某國際花園項目管理及可行性報告

1、四川鑫龍實業(yè)發(fā)展有限公司雙流新城星宸國際花園項目可研報告OO七年八月成都市雙流縣“星宸國際花園”項目可行性研究報告TOCo1-5hz第一章項目概況3第二章項目投資環(huán)境及市場分析6第三章項目區(qū)域房地產(chǎn)市場及競爭分析14第四章項目SWOT分析與定位17第五章項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織實施計劃22第六章項目投資估算及資金籌措計劃25第七章項目財務(wù)效益評價29第八章不確定性分析30第九章風(fēng)險分析32第十章分析結(jié)論和建議32第一章項目概況一、項目主辦單位概況（一）、開發(fā)商名稱：四川鑫龍實業(yè)發(fā)展有限公司（二）、法定代表：黃明良（三）、法定地址：成都市人民南路四段（四）、注冊資本：人民幣陸仟貳佰萬元整（五）、

2、經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營（六）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)：二級資質(zhì)四川鑫龍實業(yè)發(fā)展有限公司是經(jīng)四川省工商行政管理局批準成立的有限責(zé)任公司。注冊資本人民幣6200萬元，現(xiàn)有股東為：衡平信托投資有限責(zé)任公司投資比例占80.60%;四川星慧建設(shè)有限公司，投資比例占10%黃明貴，投資比例占9.40%。公司成立于2000年3月21日，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為二級，經(jīng)營住所位于成都市人民南路四段，法定代表人為黃明良。公司自成立以來，主要開發(fā)項目有邛崍市東森花園、雙流縣棠湖帝景、成都星慧酒店管理有限公司的“西蜀人家”、“錦繡城”三星級園林式酒店等，鑫龍實業(yè)公司目前聚集了一大批年輕有活力、銳意進取的專

3、業(yè)團隊和企業(yè)管理團隊，公司核心骨干38人，其中高級職稱5人，中級職稱20人。（七）項目公司母公司四川省星慧集團介紹四川星慧集團是一家以房產(chǎn)開發(fā)、酒店餐飲為核心，涉足工程建設(shè)、園林綠化、物業(yè)管理、商品砼材的同心多元化、產(chǎn)業(yè)縱深一體化發(fā)展的民營企業(yè)集團，目前集團注冊資金2.5億元，集團在總體上實施成本集中化和差別集中化的聯(lián)合戰(zhàn)略，努力挺進藍海戰(zhàn)略市場。集團整體機動靈活，集中優(yōu)勢資源，以差異化、專業(yè)化和規(guī)?；癁橹笇?dǎo)，找準目標(biāo)市場，做強做大。目前集團正全力進行產(chǎn)品、項目優(yōu)化升級，以凝聚更大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，把建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群作為調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、項目結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟效益的重要戰(zhàn)略，對產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)布局進行戰(zhàn)略整合，

4、以增強產(chǎn)品之間、項目之間的關(guān)聯(lián)、配套與協(xié)同效應(yīng)。集團自成立以來，先后成功開發(fā)了多個優(yōu)質(zhì)項目，有以“東森花園”、“蜀郡”、“棠湖帝景”為代表的房地產(chǎn)項目，有以“西蜀人家”、“錦繡城”為代表的旅游餐飲項目，這些項目都為集團公司的發(fā)展帶來了巨大的社會和經(jīng)濟效益，為集團的發(fā)展做出了巨大的貢獻。未來，在政府的大力支持下，集團將爭取用鄉(xiāng)村酒店連鎖經(jīng)營資產(chǎn)來上市，募集的資金全部投入鄉(xiāng)村酒店建設(shè)，把鄉(xiāng)村酒店打造成為雙流的一個品牌，成都的一張名片。二、項目概況及背景1、項目位置：“星宸國際花園”項目位于雙流縣東升鎮(zhèn)西北一桿旗，地理位置優(yōu)越。北臨雙流新城與老城聯(lián)系的重要城市干道，西臨城市規(guī)劃的中央森林綠地，南臨城

5、市規(guī)劃次級中央森林綠地，東臨城市規(guī)劃次干道。用地面積約225.9畝。該地塊地理區(qū)位置較優(yōu)越，交通方便，北部可便捷聯(lián)系成都繞城高速。同時，依托城市干道與其他重要城市相連。2、項目用地及現(xiàn)狀：“星宸國際花園”項目用地位于東升鎮(zhèn)西北部的新城區(qū)內(nèi)（一桿旗北段SLG-（2007）-02號地塊），規(guī)劃總用地面積150600平方米。用地現(xiàn)狀：已與政府部門簽訂有關(guān)協(xié)議，2007年7月20日動工。3、項目規(guī)劃簡介：“星宸國際花園”項目總體規(guī)劃的背景立足于成都市總體規(guī)劃的戰(zhàn)略構(gòu)想。該規(guī)劃明確提出了成都向東向南的發(fā)展方向，而雙流位于成都南面近郊，地理位置優(yōu)越，雙流縣城未來20年角色定位是：建成一流的空港園林城市，按

6、照雙流最新的規(guī)劃，至V2020年，雙流將建設(shè)成為城南一個城區(qū)面積95平方公里左右，城市人口近100萬的中等城市。這就意味著從現(xiàn)在開始，雙流城區(qū)面積年平均擴大3個多平方公里，年均新增人口4萬。在這個南部新城的規(guī)劃中，將形成以居住商業(yè)金融行政辦公文化娛樂為主的城市綜合發(fā)展區(qū)。打造雙流新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)達產(chǎn)業(yè)支撐有力環(huán)境清閑優(yōu)美具有現(xiàn)代氣息的生態(tài)型數(shù)字化園林式HRD（健康宜居）城區(qū)。雙流新城區(qū)規(guī)劃為ABCD四大城市組團，其中B組團位于東升新區(qū)的西北部，繞城路穿越該組團，交通條件使利。雙楠大道與繞城路交接處為組團門戶景觀區(qū)；繞城路西側(cè)地理中心鄰弧形干道設(shè)置組團中心區(qū)，景區(qū)軸由門戶景觀區(qū)至組團

7、中心區(qū)滲入中心綠軸。本項目即位于B城市組團內(nèi)，利于分享城市發(fā)展前景所帶來的機遇。本項目在設(shè)計理念上，注重景觀互為滲透的空間體驗，采用都市綠島生態(tài)型規(guī)劃手法，強調(diào)功能配套與整合，強調(diào)城市景觀的完整性和協(xié)調(diào)性一體化。在細節(jié)上，注意高效的交通流線方式及節(jié)能高效的統(tǒng)一。將本項目打造成反映雙流地域文化和現(xiàn)代感強烈的城市都市建筑群。4、項目周邊配套：項目地處雙流縣城東升鎮(zhèn)西北一桿旗，區(qū)域道路通達，配套設(shè)施日趨完善。東升是川藏路新雙楠大道等多條交通要道的過境地。雙楠大道、新大件路、拆建后的大件路、機場路、機場高速、成雅高速均通達雙流，未來的地鐵線和城際快速交通線通往雙流。使東升與成都城區(qū)的對接，線路更為密集

