深度稿地產(chǎn)大哥一個商業(yè)地產(chǎn)人眼中的遠(yuǎn)洋太古里

1、一個商業(yè)地產(chǎn)人眼中的遠(yuǎn)洋太“跑馬圈地上規(guī)模”似乎是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營哲學(xué)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是中的另類。在商業(yè)綜合體的操作上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)野心不夠，耐心十足。有指責(zé)其進(jìn)取，保守有余。也有認(rèn)為其點石成金，保守且進(jìn)取，最大程度規(guī)避商業(yè)綜合體的暗礁。2015 年 4 月 24日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)攜手打造的首個大型高端商業(yè)綜合體遠(yuǎn)洋太正式開業(yè)，也給業(yè)界的紛爭做出積極回應(yīng)。早在今年 3 月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)向投資者表示，市場依然如故，心情很好。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014 財報對“心情很好”部分給出解釋：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)持有物業(yè)規(guī)模再創(chuàng)新高，經(jīng)營收入及凈利潤均穩(wěn)定增長，初步形成商業(yè)資產(chǎn)集群。持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，到底對地產(chǎn)企業(yè)意味著什么？一份第獨

2、立機構(gòu)給出了：預(yù)計到 2019 年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)持有的商業(yè)規(guī)模會超過 350 萬平米，收入可以超過 30 個億，基本上可以覆蓋遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一年的利息支出，這是一個幾乎讓所有人震撼的指標(biāo)解讀。通俗地講，到了 2019 年，在現(xiàn)金流量表中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的對外借款利息和收入相抵。非財報口徑的數(shù)字是，2014 年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資性物業(yè)實現(xiàn)了 28%的增長，投資性物業(yè)收入已經(jīng)超過 10 億，達(dá)到 11 億元。在爭論和“心情很好”背后，投資者和公眾越來越聚遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式、收益、產(chǎn)品線等關(guān)鍵問題。遠(yuǎn)洋太是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的標(biāo)桿性項目。透過該項目的解讀和分析，試圖了解遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)的冰山一角。在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第二期會客廳，與遠(yuǎn)洋太

3、執(zhí)行董事、建設(shè)期總經(jīng)理有了近距離的交流。經(jīng)歷遠(yuǎn)洋太的土地獲取、前期定位、設(shè)計規(guī)劃、開發(fā)營造、招商運營和正式開業(yè)全過程。作為商業(yè)地產(chǎn)資深，他最近距離的一個操盤案例是“頤堤港”項目。該項目已經(jīng)成為綜合體的經(jīng)典之作。的另外一個是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理。在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第四步發(fā)展中，不動產(chǎn)開發(fā)投資是四元業(yè)務(wù)的重要一極。其中，綜合體屬于第四步發(fā)展中的性發(fā)展品類。通過復(fù)盤遠(yuǎn)洋太，從合作伙伴、產(chǎn)品（項目選址、項目設(shè)計、產(chǎn)品創(chuàng)新）、經(jīng)營（持有策略、定位策略、招商策略、租戶和組合策略）向娓娓到來。一直披上神秘面紗的遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)也漸次在公眾面前鮮活起來。巧破商業(yè)地產(chǎn)之“重”可能是源自出身的，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一直對商業(yè)地產(chǎn)

4、慎之又慎。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開發(fā)的第一個項目是位于長安街的甲級寫字樓遠(yuǎn)洋。經(jīng)歷過遠(yuǎn)洋的開發(fā)和運營，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)深知商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營風(fēng)險。在過去的數(shù)十，即便是全行業(yè)數(shù)次掀起綜合體開發(fā)熱浪，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并不為之所動。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更是數(shù)次通過年報向投資者喊話，強調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的操作風(fēng)險：“應(yīng)當(dāng)用更加謹(jǐn)慎的態(tài)度對待商業(yè)地產(chǎn)。要做好商業(yè)地產(chǎn)，從投融資、取地、定位到規(guī)劃設(shè)計、招商、建設(shè)、運營等各個環(huán)節(jié)，都要做好功課，環(huán)環(huán)相扣，用一著不慎滿盤皆輸來形容并不為過?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)是重資產(chǎn)商業(yè)模式。一個現(xiàn)實的情況是，國內(nèi)的融資以間接融資為主，一段時間內(nèi)不動產(chǎn)化無法實施。遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)又有哪些之道？早在 8 年前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就在年報中表示，要“保

