房地產(chǎn)債券融資課件

1、房地產(chǎn)金融第四章房地產(chǎn)債券融資第1頁，共55頁。2 本章目錄 第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí) 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程 /第2頁，共55頁。3 第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí) 一、債券的概念 二、債券的分類 三、債券的特點(diǎn) 四、債券與股票的異同 /第3頁，共55頁。4 一、債券的概念 債券是發(fā)行人(政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu))直接向社會(huì)借債籌措資金時(shí)，向投資者發(fā)行，承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。 理解債券的概念還需要把握以下幾點(diǎn)： (1)債券的本質(zhì)是債的證明 (2)債券購(gòu)買者與發(fā)行者之間是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系 (3)債券是一種有價(jià)證券 (4)債券一般

2、具有一定格式的票面形式 / 第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)第4頁，共55頁。5 第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)第5頁，共55頁。6 二、債券的分類 1.按照發(fā)行主體劃分 (1)政府債券 政府債券又為中央政府債券和地方政府債券。 中央政府債券稱為國(guó)債或國(guó)庫券，是目前債券市場(chǎng)上流動(dòng)性最好、風(fēng)險(xiǎn)最低的債券。我國(guó)曾于80年代末至90年代初發(fā)行過地方政府債券，1993年被禁止。2009年，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，恢復(fù)發(fā)行地方政府債券。 / 第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)第6頁，共55頁。7 第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí) (2)金融債券 金融債券的發(fā)行主體為銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)，目的是籌集長(zhǎng)期資金，利息高于同期銀行存款利息。 我國(guó)的金融債券主

3、要由國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行發(fā)行。 /第7頁，共55頁。8 相關(guān)概念政策性銀行 政策性銀行是指由政府創(chuàng)立，不以營(yíng)利為目的，為貫徹和配合政府社會(huì)與經(jīng)濟(jì)政策，在特定領(lǐng)域內(nèi)直接或間接地從事政策性融資活動(dòng)，充當(dāng)政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步、進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)管理工具的金融機(jī)構(gòu)。 政策性銀行經(jīng)營(yíng)時(shí)主要考慮國(guó)家和社會(huì)的整體利益。資金來源主要依靠政府財(cái)政撥付、發(fā)行金融債券或向中央銀行舉債等，一般不面向公眾吸收存款。 我國(guó)于1994年相繼建立了國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行等三家政策性銀行。 / 第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程第8頁，共55頁。9 第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)

4、知識(shí) (3)企業(yè)債券 根據(jù)發(fā)行企業(yè)的性質(zhì)不同，企業(yè)債券(廣義)可分為企業(yè)債券(狹義)和公司債券兩類。 企業(yè)債券是由一切具有法人資格的企業(yè)發(fā)行；公司債券是由股份有限公司和有限責(zé)任公司發(fā)行。 除發(fā)行主體不同外，兩者的發(fā)行條件、審批機(jī)關(guān)、申報(bào)文件、適用法律等均有所不同。但公司債券是企業(yè)債券的組成部分，本章以下所指均為公司債券。/第9頁，共55頁。10 2.按照是否提供擔(dān)保劃分 (1)信用債券 信用債券是指不提供任何擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，僅以發(fā)行人的信譽(yù)為擔(dān)保發(fā)行的債券。政府債券和金融債券多為信用債券，但規(guī)模較大、信用等級(jí)高的企業(yè)也可發(fā)行。 企業(yè)采用信用擔(dān)保可以降低發(fā)債成本，提高市場(chǎng)機(jī)制對(duì)公司的約束，增強(qiáng)投資者的

5、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促進(jìn)成熟投資者群體的形成。 / 第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)第10頁，共55頁。11 第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí) (2)擔(dān)保債券 擔(dān)保債券是指發(fā)行人以抵押、質(zhì)押和保證等方式發(fā)行的債券。 擔(dān)?？稍黾觽顿Y的安全性，提高債券吸引力。 擔(dān)保債券又可分為封閉式和開放式兩種 。封閉式債券的發(fā)行的規(guī)模取決于擔(dān)保資產(chǎn)的價(jià)值。 2007年10月，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于有效防范企業(yè)債擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)的意見限制商業(yè)銀行對(duì)企業(yè)債進(jìn)行擔(dān)保。/第11頁，共55頁。12 3.按照能否轉(zhuǎn)換成股票劃分 (1)可轉(zhuǎn)換債券 可轉(zhuǎn)換債券是指?jìng)鶛?quán)人可以在特定的時(shí)期，按規(guī)定的條件將其債券轉(zhuǎn)換為公司普通股的企業(yè)債券。 企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券應(yīng)同時(shí)具備發(fā)行

