業(yè)管理?xiàng)l例第31條規(guī)定：“建

24、設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和報(bào)修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任?！?（二）建設(shè)工程的最低保修期限 （1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；（3）供熱與供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期、供冷期；（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年；（5）其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。國家規(guī)定的是保修的“最低年限”，而一些有實(shí)力的施工單位常常會提供更長的保修期限。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。開發(fā)商的保修期應(yīng)從業(yè)主購買商品房之日起到建設(shè)部規(guī)定的有關(guān)期限止。第四節(jié)

25、樓宇入伙與裝修管理 一、樓宇入伙 樓宇入伙，是指業(yè)主或使用人進(jìn)房入住的過程，這是物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人的首次接觸，標(biāo)志著物業(yè)管理工作的逐步展開。在這一過程中，物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人之間需要辦理相關(guān)的入伙手續(xù)，其中涉及一系列業(yè)主或使用人應(yīng)當(dāng)知曉、參考或必須簽訂的入伙手續(xù)文件。它們是：(1)入伙通知書；(2)入伙手續(xù)書；(3)收樓須知；(4)繳款通知書；(5)驗(yàn)樓情況表；(6)樓宇交接書。 樓宇入伙的程序 (1)物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人寄發(fā)入伙手續(xù)文件：(2)業(yè)主向物業(yè)管理公司出示身份證、房屋買賣合同及入伙通知書，并交納各項(xiàng)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金等；(3)業(yè)主驗(yàn)收其所購房屋(門窗、水電、墻

26、面、屋頂、地板等)并簽收；(4)物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂“管理公約”；(5)物業(yè)管理公司接受業(yè)主的咨詢，介紹入住的有關(guān)事項(xiàng)，并發(fā)給業(yè)主“住戶手冊”；(6)物業(yè)管理公司正式把業(yè)主所購房屋的鑰匙交給業(yè)主。1入伙通知書入伙通知書是指物業(yè)管理公司在物業(yè)驗(yàn)收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)的文件。在制定入伙通知書時(shí)應(yīng)注意下面幾個(gè)問題：（1）一般情況下，一個(gè)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時(shí)間內(nèi)辦理，必然會使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時(shí)間，以方便業(yè)主按規(guī)定時(shí)間前來辦理。（2）如業(yè)主因故不能按時(shí)前來辦理，應(yīng)在通知書上注明補(bǔ)辦的辦

27、法。入伙通知書 女士/先生： 您好!您所認(rèn)購的_大廈樓閣層座已于_年_ 月_日經(jīng)市建設(shè)局、質(zhì)量檢查總站、消防支隊(duì)等政府有關(guān)部門驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住。 一、請您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續(xù)。辦理地址： ( )。 在規(guī)定的日期內(nèi)，財(cái)務(wù)部、地產(chǎn)部將派員到場集中辦公。 二、為了您在辦理過程中不擁擠，順利而快捷地辦理各樓層的入伙手續(xù)，時(shí)間以下表為準(zhǔn)： 三、請閣下按上述時(shí)間來辦理手續(xù)，如不能按時(shí)前來，在_月_日后請到大廈_摟辦理財(cái)務(wù)及收樓有關(guān)事宜，然后到_大廈管理處辦理入伙手續(xù)。 特此通知物業(yè)管理公司 日期閣閣閣月 日月 日月 日2.入伙手續(xù)書入伙手續(xù)書即是辦理入伙手續(xù)的程序和安排。制定入伙手續(xù)書的目

28、的是為了讓業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)，明確其程序，使整個(gè)過程井然有序。一般在入伙手續(xù)書上都留有分部門的確認(rèn)證明，業(yè)主每辦完一項(xiàng)手續(xù)，有關(guān)職能部門在上面蓋章證明。入伙手續(xù)書 女士先生： 您認(rèn)購的_大廈閣樓座，現(xiàn)已具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按如下次序辦理入伙手續(xù)。物業(yè)管理公司管理處 _年_月_日 (1)公司財(cái)務(wù)部 (2)大廈管理處財(cái)務(wù)室 已付清各項(xiàng)入伙費(fèi)用 特此證明（蓋章） 已付清樓款 特此證明(蓋章)(3)公司地產(chǎn)部 (4)大廈管理處辦公室 入伙資格審查合格 特此證明（蓋章） 入伙收摟完畢 特此證明（蓋章） 3收樓須知收樓須知是指物業(yè)管理公司告知業(yè)主在收樓時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)，以及在辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)該攜