8、。項目所處的位置與未來雙流縣政府部門辦公大樓僅一路之隔，是未來雙流縣房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域。其東面緊鄰城市主干道，配套設(shè)施相對完整；南面面臨新城區(qū)廣闊的公共綠地，環(huán)境優(yōu)美，視野開闊，陽光充足；西面面臨新城區(qū)最大的景觀綠化帶和城市次干道，街道尺度適宜，景色豐富；北面面臨城市主干道，是成都方向人流的主要來向，車流量較高。三、項目評估結(jié)論及建議（一）評估結(jié)論1、項目市場及建設(shè)條件“星宸國際花園”項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，近兩年來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)密集，屬成都市雙流縣房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域。項目具備開發(fā)高品質(zhì)樓盤的市場條件。2、項目經(jīng)濟效益主要經(jīng)濟指標(biāo)表一、建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)1、總建筑面積m239.3

9、1萬1純住宅建筑面積m23.6萬1.2商業(yè)建筑面積m1.5萬（其中商業(yè)10000平米，辦公5000平米，均為地上部分，地下部分含在產(chǎn)權(quán)式小戶型公寓的27000平米地下建筑面積中。）1.3商業(yè)住宅（產(chǎn)權(quán)式小戶型公寓）面積川10.56萬（其中地下建筑面積27000平米，為公寓與商業(yè)及辦公區(qū)共用。）1.4酒店建筑面積m23.65萬其中：地上建筑面積2.85萬平米（客房層面積1.4萬平米，其他面積1.45萬平米）,地下建筑面積0.8萬平米1、5機動車停車數(shù)2460輛（其中酒店160輛，商業(yè)部分（含產(chǎn)權(quán)式公寓）800輛，純住宅部分1500輛）非機動車4600（其中酒店與商業(yè)部分（含產(chǎn)權(quán)式公寓）1900輛

10、，純住宅部分2700輛）。2、凈用地面積225.9畝3、建筑密度商業(yè)W50%住宅W25%4、容積率商業(yè)1.5，住宅w5.05、綠地率住宅25%商業(yè)無要求二、投資估算及資金籌措開發(fā)建設(shè)投資與資金籌措情況請參見本可研第六章。關(guān)于售價估算，利潤測算，財務(wù)評價指標(biāo)等，請參見第六章分析結(jié)論與建議。（二）項目分析結(jié)論和建議本項目具有良好的市場環(huán)境和自身發(fā)展條件，開發(fā)建設(shè)條件，經(jīng)測算項目可行，預(yù)期經(jīng)濟效益良好。在目前日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境中，建議隨時關(guān)注政策動向，發(fā)揮自身優(yōu)勢，充分把握市場動態(tài)，采取切實可行的工程措施和方案，根據(jù)市場承接能力，準確把握市場需求變化，采取有效的營銷手段，保證項目順利進行，

11、實現(xiàn)預(yù)定經(jīng)濟目標(biāo)。四、項目可行性分析報告編制前提1、本次項目可行性分析是基于提供的資料及情況真實無偽為前提。2、本報告對項目定位及技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)進行分析研究，內(nèi)容包括：項目建設(shè)的可行性、市場前景分析及預(yù)測、建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容、經(jīng)濟效益、主要風(fēng)險及防范措施等。3、本次項目可行性分析是基于該項目能夠按計劃合法地、正常地進行工程建設(shè)，完工后工程質(zhì)量符合國家標(biāo)準的前提條件下進行的分析。4、本次項目可行性分析力求在專業(yè)知識和業(yè)務(wù)范圍內(nèi)努力做到報告的準確性。5、分析依據(jù)為四川鑫龍實業(yè)發(fā)展有限公司已取得該項目國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。&項目投資經(jīng)營各項參數(shù)確定系依據(jù)市

12、場調(diào)查及分析預(yù)測的結(jié)果并結(jié)合該項目的實際情況。五、項目可行性分析報告主要編制依據(jù)1、本報告根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國建筑法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例和國家、地方的有關(guān)法規(guī)、政策。2、建設(shè)部頒布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法（第二版）。3、國家計委、建設(shè)部發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)。4、四川鑫龍實業(yè)發(fā)展有限公司營業(yè)執(zhí)照。5、四川鑫龍實業(yè)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。&項目規(guī)劃總平面圖及初步設(shè)計說明。7、現(xiàn)場實勘及市場調(diào)查資料。8雙流縣政府與四川鑫龍實業(yè)發(fā)展有限公司投資協(xié)議。第二章項目投資環(huán)境及市場分析一、宏觀政策

13、環(huán)境及雙流房地產(chǎn)市場分析（一）區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1.1成都區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1.11成都宏觀經(jīng)濟基本面分析1995年以來，成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）直保持強勁的增長勢頭，年平均增速達到14.33%。（數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計年鑒）成都GDP增長幅度分析：單純從總量指標(biāo)來看，成都近16年經(jīng)濟呈較大規(guī)模增長。用相對指標(biāo)進一步分析成都GDP總量和人均GDP的增長幅度情況，可進一步得出成都在何時處于高速、穩(wěn)定、緩慢發(fā)展的態(tài)勢。成鄒歷年GDP增長幅度趙勢4GDP總量增艮幅度亠人均GDP增栓幅度增長幅度趨勢圖所示，成都近16年的經(jīng)濟增長率呈波動性趨勢，即經(jīng)濟發(fā)展速度波動性較大，穩(wěn)定性較差。無論從總量GDP和人均

14、GDP來說，1993年達到了近15年來的最高峰，增幅分別為39.23%和37.80%;之后從1994年到1999年增長幅度呈下降趨勢，且GDP總量增幅在1999年達到了最低點為7.93%，則該時間區(qū)域內(nèi)成都經(jīng)濟緩慢發(fā)展；2000年到2004年增幅略有回升，但幅度不大，說明這5年中成都經(jīng)濟的發(fā)展趨勢相當(dāng)穩(wěn)定；2005年增幅又跌到了底點，其人均GDP增幅為近15年來的最低點為5.47%，經(jīng)濟發(fā)展速度相比之前已相當(dāng)緩慢。歷年成都市人均GDPS增長率人均GDP的年平均增速為11.55%，2006年人均GDP2493阮，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值按目前匯率計算超過3000美元。成都市近年人均GD增長情況單位：元人

15、民幣30000200001000001990年2000年2003年2006年（數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計年鑒）較高的人均GDP水平說明成都的人均生產(chǎn)能力較高。據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)人均GDP達到800-1000美元時，房地產(chǎn)進入起步階段；人均GDP在1300-8000美元時，房地產(chǎn)進入快速上升階段；當(dāng)達到8000-13000美元時，房地產(chǎn)進入平穩(wěn)階段；人均GDP在13000美元以上時，房地產(chǎn)進入萎縮階段。目前，成都的人均GDP處于13008000美兀之間，故成都房地產(chǎn)屬于快速上升階段。12成都房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2006年，在國家宏觀調(diào)控政策背景下，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月強勢增長態(tài)勢，商品房施工面積大幅增長；房地產(chǎn)