6、公司債券和發(fā)行股票的條件，并應(yīng)得到國(guó)務(wù)院證券管理部門批準(zhǔn)。 (2)不可轉(zhuǎn)換債券 不可轉(zhuǎn)換債券是指不能轉(zhuǎn)換為普通股的債券，又稱為普通債券，其利率一般高于可轉(zhuǎn)換債券。 / 第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)第12頁，共55頁。13 第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí) 4.按照利率是否固定劃分 (1)固定利率債券 是指利率不隨市場(chǎng)利率的變化而調(diào)整的債權(quán)(直接將利率印在債券票面上)，是最常見的債券類型。 (2)浮動(dòng)利率債券 是指利率隨市場(chǎng)利率變動(dòng)而調(diào)整的債券(債券利率一般高于市場(chǎng)利率一定的百分點(diǎn))。 /第13頁，共55頁。14 第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí) 5.按照是否能夠提前贖回劃分 (1)可贖回債券 可贖回債券是指在債券到期前

7、發(fā)行人可以以事先約定的價(jià)格贖回的債券。 (2)不可贖回債券 不可贖回債券是指不能在債券到期前贖回的債券。/第14頁，共55頁。15 第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí) 6.按照償還方式劃分 (1)一次到期債券 一次到期債券是指?jìng)l(fā)行公司于債券到期日一次性償還全部債券本金的債券。 (2)分期到期債券 分期到期債券是指分批償還本金的債券。分期到期債券可以減輕發(fā)行公司集中還本的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。 /第15頁，共55頁。16 第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí) 7.按照債券流通性劃分 按照債券流通性不同，債券可分為流通債券和不可流通債券，或上市債券和不可上市債券。 8.按照發(fā)行方式劃分 按照發(fā)行方式不同，債券可分為私募債券(發(fā)行對(duì)

8、象一般為特定的機(jī)構(gòu)投資者)和公募債券(發(fā)行對(duì)象是社會(huì)公眾，對(duì)象不特定) 。 /第16頁，共55頁。17 第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí) 9.按照債券是否記名劃分 按照債券是否記名，債券可分為記名債券(票面上標(biāo)明債權(quán)人姓名；轉(zhuǎn)讓時(shí)需要背書)和無記名債券。 10.按照發(fā)行期限劃分 按照發(fā)行期限不同，債券可分為短期債券(償還期1年以內(nèi))、中期債券(償還期1-10年 )和長(zhǎng)期債券(償還期10年以上)等三類。 /第17頁，共55頁。18 三、債券的一般特點(diǎn) 第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)(1)債券具有償還性(換本付息)(2)債券一般具有流通性(3)債券投資的安全性比股票高(4)債券投資具有收益性(5)債券融資的用途特定

9、性 /第18頁，共55頁。19 四、債券、貸款及股票的異同 1.債券融資與貸款的異同 第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)相同點(diǎn)：都是債務(wù)融資，都要還本付息。 不同點(diǎn)：(1)債券融資是直接融資，銀行貸款是間接融資；(2)債券融資成本通常較銀行貸款高；(3)債券融資的成本及程序比銀行貸款復(fù)雜；(4)企業(yè)對(duì)債券融資所籌集資金的自主權(quán)較銀行貸款大。 /第19頁，共55頁。20 2.債券與股票的異同 第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)相同點(diǎn)：(1)都屬于有價(jià)證券 (2)都能在市場(chǎng)上流通 (3)都具有一定的收益 (4)都具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn) /第20頁，共55頁。21 不同點(diǎn)： 第一節(jié) 債券的基礎(chǔ)知識(shí)(1)發(fā)行主體不同 (2)存續(xù)

10、時(shí)間不同 (3)收益來源不同 (4)投資者地位不同 (5)承擔(dān)的責(zé)任不同 (6)投資風(fēng)險(xiǎn)不同 (7)價(jià)格影響因素不同 (8)資金性質(zhì)不同 /第21頁，共55頁。22 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 一、房地產(chǎn)債券融資的種類 二、房地產(chǎn)債券融資存在的問題 三、房地產(chǎn)債券融資的發(fā)展前景 /第22頁，共55頁。23 一、房地產(chǎn)債券融資的種類 1.企業(yè)債券 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 企業(yè)(公司)債券是企業(yè)(公司)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限還本付息的有價(jià)證券。 企業(yè)債券是由一切具有法人資格的企業(yè)發(fā)行；公司債券是由股份有限公司和有限責(zé)任公司發(fā)行。/第23頁，共55頁。24 第二節(jié) 我國(guó)房地

