上海萬(wàn)科尚源整體營(yíng)銷(xiāo)定位及執(zhí)行報(bào)告P

1、2011萬(wàn)科尚源 整體營(yíng)銷(xiāo)(yn xio)定位及執(zhí)行報(bào)告2011 5月共七十四頁(yè)項(xiàng)目界定市場(chǎng)分析客戶(hù)分析營(yíng)銷(xiāo)推廣儲(chǔ)客計(jì)劃共七十四頁(yè)一、區(qū)域(qy)價(jià)值共七十四頁(yè)大虹橋內(nèi)涵是一個(gè)綜合概念，包括交通、產(chǎn)業(yè)、空間、結(jié)構(gòu)、布局等多個(gè)層次方面。其對(duì)外，以交通樞紐為核心，構(gòu)建為長(zhǎng)三角的關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)；其對(duì)上海，大虹橋則承擔(dān)整合上海西部空間的歷史重任，是上海國(guó)家戰(zhàn)略的重要補(bǔ)充(bchng)；而對(duì)于上海西部，其將是繼上海中心城區(qū)、上海浦東之后的第三個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域，是上海西部的增長(zhǎng)極。 “大虹橋”空間范圍確定為虹橋綜合(zngh)樞紐周邊的商務(wù)產(chǎn)業(yè)相對(duì)聚集的范圍。內(nèi)圈為大虹橋商務(wù)區(qū)：總用地面積約26.3平方公里 。

2、外圈為商務(wù)拓展區(qū)：虹橋樞紐周邊約60平方公里的區(qū)域規(guī)劃為虹橋商務(wù)功能拓展區(qū)，重點(diǎn)包括長(zhǎng)寧區(qū)全部以及華漕鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、九亭鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)、虹橋鎮(zhèn)、新涇鎮(zhèn)、江橋鎮(zhèn)、長(zhǎng)風(fēng)街道等，共計(jì)60平方公里。世界級(jí)交通樞紐：大虹橋涵蓋有飛機(jī)、高鐵、磁浮、城際列車(chē)、長(zhǎng)途高速巴士、城市公交等車(chē)站，還有軌道交通2號(hào)線(xiàn)、軌交5號(hào)線(xiàn)、軌交10號(hào)線(xiàn)、軌交17號(hào)線(xiàn)，在樞紐周邊已有滬青平高速公路和環(huán)西一大道的基礎(chǔ)上，規(guī)劃增加了“一縱三橫”快速路。大虹橋綜合性定位中虹橋片區(qū)商務(wù)高端區(qū)：主要指直接接受樞紐輻射而形成的5公里核心影響圈層；面向長(zhǎng)三角的綜合商務(wù)服務(wù)中心（RBD）。將成為商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、休閑商業(yè)、教育等功能的綜合性載體。東

3、虹橋片區(qū)商務(wù)提升區(qū)：主要指虹橋樞紐向東沿地鐵2號(hào)線(xiàn)軸向延伸形成地區(qū) ；是“大虹橋”現(xiàn)代服務(wù)業(yè)拓展軸的重要載體；北虹橋片區(qū)綜合發(fā)展區(qū)：主要指嘉定區(qū)的江橋地區(qū)這個(gè)片區(qū)將成為具有較強(qiáng)特色產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的、面向江蘇地區(qū)、以園區(qū)式生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為特色，聯(lián)動(dòng)嘉定新城發(fā)展的重要區(qū)域服務(wù)性片區(qū) 南虹橋片區(qū)綜合發(fā)展區(qū)：主要指閔行區(qū)的七寶地區(qū)、九亭地區(qū) 西虹橋片區(qū)商務(wù)成長(zhǎng)區(qū)：主要指青浦區(qū)的徐涇、趙巷地區(qū);面向蘇南的商務(wù)成長(zhǎng)區(qū)。 區(qū)域一：大虹橋共七十四頁(yè)大虹橋西部片區(qū)的核心規(guī)劃：以國(guó)家會(huì)展中心為核心國(guó)家會(huì)展中心：項(xiàng)目落戶(hù)(lu h)于大虹橋商務(wù)區(qū)的青浦地塊，北至崧澤高架路南側(cè)紅線(xiàn)，南至規(guī)劃六路北側(cè)紅線(xiàn)，西至諸光路東側(cè)紅線(xiàn)，

4、東至小淶港河道西側(cè)藍(lán)線(xiàn)，建設(shè)用地面積約1560畝。 核心區(qū)功能規(guī)劃會(huì)展綜合體由展覽場(chǎng)館、綜合配套設(shè)施和后勤保障設(shè)施組成。其中，展館展覽面積約50萬(wàn)平方米，建筑面積約120萬(wàn)平方米，投資總規(guī)模230億元左右。配套交通規(guī)劃：根據(jù)大型會(huì)展業(yè)的車(chē)流、物流密集特點(diǎn)把該區(qū)域的交通道路、橋梁承重等的調(diào)整。 配套服務(wù)規(guī)劃：圍繞會(huì)展項(xiàng)目及其背后巨大(jd)的商貿(mào)業(yè)潛力，將積極打造配套項(xiàng)目，引進(jìn)保險(xiǎn)、票據(jù)等企業(yè)，打造一個(gè)貿(mào)易金融服務(wù)區(qū)，并引入酒店式公寓、快捷酒店、文化休閑區(qū)等為商貿(mào)會(huì)展業(yè)配套的設(shè)施。 會(huì)展中心規(guī)劃區(qū)區(qū)域一：大虹橋該規(guī)劃下，項(xiàng)目實(shí)際可獲利益點(diǎn)：出行路線(xiàn)得到改善：滬清平道路改善；沿線(xiàn)道路綠化提升；軌道

5、交通體系逐步完善當(dāng)?shù)鼐幼∪巳旱母纳疲捍罅可虅?wù)客戶(hù)群進(jìn)入?yún)^(qū)域附近，改善人口居住結(jié)構(gòu)和提升租賃客戶(hù)群商業(yè)提升：軌道周邊及會(huì)展配套區(qū)內(nèi)，商業(yè)空間得以進(jìn)一步豐富和完善，提升居住舒適度和便利性共七十四頁(yè)項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目所處地段重固鎮(zhèn)福泉山路趙重公路交界處，位于(wiy)重固鎮(zhèn)核心生活圈。區(qū)域(qy)二：重固本案虹橋商務(wù)區(qū)虹橋商務(wù)拓展區(qū)國(guó)家會(huì)展中心距商務(wù)拓展區(qū)：9.1公里距商務(wù)區(qū)：13公里重固鎮(zhèn)位于大虹橋規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，是大虹橋規(guī)劃中的組成部分。該鎮(zhèn)位于整體規(guī)劃最西邊，距離現(xiàn)規(guī)劃的商務(wù)功能區(qū)公路交通距離13公里；距離大虹橋商務(wù)拓展區(qū)9.1公里。因此，重固鎮(zhèn)為大虹橋功能片區(qū)的邊緣區(qū)域，在現(xiàn)有規(guī)劃中，缺乏直接的

6、項(xiàng)目、規(guī)劃支持。區(qū)位落位：大虹橋功能區(qū) 西片區(qū)/重固鎮(zhèn)干擾因素：位于邊緣，發(fā)展規(guī)劃支持不足共七十四頁(yè)重固發(fā)展前景判斷：作為一個(gè)(y )尚處開(kāi)發(fā)初期的版塊，其發(fā)展價(jià)值及前期，我們可通過(guò)對(duì)比浦東金橋發(fā)展進(jìn)行判斷：重固金橋與核心區(qū)關(guān)系大虹橋西部片區(qū)，為大虹橋國(guó)家商務(wù)展示片區(qū)的功能配套區(qū)，距離核心商務(wù)區(qū)約13公里。浦東東北部重要居住、產(chǎn)業(yè)、商務(wù)片區(qū)，距離浦東核心商務(wù)區(qū)陸家嘴10公里路程。區(qū)域發(fā)展支持依托青浦出口加工區(qū)、趙巷商貿(mào)中心，將成為面向江蘇地區(qū)，以園區(qū)式生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為特色、聯(lián)動(dòng)青浦新城發(fā)展區(qū)域服務(wù)性片區(qū)。金橋進(jìn)出口貿(mào)易加工區(qū)；浦東陸家嘴商務(wù)輻射；軌道交通沿線(xiàn)發(fā)展區(qū)域12658元/m220018元

7、/m211548元/m2+7360元/m2+8470元/m2重固公寓2年期(nin q)價(jià)格走勢(shì)金橋公寓2年期價(jià)格走勢(shì)金橋作為先行發(fā)展區(qū)域，在等同的城市發(fā)展定位基礎(chǔ)上，區(qū)域價(jià)值已經(jīng)得到了市場(chǎng)的充分認(rèn)可，區(qū)域價(jià)格水平及發(fā)展速度遠(yuǎn)超同期重固市場(chǎng)。兩區(qū)域價(jià)格同比顯現(xiàn)：在等同的城市發(fā)展定位上，重固區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)僅為金橋的63%兩區(qū)域環(huán)比價(jià)格增幅：在浦東規(guī)劃利好帶動(dòng)下，金橋價(jià)格2年增幅達(dá)到73%，年均增幅接近35%，遠(yuǎn)超同期重固市場(chǎng)增幅。因此，在大虹橋的帶動(dòng)下，重固作為其重要配套功能區(qū)域之一，隨著大虹橋核心區(qū)域的建設(shè)完成，勢(shì)必將給重固房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的增長(zhǎng)空間！區(qū)域二：重固共七十四頁(yè)交通3公里青鳳

