物業(yè)公司管理規(guī)定

1、物業(yè)公司管理規(guī)定獎懲制度一、獎勵部門獎勵(季度評比)凡符合下列情況之一者，由部門經(jīng)理從掌握的獎金中實施獎勵。1、微笑服務(wù)，體現(xiàn)出物業(yè)管理公司的程序、效率、溫暖和主動， 服務(wù)效果好；2、受到客人和上級表揚；3、工作勤奮認真，自覺奉獻，績效顯著；4、對提高管理水平有明顯貢獻；5、合理化建議被采納，效果明顯；6、增收節(jié)支，控制成本成效顯著；7、積極擴大營銷，開拓市場，獲明顯經(jīng)濟效益；&積極宣傳企業(yè)形象、特色，擴大社會影響，獲得明顯的社會 效益；9、維護規(guī)章制度，敢于和不良傾向作斗爭，技術(shù)和業(yè)務(wù)考核及 在待業(yè)競爭中獲得優(yōu)秀成績；10、品德高尚，拾金不昧；伸張正義，見義勇為；11、發(fā)現(xiàn)事故苗頭及隱患，米

2、取積極措施，避免事故發(fā)生；12、工作創(chuàng)新，使質(zhì)量和水平有明顯提咼；13、有其他明顯成績者。公司獎勵(年度評比)1、成績突出者，由部門上級總經(jīng)理給予通報嘉獎。2、授予“優(yōu)秀員工”稱號。對于表現(xiàn)突出的員工授予“優(yōu)秀員工”稱號，每季度評選一次， 各部門提出侯選人，經(jīng)橫向比較，領(lǐng)導批準。授予榮譽稱號的同時發(fā) 給一次性獎金，并記入本人檔案。辦公室一人，各管理處評出一人。 不計部門。優(yōu)秀員工評選標準： 熱愛本職工作，敬業(yè)精神好，集體觀念強，工作滿1年以 上;有高度責任心，工作熱情主動，任務(wù)完成出色，成績顯著；服務(wù)態(tài)度好，工作效率高；遵守規(guī)章制度，無違章、違紀現(xiàn)象。成績特別突出者，總經(jīng)理可給予晉職晉級獎勵和

3、一次性獎金獎勵。優(yōu)秀員工季度獎金100元二、處罰對違章違紀行為的處罰分為輕度過失，警告，記小過，記大過， 撤職和降級，辭退和除名。（一）輕度過失有下列行為之一者，監(jiān)督員及部門經(jīng)理有權(quán)給予扣除月獎金的處 罰：1、遲到或早退超過10分鐘，每月達2次；2、上班時間看其他書報，吃食物，喝帶酒精的飲料，打磕睡；3、隨地吐痰，亂丟紙屑、雜物；4、私自搭乘非員工使用的電梯；5、著便裝進入工作崗位；著工裝下班；6、在考勤表上亂涂亂畫，1個月無故缺勤2次以內(nèi)；7、在規(guī)定的禁煙區(qū)吸煙，上班時間吸煙；8、當班時間聽錄音機，看電視；9、上班時間吃早點，打私人電話或用電話聊天；10、上班時間私自外出購物，13、工作時間

4、擅離崗位、串崗或 聊天；11、不經(jīng)請示擅自帶公司外人員進入所管理的物業(yè)；12、更衣柜內(nèi)存放不應(yīng)存放的物品；13、對上級分派的任務(wù)執(zhí)行遲緩、拖延；14、被客人投訴一次，情節(jié)較輕者；15、工作責任心不強，粗心大意，造成工作差錯；16、在工作場所剔牙，挖耳，抓癢，摳鼻孔，照鏡子，化妝，打 響指，吹口哨，手插口袋，雙手插腰等有失職業(yè)風度的舉動；17、在辦公室和公眾場所儀容不整，不按規(guī)定著裝，長發(fā)過肩， 不佩帶工牌等；18、服務(wù)不主動，不熱情，不用敬語和禮貌用語，不積極解決客 人提出的力所能及的要求和問題，引起客人的不愉快；19、同工有違章違紀行為，在場的管理人員不糾正，不制止，不 履行管理責任，情節(jié)較

5、輕者；20、違反有關(guān)規(guī)章制度和部門規(guī)定，情節(jié)不足警告者。有下列行為之一者，監(jiān)督員及部門經(jīng)理有權(quán)提出并經(jīng)公司批準， 給予警告處分并扣罰當月全部浮動工資：1、1個月之內(nèi)有2次輕度過失者；2、沒有完成領(lǐng)導交給的工作任務(wù)，或有意怠工；3、服務(wù)效果差，一個月內(nèi)被客人投訴 2次；4、言語粗俗，對客人不禮貌，與客人爭辯，不經(jīng)同意擅自闖入 客人或上級辦公室；5、當班時間睡覺；6、 代人或托人在考勤記錄上弄虛作假，虛報考勤；1個月內(nèi)無 故缺勤2次以上，遲到或早退2次以上；7、工作中搬弄是非，誹謗他人，散布不利于團結(jié)的言論；工作 上缺乏協(xié)調(diào)合作精神，致使工作受到影響；&違反部門制定的安全守則、工作程序、操作規(guī)范和

