第五章 房地產(chǎn)項(xiàng)目及項(xiàng)目定位

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)與經(jīng)營(yíng)Real estate development and management共八十二頁(yè)重慶大學(xué)城市科技(kj)學(xué)院第五章 房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)及項(xiàng)目(xingm)定位本章內(nèi)容提要 隨著我國(guó)土地使用制度的逐步發(fā)展和完善，以及土地使用實(shí)踐的不斷豐富，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的類(lèi)型也逐漸增多，制度改革對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的要求也提高了。本章將對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)型及項(xiàng)目定位方法等進(jìn)行詳細(xì)的闡述。共八十二頁(yè)重點(diǎn)(zhngdin)問(wèn)題房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的含義與類(lèi)型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目特點(diǎn)、流程和稅費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的含義、原則(yunz)、流程及方法共八十二頁(yè)5.1 房地產(chǎn)綜合(zngh)開(kāi)發(fā)項(xiàng)

2、目5.1.1 房地產(chǎn)綜合(zngh)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的含義與類(lèi)型房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的含義 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋開(kāi)發(fā)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類(lèi)別 按照開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型的不同可以分為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等等。 按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所承擔(dān)的責(zé)任不同，可以分為自主開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的含義 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，從獲取土地到整個(gè)物業(yè)建設(shè)全過(guò)程實(shí)施管理的項(xiàng)目即為房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 共八十二頁(yè)普通商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(見(jiàn)后)；限

3、價(jià)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（四限：限地價(jià)、房?jī)r(jià)、套型、對(duì)象）；經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；廉租房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；別墅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；旅游住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目。5.1.2 住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)項(xiàng)目共八十二頁(yè)（1）普通(ptng)商品住宅項(xiàng)目普通商品住房：是指戶(hù)型最大面積不超過(guò)120平方米，住宅容積率在1.0以上，房屋銷(xiāo)售價(jià)格在同地段平均(pngjn)交易價(jià)格的1.2倍以?xún)?nèi)的商品住房。普通商品住宅項(xiàng)目：以普通商品住房為開(kāi)發(fā)對(duì)象的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。共八十二頁(yè)（2）限價(jià)商品房項(xiàng)目(xingm)限價(jià)商品房：指政府通過(guò)組織監(jiān)管、市場(chǎng)化運(yùn)作，以直接定價(jià)招標(biāo)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并限定房屋銷(xiāo)售價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售對(duì)象的普通商品房。“四限”是

4、指限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、限套型、限對(duì)象限價(jià)商品房建設(shè)項(xiàng)目，政府在地價(jià)上給與扶持，按照(nzho)以房?jī)r(jià)定地價(jià)的原則，根據(jù)限價(jià)商品房基準(zhǔn)價(jià)格，確定土地出讓價(jià)格。限價(jià)商品房的基準(zhǔn)價(jià)格，原則上比同期同地段商品房評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格低20%，利潤(rùn)率和管理費(fèi)分別控制在10%和4%；限價(jià)商品房?jī)r(jià)格會(huì)比經(jīng)濟(jì)適用房貴，但又比一般的商品住房便宜。共八十二頁(yè)（3）經(jīng)濟(jì)(jngj)適用房 經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以比較微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)價(jià)格來(lái)說(shuō)是適中的，適合中等

5、及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到(d do)一定的使用效果。 經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為低收入人群解決住房問(wèn)題所做出的政策性安排，另一種出租為主的住宅政策稱(chēng)為廉租房?，F(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，需年收入小于等于6萬(wàn)的家庭，當(dāng)?shù)貞?hù)口才可購(gòu)買(mǎi)。 共八十二頁(yè)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的，是由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃、用地實(shí)行由地方政府行政劃撥方式，免收土地出讓金、對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收、出售價(jià)格按保微利的原則確定的，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)(tdin)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的。 經(jīng)濟(jì)適用房在別的國(guó)家和地區(qū)一般被稱(chēng)為公共房屋，中國(guó)香港稱(chēng)為居者有其屋（簡(jiǎn)稱(chēng)

6、居屋），中國(guó)澳門(mén)稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)房屋，中國(guó)臺(tái)灣稱(chēng)為國(guó)民住宅（即國(guó)宅），新加坡稱(chēng)為組屋。 共八十二頁(yè)（4）廉租房項(xiàng)目(xingm)廉租房：是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，相符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)求住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房；我國(guó)廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者；廉租房的來(lái)源(liyun)主要是騰退的舊公房共八十二頁(yè)（5）別墅(bish)項(xiàng)目傳統(tǒng)意義上的別墅是指位于郊區(qū)或風(fēng)景秀麗地區(qū)的一幢功能較為齊全、帶有花園或院落的兩層或多層房屋，通常是作為(zuwi)住宅或度假休息的場(chǎng)所?？煞譃楠?dú)立別墅、雙拼別墅和聯(lián)排別墅等建筑類(lèi)型。共八十二頁(yè)（6）旅游住宅地產(chǎn)(dchn)項(xiàng)目旅游住宅地

