財政老小區(qū)物業(yè)管理

1、財政老小區(qū)物業(yè)管理 一、昆山高新區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題一昆山高新區(qū)老小區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀由于這些老小區(qū)根底設(shè)施相對薄弱、居住人員素質(zhì)不高、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)困難等原因，正規(guī)物業(yè)公司不愿接手，只得由街道社區(qū)自行管理。物業(yè)人員由年齡較大的保安、保潔組成，目前共有1719人。管理形式普遍為最簡單的看看大門、搞搞衛(wèi)生、修修補(bǔ)補(bǔ);，與正規(guī)物業(yè)公司差距較大。老小區(qū)改造、社區(qū)零星維修、門衛(wèi)經(jīng)費(fèi)全部由財政安排；保潔經(jīng)費(fèi)扣除各街道社區(qū)物業(yè)收費(fèi)外的差額局部由財政安排。門衛(wèi)及保潔經(jīng)費(fèi)按人數(shù)x定額標(biāo)準(zhǔn);的形式核定。二昆山高新區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理中的問題當(dāng)前老小區(qū)物業(yè)管理矛盾較突出、糾紛不斷，雖然社區(qū)和業(yè)主主觀上有一定原因，但

2、物業(yè)管理體制、物業(yè)效勞理念、經(jīng)費(fèi)保障體制也都存在著一些問題。1.管理體制不順暢、獎懲力度不夠無相關(guān)的職能管理機(jī)構(gòu)。全區(qū)未設(shè)立相應(yīng)的工作部門或指導(dǎo)小組，無法統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全區(qū)物業(yè)效勞工作，缺乏通盤考慮，各街道社區(qū)各自為政。街道社區(qū)既是裁判員;又是運(yùn)發(fā)動;。社區(qū)工作人員要花大量的精力投入到物業(yè)管理雜務(wù)中，經(jīng)常出現(xiàn)加班上門收取保潔費(fèi)的現(xiàn)象。這讓本來只是監(jiān)視物業(yè)管理的社區(qū)變成了自已動手搞物業(yè)，假如與社區(qū)居民產(chǎn)生物業(yè)糾紛，容易影響到社區(qū)其他方面的工作。街道社區(qū)缺少自主權(quán)。詳細(xì)表達(dá)在1097個老小區(qū)門衛(wèi)全部由市綜治委統(tǒng)一招錄為解決本地戶籍50歲左右人員就業(yè)問題，工資待遇由市統(tǒng)一制定，街道社區(qū)只有建議權(quán)、無決定權(quán)

3、。業(yè)主委員會組建難。老小區(qū)根本無業(yè)主委員會。除了街道社區(qū)指導(dǎo)和監(jiān)視工作不到位，還有老小區(qū)居住人員的構(gòu)造問題。老小區(qū)大多以本地老年人、學(xué)區(qū)房居住人員、外來人員租住為主，相當(dāng)一局部業(yè)主都不居住在本小區(qū)，對是否成立業(yè)主委員會并不關(guān)心。2.物業(yè)效勞程度低、理念舊效勞程度低，收費(fèi)難、信訪多。亂停車、環(huán)境差、侵占公共空間等現(xiàn)象時有發(fā)生，造成業(yè)主回絕繳費(fèi)，形成惡性循環(huán)。由于物業(yè)效勞程度低，導(dǎo)致物業(yè)類信訪投訴占全區(qū)信訪投訴總量的40%左右；收費(fèi)率在50%以上的小區(qū)個數(shù)只有49個，占總數(shù)的23%，有的街道物業(yè)費(fèi)收入甚至出現(xiàn)逐年下降的趨勢。效勞理念舊，質(zhì)量差、意識弱。雖然各街道有物業(yè)管理中心，但真正運(yùn)作的只有朝陽

4、街道，其他街道根本只是空架子。集體收入意識弱，對屬于社區(qū)收入的商家進(jìn)場費(fèi)、廣告費(fèi)等缺乏管理，免收賣人情現(xiàn)象較多。3.財政負(fù)擔(dān)較重、保障機(jī)制等缺乏創(chuàng)新保安保潔經(jīng)費(fèi)由于工資程度進(jìn)步，總量增支較大，2022-2022年均增長16.01%。雖然財政投入大、負(fù)擔(dān)重，但不治本，無法促進(jìn)老小區(qū)向建立現(xiàn)代物業(yè)管理形式轉(zhuǎn)變，關(guān)鍵就是保障機(jī)制缺乏創(chuàng)新。預(yù)算制度不適用。我區(qū)的配套資金及保潔經(jīng)費(fèi)預(yù)算參照市級人數(shù)x定額標(biāo)準(zhǔn);形式，其實(shí)對物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的核定并不適用。因?yàn)槎~一經(jīng)確定，大家都知曉全年收入，客觀上造成養(yǎng)懶養(yǎng)散;的現(xiàn)象，缺乏收入考核的彈性。重改造，輕保養(yǎng)。近年來我區(qū)用于老小區(qū)屋頂、立面、道路等硬件的改造力度非常