6、各項規(guī)章 制度；9、曠工1天以內(nèi)；10、督察員不履行督察責任，發(fā)現(xiàn)問題不制止、不匯報；11、對屬下不管理，發(fā)現(xiàn)違紀不制止、不批評、不按規(guī)章處罰；12、由于工作責任心不強，造成經(jīng)濟損失500元以下（除按原價 賠償外）；13、私自使用客用品或客用設(shè)施；14、所犯錯誤比輕微過失稍重者；所犯錯誤不足記小過者。（三）記小過有下列行為之一者，領(lǐng)導有權(quán)給予記小過處分，并扣除當季度全 部月獎金；1、2個月內(nèi)受到2次警告處分；或1個月內(nèi)連續(xù)2次受到客人 設(shè)訴2、上班時飲酒或上班前飲酒；3、私自接受客人小費或物品；4、工作時間高聲喧嘩或干擾客人休息；5、由于個人工作失誤及責任而影響賓客工作；6、違反各部、室所制定

7、的工作程序和規(guī)章制度， 以致造成隱患；7、 由于工作責任心不強，單位造成經(jīng)濟損失 500元以上、2000元以下（除按原價賠償外）；&用不適當手段干擾他人工作；9、未經(jīng)批準私自使用單位的設(shè)備，如車輛、洗衣房設(shè)備等；或 明知財物受損失或丟失，而不管、不問、不匯報；10、提供不真實的報告、材料；11、泄露機密，遺失鑰匙、單據(jù)等重要物品；12、曠工1天以上，2天以下；13、所犯錯誤不足記大過者。（四）記大過1、半年內(nèi)受到2次記小過處分；2、2個月之內(nèi)3次受到客人設(shè)訴；3、工作時擅離崗位或玩忽職守，造成停電、停水、停機等重大 事故的責任者；4、曠工2天以上，3天以下；5、領(lǐng)導分配工作不接受；造成一定程度

8、的惡劣影響；6、責任損失在2000元以上；7、違反外事紀律；&違反規(guī)章，不足辭退和除名者。（五）撤職和降級有下列行為者，人事部按任免權(quán)限或提請總經(jīng)理，給予撤職或降 級處分：1、所轄部門工作長期無起色；2、有嚴重瀆職行為；3、所犯錯誤喪失領(lǐng)導資格；4、犯有嚴重錯誤。（六）辭退、除名和開除有下列行為之一者，根據(jù)部門經(jīng)理提議，人事部提請總經(jīng)理批準， 解除勞動合同，給予辭退或除名，嚴重者作開除處理：1、試用不符合錄用條件；2、嚴重失職，營私舞弊，造成重大損失；3、被公安機關(guān)追究刑事責任；4、不能勝任工作，經(jīng)過培訓或調(diào)整崗位后仍不能勝任工作；5、患病或非因工負傷，醫(yī)療期滿后不能從事原工作，也不能從事公司

9、另行安排的工作；6、連續(xù)曠工3天或累計曠工15天以上；7、2個月之內(nèi)4次受到客人投訴；&盜竊或私拿物業(yè)管理公司物品；9、侮辱、誹謗、毆打、恐嚇、威脅、危害同事和上級或打架斗毆；10、酗酒，賭博；11、其他違反法律或治安條例的行為；12、不服從上級指揮，拒絕上級指派的工作，經(jīng)教育無效；13、故意損壞公物；15、貪污挪用公款；16、利用職務(wù)和工作之便，接受賄賂，或利用不正當手段中飽私17、擅自對外界發(fā)表有關(guān)公司的誣蔑性言論， 發(fā)表有損公司聲譽 的言論；嚴重損壞公司形象的；18、書寫匿名誣告信；19、 記1次大過，或2次小過，或4次警告，或一次小過、2次 警告處分，仍無明顯悔改表現(xiàn)；20、其他嚴重違

10、紀違章行為；（七）取消處分受警告以上處分一律填寫過失單裝檔案。 受處分后，本人認真吸 取教訓，積極努力工作，做出顯著成績者，可以撤銷處分。一量撤銷 處分，即可從檔案撤出處分卡片。撤銷處分按處分權(quán)限執(zhí)行。撤銷處 分的最早時間：警告處分不少于 1個月，記小過處分不少于3個月， 記大過處分不少于6個月。有突出表現(xiàn)者，經(jīng)總經(jīng)理批準撤銷處分的 時間可以提前。（八）處分作用限期凡受過警告以上處分者，當年獎金不能全額享受。凡上半年受一 個警告處分者，半年獎金享受 30%受記小過以上處分者獎金全扣。 年內(nèi)受一個警告處分者，年終獎金全扣。凡因改正錯誤表現(xiàn)突出而被 撤銷處分者，從撤銷之日起的獎金發(fā)放不受影響。二、