11、產(chǎn)債券融資的概況 企業(yè)債券的優(yōu)點(diǎn)： (1)籌集的資金使用期限較長(zhǎng)(與貸款相比)； (2)對(duì)企業(yè)原有股東的股權(quán)沒有影響； (3)發(fā)行債券的成本要低于普通股； (4)發(fā)債融資具有財(cái)務(wù)杠桿作用； (5)籌資范圍廣、金額大、對(duì)象廣泛； (6)對(duì)投資人來說，收益較為穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低。 /第24頁，共55頁。25 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 企業(yè)債券的缺點(diǎn)： (1)對(duì)投資人來說，無權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策； (2)對(duì)發(fā)行人來說，發(fā)行程序比銀行貸款復(fù)雜； (3)對(duì)發(fā)行人來說，財(cái)務(wù)成本比發(fā)行股票大。/第25頁，共55頁。26 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行概況： 2008年以來，由于資

12、金鏈緊張，部分房地產(chǎn)企業(yè)相繼選擇發(fā)行企業(yè)債券的融資渠道(見下表)。發(fā)債企業(yè)發(fā)債時(shí)間發(fā)債規(guī)模債券期限債券利率金地集團(tuán)2008年3月12億8年5.5%保利集團(tuán)2008年5月43億5年7.0%新湖中寶2008年7月14億8年9.0%北辰實(shí)業(yè)2008年7月17億5年8.2%中糧地產(chǎn)2008年8月12億10年6.06 萬科房產(chǎn)2008年9月59億5年5.5%/7.0%廈門建發(fā)2009年4月6.3億7年6.0%復(fù)地集團(tuán)2009年4月19億5年7.3%龍湖集團(tuán)2009年9月14億7年6.7%第26頁，共55頁。27 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 可轉(zhuǎn)換債券是指?jìng)鶛?quán)人可以在特定的時(shí)期，按規(guī)定的條件將其債券

13、轉(zhuǎn)換為公司普通股的企業(yè)債券。 可轉(zhuǎn)換債券的特點(diǎn)： (1)債權(quán)性； (2)股權(quán)性； (3)可轉(zhuǎn)換性。 / 2.可轉(zhuǎn)換債券(可轉(zhuǎn)債)第27頁，共55頁。28 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 可轉(zhuǎn)換債券的優(yōu)點(diǎn)： (1)利率低于普通債券，發(fā)行公司融資成本較低； (2)對(duì)投資者而言，投資靈活性較強(qiáng)； (3)對(duì)投資者而言，轉(zhuǎn)股后的收益高于普通債券； (4)對(duì)投資者而言，投資風(fēng)險(xiǎn)要比投資股票低。 /第28頁，共55頁。29 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 可轉(zhuǎn)換債券的缺點(diǎn)： (1)若投資人選擇轉(zhuǎn)股，則公司股本會(huì)被稀釋，而且面臨著股價(jià)下跌的可能； (2)投資人若不轉(zhuǎn)股，則其收益低于普通債券； (3)若公司

14、倒閉，其清償順序位于其他債務(wù)之后； (4)證券市場(chǎng)上的債券價(jià)格隨利率的波動(dòng)而波動(dòng)； (5)若投資人要提前贖回，則公司還款壓力很大； (6)若發(fā)行人要提前贖回，則投資人面臨損失。/第29頁，共55頁。30 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行概況： (1)2001年以前為可轉(zhuǎn)債的試點(diǎn)階段； (2)2001年4月上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券實(shí)施辦法出臺(tái),標(biāo)志著可轉(zhuǎn)換公司債券成為我國(guó)一種常規(guī)的融資品種，發(fā)行可轉(zhuǎn)債的上市公司增加； (3)但是從總體上看發(fā)行公司的數(shù)量還不多，融資規(guī)模與整個(gè)資本市場(chǎng)規(guī)模相比還偏小。2007年共發(fā)行可轉(zhuǎn)債585億元，僅占當(dāng)年股市IPO的12.3%； (4)200

15、1年開始，陸續(xù)有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)債。/第30頁，共55頁。31 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)債的情況：發(fā)債企業(yè)發(fā)債時(shí)間發(fā)債規(guī)模債券期限債券利率(%)萬科房產(chǎn)2002年6月15億人民幣5年1.5萬科房產(chǎn)2004年9月19.9億人民幣5年1/1.375/1.75/2.125/2.5 招商地產(chǎn)2006年8月15.1億人民幣5年1.0/1.4/1.8/2.2/2.6合生創(chuàng)展 2007年1月2.7億美元3年1.5碧桂園2008年2月5億美元 5年2.5SOHO中國(guó)2009年7月28億港元5年2.7建業(yè)地產(chǎn)2009年8月7.65億港元5年4.9第31頁，共55頁。32 3