7、產(chǎn)主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類(lèi)住宅建筑物空間，多指分布于各個(gè)旅游景區(qū)內(nèi)的住宅項(xiàng)目；還有一些雖然遠(yuǎn)離(yun l)風(fēng)景區(qū)，但有些項(xiàng)目本身?yè)碛幸恍┲黝}類(lèi)的旅游商業(yè)項(xiàng)目，附帶著大規(guī)模的住宅。案例1 西湖田園文化度假小鎮(zhèn)（以西湖為基礎(chǔ)、以旅游為核心的“旅游田園小鎮(zhèn)” ）共八十二頁(yè)案例(n l)2 深圳華僑城華僑城集團(tuán)成立于1985年11月11日，是隸屬于國(guó)務(wù)院國(guó)資委管理的大型(dxng)中央企業(yè)之一。成立二十多年來(lái)，華僑城由深圳灣畔的一片灘涂起步，發(fā)展成為一個(gè)跨區(qū)域、跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)的大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，培育了房地產(chǎn)及酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、旅游及相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)、電子配套包裝產(chǎn)品制造等三項(xiàng)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的主營(yíng)業(yè)務(wù)。 共八

8、十二頁(yè)共八十二頁(yè)共八十二頁(yè)共八十二頁(yè)華僑城集團(tuán)公司長(zhǎng)期致力于發(fā)展有中國(guó)特色的文化產(chǎn)業(yè)集群，將塑造成為中國(guó)最具創(chuàng)想文化和影響力的企業(yè)，并通過(guò)獨(dú)特的創(chuàng)想文化致力于提升中國(guó)人的生活品質(zhì)。旅游是華僑城集團(tuán)最具社會(huì)影響力的業(yè)務(wù)(yw)。華僑城從“一步邁進(jìn)歷史，一日游遍中國(guó)“；到九十年代初開(kāi)始以“讓世界了解中國(guó)，讓中國(guó)了解世界”為宗旨，提出建設(shè)具有中國(guó)特色的主題公園群。先后投資建設(shè)了中國(guó)民俗文化村、世界之窗和深圳歡樂(lè)谷主題公園，在南中國(guó)的深圳灣畔形成了中國(guó)最大的主題公園群，打造了一個(gè)深受游客喜愛(ài)的旅游目的地。 共八十二頁(yè)華僑城旅游地產(chǎn)先后建成世界之窗、錦繡中華、中華民俗村、歡樂(lè)谷四個(gè)頗具特色和影響力的主題

9、公園，將過(guò)去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽(yù)度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢(shì)，再以此為依托，開(kāi)發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。華僑城是先由旅游起步，旅游“帶靚”環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)促進(jìn)華僑城全面發(fā)展(fzhn)，是旅游與房地產(chǎn)良性互動(dòng)的典型。 共八十二頁(yè)成功的中國(guó)旅游(lyu)地產(chǎn)模式 東部華僑城是華僑城集團(tuán)投資建設(shè)的第一個(gè)大型(dxng)旅游項(xiàng)目，共投資35億元人民幣，占地近9平方公里。擁有3個(gè)生態(tài)主題公園、2個(gè)山地高爾夫球場(chǎng)、3座主題小鎮(zhèn)、4家主題酒店、4臺(tái)主題演藝、主題地產(chǎn)和主題佛教園區(qū)等豐富的旅游項(xiàng)目。共八十二頁(yè)既然是旅游(lyu)地產(chǎn)，是先做旅游(lyu)，還是先做地產(chǎn)?

10、深圳華僑城先在園區(qū)內(nèi)花費(fèi)數(shù)年時(shí)間和巨資打造(dzo)了錦繡中華、世界之窗縮微景觀(guān)及歡樂(lè)谷等大型綜合游樂(lè)項(xiàng)目，待形成以文化旅游景區(qū)為主體、其他旅游設(shè)施完善配套的綜合旅游度假區(qū)之后，才著手開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，走的是“先旅游后地產(chǎn)”的路子 共八十二頁(yè)旅游地產(chǎn)的核心是“旅游資源對(duì)地產(chǎn)價(jià)值的提升” 。然而許多一擁而上的分時(shí)度假項(xiàng)目(xingm)，在“旅游”上投入甚少，“地產(chǎn)”上多遭爛尾。掛羊頭賣(mài)狗肉的地產(chǎn)公司，以旅游地產(chǎn)之名圈地，卻不見(jiàn)任何旅游開(kāi)發(fā)，只見(jiàn)住宅銷(xiāo)售 共八十二頁(yè)5.1 房地產(chǎn)綜合(zngh)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目寫(xiě)字樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；酒店式公寓類(lèi)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；商業(yè)用房項(xiàng)目。5.1.3 商

11、用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)項(xiàng)目共八十二頁(yè)(1)寫(xiě)字樓：office building 即辦公用房，指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正向(zhn xin)綜合化、一體化方向發(fā)展，由于城市土地緊俏，特別是市中心區(qū)地價(jià)猛漲、建筑物逐步向高層發(fā)展，使許多中小企事業(yè)單位難以獨(dú)立修建辦公樓，因此，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)修建辦公樓，分層出售，出租的業(yè)務(wù)迅速興起 。共八十二頁(yè)寫(xiě)字樓交通便利,基礎(chǔ)設(shè)施完備,位于城市的CBD；行政配套齊全建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明,氣勢(shì)宏大,外立面裝修質(zhì)量較高平均每200平方米至少一個(gè)停車(chē)位；樓層吊頂后凈高2.6米以上；平均每5層有一部電梯服務(wù),等待時(shí)間