11、員工申訴權(quán)員工有申訴的權(quán)利。凡對獎勵或處分有異議者，可自宣布之日起3日內(nèi)向人事部提出申訴，由物業(yè)管理公司人事部協(xié)同有關(guān)部門進行 調(diào)查，并自申訴之日起30日內(nèi)做出最后決定。人事部對申訴事件未 做最后決定之前仍按原決定執(zhí)行。如果人事部超過 30日未做答復, 申訴者可直接向總經(jīng)理申訴。主管部門對申訴者應(yīng)以實事求是的態(tài)度 慎重處理。職能制度一、辦公室職責范圍物業(yè)管理公司的辦公室是總經(jīng)理領(lǐng)導下的綜合管理部門，其職 責范圍是：1學習、研究黨和國家的方針、政策，貫徹落實領(lǐng)導的指示， 為總經(jīng)理的工作決策提供可靠依據(jù)；2、負責公司工作計劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草、審 核、打印、復印、分發(fā)和登記工作，做好

12、印鑒的管理工作；3、負責公司級會議的籌備和安排，做好會議記錄，整理會議紀 要，對會議決定的執(zhí)行情況進行催辦和檢查；4、做好文書檔案和有關(guān)資料的管理工作；5、協(xié)助總經(jīng)理處理日常工作、協(xié)調(diào)部門工作、監(jiān)督各部門和管 理部認真及時地貫徹公司的各項工作決策和指令；6、做好人事管理工作，保管好員工的檔案；7、做好公司的考勤統(tǒng)計工作及勞動工資的管理工作；8負責公司員工的培訓工作，協(xié)同各部門共同抓好員工的思想 素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的培訓；9、負責公司的后勤管理工作；10、完成領(lǐng)導布置交辦的其他工作。二、財務(wù)部職責范圍物業(yè)管理公司的財務(wù)部是在總經(jīng)理領(lǐng)導下，積極參與企業(yè)經(jīng)營 管理，負責公司財務(wù)管理工作，其職責范圍是：1

13、、認真貫徹“會計法”，執(zhí)行國家財經(jīng)政策、法令、遵守各項 資金收入制度，嚴格執(zhí)行費用開支范圍的標準；2、正確、及時地核算和監(jiān)督公司的財務(wù)、 經(jīng)濟活動和經(jīng)營成果, 為領(lǐng)導提供準確可靠的財務(wù)會議信息；3、 加強計劃（預(yù)算）管理，認真編制財務(wù)計劃（預(yù)算）；4、加強經(jīng)濟核算，認真做好各項控制工作，節(jié)約費用，降低成 本，多創(chuàng)利；5、按照會計制度規(guī)定，切實做好記帳、算帳、報帳工作，做到 手續(xù)完備，內(nèi)容真實、數(shù)字準確、帳目清楚；6、按銀行有關(guān)制度規(guī)定，做好現(xiàn)金和支票的管理工作；7、根據(jù)國家財會制度精神結(jié)合本公司實際，協(xié)助領(lǐng)導制定有關(guān) 財務(wù)管理、經(jīng)濟核算、費用開支等具體辦法，并監(jiān)督各部門實行；8妥善保存會議檔案

14、資料，接受財稅機關(guān)、上級主管部門和公 司領(lǐng)導的監(jiān)督檢查；9、充分發(fā)揮財務(wù)部在公司管理中的預(yù)測、計劃、控制、調(diào)節(jié)和 監(jiān)督的作用，促使公司不斷提高經(jīng)濟管理水平；10、完成好領(lǐng)導布置的其他工作。三、工程部職責范圍物業(yè)管理公司的工程部工作是物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的基礎(chǔ)工 作，通過對房屋及其附屬設(shè)施的養(yǎng)護維修， 確保物業(yè)正常使用。其職 責范圍是：1、根據(jù)房屋及其附屬設(shè)施的實際情況，制定物業(yè)管理總體方案、 編制養(yǎng)護維修計劃，報總經(jīng)理審批后組織貫徹實施；2、全面負責樓宇的各種機電、消防、水電設(shè)備的養(yǎng)護與維修工 作，保證各類設(shè)備正常運行；3、定期檢查各種設(shè)備，根據(jù)存在問題，提出維修解決辦法和制 定維修方案；方案

15、批準后組織實施；4、房屋及其設(shè)施設(shè)備，如發(fā)生突發(fā)事件，工程部必須全力以赴 投入搶修工作，直至恢復運行和正常使用；5、協(xié)助管理部門做好住戶房屋裝修的監(jiān)督、檢查工作；6、參加新入伙樓宇工程的驗收，提出其有關(guān)設(shè)施增補改造方案。四、管理部的職責范圍物業(yè)管理公司的管理部要落實物業(yè)管理公司關(guān)于物業(yè)管理的有 關(guān)決定、決議，管理好所管物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、 治安保衛(wèi)等，為住戶提供一個安全、舒適、清潔、寧靜的工作和居住 環(huán)境。具體職責范圍是：1、根據(jù)政府和上級領(lǐng)導有關(guān)達標條件，制訂優(yōu)質(zhì)樓宇管理和文 明住宅小區(qū)計劃，并組織實施；2、協(xié)助工程部進行新接管物業(yè)的驗收、移交工作；3、負責住戶對房屋裝修申請