16、市場總體供需兩旺，商品房供需總量均創(chuàng)歷史新高；商品住宅市場表現(xiàn)活躍，是房地產(chǎn)市場主要增長點；二手房市場對稅收政策變化反應(yīng)敏感，在去年第三季度經(jīng)歷了短期成交量冷縮后在年底又較快地恢復(fù)到正常交易水平，去年二手房成交量仍然實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展；住房價格漲幅回落，但仍然處于高位。去年下半年，隨著市政府貫徹國家宏觀調(diào)控政策各項措施的實施，房價及其漲幅出現(xiàn)回落走勢，宏觀調(diào)控取得一定成效。具體而言，2006年成都房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特征：房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅呈逐月增長態(tài)勢1）2006年，成都市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資619.17億元，同比增長37.4%；其中住宅完成投資439.67億元，同比增長49.6%。成都市房地產(chǎn)開發(fā)投

17、資增幅由1-3月的3.9%、1-6月的24.3%、1-9月的33.0%增長到1-12月的37.4%，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月增長態(tài)勢。2）開發(fā)企業(yè)自籌資金能力增強2006年，成都市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額為885.04億元，同比增長66.4%。在各類資金來源構(gòu)成中，其中國內(nèi)貸款為100.20億元，同比增長63.7%，占比為3%，比重進一步縮??；利用外資24.29億元，同比增長73.0%，占比提高到2.7%；自籌資金378.60億元，同比大幅增長83.3%，占比為42.8%;其他資金來源為381.95億元，同比增長52.6%，占比提高到43.2%（其中：定金及預(yù)付款為289.70億元，同比增長45.0

18、%）?？偟膩砜?，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，對國內(nèi)貸款和外資的依賴度比往年明顯減小，而自籌資金和其他資金成為主要的開發(fā)資金來源，占總量的86%。3）.商品房施工、竣工面積大幅增長2006年，成都市商品房施工面積達到4827.02萬平方米，同比增長45.0%；其中新開工面積為1957.83萬平方米，同比增長24.8%。全市商品房竣工面積為1067.17萬平方米，同比增長64.7%。2006年成都市商品房施工、竣工面積大幅增長主要是受到住宅開發(fā)的支撐。辦公用房的施工面積大幅增長，開發(fā)勢頭火熱；商業(yè)營業(yè)房施工面積與上年基本持平，但新開工面積下降20%。4）全市商品房供求總量大幅增長，均首年突破2000萬平

19、方米。2006年，全市供應(yīng)商品房2351.45萬平方米，增長27.0%;全市成交商品房2004.24萬平方米，同比增長27.8%。五城區(qū)供應(yīng)商品房1197.82萬平方米，增長24.6%，成交商品房1008.80萬平方米，增長31.0%。2006年成都市商品房供應(yīng)和成交面積首年突破2000萬平方米，市場總體表現(xiàn)為供求兩旺的局面。5）全市住宅市場持續(xù)活躍，支撐了市場規(guī)模繼續(xù)擴大。2006年,商品住宅仍是投資開發(fā)和需求的熱點。去年全市商品住宅新增供應(yīng)1942.44萬平方米，大幅增長35.1%，成交1784.18萬平方米，大幅增長35.7%。全市新建商品住宅供應(yīng)和成交量分別占商品房總量的82.6%和8

20、9.2%。同期五城區(qū)商品住宅新增供應(yīng)907.47萬平方米，大幅增長31.0%，成交864.11萬平方米，大幅增長27.9%。五城區(qū)新建商品住宅供應(yīng)和成交量分別占商品房總量的75.8%和85.7%。商品住宅為市場供需主力，需求潛力巨大，支撐了房地產(chǎn)市場規(guī)模繼續(xù)擴大。1.2雙流區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1.21雙流宏觀經(jīng)濟基本面分析雙流縣地處蜀中腹地，縣城東升鎮(zhèn)距成都市區(qū)16km。雙流縣是成都市郊大縣，轄東升鎮(zhèn)、華陽鎮(zhèn)、永安鎮(zhèn)、勝利鄉(xiāng)、籍田鎮(zhèn)、公興鎮(zhèn)、煎茶鎮(zhèn)、文星鎮(zhèn)、黃甲鄉(xiāng)等26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。該縣幅員面積1072km2,總?cè)丝?1萬。地理位置位于成都市南沿，自東向西三面緊鄰成都，交能四通八達，是成都向南發(fā)展的中心

21、。2006年,雙流地區(qū)生產(chǎn)總值227.8億元，縣域經(jīng)濟綜合實力連續(xù)11年位居全省“十強縣”之首，縣域經(jīng)濟基本競爭力連續(xù)6年名列全國百強，排位升至43位，成為全省唯一躋身“全國中小城市綜合實力百強”的縣（市）。隨著新修編的成都市總體規(guī)劃的出臺，明確了成都市向南向東的發(fā)展方向，雙流因位居成都南面近郊，其房地產(chǎn)開發(fā)也理所當(dāng)然緊跟市區(qū)發(fā)展的步伐。根據(jù)成都市發(fā)展規(guī)劃，成都市未來的南部新城包括大源、華陽、東升、航空港開發(fā)區(qū)、牧馬山開發(fā)區(qū)五個組團，形成南部新城，為生活居住輔城、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高教園區(qū)、休閑度假區(qū)?？傮w區(qū)域面積400平方公里，包括11個城鎮(zhèn)，是雙流縣經(jīng)濟最活躍，發(fā)展最強勁的地區(qū)，大量的可供開

22、發(fā)的淺丘臺地緊臨中心城，是成都向南發(fā)展的首選地區(qū)。雙流已初步形成“井”字型和網(wǎng)狀型道路交通網(wǎng)絡(luò)，縣內(nèi)有成雅高速路、繞城高速路、成仁公路等國道干線76.8公里；有雙流機場高速路、老川藏路、大件公路等省道39.3公里；有華彭路、成環(huán)路、雙楠大道、機場快速通道、長城南路、九馬路、天府大道、華陽繞城路等縣道216公里；有19公里的成昆鐵路雙流段。此外全縣26個鎮(zhèn)、466個行政村已全部實現(xiàn)村村通，全縣通車里程已達1582公里，交通出行極為方便快捷。2006年通車的雙楠大道使從雙流到成都只有5.6公里距離，也就是說，從雙流到成都只有5分鐘車程，另外迎賓大道，以及擬建中的下穿式新華雙路（雙流華陽）、成都地鐵

23、，將把雙流打造成為交通的樞紐地位。東升鎮(zhèn)做為雙流縣城所在，為全縣政治、經(jīng)濟、文化、金融、商貿(mào)和信息中心。幅員面積53.2平方公里，轄4個村、16個社區(qū)，人口12萬，為成都市衛(wèi)星城，省級園林城鎮(zhèn)，省級衛(wèi)生城鎮(zhèn)，省級社會治安綜合治理模范鎮(zhèn)，先后被國家民政部授予“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”、“全國最佳鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、全國小康示范鎮(zhèn)稱號，有“西南第一鎮(zhèn)”之美譽。近年來，東升鎮(zhèn)縱深“三個集中”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展加快工業(yè)化、城市化進程，大力提升東升“空港花園城”知名度，鎮(zhèn)域經(jīng)濟和社會事業(yè)得到全面發(fā)展。東升鎮(zhèn)正以其突出的區(qū)位優(yōu)勢，完善的基礎(chǔ)設(shè)施，科學(xué)的政策措施，迎接城鄉(xiāng)一體化、城市副中心等發(fā)展機遇。到2020年，東升鎮(zhèn)將發(fā)展