12、不超過(guò)30秒；最少具備50-60瓦/平方米電力供應(yīng),并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施平均每20平方米建筑面積有一條電話(huà)線(xiàn),提供或支持DDN,ISDN線(xiàn)路,備有視像會(huì)議設(shè)備提供四管式空調(diào)系統(tǒng)(xtng)和24小時(shí)空調(diào)供應(yīng)；擁有聲名卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司設(shè)施齊備,包括有銀行,郵局,商務(wù)中心及餐飲等系列配套,且均以服務(wù)于大廈客戶(hù)為主。 共八十二頁(yè)共八十二頁(yè)共八十二頁(yè)（2）酒店式公寓(gngy) 酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅(zhzhi)、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但本質(zhì)仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代

13、寫(xiě)字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書(shū)、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)。購(gòu)買(mǎi)者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專(zhuān)業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓秘密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。相關(guān)的業(yè)態(tài)包括服務(wù)式公寓、白領(lǐng)公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年SOHO、青年客棧等 共八十二頁(yè)服務(wù)(fw)對(duì)象 酒店式服務(wù)公寓的目標(biāo)市場(chǎng)主要(zhyo)以在華從事商務(wù)活動(dòng)，較長(zhǎng)期居住的外國(guó)人為主； 酒店式公寓吸引懶人和忙人。 共八十二頁(yè)基本(jbn)特點(diǎn) 戶(hù)型 酒店式公寓的戶(hù)型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿(mǎn)足使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器；對(duì)于不同戶(hù)型也有不同的格調(diào)。 設(shè)計(jì)

14、 酒店式公寓項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)也是個(gè)性化的，不流于一般形式 產(chǎn)權(quán) 業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。投資者通過(guò)一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。目前在市場(chǎng)(shchng)上還有一種物業(yè)就是公寓式酒店，從服務(wù)內(nèi)容上來(lái)看，和酒店式公寓沒(méi)有太多差別。本質(zhì)區(qū)別在于，酒店式公寓可將每個(gè)客房出售給投資者，投資者擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店，公寓式酒店卻沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。不過(guò)大多數(shù)酒店式公寓，投資者在一定期限內(nèi)只擁有客房的所有權(quán)，而沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)共八十二頁(yè)管理 酒店式管理。酒店式公寓屬于酒店的一種，同樣提供各種酒店式的服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、更換被單、叫醒服務(wù)，以及各種鐘點(diǎn)等服務(wù)

15、，就這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無(wú)二致。由于酒店式公寓的公共設(shè)施均類(lèi)似酒店，故可以彰顯居住者的身份(shn fen)和氣派。 功能 兼具居住度假與投資兩種功能。酒店式公寓既可以用來(lái)居住度假，也可以用來(lái)投資，或兩者兼而有之。不同的購(gòu)買(mǎi)者，想法有所不同，同一購(gòu)買(mǎi)者，在不同的時(shí)段用途也有所不同。有的購(gòu)買(mǎi)者純粹是用來(lái)自住，有的則是用來(lái)投資保值共八十二頁(yè)與公寓式酒店(ji din)的區(qū)別 2003 年12月1日起實(shí)施的上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中首次對(duì)“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分別作出定義，并明確其區(qū)分與界定。規(guī)定中的名詞解釋第13條明確寫(xiě)明：“公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館

16、(lgun)建筑處理?！钡?4條：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理?！?搞清這是兩種不同性質(zhì)的物業(yè)，酒店式公寓屬于住宅類(lèi)物業(yè)，公寓式酒店則是酒店類(lèi)物業(yè)（非住宅）。共八十二頁(yè)兩類(lèi)物業(yè)性質(zhì)不同，前者可擁有個(gè)人產(chǎn)權(quán)，可以居住、出租或轉(zhuǎn)售。由于此類(lèi)房子往往集中在一個(gè)或幾個(gè)單體建筑內(nèi)，便于某家機(jī)構(gòu)或公司采用酒店服務(wù)方式進(jìn)行統(tǒng)一管理，所以這種管理方式被冠名為“酒店式”。而公寓式酒店本質(zhì)上是酒店類(lèi)物業(yè)，整個(gè)物業(yè)只能由機(jī)構(gòu)或公司進(jìn)行投資再交由一家專(zhuān)業(yè)酒店公司進(jìn)行管理。由于產(chǎn)權(quán)屬于(shy)機(jī)構(gòu)或公司的，當(dāng)然不能將客房分割出售給個(gè)人 共八十二頁(yè)5.1 房地產(chǎn)綜合(zngh)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模

17、式；主體企業(yè)引導(dǎo)模式；工業(yè)地產(chǎn)商模式；綜合運(yùn)作模式。5.1.4 工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)項(xiàng)目工業(yè)房地產(chǎn)是指工業(yè)類(lèi)土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類(lèi)土地上的建筑物和附屬物。工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的模式：共八十二頁(yè)工業(yè)土地(td)界定 是住宅、商服和綜合類(lèi)用地外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)(gngy)類(lèi)用地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)(gngy)制造廠(chǎng)房、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)(gngy)研發(fā)樓宇等。用地性質(zhì)為50年。工業(yè)土地工業(yè)用地運(yùn)營(yíng)模式工業(yè)地產(chǎn)：指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托、地產(chǎn)為載體的工業(yè)物業(yè)總稱(chēng)。共八十二頁(yè)工業(yè)地產(chǎn)之消費(fèi)者主要客戶(hù)為公司、企業(yè)(qy)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，而不等同于住宅項(xiàng)目中的