16、的審批、監(jiān)督、檢查工作；4、負責物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安保衛(wèi)以及車 輛管理等工作；5、協(xié)助解決接管物業(yè)的遺留工程問題，負責處理有關(guān)裝修、建 筑等問題；6、完成領(lǐng)導布置的其他工作。五、服務(wù)部的職責范圍物業(yè)管理公司服務(wù)部主要是根據(jù)住戶的需要，為住戶提供全方 位服務(wù)，其具體職責范圍是：1、牢固樹立全心全意為住戶服務(wù)的思想，凡是住戶需要的，都 要盡量滿足；2、建立健全本部門的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)程， 重視員工培訓工作，建立一支高素質(zhì)的員工隊伍；3、設(shè)置各類綜合代辦服務(wù)項目，協(xié)助制定收費標準；4、建立住處庫，及時了解住戶要求，并能及時提供相應(yīng)的服務(wù)；5、完成領(lǐng)導布置的其他工作。六、公共關(guān)系部的

17、職責范圍物業(yè)管理公司的公共關(guān)系部是物業(yè)管理公司負責溝通內(nèi)外公眾 聯(lián)系的重要部門，其具體職責范圍是：1建立信息網(wǎng)。負責收集公司內(nèi)外部環(huán)境的各種信息，將經(jīng)過 分析評價的各種住處提供給公司總經(jīng)理和各部門作參考，以提高經(jīng)營管理能力；2、處理公眾關(guān)系。在雙向住處溝通的基礎(chǔ)上、處理好公司內(nèi)外 的各種公眾關(guān)系，如員工關(guān)系、住戶關(guān)系、社會關(guān)系、政府關(guān)系等；3、監(jiān)測社會環(huán)境。公共關(guān)系部必須不斷監(jiān)測社會環(huán)境的變化， 國家政策法令的變化，市場的變化，使企業(yè)能及時適應(yīng)這種變化；4、作為公司的形象、發(fā)言人，負責對外宣傳、溝通工作，樹立 良好企業(yè)形象；5、保持與住戶的聯(lián)系，負責編輯以住戶為閱讀對象的報刊，接 受住戶對公司

18、的各種投訴和有關(guān)咨詢，對合理的要求及時通知有關(guān)部 門，協(xié)助解決；6、作為公司社會活動的代表，積極參與有關(guān)社會活動，并做好 公眾來訪的各種禮儀接待工作；7、處理突發(fā)事件的危機事件；8完成領(lǐng)導布置的其他工作。七、物業(yè)管理部的職責范圍物業(yè)管理部是物業(yè)管理公司的派出機構(gòu)，負責某一部分所指定 的物業(yè)管理。具體職責范圍是：1貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)政策、法律、法令和公司的各項規(guī)章制 度；2、負責管理部所管轄物業(yè)的日常業(yè)務(wù)，糾正各種違章行為，為 住戶創(chuàng)造一個優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境；3、樹立住戶至上觀念，熱情、及時地提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù)；4、協(xié)助公司工程部對物業(yè)進行養(yǎng)護和維修，確保其正常使用；5、

19、積極配合公司服務(wù)部在所轄物業(yè)區(qū)域開展各項工作；6、向住戶宣傳黨的方針政策、協(xié)助公安部門和居委會做好安全 防范和計劃生育工作；7、調(diào)查研究、深入了解住戶對管理服務(wù)工作的意見，處理住戶 對管理服務(wù)工作的投訴，重大問題報請公司管理部或領(lǐng)導處理解決；8完成領(lǐng)導布置的其他工作。員工守則一、員工守則（一）管理人員須保持制服整齊清潔，儀表端莊，精神飽滿。（二）對待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應(yīng)以禮相待， 保持彼此間良好關(guān)系。（三）必須嚴格遵守大廈輪值時間，按時上、下班（交接班）不得無故遲到、早退，遇有特殊情況需請假時，大廈管理人員應(yīng)事先 取得大廈負責人同意，而大廈負責人請假則需獲得公司負責人同意。（四）

20、管理人員不得在當值時間內(nèi)為個別住戶做職責以外及對 私人服務(wù)的工作。（五）管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事務(wù)，若業(yè)主、住戶 提出要求，應(yīng)請其直接向公司詢問。（六）大廈負責人應(yīng)該執(zhí)行公司各項指示，并定期召開該大廈 各級員工的會議，向公司做定期的工作匯報。大廈員工須服從大廈負 責人工作調(diào)配及崗位編排。（七）不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。（八）不得假借公司名義或利用職權(quán)對外做有損公司聲譽或利益的行為（九）不得向業(yè)主、住戶或公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索 取任何形式的禮物、賞錢。（十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財 物，對各公物如有損壞，須負責賠償。（十一）遇到火災(zāi)、大風

