深圳城市更新情況調(diào)查設(shè)計(jì)的研究報(bào)告

1、.wd.wd.wd.關(guān)于深圳城市更新情況調(diào)研報(bào)告中煤南方能源 王有華 一、深圳城市更新概況深圳的城市更新最早始于2004年，當(dāng)時(shí)叫舊村改造，2009年后稱為城市更新，其實(shí)質(zhì)就是土地資源的再利用，通過綜合整治、改變功能、撤除重建等措施，到達(dá)改善環(huán)境、完善根基設(shè)施配套、消除安全隱患之目的，深圳城市開展已進(jìn)入到以城市更新為主的開展階段。一城市更新的必然性1土地資源稀缺據(jù)2011年相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，深圳市國土面積為1993平方千米，除去農(nóng)用地面積906平方千米外，建設(shè)用地面積已達(dá)934平方千米，占全部國土面積的47%，接近城市規(guī)劃要求建設(shè)用地總規(guī)模不能突破50%的紅線。預(yù)計(jì)到2020年，深圳可新增建設(shè)

2、用地僅為42平方千米，既無外擴(kuò)的空間，也無大幅度增加建設(shè)用地的可能，唯有提高土地利用效率。2人口密度大深圳建市之初，規(guī)劃人口為600萬，據(jù)深圳市出租屋綜管辦統(tǒng)計(jì)，截止2011年10月底，深圳登記在冊的非戶籍人口1280萬人，戶籍人口274 萬人，全市實(shí)際居住人口已超過1500萬，是中國人口密度最大的城市，城市配套滯后，迫切需要通過城市更新，拓展空間，完善相關(guān)根基設(shè)施，提升城市質(zhì)量。3產(chǎn)業(yè)升級快深圳過去許多單純的工業(yè)用地或廠房， 基本上都是為配套早期的“三來一補(bǔ)加工制造業(yè)的，經(jīng)過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級，已不適應(yīng)當(dāng)前以金融、高科技、服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的新興產(chǎn)業(yè)的開展。通過參與城市更新改造，轉(zhuǎn)變經(jīng)營開展模式，發(fā)揮

3、產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，釋放土地最大價(jià)值。4歷史遺留問題多 1992年之后，深圳經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速開展的軌道，隨著大量移民及務(wù)工人員的涌入，深圳的房屋租賃需求急劇攀升。村級股份公司及村民違規(guī)加建、搶建房屋現(xiàn)象屢禁不止，雖然經(jīng)過1992年、2004年兩次農(nóng)村城市化改造，全市農(nóng)村集體土地均已轉(zhuǎn)為國有土地，但城中村房屋確實(shí)權(quán)問題一直是困擾城中村改造的核心問題。截至2013年底，深圳歷史遺留違法建筑有38萬棟，建筑面積約4億平方米，約占深圳市總建筑面積50%，通過城市更新局部可以理清產(chǎn)權(quán)。二城市更新政策性文件2004年，深圳市公布?深圳城中村(舊村)改造暫行規(guī)定?，拉開了舊改序幕；2009年陸續(xù)公布?深圳市城市更新方

4、法?、?實(shí)施細(xì)則?以及一系列配套制度，進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)市場秩序，其中一條規(guī)定舊改工程允許原業(yè)主自改或以合作的方式改造，土地可以以協(xié)議的方式出讓，無須招拍掛，這意味著列入舊改的工程無需先完成國家的征收、儲藏、招拍掛出讓的程序，直接由權(quán)利人自主協(xié)商一致，申報(bào)審批，然后確定開發(fā)主體便可實(shí)施，極大縮減了舊改的時(shí)間要求；2012年出臺?深圳市城市更新方法實(shí)施細(xì)則?，進(jìn)一步促進(jìn)了城市更新開展。三城市更新進(jìn)展情況截止2013年底，全市已列入方案工程407個(gè)，總用地面積35平方公里；完成規(guī)劃審批229項(xiàng)，用地面積約20平方公里；已簽用地合同工程達(dá)102個(gè)，涉及拆遷用地面積6.3平方公里，出讓用地面積4.4平方公里，

