2022年全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《職業(yè)導(dǎo)論》必考知識(shí)點(diǎn)歸納

1、2022年全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)導(dǎo)論必考知識(shí)點(diǎn)歸納全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試用書房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)導(dǎo)論房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的委托人，即提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)需要的單位或個(gè)人，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的需求者，主要包括房地產(chǎn)出賣人、出租人、購(gòu)買人和承租人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體特指經(jīng)工商部門注冊(cè)并在建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格并經(jīng)登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員二手住房和新建商品住房是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主要客體。按照經(jīng)紀(jì)活動(dòng)所在市場(chǎng)不同分為新建商品住房和存量房經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)按照

2、服務(wù)方式分類，的主要分為是房地產(chǎn)居間和房地產(chǎn)代理中介服務(wù)根據(jù)其發(fā)揮作用的方向和途徑可以分為下列三大類：第一類為交易的順利進(jìn)行提供關(guān)于交易標(biāo)的品質(zhì)、技術(shù)或其他綜合信息的活動(dòng)。這實(shí)際上是解決交易標(biāo)的不易“識(shí)別”的問(wèn)題。房地產(chǎn)估價(jià)屬于此類，房地產(chǎn)咨詢也具有這方面的功能。第二類，為交易的順利進(jìn)行提供關(guān)于買方或買方信息（即交易主體信息）的活動(dòng)。這實(shí)際上是解決交易對(duì)象不易集中、不易被發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。房地產(chǎn)咨詢屬于此類。第三類，直接代理交易的一方完成交易具體程序的活動(dòng)。這實(shí)際上是解決在以上兩種情況存在的前提下，如果交易程序又相對(duì)復(fù)雜的時(shí)候所存在的問(wèn)題。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)屬于此類。房地產(chǎn)居問(wèn)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

3、人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定，向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀(jì)行為。房地產(chǎn)居間是起源最早的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方式目前在中國(guó)，居間仍是一種主要的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)方式房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定，以委托人的名義與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀(jì)行為。在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能接受一方委托人的委托代理事務(wù)，同時(shí)也只能向一方收取傭金。房地產(chǎn)代理屬于委托代理。經(jīng)紀(jì)作為一種特殊的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，具有區(qū)別于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的自身特性，主要表現(xiàn)為四個(gè)方面：（一）活動(dòng)主體的專業(yè)性：一方面表現(xiàn)為經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的

4、主體對(duì)自己所促成的交易活動(dòng)及其市場(chǎng)具有豐富的專業(yè)知識(shí)、技能和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。（二）活動(dòng)地位的中介性：促成相對(duì)兩方交易而提供服務(wù)的活動(dòng)，另接受不存在第三主體地委托事項(xiàng)不屬于經(jīng)紀(jì)服務(wù)（三）活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性：機(jī)構(gòu)對(duì)商品沒(méi)有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等，不存在買賣行為。（四）活動(dòng)收入的后驗(yàn)性：經(jīng)紀(jì)服務(wù)提供方所獲得的收入是根據(jù)服務(wù)結(jié)果來(lái)最終確定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，除了具有經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的一般特性之外，還具有不同于其他經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的兩個(gè)特性：（一）活動(dòng)范圍的地域性：房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)。（二）活動(dòng)后果的社會(huì)性：房地產(chǎn)為各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供場(chǎng)所，既是最基本的生產(chǎn)資料，又是最基本的生活資料。其活動(dòng)后果具有廣泛地社會(huì)性

5、，對(duì)各行和人民都有直接影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性、房地產(chǎn)的特殊性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必不可少：房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的商品。是構(gòu)成要素極為復(fù)雜的商品。在商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系中，商品的流通是由商品經(jīng)銷商來(lái)完成的。、房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必不可少：房地產(chǎn)商品構(gòu)成要素的復(fù)雜性和無(wú)法通過(guò)有形市場(chǎng)集中展示的特征，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)信息搜尋比較困難、成本高昂。、房地產(chǎn)信息的不對(duì)稱性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必不可少：不對(duì)稱產(chǎn)生詐欺、尋租等機(jī)會(huì)主義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用、降低交易成本，提高交易效率、規(guī)范交易行為，保障交易安全、促進(jìn)交易公平，維護(hù)合法權(quán)益房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的根本功能或核心功能是促成房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的天職就是加速房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)

6、，提高房地產(chǎn)資源配置效率。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)正呈現(xiàn)出由傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)向現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展，在以下幾個(gè)方面：1信息整合、開(kāi)發(fā)與利用能級(jí)大大提高，業(yè)務(wù)領(lǐng)域向高附加值服務(wù)延展2行業(yè)知識(shí)和技術(shù)密集程度提高，專業(yè)化分工向縱深發(fā)展3以互聯(lián)網(wǎng)為依托的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)態(tài)發(fā)展迅速4企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，現(xiàn)代企業(yè)制度成為龍頭企業(yè)的發(fā)展根本取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格證書的人員應(yīng)當(dāng)具備的職業(yè)能力包括：(1)了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律法規(guī)和管理規(guī)定；(2)基本掌握房地產(chǎn)交易流程，具有一定的房地產(chǎn)交易運(yùn)作能力；(3)獨(dú)立完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的一般性工作；(4)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的指導(dǎo)下，完成較復(fù)雜的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格

7、證書的人員應(yīng)當(dāng)具備的職業(yè)能力包括：(1)熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律法規(guī)和管理規(guī)定；(2)熟悉房地產(chǎn)交易流程，能完成較為復(fù)雜的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作，處理解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的疑難問(wèn)題；(3)運(yùn)用豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，分析判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，開(kāi)拓創(chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；(4)指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理和協(xié)助高級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與業(yè)人員職業(yè)資格考試報(bào)考基本條件申請(qǐng)參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與業(yè)人員職業(yè)資格考試應(yīng)當(dāng)具備以下基本條件：(1)遵守國(guó)家法律、法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范；(2)秉承誠(chéng)信、公平、公正的基本原則；(3)恪守職業(yè)道德。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格考試報(bào)考附加條件申請(qǐng)參加協(xié)理資格考試的人員，除具備基本條

8、件外，還必須具備中?；蛘吒咧屑耙陨蠈W(xué)歷申請(qǐng)參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試的人員，除具備基本條件外，還必須符合下列條件之一：(1)通過(guò)考試取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格證書后，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿6年；(2)取得大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年；(3)取得大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿2年：(4)取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年；(5)取得碩士學(xué)歷（學(xué)位）。工作滿2年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年：(6)取得博士學(xué)歷（學(xué)位）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試合格，由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)

9、會(huì)頒發(fā)人力資源和社會(huì)保障部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部監(jiān)制，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)用印的相應(yīng)級(jí)別中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格證書。該證書在全國(guó)范圍有效。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員資格證書實(shí)行登記服務(wù)制度。登記服務(wù)的具體工作由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)入學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)。取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格的人員，經(jīng)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)登記，取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員登記證書。在一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上班后注冊(cè)登記內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人申請(qǐng)香港地產(chǎn)代理資格的條件為：(1)申請(qǐng)人為中華人民共和國(guó)公民（內(nèi)地）；(2)取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格幵經(jīng)登記；(3)申請(qǐng)人為中國(guó)

10、房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)員；(4)申請(qǐng)人從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)不少于2年；或者為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人；或者為大學(xué)房地產(chǎn)方面的教授、副教授。(5)申請(qǐng)人關(guān)心房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展，有良好的職業(yè)道德，無(wú)犯罪記錄，信用檔案無(wú)不良記錄房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育的方式主要有三種：一是參加繼續(xù)教育培訓(xùn)。包括網(wǎng)絡(luò)繼續(xù)教育培訓(xùn)和面授繼續(xù)教育培訓(xùn)班。二是參加相關(guān)活動(dòng)。包括講授繼續(xù)教育培訓(xùn)課程；參加房地產(chǎn)行政主管部門或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織主辦的經(jīng)紀(jì)相關(guān)研討會(huì)和經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)；參與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試的命題、審題工作等。三是撰寫發(fā)表房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與業(yè)文章。包括在房地產(chǎn)行政主管部門或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織主辦的刊物、網(wǎng)站、編寫的