24、成城南一個城區(qū)面積27平方公里左右、城市人口近20萬的中等城市，即東升鎮(zhèn)城區(qū)年均擴大一平方公里，年均新增人口5000名。在由一個中等城鎮(zhèn)邁向中等城市的過程中，雙流縣將采用經(jīng)營城市的一系列舉措全面推進城市化進程。為此，東升鎮(zhèn)將配合縣政府搞好10多平方公里土地的拆遷和儲備，以便用于公開拍賣。近期將做好東升鎮(zhèn)白河路至繞城線兩側(cè)土地儲備和廣場賓館至繞城路土地儲備，預(yù)計面積將達數(shù)平方公里。在“南部新城”的六個重點發(fā)展組團中，華陽作為前期規(guī)劃重點，由于房地產(chǎn)開發(fā)帶來的經(jīng)濟連動作用，使之略顯成熟。而東升鎮(zhèn)，作為雙流縣縣域城鎮(zhèn)，在“城鄉(xiāng)一體化”的中期規(guī)劃（2008-2010）中，將成為華陽光彩的折射地。東升鎮(zhèn)

25、目前人口約40萬，尚有近26平方公里土地可作開發(fā)建設(shè)。在城鄉(xiāng)一體化發(fā)展規(guī)劃方案中，東升組團的城鎮(zhèn)主要功能與華陽組團相同，主要產(chǎn)業(yè)仍為居住、商貿(mào)等。東升鎮(zhèn)的未來新城以建成“綠色流動都市-空港園林城市“為規(guī)劃藍圖，它作為成都衛(wèi)星城及雙流中心城鎮(zhèn)，將向城市多功能綜合性方向發(fā)展。在雙流縣”中國西部航都，成都南部新城“的總體定位之下，東升鎮(zhèn)作為以流房地產(chǎn)核心片區(qū)的地位與作用將愈加明顯。目前，東升鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)已步入大體量、高品質(zhì)階段，宗申流溪別院，水云花都，歐城花園，緯度18度，天府景秀，錦繡華都、御苑風(fēng)景、錦鎮(zhèn)等高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，已大大改觀了東升鎮(zhèn)項目以往只對本地客戶產(chǎn)生吸引的局限。東升的交通條件相對其它

26、城鎮(zhèn)優(yōu)勢明顯。雙楠大道的通車把東升鎮(zhèn)到中心城區(qū)的距離縮短到15分鐘，自駕車由川藏路經(jīng)金花鎮(zhèn)到市區(qū)，一般開車20分鐘左右可以到市區(qū)二環(huán)，如果走廣都大道經(jīng)過航空港上機場大件路，一般開車在200分鐘左右可到市區(qū)神仙樹。從客運總站或三強北路坐公交車，到市區(qū)紅牌樓、鹽市口等地，需要30-40分鐘。這樣的時間對于住在雙流到市區(qū)上班的人來說，完全沒有壓力。住在東升，10分鐘之內(nèi)可到國際機場。大件路、川藏路、成雅高速路等，把東升和華陽、新津、溫江、郫縣乃至更廣泛區(qū)域緊密相連連?，F(xiàn)在地鐵一號線已經(jīng)開工，未來東升將有5條軌道交通線路（地鐵或輕軌）穿過，這將使東升鎮(zhèn)航空港未來的城市軌道比中心城的任何一個區(qū)都密集，生

27、活出行非?？旖?。1.22雙流房地產(chǎn)投資狀況2005年，雙流開發(fā)商品房面積246萬平米，銷售面積200余成平米，銷售額達52億元；開發(fā)商品房面積占全市總量的1/6，占區(qū)（市）縣總量的1/3。近兩年，雙流房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展異常迅猛。2006年，雙流共批準預(yù)售面積282.24萬平米，與2005年同比增長15%商品房銷售面積257.5萬平米，比上年增長30%商品房銷售額達87.37億元，同比增長68%2006年雙流土地成交量達到了3290.66畝。作為成都近郊區(qū)縣中最具房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢的地區(qū)，雙流憑借優(yōu)越的地理位置、便利的交通、巨大的土地儲備和相對成都市區(qū)較低的地價，吸引了眾多開發(fā)商的眼光，而隨著主城區(qū)可供開

28、發(fā)土地的日益稀少，近郊土地將在成都的土地市場中占據(jù)更為重要的位置，將成為未來成都房地產(chǎn)市場發(fā)展的重心所在。作為“西部第一強縣”的雙流，其居家市場一直都非常巨大，以雙楠大道為樞紐的紅牌樓一武侯大道一金花經(jīng)濟帶已基本形成，并初具規(guī)模。目前該區(qū)域的經(jīng)濟總量已接近百億元。如此強勢迅猛的經(jīng)濟增長帶在帶動大量就業(yè)的同時，必須面臨一個關(guān)于居住的問題，在紅牌樓做生意，在什么地方安家？雙流是無可爭論的首選之地。特別是隨著成都向東向南發(fā)展戰(zhàn)略的實施，雙流的居住價值日益明顯，與其他區(qū)域比，基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便利，幾條大道都沒有過路費，這就為本縣和外地的居住者降低了居住成本。據(jù)調(diào)查顯示，目前雙流（以華陽與東升為主）在

29、售樓盤房價均價在3400元/川左右，老城區(qū)在3000兀/卅左右。從目前銷售情況來看，房價在未來數(shù)年內(nèi)仍將繼續(xù)保持較快漲勢和較大漲輻。雙流區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，歷來注重“健康居家、自然和諧”理念，講究共性和個性的辯證統(tǒng)一，經(jīng)過10余年的精心培育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達60余家,已形成較為健康、穩(wěn)定、成熟的房地產(chǎn)市場。2005年2006年，在雙流城區(qū)代表性樓盤包括錦繡華都、水木華夏、緯度18、富豪時代等，2006-2007年，代表性樓盤有蜀郡，陽光華苑，遠大都市風(fēng)景，棠湖帝景，大成天府景秀、久居福等。各樓盤銷售情況良好，市場需求旺盛。目前，雙流的房產(chǎn)開發(fā)正如火如荼。雙流必將以其誘人的發(fā)展前景、獨特的繞大

30、都市的區(qū)位優(yōu)勢、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)、高品質(zhì)的居住環(huán)境、完善的生活配套設(shè)施以及優(yōu)良的文化教育資源吸引著來自四面八方的開發(fā)商、購房戶和置業(yè)投資者。（二）、成都房地產(chǎn)行業(yè)的SWO分析和發(fā)展趨勢預(yù)測SWO分析優(yōu)勢：成都是中國西部的文化、商業(yè)、金融、經(jīng)濟中心，也是重要的交通與物流樞鈕，未來發(fā)展?jié)摿薮?。人口眾多，現(xiàn)有人口1060萬，人均GDP較高，購買力強勁。氣候溫和，物產(chǎn)豐富，地勢平坦，交通便捷，旅游與人文資源豐富，是整個西部最適合居住的城市。這也吸引了西部其它省份的人口來成都購房和定居。外來人口購房比例近幾年均穩(wěn)定在51%左右。同時，由于成都的宜居指數(shù)較高，物業(yè)增值潛力大，許多外地投資客紛紛選擇來成