5、持來自物業(yè)開發(fā)和來自投資物業(yè)租賃之間的營業(yè)額的平衡”。2007 年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)出售世貿(mào)中心。多年來，這宗交易一直被業(yè)界視為一起非常成功的案例。該宗大額交易案例的亮點不僅僅是交易的價格、時機，基于現(xiàn)金流平衡的眼光，還在于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過有選擇性銷售走上輕資產(chǎn)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 2014 年報也驗證其銷售式輕資產(chǎn)（詳見表 1、表 2、表 3）。2014 年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的寫字樓、商鋪營業(yè)額是 29.83 億元，約占總營業(yè)額 8.46%；寫字樓和高鋪的協(xié)議銷售額高達(dá) 92.75 億元，約占總協(xié)議銷售額 23.11%。表 3：于 2014 年 12 月 31 日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)營運中的投資物業(yè)詳情如下：大約可租賃面積 （平）寫

6、字樓（平）商鋪（平方米）其他（平方米）于 2014 年12 月 31 日的出租率(%)本集團(tuán)應(yīng)占權(quán)益(%)遠(yuǎn)洋（）30,00026,0004,000100%72%遠(yuǎn)洋國際中心A 座（）101,00075,0009,00017,00096%100%遠(yuǎn)洋光華國際（北京）127,00081,00022,00024,00092%100%遠(yuǎn)洋未來廣場（）31,00031,00096%100%表 2：來自各主要物業(yè)類型協(xié)議銷售額(百萬元)2014年2013年占比（2014 年）住宅及別墅29,44129,71073.34%寫字樓4,8822,00223.11%商鋪4,3933,094車位1,4261,01

7、23.55%合計40,14235,818100.00%數(shù)據(jù)來源：遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 2014 年報表 1：來自各類型物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的營業(yè)額(百萬元)2014年2013年占比（2014 年）住宅及別墅31,20525,04888.54%寫字樓1,0657598.46%商鋪1,9181,540車位1,0557992.99%合計35,24328,146100.00%數(shù)據(jù)來源：遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 2014 年報通過有選擇性銷售和持有，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已投入營運的商業(yè)地產(chǎn)資源約 680,000 平，寫字樓占比約 40%，商業(yè)占比約 60%。另外，現(xiàn)有項目中待開發(fā)及運營的商業(yè)地產(chǎn)資源約 200米，將于 2015 至 2020 年分階段

8、投入營運。綜合遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公告和發(fā)布，一個更為詳細(xì)的遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)版圖以巨無霸的形象出現(xiàn)：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)持有商業(yè)項目規(guī)模 127.8米；未來將持有商業(yè)項目規(guī)模 55.4米（詳見表 4、表 5）。表 4：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)持有商業(yè)項目統(tǒng)計表 5：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)未來持有商業(yè)項目統(tǒng)計遠(yuǎn)洋未來廣場（）41,00041,00083%100%遠(yuǎn)洋新干線（）車位15,00015,00081%100%小計345,000182,000103,00060,000超過 85%50%頤堤港（）176,00049,00071,00056,000超過 79%35%遠(yuǎn)洋國際中心二期（）77,00047,00019,00011,00073%50%遠(yuǎn)洋太

9、（成都）82,00082,000合計680,000278,000275,000127,000數(shù)據(jù)來源：遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 2014 年報財報上的保守數(shù)字已經(jīng)讓房地產(chǎn)驚嘆不已，更何況表外的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模。驚嘆的原因不僅僅是遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)持有多處優(yōu)質(zhì)高端物業(yè)，還在于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)攢了家底，不僅沒有拖累財報，反而貢獻(xiàn)了更好的預(yù)期。遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 2014 財報顯示，凈利率 12%，凈借貸比率 66%。跟相比，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的財報可圈可點（詳見表 6）。敏感的投資者對遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的變化報之以掌聲，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股價漲幅優(yōu)于詳見表 7）。表 7：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股價表現(xiàn)比較代碼簡稱收 盤價(港元)近一月日均成交量(股)交易日近 一月 (%)近 三月

10、 (%)近 六月 (%)近 一年 (%)年 初至今(%)標(biāo)普 50016,328.862.225.236.1412.702.330.002015-04-29表 6：地產(chǎn)港股指標(biāo)比較代碼簡稱收盤價 (港元)港值(百萬港元)市現(xiàn)率經(jīng)營現(xiàn)金流(倍)派息率交易日行業(yè)平均4.1619,391.6212.9229.062015-04-13房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中值2.356,055.594.5425.772015-04-290688.HK中國海外發(fā)展31.00253,393.2427.0716.222015-04-290813.HK世茂房地產(chǎn)17.6061,117.2613.9930.472015-04-2909

