如何辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款

1、.：.；如何辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款摘自第一章第三節(jié) 張永魁律師 個(gè)人住房商業(yè)貸款，即個(gè)人住房擔(dān)保貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。本節(jié)講述的貸款是專指用于購(gòu)買新建普通自住住房的個(gè)人住房貸款。 一、懇求個(gè)人住房商業(yè)貸款的條件 根據(jù)的規(guī)定，借款人應(yīng)具有完全民事行為才干，且須同時(shí)具備以下條件： 1、有合法的居留身份； 指北京市城鎮(zhèn)居民及在北京常住的有居留權(quán)的外埠居民、境外、國(guó)外公民。 2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入； 3、有按期歸還貸款本息的才干； 借款人按期支付貸款本息后，應(yīng)有足夠的生活費(fèi)用。普通情況下，按期還款額不應(yīng)超越其收入的一半，個(gè)別高收入者除外。 4、有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)展抵押

2、或質(zhì)押，或和有符合規(guī)定條件的保證人為其擔(dān)保； 按銀行目前的操作看，個(gè)人住房商業(yè)貸款普通采用抵押加階段性保證的擔(dān)保方式，抵押物普通為懇求貸款所購(gòu)買的房屋，保證人為房屋出賣人，即開(kāi)發(fā)商。在借款人獲得并辦妥房屋抵押登記之前，由開(kāi)發(fā)商承當(dāng)連帶保證責(zé)任，在辦理房屋抵押登記后，由房屋抵押提供貸款擔(dān)保。開(kāi)發(fā)商提供的保證責(zé)任需求開(kāi)發(fā)商與貸款銀行簽署作為前提，所以就詳細(xì)樓盤而言，貸款銀行是相對(duì)固定的，購(gòu)房者只能向開(kāi)發(fā)商的協(xié)議銀行懇求個(gè)人住房商業(yè)貸款。 5、有購(gòu)買住房的合同或協(xié)議； 懇求個(gè)人住房貸款以簽署或?yàn)榍疤帷?6、提出借款懇求時(shí)，應(yīng)有不低于購(gòu)買住房所需資金的20的自籌款，假設(shè)已作為購(gòu)房首付款支付給售房單位的

3、，那么需提供相應(yīng)的付款憑證原件和復(fù)印件； 根據(jù)的規(guī)定，采用抵押方式作為貸款擔(dān)保，抵押物的價(jià)值應(yīng)高于貸款額。但銀行為降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，普通要求抵押率不得超越80%，即貸款額不得超越房屋價(jià)值的80%。對(duì)新建房屋而言，房屋價(jià)值普通以房屋買賣價(jià)為準(zhǔn)，也就是說(shuō)，借款人可懇求的最高貸款額應(yīng)不超越全部房?jī)r(jià)款的80%。借款人可在最高貸款額度內(nèi)懇求貸款，貸款外所需購(gòu)房款由購(gòu)房者自籌。 7、年齡應(yīng)在要求范圍內(nèi) 對(duì)年齡的要求各個(gè)銀行有所不同，普通要求男性借款人不超越65歲，女性借款人不超越60歲。 二、個(gè)人住房商業(yè)貸款金額及貸款年限 根據(jù)中國(guó)人民銀行的規(guī)定，個(gè)人住房貸款最高貸款額不超越全部房?jī)r(jià)款的80%，同時(shí)要求貸款額

4、為萬(wàn)元的整數(shù)倍。借款人可在最高貸款額內(nèi)懇求萬(wàn)元整數(shù)倍的貸款。 關(guān)于貸款期限，按銀行現(xiàn)行政策，個(gè)人住房貸款的最長(zhǎng)期限為30年，另按照銀行對(duì)借款懇求人年齡的限制，懇求人懇求的貸款期限加懇求人懇求貸款時(shí)的年齡不應(yīng)超越65男性或60女性，所以借款人可懇求的個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)為65男性或60女性減去借款懇求人懇求貸款時(shí)的年齡，且不得超越30年。 三、懇求個(gè)人住房商業(yè)貸款應(yīng)提供的資料 1個(gè)人住房借款懇求表 2懇求人及配偶身份證件的復(fù)印件 北京城鎮(zhèn)居民應(yīng)提供身份證復(fù)印件；外埠居民除提供身份證復(fù)印件外，還應(yīng)提供暫住證復(fù)印件；外籍人員應(yīng)提供護(hù)照和居留證的復(fù)印件。 3懇求人及配偶戶籍本卡復(fù)印件 4結(jié)婚證復(fù)印件