18、個(gè)人、老百姓。工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)(chny)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠(chǎng)房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開(kāi)發(fā)對(duì)象，集投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱(chēng)。工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋行政管理、生產(chǎn)加工、形象展示、物流配送、商務(wù)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、生活服務(wù)、人才服務(wù)、科研活動(dòng)、會(huì)展活動(dòng)、休閑活動(dòng)、會(huì)晤功能、銷(xiāo)售功能等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的服務(wù)功能。 工業(yè)地產(chǎn)界定共八十二頁(yè)工業(yè)(gngy)地產(chǎn)的主要特征 政策主導(dǎo)性強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)工業(yè)(gngy)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大；工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿(mǎn)足不同產(chǎn) 業(yè)發(fā)展需求及

19、功能要求； 區(qū)域性強(qiáng)由于工業(yè)發(fā)展具有 很強(qiáng) 的聚集效應(yīng)，不同區(qū)域具 有不同的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場(chǎng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強(qiáng)；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差別很小。 投資大、投資回收期長(zhǎng) 工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長(zhǎng)，投資回收期限大于住宅房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)； 項(xiàng)目增值性發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，拓展項(xiàng)目收入來(lái)源；加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造產(chǎn)業(yè)群；都將促使項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升特點(diǎn)一特點(diǎn)二特點(diǎn)三特點(diǎn)四共八十二頁(yè)工業(yè)(gngy)地產(chǎn)的主要物業(yè)類(lèi)型工業(yè)地產(chǎn)的主要物業(yè)類(lèi)型種類(lèi)物業(yè)特點(diǎn)分布區(qū)域未來(lái)發(fā)展政策導(dǎo)向1、物流倉(cāng)儲(chǔ)選擇交通比較發(fā)達(dá)地區(qū)，一般集中建設(shè)

20、在靠近海港、內(nèi)陸港目前主要分布于長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和珠三角區(qū)域中的主要城市及沿海開(kāi)放城市未來(lái)物流倉(cāng)儲(chǔ)的市場(chǎng)需求量在年均增長(zhǎng)20%以上，特別是陸路交通物流倉(cāng)儲(chǔ)政府扶持2、工業(yè)研發(fā)樓宇選擇在經(jīng)濟(jì)中心城市建設(shè)，一般在工業(yè)開(kāi)發(fā)園區(qū)能夠形成專(zhuān)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化分布于北京、天津、上海、蘇州等主要城市國(guó)家鼓勵(lì)自主研發(fā)，一般以國(guó)家主導(dǎo)為主，發(fā)展?jié)摿^大政府扶持，且對(duì)高新園區(qū)有優(yōu)惠政策3、工業(yè)廠(chǎng)房選址無(wú)特殊要求分布比較廣泛，但在制造業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)較集中隨著世界制造中心向中國(guó)加快轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)供不應(yīng)求但目前政策對(duì)此類(lèi)用地已限制共八十二頁(yè)開(kāi)發(fā)(kif)模式分類(lèi)工業(yè)地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)模式模式定義主要特點(diǎn)備注1、工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在政府主導(dǎo)的

21、前提下進(jìn)行，通過(guò)創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體2、主體企業(yè)引導(dǎo)模式是主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類(lèi)企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及

22、完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)并不是單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。3、工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理。獲取合理的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶(hù)操作，其本質(zhì)是仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商4、綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模

23、式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。共八十二頁(yè)按地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行，從取地開(kāi)始，到施工建設(shè)，最后通過(guò)轉(zhuǎn)讓、租賃(zln)、合作經(jīng)營(yíng)等方式回收資金，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。土地(td)獲取收益獲取工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式流程施工建設(shè)工業(yè)園區(qū)獲得工業(yè)土地其它途徑獲得道路、綠化建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)租賃、轉(zhuǎn)讓合資經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)類(lèi)似于住宅開(kāi)發(fā)模式詳細(xì)了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)適當(dāng)包裝及推廣前期工作工業(yè)地產(chǎn)商模式重點(diǎn)說(shuō)明共八十二頁(yè)案例(n l)3 普洛斯共八十二頁(yè)共八十二頁(yè) 蘇州普洛斯物流園是普洛斯進(jìn)入中國(guó)后建立的第一個(gè)物流園，它是2004年4月，普洛斯和蘇州物流中心有限公司簽訂合資協(xié)議，共同開(kāi)發(fā)與管理

24、。作為蘇州工業(yè)園區(qū)唯一的物流園區(qū)普洛斯（蘇州）物流園總投資3億美金，計(jì)劃開(kāi)發(fā)3平方公里(pn fn n l)，目前已建成330，000平方米國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物流配送設(shè)施，已吸引30多家國(guó)內(nèi)外知名的物流企業(yè)，制造商和零售商入駐。 共八十二頁(yè)工業(yè)(gngy)地產(chǎn)盈利模式以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)投資開(kāi)發(fā)商在完成(wn chng)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專(zhuān)業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商。通過(guò)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品獲利項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)，通過(guò)已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益