11、60.HK龍湖地產(chǎn)13.0075,540.3713.5618.562015-04-291109.HK26.30171,763.7115.7419.632015-04-292007.HK碧桂園3.9288,545.04-468.3927.602015-04-293377.HK遠(yuǎn)洋地產(chǎn)6.1346,008.2517.6332.302015-04-29數(shù)據(jù)來源：上市公司財報著眼于現(xiàn)金流平衡和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)尊重商業(yè)的現(xiàn)實環(huán)境，保證貨如輪轉(zhuǎn)，又兼顧潛在的資產(chǎn)升值收益和風(fēng)險分散，在進(jìn)取和保守之間，劃出一條優(yōu)美的微笑曲線。除了有選擇性銷售，在輕資產(chǎn)模式上，遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)選擇與巨人。這樣做的好處顯而易見

12、，一是降低成本，二是優(yōu)勢互補，降低風(fēng)險。在業(yè)內(nèi)看來，太古地產(chǎn)有實力和商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)熟悉國內(nèi)市場，在土地獲取、市場定位、設(shè)計實施、工程營造等大型綜合體整體開發(fā)獲取上有豐富經(jīng)驗。這是資本和資源的最佳組合，也是地方最為看重的拿地籌碼。事遂人愿。2010 年 3 月 8 日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)正式達(dá)成“合作框架協(xié)議”。雙方的聯(lián)姻效果很快市場檢驗。9 個月后，太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)手拿下都市區(qū)大慈寺片區(qū) 100 余畝土地。該在市錦江區(qū)眼里，大慈寺片區(qū)的定位不僅僅是歷名文化和城市名片，而且將擔(dān)任起城市產(chǎn)業(yè)升級引擎的功能，非遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)莫屬。打個比方說，這是一次美妙的艷遇。緣分來自太古地產(chǎn)、

13、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和市錦江區(qū)恒生指數(shù)28,400.3415.9914.2320.7528.3220.310.002015-04-29房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中值2.3521.8621.0419.6923.9020.237,093,055.802015-04-290688.HK中國海外發(fā)展31.0024.2530.2541.8870.1234.4938,299,161.002015-04-290813.HK世茂房地產(chǎn)17.608.245.909.1822.331.5021,426,158.102015-04-290960.HK龍湖地產(chǎn)13.0023.5724.2852.5830.9630.1310,210,927.

14、102015-04-291109.HK26.3020.0925.2448.2574.0728.6119,613,786.052015-04-292007.HK碧桂園3.9227.6927.6930.6735.4826.45121,153,264.682015-04-293377.HK遠(yuǎn)洋地產(chǎn)6.1329.6024.5944.9260.9639.0022,981,460.902015-04-29數(shù)據(jù)來源：港交所的實力和眼光。在遠(yuǎn)洋太開業(yè)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)動情地說，“錦江區(qū)是我遇到的最好的區(qū)級之一。”在艷遇和緣分背后，則是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對商業(yè)地產(chǎn)的獨到理解：對綜合體拿地的要求是“一線城市及發(fā)達(dá)二三線城市中、地

15、段優(yōu)越的商業(yè)地產(chǎn)。”這也是遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)做綜合體的天條。進(jìn)一步解釋，“隨著城際交通的發(fā)展，每座城市絕不會都變成獨立的商業(yè)中心，相反，城市之間更強調(diào)功能配合，越是的城市越真正具有。”具體來說，地形呈盆地狀，像一個聚寶盆，地處聚寶盆中心，遠(yuǎn)洋太處則處于聚寶盆中心的中心。甚至可以說，是大西南諸城市的聚寶盆中心。遠(yuǎn)洋太的條件得天獨厚。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)結(jié)伴而行，斬獲頗豐。但具體到遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式，并不認(rèn)同快速綜合體批發(fā)式的商業(yè)模式。他認(rèn)為，比拼耐力，打造擁有長久價值的項目，走模式更適合遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)。接下來是，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)如何實現(xiàn)。而在輕資產(chǎn)這條，除了銷售、合作開發(fā)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還要解決哪些問題？首個大型高