5、5收入證明； 懇求貸款時(shí)應(yīng)由所在單位出具收入情況闡明，夫妻以其中一方做為貸款懇求人懇求貸款時(shí)，只需提供懇求人的收入證明。 6懇求人所在單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件； 對(duì)能否需求提交單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，各銀行在實(shí)踐操作中有所不同，詳細(xì)可向貸款銀行咨詢。 7購(gòu)房合同復(fù)印件 提供的購(gòu)房合同復(fù)印件應(yīng)是已在房管部門做過(guò)備案登記的合同復(fù)印件。假設(shè)銀行同意貸款懇求，懇求人在獲得并辦理終了抵押登記手續(xù)之前，應(yīng)將購(gòu)房合同正本原件交銀行收押。 8交付首付款發(fā)票的復(fù)印件 9一寸照片 10其它資料 懇求人可提交學(xué)歷證明、家庭其它財(cái)富證明來(lái)提高個(gè)人資信，以利于銀行同意貸款懇求。 四、懇求個(gè)人住房商業(yè)貸款流程 下面按照現(xiàn)行

6、個(gè)人住房商業(yè)貸款步驟，來(lái)闡明貸款流程。 1貸款咨詢 確定工程后，首先向工程的協(xié)議銀行咨詢貸款條件及所需資料，并對(duì)即將提起的貸款懇求進(jìn)展咨詢，也可向銀行指定的律師事務(wù)所咨詢。如有多家銀行為工程提供貸款效力，進(jìn)展比較后，可選擇一家貸款手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)便的銀行懇求貸款。 2簽署購(gòu)房合同并支付首付款 根據(jù)咨詢的結(jié)果及本身?xiàng)l件，確定付款方式即貸款數(shù)額，并按確定的付款方式與開(kāi)發(fā)商簽署購(gòu)房合同，支付首付款。 3提交貸款懇求 按懇求的貸款額、確定的擔(dān)保方式及個(gè)人自然情況填寫個(gè)人住房借款懇求表，將填好的借款懇求表連同銀行要求的其它資料一并提交貸款銀行，提出貸款懇求。提交貸款懇求通常是由銀行指定的律師辦理。 4委托銀行

7、指定的律師事務(wù)所進(jìn)展資信審查 律師對(duì)個(gè)人貸款條件審查后，向銀行出具個(gè)人資信法律意見(jiàn)書(shū)，作為銀行審批貸款的參考。 5簽署及 銀行對(duì)貸款懇求經(jīng)審查贊同發(fā)放貸款的，由銀行、懇求人及開(kāi)發(fā)商三方共同簽署借款合同，以明確三方權(quán)益義務(wù)，在借款合同中開(kāi)發(fā)商是貸款保證人，借款人未按期歸還貸款，由開(kāi)發(fā)商承當(dāng)連帶還款責(zé)任。收押合同是銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者三方簽署的商定房屋一切權(quán)證交銀行收押的協(xié)議。 6辦理保險(xiǎn)手續(xù) 根據(jù)借款合同的商定，借款人應(yīng)向指定的保險(xiǎn)公司辦理抵押房屋全額財(cái)富保險(xiǎn)。投保的保險(xiǎn)期限應(yīng)不低于貸款期限，保險(xiǎn)的受害人為銀行。保險(xiǎn)手續(xù)普通由銀行代辦。 7在貸款銀行辦理開(kāi)戶手續(xù) 為便于按期歸還貸款，借款人應(yīng)在貸