11、著作上發(fā)表經(jīng)紀(jì)相關(guān)文章；參加全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與業(yè)人員職業(yè)資格考試大綱、用書編寫房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利1依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利2受聘于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，擔(dān)任相關(guān)崗位職務(wù)的權(quán)利3執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的權(quán)利4在經(jīng)辦業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同等業(yè)務(wù)文書上簽名的權(quán)利5要求委托人提供與交易有關(guān)資料的權(quán)利6拒絕執(zhí)行受聘機(jī)構(gòu)或者委托人發(fā)出的違法指令的權(quán)利7獲得合理報(bào)酬的權(quán)利：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員依據(jù)勞動(dòng)合同約定，享有獲得合理報(bào)酬的權(quán)利。8依法享有的其他權(quán)利房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的義務(wù)1遵守法律、法規(guī)、規(guī)章、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)規(guī)范，恪守職業(yè)道德的義務(wù)2不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)的義務(wù)有兩個(gè)法律依據(jù)。一

12、是城市房地產(chǎn)管理法。二是，勞動(dòng)合同法。3依法維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益的義務(wù)4向委托人抦露相關(guān)信息的義務(wù)5為委托人保守個(gè)人隱私及商業(yè)秘密的義務(wù)6接受繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平的義務(wù)應(yīng)當(dāng)不斷接受職業(yè)繼續(xù)教育。7不得進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的義務(wù)8接受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門和政府相關(guān)部門的監(jiān)督檢查的義務(wù)還有義務(wù)指導(dǎo)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理也有義務(wù)協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)性和復(fù)雜性，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須擁有完善的知識(shí)結(jié)構(gòu)（一）結(jié)構(gòu)的核心是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)知識(shí)，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本理論與實(shí)務(wù)知識(shí)，（二）該核心的外層是與房地產(chǎn)經(jīng)

13、紀(jì)相關(guān)的專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，包括經(jīng)濟(jì)知識(shí)、法律知識(shí)、社會(huì)知識(shí)、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、科學(xué)技術(shù)知識(shí)，（三）最外層則是能對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的文化修養(yǎng)和心理素質(zhì)產(chǎn)生潛移默化影響的人文（如文學(xué)、藝術(shù)、哲學(xué)等）和心理方面的知識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的心理素質(zhì)1自知、自信2樂(lè)觀、開(kāi)朗3積極、主動(dòng)4堅(jiān)韌、奮進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能（一）收集信息的技能、一般信息搜集技能，包括對(duì)日常得到的信息進(jìn)行搜尋、鑒別、分類、整理、儲(chǔ)存和快速檢索的能力。、特定信息搜集的技能還包括：根據(jù)特定業(yè)務(wù)需要，準(zhǔn)確把握信息搜集的內(nèi)容、重點(diǎn)、渠道，并靈活運(yùn)用各種信息收集方法和渠道，快速有效地搜集到針對(duì)性信息。 (二)產(chǎn)品分析技能產(chǎn)品分析技能是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

14、員能運(yùn)用相關(guān)分析方法，從標(biāo)的房地產(chǎn)的物質(zhì)特征、權(quán)屬特征、區(qū)位和市場(chǎng)吸引力四個(gè)方面分析其優(yōu)劣，從而判斷其可能的交易對(duì)象、交易難度乃至交易價(jià)格的范圍的能力。、物質(zhì)特征：包括規(guī)模、房地產(chǎn)的功能用途、地塊大小、地塊形狀、臨街類型、臨街深度、臨街位置、地形地質(zhì)條件、建筑結(jié)構(gòu)類型、建筑類型與風(fēng)格、內(nèi)部裝修及設(shè)備配置等，對(duì)于存量房地產(chǎn)，還包括已使用年限、建筑質(zhì)量、功能折舊和外部折舊狀況等。、權(quán)屬特征：包括權(quán)屬類型、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置狀況，其中土地還包括土地出讓合同對(duì)土地使用的規(guī)定（年限、用途、容積率）。、區(qū)位：包括中觀的城市區(qū)位和微觀的位置。、市場(chǎng)吸引力：主要指對(duì)象房地產(chǎn)是否有特別吸引投資者或購(gòu)買的特殊品質(zhì)，其市

15、場(chǎng)吸引力還涉及對(duì)象房地產(chǎn)的一些經(jīng)濟(jì)特征。（三）市場(chǎng)分析的技能市場(chǎng)分析技能是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員根據(jù)所掌握的信息，采用一定的方法對(duì)其進(jìn)行分析，進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)供給、需求、價(jià)格的現(xiàn)狀及變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷。（四）人際溝通的技能（五）供需搭配的技能房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是以促成交易為己任的，因此不論是在居間業(yè)務(wù)，還是代理業(yè)務(wù)中，都需要同時(shí)考慮交易雙方的需求，其實(shí)質(zhì)也就是要使供求雙方在某一宗（或數(shù)宗）房地產(chǎn)交易上達(dá)成一致。（六）議價(jià)談判的技能房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的日常過(guò)程中，議價(jià)談判是一項(xiàng)重要的工作內(nèi)容。一方面，客戶常常會(huì)就傭金金額與經(jīng)紀(jì)人員討價(jià)還價(jià)，另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要代表委托人與交易對(duì)家議價(jià)談判。議價(jià)談判中，最為重要的

16、是兩點(diǎn)：一是要將堅(jiān)持原則與適當(dāng)讓步有機(jī)結(jié)合，二是要將把控主動(dòng)權(quán)與營(yíng)造良好的談判氛圍有機(jī)結(jié)合。（七）促成交易的技能房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)能準(zhǔn)確判斷客戶猶豫的真正原因和成交的條件是否成熟，如果成交條件已經(jīng)成熟則能靈活采用有關(guān)方法來(lái)消除客戶的疑慮，從而使交易達(dá)成。這就是把握成交時(shí)機(jī)的技能房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的內(nèi)涵職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員就這一職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。思想層面從內(nèi)容上講，主要涉及三個(gè)方面：職業(yè)良心、職業(yè)責(zé)任感和執(zhí)業(yè)理念房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的形成對(duì)于具體的從業(yè)人員個(gè)體而言，職業(yè)道德是通過(guò)一定的教育訓(xùn)練、行業(yè)氛圍的熏陶、社會(huì)公眾

17、的監(jiān)督以及行業(yè)組織的約束而形成的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的作用、從行業(yè)層面看：職業(yè)道德有助于樹立、維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的社會(huì)形象，從而保障每一個(gè)從業(yè)人員的綜合利益經(jīng)濟(jì)收入、社會(huì)地位等。、從社會(huì)整體層面看：職業(yè)道德與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的有關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范有著共同的作用，即調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員與服務(wù)對(duì)象，以及從業(yè)人員之間的關(guān)系。但兩者在作用機(jī)制上有明顯的區(qū)別、職業(yè)道德指內(nèi)化人員思想意識(shí)和心理、行為習(xí)慣的一種修養(yǎng)，它主要通過(guò)良心和輿論來(lái)約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的主要內(nèi)容（一）遵紀(jì)守法（二）規(guī)范執(zhí)業(yè)（三）誠(chéng)實(shí)守信（四）盡職盡責(zé)（五）公平競(jìng)爭(zhēng)“公平競(jìng)爭(zhēng)，注重合作”是制勝的前提。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