5、涉及建筑面積1800多萬平方米；建設(shè)實(shí)施完成并上市銷售工程27個(gè)，涉及建筑面積600多萬平方米，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重大影響。二、城市更新問題存在分析城市更新是一項(xiàng)系統(tǒng)的綜合工程，涉及諸多要素與諸多利益的平衡，必然是一個(gè)歷時(shí)漫長、不確定性較大的復(fù)雜過程，有開發(fā)商形象地總結(jié)為“拆不動，賠不起，玩不轉(zhuǎn)。一舊改拆遷難度大按照?深圳市城市更新方法實(shí)施細(xì)則?規(guī)定：“住宅類小區(qū)，100%業(yè)主同意并簽署?拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議?方能進(jìn)展下一步工作，這是舊改的最大難點(diǎn)。2010年最先試點(diǎn)的木頭龍、南苑新村等8個(gè)老舊住宅小區(qū)改造，因達(dá)不到100%業(yè)主的同意，至今無一成功推動；2013年3月，鑒于老舊住宅小區(qū)舊改易造

6、成諸多利益糾紛，進(jìn)而引發(fā)社會問題，政府決定除非有嚴(yán)重的質(zhì)量問題或重大公共設(shè)施、根基設(shè)施建設(shè)需要，原那么上暫不進(jìn)展撤除重建。二拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高城市更新拆遷補(bǔ)償，涉及到各方利益的博弈，從蔡屋圍改造，到崗廈、大沖村改造，拆遷補(bǔ)償糾紛如影隨行，大多數(shù)是以開發(fā)商最終開出較高的補(bǔ)償條件為代價(jià)。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高，還表達(dá)在開發(fā)商要對違法建筑進(jìn)展埋單補(bǔ)償，加大了舊改成本，提高了舊改的門檻，同時(shí)也加劇了村民非法搶建加建行為，布吉三聯(lián)村竟然有村民把占地100平米的宅基地，通過鉆洞、爬山等方式加建到3000多平米，堪稱全國之最。三審批流程存爭議深圳更新工程審批要經(jīng)過40多個(gè)部門，約需蓋200個(gè)公章，操作過程尋租點(diǎn)多，容易滋生

7、腐敗。更新工程不實(shí)行招拍掛，而采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，拿地主要取決于開發(fā)商的政商關(guān)系，這成為官商勾結(jié)的根源，并為大家所詬病。但問題是開發(fā)商負(fù)責(zé)前期征地拆遷，某種程度上承擔(dān)了官方在土地開發(fā)中的角色，如果拆遷平整后的土地重新進(jìn)入招拍掛程序，顯然同樣有失公平。四市場主導(dǎo)隱憂重深圳城市更新由開發(fā)商主導(dǎo)，美其名曰“市場化，但市場化引發(fā)了許多“并發(fā)癥。一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)完全市場化，如果開發(fā)商支付了過高的補(bǔ)償成本，必然會提高容積率，間接提高整個(gè)城市地方密度，讓城市的可持續(xù)開展難以為繼；二是拆遷完全市場化，開發(fā)商通常會對違章建筑進(jìn)展適當(dāng)補(bǔ)償，否那么就可能拆不動，這無疑是助長了違建、搶建的氣焰，從而會導(dǎo)致新的社會問題。五