29、帶的各種證件、合同、費(fèi)用的文件。從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不便。 收樓須知 大廈收樓須知 歡迎閣下成為大廈新業(yè)主： 我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)收樓程序，避免您在收樓時(shí)，產(chǎn)生遺漏而引起不便。 (一)在財(cái)務(wù)部辦理的手續(xù) 1.付清購樓余額。凡分期付款購樓者，請攜帶“本票”，抬頭“公司”，將購樓余款付清。 2.帶已繳款的各期收據(jù)及合同工本費(fèi)收據(jù)原件來換取“發(fā)票”，并領(lǐng)取付清樓款證明書。 3.凡未交合同工本費(fèi)者，請準(zhǔn)備_元補(bǔ)交工本費(fèi)。 4.在銀行按揭的業(yè)主，如銀行未能在簽訂“買賣臨時(shí)合約”后_天內(nèi)將按揭款撥付我公司的，請按所延遲的天數(shù)支付我公司的逾期利息。 5.在入伙手續(xù)書(1)上蓋章

30、。 (二)在地產(chǎn)部門應(yīng)辦理的手續(xù) 1.業(yè)主最好能夠親臨地盤，接受摟宇，并請帶備： (1)業(yè)主身份證； (2)大廈入伙手續(xù)書； (3)身份證或護(hù)照影印本一份； (4)買賣合同： (5)公司所簽收的商業(yè)副本； 2.在入伙手續(xù)書(2)上蓋章，（三）大廈入伙時(shí)，應(yīng)在管理處財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)：交付各項(xiàng)管理費(fèi)用和其他費(fèi)用(略)，并在入伙手續(xù)書(3)上蓋章。 (四)在大廈管理處辦公室辦理手續(xù) 1.將入伙手續(xù)書上已辦的手續(xù)交給辦公室，并在入伙手續(xù)書(4)上蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司管理處保存； 2.辦公室向業(yè)主介紹入住的有關(guān)事項(xiàng)，并移交鑰匙，由業(yè)主驗(yàn)收。 特此通知 物業(yè)管理公司 _年_月_日 4繳款通知書繳款通知

31、書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)該交納的款項(xiàng)及具體金額的文件。5驗(yàn)樓情況一覽表驗(yàn)樓情況一覽表是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，監(jiān)促開發(fā)商及時(shí)整改問題，以避免相互扯皮，使問題能得到及時(shí)解決而制定的文件。6樓宇交接書樓宇交接書是業(yè)主在確認(rèn)可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的接受樓宇的書面文件。如何幫助業(yè)主驗(yàn)樓：1）房屋結(jié)構(gòu)：裂縫2) 建筑方面：地面（地漏）、墻面、門窗3) 管道：給水、排水、電系統(tǒng) 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法1、墻面的驗(yàn)收 對墻面的驗(yàn)收，主要是看室內(nèi)四周的墻面有無裂縫，空殼等現(xiàn)象。如有裂縫則要看是什么樣的裂縫。常見的裂縫是風(fēng)裂，其形狀是呈網(wǎng)狀式的密布在墻面上。這種裂縫形成

32、的原因，主要是室內(nèi)外暖濕氣流的不均勻，加上水泥砂漿自然的干、濕收縮?？諝t是粉墻時(shí)簿、厚不均，灑水時(shí)不均勻造成的，于墻體本身質(zhì)量，沒有任何聯(lián)系。具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法處理方法：如果裂縫、空殼面積比較大，則由施工單位打掉重粉。如果只有細(xì)小的裂縫，而沒有空殼，待業(yè)主在進(jìn)行精裝修時(shí)抹二遍膩?zhàn)蛹纯上?。具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法2、墻面的陰、陽角驗(yàn)收 對墻面的各個(gè)垂直拐角、水平平行角，用目測的方法進(jìn)行觀測，檢查陰、陽角處是否不平整或波浪不平。處理方法:則要求施工單位用直木條夾緊粉角找直。 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法3、梁、柱與墻體之間裂縫的驗(yàn)收 因?yàn)檎麄€(gè)樓盤是采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，墻體則是待框架做好以后再砌的，