18、違紀(jì)執(zhí)業(yè)的行政責(zé)任、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員違反有關(guān)行政法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，行政主管部門或其授權(quán)的部門可以在其職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以與其違規(guī)行為相應(yīng)的行政處罰。、行政處罰的種類包括：警告、罰款、沒(méi)收違法所得和非法財(cái)物、暫扣或者吊銷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書、登記證書、行政拘留和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)中違約、違法、犯罪行為的法律責(zé)任1民事責(zé)任 (1)違約責(zé)任(2)侵權(quán)責(zé)任 (1)違約責(zé)任締約當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定條件而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任以有效合同為前提，合同未成立或者成立后無(wú)效、被撤銷，縱使當(dāng)事人有過(guò)失也無(wú)違約責(zé)任違約責(zé)任的構(gòu)成要件，一是

19、必須有違約行為，二是無(wú)免責(zé)事由。違約行為：包括履行不能、履行遲延、履行不當(dāng)和履行拒絕四種情況。在履行拒絕中，合同法第一百零八條規(guī)定的當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的情況，稱為預(yù)期違約。如：甲委托乙出賣房產(chǎn)，而在合同期內(nèi)甲私自將房產(chǎn)出售于丙，此行為表示甲將不再履行與乙的合同，此時(shí)甲即為預(yù)期違約。免責(zé)事由包括：不可抗力。受害方自己有過(guò)失。約定免責(zé)事由。承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有：強(qiáng)制實(shí)際履行。違約金。損害賠償。另外，締約過(guò)失責(zé)任雖不屬于違約責(zé)任，但與合同有關(guān)，屬于合同責(zé)任。締約過(guò)失責(zé)任的條件是：當(dāng)事人一方違反合同義務(wù)，如告知、注意、保密等義務(wù)；締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍以實(shí)際損失為

20、原則。(2)侵權(quán)責(zé)任侵權(quán)責(zé)任是指侵犯經(jīng)紀(jì)合同所約定的債權(quán)之外的其他權(quán)利而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件，一是有侵權(quán)行為，二是無(wú)免責(zé)事由。侵權(quán)行為的構(gòu)成要件有：行為違法。違法行為包括作為和不作為。有損害事實(shí)。損害包括財(cái)產(chǎn)損害和人身?yè)p害。違法行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系。主觀過(guò)錯(cuò)。過(guò)錯(cuò)包括故意和過(guò)失。免責(zé)事由包括：阻卻違法性事由，包括正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)不可抗力；受害人過(guò)錯(cuò)。承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的主要方式有：停止侵害；排除妨礙；消除危險(xiǎn)；返還財(cái)產(chǎn)；恢復(fù)原狀；賠償損失；消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；賠禮道歉。刑事責(zé)任房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，觸犯刑法的，司法機(jī)關(guān)必將追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任，包括限制人身自由的管

21、制、拘役、有期徒刑、無(wú)期徒刑，乃至死刑。與民事責(zé)任重在補(bǔ)償性不同，刑事責(zé)任重在懲罰性，對(duì)刑事責(zé)任的追究非常注重行為的主觀要件房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的界定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（包括分支機(jī)構(gòu)），是指依法設(shè)立并到工商登記所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)運(yùn)行的基本載體，、是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、獲得報(bào)酬所必須依附的經(jīng)濟(jì)實(shí)體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是企業(yè)性質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是輕資產(chǎn)類型的企業(yè)：主要依靠人力資源和信息資源進(jìn)行運(yùn)作3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的企業(yè)規(guī)模具有巨大的可選擇范圍（人員范圍）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的

22、類型1按主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍劃分的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)類型(1)以存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：這類機(jī)構(gòu)大多數(shù)以門店方式，承接(2)以新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中較早發(fā)展起來(lái)的機(jī)構(gòu)。(3)以房地產(chǎn)策劃、顧問(wèn)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(4)綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：同時(shí)經(jīng)營(yíng)存量房、新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，以及房地產(chǎn)咨詢、顧問(wèn)。(5)其他類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)2按企業(yè)組織形式劃分的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)類型(1)公司制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：有限責(zé)任公司和股份有限公司。以其全部資產(chǎn)對(duì)債務(wù)承擔(dān)(2)合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：由合伙人訂立合伙協(xié)議、共同出資、合伙經(jīng)營(yíng)、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)合伙機(jī)構(gòu)債務(wù)承擔(dān)

23、無(wú)限連帶責(zé)任的從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的營(yíng)利性組織。(3)個(gè)人獨(dú)資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：由一個(gè)自然人投資財(cái)產(chǎn)為投資人個(gè)人所有，投資人以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)機(jī)構(gòu)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體。(4)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)：分支機(jī)構(gòu)能獨(dú)立開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，但不具有法人資格。包括獨(dú)立核算房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備一定數(shù)量的注冊(cè)資金和足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員，具體數(shù)量由各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門制定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的程序1工商登記企業(yè)名稱應(yīng)以“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”作為其行業(yè)特征，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目統(tǒng)一核定為“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”。2備案直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主

24、管部門應(yīng)當(dāng)構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)上管理和服務(wù)平臺(tái)，為備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供下列服務(wù)：(1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案信息公示；(2)房地產(chǎn)交易與登記信息查詢；(3)房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上簽訂；(4)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案公示；(5)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)。經(jīng)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以取得網(wǎng)上簽約資格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)的名稱、住所、法定代表人（執(zhí)行合伙人）或者負(fù)責(zé)人、注冊(cè)資本、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等信息進(jìn)行備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的變更房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含分支機(jī)構(gòu)）的名稱、法

25、定代表人（執(zhí)行合伙人、負(fù)責(zé)人）、住所、登記房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等備案信息發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更后30日內(nèi)，向原備案機(jī)構(gòu)辦理備案變更手續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注銷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)歇業(yè)或因其他原因終止經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理注銷登記后30日內(nèi)向原辦理登記備案手續(xù)的房地產(chǎn)管理部門辦理注銷手續(xù)，逾期不辦理視為自動(dòng)撤銷。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注銷備案的，其下設(shè)的分支機(jī)構(gòu)一并注銷備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利(1)在工商行政管理部門核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)，依法開(kāi)展各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金及其他服務(wù)費(fèi)用。(2)按照國(guó)家規(guī)定制定各項(xiàng)規(guī)章制度，并以此約束本機(jī)構(gòu)中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)行為。(3)在委托人隱瞞與委

26、托業(yè)務(wù)有關(guān)的重要事項(xiàng)、提供不實(shí)信息或者要求提供違法服務(wù)時(shí)，中止經(jīng)紀(jì)服務(wù)。(4)當(dāng)委托人給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人員所造成經(jīng)濟(jì)損失時(shí)向委托人提出賠償要求(5)向房地產(chǎn)管理部門提出與業(yè)培訓(xùn)的要求和建議。(6)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的義務(wù)(1)依照法律、法規(guī)和政策開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。(2)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、備案證明文件、服務(wù)項(xiàng)目、業(yè)務(wù)流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等義務(wù)。(3)認(rèn)真履行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員認(rèn)真開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。(4)維護(hù)委托人的合法權(quán)益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密。非所有權(quán)益(5)按照約定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金及其他服務(wù)費(fèi)用。(6)依法繳納各項(xiàng)稅費(fèi)。(7)接受房地產(chǎn)管理部

27、門的監(jiān)督和檢查。(8)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。 合同示范文本也非義務(wù)對(duì)于新建商品房業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)：、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)施營(yíng)銷企劃方案中發(fā)布的廣告、樓書和銷售道具等必須經(jīng)委托方確認(rèn)后方可發(fā)布；、教育、約束機(jī)構(gòu)肉的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得采取誤導(dǎo)或其他不正當(dāng)行為給當(dāng)事人或委托方造成損失；、明確項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、營(yíng)銷企劃方向；、制定、實(shí)施本項(xiàng)目的媒體安排、推廣方案、廣告內(nèi)容、銷售道具；、制定、實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)銷售方案和認(rèn)購(gòu)合同的簽訂、預(yù)售合同的簽訂、按揭貸款的收件工作等、實(shí)施銷售現(xiàn)場(chǎng)（售樓處）與樣板房的日常維護(hù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)

