做房地產投資的大贏家(共8頁)

1、326 做房地產投資(tu z)的大贏家 北師大房地產研究中心主任(zhrn)董藩教授精彩講演觀點 2009年5月25日，由全國房地產經理人聯盟河北分盟和燕趙都市報主辦的紅五月房地產高峰論壇在山水清音中堂別墅(bish)項目現場召開。省、市房協、全經聯、燕趙都市報及盛邦房地產企業(yè)的領導在會上發(fā)了言。全經聯首席經濟學家、北師大房地產研究中心主任董藩教授做了“做房地產投資大贏家”的主題演講。以下是董藩教授精彩演講的主要觀點摘要。 我上次來石家莊講過一個觀點，所有反對房地產復興的想法都是反人類的。今天我和大家交流另外一個問題，房價高是怎么回事？ 在這里我要告訴大家一個道理：對老百姓來說，房地產是最好

2、的理財產品，這是被全世界發(fā)展歷史所證明一個道理，在中國這個特點表現就更加突出。因為房地產價格常態(tài)就是上漲的，或者原則就是上漲的。房子是一個特殊的產品，下跌只發(fā)生在戰(zhàn)爭、瘟疫、香港回歸、稅制改革、經濟危機、連續(xù)的地震、嚴重而錯誤的宏觀調控等等這些特殊的情況。在我們人類發(fā)展歷史上，這些錯誤的時間并不長。 從房產運行規(guī)律看，不精確的說，可能也就是(jish)十分之一左右下跌，絕大多數時間房價都是在上漲，或者持平狀態(tài)。 任何商品價格都是由供給和需求直接決定的，供應大了價格下跌，供應小了價格上漲。和成本沒有直接關系，成本只是間接影響供應。什么意思呢？直接決定價格的是這兩個因素，包括我們通常關注一個問題，

3、就是地價(d ji)和房價的關系。因為房地產是商品市場，商品市場上漲的時候，開發(fā)商有利可圖，開發(fā)商有利可圖就想生產更多的房子賺更多的錢，這個就是生產要素，也就是土地的需求，土地需求一大，所以土地價格就上漲，理論上是這么一個邏輯。 房地產市場價格是需求和供應(gngyng)共同決定的，但是他們的地位和作用完全不同。需求傾斜的大，供應傾斜的小。需求是主動的、強勢的、變化快的。而供應是被動、弱勢、變化慢的。為什么供應很被動呢？因為供應受到重重管制，首先能夠投入建設用地是有限制的，我們有城市規(guī)劃建設，我們每年還有一個土地出讓計劃，給你一塊地，有一個紅線，這個有一個容積率、綠化率，所以供應受到重重管制，

4、這個和一般商品是不同的。像礦泉水、面包生產，只要有需求可以隨時生產。但是在房地產這個領域不是這個樣子。所以經常碰到一塊地，拍到原來底價的兩三倍情況，這個就是供應受到管制，大家只能去搶很有限的資源。需求雖然可能會受到調控的影響，但是沒有直接的管制，比如說利率的變化有一定的影響，但是這個作用是很小的。 還有一個概念就是替代品，這個對房地產市場影響也是很大的。商品相互之間存在一個關系，比如說今天喝著礦泉水，還可能有茶水、咖啡，它們之間叫做替代品。我們賣水果、橘子、橡膠、梨是替代品，一個價格的變化對于另外一個產品的需求價格都產生影響。昨天賣橘子賣了一百斤，昨天很高興，我決定提價，昨天賣一塊錢，今天賣一

5、塊二，雖然說我單價是上去了，但是總體賺的錢沒有昨天多。由于別的價格沒有變動，所以我們發(fā)現很多人不買了，有人不買橘子了，改買蘋果了。我們發(fā)現這一天只賣30斤，但是今天賣的少，所以總的利潤是下降的。在存在替代品的情況之下，有些產品提價的時候很可能就失敗了。如果沒有替代品是一個什么狀態(tài)呢？比如我是賣鹽的，原來(yunli)一塊錢一斤，現在兩塊錢，你說現在能成功嗎？能成功。你們可能罵我，但是罵我也白罵，我照樣賺錢，因為我利潤大增。為什么是這樣？你能叫號嗎？你說不買了，行不行？不行，這時你可少買一點，但是你們家菜不好吃。就是鹽沒有替代品，在這個過程當中決定房價的時候，這個供應者占據者主動地位，大家想想房

6、子是什么？房子是一種(y zhn)比較特殊的商品，基本上被認為沒有替代品。 開發(fā)商既然想賺錢，開發(fā)商生產的這種房子產品又沒有替代品，提價往往對他有利，但是消費者不往上跟，需求不膨脹他能不能成功(chnggng)呢？他不能成功。你需求沒漲，你價漲了，這個不能成功。所以需求總是在漲，所以漲價總能成功。需求為什么總是在漲？首先總的人口在增加，對房子需求就會增加。另外人均住宅面積需求也在不斷擴大，欲望(ywng)總是在膨脹，這個表現為一種規(guī)律，永遠是這樣。住宅是這個樣子，人均商業(yè)設施也是這個樣子，我們總是希望買東西越來越方便就產生了對商業(yè)設施這種需求。而且人口也在增加，還有就是人均的辦公面積也是在不斷