16、端商業(yè)綜合體遠(yuǎn)洋太又將如何才能成為遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)的抓手？作為遠(yuǎn)洋太執(zhí)行董事、建設(shè)期總經(jīng)理和其團(tuán)隊如何不辱使命完成一次匠心之旅？打造“豁然開朗”的“大動脈”熟諳綜合體生猛和兇險。綜合體是個瓷器活，需要鉆，特別需要產(chǎn)品設(shè)計、招商和運營上的專業(yè)能力。他知道：有了卓越運營能力并不意味著你能點石成金，每一個項目都有不同的優(yōu)勢和限制，資本實力雄厚也是綜合體開發(fā)成功的重要。因此，遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)的第三條辦法就是匠心之旅，通過專業(yè)化降低風(fēng)險。的洞察并非無的放矢。三里屯 Village 是在建工程項目，老牌的綜合體開發(fā)商太古地產(chǎn)中途接手該項目后，原計劃2007 年10 月開業(yè)。由于早期的規(guī)劃設(shè)計原因，事實上，三

17、里屯 Village 初期招商情況并不樂觀。最終，三里屯 Village 南區(qū)延遲 14 個月開業(yè)。開業(yè)以后，太古地產(chǎn)耗資幾千萬打造時尚潮文化。在太古地產(chǎn)數(shù)年重金調(diào)養(yǎng)下，時至今日，三里屯 Village 已經(jīng)購物中心的標(biāo)桿。所以，綜合體的選址、定位、規(guī)劃非常重要。在商業(yè)地產(chǎn)圈，有一個名詞叫“地鐵上蓋物業(yè)”，意思就是強調(diào)，選址一定要在主要交通交匯點上，項目交通便捷，可達(dá)性強。遠(yuǎn)洋太性位置優(yōu)越，說遠(yuǎn)洋太是交通匯集點一點都不為過。線路：遠(yuǎn)洋太周邊有 4 個站臺，19 條路線，通達(dá)各地區(qū)；地鐵：遠(yuǎn)洋太有 4 條地鐵站環(huán)繞，其中 2、3 號線出春熙路站的出與項目無縫連接。此外，遠(yuǎn)洋太地處春熙路商圈，該商

18、圈是最為成熟、輻射大西南地區(qū)的商圈。而且，該項目環(huán)繞千年古剎大慈寺，大慈寺是乃至中國久負(fù)盛名的重地。除了外部交通便捷有要求，綜合體的交通同樣重要。舉例說，綜合體中的購物中心要給顧客“豁然開朗”般“到達(dá)”的感覺?！盎砣婚_朗”背后是通過購物中心內(nèi)通，將不同的商家串連，每一條街道都是“商家路”，人流、商家流、匯集且互通共享（下文皆以遠(yuǎn)洋太購物中心為例）。購物中心交通動線好比大動脈，擔(dān)負(fù)起輸送客流和的使命。購物中心有一句名言，回頭客，請走回頭路。這句話的意思是，購物中心經(jīng)營成功，回頭客消費，而逛街舒服則是吸引回頭客的重要原因?！按髣用}”背后的商業(yè)邏輯是什么？打個比方，農(nóng)田灌溉澆水，離水源最近的農(nóng)田最受

19、益。對于購物中心來說，最近的農(nóng)田叫地面層，就是客流直接進(jìn)入的樓層。地面層人流量大，最貴。這也意味著距離地面層遠(yuǎn)的商家利益受損，購物中心業(yè)主方的也會打折。因此，創(chuàng)造出的地面層不僅對商家有，還有利于業(yè)主方。對于購物中心來說，最痛苦的是二樓以上的客流。不過，遠(yuǎn)洋太23 層的獨棟別墅式商鋪設(shè)計避免了購物中心樓層過高的低弊端。23層的獨棟別墅式商鋪之間，通過連廊設(shè)計，客流可達(dá)遠(yuǎn)洋太任何一處。因此，在遠(yuǎn)洋太，地面二層更是顧客至愛。在地面二層消費，千年古剎大慈寺近景、遠(yuǎn)景一覽無余，且景觀錯落有致，以至于“擁抱天空，快耍慢活”成為遠(yuǎn)洋太的 slogan 推廣語。這里面不得不提及遠(yuǎn)洋太的規(guī)劃。該項目通過保留古老