33、難免出現(xiàn)柱、梁與墻體之間的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫。常見的裂縫有兩個(gè)部位: 一是梁和墻體之間的裂縫 二是柱和墻體之間的裂縫 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 二個(gè)部位形成裂縫的原因是混凝土構(gòu)造的柱、梁和空心磚墻體之間存在的一種自然的水泥收縮程度不同形成的，不存在質(zhì)量問題，更不是墻基下沉而造的。處理方法：將裂縫處割開，重鋪金屬網(wǎng)或布網(wǎng)，用小比度水泥砂漿重粉即可消除。具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法4、樓板的驗(yàn)收 仔細(xì)觀看室內(nèi)地面上，是否有不同規(guī)則裂 縫，如果發(fā)現(xiàn)不同程度的存在，則要用專用小錘進(jìn)行敲打，聽聽是否有空殼的聲音。如果正常，沒有空殼的聲音說明是水泥的自然風(fēng)裂.如有異常響聲，說明結(jié)構(gòu)層與找平層之間有相克現(xiàn)象的存在,根本

34、不存在結(jié)構(gòu)層有什么質(zhì)量問題。則要重新處理。具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法處理方法：順著開裂，空殼的方向割開重新做找平層即可。同時(shí)地面應(yīng)光潔，不能起砂。5、頂棚的驗(yàn)收對頂棚的驗(yàn)收，也是要看有無裂縫，空殼等現(xiàn)象，如果兩者現(xiàn)象都不存在，又無波浪，不平整的現(xiàn)象，國家標(biāo)準(zhǔn)只是順平就可以了。具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法、進(jìn)戶門的驗(yàn)收對門的驗(yàn)收要看門的四周密實(shí)度是否合適，開啟、關(guān)閉是否順暢，關(guān)門以后縫隙不能過大，也不能太小。鑰匙開啟自如，關(guān)、開門無異常響聲。處理方法：門的密實(shí)度不好，需重新填充、加固，關(guān)、開門不順暢或門隙過大或過小，則要調(diào)整門的鉸鏈、墊鐵，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。鑰匙開起不自如，要調(diào)整鎖芯的定位螺絲，使其到位。門有

35、響聲要調(diào)整門的平衡度、垂直度或加少許機(jī)油。具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法、窗的驗(yàn)收要看窗的邊框四周邊緣等易受撞擊處是否密實(shí)，要仔細(xì)檢查墻體和窗框處墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等現(xiàn)象，檢查推拉門、窗戶玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不靈等現(xiàn)象。推拉門、窗子四周橡膠壓條是否平整，密實(shí)防水膠打的均勻程度如何。 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法處理方法：推拉門、窗的四周密實(shí)度不好，要重新填實(shí)，加固邊框。窗框、門框處有異種變色，說明有滲漏現(xiàn)象，要重新打膠、粉墻達(dá)到不漏程度。玻璃破裂，五金件損壞，要重新更換。壓條不平整，防水膠不均，要將壓條拆除重新再做，以達(dá)到防水的效果。具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法、上、下水的驗(yàn)收檢查上水時(shí)，可

36、將水閥打開檢查各個(gè)管子接頭處有無滴水，滲水現(xiàn)象。檢查下水時(shí)，可將水龍頭打開觀察地漏下水是否流暢，無冒泡緩慢現(xiàn)象。處理方法：上水管接頭如有滴水、滲水，則說明熔焊的不牢，則要割去原接頭，重新焊接，達(dá)到不滴不漏。下水如果不順暢則說明地漏被異物堵塞，則要及時(shí)疏通。具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法、電的驗(yàn)收對電的驗(yàn)收，要先看室內(nèi)配電盤開關(guān)板、插座板有無損壞，安裝是否牢固、順直，過墻線路應(yīng)有導(dǎo)管，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，部件齊全，接觸良好，位置正確。再有施工單位的電工將事先準(zhǔn)備好的插頭，插入插座板逐個(gè)檢查線路是否正常。處理方法：如發(fā)現(xiàn)有上述問題則要請專業(yè)人員對損壞配件，線頭連接處，安裝位置進(jìn)行更換、緊固、調(diào)整。 具體

37、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法、衛(wèi)生間的驗(yàn)收衛(wèi)生間的驗(yàn)收是整個(gè)驗(yàn)收環(huán)節(jié)中最為重要的一點(diǎn)，因?yàn)樾l(wèi)生間的地面在施工過程中已做防水層，但如做的不好將會發(fā)生滲漏現(xiàn)象。驗(yàn)收方法：在驗(yàn)收的前一天通知施工單位，用黃泥將衛(wèi)生間地漏堵上，放水至23公分，待24小時(shí)以后，到底層觀察衛(wèi)生間的頂棚四周、風(fēng)道周圍，上、下水管壁接合處是否有滲漏、滴水等現(xiàn)象。入住糾紛愈演愈烈 1.缺乏規(guī)范的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)目前導(dǎo)致入住糾紛矛盾的焦點(diǎn)主要是：延期交房；房屋質(zhì)量問題；小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾不能兌現(xiàn)；承諾的規(guī)劃與事實(shí)不一致。2.法律法規(guī)不健全 目前中國還沒有一部全國性的住宅方面的法律，北京市也沒有相關(guān)的法規(guī)來規(guī)范入住問題。