8、款銀行開(kāi)設(shè)存款帳戶，由銀行按期從該帳戶內(nèi)劃扣還款。 8按期還款 按借款合同商定的還款方式和還款額，按期歸還貸款。 9辦理抵押登記 按借款合同商定，借款人獲得后，應(yīng)至房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)，并將房屋一切權(quán)證交銀行收押。 10解除抵押登記 借款人歸還全部貸款后，與銀行一同至房地產(chǎn)管理部門解除房屋抵押登記，收回。 五、懇求個(gè)人住房商業(yè)貸款應(yīng)簽署的文件 1個(gè)人住房貸款懇求表一份 2借款合同一式五份 3個(gè)人抵押商品住房投保單一份 4承諾書(shū) 在委托律師事務(wù)所對(duì)個(gè)人資信進(jìn)展審查時(shí)，應(yīng)向律師事務(wù)所出具承諾書(shū)，承諾其向律師事務(wù)所提供的一切資料均真實(shí)有效。 5抵押登記承諾書(shū) 用于抵押的房屋如存在其它共有人

9、，抵押行為應(yīng)獲得其他共有人贊同。所以，懇求房屋抵押貸款時(shí)，銀行要求抵押房屋共有人出具書(shū)面贊同抵押聲明。 6抵押登記授權(quán)委托書(shū) 銀行為保證如期辦理抵押登記，普通要求借款人委托律師事務(wù)所辦理房屋抵押登記手續(xù)。 7注銷登記授權(quán)委托書(shū) 前面已講述過(guò)，對(duì)預(yù)售房屋，應(yīng)于簽署后30日內(nèi)向房屋管理部門辦理登記備案手續(xù)。注銷登記授權(quán)委托書(shū)在內(nèi)容上是授權(quán)出賣人在購(gòu)房者未按期歸還貸款本息時(shí)有權(quán)辦理預(yù)售注銷登記手續(xù)。筆者以為，如購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在中未商定購(gòu)房者未按期歸還貸款出賣人有權(quán)解除合同的，此授權(quán)委托書(shū)不具有實(shí)踐意義。 8說(shuō)話記錄一份 律師事務(wù)所受貸款懇求人委托，對(duì)懇求人資信進(jìn)展調(diào)查過(guò)程中，律師與懇求人的書(shū)

10、面說(shuō)話記錄，應(yīng)由懇求人簽字確認(rèn)。 9收押合同一式四份 合同商定借款人獲得后，應(yīng)將權(quán)益憑證交銀行收押。 10代扣還款委托書(shū) 為方便借款人按期還款，借款人可委托銀行按期從固定帳戶內(nèi)直接劃款。 11個(gè)人住房擔(dān)保貸款轉(zhuǎn)存憑證借款借據(jù) 按照借款合同的商定，借款人懇求的貸款由銀行直接劃入開(kāi)發(fā)商帳戶。個(gè)人住房擔(dān)保貸款轉(zhuǎn)存憑證是上述劃款行為的憑據(jù)。 12印簽卡 印簽卡是銀行留存的借款人的簽名樣本。 13電子貨幣卡懇求表 借款人懇求代扣還款業(yè)務(wù)，應(yīng)向貸款銀行懇求辦理儲(chǔ)蓄卡。 六、懇求個(gè)人住房商業(yè)貸款應(yīng)交納的費(fèi)用 1律師審查費(fèi) 按銀行要求，懇求個(gè)人住房貸款，懇求人須委托銀行認(rèn)可的律師事務(wù)所對(duì)懇求人個(gè)人資信情況進(jìn)展