25、。如美國(guó)普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開(kāi)發(fā)蘇州普洛斯物流園。工業(yè)地產(chǎn)REITS對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式，近來(lái)出現(xiàn)了一些新的探索，廠(chǎng)房信托，倉(cāng)儲(chǔ)信托等。將成熟物業(yè)打包為信托投資基金(REITS)，再將基金單位在海外資本市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)售籌集資金。非市場(chǎng)主流模式目前市場(chǎng)主流模式未來(lái)市場(chǎng)主流模式工業(yè)地產(chǎn)盈利模式共八十二頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)盈利模式 對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，可售可租盈利在于(ziy)銷(xiāo)售收入或者租金； 對(duì)于運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)盈利主要在于以高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)，以獲取穩(wěn)定租金和管理費(fèi)為利潤(rùn)主要來(lái)源；對(duì)于小業(yè)主來(lái)說(shuō) 開(kāi)發(fā)商一是通過(guò)與制造商合作開(kāi)發(fā)賺取適當(dāng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，是自建再通過(guò)銷(xiāo)售或者出租獲取(huq)利潤(rùn)；

26、運(yùn)營(yíng)商則以其專(zhuān)業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收人和管理費(fèi)；小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤(rùn)， 是出租獲取租金回報(bào)。工業(yè)地產(chǎn)盈利模式商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較共八十二頁(yè) 工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)二者盈利模式具有很大的相似性。 最主要的區(qū)別在于土地投入成本，工業(yè)地產(chǎn)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于商業(yè)地產(chǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)只有商業(yè)用地的14， 而實(shí)際出讓價(jià)格，工業(yè)用地只有同類(lèi)地段商業(yè)用地的15到110，甚至更低。從而投資門(mén)檻較低 這將是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)難得的好機(jī)會(huì)。當(dāng)然由于工業(yè)地產(chǎn)后期經(jīng)營(yíng)管理要求更加專(zhuān)業(yè)、更加復(fù)雜所以國(guó)內(nèi)至今涉及工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屈指可數(shù)。 對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式。近來(lái)出現(xiàn)了一些新的形式，比如商鋪

27、信托，商鋪期權(quán)，廠(chǎng)房信托，倉(cāng)儲(chǔ)信托等。 由于行業(yè)環(huán)境和相關(guān)法律法規(guī)配套(pi to)并不是很完善。中國(guó)地產(chǎn)證券化也將是一個(gè)不斷摸索和改進(jìn)完善的過(guò)程?？偟膩?lái)說(shuō)，地產(chǎn)證券化是一種趨勢(shì)國(guó)外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已經(jīng)把目光鎖在了中國(guó)的商業(yè)、辦公樓、工業(yè)等物業(yè)上。商業(yè)地產(chǎn)(dchn)與工業(yè)地產(chǎn)(dchn)盈利模式比較共八十二頁(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資與價(jià)格的影響因素主要因素具體表現(xiàn)1、政策性因素工業(yè)物業(yè)的租售前景及價(jià)格，直接受制于國(guó)家對(duì)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策以及當(dāng)?shù)卣畬?duì)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。2、地理位置區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度、園區(qū)及周邊的生態(tài)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境、產(chǎn)品輻射范圍等直接影響物業(yè)價(jià)格。3、配套設(shè)

28、施及服務(wù)園區(qū)內(nèi)周邊的公共交通、配套服務(wù)設(shè)施的完善與便捷程度，園區(qū)是否享受優(yōu)惠政策等影響物業(yè)價(jià)格。工業(yè)地產(chǎn)(dchn)價(jià)格的影響因素共八十二頁(yè)工業(yè)地產(chǎn)(dchn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較明顯，由于政府土地政策調(diào)控、稅收政策變化(binhu)、客戶(hù)門(mén)檻限制，單獨(dú)以銷(xiāo)售為目的的開(kāi)發(fā)模式風(fēng)險(xiǎn)較大。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)情況，供大于求造成的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)難度，形成的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)：土地出讓政策變化，招商、稅收優(yōu)惠政策的變化造成區(qū)域吸引力下降。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力下降，引起對(duì)工業(yè)物業(yè)需求的減少；產(chǎn)業(yè)升級(jí)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引起對(duì)物業(yè)需求變化。開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)共八十二頁(yè) 經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，開(kāi)發(fā)區(qū)單純做工業(yè)

29、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越來(lái)越不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)(jngj)和社會(huì)發(fā)展的需要，部分開(kāi)發(fā)區(qū)正在升級(jí)為產(chǎn)業(yè)型新城，為工業(yè)地產(chǎn)探索出一條新路。 開(kāi)發(fā)區(qū)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中充當(dāng)了高新技術(shù)轉(zhuǎn)化基地，引進(jìn)外資，產(chǎn)業(yè)升級(jí)等角色，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，解決就業(yè)的同時(shí)，聚集大量的人流，物流，信息流，資金流，適時(shí)發(fā)展居住和其他各種城市功能，走產(chǎn)業(yè)型新城的道路是最佳的選擇。 工業(yè)(gngy)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)“產(chǎn)業(yè)型新城開(kāi)發(fā)時(shí)代”來(lái)臨共八十二頁(yè)政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。工業(yè)用地即將進(jìn)入(jnr)“市場(chǎng)調(diào)配資源的時(shí)代”,而不是以政策為主導(dǎo)對(duì)資源進(jìn)行調(diào)配。這就使工業(yè)用地出讓逐漸走向市場(chǎng)化，使土地價(jià)格能夠真