8、開發(fā)商惡性競爭城市更新工程前期投入資金大，投資回報(bào)期較長，但由于改造地段升值、政策優(yōu)惠等因素，其毛利率依然高于通過招拍掛流程獲得的開發(fā)工程。故開發(fā)商對城市更新工程趨之假設(shè)鶩，往往為爭奪一個(gè)舊改工程，通過互相抬升拆賠比，進(jìn)展惡性競爭。眾所周知，萬科和佳兆業(yè)對于南園新村舊改工程，將拆賠比提升至驚人的1:1.4，最后被政府叫停。三、城市更新開展新趨勢2015年1月5日，廣東省委巡視組，點(diǎn)名批評深圳房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)城市更新引發(fā)的“并發(fā)癥比較嚴(yán)重。同時(shí)，佳兆業(yè)事件的爆發(fā)，暴露出深圳城市更新可能涉及“暗箱操作及利益輸送等問題，深圳城市更新面臨新形勢與新選擇。一城市更新仍是主流2011年，深圳土地供應(yīng)出現(xiàn)存

9、量土地供應(yīng)首次超過新增土地供應(yīng)的拐點(diǎn)，2012年存量用地供應(yīng)規(guī)模到達(dá)頂峰，占供地總量近75%，2013年及2014年存量用地供應(yīng)比例均在60%以上。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，假設(shè)深圳已批準(zhǔn)的400余個(gè)城市更新工程全部消化，供應(yīng)土地可支撐深圳未來20-30年的需求，這意味著，面對住宅用地供應(yīng)捉襟見肘的局面，城市更新仍是深圳未來城市開展的主流，也是推動城市開展的大戰(zhàn)略。二更新模式面臨變革深圳此輪地產(chǎn)風(fēng)暴，或?qū)Ω履Ｊ疆a(chǎn)生重要影響，工程審批將會更加嚴(yán)格透明，同時(shí)，政府可能會調(diào)整舊改流程，比方參照香港模式，政府主導(dǎo)拆遷，按周邊樓價(jià)賠償拆遷戶，解決好動遷等前期問題，然后出讓凈地讓房企進(jìn)展開發(fā)；政府亦可將成片的舊

10、改工程用地進(jìn)展拆分，切割成多個(gè)小地塊，交由不同的房企進(jìn)展開發(fā)，以此割斷官員和單獨(dú)某一家房企之間的利益輸送鏈條。三更新速度可能放緩2014年可能成為深圳舊改的轉(zhuǎn)折年，城市更新向著持續(xù)、秩序、質(zhì)量的方向開展。預(yù)計(jì)今后每年供應(yīng)土地量穩(wěn)定在2平方公里左右，每年供應(yīng)建筑面積保持在700萬平方米左右，進(jìn)一步放緩立項(xiàng)速度。同時(shí)，考慮到撤除重建所面臨時(shí)間、人力及物力成本的高昂，今后政府將會鼓勵原權(quán)利人加大綜合整治力度，減少撤除重建規(guī)模，完善相關(guān)配套，推動產(chǎn)業(yè)升級與城市開展。四開發(fā)模式趨向精細(xì)化佳兆業(yè)事件，可能成為深圳舊改開發(fā)模式從粗放型轉(zhuǎn)為精細(xì)化運(yùn)營的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。隨著利潤空間的降低，以及不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)的相

11、對增加，開發(fā)商介入城市更新工程的態(tài)度會更加慎重，過去開發(fā)商只要拿到工程，就能賺大錢的日子一去不復(fù)返了，開發(fā)商必須通過專業(yè)化與精細(xì)化運(yùn)作，控制成本，創(chuàng)造收益。五產(chǎn)業(yè)用地比重攀升2015年3月9日，深圳市規(guī)土委公布了?2015年深圳市城市更新單元方案第一批方案?，商住工程大幅縮減，新型產(chǎn)業(yè)用地占比升至七成，這是fSv瀟湘晨報(bào)主要主深圳調(diào)整土地市場格局、收縮住宅供地、提高產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)、推動產(chǎn)業(yè)升級的重要新舉措，還是城市更新處于風(fēng)口浪尖特殊時(shí)期的權(quán)宜之計(jì)，有待于深入持續(xù)的觀察。四、城市更新案例分析據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前參與深圳城市更新工程的地產(chǎn)商有30多家，其中，央企包括華潤、招商、中航、中信、中糧和遠(yuǎn)洋；深圳