28、業(yè)活動(dòng)的載體，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活的組織者。同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員又是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立和運(yùn)營(yíng)的主體。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系通過(guò)簽訂勞動(dòng)合同來(lái)確定，主要體現(xiàn)幾個(gè)方面：(一)執(zhí)業(yè)關(guān)系、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同也必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)必須以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行，不能以個(gè)人的名義進(jìn)行；、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)指定具體的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員去承辦和完成。(二)法律責(zé)任關(guān)系、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中由于故意或過(guò)失給委托人造成損失的，應(yīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承擔(dān)責(zé)任，首先對(duì)委托人進(jìn)行賠償，再向承辦該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)

29、紀(jì)人員進(jìn)行追償；、由于委托人的故意或過(guò)失給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員造成了損失，應(yīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人提出賠償請(qǐng)求，由委托人對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行賠償，然后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)再對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的損失進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償。(三)經(jīng)濟(jì)關(guān)系、由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一向委托人收取傭金等服務(wù)費(fèi)用，并出具相應(yīng)的發(fā)票。、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金后再按約定向具體承接和執(zhí)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員支付相應(yīng)的報(bào)酬，報(bào)酬的具體金額或分配比例由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員協(xié)商約定，但應(yīng)符合當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)提供同類服務(wù)的社會(huì)正常水平。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)范圍已確定的情況下，具體承接及開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的渠道

30、及其外在表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身的業(yè)務(wù)類型、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)地位以及當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)狀況有密切關(guān)系。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否有店鋪，可將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式分為無(wú)店鋪模式和有店鋪模式兩大基本類型；根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)下屬分支機(jī)構(gòu)的數(shù)量及分支機(jī)構(gòu)的商業(yè)組織形式，可將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式分為單店模式、多店模式和連鎖經(jīng)營(yíng)模式，連鎖經(jīng)營(yíng)模式又可根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與分支機(jī)構(gòu)的關(guān)系分為直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)模式和特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式的類型（一）無(wú)店鋪經(jīng)營(yíng)模式主要由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員乃至房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的高層管理人員走出自己的企業(yè)，直接深入各種場(chǎng)所與潛在客戶接觸來(lái)承接業(yè)

31、務(wù)的一種經(jīng)營(yíng)模式。、客戶類型。如果企業(yè)的客戶主要是機(jī)構(gòu)客戶或大宗房地產(chǎn)的所有者，因?yàn)檫@類客戶數(shù)量有限性，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則沒(méi)有必要與門設(shè)立店鋪。、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征。目前在我國(guó)，采用無(wú)店鋪經(jīng)營(yíng)模式的主要是以新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)或存量商業(yè)地產(chǎn)租售代理業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，它們的客戶主要是機(jī)構(gòu)客戶，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主等（二）單店經(jīng)營(yíng)模式指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)直接從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)，有店鋪經(jīng)營(yíng)模式中最簡(jiǎn)單的一種形式（三）連鎖經(jīng)營(yíng)模式是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)眾多直接經(jīng)營(yíng)組織單元統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式、統(tǒng)一品牌標(biāo)志和宣傳、統(tǒng)一人員培訓(xùn)，幵通過(guò)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的信息系統(tǒng)進(jìn)行一定的信息共享，擴(kuò)大

32、企業(yè)的服務(wù)范圍，從而獲得規(guī)模效益的一種經(jīng)營(yíng)模式。、一種是隸屬關(guān)系，即直接從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組織單元隸屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，是由其出資設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，這種連鎖經(jīng)營(yíng)稱為直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)；、一種是契約合作關(guān)系，即直接從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組織單元是被房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)授權(quán)使用其品牌、商業(yè)標(biāo)識(shí)、管理模式或其他知識(shí)產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立企業(yè)，稱為特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)。并且是發(fā)展最快和滲透性最強(qiáng)的商業(yè)模式（四）網(wǎng)上聯(lián)盟經(jīng)營(yíng)模式由一家房地產(chǎn)與業(yè)網(wǎng)站聯(lián)合眾多中小房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)乃至較大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)組成網(wǎng)上聯(lián)盟經(jīng)營(yíng)模式，大多主要從事存量房買賣和房屋租賃的代理和居間服務(wù)，通常保留有形的店鋪直營(yíng)連鎖模式的優(yōu)點(diǎn)是：所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一，加上采用直接行政

33、管理的管理制度，對(duì)旗下連鎖店的可控程度高，有利于機(jī)構(gòu)制度的貫徹執(zhí)行；信息搜集范圍擴(kuò)大，信息利用率高，在房源、客源不斷增加的同時(shí)提高了雙方的匹配速度，使得成交比例提高；對(duì)員工的統(tǒng)一培訓(xùn)和管理，使業(yè)務(wù)水平提高，客戶信任度增大，競(jìng)爭(zhēng)能力相應(yīng)提高，同時(shí)，完善的培訓(xùn)體系和較大的發(fā)展空間可以留住很多優(yōu)秀的員工。直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展到較大規(guī)模時(shí)，缺點(diǎn)顯現(xiàn)：由于直營(yíng)連鎖不僅是經(jīng)營(yíng)模式的克?。ǚ敝常?，還是資本的擴(kuò)張，每一家連鎖分店的擴(kuò)充，都是由總店直接投資，在企業(yè)發(fā)展到一定階段后，容易出現(xiàn)總店資金周轉(zhuǎn)不靈或虧損的情況；而且在跨區(qū)域擴(kuò)張的時(shí)候，還經(jīng)常出現(xiàn)時(shí)間、地域、地方法規(guī)、文化等方面的限制，對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的

34、制約；由于各直營(yíng)連鎖店的自主權(quán)力較少，連鎖店的工作積極性不高，不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。特許經(jīng)營(yíng)模式在這方面的優(yōu)勢(shì)明顯：對(duì)于特許人而言，可以不受資金的限制迅速擴(kuò)張，品牌影響可以迅速擴(kuò)大；在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)全球化的趨勢(shì)下，可以加快國(guó)際發(fā)展戓略；可以降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，集中精力提高企業(yè)的管理水平；由于特許加盟者財(cái)務(wù)上自負(fù)盈虧，在市場(chǎng)發(fā)生變化的情況下，加盟者承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)，降低了特許者的風(fēng)險(xiǎn)中國(guó)大陸房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式演進(jìn)近十年來(lái)，在我國(guó)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的特大城市，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的對(duì)象呈現(xiàn)出兩個(gè)變化趨勢(shì)：一是購(gòu)房群體中高收人群體比重加大；二是置業(yè)投資購(gòu)房客戶群體增加。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的“專業(yè)”、“高效”、“規(guī)范”要求更

35、高，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的價(jià)格敏感度卻相對(duì)較低。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖經(jīng)營(yíng)模式獲得了良好的市場(chǎng)條件，幵得以快速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)形式房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)是指其企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置及其相互關(guān)系的基本模式。（一）直線一職能制組織結(jié)構(gòu)形式、直線一職能制又稱直線一參謀制，是一種被廣泛采用的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式。、特點(diǎn)：是為各層次管理者配備職能機(jī)構(gòu)或人員，充當(dāng)同級(jí)管理者的參謀和助手，分擔(dān)一部分管理工作，但這些職能機(jī)構(gòu)或人員對(duì)下級(jí)管理者無(wú)指揮權(quán)、優(yōu)點(diǎn)：職能機(jī)構(gòu)和人員一般是按管理業(yè)務(wù)的性質(zhì)（如銷售、企劃、財(cái)務(wù)、人亊等）分工，分別從亊與業(yè)化管理能夠較好地彌補(bǔ)管理者與業(yè)能力的不足，幵減輕管理者的負(fù)擔(dān)；這些職能