7、擴大的。就業(yè)的人口在不斷增加，所有的人都希望，辦公的條件越來越好，所以什么結果呢？辦公需求也在膨脹?？傮w的結果就是需求一般說來只擴大(kud)不縮小，只膨脹不會降低。那么需求在膨脹，開發(fā)商又想賺錢，開發(fā)商一提價，需求在頂著，所以往往總是能夠成功。 房地產市場(shchng)的供給收入彈性小于需求收入彈性。供給彈性是什么呢？供給彈性是0.75，這又是一個比較專業(yè)的詞匯，我用通俗的話給大家解釋，就是需求增加，供應增加，到最后都會影響他們之間的關系。但是影響程度是不一樣的，假定你們代表全社會，去年增加了一千萬的收入，你們知道今年買房子的錢會變成多少嗎？1550萬，而供應也在增加，政府多放了一點地也是

8、在增加，但是供應遠不如需求的速度，供應是0.75，也就是750萬。你們當中有人說，這個賬算的有毛病，我們一共去年長了一千萬，都買房子也不到1550萬，況且大多數人沒買房子。我們假定陳寶存去年決定買房子，決定買房子決不僅僅是去年賺的五萬塊錢，他要把以前的錢拿出來首付，還要銀行貸款，去年增加5萬塊錢，他可以實現這個購買力，五萬塊錢的增加帶來一百萬的需求，這個收入原來能夠把原來儲蓄貸出來，還能把銀行貸款貸出來。所以供應業(yè)在增加，政府想多放一點地，有些人想把二手房賣出來，所以只增加了750萬。需求以供應兩倍還多的速度在發(fā)展，所以房價只能是上漲。 房地產肯定沒有房泡沫，房地產泡沫完全是一個三人成虎的東西

9、。告訴大家(dji)一個實話，實體經濟基本上不會形成泡沫。虛擬經濟就是股票市場、期貨市場可能存在這樣的問題。你們說不是有香港、日本(r bn)房地產泡沫嗎，那個解讀全是錯誤的。 我給大家分享一個(y )結論：就是非特定狀態(tài)下，房地產價格運行的基本規(guī)律是呈平緩上升的趨勢，房地產價格下跌只發(fā)生在特定時間，比如說戰(zhàn)爭、瘟疫、連續(xù)的地震、特殊的政治事件、經濟危機、嚴厲而錯誤的調整、稅制調整等等特殊情況下。 決定房價恰恰是什么呢？是總需求而不是平均收入。這里面給大家一個公式，就是房地產投資的回報率是什么？房地產投資很多人說，租金還比不上貸款，算了，因為這個一定要加上升值，這個升值是很厲害。中國這個房子五

10、年左右就要翻一番，所以這個升值很厲害。我們20年前平均每年上漲12%，有什么投資可以保證你上漲12%，如果加上出租收益，那些年應該不低于5%，所以就是17%。買房子很少有人失敗。 較高房價，是由七大國情背景(bijng)，即中國特色決定的：第一是人多地少；第二是人口繼續(xù)增長；第三是城市化進程加??；第四是經濟高速增長；第五是城鄉(xiāng)(chn xin)收入差距嚴重；第六是家庭規(guī)模小型化；第七是生活方式的變化； 我上次講了，只有房地產可以救中國，你可以發(fā)消費券和旅游券，他到公園轉一圈頂多買一瓶水。只有買房子，我們房地產行業(yè)不恢復，我們鋼材、水泥賣給誰？所以房地產必須恢復。我們另外我們發(fā)展其他行業(yè)要建商貿

11、中心，建旅游中心。建這些東西不得房地產蓋，不蓋出來怎么建這些中心？城鄉(xiāng)收入差距嚴重導致大量農村人往城里進。家庭規(guī)模小型化，過去一個(y )家庭老少三代很平常，現在一般都是2.9口人，我們人口數增加并不快，但是我們需要更多的房子。 還有生活方式的變化，生活方式變化帶來需求巨大的變化。過去很少有人離婚，現在離婚的增加了。過去很少有單身青年，現在有的是，現在獨身了，但是有能力了要買一套房子。還有過去都和老人一起住、養(yǎng)老也不在自己家了，這個都是需求的增加。 還有三大意識背景，城鄉(xiāng)階層意識、群居(qnj)意識、負債消費意識這些都產生了很大的影響。 分析以上這些因素我們會得出一個(y )結論，如果(rgu

12、)不進行極端的打壓，在中國總需求大于總供給是一個正常狀態(tài)，除了規(guī)定的，中國特色的影響因素在20年之內很難消除。所以這就是中國房地產發(fā)展的前景，也就是為什么開發(fā)商在很短時間可以富裕的原因，當然富裕不僅僅是開發(fā)商，老百姓也富了，因為他分享了房地產增值，不買房的人不能夠介入這個過程，當然是失敗者，所以一定要把這個搞清楚。 以上這些因素都決定了房地產長期的明顯的是需求大于供應的局面，也決定了房價平緩上漲是一種必然的規(guī)律。 而且還要告訴大家，買房子和買別的都不一樣，買房子失去了錢，但其實你的錢根本就沒丟，還在你的手里，你只是由貨幣形態(tài)變成了實物形態(tài)，跟你吃一頓飯沒了就沒了不一樣，那個叫消費，這個叫實物投資，你可以隨時變回來，而且比原來還多了，如果是這樣，你就會成