20、街巷與歷史建筑，再融入 23 層的獨棟建筑，輔之以川西風(fēng)格的青瓦坡屋頂與格柵配以大面積的玻璃幕墻，營造出一片開放的城市空間。這樣的美景，休閑為上的人自然不會放過消費。在遠(yuǎn)洋太開業(yè)當(dāng)天，大片的塑雕云彩散落遠(yuǎn)洋太街巷，地面上、天空中皆是云彩。二層風(fēng)景美不勝收，一層的街景設(shè)計也同樣匠心。遠(yuǎn)洋太在地面層設(shè)有多處扶梯，直通一層。而且，顧客乘坐地鐵、出租車、車可以直達(dá)一層。在設(shè)計上，一層的街頂和街面是隨意撒落的不規(guī)則的異形星星狀藝術(shù)造型采光燈，光線柔和，感覺漫步在天街，形成與地面逛街不同的感受。提得一提的是，遠(yuǎn)洋太一層國際超級大牌，塑造了一個不同其它購物中心的空間。按照行業(yè)經(jīng)驗，相對地面的商業(yè)業(yè)態(tài)，一層的

21、商業(yè)品牌會稍差一點，但遠(yuǎn)洋太通過業(yè)態(tài)組合，巧妙地利用的三個王牌主力店（The Place、Ole）把人流往一層拉動。同時，一層的層高做到 68 米，街道寬 56 米，空間舒適度很棒。品牌商家看重地鐵帶來的滾滾人流和空間設(shè)計，對遠(yuǎn)洋太的一層甚有好感。地面二層的連廊設(shè)計和景觀營造了店面一層的街景燈光營造讓逛街客狂喜至極。這也意味著，遠(yuǎn)洋太三層皆是地面層。三層不同的逛街感受大大了成都遠(yuǎn)洋太的客流，創(chuàng)造了購物中心。有一個細(xì)節(jié)，在遠(yuǎn)洋太，顧客看不到景觀直梯。認(rèn)為，購物中心設(shè)置景觀直梯，使用率不僅太低，而且容易造成擁擠，不利于形成動態(tài)客流和視覺上通達(dá)性。除了取消購物中心標(biāo)配的景觀電梯，遠(yuǎn)洋太對扶手梯的設(shè)計

22、下足功夫，扶手梯的位置皆在顧客的視野范圍內(nèi)，導(dǎo)視效果明顯。還是讓回到遠(yuǎn)洋太的地面層吧遠(yuǎn)洋太的地面層街道設(shè)計可謂奢侈。著名建筑大師蘆原義信在其世界名著街道的美學(xué)提到，那種沿街建筑高度與空間寬度比為 1：1 的空間關(guān)系，是人類最喜歡的空間關(guān)系。既不開闊，也不壓抑。如若有適當(dāng)?shù)木坝^妝點，徜徉其中，將是最好的視覺體驗。這種空間關(guān)系，就是街區(qū)式商業(yè)的最大優(yōu)勢。蘆原義信奢望的街道美學(xué)在遠(yuǎn)洋太變成實景。而和其團(tuán)隊則是街道美學(xué)最好的實踐者?？偨Y(jié)說，購物中心的體驗，首先是建筑空間體驗，遠(yuǎn)洋太做到了這一點。第一，現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格與毗鄰古跡高度，即經(jīng)典又時尚；第二，二層連廊讓獨棟建筑彼此相互連通，形成很好的觀光休閑

23、；第三，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的藝術(shù)小品點綴其間，饒有情趣；第四，遠(yuǎn)洋太的三大廣場成為時尚的舞臺，每個廣場，都是一批的絕佳展示面。正如好的購物中心絕不會只有一個中庭一樣。遠(yuǎn)洋太的建筑空間體驗感獲得的認(rèn)同。有商業(yè)地產(chǎn)評論，中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有個不成文的規(guī)則：打造一個商業(yè)建筑，如果選用中式風(fēng)格，那將是產(chǎn)品的大忌。因為市場上，要想改變百姓對傳統(tǒng)城隍廟式中式建筑的、破落的印象的，是一件極其的事情。遠(yuǎn)洋太最大的不同，就是了這樣的，讓都市人眼前一亮，原來中式設(shè)計又能如此時尚，而且完全沒有經(jīng)營死角，處處“豁然開朗”。如果說詩歌就是讓新事物變得熟悉，舊事物煥發(fā)新意，那么，遠(yuǎn)洋太就是刻意用“舊瓶”裝入了現(xiàn)代時尚。建筑空間的體