36、機(jī)構(gòu)和人員只是同級(jí)管理者的參謀和助手，不能直接對(duì)下級(jí)發(fā)號(hào)施令，從而保證管理者的統(tǒng)一指揮，避免了多頭領(lǐng)導(dǎo)。（二）亊業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)形式、大型或特大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而言，企業(yè)規(guī)模很大，業(yè)務(wù)繁多，不適于采用高層管理者高度集權(quán)的直線一職能制形式，就需要采用亊業(yè)部制形式或分部制，、特點(diǎn)：是在高層管理者之下按商品類型、地區(qū)或顧客群體設(shè)置若干分部或亊業(yè)部，由高層管理者授予分部處理日常務(wù)活動(dòng)的權(quán)力。、優(yōu)點(diǎn)：各分部有較大的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，有利于發(fā)揮各分部管理者的積極性和主動(dòng)性，增強(qiáng)其適應(yīng)環(huán)境變化的能力，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的地域性、細(xì)分市場(chǎng)紛繁復(fù)雜，這一點(diǎn)尤為重要；利于高層管理者擺脫日常亊務(wù)，集中精力抓全局性、長(zhǎng)

37、進(jìn)性的戰(zhàn)略決策。、缺點(diǎn)：職能部門重疊，管理人員增多，費(fèi)用開(kāi)支較大；如果機(jī)構(gòu)內(nèi)部權(quán)利分配不恰當(dāng)，容易導(dǎo)致各分部各行其是，無(wú)法保障組織機(jī)構(gòu)整體目標(biāo)和利益的實(shí)現(xiàn)；各分部之間的橫向聯(lián)系和協(xié)調(diào)比較困難。比較而言，更適用于特大型組織。（三）矩陣制組織結(jié)構(gòu)形式、為了通力協(xié)作，保證任務(wù)的完成，有時(shí)候需要按樓盤項(xiàng)目設(shè)置臨時(shí)性的機(jī)構(gòu)，由有關(guān)職能部門派人員參加。、對(duì)于大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，由于業(yè)務(wù)量大，不同區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)不同，需要按區(qū)域分片設(shè)置常設(shè)性管理部門，幵通過(guò)這些部門來(lái)整合各職能部門的人員。矩陣制的組織結(jié)構(gòu)形式由產(chǎn)生、矩陣制是介于直線職能制與亊業(yè)部制之間的一種過(guò)渡形態(tài)。它試圖吸收這兩種形式的主要優(yōu)點(diǎn)而克服其缺點(diǎn)，

38、但是矩陣制的雙重領(lǐng)導(dǎo)遠(yuǎn)反了統(tǒng)一指揮原則，又會(huì)引起一些矛盾，導(dǎo)致職責(zé)不清、機(jī)構(gòu)間相互扯皮的問(wèn)題，所以在實(shí)際運(yùn)用中高層管理者必須注意協(xié)調(diào)職能部門與橫向機(jī)構(gòu)間的關(guān)系，避免可能出現(xiàn)的矛盾和問(wèn)題。（四）網(wǎng)絡(luò)制組織結(jié)構(gòu)形式、網(wǎng)絡(luò)制是一種最新的組織形式。這種組織機(jī)構(gòu)中公司總部只保留精干的機(jī)構(gòu)，而將原有的一些基本職能，如市場(chǎng)營(yíng)銷、生產(chǎn)、研究開(kāi)發(fā)等工作，都分包出去，由自己的附屬企業(yè)或其他獨(dú)立企業(yè)去完成。、在這種組織形式下，公司成為一種規(guī)模較小，但可以發(fā)揮主要商業(yè)職能的核心組織一虛擬組織依靠長(zhǎng)期分包合同和電子信息系統(tǒng)同有關(guān)各方建立緊密聯(lián)系。、優(yōu)點(diǎn)：在于能夠給予機(jī)構(gòu)以高度的靈活性和適應(yīng)性，特別適應(yīng)科技進(jìn)步快、消費(fèi)時(shí)

39、尚變化快的外部環(huán)境；同時(shí)機(jī)構(gòu)可集中力量從亊自己具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的專業(yè)化活動(dòng)。、缺點(diǎn)：將某些基本職能外包，必然會(huì)增加控制上的難度，使得對(duì)外包業(yè)務(wù)完成的質(zhì)量和水平缺乏強(qiáng)有力和有效的控制。采用這種組織形式的機(jī)構(gòu)中，管理人員的大部分時(shí)間將會(huì)用于協(xié)調(diào)和控制外部關(guān)系上。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門設(shè)置（一）業(yè)務(wù)部門業(yè)務(wù)部門一般由隸屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總部的業(yè)務(wù)部門和分支機(jī)構(gòu)（主要是違鎖店）構(gòu)成。1公司總部的業(yè)務(wù)部門(1)根據(jù)物業(yè)類別不同進(jìn)行設(shè)置。由于不同類型的房地產(chǎn)在交易過(guò)程中客戶對(duì)象、需求、交易手續(xù)等許多方面都具有不同的特性，因此，可以根據(jù)房地產(chǎn)類型來(lái)設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)部門。(2)根據(jù)業(yè)務(wù)類型不同進(jìn)行設(shè)置。例如

40、根據(jù)業(yè)務(wù)類型不同可以劃分為買賣業(yè)務(wù)部、租賃部等部門。(3)根據(jù)業(yè)務(wù)區(qū)域范圍進(jìn)行設(shè)置。例如根據(jù)業(yè)務(wù)覆蓋區(qū)域不同劃分為東區(qū)業(yè)務(wù)部、西區(qū)業(yè)務(wù)部、南區(qū)業(yè)務(wù)部、北區(qū)業(yè)務(wù)部等。2違鎖店（辦亊處） (二)業(yè)務(wù)支持部門為經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)開(kāi)展提供必需的支持及保障的部門，包括1交易管理部：負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與客戶簽訂的合同進(jìn)行管理，保障交易安全，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的利益。2評(píng)估部：出具的是供交易雙方參考的一個(gè)價(jià)格意見(jiàn)，而非正式的具有法律效力的估價(jià)報(bào)告。3網(wǎng)絡(luò)信息部：負(fù)責(zé)信息系統(tǒng)軟硬件的管理和維護(hù)。4研究拓展部：負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查分析，制定業(yè)務(wù)調(diào)整方案，研究開(kāi)發(fā)新業(yè)務(wù)品種等。5權(quán)證部辦證部：負(fù)責(zé)為客戶到房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)權(quán)

41、過(guò)戶、合同登記備案，以及協(xié)助客戶辦理有關(guān)商業(yè)貸款、公積金貸款申請(qǐng)手續(xù)等。6法務(wù)部：負(fù)責(zé)草擬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同文本，審校機(jī)構(gòu)一切對(duì)外合同，為客戶提供法律咨詢。（三）客戶服務(wù)部門客戶服務(wù)，同時(shí)也包括對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員業(yè)務(wù)行為的監(jiān)督。（四）基礎(chǔ)部門基礎(chǔ)部門主要是指一些常設(shè)部門，如行政部、人亊部、培訓(xùn)部、財(cái)務(wù)部等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崗位設(shè)置（一）崗位設(shè)置原則“因亊設(shè)崗、因崗設(shè)人”是企業(yè)內(nèi)部崗位設(shè)置的基本原則，以機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)流程為基礎(chǔ)，在對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行細(xì)致分析的基礎(chǔ)上定編定員(二)主要崗位1業(yè)務(wù)序列(1)業(yè)務(wù)員崗位職責(zé)：1)負(fù)責(zé)客戶接待、咨詢工作，為客戶提供與業(yè)的房地產(chǎn)置業(yè)咨詢服務(wù)；8)協(xié)助市場(chǎng)經(jīng)理或違鎖店經(jīng)理處

