廣告發(fā)布的注意事項(xiàng)

1、房地產(chǎn)廣告虛假違法表現(xiàn)及注意的幾個(gè)問題近幾年來(lái)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展， 房地產(chǎn)廣告在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、引導(dǎo)消費(fèi)等方面，發(fā)揮了積極作用。但同時(shí)，房地產(chǎn)廣告中一些不規(guī)范的問題也較為突出，一些房地產(chǎn)商利用廣告對(duì)價(jià)格、環(huán)境、配套設(shè)施、面積等內(nèi)容作夸大虛假宣傳，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，社會(huì)各界和廣大消費(fèi)者反響強(qiáng)烈， 有的由于廣告內(nèi)容不真實(shí)， 導(dǎo)致購(gòu)房戶上訪、急訪案件時(shí)有發(fā)生，給政府增加了壓力，也直接影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。下面列舉一些房地產(chǎn)廣告的違法虛假的亂象廣告內(nèi)容虛假有的房地產(chǎn)企業(yè)虛構(gòu)房源， 或?qū)⒁咽鄯吭从米鲝V告宣傳， 有的純粹沒有房源還在繼續(xù)發(fā)布廣告。有的夸大銷售，如： “開盤幾小時(shí)售罄， 一天賣

2、了幾個(gè)億”、 “可怕奇績(jī)，開盤勁銷 2 億” 。（一天銷幾個(gè)億、開盤銷幾個(gè)億， 試問， 是誰(shuí)統(tǒng)計(jì)的？， 統(tǒng)計(jì)局嗎？房管局嗎？建委嗎？拿不出任何權(quán)威部門的統(tǒng)計(jì)資料， 房地產(chǎn)商自己夸大宣傳， 在廣告中是不允許的）與人們的價(jià)值取向相悖有的房地產(chǎn)廣告大量宣揚(yáng)享樂享受思想。如： “豪宅” 、 “皇家林園”、 “郅尊”、 “少年不享受，老大徒傷悲”等。這種宣傳與目前黨和國(guó)家提倡的核心價(jià)值觀以及提倡反 “四風(fēng)” 的奢侈奢靡之風(fēng)是相悖的。三、 違反廣告法，大量使用絕對(duì)用語(yǔ)有的樓盤大量使用“最好” 、 “最佳” 、 “唯一” 、 “第一” 、 “首席” 、“樓王” 、 “極品” 、 “冠軍” 、 “絕版” 、

3、“無(wú)可替代” 、 “當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)最好、容積率最低”等。這些是廣告法禁止使用的絕對(duì)化用語(yǔ)。對(duì)本企業(yè)形象夸大宣傳如： “國(guó)家級(jí)” 、 “最高級(jí)” 、 “重慶十大宜居樓盤” 、 “重慶十佳房地產(chǎn)企業(yè)”等等。 我們?cè)趯徟鷱V告時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)拿不出權(quán)威部門的文件和證書， 而是某個(gè)報(bào)社、 某個(gè)協(xié)會(huì)或某個(gè)群團(tuán)由于地產(chǎn)商打廣告多、交的錢多， 向開發(fā)商頒發(fā)的證書和宣傳文摘，而開發(fā)商用作廣告宣傳。 這些證書不是國(guó)家權(quán)威部門認(rèn)定頒發(fā)的， 在廣告宣傳中是不允許的，如果開發(fā)商擅自宣傳，將視為虛假宣傳。虛假贈(zèng)送面積有的樓盤違反項(xiàng)目規(guī)劃要求，違法改造戶型、改變規(guī)劃設(shè)計(jì)，明示或暗示可以進(jìn)行內(nèi)部插層改造。 有的利用公用采光、 透氣的

4、外連接梁空間，明示或暗示可加板改造延伸房屋面積，宣稱贈(zèng)送。有的對(duì)依法減半計(jì)算面積以及屬于公共區(qū)域面積，如：公用平臺(tái)、公用通道、房?jī)?nèi)飄窗（離地面高度 三30、凈空高度三2.1M、寬度三50 cm的飄 窗可減半計(jì)算面積）等 宣稱贈(zèng)送面積。還有的宣稱： “買一層送一層” 、“買一房送一間”等廣告用語(yǔ)。面積表述不準(zhǔn)確如：“50 m2-120 itf，沒有表明是建筑面積還是使用面積或套內(nèi)面積，容易產(chǎn)生歧義，消費(fèi)者購(gòu)房后就會(huì)扯皮。七、 用時(shí)間表述距離房地產(chǎn)廣告中表現(xiàn)項(xiàng)目位置， 應(yīng)從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不能以所需時(shí)間來(lái)表示距離。如：該樓盤幾分鐘可到達(dá)某商圈、某學(xué)校、某醫(yī)院、