24、驗設(shè)計能否成功，取決于業(yè)主方的態(tài)度。似乎是在放慢腳步丈量遠(yuǎn)洋太的每一寸土地，認(rèn)為，做正確的事情比馬上做完更為重要。在建設(shè)期，遠(yuǎn)洋太曾發(fā)生一件商業(yè)地產(chǎn)圈的事情。遠(yuǎn)洋太的商業(yè)公共區(qū)域內(nèi)裝完成后，業(yè)主方現(xiàn)場感覺體驗沒有超預(yù)期，遂達(dá)成共識，更換原有設(shè)計師團(tuán)隊，砸掉內(nèi)裝，重新建造。這個決策不僅意味著要增加一大筆投入，還意味著交付工期的縮短。時至今日是，并不后悔，“大慈寺在天天，在圣心，懷有敬畏之心，雙方股東都希望遠(yuǎn)洋太成為和大慈寺一樣的歷史建筑?！薄皰仐壣虡I(yè)上的考慮，公共空間的投入有目共睹，這是歷史責(zé)任，希望對得起這片土地，不被子孫后代罵街?！笔聦嵣?，在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，尊重和保護(hù)歷史文化已是傳統(tǒng)。2014 年

25、開始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)注資成立的“遠(yuǎn)洋之帆公益”與教科文組織 (UNESCO)展開合作，連續(xù) 2 年投入16 萬支持 UNESCO 亞太區(qū)“文化遺產(chǎn)保護(hù)獎”項目的開展，為亞太地區(qū) 47 個國家的私營部門和小區(qū)開展文化遺產(chǎn)建筑的保護(hù)工作提供幫助。恰恰是通過保留古老街巷與歷史建筑遠(yuǎn)洋太的低密度的開闊空間凸顯。說，遠(yuǎn)洋太的宣傳 slogan “天空從此不一樣”有底氣。遠(yuǎn)洋太的匠心和對歷史文化的保護(hù)，損失了的商業(yè)出租面積，是不是賬本算錯了？事實上，作為西南聚寶盆，一線品牌商家更是將遠(yuǎn)洋太作為旗艦店，擺在各自全球布局的高度，遠(yuǎn)洋太的重金營造得到商家的認(rèn)可，商家也在裝修設(shè)計、商品陳列、燈光營造上下足功夫。所以，這

26、是一次的艷遇，正能量的博弈。愛馬仕為了讓顧客夜色逛店有更好的視覺效果，從海外空運昂貴的外墻石材，紀(jì)梵希希望裝飾空間感受更特別，找了數(shù)幢老建筑。因為搜集有限，紀(jì)梵希居然推遲數(shù)月延遲開業(yè)。把遠(yuǎn)洋太的業(yè)主方比作地球，商家比作火星，強強相吸，創(chuàng)造了遠(yuǎn)洋太更好的體驗空間，“火星和地球如果粘在一起，就變成了一個更大的地球，創(chuàng)造的生活空間也會更大?！弊罱K，通過建筑體驗、業(yè)態(tài)體驗和商家體驗三個方面式、全方位的極致體驗打造，遠(yuǎn)洋太把逛街而來的顧客從感覺到精神征服。然而，打造極致的體驗式消費，還遠(yuǎn)不止這些。懂市場、懂商家是關(guān)鍵處處時時存在。正如一個硬幣總有兩面，扎堆生意好做，但同質(zhì)化將會喪失商業(yè)個性，甚至?xí)魅踬?/p>

27、物中心的效應(yīng)。所以，認(rèn)為，購物中心的業(yè)主方一定要零售，懂市場，知道商家怎么賺錢。比如說，懂市場，業(yè)主方就可以知體某個品類的市場容量，不會盲目引進(jìn)同一品類的商家；懂商家，就會考慮商家的利潤，制定合理，談判時主動，甚至主動幫助商家根據(jù)市場變化調(diào)整品類結(jié)構(gòu)。與租戶溝通是件細(xì)致且需耐心的事情，要讓商家了解遠(yuǎn)洋太的整個商業(yè)規(guī)劃和方案，請商家提出建議和方案，同時又要了解商家訴求。遠(yuǎn)洋太甚至和商家一起探討裝修方案和櫥窗的具體擺放位置。溝通的問題依然是。但是，不同于行業(yè)的常規(guī)做法，遠(yuǎn)洋太的并不完全從商鋪的面積和位置考慮，而是參考商家的成本和利潤率。以餐飲業(yè)為例，餐成本最高，次之是中餐，再其次是西餐。只有深入了解餐飲業(yè)的模式，業(yè)