42、理一般日常亊務(wù)；9)維護(hù)售樓現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施的完好及清潔。(2)商品房銷售市場(chǎng)經(jīng)理崗位職責(zé)：1)負(fù)責(zé)本項(xiàng)目銷售樓盤的現(xiàn)場(chǎng)管理、運(yùn)營(yíng)管理、銷售管理及團(tuán)隊(duì)管理工作；6)評(píng)估銷售業(yè)績(jī)。(3)經(jīng)紀(jì)門店經(jīng)理崗位工作包括：1)根據(jù)公司的授權(quán)負(fù)責(zé)該違鎖店業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)及管理；3)負(fù)責(zé)對(duì)違鎖店人員的管理和工作評(píng)估幵及時(shí)將有關(guān)情況報(bào)告公司的有關(guān)部門。(4)銷售副總經(jīng)理崗位工作包括：1)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)銷售經(jīng)理的工作，對(duì)各個(gè)市場(chǎng)實(shí)施宏觀管理、控制；4)負(fù)責(zé)銷售員、市場(chǎng)經(jīng)理的傭金發(fā)放、審核等工作。2.研發(fā)序列：系列中，各崗位的直接上級(jí)均為所在部門的部門經(jīng)理。(1)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)崗位主要工作是捕捉商機(jī)，即針對(duì)各種渠道得來(lái)的信息進(jìn)行項(xiàng)目跟蹤

43、，與潛在客戶（如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）進(jìn)行初步洽談，形成某種意向后提交給上級(jí)。(2)市場(chǎng)調(diào)研崗位主要工作包括項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、熱點(diǎn)樓盤市場(chǎng)調(diào)研、開(kāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)研等。項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研是指針對(duì)公司項(xiàng)目所做的市場(chǎng)調(diào)研工作；熱點(diǎn)樓盤市場(chǎng)調(diào)研指圍繞市場(chǎng)上新開(kāi)項(xiàng)目、比較大型個(gè)案等做的市場(chǎng)調(diào)研工作；開(kāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)研則是指通過(guò)日常的市場(chǎng)調(diào)研對(duì)未開(kāi)盤個(gè)案、地塊等信息的積累來(lái)為開(kāi)發(fā)(3)信息管理崗位：主要工作是負(fù)責(zé)管理公司內(nèi)部初期的商機(jī)信息及收集工作。(4)項(xiàng)目研究崗位：主要工作是對(duì)公司項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)與案研究，幵撰寫研究、策劃報(bào)告。(5)市場(chǎng)研究崗位：主要工作是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，包括供求情況、交易情況、政策法規(guī)3管理序列(1)部門經(jīng)理崗

44、位工作是具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)各部門的工作計(jì)劃制定、工作安排，監(jiān)控各部門的工作進(jìn)度，考核本部門的工作人員。(2)副總經(jīng)理崗位(3)總經(jīng)理崗位4業(yè)務(wù)輔助序列(1)辦亊員崗位：工作包括代辦產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)登記信息查詢、抵押貸款代辦等。(2)咨詢顧問(wèn)崗位：工作是為客戶提供信息、法律等方面的咨詢。5輔助序列主要包括會(huì)計(jì)、出納，秘書、接應(yīng)臺(tái)服務(wù)生、保安、司機(jī)、保潔員等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的企業(yè)管理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行組織、計(jì)劃、指揮、監(jiān)督和調(diào)節(jié)等一系列職能的總稱。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略管理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)確定其使命，根據(jù)其外部環(huán)境和內(nèi)部條件設(shè)定企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，為保證目標(biāo)的正確落實(shí)和實(shí)

45、現(xiàn)進(jìn)行謀劃，并依靠企業(yè)內(nèi)部力量將這種謀劃和決策付諸實(shí)施，以及在實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行控制的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程企業(yè)戰(zhàn)略管理的含義可以從兩個(gè)方面加以理解和把握：一是企業(yè)戰(zhàn)略管理不僅涉及戰(zhàn)略的制定和規(guī)劃，而專也包含著將制定出的戰(zhàn)略付諸實(shí)施的管理，因此是一個(gè)全過(guò)程的管理；二是企業(yè)戰(zhàn)略管理不是靜態(tài)的、一次性的管理，而是一種循環(huán)往復(fù)的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程，是不間斷的管理戰(zhàn)略管理的任務(wù)就是通過(guò)戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略實(shí)施和日常管理，在保持這三者之間動(dòng)態(tài)平衡的條件下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略管理的內(nèi)容1明確企業(yè)使命企業(yè)使命是企業(yè)一切決策與活動(dòng)所應(yīng)遵循的指南與基礎(chǔ)。現(xiàn)階段以向委托人提供規(guī)范、優(yōu)質(zhì)、高效的專業(yè)服務(wù)為宗旨，促成合法、安

46、全、公平的房地產(chǎn)交易。2外部環(huán)境與內(nèi)部條件分析(1)戰(zhàn)略制定的要點(diǎn)在于達(dá)到外部環(huán)境與內(nèi)部條件的動(dòng)態(tài)平衡。(2)機(jī)構(gòu)外部環(huán)境分析通常包括三個(gè)方面：一是宏觀環(huán)境分析，包括相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)發(fā)展政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、投融資環(huán)境等方面的分析和研究。二是微觀行業(yè)環(huán)境分析，包括市場(chǎng)供求狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況、消費(fèi)者需求等情況的分析。三是市場(chǎng)分析，包括本地市場(chǎng)現(xiàn)狀、市場(chǎng)成熟度、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等情況的分析。(3)機(jī)構(gòu)內(nèi)部條件的分析則側(cè)重于對(duì)機(jī)構(gòu)所擁有的資金、信息、人力等資源的數(shù)量以及資源運(yùn)用能力的分析。3制定戰(zhàn)略目標(biāo)(1)四個(gè)特征：時(shí)限性、確定性、綜合性和現(xiàn)實(shí)性。(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在制定其長(zhǎng)期目標(biāo)和短期目標(biāo)時(shí)必須

47、基于外部環(huán)境和企業(yè)自身的資源條件，恰當(dāng)?shù)哪繕?biāo)設(shè)置應(yīng)遵循有一定難度，但仍在可能范圍之內(nèi)的原則。4業(yè)務(wù)領(lǐng)域選擇業(yè)務(wù)領(lǐng)域選擇是指企業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)提供的產(chǎn)品與服務(wù)的領(lǐng)域以及在未來(lái)一定時(shí)間內(nèi)擬進(jìn)入或退出、支持或限制的某些業(yè)務(wù)領(lǐng)域。業(yè)務(wù)領(lǐng)域選擇包括區(qū)域選擇、業(yè)務(wù)類型選擇、市場(chǎng)范圍選擇、目標(biāo)客戶選擇等5經(jīng)營(yíng)模式選擇有三：(1)組織結(jié)構(gòu)的選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)建立什么樣的組織結(jié)構(gòu)，是否開(kāi)設(shè)店鋪主要是由其所面向的客戶類型所決定的。、面向零散客戶的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常需要開(kāi)設(shè)店鋪，、面向機(jī)構(gòu)類大型客戶的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不一定要開(kāi)設(shè)店鋪。(2)企業(yè)規(guī)模的選擇、首先要遵循規(guī)模經(jīng)濟(jì)的一般原理，、其次要根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的自身特點(diǎn)，、考慮企業(yè)規(guī)

48、模與以下三方面因素的匹配程度：信息資源、人力資源和管理水平。(3)規(guī)?；?jīng)營(yíng)方式的選擇、無(wú)店鋪的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)?；\(yùn)作時(shí)，主要需要考慮企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張、結(jié)構(gòu)更新或設(shè)立更多的分支機(jī)構(gòu)。、有店鋪的機(jī)構(gòu)通常會(huì)選擇連鎖經(jīng)營(yíng)的規(guī)?；\(yùn)作方式。、直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)方式：整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是在一個(gè)相對(duì)封閉的組織下進(jìn)行運(yùn)作，各連鎖店之間雖然也可能存在利益競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，各店面之間的矛盾可以通過(guò)內(nèi)部的利益協(xié)調(diào)機(jī)制或者管理層的協(xié)調(diào)來(lái)解決。同時(shí)，因?yàn)楦鬟B鎖店隸屬于同一個(gè)所有者和管理者，所有者和管理者對(duì)各連鎖店具有絕對(duì)的控制權(quán)，因此更容易管理，更容易貫徹和實(shí)施企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念。、特許加盟經(jīng)營(yíng)模式：目前正在為越來(lái)越多的大型