12、外鄉(xiāng)起家的民企有佳兆業(yè)、京基、卓越與星河。華潤置地、佳兆業(yè)、招商地產(chǎn)、京基、卓越5家房企為舊改一線梯隊(duì)，在深圳獲取舊改土地總面積超1000萬平方米。重點(diǎn)工程見表一表一 深圳市舊改重點(diǎn)工程統(tǒng)計(jì)表工程名稱面積m2開發(fā)商狀態(tài)預(yù)期業(yè)態(tài)備注蔡屋圍舊改36.8萬京基集團(tuán)規(guī)劃中商業(yè)、住宅黃貝嶺舊改40萬深業(yè)集團(tuán)建設(shè)中商業(yè)、辦公鹿丹村改造4.71萬中海地產(chǎn)啟動住宅、商業(yè)木頭龍舊改7.7萬益田集團(tuán)停滯住宅、商業(yè)銀湖三九片區(qū)更新12.7萬華潤集團(tuán)建設(shè)中住宅、商業(yè)大沖村280萬華潤集團(tuán)售賣中住宅、商業(yè)建筑面積崗廈村舊改20.5萬金地集團(tuán)建設(shè)中商業(yè)、居住建筑面積坂田城市廣場180萬佳兆業(yè)集團(tuán)封盤商業(yè)、住宅建筑面積(一

13、)蔡屋圍金融中心工程1工程介紹該工程位于深圳市羅湖區(qū)蔡屋圍金融中心區(qū)，由京基100大廈及7棟回遷樓構(gòu)成，是集金融辦公、酒店、公寓、商業(yè)設(shè)施及回遷安置住宅于一體的大型綜合工程，總投資近50億元。工程建設(shè)用地約3.6萬平方米，總建筑面積60萬平方米，容積率12.33，賠償拆遷面積約16萬平方米，工程于2003年由羅湖區(qū)組織規(guī)劃，歷經(jīng)8年于2011年竣工。2工程分析2005年10月，京基地產(chǎn)與蔡屋圍股份公司被確定為實(shí)施主體，直到2007年4月深圳市國土房管局作出書面裁決，仍有6戶村民未能與拆遷單位就補(bǔ)償方案達(dá)成一致。工程得以成功推進(jìn)，一是京基不惜血本。2007年9月21日，京基與最后一位，即蔡屋圍老

14、街坊12號小樓的蔡姓業(yè)主簽署補(bǔ)償協(xié)議，780平方米的建筑面積共支付1700萬元貨幣補(bǔ)償，在當(dāng)時(shí)堪稱為天價(jià)；二是京基讓渡了巨額利益，京基100工程的所有住宅局部，全部補(bǔ)償給蔡屋圍村村民；三是住宅工程的戶型設(shè)計(jì)也充分考慮了蔡屋圍村原村民的生活特點(diǎn)。二崗廈村舊改1工程介紹該工程位于深圳中心區(qū)東南側(cè)，緊臨深南大道，占地面積約22萬平方米，總建筑面積到達(dá)140萬平方米，其中包括50萬平方米的住宅及公寓、30萬平方米的Shopping-mall及20萬平方米的甲級寫字樓，是深圳市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求最高和難度最大的重大改造工程。2工程分析2006年7月，福田區(qū)政府與崗廈股份公司、金地大百匯房地產(chǎn)開發(fā)公司簽署?崗廈

15、河園片區(qū)改造工程合作協(xié)議?，至2009年7月底前，舊村被拆遷房屋的撤除工作 基本完成。工程成功推進(jìn)，主要是崗廈拆遷補(bǔ)償方案相對成熟，共有“兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)、三種模式、六種選擇，業(yè)主選擇余地大。兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一種是按面積劃分：480平方米以內(nèi)按11補(bǔ)住宅，超過480平方米按10.88補(bǔ)公寓；二是按層數(shù)劃分：首層按10.9補(bǔ)集中商業(yè)物業(yè)，2層以上按10.9補(bǔ)住宅或公寓。三種模式：即一是選全部實(shí)物補(bǔ)償，二是選全部貨幣補(bǔ)償，三是可選實(shí)物和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合。另外，崗廈村舊改造就了近10個(gè)億萬富翁及20個(gè)億萬家族。三大沖村舊改工程1工程介紹該工程位于深圳南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，占地面積68.4萬平方米，涉及931戶原居民