8、徐公交交通3公里白徐線(xiàn)交通3公里北青線(xiàn)交通3公里滬北青專(zhuān)線(xiàn)交通3公里松重線(xiàn)交通3公里重固1路交通3公里重固2路交通3公里軌交17號(hào)線(xiàn)（已規(guī)劃）交通12公里徐涇東2號(hào)線(xiàn)交通12公里洞涇九號(hào)線(xiàn)交通15公里虹橋火車(chē)站重固鎮(zhèn)交通出行配套八大出行方式：1、航空 2、高速鐵路 3、城際鐵路 4、磁浮 5、長(zhǎng)途客運(yùn) 6、軌道交通7、公交汽電車(chē) 8、出租(chz)汽車(chē)。無(wú)車(chē)一族：以17號(hào)線(xiàn)為核心(hxn)軌交出行有車(chē)一族：以A9、北青線(xiàn)為主出行滬寧線(xiàn) 上海至南京2小時(shí)滬杭線(xiàn)上海至杭州45分鐘京滬線(xiàn)上海至北京5小時(shí)D車(chē)上海至徐州5小時(shí)D車(chē)上海至溫州4小時(shí)D車(chē)上海至鄭州7小時(shí)D車(chē)上海至沈陽(yáng)13小時(shí)D車(chē)上海至武漢7

9、小時(shí)D車(chē)上海至寧波3小時(shí)D車(chē)上海至六安、合肥3小時(shí) 飛機(jī)全國(guó)主要城市直通A9：距離趙巷A9進(jìn)出口約10公里。進(jìn)市區(qū)：A9轉(zhuǎn)延安路高架，直接抵達(dá)長(zhǎng)寧、靜安、盧灣、黃浦區(qū)域等商業(yè)生活中心，包含天山、中山公園、延安路江蘇路段、虹橋等市區(qū)主要商務(wù)中心。進(jìn)其它：A9轉(zhuǎn)南向轉(zhuǎn)外環(huán)線(xiàn)，直抵閔行七寶、莘莊等區(qū)域；北轉(zhuǎn)進(jìn)入外環(huán)，抵達(dá)長(zhǎng)風(fēng)、曹楊等板塊。北青線(xiàn)（北翟路）：緊臨項(xiàng)目所在區(qū)域北青路轉(zhuǎn)A5：進(jìn)入嘉定和奉賢區(qū)域北青路沿線(xiàn)：青浦主要工業(yè)園區(qū)北青線(xiàn)直行：13公里抵達(dá)虹橋核心商務(wù)、交通圈。商務(wù)出行：以虹橋樞紐為核心三大出行體系：區(qū)域二：重固從交通上而言：重固鎮(zhèn)交通體系較為完善，但存在著距離主要城區(qū)較遠(yuǎn)，地鐵換乘當(dāng)

10、前不便利等因素，其中對(duì)于客戶(hù)而言，地鐵換乘、虹橋樞紐的商務(wù)交通具有宣傳價(jià)值，共七十四頁(yè)區(qū)域(qy)二：重固重固鎮(zhèn)主要生活(shnghu)配套500米生活圈：2萬(wàn)m2萬(wàn)科自持商業(yè)綜合體餐飲、休閑、娛樂(lè)、便利店、中型超市3公里生活圈：日常購(gòu)物：2個(gè)中型超市；1個(gè)便利店；2個(gè)百貨；2座專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；1個(gè)菜場(chǎng)日常餐飲：9個(gè)餐廳公共配套：3銀行、5中小學(xué)、1醫(yī)院休閑設(shè)施：4個(gè)娛樂(lè)場(chǎng)所10公里生活圈：日常購(gòu)物：2個(gè)大型超市；5個(gè)購(gòu)物中心日常餐飲：15個(gè)中高端餐廳公共配套：4銀行、10中小學(xué)、3醫(yī)院休閑設(shè)施：14個(gè)娛樂(lè)場(chǎng)所；5個(gè)酒店15公里生活圈：日常購(gòu)物：1個(gè)大型超市；3個(gè)購(gòu)物中心日常餐飲：10個(gè)中高端餐廳公

11、共配套：7銀行、6中小學(xué)、3醫(yī)院休閑設(shè)施：8個(gè)娛樂(lè)場(chǎng)所；目前不足：區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套存在不足，檔次低，業(yè)態(tài)簡(jiǎn)單。但長(zhǎng)期可解決主要優(yōu)勢(shì)：集中在10公里范圍的商業(yè)體系，具有著業(yè)態(tài)高端，種類(lèi)豐富的特點(diǎn)。而且隨著虹橋樞紐商業(yè)設(shè)施的配建，該點(diǎn)將得到強(qiáng)化。共七十四頁(yè)整體區(qū)域落位于大虹橋區(qū)域大虹橋：所處板塊重固，屬大虹橋西片功能區(qū)，在功能承擔(dān)上主要對(duì)接居住配套功能。發(fā)展前景：雖然在當(dāng)前存在偏遠(yuǎn)、發(fā)展不足的現(xiàn)象，但在大虹橋發(fā)展推動(dòng)下，具有著市場(chǎng)價(jià)值的特性，發(fā)展前景良好。重點(diǎn)突出重固區(qū)域的未來(lái)生活體系交通欠佳，公交體系尚不完整，道路完善，但距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，因此交通上需要通過(guò)一定的手段進(jìn)行改進(jìn)。現(xiàn)有生活配套3公里生

12、活配套全，但檔次不高，2萬(wàn)m2自持商業(yè)(shngy)是亮點(diǎn)。12公里生活配套不僅全且檔次高。區(qū)域(qy)價(jià)值總結(jié)核心價(jià)值點(diǎn)大虹橋、發(fā)展?jié)摿Α?萬(wàn)m2商業(yè)、15公里高檔生活配套共七十四頁(yè)二、產(chǎn)品(chnpn)價(jià)值共七十四頁(yè)項(xiàng)目地塊(d kui)輪廓及其基本指標(biāo)項(xiàng)目(xingm)四至北側(cè)：市政綠化帶西側(cè)：趙重公路東側(cè)：安置小區(qū)南側(cè)： 福泉山路(路另外一邊為項(xiàng)目的商業(yè)配套設(shè)施)項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目地處重固鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)中心附近,整體版塊處于發(fā)展初期，整體環(huán)境差，但隨著大虹橋的建設(shè)，區(qū)域發(fā)展前景良好。趙 重 公 路福 泉 山 路福 定 路商業(yè)商業(yè)西地塊住宅東地塊住宅市政綠地市政綠地【規(guī)劃】低密度墅級(jí)社區(qū)約13萬(wàn)

13、方，1.3超低密度規(guī)劃，人車(chē)分流，聯(lián)排別墅+PC小高層公寓【建筑】法式新古典，簡(jiǎn)約主義【景觀(guān)】酒莊文化，醇美墅區(qū)景觀(guān)入口品鑒區(qū)、兒童活動(dòng)區(qū)、公共集會(huì)區(qū)、自由體驗(yàn)區(qū)的趣味景觀(guān)分區(qū)自然風(fēng)光、精品生活、經(jīng)營(yíng)情調(diào)的三大生活平臺(tái)本體掃描共七十四頁(yè)西塊東塊聯(lián)排120m公寓(gngy)95m公寓(gngy)聯(lián)排89m公寓79m公寓79m公寓5類(lèi)產(chǎn)品線(xiàn)的綜合性社區(qū)容積率1.3總建面15萬(wàn)方本體掃描項(xiàng)目由公寓、聯(lián)排別墅、商業(yè)三種物業(yè)形態(tài)組成，主力產(chǎn)品為公寓。共七十四頁(yè)：綜合區(qū)域、品牌、產(chǎn)品，本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)羅列(luli)如下國(guó)內(nèi)第一開(kāi)發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)提供項(xiàng)目品質(zhì)和信譽(yù)保障根植上海，20年19城，不斷為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)住宅

14、。全國(guó)百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)帶來(lái)全新人性化貼心服務(wù)責(zé)業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的技術(shù)、建材、居住理念，帶給生活不一樣的體驗(yàn)萬(wàn)科西進(jìn)大虹橋品牌價(jià)值區(qū)域價(jià)值品牌保障品牌責(zé)任萬(wàn)科物業(yè)領(lǐng)先技術(shù)區(qū)域發(fā)展配套建設(shè)交通配套大虹橋關(guān)系產(chǎn)品價(jià)值媲美浦東的定位與現(xiàn)有價(jià)格形成落差，構(gòu)成城市價(jià)值洼地1公里2萬(wàn)m2配套商業(yè)；15公里高檔生活配套。軌道17號(hào)線(xiàn)；北翟路連接西片區(qū)；虹橋交通樞紐地塊位于大虹橋青浦段，屬大虹橋商務(wù)區(qū)功能延伸區(qū)域全地庫(kù)設(shè)計(jì)，人車(chē)分流，禮讓更多綠色空間酒莊式生活情趣，5大法式田園景觀(guān)帶35種豐富植被，春夏秋冬四維立體景觀(guān),現(xiàn)代法式簡(jiǎn)約風(fēng)格，純石材基座。大面寬設(shè)計(jì)，地下室、客廳雙挑高奢華空間。3+1戶(hù)型設(shè)計(jì)，自由變換居住空間所