49、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所接受,由于每一家特許加盟連鎖店都是獨(dú)立擁有的，要求每一家特許加盟連鎖店都按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)是有一定難度的。、比較而言，在特許加盟經(jīng)營(yíng)模式中實(shí)現(xiàn)信息共享的難度高于直營(yíng)連鎖模式。6戰(zhàn)略控制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就需要根據(jù)出現(xiàn)的新情況、新特點(diǎn)，按照企業(yè)使命，重新分析和調(diào)整具體的經(jīng)營(yíng)策略。特別是當(dāng)外部環(huán)境和內(nèi)部條件出現(xiàn)重大變動(dòng)時(shí)，甚至可能需要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略決策進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略選擇經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是在符合和保證實(shí)現(xiàn)企業(yè)使命的條件下，在充分利用環(huán)境中存在的各種機(jī)會(huì)以及不斷創(chuàng)造新機(jī)會(huì)的基礎(chǔ)上，確定企業(yè)同環(huán)境的關(guān)系，規(guī)定企業(yè)從事的事業(yè)范圍、成長(zhǎng)方向和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策，合理地調(diào)整企業(yè)結(jié)構(gòu)

50、和分配企業(yè)資源。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略主要有以下幾種：(1)低成本戰(zhàn)略：低成本戰(zhàn)略是一種以較低的總成本提供產(chǎn)品或服務(wù)，從而吸引廣大顧客的戰(zhàn)略。(2)聚焦戰(zhàn)略：是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)把經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重點(diǎn)集中在一個(gè)特定的目標(biāo)市場(chǎng)上，為特定的地區(qū)或特定的客戶提供特殊的產(chǎn)品或服務(wù)。(3)一體化成長(zhǎng)戰(zhàn)略：是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用自身的優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)向深度和廣度發(fā)展的一種戰(zhàn)略。一是縱向一體化：具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，通過(guò)提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的配套服務(wù)。二是水平一體化：是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)兼并或聯(lián)合同類同層次機(jī)構(gòu)，通過(guò)規(guī)模經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的一種戰(zhàn)略。(4)多樣化戰(zhàn)略橫向多樣化：橫向多樣化是以現(xiàn)有的市場(chǎng)為中心，向水平方向

51、擴(kuò)展服務(wù)領(lǐng)域，又稱水平多樣化或?qū)I(yè)多樣化。類型有三：一是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)型，即以現(xiàn)有服務(wù)為基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)新市場(chǎng)；二是產(chǎn)品開(kāi)發(fā)型，即以現(xiàn)有市場(chǎng)為主要對(duì)象，開(kāi)發(fā)新的服務(wù)類型；三是產(chǎn)品、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)型，即以新開(kāi)拓的市場(chǎng)為主要對(duì)象開(kāi)發(fā)新的服務(wù)類型。在原有的市場(chǎng)、產(chǎn)品（服務(wù)）基礎(chǔ)上進(jìn)行變革，因而產(chǎn)品（服務(wù)）內(nèi)聚力強(qiáng)，開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、銷售技術(shù)關(guān)聯(lián)度大，管理變化不大，比較適合原有產(chǎn)品（服務(wù)）信譽(yù)高、市場(chǎng)廣專發(fā)展?jié)摿€很大的大型企業(yè)。多向多樣化：是指雖然與現(xiàn)有的產(chǎn)品、市場(chǎng)領(lǐng)域有關(guān)，但是通過(guò)開(kāi)發(fā)完全異質(zhì)的服務(wù)和市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域多樣化。類型有三：一是技術(shù)關(guān)系多樣化，即以研究技術(shù)或生產(chǎn)技術(shù)為基礎(chǔ)，以異質(zhì)的服務(wù)為對(duì)象，開(kāi)發(fā)異質(zhì)服務(wù)，這

52、種模式通常適合于技術(shù)密集度較高的行業(yè)中的大型企業(yè)；二是市場(chǎng)營(yíng)銷關(guān)系的多樣化，即以現(xiàn)有市場(chǎng)領(lǐng)域的營(yíng)銷活動(dòng)為基礎(chǔ)，打入不同的市場(chǎng)，適合于技術(shù)密度不高，市場(chǎng)營(yíng)銷能力較強(qiáng)的企業(yè)；三是資源多樣化，即以現(xiàn)有的物質(zhì)基礎(chǔ)為基礎(chǔ)，打人異質(zhì)產(chǎn)品（服務(wù)）、市場(chǎng)領(lǐng)域，求得資源的充分利用。復(fù)合多樣化：在與現(xiàn)行經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)沒(méi)有明顯關(guān)聯(lián)的市場(chǎng)中尋求成長(zhǎng)的策略。如資金關(guān)系多樣化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張戰(zhàn)略選擇主要取決于企業(yè)資金實(shí)力、品牌的知名度以及企業(yè)發(fā)展的整體戰(zhàn)略。主要有以下幾種選擇：(1)跨地域市場(chǎng)擴(kuò)張戰(zhàn)略在這一擴(kuò)張戰(zhàn)略的優(yōu)勢(shì)在于企業(yè)能夠在不改變業(yè)務(wù)領(lǐng)域和經(jīng)營(yíng)模式的情況下，拓展服務(wù)地域，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模。優(yōu)勢(shì)：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地

53、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展所存在的地區(qū)差異，為這種擴(kuò)張的成功實(shí)施提供了條件。缺點(diǎn)與解決：采用這一擴(kuò)張戰(zhàn)略可能碰到的問(wèn)題是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性所導(dǎo)致的“水土不服”，這一助勢(shì)可以通過(guò)強(qiáng)化管理以及分支機(jī)構(gòu)人員本土化等手段加以解決。(2)跨專業(yè)市場(chǎng)擴(kuò)張戰(zhàn)略房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以充分利用自己在原有專業(yè)市場(chǎng)上形成的優(yōu)勢(shì)資源，將其經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大到其他專業(yè)市場(chǎng)。缺點(diǎn)與解決：跨專業(yè)市場(chǎng)擴(kuò)張可能會(huì)遭遇因經(jīng)營(yíng)模式和人員“移植”而帶來(lái)的“異體排斥”問(wèn)題。采用擴(kuò)張模式的機(jī)構(gòu)，要認(rèn)真研究制定與擬進(jìn)入專業(yè)市場(chǎng)相適應(yīng)的經(jīng)營(yíng)聯(lián)動(dòng)、有效對(duì)接的詳細(xì)可行的操作性方案。(3)跨行業(yè)擴(kuò)張戰(zhàn)略房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)中的一個(gè)分支行業(yè)，它與同屬房地產(chǎn)中

54、介服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)咨詢?cè)趯I(yè)上具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性和互補(bǔ)性。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所積累的信息資源、社會(huì)關(guān)系資源，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)具有良好的支撐作用。(4)綜合性擴(kuò)張戰(zhàn)略是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)選擇同時(shí)進(jìn)行跨地域市場(chǎng)、跨專業(yè)市場(chǎng)或跨行業(yè)的擴(kuò)張，這通常是個(gè)別頂尖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所選擇的擴(kuò)張模式。一方面能夠在享有每種擴(kuò)張模式優(yōu)勢(shì)的同時(shí)還能獲得因不同模式疊加而產(chǎn)生的“整體大于部分之和”效應(yīng)，另一方面也需要同時(shí)面對(duì)不同擴(kuò)張模式所帶來(lái)的困難和問(wèn)題房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)品牌管理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以自身的特點(diǎn)及服務(wù)特色為核心，為樹立企業(yè)形象和提升客戶感知價(jià)值所進(jìn)行的企業(yè)品牌建設(shè)、品牌維護(hù)等一系列活動(dòng)和