38、3.消費(fèi)者的眼光更挑剔 裝修管理 物業(yè)管理公司對裝修的管理分為兩個(gè)部分：一是對業(yè)主的管理，二是對施工隊(duì)的管理。無論哪種情形的裝修，業(yè)主或使用人事先都必須向物業(yè)管理公司提出申請、詳實(shí)地填寫“房屋裝修申請表”，經(jīng)物業(yè)管理公司審批，并與工程隊(duì)簽訂“裝修工程隊(duì)責(zé)任書”后，方可進(jìn)行施工。工程完工后，由物業(yè)管理公司進(jìn)行驗(yàn)收。 一般物業(yè)管理公司對裝修制定如下規(guī)定：1）凡欲進(jìn)行室內(nèi)裝修及設(shè)備改造的用戶，均應(yīng)提前5天向管理處申報(bào)。2）由產(chǎn)權(quán)人或其代理人攜帶有關(guān)證件，詳細(xì)、如實(shí)填寫裝修申請表。注明裝修時(shí)間、項(xiàng)目及施工隊(duì)伍名稱，并附有關(guān)圖樣資料。3）經(jīng)管理處審核同意后方可進(jìn)行裝修施工。4）裝修施工隊(duì)?wèi)?yīng)到管理處簽定裝

39、修工程隊(duì)治安責(zé)任書及裝修施工保證書。裝修申請表 業(yè)主名稱 住址 聯(lián)系電話 施工單位 負(fù)責(zé)人 聯(lián)系電話 開工時(shí)間 完工時(shí)間 裝修內(nèi)容 管理處意見 出入證工本費(fèi)元，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)元，合計(jì)元。 審核人簽字： 年 月 日 說 明1、凡申請裝修的項(xiàng)目要有圖紙說明：2、本申請表超過申請裝修完成日期后自動失效，若需要繼續(xù)裝修要重新申請；3、本表一式兩份，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)公司各執(zhí)一份。 任何裝修都必須符合樓宇原先設(shè)計(jì)時(shí)的工程技術(shù)規(guī)范和技術(shù)指標(biāo)。 物業(yè)裝修的法律規(guī)定建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾專修管理辦法禁止行為：未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；將沒有防水要求的房間或者

40、陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。未經(jīng)批準(zhǔn)不應(yīng)有行為搭建建筑物、構(gòu)筑物；改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；拆改供暖管道和設(shè)施；拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。批準(zhǔn)權(quán)限1）非結(jié)構(gòu)變動由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)查勘、鑒定、批準(zhǔn)。2）結(jié)構(gòu)變動，物業(yè)管理公司可代為報(bào)請房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，并收取代辦服務(wù)費(fèi)。3）專用設(shè)備（如煤氣儀表、管線等）的變動，必須報(bào)請主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)管理公司可有償代辦。物管公司的管理責(zé)任1、登記、監(jiān)督、竣工驗(yàn)收2、與裝修人簽訂管理服務(wù)協(xié)議3、禁止行為的告知義務(wù)物業(yè)裝修申報(bào)備

41、案（一）房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）；（二）申請人身份證件；（三）裝飾裝修方案；（四）變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案；（五）涉及本辦法第六條行為的，需提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設(shè)計(jì)方案或者施工方案；（六）委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。 室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議（一）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；（二）裝飾裝修工程的實(shí)施期限；（三）允許施工的時(shí)間；（四）廢棄物的清運(yùn)與處置；（五）住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；（六

42、）禁止行為和注意事項(xiàng)；（七）管理服務(wù)費(fèi)用；（八）違約責(zé)任；（九）其他需要約定的事項(xiàng)。業(yè)主責(zé)任與義務(wù)1、申報(bào)并經(jīng)批準(zhǔn)2、同物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議3、保證金1）業(yè)主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。2）裝修施工隊(duì)在辦理臨時(shí)出入證時(shí)，須向管理處交付一定的押金。3）裝修施工結(jié)束后，由管理處派人對裝修工程進(jìn)行檢查，如無違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū)其他管理規(guī)定之行為，沒有對他人財(cái)產(chǎn)和公共場地、設(shè)施、設(shè)備等造成損害的，管理處將如數(shù)退還押金和保證金。4、垃圾清運(yùn)費(fèi) 小區(qū)內(nèi)建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)應(yīng)按物業(yè)所在區(qū)縣物價(jià)部門核定的建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向準(zhǔn)備裝修居室的業(yè)主或使用人收取。業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業(yè)或環(huán)