16、、280多戶小產(chǎn)權(quán)業(yè)主，約7萬多租住人口的搬遷，撤除1500多棟建筑物，總建筑面積達(dá)280萬平方米，包括創(chuàng)新商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓及住宅等，總投資約300億元。其中，約110萬平方米的回遷物業(yè)已分期分批竣工交付。2工程分析2008年，華潤置地和大沖股份公司簽署了合作開發(fā)框架協(xié)議，兩者將利益捆綁在一起；2011年4月，大沖村民簽約率到達(dá)98.9%，但仍有10戶村民拒不簽約，涉及物業(yè)31處，面積約1.3萬平方米。拒絕簽約理由包括咬住股權(quán)問題不退讓、提出必須解決家人的工作問題、提出拆一賠二的物業(yè)補(bǔ)償或每平方米4萬5萬元的貨幣補(bǔ)償?shù)纫蟆９こ添樌七M(jìn)，主要得益于開發(fā)商將利益與村辦企業(yè)捆綁在一起，大沖

17、股份公司算了一筆賬，如拖延改造，村集體和村民每天的損失達(dá)106.7萬元，拖延一年給村集體和村民帶來的損失達(dá)3.896億元。4月15日，大沖股份公司召開全體股東代表大會，64名股東代表以舉手表決的方式全票通過?關(guān)于采取有效措施加快推進(jìn)大沖舊改的決議?，決定在近期提請采取司法強(qiáng)拆措施，依法解決大沖10戶拒簽約戶的問題。四木頭龍舊改工程1工程介紹該工程位于羅湖區(qū)愛國路，始建于上世紀(jì)80年代，涉及多層住宅61棟樓，居民1341戶。該工程占地面積大約7.7萬平方米，總建筑面積約65萬平方米，是羅湖區(qū)最大的城市更新改造工程。早在2007年，木頭龍小區(qū)局部業(yè)主自發(fā)組團(tuán)考察，并決定邀請益田集團(tuán)進(jìn)駐木頭龍，承擔(dān)

18、改造的市場主體；2010年被納入深圳市第一批老舊住宅區(qū)類城市更新方案，但該工程經(jīng)過5年的曠日持久的拉鋸戰(zhàn)，令政府、開發(fā)商和業(yè)主陷入了“多輸?shù)睦Ь帧?工程分析目前超過1100戶業(yè)主已簽簽拆遷補(bǔ)償協(xié)議并搬離小區(qū)，但仍有200余戶堅(jiān)守陣地，致使開發(fā)商不能獲得實(shí)施主體資格。工程停滯原因一是未簽約業(yè)主，提出的理由包括年事已高不便搬家，子女需要就近上學(xué)，質(zhì)疑開發(fā)商實(shí)力及程序合法性等，但其核心訴求還是對開發(fā)商開出的1:1.3拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不滿意；二是開發(fā)商在與大局部業(yè)主簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，對尚有住戶的建筑物撤除門窗，激怒了未簽約業(yè)主，導(dǎo)致談判關(guān)系惡化；三是開發(fā)商主導(dǎo)舊改工程，政府缺乏成熟的協(xié)商機(jī)制，政府和開

