知名房企商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式淺析1

1、 “xx速度”的背后xx商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式淺析2012年2月策略一：訂單地產(chǎn)策略二：房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)策略三：多渠道資金來源策略四：暢通的融資渠道1訂單地產(chǎn)策略一：訂單地產(chǎn)1采用備受政府認(rèn)可的運(yùn)營(yíng)模式xx采取土地增值，區(qū)域升級(jí)的城市運(yùn)營(yíng)模式，與各地政府發(fā)展的需求高度吻合，從而備受政府的認(rèn)可。在政府的支持下，xx在拿地、開發(fā)、稅收、招商等方面都具有極大的優(yōu)勢(shì)。2標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)：xx標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)帶來的項(xiàng)目前期高效率推進(jìn)。廣州xx廣場(chǎng)在xx商業(yè)綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)則控制下，從拿地到全面開工耗時(shí)不到兩個(gè)月。3長(zhǎng)期穩(wěn)定的工程戰(zhàn)略合作帶來的工程質(zhì)量和工期保證。與中建二局的穩(wěn)定合作使其工程實(shí)現(xiàn)了超常規(guī)的建設(shè)

2、速度，工期得到充分保障。策略一：訂單地產(chǎn)策略一：訂單地產(chǎn)也叫共同選址。即xx集團(tuán)和眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利和義務(wù)。與xx簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無論xx到什么地方開發(fā)xx廣場(chǎng)，這些合作伙伴都要跟隨開店。聯(lián)合發(fā)展大大縮短了前期選址的周期。4聯(lián)合發(fā)展5統(tǒng)籌談判xx將全國(guó)的城市分三等租金：一等是北京、上海、廣州；二等是省會(huì)城市；三等是其他城市，xx對(duì)核心主力客戶將定期發(fā)布各個(gè)城市租金市場(chǎng)的數(shù)據(jù)。針對(duì)這部分核心客戶不就單個(gè)項(xiàng)目的租金水平進(jìn)行談判，節(jié)約談判時(shí)間，從而保證了快速擴(kuò)張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益。策略一：訂單地

3、產(chǎn)6先招商，后設(shè)計(jì)：招商在前的原因是：一個(gè)購(gòu)物中心一般有七、八家主力店，而且是不同業(yè)態(tài)的主力店組合在一起，才能滿足一站式購(gòu)物的需求，同時(shí)提高所有商家的效益。主力店簽約時(shí)都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這些問題在建設(shè)前先處理，可以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 由于xx廣場(chǎng)在開工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶，且約定商業(yè)廣場(chǎng)從建成后的第 91 天起開始計(jì)租，因此租戶不管進(jìn)沒進(jìn)場(chǎng)，購(gòu)物中心只要開業(yè)，一兩個(gè)月就能收到租金 。策略一：訂單地產(chǎn)7技術(shù)對(duì)接：也叫共同設(shè)計(jì)。首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求要多大的面積、高度、出入口、交通體系等，再由xx做出方案來認(rèn)證，是否合適，提出意見，等設(shè)計(jì)圖紙確定之后，雙方正式簽訂一

4、個(gè)具有法律效力的確認(rèn)書，然后要合作伙伴馬上打一筆保證金。保證主力店商家的需求在開工前就能得到確定，避免商家進(jìn)場(chǎng)后的改建，縮短工期，減少浪費(fèi)，因此租賃面積完全被租金所覆蓋，沒有無效面積。 策略一：訂單地產(chǎn)8發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴：xx廣場(chǎng)每到一個(gè)城市，都會(huì)從中選擇適宜的合作伙伴。具有戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的主力店可以消化購(gòu)物中心70%面積的商業(yè)。主力客戶包括：沃爾瑪、家樂福、歐倍德、百安居、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦、國(guó)美電器 、一兆韋德、神采飛揚(yáng)、運(yùn)動(dòng) 100、大歌星KTV、百盛購(gòu)物廣場(chǎng)、燦坤 3C 數(shù)碼廣場(chǎng)、紅星美凱龍國(guó)際家居廣場(chǎng)、 新加坡大食代美食廣場(chǎng)等等。策略一：訂單地產(chǎn)2房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)策