15、享79、89、95、115戶(hù)型多元化，選擇多樣主力95戶(hù)型在同類(lèi)型產(chǎn)品中，具有面寬的舒適度。115戶(hù)型面寬達(dá)達(dá)到同類(lèi)產(chǎn)品130m2面寬超值贈(zèng)送：陽(yáng)臺(tái)；次臥、主臥、書(shū)房飄窗設(shè)計(jì)新一代3G精裝；人性收納體系整體規(guī)劃別墅 公寓 品牌(pn pi)推力歷年郊區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，不斷拓展陌生區(qū)域價(jià)值。地下室、花園等超值贈(zèng)送價(jià)值。170m2稀有聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)值歸納以上產(chǎn)品價(jià)值體系中，什么價(jià)值構(gòu)成本項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)？市場(chǎng)中尋找答案共七十四頁(yè)項(xiàng)目界定市場(chǎng)分析客戶(hù)分析營(yíng)銷(xiāo)推廣儲(chǔ)客計(jì)劃共七十四頁(yè)宏觀(guān)與政策：央行年內(nèi)第五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率創(chuàng)歷史之最。2011年5月18日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)至

16、21% 。4.11上海第二季度經(jīng)濟(jì)會(huì)議中強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)抓好七方面的工作韓正：堅(jiān)定不移的控制房?jī)r(jià)，今年要向全市人民交出一張滿(mǎn)意的答卷。4.11溫總理浙江經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)研溫家寶：中央調(diào)控樓市決心堅(jiān)定 各級(jí)政府切實(shí)擔(dān)責(zé)，要敲響警鐘，深度貫徹。發(fā)改委就銷(xiāo)售商關(guān)于一房一價(jià)檢查的明確通知(tngzh)國(guó)家發(fā)改委3月16日發(fā)布了商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，明令商品房銷(xiāo)售要明碼標(biāo)價(jià)、逐一檢查?？偨Y(jié)：說(shuō)明市場(chǎng)調(diào)控的持續(xù)將成為下半年的主基調(diào)一、宏觀(guān)(hnggun)市場(chǎng)：近期政策解讀控制房?jī)r(jià)主基調(diào)不變共七十四頁(yè)一、宏觀(guān)市場(chǎng)：宏觀(guān)調(diào)控(hn un dio kn)下的公寓市場(chǎng) 2011年1-4月全市公寓供應(yīng)和成交(chng jio)

17、情況及均價(jià)走勢(shì) 日期供應(yīng)面積(M)漲跌幅成交面積(M)漲跌幅成交均價(jià)(元/M)漲跌幅2011年1月466,139-65%881,271-19%22,316-2%2011年2月302,632-35%147,015-83%19,639-12%2011年3月846,463180%335,496128%21,3199%2011年4月949,29912%527,89557%19,158-10% 總結(jié)：公寓市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2月的傳統(tǒng)淡季及政策強(qiáng)效影響期，近期供應(yīng)量大幅遞增，成交量呈現(xiàn)逐月上升有回暖的態(tài)勢(shì)，接近去年5-6月的成交態(tài)勢(shì)。成交均價(jià)依然受控，攀升無(wú)力，處于低谷盤(pán)整階段。關(guān)鍵詞：公寓市場(chǎng)回暖共七十四頁(yè)201

18、1年1-4月全市別墅(bish)供應(yīng)和成交情況及均價(jià)走勢(shì) 日期供應(yīng)面積(M)漲跌幅成交面積(M)漲跌幅成交均價(jià)(元/M)漲跌幅2011年1月63,179-70%168,453-45%31,357-5%2011年2月96,88153%24,542-85%33,2986%2011年3月245,621154%53,822119%28,755-14%2011年4月204,934-17%102,41890%41,18843% 總結(jié)：別墅市場(chǎng)近期同樣呈現(xiàn)(chngxin)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，但回升速度略緩于公寓產(chǎn)品。關(guān)鍵詞：高端市場(chǎng)高位盤(pán)整依舊一、宏觀(guān)市場(chǎng)：調(diào)控下的別墅市場(chǎng) 共七十四頁(yè)首置市場(chǎng) 首改市場(chǎng) 再改

19、市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月4月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月4月5月6月2月3月7月8月9月10月11月12月1月4月一、宏觀(guān)市場(chǎng)：供需(n x)結(jié)構(gòu)（分產(chǎn)品線(xiàn)供需(n x)走勢(shì)分析）總結(jié)：2月-4月各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)(shchng)總體供過(guò)于求。從成交量的絕對(duì)值來(lái)看，各細(xì)分市場(chǎng)(shchng)4月均有回升，首置、首改回升尤其明顯、上升通道打開(kāi)。關(guān)鍵詞：剛需產(chǎn)品需求全面反彈共七十四頁(yè)一、宏觀(guān)市場(chǎng)(shchng)：小結(jié)機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)本案機(jī)會(huì)點(diǎn)：在當(dāng)前形勢(shì)，整體市場(chǎng)

20、的需求結(jié)構(gòu)突出以剛需產(chǎn)品為主，與本案整體產(chǎn)品線(xiàn)相互吻合(wnh)，為本案產(chǎn)品去化提供了市場(chǎng)前提與基礎(chǔ)。避免挑戰(zhàn)點(diǎn)：為實(shí)現(xiàn)整體的年度目標(biāo)及下半年可能的政策風(fēng)險(xiǎn)，整體推盤(pán)上，應(yīng)當(dāng)以加大公寓產(chǎn)品的供應(yīng)量，減緩后期推盤(pán)的壓力及未可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。成交量逐步回暖、首置、首改市場(chǎng)逐漸擺脫調(diào)控觀(guān)望。下半年嚴(yán)控政策依然持續(xù)，控制房?jī)r(jià)主基調(diào)明確。共七十四頁(yè)二、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：在售公寓(gngy)競(jìng)品成交情況所屬 區(qū)域 競(jìng)品名稱(chēng)板塊 戶(hù)型面積銷(xiāo)售單價(jià)成交套數(shù)成交總價(jià)段 存量 套數(shù) 存量 面積 后續(xù) 供應(yīng) 后續(xù)上市時(shí)間 3月4月5月至今青浦 合生御廷趙巷 2R：88-98 1.4-1.5萬(wàn)元11203130-140萬(wàn)元343

21、19526000預(yù)計(jì)9月后 逸皓華府重固 2R：80-901.2-1.3萬(wàn)元 14302110-125萬(wàn)元2101750025000預(yù)計(jì)9月3R：120-130 嘉定鼎秀園江橋板塊2R:91-1071.9-2.1萬(wàn)元14134180-200萬(wàn)元556464無(wú)無(wú) 嘉城3R:99-1432.2-2.4萬(wàn)元31236190-240萬(wàn)元35735559約45萬(wàn)近期仍有新推計(jì)劃金鼎香樟苑2R:84-961.6-1.7萬(wàn)元66495100130-16041639666約5萬(wàn)未定綠地秋霞坊嘉定新城板塊2R：801.8萬(wàn)元精裝456012R：140145萬(wàn)元20323296約42000預(yù)計(jì)下半年有計(jì)劃推140

22、160平米大戶(hù)型盤(pán)古天地2+1R：88105 3+1R：128 1.61.7萬(wàn)元精裝648112+1R：135170萬(wàn)元 3+1R：205220萬(wàn)元29537064約122000近期仍有新推計(jì)劃龍湖酈城3R：105140 4+1R：158 3R：精裝1.85萬(wàn)元 4+1R：毛坯1.68萬(wàn)元303533R：200265萬(wàn)元 4+1R：260285萬(wàn)元16326504 無(wú) 無(wú) 好世皇馬苑2R：80 3R：100 1.71.9萬(wàn)元精裝15462R：144152萬(wàn)元3R：168182萬(wàn)元40740071 無(wú) 近期即將新推140平米3房戶(hù)型松江綠地薔薇九里松江新城板塊2+1R：923R：110 1.51

23、.7萬(wàn)元精裝8751242+1R：132145萬(wàn)元3R：175185萬(wàn)元 809099 無(wú) 無(wú) 新南路壹號(hào)新橋板塊2R：100110 2.02.2萬(wàn)元精裝71195215萬(wàn)元無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 青浦在售公寓競(jìng)品后續(xù)推量較少，合生御庭因總價(jià)較低成交較好，4月成交120套均價(jià)1.4-1.5萬(wàn)元后續(xù)的推案量主要集中在嘉定，競(jìng)品較多，成交旺盛，現(xiàn)有供應(yīng)量及現(xiàn)有項(xiàng)目后期推量為29萬(wàn)方。松江(sn jin)新城競(jìng)品不多，存量較少。青浦的后續(xù)供應(yīng)量為5萬(wàn)方、主要集中在2個(gè)在售項(xiàng)目合生及逸皓華府。共七十四頁(yè)二、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境(hunjng)：未來(lái)競(jìng)品公寓上市項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)域板塊總建面容積率上市時(shí)間上市物業(yè)面積段報(bào)價(jià)未來(lái)供應(yīng)