5、某景區(qū)等。（試問，用“幾分鐘”表示距離，是走路？還是坐車？，對(duì)距離表示不清楚，也是違反房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定第十條，不能用時(shí)間表示距離的規(guī)定。在廣告宣傳中，應(yīng)該明確表明實(shí)際距離，樓盤與某商圈、某學(xué)校、某醫(yī)院、某景區(qū)是多少米，多少公里，在廣告中要清楚表明） 。八、 價(jià)格表述不完整房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表述的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際銷售價(jià)格，并明示價(jià)格的有效期； 表明起點(diǎn)價(jià)格的應(yīng)同時(shí)表明最高價(jià)格， 起點(diǎn)價(jià)和最高價(jià)標(biāo)注的位置、字體、大小、比例應(yīng)該一致。如：“2990 元/nf起-3800元/rn?止”，有的廣告把“起”和“止”寫得非常小，消費(fèi)者無(wú)法看清楚，人為造成消費(fèi)者忽略。銷售的面積必須標(biāo)明是建面或是套

6、內(nèi)，明確銷售的房源或戶型。不能把改變戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)增加的面積計(jì)入銷售面積， 并宣傳為實(shí)得面積或?qū)嵏秲r(jià)格等。廣告宣傳中不能只標(biāo)明均價(jià)或起價(jià)， 房屋面積 有大有小的， 應(yīng)當(dāng)針對(duì)不同的面積標(biāo)明銷售價(jià)格的起止區(qū)間。如： “總價(jià) 35 萬(wàn)起-72 萬(wàn)止享套內(nèi)湖濱高層 52 m2-106 m2 又如：“4800元/ nf-5600元/nf購(gòu)套內(nèi)82 m2-106itf湖山洋房。只有一種銷售價(jià)格 的，必須明確標(biāo)明該價(jià)格時(shí)對(duì)應(yīng)銷售的戶型、面積。九、宣傳投資回報(bào)房地產(chǎn)廣告不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容或含有升值或者 投資回報(bào)的承若。如：“投資保本”、“售后包租”、“即買即賣”、“帶 租約銷售”、“一鋪富三代”、“

7、投資避風(fēng)港”等等。十、無(wú)中生有描述樓盤環(huán)境房地產(chǎn)廣告對(duì)地理位置、配套設(shè)施、環(huán)境的描述應(yīng)當(dāng)清楚、明白, 不能無(wú)中生有描述樓盤環(huán)境周圍有公園、文化設(shè)施、幼兒園、學(xué)校、 醫(yī)院等。如果屬于規(guī)劃或建設(shè)中的項(xiàng)目，應(yīng)在廣告中注明“規(guī)劃中”、 “建設(shè)中”，不得向購(gòu)房者承若與實(shí)際情況不符或根本無(wú)法兌現(xiàn)的環(huán) 境及配套設(shè)施、物業(yè)管理等。十一、印刷品廣告不真實(shí)有的樓盤在售房部、廣場(chǎng)、車站、商場(chǎng)派專人發(fā)放自己印制的買 房廣告宣傳單，廣告內(nèi)容帶有欺騙性。如：“某樓盤是唯一享受公積 金貸款的樓盤”、“承若買某樓盤業(yè)主子女可入讀某學(xué)校”等。十二、廣告用語(yǔ)顯富如：“牽動(dòng)貴族血統(tǒng)精品、歐洲皇家精髓珍藏”，顯示入住該樓盤 的人非富