21、等意外情況，各員工必須依時當值， 堅守崗位，并按照公司的統(tǒng)一調(diào)配進行撲滅，補救工作。（十二）必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。二、管理工作（一）按照規(guī)定時間當值，不可擅離職守。（二）在當值時不得飲酒、打瞌睡、閱報、看書、聽收音機或 與同事閑談、開玩笑。（三）每日上班時間，必須穿著公司規(guī)定的衣服及佩戴職員工 作證，完成自己崗位職責。巡視各層樓宇及走火通道，巡視時必須特 別留意大廈清潔，及有否損壞、破舊、需要維修的地方，并進行登記。 如遇有不尋常事件，應(yīng)立即處理，記錄并及時向上級報告。（四）停電或火災(zāi)發(fā)生時，管理人員必須按照公司頒布的緊急 情況處理程序工作，并按緊急情況處理程序作好疏導業(yè)主，

22、 搶救現(xiàn)場 工作，以保護公共財產(chǎn)，防意外、保護人身安全等。（五）服從上級領(lǐng)導，完成所指定的工作。（六）留意各種公用設(shè)備有否被破壞或涂污，并通知有關(guān)人員 修理和清除，必要時須協(xié)助維修工作。（七）執(zhí)行各項任務(wù)時，必須有禮貌，謹記“服務(wù)至上、禮貌 第一”。（八）如有住戶發(fā)生意外，例如：受傷、暈倒等，應(yīng)即協(xié)助其 家人招呼救護車或代辦報警。（九）熱情接待來訪人員，詳細記錄住房投訴，并迅速處理。 不屬自己職責范圍的，則立即通知有關(guān)人員處理解決，處理情況立即 向上級報告。（十）管理部需設(shè)置急救箱，配備急救用品，如繃帶、棉花及 搶救藥品等。同時放置部分緊急維修工具，以備臨時急用。（十一）大廈公共地方鑰匙，女口

23、：機房，必須小心存放，以備 緊急時使用。若有需要外借鑰匙時，必須登記使用人姓名及身份證號 碼，用后及時歸還。三、保安工作（一）必須明了和掌握大廈內(nèi)各種保安設(shè)施的操作和效能。例 如：對講機、警鐘、密碼鎖、閉路電視等。必須善用各種已有的設(shè)施， 以免減弱防盜效果，特別強調(diào)大門必須緊閉，住戶出入可自備防盜門 鑰匙或密碼鎖，訪客則可用對講機。嚴禁大門常開，防止壞人有機可 乘。（二）應(yīng)熟悉大廈內(nèi)各住戶，記住住戶之姓名、年齡、家庭成 員之職業(yè)及聯(lián)系電話。此類資料必須保密，不得泄露。（三）與住戶保持密切聯(lián)絡(luò)，以便就保安問題，經(jīng)常交換意見 及互通消息。（四）各更管人員交接更時應(yīng)傳達防盜信息， 做好交接班記錄，

24、以備核查，令保安人員高度警惕。（五）嚴禁借詞推銷之人士進入大廈。遇有自稱公務(wù)人員或公 共機構(gòu)職員進入大廈，更應(yīng)查驗身份證、介紹信，如有疑問，應(yīng)致電 有關(guān)機構(gòu)查尋。（六）應(yīng)有禮貌地詢問任何進入大廈的來訪客人，登記身份證 或工作證。如有懷疑，應(yīng)用對講機與有關(guān)住戶聯(lián)絡(luò)。如訪客攜帶可疑 物品時，更需提高警覺。（七）當值管理員至少每2小時巡樓一次（但不固定時間），以 免壞人乘隙而入。巡樓時必須要有警覺性，特別注意樓梯、走廊、電表房及其他隱蔽地方、通道等，以確保無可疑人物匿藏大廈內(nèi)伺機作 案。留意公共地方的暗角、水箱底是否預(yù)先藏備盜竊工具等。（八）如聽到住戶呼叫或發(fā)現(xiàn)可疑人物，必須立即報警并封閉大門及其通

25、道，以等待警方人員到場處理。切勿魯莽米取行動而不知 會警方。（九）切記管理人員只有一般市民的拘捕權(quán)，并無搜查權(quán)力。 因此，拘捕疑犯后，應(yīng)盡快交公安部門處理。（十）安裝有警鐘、閉路電視，以監(jiān)視各大堂、電梯，以加強 治安保衛(wèi)工作。若鄰近大廈在建設(shè)中，則應(yīng)加倍小心，以防備成為犯 罪的橋梁。（一）詳細記錄各有關(guān)政府部門電話， 以便需要時尋求協(xié)助。（十二）若有案件發(fā)生，應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案：1、立刻報案，并留在現(xiàn)場直至公安人員到達，遇到傷員（被害人、案犯）應(yīng)立即搶救和監(jiān)護。2、切勿移動，也不允許他人移動、觸摸、踐踏現(xiàn)場物品，協(xié)助 公安部門保留證據(jù)，方便調(diào)查工作。3、切勿開動風扇、冷氣機或其他電器用具，