30、正反映市場(chǎng)供求關(guān)系。國(guó)外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì)，操作方式將不斷創(chuàng)新。2005 年年末新加坡豐樹(shù)以1.2 億元收購(gòu)浦東空港歐羅物流園項(xiàng)目，去年年初全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商AMB 成功收購(gòu)了靠近虹橋機(jī)場(chǎng)的物流地產(chǎn)項(xiàng)目等等，已經(jīng)有越來(lái)越多的外資瞄準(zhǔn)并開(kāi)始發(fā)力中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。海外投資機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開(kāi)發(fā)，根據(jù)客戶(hù)需求制定廠(chǎng)房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶(hù);二是帶租收購(gòu)，收購(gòu)一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點(diǎn)是長(zhǎng)期持有物業(yè)，待價(jià)而沽等待上市(shng sh)，通過(guò)REITS包裝上市，融到大筆的資金。共八十二頁(yè)由于國(guó)內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部(zn b)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形

31、成，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。工業(yè)地產(chǎn)(dchn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)(dchn)升級(jí)過(guò)度。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)型新城開(kāi)發(fā)時(shí)代”共八十二頁(yè)5.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(zhunrng)項(xiàng)目5.2.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(zhunrng)項(xiàng)目概況房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的含義 是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的基本類(lèi)型 根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對(duì)象的不同分 根據(jù)土地使用權(quán)的獲取方式不同分 根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式不同分房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的政策規(guī)定 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，以出讓、劃撥方式

32、取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)分別符合相應(yīng)的條件。共八十二頁(yè)5.2.2 土地(td)開(kāi)發(fā)階段轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)階段轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目屬于地面上無(wú)建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)饕峭恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)(kif)過(guò)程中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目的基本特點(diǎn) 必須是出讓土地使用權(quán)；必須符合轉(zhuǎn)讓條件；轉(zhuǎn)讓后的限定條件（符合出讓合同、全部轉(zhuǎn)移、年限）轉(zhuǎn)讓的基本流程 土地轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)初審填寫(xiě)表格審查、呈報(bào)繳款、取件發(fā)生的主要稅費(fèi) 土地轉(zhuǎn)讓的出讓方繳納的稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)、印花稅、土地增值稅等） 土地轉(zhuǎn)讓的受讓方繳納的稅費(fèi)（契稅，印花稅，交易手續(xù)費(fèi)，土地證工本費(fèi)，交易成本如評(píng)估、勘測(cè)、公證、場(chǎng)地等） 此外還包括等費(fèi)用。

33、當(dāng)前，為防范土地投機(jī)行為，對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓控制較為嚴(yán)格。共八十二頁(yè)5.2.3 房地產(chǎn)在產(chǎn)品(chnpn)階段轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目房地產(chǎn)在產(chǎn)品階段轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，一般指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)(l xin)，取得完備的土地使用證，并在土地上做了一定投資，完成了土地上的通平、勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過(guò)報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證，具備開(kāi)工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。項(xiàng)目基本特點(diǎn)（1）法律關(guān)系的主體是特定的 轉(zhuǎn)讓方和受讓方應(yīng)具備法律規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，具有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)證書(shū)； 以出讓方式取得的土地使用權(quán)的還需符合其他相關(guān)轉(zhuǎn)讓條件；（2）轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是正在建設(shè)中的項(xiàng)目，擁有土地使用權(quán)證而沒(méi)有房屋所有權(quán)證 實(shí)質(zhì)仍是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑓^(qū)別體

34、現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓范圍、轉(zhuǎn)讓價(jià)值及權(quán)利義務(wù)上； 最主要的不同在于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，還轉(zhuǎn)讓了與土地使用有關(guān)的各項(xiàng)政府批準(zhǔn)文件所產(chǎn)生的各種權(quán)益和相關(guān)義務(wù)共八十二頁(yè)轉(zhuǎn)讓的基本(jbn)流程項(xiàng)目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)項(xiàng)目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理；建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃部門(mén)和建設(shè)管理部門(mén)辦理其他需要辦理更名或備案的手續(xù)備案問(wèn)題：轉(zhuǎn)讓合同備案 轉(zhuǎn)讓人和受讓人自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案，涉及項(xiàng)目建設(shè)單位轉(zhuǎn)移以及轉(zhuǎn)讓方已簽訂的

35、合同的效力。備案過(guò)程中，房地產(chǎn)主管部門(mén)審查的內(nèi)容（P70）未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。共八十二頁(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)成品階段轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)完成后，土地使用權(quán)證書(shū)和房屋所有權(quán)證書(shū)齊全的項(xiàng)目。項(xiàng)目的基本特點(diǎn) 轉(zhuǎn)讓、受讓雙方必須具有合法資格； 轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是已經(jīng)竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)產(chǎn)成品，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以房屋所有權(quán)和房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為客體。轉(zhuǎn)讓的基本流程 簽訂轉(zhuǎn)讓合同提出申請(qǐng)、申報(bào)成交價(jià)格文件審查成交價(jià)格核實(shí)繳納稅費(fèi)核發(fā)過(guò)戶(hù)單辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)發(fā)生(fshng)的主要稅費(fèi) 轉(zhuǎn)讓的出讓方繳納的稅費(fèi)：（營(yíng)業(yè)稅：成交額的5%；城市維護(hù)建設(shè)稅：營(yíng)業(yè)稅額的7%；