8、即貴，直接沖擊低收入人群和弱勢(shì)群體的心理底線， 造成低 收入人群和弱勢(shì)群體仇富和敵視社會(huì)的心態(tài)。中華人民共和國(guó)廣告法、廣告語(yǔ)言文字管理暫行規(guī)定、房 地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定明確指出了：房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)符合社會(huì)主義 精神文明建設(shè)要求和廣告語(yǔ)言管理規(guī)定。 不得出現(xiàn)有悖于社會(huì)主義核心價(jià)值體系的內(nèi)容； 不得在廣告中使用內(nèi)容低俗的用語(yǔ)和圖像； 不得以“炫富”為噱頭嘩眾取寵；不得使用生造的詞語(yǔ)和濫用繁體字；不得利用重大政治事件和言論作為廣告創(chuàng)意元素。十三、誤導(dǎo)消費(fèi)者如有樓盤宣稱 “交 6000 抵 60000 ” 、 “交5000 抵 30000 ” 造成購(gòu)房者理解歧義。購(gòu)房者可以理解為： 交 6000 抵 6

9、0000 ， 交 5000 抵 30000 ， 購(gòu)房者如果無(wú)休止交下去， 開發(fā)商還得無(wú)休止的給對(duì)方抵扣下去， 一直把總價(jià)抵完，開發(fā)商能干嗎？這種宣傳本意是宣傳優(yōu)惠價(jià)格，但沒有說清楚四個(gè)方面的問題：一是面積沒說、二是單價(jià)沒說、三是優(yōu)惠時(shí)間沒說、四是現(xiàn)款還是按揭沒說。這四個(gè)內(nèi)容沒說就容易引發(fā)糾紛，消費(fèi)者就可以隨便理解。正確的表述應(yīng)該是這樣：如：“套內(nèi)80 itf ,單價(jià)8000元/nf （或總價(jià) 64 萬(wàn)元） ，現(xiàn)付全款（按揭）交XXXXX 抵 XXXXX 元（每套房限 X 次） ，優(yōu)惠時(shí)間： X 年 X 月 X 日至 X 年 X 月 X 日止” 。房地產(chǎn)廣告宣傳還應(yīng)注意的幾個(gè)問題一、關(guān)于項(xiàng)目名稱

10、和預(yù)售房許可證的問題在廣告中發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的（即樓盤名稱）應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土等建設(shè)主管部門批準(zhǔn)的名稱一致，不允許另叫名稱。房地產(chǎn)項(xiàng)目在未取得預(yù)售房許可證前只能進(jìn)行形象宣傳， 即房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、地址、電話等，以及項(xiàng)目定位的 1-2 句廣告語(yǔ)。不能再?gòu)V告中出現(xiàn)價(jià)格、戶型、面積、周邊或自身的配套設(shè)施、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地段價(jià)值、物業(yè)管理、 VIP 卡辦理等信息。取得預(yù)售房許可證后，在廣告中要注明開發(fā)企業(yè)名稱、 預(yù)售房許可證號(hào)。 在工商審批時(shí)要提供工商局廣告審查員備案。二、關(guān)于在廣告中使用數(shù)據(jù)的問題除按法律法規(guī)和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的各類帶有評(píng)比性質(zhì)的企業(yè)營(yíng)銷信息發(fā)布活動(dòng)外，禁止在廣告中使用排序、推薦、認(rèn)定、上

11、榜、抽查、檢驗(yàn)、 統(tǒng)計(jì)、 公布市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果等對(duì)企業(yè)及商品服務(wù)進(jìn)行排序或綜合評(píng)價(jià)的內(nèi)容。如銷量方面數(shù)據(jù)、滿意率、市場(chǎng)占有率等排序內(nèi)容。廣告中使用的數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、調(diào)查結(jié)果、文摘、引用語(yǔ)應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、并表明出處。三、關(guān)于廣告的兜底用語(yǔ)問題房地產(chǎn)廣告中應(yīng)當(dāng)標(biāo)明忠告用語(yǔ)。如： “本廣告僅作參考，廣告中具體確定的內(nèi)容可作為購(gòu)房合同附件” 。四、關(guān)于按揭貸款及首付比例問題房地產(chǎn)廣告中按揭貸款涉及首付比例、首付款的，要根據(jù)2010年國(guó)務(wù)院新國(guó)十條規(guī)定， 按照首套房 （首套房為首套自住房且套型建筑面積在90 nf以上的）首付款不得低于總房款30%的比例進(jìn)行宣傳，對(duì)宣傳首付比例在三成以上，五成以下的必須在廣告