19、發(fā)商的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)程序申報(bào)時(shí)未能與業(yè)主保持及時(shí)溝通，缺乏透明度和公眾參與度缺乏。五鹿丹村改造工程1工程介紹該工程位于深圳濱河大道邊，作為深圳的大型福利住宅小區(qū)，涉及房產(chǎn)24棟，居民1280戶，其中處級以上官員250人，離退休干部150人。鹿丹村建造時(shí)使用了大量海砂，建成不久，由于海沙腐蝕，大量鋼筋裸露生銹，一些住戶家中的樓板出現(xiàn)斷裂。2000年6月，不堪“滲水危樓之苦的60多位鹿丹村村民聯(lián)名致信深圳市代市長，市長考察后，拍板10天之后拿出鹿丹村改造方案交付村民討論，3年內(nèi)徹底改造完畢；2001年，深圳市政府常務(wù)會議通過了鹿丹村的撤除重建方案。但由于在拆遷補(bǔ)償問題上一直有分歧，改造遲遲未能推進(jìn)，鹿丹

20、村改造被擱置下來。2工程分析該工程能順利推進(jìn)，主要得益于舊改模式的創(chuàng)新。一是以政府為主導(dǎo)，經(jīng)市編辦批復(fù)，由市住建局成立工程改造辦公室，負(fù)責(zé)工程改造工作的具體實(shí)施，此舉確保了工程改造區(qū)別于其一般商業(yè)化城市更新工程以營利為目的動機(jī)；二是在工程后期重建土地掛牌出讓方面，在我國率先嘗試采用定地價(jià)和回遷物業(yè)建筑面積、向下競爭可售商品住房建筑面積的方法；三是補(bǔ)償方案最大程度保障業(yè)主權(quán)益，在補(bǔ)償、回遷等關(guān)鍵問題上，綜合運(yùn)用市場和政策手段，制定了“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換就地產(chǎn)權(quán)調(diào)換、異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換和“貨幣補(bǔ)償兩種補(bǔ)償方式，由業(yè)主自主選擇。六坂田城市廣場工程1工程介紹佳兆業(yè)被稱為深圳舊改專業(yè)戶，擁有舊城改造工程60個(gè)，截至

21、2013年3月，其城市更新工程總占地面積超過580萬平方米，工程覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區(qū)域，其中超過200萬平方米已完成政府立項(xiàng).。深圳坂田佳兆業(yè)城市廣場位于龍崗坂雪崗大道與布瀾大道交匯處，占地約30萬平方米，建筑面積約180萬平米，依托周邊高技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，集住宅、五星級酒店、超甲級寫字樓、商務(wù)公寓、超大型商業(yè)MALL于一身的大型都市綜合體。2工程分析2014年12月，佳兆業(yè)4個(gè)樓盤被鎖盤，除掉已簽預(yù)售合同和已備案的房源之外，共有超過2000套房源顯示為“管理局鎖定，其中住宅1930套，商鋪267套，這無異于一枚重磅炸彈，在深圳地產(chǎn)界引起了軒然大波。外界普遍認(rèn)為，佳兆業(yè)能夠迅速擴(kuò)張并成為深圳當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)龍頭，得益于其與深圳政府官員間的關(guān)系紐帶，但這如同一把雙刃劍，隨著深圳市多名官員遭紀(jì)委調(diào)查，把佳兆業(yè)推到了風(fēng)頭浪尖，引發(fā)了公司債務(wù)違約風(fēng)暴，城市廣場工程遭遇了鎖盤。五、南方公司更新工程建議一統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā)工程在深圳舊城改造的大背景下，南方公司所屬房產(chǎn)作為集團(tuán)公司不可多得的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，必須抓住機(jī)遇，通過更新改造提升資產(chǎn)價(jià)值，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。南方公司要全面了解所屬房產(chǎn)片區(qū)政府方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)，將公司開發(fā)方案與城市更新規(guī)劃相結(jié)合，統(tǒng)籌規(guī)劃、調(diào)整與完善房地產(chǎn)開發(fā)改造規(guī)劃，針對自有房產(chǎn)實(shí)際情況，采取“委托開發(fā)、參股開發(fā)與自主開發(fā)等不同的策略，實(shí)現(xiàn)公司