36、教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅額的3%；土地增值稅；交易手續(xù)費(fèi)等） 轉(zhuǎn)讓的受讓方繳納的稅費(fèi)（契稅：成交額的3%-5%、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、權(quán)屬證書(shū)工本費(fèi)、交易成本如評(píng)估、勘測(cè)、公證、場(chǎng)地等）5.2.4 房地產(chǎn)產(chǎn)成品階段轉(zhuǎn)讓(zhunrng)的項(xiàng)目根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)何匆婪ǖ怯涱I(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)；有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；未經(jīng)其他共有人同意的共有房地產(chǎn)；已被依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)共八十二頁(yè)5.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)定位5.3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位(dngwi)的含義（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目定位：指房地產(chǎn)項(xiàng)目在國(guó)家和地

37、區(qū)相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)本項(xiàng)目所在地域的經(jīng)濟(jì)、政治、人文和風(fēng)俗習(xí)慣等，依據(jù)項(xiàng)目本身自有的特點(diǎn)和對(duì)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的判斷，結(jié)合項(xiàng)目自身特有的其他制約因素，找到適合于項(xiàng)目的客戶(hù)群體，在客戶(hù)群體消費(fèi)特征的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)定位的過(guò)程。注：房地產(chǎn)項(xiàng)目定位是為尋找房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心控制力和穩(wěn)定利潤(rùn)點(diǎn)，使項(xiàng)目具有獨(dú)特的市場(chǎng)定位，進(jìn)行分析和科學(xué)的決策； 定位內(nèi)容：目標(biāo)客戶(hù)群定位、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、區(qū)域定位 、功能定位 、主題定位、價(jià)格定位、品質(zhì)定位、競(jìng)爭(zhēng)定位、形象定位、建筑風(fēng)格定位 （居住、商業(yè)、工業(yè)項(xiàng)目定位依據(jù)）包括住宅項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目，寫(xiě)字樓項(xiàng)目，工業(yè)項(xiàng)目等共八十二頁(yè)（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目

38、(xingm)定位重要性1可以掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化態(tài)勢(shì)，預(yù)見(jiàn)擬投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行，房地產(chǎn)產(chǎn)品的變現(xiàn)能力及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力如何2有利于企業(yè)建立企業(yè)及產(chǎn)品的市場(chǎng)特色，是參與現(xiàn)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有力武器，使產(chǎn)品獲得穩(wěn)定銷(xiāo)路3市場(chǎng)定位決策是企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合策略的基礎(chǔ)共八十二頁(yè)5.3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)定位的原則與企業(yè)發(fā)展(fzhn)戰(zhàn)略相一致符合市場(chǎng)需求協(xié)調(diào)發(fā)展原則符合城市規(guī)劃效益最大化共八十二頁(yè)5.3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的流程與基本(jbn)內(nèi)容（1）項(xiàng)目定位的基本(jbn)流程市場(chǎng)調(diào)查分析土地條件分析確定客戶(hù)群產(chǎn)品定位銷(xiāo)售價(jià)格定位成本費(fèi)用測(cè)算預(yù)測(cè)租售收入進(jìn)度經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)確定最后方案共八十二頁(yè)（2

39、）項(xiàng)目(xingm)定位的主要內(nèi)容共八十二頁(yè)5.3.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位(dngwi)的準(zhǔn)則受眾導(dǎo)向準(zhǔn)則 成功的定位取決于兩個(gè)方面：一是項(xiàng)目如何將定位信息有效地傳達(dá)到消費(fèi)者腦中；二是定位信息是否與消費(fèi)者需要相吻合差別化準(zhǔn)則 哪些方面可以成為樓盤(pán)定位差別？個(gè)性化準(zhǔn)則 賦予樓盤(pán)獨(dú)有的個(gè)性，以迎合(yngh)相應(yīng)的顧客的個(gè)性共八十二頁(yè)客戶(hù)細(xì)分的一般類(lèi)型置業(yè)類(lèi)型：首次置業(yè)、二次置業(yè)、多次置業(yè)；自住型、改善型、投資型家庭類(lèi)型：?jiǎn)紊砑彝ァ⒍】思彝?、核心家庭、三代同堂、空巢家庭收入?lèi)型：中低收入、中等收入、中高收入、高收入職業(yè)類(lèi)型：政府(zhngf)公務(wù)員、工商界人士、自由職業(yè)者其他類(lèi)型：教育程度、年齡、原住