12、中注明為首套房。對(duì)建筑面積在90 M以下的首套房暫時(shí)沒有首付比例規(guī)定，只是根據(jù)貸款銀行要求執(zhí)行。對(duì)按揭貸款涉及首付分期內(nèi)容的，必須明確標(biāo)明為首付首期 XX元，同時(shí)要注明首付方式為分期付款，首付金額為 XX 元，分 X 期付清，最遲付清期限等內(nèi)容。不能只表示“首付2 萬(wàn)元購(gòu) XX 房，零首付購(gòu) XX 房” 。涉及總房款優(yōu)惠的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明享受優(yōu)惠的房源、面積、套數(shù)、優(yōu)惠前后總房款。宣傳最高優(yōu)惠價(jià)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明最低優(yōu)惠價(jià)。廣告中同時(shí)有銷售單價(jià)的，必須標(biāo)明銷售價(jià)格為優(yōu)惠前還是優(yōu)惠后。涉及折扣優(yōu)惠的， 應(yīng)當(dāng)標(biāo)明享受折扣優(yōu)惠的房源，折扣明細(xì)，享受條件是全款還是按揭貸款。在宣傳折扣優(yōu)惠同時(shí)又有銷售單價(jià)或銷售

13、總價(jià)的， 必須標(biāo)明銷售價(jià)格為折前還是折后。五、關(guān)于項(xiàng)目規(guī)模的宣傳問題一是含有對(duì)XX 平方總建筑體量?jī)?nèi)容時(shí)， 我們要核對(duì)開發(fā)商的建筑用地規(guī)劃許可證核定的建筑規(guī)?；蛘唛_發(fā)商與政府簽訂的開發(fā)協(xié)議中約定的建設(shè)規(guī)模是否一致。二是含有 XX 平方銷售建筑體量?jī)?nèi)容時(shí)， 我們要核對(duì)開發(fā)商與預(yù)售房許可證核定的建筑面積是否一致。三是含有 XX 畝或 XX 平方用地規(guī)模內(nèi)容時(shí)，我們要核對(duì)開發(fā)商與房地證核定的土地使用面積、 建筑用地規(guī)劃許可證核定的用地面積或者開發(fā)商與政府簽訂的開發(fā)協(xié)議中約定的用地規(guī)模是否一致， 符合其中一項(xiàng)條件均可。六、關(guān)于房地產(chǎn)教育資源配套問題按照義務(wù)教育法的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商確與教育行政主管部

14、門或?qū)W校聯(lián)合辦學(xué)情況的宣傳應(yīng)注意以下三點(diǎn)：一是開發(fā)商與教委或?qū)W校簽署協(xié)議， 在廣告宣傳的項(xiàng)目中或項(xiàng)目周邊開辦學(xué)校，業(yè)主子女可以入讀，聯(lián)合辦學(xué)學(xué)校的，可以在廣告中含有“業(yè)主子女就近入讀XX 小學(xué)、 XX 中學(xué)”或者“鄰近XX 學(xué)校”等類似內(nèi)容。學(xué)校名稱必須與聯(lián)合辦學(xué)的名稱一致， 同時(shí)注明學(xué)校是否在規(guī)劃或建設(shè)中，不能出現(xiàn)“買XX 樓盤，讀 XX 學(xué)?！钡阮愃频某兄Z。二是開發(fā)商與不屬于就近入讀的其它學(xué)校簽署協(xié)議， 承諾購(gòu)房者購(gòu)買房后可以入讀其它學(xué)校的， 由于其不符合義務(wù)教育規(guī)定， 因此不能在廣告中出現(xiàn)“可以入讀XX 學(xué)校”等類似的承諾。三是由于我國(guó)實(shí)行的是九年制義務(wù)教育， 因此不能在廣告中出現(xiàn)免贊助費(fèi)、捐資助學(xué)等類似的內(nèi)容或用語(yǔ)。七、關(guān)于房地產(chǎn)有獎(jiǎng)銷售的問題由于房地產(chǎn)銷售優(yōu)惠力度日益加大， 對(duì)開發(fā)商采取有獎(jiǎng)銷售促銷方式銷售商品房的，不管有獎(jiǎng)銷售的獎(jiǎng)品是實(shí)物、旅游基