31、都置業(yè)。近幾年在成都購房的沿海城市（如上海，北京，深圳等）居民明顯增多。成都匯聚了川內(nèi)絕大多數(shù)的高校，每年畢業(yè)生選擇留成都就業(yè)的占了大多數(shù)比例，這部分學(xué)生踏入社會幾年后也加入到購房大軍中，形成了一股數(shù)量不可小視的購買力量。近年來外資企業(yè)和國內(nèi)的知名企業(yè)紛紛搶灘成都，將成都作為其西部擴張戰(zhàn)略的重要橋頭堡，成都“總部經(jīng)濟”的格局已初步形成并將繼續(xù)得到發(fā)展。這些企業(yè)的員工和中高層管理者的住宅消費（包括企業(yè)團購）對拉動成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增長的作用也不可忽視。成都是個典型的消費城市，商業(yè)氛圍濃厚，各類型的專業(yè)性商場眾多，社區(qū)消費力較強，因此許多外地個體工商業(yè)者紛紛選擇在成都經(jīng)商和定居。這部分人往往具有較強

32、的經(jīng)濟實力，對成都商鋪和住宅的發(fā)展會起到較強的推動作用。劣勢：成都目前城市化程度還較低，城區(qū)人口不足四百萬，農(nóng)業(yè)人口占了六百多萬。而后者的購買力明顯較低，短期內(nèi)對樓市增長尚不能形成較大推動力。機會：成都已成為國務(wù)院批準的試驗區(qū)，除可享受國家優(yōu)惠政策的傾斜外，還可樹立城市品牌，利于對外對內(nèi)招商引資，從而為城市發(fā)展帶來空前巨大和長期看好的機會。成都近兩年作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，大力推進城鄉(xiāng)一體化進程，城市拆遷和舊城改造工作力度不斷加大，這會產(chǎn)生大量的被動性住房需求，同時，由于農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民收入及經(jīng)濟發(fā)展水平與城市及主城區(qū)之間的差距逐漸縮小，前者對區(qū)域房地產(chǎn)的消費力也將大幅度提升。?成都實

33、行城市經(jīng)營戰(zhàn)略，土地出讓收入是其重要資金來源，而土地公開招拍掛導(dǎo)致地價飛速上升。今年成都南三環(huán)已現(xiàn)出每畝1336萬元的天價地塊。同時，由于二環(huán)內(nèi)的開發(fā)已基本飽和，基本已無地可供，開發(fā)方向已集中在三環(huán)內(nèi)外，直接導(dǎo)致三環(huán)和遠郊的地價也一路飆升，與主城區(qū)的地價差距逐漸縮小。這種趨勢拉動了作為成都“客廳”的雙流的地價也快速攀升，同時，成都房市旺盛的市場行情對雙流也有強大的輻射作用，由于主城區(qū)房價較高，以及開發(fā)用地越來越少，房產(chǎn)開發(fā)的“遠郊化”趨勢將會逐年強化，雙流正在成為或者說將很快成為各房地產(chǎn)開發(fā)商的主戰(zhàn)場，而這里相對較主城區(qū)低的房價也同時意味著較大的升幅空間。因而，可以預(yù)見雙流的房價在未來幾年內(nèi)都

34、仍將維持較快漲勢。這對雙流房產(chǎn)開發(fā)而言機會不言而喻。?成都幾年后將建成的地鐵對經(jīng)濟拉動作用巨大，雙流臨近地鐵線終點，與成都的聯(lián)系將進一步加強，這也會促進雙流的物業(yè)升值，雙流房產(chǎn)開發(fā)向好的基本格局在未來數(shù)年內(nèi)不會改變。威脅：?近兩年成都和雙流新開樓盤體量不斷擴大，市場供應(yīng)難以在較快時間內(nèi)消化，導(dǎo)致樓盤銷售速度普遍有所放緩。?國家房產(chǎn)新政使投機炒房之風(fēng)受到抑制，這在一定程度上會削弱樓市的購買力。2005年3月中國人民銀行出臺了“61號”文件，即中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知。該文件調(diào)整了個人自營性住房貸款政策，上調(diào)個人住房公積金貸款率0.18%，下調(diào)超額準備金存

35、款利率。中國人民銀行2006年4月27日宣布，從4月28日起上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。該政策很大程度上限制了投機者資金的來源，提高了對投機者自有資金的要求。?銀行系統(tǒng)很可能會提高按揭貸款的首付至四成甚至五成，這會抑制一部分購房者的需求。此外，貸款利率可能進一步提高，受加息影響，按揭月供提高后，購買者成本增加，降低不動產(chǎn)投資收益，這對購買需求將起到一定抑制作用。不過，央行大幅度加息的可能性幾乎為零，其累次加息的累積效應(yīng)也不會很大，因受人民幣升值壓力影響和國際壓力，及國家實施的拉動內(nèi)需

36、擴大消費的長期政策，央行不可能出臺大幅度加息的措施。?國家可能推出的其它房產(chǎn)新政，如傳聞中的開征物業(yè)稅等，將在一定程度上平抑房價漲幅，減少市場投機行為，并可能加重普通自住型購房者的觀望心態(tài)。2成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測1）房價保持相對平穩(wěn)二OO六年五月二十四日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，中低價位普通住房和經(jīng)濟實

37、用住房供應(yīng)量和市場比重的增加，使城市商品房平均價格降低。從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。房屋短期交易成本增加，排除了大量的炒房者和因擔(dān)心房價上漲的提前入市購房者，客觀上降低了市場需求，緩解了供應(yīng)相對不足的矛盾，一定程度上降低了房價上漲的壓力。2）房地產(chǎn)行業(yè)又一輪的優(yōu)勝劣汰那些缺乏對產(chǎn)品和市場的研究，僅僅依靠概念創(chuàng)新和大量廣告轟炸，希望短期套利的開發(fā)商將面臨嚴峻的考驗。

38、相反對于開發(fā)經(jīng)驗豐富，經(jīng)濟實力雄厚，踏踏實實在市場中做產(chǎn)品的開發(fā)商，將會獲得新的發(fā)展機遇和不斷壯大的機會。房地產(chǎn)開發(fā)公司的行業(yè)格局業(yè)已形成，市場領(lǐng)導(dǎo)者、挑戰(zhàn)者、追隨者和補缺者，各占其位。房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)同樣面臨新一輪的優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)項目操作將更加依賴房地產(chǎn)市場研究部門或者市場研究公司的專業(yè)支持，市場信息收集和市場分析研究將在更加激烈競爭的房地產(chǎn)市場中有效指導(dǎo)和創(chuàng)造性的服務(wù)于房地產(chǎn)項目。可以斷言，只有針對目標(biāo)市場進行高度細分、對產(chǎn)品進行準確、恰當(dāng)?shù)亩ㄎ?、能夠全面充分滿足未滿足需求的項目，才能取得較好的市場地位，獲得滿意的投資回報。3）市場更加規(guī)范和理性住房價格上漲在當(dāng)前得到抑制，炒房行為大幅度降