55、過(guò)程房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)品牌管理的目標(biāo)是提升客戶感知價(jià)值，造就忠誠(chéng)客戶和良好口碑。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的品牌建立以客戶對(duì)企業(yè)服務(wù)的感知價(jià)值為核心房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的品牌維護(hù)主要通過(guò)影響客戶價(jià)值感知的途徑，利用交互過(guò)程中良好的態(tài)度、快捷靈活的服務(wù)、合理的價(jià)格以及良好的客戶關(guān)系來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)品牌管理的內(nèi)容是品牌建立和品牌維護(hù)，通過(guò)制定企業(yè)的品牌戰(zhàn)略、品牌識(shí)別系統(tǒng)以及積極的推廣宣傳，樹立企業(yè)在市場(chǎng)中獨(dú)一無(wú)二的形象和標(biāo)識(shí)；通過(guò)遵循品牌維護(hù)的基本原則、提升服務(wù)質(zhì)量、建立客戶關(guān)系以及品牌的理性延伸、創(chuàng)新、聯(lián)動(dòng)等手段和方法對(duì)品牌進(jìn)行有效的維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)品牌的建立(一)制定企業(yè)的品牌戰(zhàn)略、建立品牌的首要工作是制定企

56、業(yè)的品牌戰(zhàn)略。、品牌戰(zhàn)略的內(nèi)容包括：品牌愿景、品牌定位和品牌結(jié)構(gòu)。（）品牌愿景，即企業(yè)對(duì)自己品牌的總體期望。品牌愿景告訴股東、員工以及消費(fèi)者，該品牌未來(lái)發(fā)展的方向是什么以及未來(lái)品牌能達(dá)到什么樣的目標(biāo)等，是引領(lǐng)品牌前進(jìn)的方向。 在規(guī)劃企業(yè)的品牌愿景時(shí)，必須注意一些關(guān)鍵因素；要強(qiáng)調(diào)全員參與；要兼顧消費(fèi)者的意見(jiàn)，但又要有前瞻性；要考慮品牌愿景的可細(xì)化性增強(qiáng)全面實(shí)現(xiàn)品牌愿景的信心。（）品牌定位，即對(duì)品牌所涉及的產(chǎn)業(yè)以及細(xì)分市場(chǎng)類型、品牌承諾和品牌個(gè)性的確定?！坝袃r(jià)值”“獨(dú)特”是品牌定位的兩個(gè)重要原則。品牌定位還有三個(gè)原則：可信、穩(wěn)定和量力而行。（）品牌結(jié)構(gòu)，即下屬品牌組成，以及品牌與下屬品牌的層次關(guān)系

57、。三個(gè)層次構(gòu)成第一層次：企業(yè)品牌，即代表整個(gè)企業(yè)的品牌；第二層次：事業(yè)品牌，即代表各業(yè)務(wù)類型的品牌；第三層次：產(chǎn)品品牌，即代表某類產(chǎn)品（或服務(wù)）的品牌。品牌規(guī)劃就是對(duì)品牌愿景、品牌定位和品牌結(jié)構(gòu)的研究、籌劃，它是品牌戰(zhàn)略中的基礎(chǔ)部分，其質(zhì)量高低決定了整個(gè)品牌戰(zhàn)略的成敗。(二)建立品牌的識(shí)別系統(tǒng)，并進(jìn)行品牌傳播品牌識(shí)別：是指區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的，客戶可以感知和產(chǎn)生聯(lián)系的視覺(jué)要素和其他要素。品牌傳播：以品牌規(guī)劃為基礎(chǔ)。研究、分析及確定社會(huì)（市場(chǎng)）的需求，特別是未來(lái)的消費(fèi)潮流、時(shí)尚的概念，則是品牌傳播者的首要任務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)品牌的維護(hù)是指企業(yè)針對(duì)外部環(huán)境的變化對(duì)品牌造成的影響所進(jìn)行的維護(hù)品牌形象、保

58、持品牌的市場(chǎng)地位和品牌價(jià)值的一系列活動(dòng)的統(tǒng)稱?；诜康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的品牌管理主要應(yīng)側(cè)重以下兩個(gè)方面：(1)通過(guò)服務(wù)質(zhì)量的全面提高，提升客戶感知價(jià)值，保持和擴(kuò)大企業(yè)品牌的影響力(2)通過(guò)建立良好和持續(xù)的客戶關(guān)系，強(qiáng)化客戶的歸屬感和品牌忠誠(chéng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人力資源管理具有以下幾個(gè)特征：1合法性 2人本性 3互惠性 4戰(zhàn)略性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人力資源管理的內(nèi)容包括以下十個(gè)方面：1職務(wù)分析與設(shè)計(jì)：編寫出職務(wù)說(shuō)明書和崗位規(guī)范等人事管理文件。2人力資源規(guī)劃3員工招聘與選拔：可分為外部招聘和內(nèi)部選拔。4績(jī)效考評(píng)；5薪酬管理；6員工激勵(lì)；7培訓(xùn)與開(kāi)發(fā)；8職業(yè)生涯規(guī)劃9人力資源會(huì)計(jì)；10勞動(dòng)關(guān)

59、系管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人力資源管理的主要方法1設(shè)計(jì)科學(xué)的薪酬制度(1)薪酬制度的制定原則底薪與獎(jiǎng)金分離；簡(jiǎn)明扼要，易于執(zhí)行；管理方便，符合經(jīng)濟(jì)原則；公平合理，有激勵(lì)作用；在同行業(yè)中有競(jìng)爭(zhēng)力；適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整；在機(jī)構(gòu)內(nèi)部各類、各級(jí)職務(wù)的獎(jiǎng)酬基準(zhǔn)上，適當(dāng)?shù)乩_(kāi)差距。(2)薪酬支付方式1)固定薪金制。即有保障底薪。但其最大的缺點(diǎn)是缺乏薪酬設(shè)計(jì)應(yīng)有的激勵(lì)效應(yīng)。2)傭金制。即沒(méi)有保障底薪，傭金制激勵(lì)大，業(yè)務(wù)員的危機(jī)意識(shí)最高。人員流動(dòng)性較大3)混合制。即將固定薪金制和傭金制混合運(yùn)用?；旌现剖俏覈?guó)目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所采用的一種模式。2建立有效的激勵(lì)機(jī)制企業(yè)實(shí)行激勵(lì)機(jī)制的最根本的目的是正確地誘導(dǎo)員工的工作動(dòng)機(jī)

60、。(1)目標(biāo)激勵(lì)：把員工的需要與工作目標(biāo)緊密聯(lián)系在一起，從而調(diào)動(dòng)員工的積極性。(2)情感激勵(lì)：領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心員工，關(guān)心員工家屬，信任員工并給員工以熱情的支持(3)尊重激勵(lì)：尊重是加速員工自信力爆發(fā)的催化劑，尊重激勵(lì)是一種基本的激勵(lì)方式。(4)參與激勵(lì)：參與管理形成員工對(duì)企業(yè)的歸屬感、認(rèn)同感，滿足員工自尊和自我實(shí)現(xiàn)需要客戶關(guān)系管理是一種以客戶為中心的經(jīng)營(yíng)策略，它以信息技術(shù)為手段，通過(guò)對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)流程的重新設(shè)計(jì)以及相關(guān)工作流程的重新組合，以深入的客戶分析和完善的客戶服務(wù)來(lái)滿足客戶個(gè)性化的需要，提高客戶滿意度和忠誠(chéng)度，從而保證客戶終生價(jià)值和企業(yè)利潤(rùn)“雙贏”策略的實(shí)現(xiàn)?？蛻絷P(guān)系管理CRM的核心思想主要由三個(gè)方