16、.短期融資券 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 企業(yè)短期融資券是指具有法人資格的非金融企業(yè)為緩解流動(dòng)資金短缺而發(fā)行的短期債券。 短期融資券的特點(diǎn)： (1)債券期限短(不超過365天) (2)只對(duì)機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行，不向社會(huì)公眾發(fā)行 (3)屬于無擔(dān)保債券 (4)只在銀行間債券市場(chǎng)交易 /第32頁，共55頁。33 相關(guān)概念銀行間債券市場(chǎng) 銀行間債券市場(chǎng)是指包括商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、保險(xiǎn)公司、證券公司等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行債券買賣和回購(gòu)的市場(chǎng)。銀行間債券市場(chǎng)目前已成為我國(guó)債券市場(chǎng)的主體部分。 全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)成立于1997年6月，依托于中國(guó)外匯交易中心、全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心和中央國(guó)債登記結(jié)算公司。 /第二節(jié)

17、 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況第33頁，共55頁。34 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 企業(yè)發(fā)行短期融資券的優(yōu)點(diǎn)： (1)與短期銀行貸款相比，利率相對(duì)較低，因此具有融資成本優(yōu)勢(shì)，能夠降低企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用； (2)與其他證券發(fā)行相比，短期融資券的發(fā)行實(shí)行“備案制”，發(fā)行手續(xù)簡(jiǎn)單，發(fā)行周期較短； (3)銀行間債券市場(chǎng)聚集了市場(chǎng)上最主要的機(jī)構(gòu)投資者，資金規(guī)模巨大，有利于在短時(shí)期內(nèi)完成融資。 /第34頁，共55頁。35 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 企業(yè)發(fā)行短期融資券的缺點(diǎn)： (1)企業(yè)可能會(huì)面臨著流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)； (2)對(duì)發(fā)行企業(yè)有一定的規(guī)模制約； (3)短期融資券一般不能提前償還。 /第35頁，共55頁

18、。36 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 短期融資券的發(fā)行概況： (1)1987年開始在上海進(jìn)行短期融資券的試點(diǎn)，1989年開始在全國(guó)推行； (2)90年代中期因某些企業(yè)出現(xiàn)償付問題而被叫停； (3)2005年，重新允許發(fā)行短期融資券，隨即掀起了一股融資券發(fā)行的熱潮(2005年發(fā)行規(guī)模達(dá)1500億元；2006年發(fā)行規(guī)模達(dá)2500億元)，但房地產(chǎn)行業(yè)很少； (4)目前部分房地產(chǎn)企業(yè)試水發(fā)行短期融資券，但基本僅針對(duì)國(guó)資及開發(fā)區(qū)背景、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地運(yùn)營(yíng)等開發(fā)企業(yè)，一般的房地產(chǎn)企業(yè)很少。/第36頁，共55頁。37 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況發(fā)債企業(yè)發(fā)債時(shí)間發(fā)債規(guī)模債券期限利率金融街200

19、6年05月9億365天3.82%金橋股份2006年11月4億365天4.3%南京高科2007年05月5億365天5.36%張江高科2009年01月10億365天3.8%華僑城2009年08月30億240天5.03% 國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行短期融資券的情況：第37頁，共55頁。38 4.海外發(fā)行債券 由于國(guó)內(nèi)發(fā)行債券的門檻高，監(jiān)管嚴(yán)格，審批時(shí)間長(zhǎng)，成功發(fā)行企業(yè)債券的房地產(chǎn)企業(yè)并不多，不少房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇海外發(fā)行債券進(jìn)行融資。 / 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況第38頁，共55頁。39 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況發(fā)債企業(yè)發(fā)債時(shí)間發(fā)債規(guī)模上市地點(diǎn)中國(guó)海外2005年07月3.0億美元香港中

20、新地產(chǎn)2006年05月11億港元香港世茂房產(chǎn)2006年11月6.0億美元美國(guó)綠城中國(guó)2006年11月4.0億美元香港合生創(chuàng)展2007年01月2.7億美元新加坡中國(guó)地產(chǎn)2007年05月3.0億美元香港碧桂園2008年02月5億美元新加坡SOHO中國(guó)2009年07月28億港元香港建業(yè)地產(chǎn)2009年08月7.65億港元香港雅居樂2009年11月4.0億美元新加坡 國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)行債券的情況：第39頁，共55頁。40 二、房地產(chǎn)債券融資存在的問題 債券融資本應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)重要的融資渠道之一，但從目前的融資情況看，債券融資在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)資金來源中所占比例極小。 2004年第一季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，