39、低，以及住房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)逐步達到均衡，供需矛盾獲得相對緩和。通過市場監(jiān)管的加強，和違規(guī)違法行為懲處力度的加強，市場交易行為在一定程度上將更加規(guī)范和理性。4）品牌競爭日漸成熟，產(chǎn)品向個性化、精細化方向發(fā)展。在國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)業(yè)將實現(xiàn)新的整合，一些資金實力不雄厚、業(yè)績不夠好的中小型企業(yè)將被淘汰，房地產(chǎn)業(yè)的品牌競爭更加激烈。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，土地獲得的難度和成本加大，迫使開發(fā)企業(yè)更加重視樓盤品質(zhì)、自身品牌的塑造，產(chǎn)品向著精細化、個性化方向發(fā)展。預(yù)計2008年產(chǎn)品之間的品牌競爭會愈加明朗與激烈，堅持樓盤的品牌化、品質(zhì)化將是成都房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的必由之路。5）外地企業(yè)與投資者來蓉

40、置業(yè)持續(xù)升溫。近兩年，越來越多的外地經(jīng)濟組織和個人來蓉置業(yè)，紛紛看好成都市場的巨大潛在需求和未來的投資升值前景。近年來成都房地產(chǎn)吸引外來投資迅速增長，成為諸多外來地產(chǎn)軍團強勢登陸的地產(chǎn)新高地，國內(nèi)外知名地產(chǎn)商如香港九龍倉、菲律賓頂峰集團、菲律賓SM陽光100、國建集團、深圳華僑城地產(chǎn)、中航集團、重慶龍湖集團、新加坡盛邦、吉寶置業(yè)、仁恒等在成都直接或間接地拿下房地產(chǎn)項目。而先期進入的萬科、中海、深長城，遠大、華潤置地、和記黃埔、上海綠地、融創(chuàng)、廈門滕王閣地產(chǎn)等也在擴張領(lǐng)地，向縱深發(fā)展，固定品牌地位。外來企業(yè)的擴張戰(zhàn)略，向成都本土開發(fā)商提出了挑戰(zhàn)，加劇成都樓市爭。預(yù)計2008年后的幾年中外地企業(yè)與

41、投資者來蓉置業(yè)會持續(xù)升溫。6）房地產(chǎn)市場“外移”日趨顯著，二環(huán)路外區(qū)域成為房地產(chǎn)市場的重點區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著“外城市化”與房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐步形成。目前，成都二環(huán)路以內(nèi)的土地資源已剩余不多，城市的未來的經(jīng)濟社會發(fā)展必需向外轉(zhuǎn)移。近年成都市區(qū)出讓的國有土地中，90%以上土地面積分布在二環(huán)路以外區(qū)域，二環(huán)路以內(nèi)僅占不到10%。過去兩年，隨著向東、向南發(fā)展新規(guī)劃公布，房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出向外發(fā)展的明顯特征。近兩年，二環(huán)路以外的商品房供應(yīng)面積和交易面積占市區(qū)總量的比例已均上升到70%以上，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心向外轉(zhuǎn)移的趨勢已經(jīng)相當(dāng)明顯，二環(huán)路以外的房地產(chǎn)市場在市區(qū)的地位進一步加強。隨著成都城市圈建設(shè)

42、的步步推進，成都房地產(chǎn)面臨重大的發(fā)展契機，同時也將進一步促進和帶動成都第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成新的城市區(qū)域。7）機遇與挑戰(zhàn)并存上文中對成都房市的不利因素進行了分析，在存在未來國家會加強樓市宏觀調(diào)控的預(yù)期的同時，成都房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也面臨巨大政策面的機會。根據(jù)規(guī)劃，成都市快速軌道交通網(wǎng)由1號線（南北方向主干線）、2號線（東西方向主干線）、3號線（東北-西南向骨干線）、4、5、&7號線填充線輔助線，以及6號線支線等7條線路組成，線路總長度274.15公里，設(shè)車站146座。從近期來看，成都房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面對“地鐵效應(yīng)”體現(xiàn)在貫穿南北的地鐵1號線上，主要對其沿線現(xiàn)有房地產(chǎn)項目銷售有一定的促進作用，以及對南郊

43、和北郊毗鄰地鐵區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有帶動作用。另外，成都成為國家新的特區(qū)，也會促進外來投資增加和外來人口涌入，這將為成都樓市注入新的強大的購買力，同時物流、商貿(mào)的進一步繁榮也會加強對商業(yè)地產(chǎn)的需求，總結(jié)：隨著經(jīng)濟持續(xù)增長，居民收入不斷提高，住宅需求趨于穩(wěn)定增長狀態(tài)，一直處于警戒線以下相對較低的住房空置率水平，代表了四川特別是成都市的市場需求具有較強消化力。住房分配的貨幣化，將有效引導(dǎo)住房消費觀念的轉(zhuǎn)變，使部分購房潛能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實市場購買力。舊城改造的推進也創(chuàng)造出大量住房購買需求。值得一提的是成都市穩(wěn)中有升的理性的房價水平也促進了一個良性發(fā)展的房地產(chǎn)市場健康成長。另外隨著成都市“五路一橋”全面建成通車及

44、貫徹實施2020年整體規(guī)劃，周邊縣城加快城市化進程逐步形成以中心城為核心與周邊衛(wèi)星城串聯(lián)融合為大都市的城市格局，更給成都市周邊區(qū)縣的房地產(chǎn)開發(fā)帶來了無限商機。第三章競爭分析1.純住宅項目競爭分析：2007年7月12日針對雙流一些在售樓盤進行了市場調(diào)查，有關(guān)資料如下。樓盤調(diào)查表（2007年7月12日）樓盤名稱御苑楓景國棟南園五星城錦鎮(zhèn)信達銀泰花園位置雙流東升鎮(zhèn)白河路雙流廣都大道雙流藏衛(wèi)路北一段155號成都市臨港路三段26號開發(fā)商四川貴通建設(shè)集團有限公司四川國棟建設(shè)集團有限公司四川置都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成都福地物業(yè)發(fā)展有限公司產(chǎn)品形態(tài)多層（6躍7）,洋房15層電梯公寓（兩梯6戶）,國棟國際大酒店一

45、座疊拼別墅聯(lián)排別墅戶型區(qū)間（平米）一期100-190,洋房150-190,二期90-180（90,120,130,133,134,180等戶型）50-180220-270320-450總戶數(shù)一期800多戶1550戶一期共316套.二期（400戶）尚未動工.合計700余戶一期107套,加上二期共240多戶剩余套數(shù)340套50套左右，可售46套中已售20多套均價一期多層3400元洋房4500元.二期未定未疋一期5000元.二期6200元4600開盤時間2007年8月中旬2007年8月06年4月起取得預(yù)售證開始意向登記，同年10月開盤.2007年5月31日容積率1.53.9981.040.698綠化