26、以免證據(jù)破壞。4、禁止任何人在現(xiàn)場走動，以方便公安部門到現(xiàn)場調(diào)查。5、向公安人員提供有關(guān)罪案詳情，如案發(fā)經(jīng)過，與本案有關(guān)人 物外貌、衣著，有關(guān)車牌號及壞人逃走的方向。四、公眾衛(wèi)生（一）清潔工人必須依時清潔大堂、走廊、樓梯、電梯、停車 場及天臺等公用地方。（二）勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用 地方，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道，請放入通往樓梯門旁的垃圾桶內(nèi)。（三）如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺或樓梯間，應(yīng)勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無法找到住戶，除讓清潔工人清理外， 應(yīng)登記在管理部記事簿上，向上級報告。（四）如發(fā)現(xiàn)天臺、天井或公用地方積水，應(yīng)立即清理，以免 蚊蟲滋生。難以清理的

27、地方，可暫時淋上油渣，阻止蚊蟲繁殖，再研 究處理方法。（五）如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇污水渠及沙井等淤塞或破爛，應(yīng)速安 排處理。（六）勸喻住戶澆花時要小心，勿將水淋到陽臺外面，以免影 響下層和行人。（七）如發(fā)現(xiàn)冷氣機滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時，勸喻住戶 從速修理，以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例，對影響市容 者處以罰款。（八）如有需要，通知或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外，否則既影響衛(wèi)生，又可能打到過往人身上，也不得將可引致淤塞之雜物 投入廁盆及污水渠內(nèi)。（九）若上層住戶之水喉或水渠破爛而導致下層天花板滲水， 則通知上層住戶修理，如無結(jié)果，則應(yīng)詳細記錄及請示上級處理。（十）如有不顧公共衛(wèi)生的住戶，經(jīng)

28、屢次勸告不改善，應(yīng)做說 細記錄并報告上級和有關(guān)衛(wèi)生部門。五、電梯（一）電梯發(fā)生故障停留空中時，乘客按響緊急呼救鈴后，大 堂值班員立即通知保修人員迅速修理，同時用電梯內(nèi)對講機善言安慰 被困乘客，請其耐心等待，切勿自行開啟電梯門，以免發(fā)生危險。（二）勸喻用電梯搬運物件者，不可超重，防止造成事故。（三）乘搭電梯人數(shù)過多時，應(yīng)維持秩序，指導分批搭乘，以 免超載發(fā)生危險。（四）住戶應(yīng)留意，切勿讓幼兒單獨搭乘電梯，以免發(fā)生危險。（五）保安值班員時刻注意閉路電視，警惕壞人惡意破壞電梯 或梯內(nèi)設(shè)備。（六）經(jīng)常清除電梯門路軌內(nèi)積存的垃圾，以免影響梯門開關(guān)。（七）如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時，應(yīng)立

29、即通知保修人員進行修理。當修理人員到達時，管理員應(yīng)詳述電梯 不妥之處，以便研究問題，一切詳細情況，必須詳細記錄送管理部。（八）狂風暴雨時，如發(fā)現(xiàn)機房或接近電梯的門窗有水滲入時， 應(yīng)盡量阻止雨水流入電梯槽。暴雨過后，必須根治漏水情況。（九）凡有水滲入電梯，應(yīng)立即停止使用，以免觸電，并設(shè)法 將電梯升高至較安全地方。（十）電梯槽底有積水時，應(yīng)立即報告上級處理，同時研究水 的來源，及早處理。（十一）電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙，除修理人員或保安消防 人員外，任何人員不得使用。（十二）電梯每年“年檢”一次，并取得年檢合格證。（十三）沖洗走廊和樓梯時，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免損壞電 梯設(shè)備。（十四）火警發(fā)生時，

30、勸喻住戶切勿搭乘電梯，因電梯可能隨 時在半途停頓，將人困于電梯內(nèi)，被困者可能因濃煙而致命。（十五）經(jīng)常檢查電梯機房是否有足夠的通風， 溫度是否過高, 氣窗玻璃是否完整。機房門要特別上鎖，加上“不準擅闖”之類告示 牌。（十六）電梯內(nèi)求救警鐘、電風扇必須保持正常工作狀態(tài)，以 免緊急時無法求救及窒息。六、電力系統(tǒng)（一）修理電器設(shè)備，應(yīng)聘請持證的合格技師。（二）應(yīng)明了大廈各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在，如：大廈的電力 總制、用戶的電力分線、保險絲、消防電泵制、電表及各水泵制等， 并且明了其緊急開關(guān)的操作程序。 同時必須購置后備保險絲、消防總 制、電表及各水泵制等，以備急修時使用。（三）如部分用戶電力中斷，應(yīng)由