24、量(含6、7月上市)嘉寶紫提灣嘉定嘉定新城33萬(wàn)2.46月公寓1R：782R：913R：124-127未公開(kāi)21萬(wàn)嘉樂(lè)東潤(rùn)舒庭嘉定嘉定新城11.5萬(wàn)1.876月公寓2R：893R：127-139180002.6萬(wàn)秋霞坊嘉定嘉定新城23萬(wàn)1.756月公寓3R：140-1601900016萬(wàn)綠中海雅庭青浦趙巷4萬(wàn)12011-06公寓2R：90未公開(kāi)4萬(wàn)（售樓處在裝修）青浦珠光苑青浦朱家角0.2萬(wàn)0.986月底到7月洋房70-160140000.2萬(wàn)新城憶華里青浦青浦新城 16萬(wàn)1.26月底洋房83-180未公開(kāi)16萬(wàn)綠庭尚城松江九亭46萬(wàn)1.9697月公寓未公開(kāi)未公開(kāi)15.8萬(wàn)同濟(jì)城市雅筑松江松江

25、老城11萬(wàn)1.66月底公寓70-150未公開(kāi)11萬(wàn)合計(jì)86萬(wàn)嘉定區(qū)域供應(yīng)量最大，未來(lái)上市總體量86萬(wàn)方，是上海未來(lái)首置供應(yīng)量最大的板塊，會(huì)分流我們的西區(qū)客戶(hù)。青浦市場(chǎng)中，能夠和我們項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的為趙巷的合生御庭、重固的逸皓華府，及未來(lái)的新增項(xiàng)目綠中海項(xiàng)目。下半年片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)集中(jzhng)在5-8萬(wàn)方，并無(wú)大盤(pán)供應(yīng)，存量去化顯逐漸萎縮。共七十四頁(yè)所屬 區(qū)域 競(jìng)品名稱(chēng)板塊 物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型面積成交套數(shù)銷(xiāo)售總價(jià) 存量 套數(shù) 存量 面積 后續(xù) 供應(yīng) 后續(xù)上市時(shí)間 3月4月5月至今青浦逸皓華庭 青浦重固鎮(zhèn)板塊聯(lián)排聯(lián)排：200-300 110430-520萬(wàn)254套24561約2萬(wàn) 未定綠地逸灣 華新 雙拼雙拼：

26、150-250 000400-590萬(wàn)101套21842 無(wú) 未定 合生御廷聯(lián)排 聯(lián)排：150-250 000460-520萬(wàn) 186套 174196萬(wàn)未定金球怡云 華漕 聯(lián)排 聯(lián)排：220-250053730-1000萬(wàn) 29套 73825萬(wàn)未定仁恒運(yùn)杰河濱花園青浦鎮(zhèn)板塊聯(lián)排聯(lián)排：220-250330460-570萬(wàn)54套11339未定帕緹歐香青浦鎮(zhèn)板塊雙拼雙拼：260-290 020600-700萬(wàn)16套4326 16萬(wàn) 未定四荷藝墅徐涇板塊聯(lián)排聯(lián)排：180-230 474490-690萬(wàn)60套1.2萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 松江新南路壹號(hào)新橋板塊疊加、雙拼、獨(dú)棟疊加：194-254 1115疊加：58

27、0-610196套4.5萬(wàn) 20萬(wàn) 未定達(dá)安圣芭芭花園聯(lián)排、獨(dú)棟聯(lián)排：190 獨(dú)棟：300 1700聯(lián)排：400萬(wàn)獨(dú)棟：1050萬(wàn)30套6000 無(wú) 無(wú) 沿海麗水馨庭聯(lián)排、雙拼聯(lián)排：210 雙拼：250 410490-650萬(wàn)40套8600 約2萬(wàn) 未定嘉定保利家園嘉定新城板塊聯(lián)排聯(lián)排：201-266 540480-665萬(wàn)3套674 約6萬(wàn) 未定青浦在售別墅競(jìng)品成交均不理想，存量較多，后續(xù)供應(yīng)達(dá)到29萬(wàn)方，競(jìng)爭(zhēng)激烈松江新橋達(dá)安圣芭4月集中成交，成交情況較理想。嘉定別墅競(jìng)品較少，目前(mqin)僅有保利家園的聯(lián)排產(chǎn)品。二、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：在售競(jìng)品別墅上市(shng sh)項(xiàng)目共七十四頁(yè)項(xiàng)目區(qū)域板塊總

28、建面容積率上市時(shí)間上市物業(yè)面積段報(bào)價(jià)未來(lái)供應(yīng)量(含6、7月上市)安亭瑞仕花園嘉定安亭35萬(wàn)1.26月底聯(lián)排未公開(kāi)未公開(kāi)35萬(wàn)龍湖蔚瀾香醍嘉定嘉定新城15萬(wàn)2.36月聯(lián)排未公開(kāi)4500015萬(wàn)天居玲瓏灣嘉定嘉定新城24萬(wàn)1.46月底聯(lián)排聯(lián)排：150-250未公開(kāi)24萬(wàn)東渡青筑青浦青浦新城 11萬(wàn)1.5預(yù)計(jì)7月聯(lián)排未公開(kāi)未公開(kāi)11萬(wàn)萬(wàn)宇榮盛名邸三期松江新橋6.8萬(wàn)1.67月聯(lián)排聯(lián)排：160-180未公開(kāi)6.8萬(wàn)合計(jì)92萬(wàn)后續(xù)新盤(pán)供應(yīng)主要(zhyo)集中在嘉定，會(huì)造成西區(qū)客分流。二、競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)環(huán)境：未來(lái)競(jìng)品別墅上市項(xiàng)目共七十四頁(yè)二、競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)環(huán)境小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，由于

29、嘉定后續(xù)公寓、別墅推量均大，且價(jià)格與本案較近，產(chǎn)品面比較豐富，且超大集團(tuán)軍作戰(zhàn)，本案沒(méi)有很明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。作為上海最大的首置、首改、再改供應(yīng)市場(chǎng)，會(huì)分流整個(gè)浦西的客戶(hù)。（嘉定太猛、北區(qū)客無(wú)望、西區(qū)客會(huì)分流）松江市場(chǎng)7-8月的供應(yīng)量不足、存量也較少，9月后上量，7月前存在機(jī)會(huì)。（機(jī)會(huì)客戶(hù)要往南走）青浦當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)后續(xù)量萎縮，項(xiàng)目存有成交機(jī)會(huì)點(diǎn)。別墅片區(qū)市場(chǎng)成交緩慢。公寓市場(chǎng)6-7月銷(xiāo)售(xioshu)檔期中，公寓新增項(xiàng)目為綠中海雅庭（趙巷板塊），目前售樓處正在裝修中，其余信息沒(méi)有發(fā)布，據(jù)了解為90平米2房2廳2衛(wèi)，價(jià)格未定，持續(xù)跟蹤中。（抓住6-7月份的新增空擋）結(jié)論：機(jī)遇：片區(qū)公寓的存量及新增量不

30、足，6-7月是項(xiàng)目銷(xiāo)售機(jī)會(huì)點(diǎn)。挑戰(zhàn)：第三季度后嘉定及松江供應(yīng)量放大，本案的三類(lèi)產(chǎn)品均面臨客戶(hù)分流。共七十四頁(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域環(huán)線(xiàn)板塊地址均價(jià)未來(lái)預(yù)計(jì)尚源公寓青浦外郊環(huán)重固鎮(zhèn)板塊福定路289弄1570016500逸皓華府青浦外郊環(huán)重固鎮(zhèn)板塊重固大街518號(hào)1300013000合生御廷青浦外郊環(huán)趙巷板塊趙巷中心巷居路99弄1300014500尚源別墅青浦外郊環(huán)重固鎮(zhèn)板塊福定路289弄2770027700綠地河流島青浦外郊環(huán)華新板塊華新華騰路2500025000龍湖滟瀾山青浦外郊環(huán)趙巷板塊嘉松中路2900029000三、片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)：競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)個(gè)案研究結(jié)論：公寓(gngy)：片

31、區(qū)采用低價(jià)策略、要走品牌、品質(zhì)差異性競(jìng)爭(zhēng)。別墅：片區(qū)價(jià)格擠壓、要走品牌及稀缺性競(jìng)爭(zhēng)。綠地河流島龍湖艷瀾山共七十四頁(yè)三、片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)：小結(jié)通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的綜合性研究，我們認(rèn)為： 1、公寓片區(qū)內(nèi)部：萬(wàn)科品牌構(gòu)成我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力；以成熟精裝為核心的產(chǎn)品品質(zhì)及產(chǎn)品空間的舒適度及合理性是消除片區(qū)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)影響的重要手段。片區(qū)外部：萬(wàn)科品牌及萬(wàn)科200萬(wàn)以下產(chǎn)品在西上海的稀缺性，構(gòu)成項(xiàng)目的主要價(jià)值要素；大虹橋區(qū)域發(fā)展的態(tài)勢(shì)，形成(xngchng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)板塊項(xiàng)目的相對(duì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。2、別墅別墅項(xiàng)目同類(lèi)型產(chǎn)品西上海市場(chǎng)存在一定的稀缺性，對(duì)首改客戶(hù)形成吸引點(diǎn)。170m2面積所帶來(lái)的總價(jià)相應(yīng)較低，降低了購(gòu)