46、率70%綠地率33.4%68%綠地率45%占地面積110余畝87畝240畝150余畝其它信息2008年3或4月交房公攤15-18%一期220平米戶型已售完；7月16號一期擬提價至5500元/平米公攤3%2。產(chǎn)權(quán)式公寓競爭性分析：7月20日針對在售的小戶型樓盤和較大樓盤中所含的小戶型進行了調(diào)查，在各個調(diào)查樓盤中，鴻閣一號，書香尚品和羅曼星城代表了雙流目前僅有的極少數(shù)以小戶型為主的樓盤，其它樓盤以90-130平方為主力戶型，混合有一定比例的小戶型。樓盤名稱：鴻閣一號地點：成都市人民南路南延線開發(fā)商：四川晉元實業(yè)有限公司均價：4600元面積區(qū)間：一期40-80，二期尚未開盤（均為80平米以上）開盤時

47、間：2006月6月總戶數(shù)：一期470戶，共1158戶容積率：4.89綠地率：33%樓層：24層占地面積：總建筑面積：11.8萬平米其它：2009年3月交房。此樓盤為成都大城南區(qū)域獨有的以小戶型為主的高層低密度景觀社區(qū)）。一期只剩7套。樓盤名稱：書香尚品地點：西南航空港長城路與臨港路交接處開發(fā)商：成都市加貝置業(yè)有限責(zé)任公司均價：3200面積區(qū)間：一期50-90，二期70-100開盤時間：2007年3月總戶數(shù)：581戶容積率：4.2綠地率：30.4%樓層：14層占地面積：36畝總建筑面積：5萬平米其它：50平米的已售完。12層以下已基本售完。12-14層均價3600元。樓盤名稱：羅曼星城地點：西南

48、航空港川齒路356號（民大旁）開發(fā)商：成都渝佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價：未定面積區(qū)間：30-92開盤時間：2007年8月總戶數(shù)：581戶容積率：4.5綠地率：16%樓層：15層占地面積：5畝多總建筑面積：其它：樓盤名稱：東升國瑞地點：雙流長冶路二段開發(fā)商：成都瑞耀置業(yè)有限公司均價：3500元面積區(qū)間：89-130開盤時間：2007年3月總戶數(shù)：562戶容積率：2.5綠地率：16%樓層：11層占地面積：6萬平米總建筑面積：5.8萬平米其它：60平米左右共20套，目前只余一套。89平米的只剩十套樓盤名稱：久居福地點：成都航空港（神仙樹南路9號）開發(fā)商：四川和為貴實業(yè)有限公司均價：4000（二樓起價3

49、600,每上一層加50元），其中80多平米的戶型起價4020丿元。面積區(qū)間：83-160（主力83-116，除83，88，116外都是大戶型）開盤時間：2006年11月總戶數(shù)：3000多套（其中一期1000余套）容積率：3.98綠地率：45%樓層：17+1高層電梯公寓占地面積：230畝總建筑面積：45萬平米其它：83與88平米的戶型占一期供應(yīng)總量（1000余套）的近70%一期分為三個批次銷售，現(xiàn)正在進行一期二批次的銷售，剩余房源約100套。在實地調(diào)查的同時，還通過網(wǎng)絡(luò)雜志等媒體了解了其它樓盤如翰林南城、新航印象、盛世名居、齊盛藝境等的供應(yīng)與銷售情況（06年11月開盤的盛世名居與新航印象已全部售

50、完，06年10月開盤的翰林南城的小戶型已售完）。由實地調(diào)查情況及通過其它渠道對雙流樓盤的初步調(diào)研可見，目前雙流小戶型商品住宅供應(yīng)較少，市場需求旺盛，銷售速度較快，具有較大的開發(fā)前景。因此對本案的產(chǎn)權(quán)式小戶型公寓，應(yīng)該有較大的市場機會。酒店與商業(yè)項目競爭性分析：3.1酒店項目競爭分析略。3.2商業(yè)項目競爭分析：雙流集中型商業(yè)項目調(diào)查表項目名開發(fā)商物業(yè)類建成時銷售價格租賃情況車位情況稱型間（元/tf）（元/tf）弘民商四川弘民房地產(chǎn)開商鋪1996年未售5090沿街停放城發(fā)有限責(zé)任公司弘民締四川弘民房地產(chǎn)開商鋪2001年未售1F：50150地下車煌城發(fā)有限責(zé)任公司2F：25庫，不賣只租弘民商四川弘民

51、房地產(chǎn)開商鋪2003年1F：118001F：60地下車業(yè)廣場發(fā)有限責(zé)任公司158002F：30庫，不賣2F:42803F:27803F:20只租弘民美四川弘民房地產(chǎn)開商鋪2004年1F:53001F:25內(nèi)街免費食城發(fā)有限責(zé)任公司71802F:15停放2F:28883F:103F:1888雙流步不詳商鋪1998年當(dāng)時6000，4575無行街現(xiàn)800010000棠湖一不詳購物廣2004年均價15000不詳?shù)叵萝噹焯枅鲇缮媳砜梢?，根?jù)商鋪總價等于20年租金的定價原則（按靜態(tài)回收期計算），商鋪定價在6000元/平米的均價水平是合理的。另對成都寫字樓租金價格進行了抽樣調(diào)查，數(shù)據(jù)如下：成都寫字樓租賃價格

52、抽樣調(diào)查表（2009年8月23日）項目名稱物業(yè)形態(tài)樓層面積米）（單位：平方價格銀谷基業(yè)寫字樓電梯67845城市之心寫字樓電梯17115.52105川信大廈寫字樓電梯2512095國棟大廈寫字樓電2919565梯由于雙流目前寫字樓較少，商務(wù)辦公區(qū)尚不發(fā)達，有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)尚不翔實，故僅抽取部分成都寫字樓作為樣本進行參照。第四章、項目SWOT分析與定位1、優(yōu)勢（S）:項目定位準確，填補了區(qū)域內(nèi)高端酒店的市場空白，利于打造品牌形象，實施品牌戰(zhàn)略，從而降低營銷費用和加快銷售速度；項目規(guī)劃具有差異化特色及產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢（如酒店采用傳統(tǒng)建筑風(fēng)格與現(xiàn)代設(shè)計的結(jié)合；商業(yè)辦公與住宅三部分的景觀共享；酒店式小戶型公寓的

53、6+1電梯公寓等），增強市場競爭力；項目處于雙流縣極具發(fā)展?jié)摿Φ某菂^(qū)，市政及基礎(chǔ)設(shè)施配套即將完善，道路通達、交通便利；項目西、南兩側(cè)均為生態(tài)綠化帶，景觀環(huán)境極佳，這一城市的絕版地塊，有利于提升景觀式住宅和生態(tài)型酒店的居住與商用價值區(qū)域房地產(chǎn)市場連年穩(wěn)步上漲，為地塊帶來了較大的升值潛力。地塊面積較大，便于規(guī)劃設(shè)計，并且利于產(chǎn)生大盤效應(yīng)，減小營銷壓力。商業(yè)、酒店與住宅聯(lián)動開發(fā)，便于為住宅打造綜合配套設(shè)施，提升樓盤品質(zhì)。同時，這種城市廣場型的復(fù)合型項目，具有滿足人們居住、集會、交往、休閑、娛樂、餐飲、交通等方面需求的功能，有望成為雙流的地標(biāo)性建筑。已與雙流縣政府簽訂投資協(xié)議，縣政府已同意將建成后的酒