40、地共八十二頁(yè) 萬(wàn)科的客戶(hù)細(xì)分類(lèi)型價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)之家注重自我享受(xingshu)的社會(huì)新銳注重子女成長(zhǎng)的望子成龍家庭關(guān)心健康的老齡化家庭彰顯地位的成功家庭共八十二頁(yè)市場(chǎng)(shchng)細(xì)分 開(kāi)發(fā)商按照客戶(hù)需求上的差異劃分為具有(jyu)類(lèi)似性的若干不同購(gòu)買(mǎi)群體的過(guò)程。人口細(xì)分：年齡性別、收入、職業(yè)、所受教育、宗教信仰、社會(huì)階層、家庭成員、家庭生命循環(huán)根據(jù)地理因素細(xì)分定位：潛在購(gòu)房者地理分布狀況心理特征細(xì)分定位： 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：自住的需求偏好？改善居住條件？資產(chǎn)保值？休閑度假？ 個(gè)性：消費(fèi)者個(gè)人的性格特征（內(nèi)向、外向、沖動(dòng)型、理智型、合群型、獨(dú)斷型、野心型等），影響對(duì)住宅式樣、裝修、室內(nèi)布局、區(qū)位環(huán)

41、境、社區(qū)文化的心理偏好。 生活型態(tài)：平實(shí)型、寒酸型、炫耀型、名士型等。 生活方式：對(duì)消費(fèi)、工作和娛樂(lè)特定習(xí)慣和傾向性的方式。共八十二頁(yè)根據(jù)消費(fèi)行為因素： 購(gòu)屋率：第一次購(gòu)屋、第二次購(gòu)屋、第三次購(gòu)屋、多次購(gòu)屋等。 品牌忠誠(chéng)性：強(qiáng)、輕、沒(méi)有等三種。 購(gòu)買(mǎi)行為的不同階段(jidun)：不知、已知、很清楚、有興趣、有欲望等。 對(duì)產(chǎn)品的態(tài)度：狂熱、喜歡、無(wú)所謂、不喜歡、敵視等共八十二頁(yè)市場(chǎng)(shchng)選擇 目標(biāo)市場(chǎng)：就是指企業(yè)在市場(chǎng)細(xì)分之后的若干“子市場(chǎng)”中，所運(yùn)用的企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)之“矢”而瞄準(zhǔn)(mio zhn)的市場(chǎng)方向之“的”的優(yōu)選過(guò)程。目標(biāo)市場(chǎng)選擇應(yīng)該考慮的因素：市場(chǎng)規(guī)模、資源條件、環(huán)境條件、政

42、策性因素、盈利性因素、風(fēng)險(xiǎn)性因素共八十二頁(yè)目標(biāo)市場(chǎng)選擇(xunz)的模式： 單一市場(chǎng)集中化 最簡(jiǎn)單的模式是企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。通過(guò)集中營(yíng)銷(xiāo)，企業(yè)能更清楚地了解細(xì)分市場(chǎng)的需求，從而樹(shù)立良好(lingho)的信譽(yù)，在細(xì)分市場(chǎng)上建立鞏固的市場(chǎng)地位。同時(shí)企業(yè)通過(guò)生產(chǎn)、銷(xiāo)售和促銷(xiāo)的專(zhuān)業(yè)化分工，能提高經(jīng)濟(jì)效益。一旦企業(yè)在細(xì)分市場(chǎng)上處于領(lǐng)導(dǎo)地位，它將獲得很高的投資效益。選擇專(zhuān)業(yè)化 在這種情況下，企業(yè)有選擇地進(jìn)入幾個(gè)不同的細(xì)分市場(chǎng)。從客觀(guān)上講，每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)都具有吸引力，且符合企業(yè)的目標(biāo)和資源水平。這些細(xì)分市場(chǎng)之間很少或根本不發(fā)生聯(lián)系，但在每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上都可盈利。這種多細(xì)分市場(chǎng)覆蓋策略能分散企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?/p>

43、即使其中一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)喪失了吸引力，企業(yè)還可以在其他細(xì)分市場(chǎng)上繼續(xù)盈利。共八十二頁(yè)產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化 指企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷(xiāo)售一種產(chǎn)品。在這種情況下，一旦有新的替代品出現(xiàn)，那么企業(yè)將面臨經(jīng)營(yíng)滑坡的危險(xiǎn)。市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化 企業(yè)集中滿(mǎn)足某一特定消費(fèi)群體的各種需求。企業(yè)專(zhuān)門(mén)為某個(gè)消費(fèi)群體服務(wù)并爭(zhēng)取樹(shù)立良好的信譽(yù)。企業(yè)還可以向這類(lèi)消費(fèi)群推出新產(chǎn)品，成為有效的新產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道。全面覆蓋 企業(yè)力圖為所有消費(fèi)群提供他們所需的所有產(chǎn)品。一般來(lái)講，只有實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)才可能采取這種營(yíng)銷(xiāo)(yn xio)戰(zhàn)略。當(dāng)采用這種營(yíng)銷(xiāo)(yn xio)戰(zhàn)略時(shí)，企業(yè)通常通過(guò)無(wú)差異性營(yíng)銷(xiāo)(yn xio)和差異性營(yíng)銷(xiāo)(yn xio)兩種途徑全面進(jìn)人整個(gè)市場(chǎng)。大量定制 大量定制是指企業(yè)按照每個(gè)消費(fèi)者的要求大量生產(chǎn)，產(chǎn)品之間的差異可以具體到每個(gè)最基本的組成部件。采用這種營(yíng)銷(xiāo)方式，由于成本的增加，一般要求消費(fèi)者愿意支付較高的價(jià)格。共八十二頁(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的方法市場(chǎng)調(diào)研法其他方法頭腦風(fēng)暴法經(jīng)驗(yàn)分析法5.3.5 房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)定位的方法共八