43、衛(wèi)部門不得收取該項(xiàng)費(fèi)用。三、檔案資料的建立 檔案資料包括兩種業(yè)主或使用人的資料業(yè)主使用人姓名、進(jìn)戶人員情況、聯(lián)系電話或地址、各項(xiàng)費(fèi)用的繳交情況、房屋的裝修等情況。物業(yè)資料主要包括物業(yè)的各種設(shè)計(jì)和竣工圖紙，位置、編號等。檔案資料的建立主要應(yīng)抓收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整。整理的重點(diǎn)是去偽存真，留下物業(yè)管理有用的資料。歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。入伙案例預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)是否合理 ？ 汪先生近日在辦理入住手續(xù)時(shí)，遇到了一件很不舒心的事：開發(fā)商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，否則不給辦理入住手續(xù)。汪先生對此提出了幾點(diǎn)疑問：一是憑什

44、么房子還沒有驗(yàn)收，就讓交物業(yè)管理費(fèi)？二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開發(fā)商為這個(gè)項(xiàng)目專門新設(shè)立的，此前沒有任何的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績，而物業(yè)管理不同于商品買賣，是一種延續(xù)性的服務(wù)，一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，意味著至少在一年內(nèi)，自己對這家物業(yè)管理公司的服務(wù)無論滿意與否，都沒有任何制約力了。 案情分析：一、應(yīng)該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費(fèi)？ 二、物業(yè)管理公司要求預(yù)付物業(yè)管理費(fèi)合理嗎？ 點(diǎn)評：1、商品房銷售管理辦法中規(guī)定，商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。2、開發(fā)商既然選聘了物業(yè)管理公司

45、，就要將物業(yè)管理公司的情況和收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，在訂立商品房買賣合同時(shí)告知購房人，以便購房人對選擇的物業(yè)管理公司和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出判斷。3、由于多數(shù)項(xiàng)目屬于期房預(yù)售，開發(fā)商在銷售時(shí)，對于許多物業(yè)服務(wù)的設(shè)施、設(shè)備還無法確定，因此有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議的簽訂，還是要放在交房時(shí)，至少是在訂立商品房買賣合同后。對于購房人來說，如果在訂立商品房買賣合同時(shí)，就提供了有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議文本，那么這些協(xié)議就構(gòu)成了買賣合同的附件，則要認(rèn)真地閱讀一下，一旦簽了字，就要履行相應(yīng)的義務(wù)了。4、如果像汪先生遇到的那樣，開發(fā)商在簽訂買賣合同后、甚至在入住時(shí)，才提供有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議，并以此作為房產(chǎn)交付的條件，您則可以按前述的內(nèi)容，據(jù)理力

46、爭。不過，最好的辦法是，在簽訂買賣合同時(shí)，無論開發(fā)商如何做，您都應(yīng)該將有關(guān)物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式以及房屋交付的程序，作為補(bǔ)充內(nèi)容，要求開發(fā)商寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。 早期免收部分費(fèi)用 后期正常收取產(chǎn)生糾紛 東港大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動優(yōu)惠暫時(shí)采取了無償提供的方式。入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。為了突破阻力，管理處起草并在公告欄張貼了致業(yè)主客戶的一封公開信。公開信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細(xì)介紹了物業(yè)管理費(fèi)的開支范圍和有償服務(wù)與無償服務(wù)的具體范疇，并說明了當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了交了物業(yè)管理費(fèi)，管理處就應(yīng)包辦一切的誤解，對戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。針對仍有個(gè)別業(yè)主客戶不理解這一情況，管理處繼續(xù)深入做工作。一方面強(qiáng)調(diào)辦公室工作人員耐心接受業(yè)主客戶的垂詢，進(jìn)一步加以解釋；一方面要求維修人員上門維修時(shí)必須保證時(shí)效和質(zhì)量，同時(shí)加強(qiáng)與業(yè)主客戶的思想溝通（由于特定的授教身份和受教心理，從一般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業(yè)主客戶所接受）。與此同時(shí)，管理處還公開戶內(nèi)維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并告知業(yè)主客戶選擇服務(wù)商的權(quán)利。這樣，就逐步理順了所有業(yè)主客戶的情緒，