32、買(mǎi)的門(mén)檻，滿(mǎn)足市區(qū)客戶(hù)：公寓換別墅的改善需求。萬(wàn)科產(chǎn)品的生活方式屬性具有一定的加分作用，形成競(jìng)爭(zhēng)的主要差異。共七十四頁(yè)發(fā)展策略?xún)?yōu)勢(shì)：1.萬(wàn)科品牌物業(yè)，具備一定排他性2.整體規(guī)劃為別墅+公寓+3萬(wàn)m2商業(yè)模式，整體的檔次感較強(qiáng)，生活較為便利。3.產(chǎn)品戶(hù)型突出實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性，面積緊湊，總價(jià)相對(duì)較低。4. 別墅及公寓戶(hù)型在面寬設(shè)計(jì)在同等面積產(chǎn)品中具有一定的舒適度。5.精裝所采用的收納系統(tǒng)、飄窗所形成的附加值為亮點(diǎn)所在。6、別墅花園及挑高設(shè)計(jì)帶來(lái)一定的附加值。劣勢(shì)：1.現(xiàn)有交通狀況不理想，距離軌道較遠(yuǎn)；接駁線(xiàn)路車(chē)況、班次不理想2.區(qū)域城市界面形象差，市政道路亦未全線(xiàn)開(kāi)通；嚴(yán)重影響別墅精神屬性。3.現(xiàn)有

33、配套低端，主要生活配套距離較遠(yuǎn)。4.教育尤其是中小學(xué)教育不足，嚴(yán)重影響部分客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)5.同比區(qū)域樓盤(pán)，價(jià)格較高。6.處于大虹橋較遠(yuǎn)地方，發(fā)展前景不明顯。機(jī)會(huì)：1.大虹橋開(kāi)發(fā)進(jìn)入深化階段，區(qū)域價(jià)值穩(wěn)步提升。2.軌交17號(hào)線(xiàn)規(guī)劃落實(shí)，13年左右正式投入運(yùn)營(yíng)，并與10、2、5號(hào)線(xiàn)連接換乘。3.區(qū)域開(kāi)發(fā)形成產(chǎn)業(yè)移民、動(dòng)遷移民客戶(hù)群4 .中環(huán)附近價(jià)格達(dá)到3萬(wàn)、外環(huán)附近價(jià)格2萬(wàn)左右，與項(xiàng)目?jī)r(jià)差明顯5 .西上海萬(wàn)科品牌無(wú)公寓供應(yīng)；別墅供應(yīng)稀缺。立足自身，構(gòu)建優(yōu)勢(shì)：以產(chǎn)品謀客戶(hù)策略 1：發(fā)揮萬(wàn)科品牌的號(hào)召力，建立優(yōu)質(zhì)生活形象。策略 2：借力大虹橋發(fā)展，塑造區(qū)域的獨(dú)特價(jià)值點(diǎn)策略 3： 公寓：突出精裝的特點(diǎn)及產(chǎn)品設(shè)

34、計(jì)所帶來(lái)的舒適型和附加值，構(gòu)建公寓類(lèi)市場(chǎng)的產(chǎn)品獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。策略4：別墅：緊抓項(xiàng)目具有170別墅屬性，以稀缺為主要立足點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)建威脅：1.宏觀(guān)政策面在可見(jiàn)半年無(wú)回轉(zhuǎn)，抑制部分客戶(hù)需求。2.可替代區(qū)域產(chǎn)品進(jìn)一步突出價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。抓住機(jī)遇，扭轉(zhuǎn)劣勢(shì)：以未來(lái)賣(mài)現(xiàn)在策略 1：公寓主抓 軌交17號(hào)線(xiàn)，強(qiáng)化4公里換乘便利，規(guī)避交通問(wèn)題。 別墅主抓交通的豐富度和完善性，強(qiáng)調(diào)大虹橋商務(wù)交通的便捷。策略2：主抓自身2萬(wàn)商業(yè)，解決配套低端；借力周邊大商業(yè)，構(gòu)建配套的附加值。策略3：以?xún)r(jià)格落差及戶(hù)型較小形成的總價(jià)低+萬(wàn)科附加值，構(gòu)建自身價(jià)格體系，回避同周邊項(xiàng)目的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目整體價(jià)值(jizh)梳理-SWOT

35、分析共七十四頁(yè)小結(jié)：本案營(yíng)銷(xiāo)方向立足萬(wàn)科品牌，以自身產(chǎn)品價(jià)值(jizh)構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并通過(guò)借力區(qū)域發(fā)展、市場(chǎng)稀缺、軌道開(kāi)通等外部條件，塑造新型都市生活系和價(jià)值。項(xiàng)目整體價(jià)值(jizh)梳理-SWOT分析共七十四頁(yè)如何(rh)圍繞萬(wàn)科品牌構(gòu)建都市生活新概念從客戶(hù)(k h)的需求及精神特征切入項(xiàng)目整體價(jià)值梳理-SWOT分析共七十四頁(yè)項(xiàng)目界定市場(chǎng)分析客戶(hù)分析營(yíng)銷(xiāo)推廣儲(chǔ)客計(jì)劃共七十四頁(yè)79平米(pn m)2房89、95平米(pn m)三房120平米3房客戶(hù)描述：?jiǎn)紊?、企業(yè)員工接受過(guò)優(yōu)良教育、向往優(yōu)質(zhì)生活理念客戶(hù)描述：新婚或者有小孩的家庭、企業(yè)員工或中層管理者，注重功能性的改善、滿(mǎn)足未來(lái)結(jié)構(gòu)增加的需求

36、?？蛻?hù)描述：已婚多年，帶有較大學(xué)齡中小孩，想改善一步到位的注重環(huán)境、功能區(qū)大小及位置。青年單身青年之家、小太陽(yáng)后太陽(yáng)、中年務(wù)實(shí)公寓客戶(hù)分類(lèi)共七十四頁(yè)總結(jié)：從客戶(hù)屬性中可以看到，79客的年齡層分為2種，較89-95更年輕、支付能力較弱，單身及空巢養(yǎng)老型，更加依賴(lài)軌道交通 120的客戶(hù)屬于95的高端客，對(duì)改善有一定要求，更注重(zhzhng)舒適程度，支付能力也更高一個(gè)檔次?？蛻?hù)(k h)匯總根據(jù)客戶(hù)模型借鑒尚源之前成交客戶(hù)及現(xiàn)場(chǎng)接待客戶(hù)來(lái)推導(dǎo)項(xiàng)目客戶(hù)圈層共七十四頁(yè)成交客戶(hù)(k h)分析首批成交(chng jio)客戶(hù)行業(yè)分析：私企業(yè)主是首批成交客群最多的，其中年齡跨度在30-40最多。中層管理者

37、及普通職業(yè)在成交中也較普遍，年齡在20-30居多，本案基本沒(méi)有高級(jí)管理人員成交。成交客戶(hù)小結(jié)：周邊的外來(lái)私營(yíng)業(yè)主占首批成交的主力客群西區(qū)企業(yè)基層占成交次要客群首批成交客戶(hù)區(qū)域分析：均以居住在周邊區(qū)域的外來(lái)企業(yè)主居多，且大多是看了戶(hù)外及朋友介紹而來(lái)。戶(hù)外外來(lái)私營(yíng)業(yè)主網(wǎng)絡(luò)企業(yè)基層30-40歲私營(yíng)業(yè)主共七十四頁(yè)接待客戶(hù)(k h)分析通過(guò)案場(chǎng)接待客戶(hù)分析：來(lái)訪(fǎng)量最高的是周邊客，占來(lái)訪(fǎng)比例的40%其次是西長(zhǎng)寧的來(lái)訪(fǎng)客，占來(lái)訪(fǎng)比例的20%總結(jié)：西長(zhǎng)寧地區(qū)前期沒(méi)有核心推廣(tugung)過(guò)，項(xiàng)目后續(xù)推案大，西長(zhǎng)寧是繼周邊區(qū)域下一個(gè)重點(diǎn)導(dǎo)入?yún)^(qū)域。共七十四頁(yè)本項(xiàng)目的后續(xù)量的釋放密度即決定了本項(xiàng)目除了鞏固原有的周

38、邊外來(lái)人為主核心客層基礎(chǔ)上逐步向居住或工作在北翟路沿線(xiàn)西長(zhǎng)寧商圈進(jìn)行邊界圈層擴(kuò)延。第一層次周邊的外來(lái)企業(yè)基層工作或居住在西區(qū)、的企業(yè)基層外環(huán)、中環(huán)近距離相關(guān)聯(lián)基層第二層次第三層次客戶(hù)(k h)圈層共七十四頁(yè)客戶(hù)描述：中型私營(yíng)業(yè)主、有非常豐富的社交區(qū)，以經(jīng)營(yíng)周邊產(chǎn)業(yè)(chny)為主的客群，對(duì)產(chǎn)品功能性要求非常高。客戶(hù)描述：企業(yè)(qy)的中層以上、受過(guò)高等教育、服務(wù)與高收入行業(yè)、對(duì)未來(lái)生活規(guī)劃非常清晰、注重品質(zhì)生活、感受事業(yè)的升華?？蛻?hù)描述：有涉外工作經(jīng)驗(yàn)、受過(guò)良好的高等教育、多半外企工作、注重生活環(huán)境與生活方式、部分甚至已經(jīng)改變國(guó)籍。私營(yíng)業(yè)主企業(yè)中高層境外人群別墅客戶(hù)分類(lèi)共七十四頁(yè)一類(lèi)：75后新