31、管理部派人檢查修理大廈供電系統(tǒng)，如屬用戶室內(nèi)設(shè)備故障，應(yīng)由住戶自行請人處理，管理部可 提供適當協(xié)助。（四）全座樓宇電力突然中斷，應(yīng)先檢查大廈總制是否正常， 如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。（五）公共使用的電力設(shè)備，如電梯、總制走廊及電梯之電燈、 水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)經(jīng)常檢查， 如有損壞或過熱現(xiàn)象，應(yīng)立即 派人修理。（六）接到供電公司通知停電時，應(yīng)立即貼出通告，清楚停電 時間、列明日期、時間及受影響的設(shè)備，如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器，以 便住戶有所準備。公共照明、電梯不停，由大廈自備發(fā)電機供電解決。 停電完畢后，貼出恢復通告，并檢查各系統(tǒng)是否恢復正常。（七）經(jīng)常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如“大堂與各

32、戶的對講系統(tǒng) 和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須保持正常運行。發(fā)現(xiàn)問題立即修理。（八）在大廈出入口處，各大堂應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備， 管理部亦應(yīng)常備手電筒。（九）大廈內(nèi)的總制房、機房及各層的電表均應(yīng)保持整潔，不 得放置各種雜物。（十）大廈供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng)，以保證安全正 常地供電。七、消防（一）消防中心值班員必須熟練掌握消防中心各種設(shè)備的操作 使用。并應(yīng)熟悉其他消防設(shè)備的使用。（二）組織大廈員工學習消防知識、熟悉和掌握各種消防設(shè)備 的操作使用。組織員工進行消防設(shè)備的使用訓練， 使其成為大廈合格 的義務(wù)消防隊員。（三）值班人員（包括管理人員）須經(jīng)常檢查防火設(shè)施和消防 設(shè)備等，如有損壞和失效，應(yīng)立即

33、修理和更換。（四）利用通知、圖片等形式使住戶了解如何使用防火設(shè)施和 消防設(shè)備，以備應(yīng)急。（五）每日上班時檢查天臺、前后樓梯、走廊、走火通道等， 防止阻塞情況發(fā)生。（六）教育和制止兒童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品，避 免引起火警。（七）留意公用電話，如有破壞或不符合規(guī)定的，應(yīng)立即修理 和更換。（八）留意擅自將住宅改為工廠的單位，尤其是原料與制品容 易著火者。當發(fā)現(xiàn)住戶藏有大量易燃物品時，即該查詢是否有特許證 明和安全措施，沒有時，當即令其搬走（搬出大廈外），并盡快報告 管理部和公司。（九）勸告拜神的住戶小心燃點香燭，并制止住戶在走廊燃燒 元寶、香紙等。（十）切勿將防火門打開，以免火警發(fā)生時，濃

34、煙散播及火勢 蔓延。（十一）如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒焦味，又無人開門時， 如能及時撲滅，應(yīng)盡快使用滅火器及消防設(shè)備撲滅， 否則撥打“119” 報案。（十二）若發(fā)生火警，即撥打“ 119”報案，同時按動警鈴，通 知住戶疏散，在安全的情況下，使用消防器材設(shè)法施救。（十三）火警發(fā)生時，勸喻住戶切勿搭乘電梯。（十四）報案時，必須清楚地說明現(xiàn)場地址、報案人姓名及管 理部電話。（十五）所有消防裝置，應(yīng)由認可的消防監(jiān)察單位檢查，每年 最少一次。八、中央空調(diào)及制冷設(shè)備（一）中央空調(diào)技術(shù)性較強，必須掌握好溫度控制和調(diào)節(jié)，使 其降溫適度。（二）在火熱的夏季里，必須保證空調(diào)機的正常運行，以適度 的降溫，保證大廈內(nèi)

35、舒適的工作、生活環(huán)境。（三）空調(diào)機、制冷機必須經(jīng)常地檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時進 行修理，保持其正常運行，不得影響大廈工作、生活秩序。（四）制冷人員必須由熟悉和掌握制冷原理，制冷機械操作規(guī)程及操作方法的專業(yè)技師操作。（五）操作人員必須定期、定時檢查，發(fā)現(xiàn)異常迅速查明原因， 進行修理，保證電動機、制冷機正常運行。（六）要定期或不定期地查漏，隨時檢查，隨時修理，使機械 正常運轉(zhuǎn)。（七）發(fā)現(xiàn)如下情況之一，均必須停機查明原因，進行及時修 理或更換機件。1、發(fā)現(xiàn)電動機發(fā)出嗡嗡的響聲；2、壓縮機發(fā)生敲擊聲和雜音；3、發(fā)現(xiàn)因負荷過大而發(fā)出劇烈震動；4、電動機、壓縮機轉(zhuǎn)速明顯降低。九、水務(wù)及渠務(wù)（一）了解樓宇內(nèi)的