54、店作為政府公務(wù)接待酒店和會議中心。項目地址位于未來以流縣政府的對面，這客觀也也有利于項目分享行政中心地段的區(qū)位優(yōu)勢。2、劣勢（W）項目尚處在動工伊始階段，外觀形象無法完全打造雙流本地的經(jīng)濟與商業(yè)尚不發(fā)達，酒店的品牌與吸引力尚難與成都市區(qū)的高星級酒店相比。區(qū)域內(nèi)人居與商業(yè)氣氛尚不成熟，市場承接力有限，商業(yè)區(qū)的繁榮對該地區(qū)人口增長的依賴較大，此外，酒店建成后的入住率和使用率可能受到一定影響，因而為保證酒店經(jīng)營效益，公關(guān)與營銷成本可能較大，商業(yè)區(qū)的招商費用可能也較高。純住宅建筑面積為23.6萬平米，商業(yè)住宅達10.5萬平米，如果定位不好，二者之間可能互相產(chǎn)生競爭，且住宅體量總計達34萬平米，市場難于

55、在短期內(nèi)消化。本案包含商業(yè)與住宅兩類物業(yè)，可能部分購房者會認為商業(yè)區(qū)會影響其居家環(huán)境，從而影響其購買意愿。.商業(yè)住宅部分，其土地使用年限為40年，比之純住宅項目的土地使用年限70年而言存在一定劣勢。寫字樓入駐率不僅依賴于項目品質(zhì)，也依賴于周邊商業(yè)辦公氣氛和配套設(shè)施的完善。投資者可能出于對斷租率較高的擔(dān)心而影響項目銷售。對開發(fā)商而言，；寫字樓等商業(yè)物業(yè)的利潤回報盡管比商品住宅高出許多，但也存在投資回收期較長，資金壓力較大的問題。應(yīng)對策略：實施企業(yè)品牌戰(zhàn)略和相關(guān)廣告宣傳，以企業(yè)品牌支持項目品牌形成。加強營銷力度，樹立區(qū)域市場的知名度。加強項目招商，引進適合本地消費與經(jīng)濟發(fā)展水狀況的商業(yè)業(yè)態(tài)。做好項

56、產(chǎn)品設(shè)計與項目定位，優(yōu)化項目策劃方案并保證有效的策劃執(zhí)行，充分把握市場需求，以利項目建成后的快速銷售。根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的重要時間節(jié)點嚴密科學(xué)地安排資金投資計劃，做好現(xiàn)金流量預(yù)測。盡快上馬住宅項目如小戶型公寓，以期快速銷售和快速回籠資金，支持后續(xù)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，減輕資金壓力。加強招商策劃宣傳和執(zhí)行工作，爭取吸引成熟的，有品牌號召力的企業(yè)入駐，從而打開后續(xù)市場。對寫字樓采用靈活的運作方式，如租售并舉，帶租約銷售等，化解只售而銷售乏力的風(fēng)險。3、機會（O）:近期內(nèi)區(qū)域住宅房地產(chǎn)市場供需平衡購銷兩旺，價格平穩(wěn)增長，市場前景看好。隨著舊城改造力度的加大及農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化進程的加速，區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量和對房產(chǎn)的被動

57、性需求會迅速增加，同時由于區(qū)域市政配套設(shè)施的更新及完善，本案的產(chǎn)品性價比會大幅提高。在健康宜居城區(qū)打造健康生態(tài)概念的樓盤，符合現(xiàn)代人的生活觀念。根據(jù)目前經(jīng)濟發(fā)展和全球經(jīng)濟一體化的形勢，從長遠來看，越來越多的外企和合資企業(yè)會涌入成都這個西部最大的中心城市，而主城區(qū)高昂的商業(yè)辦公成本，將使其中的不少企業(yè)選擇在不久的將來成為成都次中心的雙流安家落戶。另一方面，許多中小企業(yè)尤其是發(fā)展中的民營企業(yè)進入雙流購買辦公用房的數(shù)量會越來越多。4、威脅（T）:國家宏觀調(diào)控政策形成房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險，特別對投資類客戶心理因素影響較大。片區(qū)內(nèi)住宅在售項目較多，市場競爭激烈，可能造成部分客戶分流。應(yīng)對策略：加快開發(fā)速

58、度與效率，以占領(lǐng)市場先機，也規(guī)避了未來時日久長后可能加大的政策面風(fēng)險。不過，從目前發(fā)展態(tài)勢來看，并結(jié)合市場自身規(guī)律，只要不發(fā)生不可抗力因素影響，在未來三年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)不會出現(xiàn)大的波動。即使國家出臺嚴厲的打壓措施，由于地價的堅持和不斷走高，房價基本無出現(xiàn)大幅下挫的可能性。五、項目定位分析1購買人群分析據(jù)統(tǒng)計目前在雙流購房人中，50%來自縣外，而在東升鎮(zhèn)，外地購房者比例也在50%在雙流及其東升鎮(zhèn)居住生活的比較優(yōu)勢，將會吸引越來越多的外地購房者。另一方面，在雙流宏觀經(jīng)濟面不斷向好的前提下，隨著雙流本地人口的增加及其購買力的增強，本地人的住房消費也必將會水漲船高。同時，由于近年來雙流大力加強舊城改造與

59、拆遷力度，由此產(chǎn)生的被動性購房需求也將進一步推動雙流房價的上漲。根據(jù)實地詢問發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)部分的農(nóng)民家庭戶在獲得數(shù)套政府安置房后，會選擇留一兩套自住而將多余的房源以較低的價格賣掉（因政府安置房屬集體產(chǎn)權(quán)），而在資金流入后，如果沒有找到更好的投資渠道，也會考慮選擇購買具有公開產(chǎn)權(quán)的商品房作為投資，另外，也不乏因?qū)φ陌仓梅康钠焚|(zhì)、配套、地段不滿意而選擇將其賣掉換買地段更好、品質(zhì)更優(yōu)、配套更完善的商品住宅的。所有這些因素的合力將對雙流房產(chǎn)開發(fā)帶來巨大的影響。目前以雙流小戶型樓盤的購買人群主要由三部分人構(gòu)成，一是本地居民，近年來雙流經(jīng)濟超常發(fā)展，本地人經(jīng)濟實力有較大提高，但相比成都仍有一定距離，而目

60、前雙流較好地段的房價與成都郊區(qū)的房價差別已不大，多數(shù)本地人還是難以承受，因而選擇購買此類樓盤總價便宜，可以承受。二是外地來此居住或投資的人。雙流將逐步成為城市副中心，與成都經(jīng)濟圈融為一休，居住環(huán)境與條件不斷改善，距成都不遠，交通非常便捷，許多希望在成都安家落戶但無力購買成都較高房價商品房的外地人選擇在雙流買房居住。另外，也有許多看好雙流未來發(fā)展前景的人在這里投資置業(yè)，一可增值保值，二也可自己居住，而低總價、低首付、低月供的小戶型成為其投資的首選。三是因工作關(guān)系租住在雙流的白領(lǐng)階層，兼有投資或自住兩類。這部分人多數(shù)年齡比較年輕，雖然收入較高，但積蓄不多，同時由于年輕，有一定的投資眼光，往往選擇小