39、貴年齡31-35歲學(xué)歷：大學(xué)本科以上家庭結(jié)構(gòu)：小太陽(yáng)、后太陽(yáng)家庭、收入：個(gè)人月收入在30000元以上、單年有季度或年終50萬(wàn)以上獎(jiǎng)金客戶(hù)工作區(qū)域：虹橋、西長(zhǎng)寧常用認(rèn)知渠道：短信+搜房或百度。喜好：外出購(gòu)物、奢侈品、股票、基金等理財(cái)產(chǎn)品客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)：品牌(pn pi)、物業(yè)周邊環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、教育心理屬性：講究一步到位的居住改善、要有天有地有花園、要有生活質(zhì)量提升，尋求感覺(jué)的一類(lèi)。二類(lèi)：中年之家年齡45-55歲學(xué)歷：高中以上家庭結(jié)構(gòu)：中年之家、小孩高中或大學(xué)階段（部分移居國(guó)外）收入：年50萬(wàn)以上，企業(yè)高管或自己開(kāi)公司客戶(hù)工作區(qū)域：西長(zhǎng)寧、北青公路趙重公路沿線(xiàn)?？蛻?hù)居住區(qū)域：普陀長(zhǎng)壽路沿線(xiàn)、普陀內(nèi)環(huán)

40、線(xiàn)光新路沿線(xiàn)、西長(zhǎng)寧中山公園、西長(zhǎng)寧天山、徐匯虹橋路沿線(xiàn)。常用認(rèn)知渠道：電視媒體、戶(hù)外、短信喜好：休閑度假、喜好朋友聚會(huì)、收集鑒賞(jinshng)。客戶(hù)關(guān)注：區(qū)位、環(huán)境舒適、物業(yè)服務(wù)、保值增值 心理屬性：抵制通脹性質(zhì)（半投資），暫時(shí)做周末度假使用、未來(lái)周邊條件成熟了會(huì)遷移定居，空巢養(yǎng)老客戶(hù)匯總總結(jié)：二類(lèi)客戶(hù)，一種是要找有天有地有花園、尋求生活品質(zhì)提升的感性類(lèi)客戶(hù)、一種是做未來(lái)空巢養(yǎng)老目前第二居所理性中年再通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)接待及成交情況來(lái)確定我們的客戶(hù)精準(zhǔn)尋求共七十四頁(yè)接待(jidi)客戶(hù)分析A9客沿線(xiàn)：接待量最大，但均覺(jué)得(ju de)項(xiàng)目區(qū)位劣勢(shì)明顯，沒(méi)有成交過(guò)一套北翟路西區(qū)沿線(xiàn)：區(qū)位抗性小、但對(duì)

41、周?chē)h(huán)境接受等度低，成交4套周邊產(chǎn)業(yè)客：覺(jué)得項(xiàng)目?jī)r(jià)格高了，成交1套總結(jié)：A9客無(wú)法導(dǎo)入本案，核心客層主要圍繞北翟路西區(qū)沿線(xiàn)及周邊產(chǎn)業(yè)客共七十四頁(yè)客戶(hù)定位：鎖定(su dn)主力客群：剛?cè)肷鐣?huì)奮斗的年輕人89、95：三十而立(sn sh r l)的白領(lǐng)和個(gè)體戶(hù)120：小有成就的企業(yè)中層白領(lǐng)公寓客戶(hù)的歸類(lèi)企業(yè)白領(lǐng)及中層管理人員是項(xiàng)目的核心客戶(hù)共七十四頁(yè)公寓客戶(hù)的精神特征80后作為中國(guó)改革開(kāi)放后成長(zhǎng)起來(lái)的第一批人群，其成長(zhǎng)的背景是物質(zhì)的極大豐富和精神傳統(tǒng)缺失，同時(shí)從小經(jīng)歷了各種( zhn)西方文化的洗禮，更多的開(kāi)始崇尚個(gè)人的生活空間，并對(duì)西方式的生活觀(guān)念有很濃的傾向性，崇尚自由言論和對(duì)個(gè)性自我的追逐

42、。生理需求安全需求社會(huì)需求尊重需求自我實(shí)現(xiàn)需求滿(mǎn)足：事業(yè)有所小成，邁出人生第一步。成就：在上海取得進(jìn)步，見(jiàn)證生活的成功責(zé)任：承擔(dān)照顧家庭的義務(wù)保障：生活穩(wěn)定；居住擁有一定的品質(zhì)定居：擁有屬于自己的房子擁有穩(wěn)定(wndng)居住空間，在上海獲得穩(wěn)定(wndng)的生活環(huán)境和生活認(rèn)同。 客戶(hù)的精神特征，決定了他們?cè)谫?gòu)房上的關(guān)注方向共七十四頁(yè)95、120m2 核心(hxn)客戶(hù)79、89m2核心客戶(hù)注重(zhzhng)生活品質(zhì)提升及居住環(huán)境提升的客群高架及公路、軌道交通戶(hù)型使用性能區(qū)域發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃、環(huán)境項(xiàng)目品牌及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目周邊配套狀況年齡：30-45歲家庭結(jié)構(gòu)：小太陽(yáng)、后太陽(yáng)、中年務(wù)實(shí)客戶(hù)性

43、質(zhì)：上海人、或在上海居住多年的新上海人 居住形態(tài)：目前居住在市區(qū)老公房，2房面積，目前生活品質(zhì)的改善。公寓客戶(hù)定位：主力客群需求分析客戶(hù)物理屬性共七十四頁(yè)預(yù)算(y sun)有限，對(duì)總價(jià)及其敏感注重交通（以軌交為核心）軌道交通及其它路網(wǎng)便捷性產(chǎn)品的價(jià)格（單價(jià)(dnji)及總價(jià)）區(qū)域發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃戶(hù)型及環(huán)境及規(guī)劃項(xiàng)目品牌及物業(yè)服務(wù)周邊配套狀況年齡主要集中在25-35歲左右一般為23口之家居住 。周邊園區(qū)新上海人及市區(qū)城市新貴占有主導(dǎo)地位，主要滿(mǎn)足剛需要求。目前持有或?qū)⒊钟凶择{車(chē)為交通工具，工作區(qū)域在西區(qū)或項(xiàng)目周邊。公寓客戶(hù)定位：主力客群需求分析客戶(hù)物理屬性95、120m2 核心客戶(hù)79、89m2核

44、心客戶(hù)共七十四頁(yè)別墅(bish)客戶(hù)定位：鎖定主力客群企業(yè)(qy)中高層（成功人士） 三口之家以上 首置別墅（公寓改善）別墅客戶(hù)的歸類(lèi)周邊園區(qū)及北翟路沿線(xiàn)企業(yè)中高層為項(xiàng)目核心客戶(hù)共七十四頁(yè)別墅客戶(hù)的精神特征最初在青年時(shí)代經(jīng)歷改革開(kāi)放的人群，物質(zhì)并不豐足，但精神上的追求和性格因素，成就了他們較為(jio wi)深厚的生活閱歷和情感世界，發(fā)展至今，更加注重品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的追求，擁有生活選擇的高忠誠(chéng)度和低游移度。生理需求安全需求社會(huì)需求尊重需求自我實(shí)現(xiàn)需求渴望：對(duì)自我的奮斗的認(rèn)可和犒賞。成就：與身份、地位匹配的居住品質(zhì)。責(zé)任：家庭成員都擁有舒適的居住品質(zhì)。保障：資金的安全性；居住環(huán)境的提升。改善：改善居住

45、空間，讓房子更大房子切實(shí)提升(tshng)居住的環(huán)境與質(zhì)量。房子是對(duì)這幾年奮斗的成功的認(rèn)可和滿(mǎn)足。共七十四頁(yè)已擁有住房，總價(jià)承受力一般，改善居住條件(tiojin)為首選年齡主要集中(jzhng)在35-40歲左右一般為23口之家居住 ?，F(xiàn)居住：長(zhǎng)寧（古北、天山為主、虹橋）、閔行（七寶、莘莊、吳中漕寶）工作：居項(xiàng)目以東（15公里的企業(yè)）其中，以北翟路、北青路沿線(xiàn)企業(yè)為主力客戶(hù)定位：主力客群需求分析客戶(hù)物理屬性別墅 核心客戶(hù)別墅核心客戶(hù)萬(wàn)科品牌力作北趙巷；成長(zhǎng)快速西虹橋，趙巷高尚生活版塊完善出行方案成熟國(guó)際配套；別墅社區(qū)；稀有聯(lián)排優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)稀缺價(jià)格、高性?xún)r(jià)比自然生態(tài)環(huán)境共七十四頁(yè)客戶(hù)(k h)