36、供水系統(tǒng)，如：水管、水箱、水泵開關(guān)總 制及分制等位置。（二）應(yīng)定期巡視水泵運轉(zhuǎn)是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞，水 箱是否清潔。必須定期安排清洗水池、食用水箱，每 6個月一次，以 保持衛(wèi)生。（三）發(fā)現(xiàn)水管爆裂時，必須盡快關(guān)閉有關(guān)水管的開關(guān)，并及 時發(fā)出通告，告知受影響的住戶，同時立即安排水管工進行急修。（四）要注意水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂或生銹，并且蓋緊水箱， 以免滋生蚊蟲。（五）如食用水或沖廁水突然中斷，應(yīng)先檢查樓宇的供水系統(tǒng)是否發(fā)生故障，若一切正常，則致電自來水公司查詢原因，并請盡快 解決。（六）救火用的輸水設(shè)備，應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)即修理。 同時必須嚴禁使用消防水喉做其他用途。（七）因住戶外出

37、忘關(guān)水龍頭，致使大量食用自來水流出，無法通知戶主時，應(yīng)及時關(guān)閉該戶的水龍頭，以阻止水流入鄰屋和危害 電梯。（八）經(jīng)常檢查溝渠及沙漏是否通暢，清理匯道蓋上的垃圾， 以防下雨時污水受阻而水浸。（九）屋宇墻外的公用水渠如有破裂，應(yīng)立即修理，以免污水流出而影響公共環(huán)境（十）樓宇底層溝渠有臭氣傳出時，應(yīng)立即檢查修理。（一）安裝或修理樓宇內(nèi)供水系統(tǒng)設(shè)備時，應(yīng)與自來水公司 聯(lián)系修理。十、氣體燃料匯漏（一）如發(fā)現(xiàn)氣體燃料泄漏，應(yīng)立即熄滅現(xiàn)場附近所有火源。（二）打開泄漏氣體燃料單位及附近有關(guān)住戶的門窗，使樓宇 空氣流通。（三）切勿吸煙、點火、按動電鈴、電開關(guān)等任何電制及電器。（四）管理員應(yīng)立即關(guān)閉該單位系統(tǒng)的氣

38、體燃料總閥門，阻止 氣體燃料繼續(xù)泄漏，查找泄漏源，迅速進行修理。必要時用街外電話 通知氣體燃料公司或撥“ 119”報警。（五）“用手拍門”通知泄漏氣體燃料單位住戶，請住戶關(guān)閉氣 體閥門，打開門窗使空氣流動，并要求協(xié)助通知其他住戶實施上述（一）、（二）、（三）步驟。如情況嚴重，應(yīng)通知住戶撤離現(xiàn)場。十一、樓宇結(jié)構(gòu)及維修（一）樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞，對該樓宇的安全有重大影響 時，管理員應(yīng)予以注意，并向上級報告。（二）如住戶擅自拆建墻壁、增開窗戶、或加建建筑物，如外墻鐵籠、檐篷、平臺或在天臺上加蓋小屋棚時，應(yīng)予以制止并向上級 報告。（三）如發(fā)現(xiàn)天花板或外墻有漏水現(xiàn)象，應(yīng)即通知單位上層及 有關(guān)住戶修理。

39、（四）在巡邏時發(fā)現(xiàn)下列情況，應(yīng)立即向上級報告并研究修理 方案進行修理：1、墻壁或天花板有明顯混凝土爆裂；2、樓梯邊的欄桿松脫；3、防火門及消防設(shè)備損壞；4、內(nèi)外墻抹灰脫落。（五）住戶安裝的鐵閘掩住走廊，阻塞通道，應(yīng)予以制止并報 告上級。十二、停車場管理（一）車管員必須認真執(zhí)行停車場管理規(guī)定，禮貌待人，熱情 服務(wù)，保證車輛安全，維護良好的行車秩序。（二）車輛進場后，必須按指定位置停車，排列整齊，不得阻 塞交通，認真核查車型、車牌號，避免出現(xiàn)差錯。（三）了解和掌握車主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業(yè)、 工作單位、居住樓層、座號等等，以便識別。（四）汽車、摩托車必須購買“車輛綜合保險”，如有丟失，可 向保險公司索賠。未買“車輛綜合保險”的車輛，本車場不予停放保 管。（五）本停車場實行有償停車保管服務(wù)，必須嚴格遵守財經(jīng)紀 律，經(jīng)濟手續(xù)清楚，做到錢、票相符，日清月結(jié)。（六）嚴禁載有易燃、易爆和有毒、有害物品的車輛進場停放 保管，以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進場，應(yīng)立即令其開出車 場，立即報告管理部或公安機關(guān)進行處理。（七）車管員交接班時必須認真交接。如清點停車場內(nèi)車輛多 少、租車的停車計時票的張數(shù)、現(xiàn)金清點，并詳細記錄（自行車則注 意車票的號碼及張數(shù)，登記在交接登記簿上）。（八）車管