5、略二、房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)“以售養(yǎng)租”、“房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)”：通過項(xiàng)目的銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流，商業(yè)持有部分的低租金以達(dá)到“穩(wěn)定開業(yè)”為核心目標(biāo)。以售養(yǎng)租的做法很多公司都有，xx的優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)業(yè)鏈條比較完整，前端和后端能夠無縫銜接，并且形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。 整體業(yè)態(tài)組合優(yōu)化：由于xx自主持有物業(yè)比例很高，主力店的租金收入比較低，回報(bào)慢，且占了大部分面積，影響整體經(jīng)營(yíng)收入，而xx廣場(chǎng)采取的又是快速?gòu)?fù)制擴(kuò)張戰(zhàn)略，在資金周轉(zhuǎn)上要求非常高，曾經(jīng)一度陷入資金緊缺危機(jī)，所以在第三代產(chǎn)品xx調(diào)整了物業(yè)結(jié)構(gòu)：在做購(gòu)物中心的同時(shí)，開發(fā)部分寫字樓、住宅或者商務(wù)公寓，通過出售這部分物業(yè)，獲取充足資金來支

6、持商業(yè)經(jīng)營(yíng)。策略二、房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng) xx廣場(chǎng)商業(yè)租售比例的優(yōu)化：1、2代xx產(chǎn)品中，商場(chǎng)大部分以賣散為主。從第3代產(chǎn)品開始，xx廣場(chǎng)調(diào)整策略，對(duì)外圍的商業(yè)街進(jìn)行銷售，回籠投資資金，核心商業(yè)部分進(jìn)行持有，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收取租金及作為后期融資載體。3多渠道資金來源策略三、多渠道資金來源 資金來源：自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)中長(zhǎng)期抵押貸款等。在分期滾動(dòng)開發(fā)下，前期銷售收入對(duì)持有型物業(yè)的資金來源支持作用很大。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需資金，約 20% 由xx直接投資“銷售利潤(rùn) + 內(nèi)部資金調(diào)配”；商業(yè)地產(chǎn)約 60% 投資向項(xiàng)目當(dāng)?shù)劂y行貸款；另 20% 左右由主力店企業(yè)自己

7、投資如沃爾瑪，前臺(tái)、后臺(tái)、配供系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和結(jié)算系統(tǒng)等均由企業(yè)自行設(shè)計(jì)投資。 4暢通的融資渠道策略四、暢通的融資渠道 銀行資金： 從xx的開發(fā)項(xiàng)目分析，貸款類型包括：土地抵押貸款、開發(fā)貸款、資產(chǎn)抵押貸款、資金貸款、租約抵押貸款和銀行貸款的異地使用等。 xx集團(tuán)與國(guó)內(nèi)銀行保持良好、深度的合作關(guān)系。 央行金融管理部門金融司把xx列為了全國(guó)房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè)，享受“綠色貸款”通道。 xx已經(jīng)分別與中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行簽訂了“總對(duì)總授信” 的協(xié)議。所謂“總對(duì)總授信”，就是指由商業(yè)銀行總行與企業(yè)簽訂授信協(xié)議，在協(xié)議簽署后，企業(yè)在該商業(yè)銀行各地各分行的貸款，將無須再履行既有的信貸逐級(jí)審批程序。 國(guó)內(nèi)私募： 與麥格理在 2005 年完成的 9 項(xiàng)商業(yè)物業(yè)的 24% 股權(quán)轉(zhuǎn)讓，涉及資金高達(dá)32 億元。 配合 A 股上市進(jìn)程， 與建銀國(guó)際已完成的股權(quán)私募， 具體金額不詳（有調(diào)研信息為 10 億元左右），未來xx為配合上市進(jìn)程，仍將增加戰(zhàn)略投資者。 信托融資： 2009 年xx嘗試信托融資，國(guó)內(nèi)信托融資的綜合成本普遍在12% 左右， 明顯高于xx早前重點(diǎn)依賴的銀行資金成本策略四、暢通的融資渠道 銷售回款對(duì)現(xiàn)金流的支撐 ：