46、的需求決定的產(chǎn)品推廣調(diào)性推廣體系(tx)的如何構(gòu)建客戶(hù)定位：主力客群需求分析共七十四頁(yè)F（Features）A（Advantages）B（Benefit）萬(wàn)科品牌，房地產(chǎn)第一品牌170m2聯(lián)排別墅產(chǎn)品相對(duì)較低的總價(jià)范圍2萬(wàn)m2配套商業(yè)12公里高端生活配套舒適空間；品質(zhì)立面高性?xún)r(jià)比稀缺物業(yè)萬(wàn)科服務(wù)田園式景觀(guān)教育等公共配套萬(wàn)科品牌的生活模式萬(wàn)科物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)性?xún)r(jià)比極高的稀缺聯(lián)排物業(yè)滿(mǎn)足別墅客:擁有品味住宅的物理及心理需求滿(mǎn)足別墅客：擁有別墅物業(yè)，改善居住條件及證實(shí)自我成功的心理需求。 滿(mǎn)足條件萬(wàn)科為西虹橋帶來(lái)全新的優(yōu)居住生活標(biāo)準(zhǔn)。萬(wàn)科品牌，房地產(chǎn)第一品牌新一代精裝近軌物業(yè)相對(duì)低總價(jià)及單價(jià)3萬(wàn)m2現(xiàn)代

47、商業(yè)中心國(guó)際化生活圈舒適空間；品質(zhì)立面高性?xún)r(jià)比物業(yè)萬(wàn)科品牌的生活模式萬(wàn)科物業(yè)管理新一代3G精裝收納系統(tǒng)的人性化設(shè)計(jì)F（Features/fact）: 項(xiàng)目本身的特性/屬性A（Advantages）：相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)B（Benefit/value）：樓盤(pán)帶給用戶(hù)的利益(ly)/價(jià)值我能給客戶(hù)(k h)帶來(lái)什么價(jià)值我好在哪兒我有什么尋找核心價(jià)值（FAB分析）別墅公寓根據(jù)以上分析，圍繞西虹橋優(yōu)居新標(biāo)準(zhǔn)的核心核心，以公寓、別墅客戶(hù)的需求為基礎(chǔ)，進(jìn)行構(gòu)建，項(xiàng)目公寓及別墅的推廣概念：共七十四頁(yè)項(xiàng)目(xingm)核心價(jià)值點(diǎn)萬(wàn)科尚源為大虹橋(hn qio)帶來(lái)的是西虹橋優(yōu)居新標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品戶(hù)型精裝設(shè)計(jì)服務(wù)理

48、念生活精神創(chuàng)新+經(jīng)典理性+人性傳承+發(fā)揚(yáng)傳遞+創(chuàng)造公寓：萬(wàn)科經(jīng)典戶(hù)型結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新舒適面寬，締造更大生活享受空間。別墅：170m2生活空間，大面寬設(shè)計(jì)，挑高布局。萬(wàn)科新一代3G精裝核心：人性收納系統(tǒng)萬(wàn)科物管服務(wù)，不僅是形式上的關(guān)注，更是體貼入微生活的關(guān)懷。傳承萬(wàn)科上海一貫堅(jiān)持的：優(yōu)樂(lè)生活在萬(wàn)科的居住理念。萬(wàn)科式新生活的主要內(nèi)涵共七十四頁(yè)萬(wàn)科品牌代表著萬(wàn)科的生活模式(msh)，在尚源，這種生活又具備著什么樣的特性？根據(jù)以上分析，圍繞西虹橋優(yōu)居新標(biāo)準(zhǔn)的核心核心，以公寓、別墅客戶(hù)的需求為基礎(chǔ)，進(jìn)行(jnxng)構(gòu)建，項(xiàng)目公寓及別墅的推廣概念：競(jìng)爭(zhēng)差異點(diǎn)萬(wàn)科品牌公寓萬(wàn)科生活公共交通價(jià)格別墅之萬(wàn)科生活聯(lián)排產(chǎn)

49、品；區(qū)域環(huán)境產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)核心消費(fèi)需求核心推廣概念總綱共七十四頁(yè)西虹橋(hn qio) 優(yōu)居生活新標(biāo)準(zhǔn)心悅?cè)?優(yōu)者居之優(yōu)悅生活(shnghu)在萬(wàn)科別墅公寓品牌萬(wàn)科優(yōu)樂(lè)生活體系；萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)交通工作、生活、商務(wù)三大出行體系，交通便捷配套2萬(wàn)m2商業(yè)中心+3大超市班車(chē)直達(dá)+近距奧特萊斯聯(lián)排170m2聯(lián)排別墅產(chǎn)品法式現(xiàn)代風(fēng)格；大面寬舒適空間環(huán)境酒莊式田園生活社區(qū)區(qū)域大虹橋區(qū)域；稀缺西上海經(jīng)濟(jì)別墅；價(jià)值洼地交通近軌物業(yè)，15分鐘雙線(xiàn)快速接駁配套3萬(wàn)m2商業(yè)中心+3大超市班車(chē)直達(dá)+近距奧特萊斯精裝萬(wàn)科新一代3G精裝核心：人性收納系統(tǒng)產(chǎn)品法式現(xiàn)代風(fēng)格；95、115舒適面寬環(huán)境酒莊式田園生活社區(qū)區(qū)域大虹橋區(qū)域；

50、稀缺萬(wàn)科公寓；價(jià)值洼地推廣概念總綱共七十四頁(yè)推廣概念的構(gòu)建體系(tx)公寓體系價(jià)格輕松優(yōu)居：因?yàn)殚T(mén)檻不高，所以輕松享有 交通便捷優(yōu)居：因?yàn)橛辛塑壍?，所以輕松出行 產(chǎn)品舒展優(yōu)居：因?yàn)榭臻g合理，所以生活方便 配套品味優(yōu)居：因?yàn)樯虡I(yè)豐富，所以買(mǎi)東西方便又有品味 精裝品質(zhì)優(yōu)居：因?yàn)榫b交付，省心省力，還有品質(zhì) 環(huán)境情趣優(yōu)居：城市里的田園風(fēng)光，怡然自得更舒適 區(qū)域價(jià)值優(yōu)居：大虹橋熱點(diǎn)所在，更多未來(lái)服務(wù)舒適優(yōu)居：萬(wàn)科品牌(pn pi)服務(wù)，一貫的舒適生活精神優(yōu)悅優(yōu)居：優(yōu)樂(lè)生活在萬(wàn)科，是萬(wàn)科生活的堅(jiān)持優(yōu)悅在萬(wàn)科萬(wàn)科尚源公寓打造大虹橋領(lǐng)銜的居住標(biāo)準(zhǔn)大虹橋 優(yōu)悅生活9大標(biāo)準(zhǔn)共七十四頁(yè)溫馨(wn xn)的悅幸福(

51、xngf)的悅成長(zhǎng)的悅天倫的悅情感的悅向上的悅責(zé)任的優(yōu)悅因?yàn)閮?yōu)居，所以心悅十分從生活的一個(gè)點(diǎn)，發(fā)散到人生的時(shí)時(shí)刻刻推廣概念的構(gòu)建體系公寓體系共七十四頁(yè)項(xiàng)目界定市場(chǎng)分析客戶(hù)分析營(yíng)銷(xiāo)推廣儲(chǔ)客計(jì)劃共七十四頁(yè)品牌(pn pi)發(fā)力 生活引導(dǎo) 產(chǎn)品引爆推量大 時(shí)間段 費(fèi)用(fi yong)少 區(qū)域偏面臨問(wèn)題：應(yīng)對(duì)策略：營(yíng)銷(xiāo)策略蓄客目標(biāo)：2011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.112011.122012.1第一階段第二階段第三階段儲(chǔ)客2000組儲(chǔ)客2000組儲(chǔ)客1000組全市推廣形象引導(dǎo)全市尋客逐點(diǎn)客戶(hù)掃描，精準(zhǔn)滲透共七十四頁(yè)階段(jidun)推廣節(jié)奏梳理悅品牌

52、(pn pi)形象建立悅空間產(chǎn)品價(jià)值的演繹悅家庭產(chǎn)品價(jià)值延續(xù)展示第一階段：悅品牌大虹橋優(yōu)居生活階段推廣概念：在較短時(shí)間內(nèi)，給項(xiàng)目植入全新的“優(yōu)悅”生活形象，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、線(xiàn)下：優(yōu)悅生活秀活動(dòng)，進(jìn)行人氣聚焦；實(shí)現(xiàn)在短時(shí)間內(nèi)的項(xiàng)目形象建立。第二階段：悅空間坐臥躺仰，處處悅活進(jìn)入項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)的銷(xiāo)售階段，在該階段，向消費(fèi)者闡述優(yōu)悅生活產(chǎn)品基礎(chǔ)：悠閑尺度的家；通過(guò)線(xiàn)下展示：面寬、收納帶來(lái)的居家悠概念。第三階段：悅家庭悅?cè)f科，越生活強(qiáng)化賣(mài)點(diǎn)的宣傳，抓住優(yōu)悅的生活特點(diǎn)，以空間為基礎(chǔ)，以線(xiàn)下品味生活為內(nèi)容組織系列的生活體驗(yàn)活動(dòng)。蓄客目標(biāo)：2011.52011.62011.72011.82011.92011.1020