5、大，使很多老小區(qū)相貌煥然一新。但幾年過后，一些小區(qū)又重返臟亂差現(xiàn)象，公共設(shè)施損壞嚴(yán)重。究其原因主要是缺乏日常的保養(yǎng)和維護(hù)。安排給各街道每年的零星維修經(jīng)費(fèi)，根本缺乏以解決保養(yǎng)和維護(hù)問題。物業(yè)收費(fèi)票據(jù)不統(tǒng)一。物業(yè)收費(fèi)是提供效勞后的有償收費(fèi)，原那么上應(yīng)使用稅務(wù)發(fā)票，但大多數(shù)街道的物業(yè)管理中心不正常運(yùn)作，并且申領(lǐng)稅務(wù)發(fā)票會帶來繳稅問題，因此造成物業(yè)收費(fèi)票據(jù)稅務(wù)發(fā)票、財政非稅票據(jù)并存的場面。二、街道社區(qū)、財政部門對老小區(qū)管理的有益探究一整合資源，充實(shí)街道物業(yè)管理中心朝陽街道抽調(diào)了5名正式工作人員到物業(yè)管理中心，開通專門的效勞熱線；招錄10多名有水電等有一技之長的社工，專門負(fù)責(zé)老小區(qū)的物業(yè)報修。通過這些資

6、源整合，統(tǒng)籌使用原分散在各社區(qū)的物業(yè)力量，改變了原先街道內(nèi)部各社區(qū)各管一塊的場面，得到了社區(qū)居民的肯定，街道2022-2022年的物業(yè)收費(fèi)也逐年上升。二動遷小區(qū)物業(yè)管理開展的市場化改革，將為老小區(qū)提供借鑒目前我區(qū)銘景苑、廟燈2個動遷小區(qū)的物業(yè)管理，正在進(jìn)展市場化管理改革試點(diǎn)。詳細(xì)做法是召集5個有一定資質(zhì)且經(jīng)考察平時管理較正規(guī)的物業(yè)公司進(jìn)展議標(biāo)確定。如試點(diǎn)順利并得以在動遷小區(qū)推廣，那么此做法應(yīng)值得老小區(qū)借鑒。三對老小區(qū)物業(yè)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助方式的創(chuàng)新也提上了議事日程一是財政等部門正在調(diào)研老小區(qū)物業(yè)經(jīng)費(fèi)預(yù)算管理新形式，以亭林街道為試點(diǎn)測算。根本思路是核定收入基數(shù)，按物業(yè)面積計算物業(yè)經(jīng)費(fèi)差額補(bǔ)助。二是在202

7、2年預(yù)算中專門安排了老小區(qū)養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)。三、對財政支持老小區(qū)物業(yè)管理的建議老小區(qū)物業(yè)管理是社區(qū)建立管理的重要內(nèi)容，是老小區(qū)居民最大的民惹事業(yè)，而物業(yè)管理屬于?蘇州市政府向社會購置效勞指導(dǎo)目錄?中的內(nèi)容之一。因此老小區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)走以政府投入為主，街道社區(qū)、物業(yè)公司、社區(qū)居民共同參與下的市場化改革之路。財政對老小區(qū)物業(yè)的支付應(yīng)促進(jìn)這一市場化改革。一堅守民生屬性的底線老小區(qū)物業(yè)管理屬于民惹事業(yè)屬性，是財政必須保障的公共事業(yè)范圍，這是做好老小區(qū)物業(yè)管理的底線。既要重視老小區(qū)的改造也要重視改造后的保養(yǎng)及維護(hù)；既要做好日常物業(yè)經(jīng)費(fèi)保障，也要放權(quán)街道社區(qū)；既不能參與物業(yè)人員招錄，也不能框定物業(yè)人員的待遇標(biāo)準(zhǔn)。

8、二堅持循序漸進(jìn)的原那么在認(rèn)真調(diào)研的根底上搞好測算。做實(shí)做好測算方案，是推進(jìn)市場化改革的前提，財政、街道、區(qū)社區(qū)管理部門要形成合力。先試點(diǎn)，成功總結(jié)后再推廣。在動遷小區(qū)物業(yè)管理市場化試點(diǎn)成功后，可借鑒其經(jīng)歷選擇一個有代表性的街道進(jìn)展試點(diǎn)，成功后總結(jié)經(jīng)歷形成制度再推廣。轉(zhuǎn)變街道物業(yè)管理職能。在目前的情況下可參照朝陽街道的成功做法，先充實(shí)街道的物業(yè)管理中心。市場化改革后街道只是物業(yè)管理的監(jiān)視部門，不再是裁判員;兼運(yùn)發(fā)動;了。三拓展規(guī)?；w化的運(yùn)作思路亭林街道曾在去年對里厙新小區(qū)進(jìn)展了物業(yè)管理改革的可行性研究。綜合測算年收入與年支出，結(jié)果是收不抵支。但測算的基數(shù)是維持目前的物業(yè)管理人員數(shù)量，單單保安就有20人3個小區(qū)進(jìn)出口，如真正市場化后真的需要20個保安嗎？如以街道內(nèi)全部老小區(qū)作為整體測算呢？再拓展一下，如以昆山高新區(qū)全部老小區(qū)作為整體測算呢？市場化后由于老城區(qū)和城北地區(qū)的老小區(qū)大多比擬集中，物業(yè)公司可統(tǒng)籌使用物業(yè)人員，遵循優(yōu)勝劣汰的公司化用人規(guī)那么，肯定會出現(xiàn)減人增效的良好效果，財政資金的績效也將表達(dá)。如以街道為整體進(jìn)展市場化招標(biāo)運(yùn)作，將更加能保證物業(yè)公司的正常利潤。另外，區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司也可組建相關(guān)子公司參與競標(biāo)。