11、調(diào)查，審查結(jié)果由律師事務(wù)所出具律師意見(jiàn)書(shū)。銀行根據(jù)律師的意見(jiàn)決議能否同意貸款。律師委托費(fèi)普通為貸款額的3。筆者以為，貸款懇求人個(gè)人資信調(diào)查是銀行為降低貸款風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)展的審查任務(wù)，屬銀行正常任務(wù)范圍，現(xiàn)將上述審查任務(wù)委托律師事務(wù)所來(lái)完成，委托人系銀行，而并非貸款懇求人，所以律師審查費(fèi)應(yīng)由銀行承當(dāng)，而不應(yīng)由貸款懇求人承當(dāng)。現(xiàn)廣州地域的律師審查費(fèi)已改為銀行承當(dāng)，期望北京地域銀行能盡快改動(dòng)這一項(xiàng)不合理收費(fèi)。 2公證費(fèi) 貸款懇求人為夫妻一方或貸款懇求人為共同購(gòu)房人中一方的，其它共有人須對(duì)將所購(gòu)房屋抵押予銀行的行為做出能否贊同的聲明。該聲明應(yīng)以書(shū)面方式做出，并對(duì)該聲明進(jìn)展公證，公證費(fèi)為200元。 3保險(xiǎn)費(fèi)

12、根據(jù)的規(guī)定，借款人懇求抵押貸款，應(yīng)對(duì)抵押物辦理財(cái)富保險(xiǎn)。財(cái)富保險(xiǎn)費(fèi)的費(fèi)率各保險(xiǎn)公司略有不同，下面僅以中國(guó)太平洋保險(xiǎn)公司的個(gè)人抵押商品住房投保單為例講述保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算。保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算公式為： 保險(xiǎn)費(fèi)總房?jī)r(jià)換算現(xiàn)值系數(shù)年費(fèi)率 換算現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)率分別見(jiàn)表一和表二。 中國(guó)太平洋保險(xiǎn)公司的個(gè)人抵押商品住房投保單的保險(xiǎn)責(zé)任范圍包括財(cái)富損失保險(xiǎn)和還貸保證保險(xiǎn)。財(cái)富損失保險(xiǎn)是指投保物蒙受商定事由而致?lián)p時(shí)，由保險(xiǎn)人承當(dāng)賠償責(zé)任。還貸保證保險(xiǎn)是指被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期限內(nèi)蒙受不測(cè)損傷事故致死亡或傷殘，而喪失全部或部分還貸才干時(shí)，由保險(xiǎn)人承當(dāng)部分或全部還貸責(zé)任。 保險(xiǎn)費(fèi)年費(fèi)率表保險(xiǎn)年限保險(xiǎn)年費(fèi)率保險(xiǎn)年限保險(xiǎn)年費(fèi)率5年不含以下

13、0.6015年20年不含0.465年10年不含0.5420年25年不含0.4310年15年不含0.5025年含以上0.40表一保險(xiǎn)費(fèi)換算現(xiàn)值系數(shù)表保險(xiǎn)期限年限換算現(xiàn)值系數(shù)保險(xiǎn)期限年限換算現(xiàn)值系數(shù)保險(xiǎn)期限年限換算現(xiàn)值系數(shù)11.00119.872116.9621.981210.652217.5932.931311.412318.2043.871412.162418.8054.781512.902519.3965.681613.612619.9676.551714.312720.5287.411815.002821.0798.251915.672921.61109.072016.323022.31表二4辦理儲(chǔ)蓄卡費(fèi) 借款人懇求委托扣款業(yè)務(wù)，即委托銀行按月從儲(chǔ)蓄卡中自行劃款，需向貸款銀行懇求辦理儲(chǔ)蓄卡。辦卡費(fèi)3元，辦卡時(shí)最低存款額為10元。 5產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 購(gòu)房者獲得后，應(yīng)至房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)，抵押登記費(fèi)為每套房屋80元。 七、個(gè)人住房商業(yè)貸款月還款額的計(jì)算 個(gè)人住房貸款還款方式有兩種，一種是等額本息還款法，即借款人按月以相等的金額歸還貸款本息；另一種是等額本金還款法，即借款人每月等額歸還本金，貸款利息隨本金逐月遞減?，F(xiàn)因銀行多數(shù)采用等額本息還款方式，下面僅引見(jiàn)等額本息