53、11.112011.122012.1第一階段第二階段第三階段儲(chǔ)客2000組儲(chǔ)客2000組儲(chǔ)客1000組共七十四頁(yè)第一階段：56月 蓄客目標(biāo)2000組客戶(hù)核心事件優(yōu)居生活在萬(wàn)科訴求主題 推廣渠道搜房網(wǎng) 網(wǎng)絡(luò)專(zhuān)題及軟文炒作新浪微博：萬(wàn)科優(yōu)居客微博建立，并發(fā)布(fb)信息時(shí)代報(bào)項(xiàng)目廣告投放萬(wàn)科老社區(qū)DM投放（西部片區(qū)）項(xiàng)目區(qū)域、客戶(hù)類(lèi)別型短信項(xiàng)目周邊道旗、主要客戶(hù)工作路線(xiàn)附近道旗上海樓市及租售情報(bào)硬廣及軟文上海廣播電臺(tái)交通頻道廣告萬(wàn)科西進(jìn)大虹橋，優(yōu)居生活(shnghu)新主張！共七十四頁(yè)優(yōu)居萬(wàn)科-尚源萬(wàn)科優(yōu)居大虹橋標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布以搜房網(wǎng)為主要傳播平臺(tái)，并與新浪微博構(gòu)建(u jin)優(yōu)居網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，集中發(fā)布：

54、萬(wàn)科大虹橋優(yōu)居新標(biāo)準(zhǔn)住宅概念；操作主題運(yùn)作方式輔助傳播(chunb)：媒體炒作160萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科三房？新一代3G精裝公寓的優(yōu)居體系。網(wǎng)絡(luò)炒作：買(mǎi)萬(wàn)科的房子，哪里最實(shí)惠。西上海優(yōu)居生活的哪里找？尚源天生一座優(yōu)居城現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目巡展以市區(qū)中心目標(biāo)客戶(hù)主主要集中區(qū)域，設(shè)置巡展點(diǎn)，全新形象同步登場(chǎng)。優(yōu)悅舞臺(tái)：形式自由的觀(guān)眾互動(dòng)表演區(qū)，表演者贈(zèng)送禮品；表演內(nèi)容迅速傳至微博。優(yōu)悅達(dá)人： 活動(dòng)周邊進(jìn)行行為藝術(shù)秀，表演人員穿著特殊的玩偶服裝，于主商業(yè)區(qū)內(nèi)游動(dòng)，吸引人群。優(yōu)悅玩偶：定制一批玩偶，作為優(yōu)悅達(dá)人的禮品和卡通形象代言。核心活動(dòng)同步進(jìn)行雙線(xiàn)互動(dòng)共七十四頁(yè)第二階段：79月 蓄客目標(biāo)1000組客戶(hù)核心事件優(yōu)居生活D

55、IY訴求主題 推廣渠道搜房網(wǎng) 網(wǎng)絡(luò)專(zhuān)題及軟文炒作項(xiàng)目新浪微博：事件及活動(dòng)信息(xnx)動(dòng)態(tài)傳播時(shí)代報(bào)項(xiàng)目廣告投放萬(wàn)科老社區(qū)DM投放（軌道沿線(xiàn)區(qū)域逐步投放）項(xiàng)目區(qū)域、客戶(hù)類(lèi)別型短信；區(qū)域客戶(hù)鎖定。項(xiàng)目周邊道旗、主要客戶(hù)工作路線(xiàn)附近道旗上海樓市及租售情報(bào)硬廣及軟文 坐臥躺揚(yáng)，優(yōu)居無(wú)處不在共七十四頁(yè)優(yōu)居生活(shnghu)DIY優(yōu)悅創(chuàng)造家線(xiàn)下活動(dòng)為主要(zhyo)的產(chǎn)品價(jià)值落地方式實(shí)物化的空間體驗(yàn)展示。挑選主力的95戶(hù)型，制作特定的模型，并于主展場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)展示：消費(fèi)者可根據(jù)自我的偏好進(jìn)行內(nèi)部空間的組合布置，充分展現(xiàn)空間的優(yōu)勢(shì)性。每組客戶(hù)組合后的空間拍下照片，進(jìn)行評(píng)選，現(xiàn)場(chǎng)贈(zèng)送獎(jiǎng)品，并與網(wǎng)絡(luò)微博聯(lián)動(dòng)進(jìn)

56、行展示，并給予抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)：獎(jiǎng)品可設(shè)置為抽取IPHONE。操作主題運(yùn)作方式操作切入點(diǎn)通過(guò)實(shí)物化得場(chǎng)景模擬，將空間的尺度、收納系統(tǒng)的優(yōu)越性，展示消費(fèi)者，起到鎖定客戶(hù)的作用。巡展地點(diǎn)：中山公園龍之夢(mèng)莘莊家樂(lè)福古北家樂(lè)福易初蓮花七寶樂(lè)購(gòu)核心活動(dòng)共七十四頁(yè)第三階段：1012月 蓄客目標(biāo)1000組客戶(hù)核心事件節(jié)點(diǎn)性活動(dòng)訴求主題 推廣渠道搜房網(wǎng) 網(wǎng)絡(luò)專(zhuān)題及軟文炒作項(xiàng)目新浪微博：銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)(xinchng)及銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)發(fā)布時(shí)代報(bào)項(xiàng)目廣告投放萬(wàn)科周邊區(qū)域DM投放、西區(qū)老社區(qū)客戶(hù)DM投放項(xiàng)目區(qū)域、客戶(hù)類(lèi)別型短信（投放區(qū)域沿2號(hào)線(xiàn)深入）項(xiàng)目周邊道旗、主要客戶(hù)工作路線(xiàn)附近道旗改進(jìn)上海樓市及租售情報(bào)硬廣及軟文 悅?cè)f科，越生活

57、(shnghu)共七十四頁(yè)萬(wàn)科-尚源-2011年度執(zhí)行計(jì)劃媒體選擇 時(shí)間五月六月七月八月九月十月十一月十二月第一周第二周第三周第四周 第 一 周第二周第三周第四周第一周第二周第三周第四周第一周第二周第三周第四周第一周第二周第三周第四周第五周第一周第二周第三周第四周第一周第二周第三周第四周第一周第二周第三周第四周第五周階段主題西進(jìn)大虹橋，優(yōu)居新主張坐臥躺揚(yáng)，處處悅活越欣賞，悅生活活動(dòng)1SP活動(dòng)尋找大虹橋優(yōu)居生活-巡展及微博6月開(kāi)盤(pán)活 大虹橋優(yōu)居生活館開(kāi)放優(yōu)居生活DIY系列活動(dòng)：巡展、微博互動(dòng) 9月2次推盤(pán)活動(dòng) 節(jié)日節(jié)點(diǎn)性活動(dòng)：中秋節(jié)等 節(jié)日性節(jié)點(diǎn)活動(dòng)：國(guó)慶節(jié)、圣誕節(jié)、元旦等 階段推盤(pán)活動(dòng)19年2

58、0城，萬(wàn)科優(yōu)樂(lè)上海系列輔助2上海房展會(huì)上海房展會(huì)3巡展中山公園西郊百聯(lián)南方商城莘莊中山公園西郊百聯(lián)易初蓮花中山公園南方商城家樂(lè)福大潤(rùn)發(fā)農(nóng)工商中山公園西郊百聯(lián)廣告發(fā)布4網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)硬廣+軟文炒作5新浪網(wǎng)絡(luò)微博軟新聞推薦網(wǎng)絡(luò)微博7時(shí)代報(bào)8雜志上海樓市租售情報(bào)優(yōu)居生活價(jià)值體系開(kāi)盤(pán)熱售價(jià)值分析產(chǎn)品價(jià)值剖析產(chǎn)品價(jià)值剖析節(jié)日活動(dòng)導(dǎo)購(gòu)產(chǎn)品解讀，新示范區(qū)開(kāi)放預(yù)告東段主要看點(diǎn)解讀、主推戶(hù)型解讀9戶(hù)外指示牌10項(xiàng)目看板11道旗12工地圍擋14DM、海報(bào)品牌+產(chǎn)品訊息品牌+產(chǎn)品訊息更新針對(duì)重點(diǎn)區(qū)域調(diào)整口徑開(kāi)盤(pán)信息+產(chǎn)品信息15短信展會(huì)信息釋放售樓處、樣板房開(kāi)放利好、活動(dòng)訊息釋放示范單位開(kāi)放開(kāi)盤(pán)預(yù)告產(chǎn)品、活動(dòng)信息釋放16物料展示館包裝、陣地包裝、銷(xiāo)平銷(xiāo)海巡展物料，老社區(qū)直投物料sp活動(dòng)物料，巡展物料優(yōu)居白皮書(shū)社區(qū)直投、巡展物料展會(huì)包裝、物料產(chǎn)品手冊(cè)、物業(yè)手冊(cè)售樓處包裝、陣地包裝SP活動(dòng)物料看房動(dòng)線(xiàn)包裝SP活動(dòng)物料，暖場(chǎng)活動(dòng)物料二期開(kāi)盤(pán)(ki pn)共七十四頁(yè)項(xiàng)目界定市場(chǎng)分析客戶(hù)分析營(yíng)銷(xiāo)推廣儲(chǔ)客計(jì)劃共七十四頁(yè)上市(shng sh)推案節(jié)奏推案房型套數(shù)6月9580115967月951728月891107926410月891987966合計(jì)986從推案看，本案推案時(shí)間