21、在我國(guó)全社會(huì)融資總量當(dāng)中：銀行貸款占93.8%，國(guó)債融資占3.6%，股票融資占2.0%，債券融資占0.6% 。 2009年，全國(guó)房地產(chǎn)債券融資總額僅587億，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的1.63%。 / 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況第40頁，共55頁。41 債券融資比例過低的原因主要在于： (1)債券融資的還本付息壓力比銀行信貸更大 (2)債券融資比銀行信貸及股權(quán)融資的約束更大 (3)由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的主體評(píng)級(jí)相對(duì)較低，增加了債券融資的難度 (4)企業(yè)債券對(duì)投資者還缺乏足夠的吸引力(由于安全性、收益性、流動(dòng)性等) / 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況第41頁，共55頁。42

22、 三、房地產(chǎn)債券融資的發(fā)展前景 (1)債券融資具有其固有的優(yōu)點(diǎn) 融資規(guī)模較大；債券利息可計(jì)入成本從而沖減所得稅；具有財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)；對(duì)企業(yè)原有的治理結(jié)構(gòu)不受影響。 (2)資本市場(chǎng)現(xiàn)狀為債券融資提供了發(fā)展空間 股市游資及巨額保險(xiǎn)資金需要投資渠道； 整個(gè)資本市場(chǎng)發(fā)展極不平衡。 / 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況第42頁，共55頁。43 一、企業(yè)債券的發(fā)行與上市流程 二、可轉(zhuǎn)換公司債券的發(fā)行與上市流程 三、企業(yè)短期融資券的發(fā)行流程 / 第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程第43頁，共55頁。44 一、企業(yè)債券的發(fā)行與上市流程 1.企業(yè)債券的發(fā)行條件 (1)凈資產(chǎn)不低于3000萬元或6000萬元 (2)累

23、計(jì)債券余額不超過公司凈資產(chǎn)40% (3)近三年平均可分配利潤(rùn)不少于債券1年的利息 (4)資金投向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策 (5)債券利率不超過國(guó)務(wù)院限定的利率水平 (6)經(jīng)有債券評(píng)級(jí)能力的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí) / 第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程第44頁，共55頁。45 第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程 2.企業(yè)債券的發(fā)行程序 (1)董事會(huì)制定發(fā)行方案 (2)股東大會(huì)批準(zhǔn) (3)選擇保薦人 (4)向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申報(bào) (5)中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)(受理-初審-審核-核準(zhǔn)) (6)發(fā)行債券及承銷(可一次核準(zhǔn)、分期發(fā)行) /第45頁，共55頁。46 第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程 3.企業(yè)債券的上市程序 向證券交易所

24、申請(qǐng)上市交易的企業(yè)債券除了符合發(fā)行時(shí)的條件外還必須符合以下條件： (1)債券的期限為1年以上 (2)實(shí)際發(fā)行額不少于5000萬元 (3)信用等級(jí)不低于A級(jí) (4)具有擔(dān)保人的擔(dān)保 (5)證券交易所認(rèn)可的其他條件 /第46頁，共55頁。47 企業(yè)債券申請(qǐng)上市交易的程序： (1)董事會(huì)作出上市決議 (2)股東大會(huì)批準(zhǔn) (3)財(cái)務(wù)審計(jì)及驗(yàn)資 (4)聘請(qǐng)推薦人并出具上市推薦書 (5)向證券交易所提出申請(qǐng) (6)證券交易所核準(zhǔn) (7)債券登記托管 (8)刊登上市公告書 (9)上市交易 (10)信息披露 / 第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程第47頁，共55頁。48 二、可轉(zhuǎn)換公司債券的發(fā)行與上市流程 1.可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行條件 證券法規(guī)定，上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，除了應(yīng)當(dāng)符合發(fā)行公司債券的條件外，還應(yīng)當(dāng)符合公開發(fā)行股票的條件，并需要報(bào)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。 / 第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程第48頁，共55頁。49 上市公司證券發(fā)行管理辦法對(duì)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券進(jìn)行了具體的規(guī)定： (1)近三年凈資產(chǎn)收益率平均不低于6% (2)發(fā)行后累計(jì)債券余額不超過凈資產(chǎn)額的40% (3)近三年平均可分配利潤(rùn)不少于債券1年利息 / 第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程第49頁，共55頁。50 第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程 2.可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行程序(同企業(yè)債券！) (1)董