個人購房貸款講義要點(diǎn)

1、.：.；個人購房貸款講義要點(diǎn)一、工程樓盤按揭貸款協(xié)作，開發(fā)商向銀行提供的完全資料：1、開發(fā)商根底資料：1書面懇求書：工程按揭貸款協(xié)作懇求書，內(nèi)容包括開發(fā)商概略含房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和閱歷、運(yùn)營財(cái)務(wù)情況、工程情況、工程進(jìn)度、投資完成情況、擬懇求按揭貸款金額等簡要內(nèi)容。2有關(guān)決議：根據(jù)公司章程規(guī)定，向運(yùn)營行出具贊同該工程向我行懇求個人購房抵押貸款及配套效力并承當(dāng)連帶保證擔(dān)保責(zé)任的董事會或股東大會決議書及公司執(zhí)行決議的擔(dān)保承諾函。3相關(guān)復(fù)印件：合法有效的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國家和地方稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、公司章程、驗(yàn)資證明、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書、法定代表人證明書、開戶答應(yīng)證、貸款卡號及密碼。4相

2、關(guān)報(bào)表：經(jīng)會計(jì)師事務(wù)所審驗(yàn)的近三年的年度報(bào)表資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表、最近月份離上報(bào)有權(quán)審批行時(shí)間不得超越3個月會計(jì)報(bào)表。未經(jīng)會計(jì)師事務(wù)所審驗(yàn)的報(bào)表由銀行客戶經(jīng)理調(diào)查核實(shí)并簽字認(rèn)可。5高管個人資料：法定代表人及財(cái)務(wù)擔(dān)任人身份證和簡歷，如系授權(quán)代理，還需同時(shí)提供法定代表人授權(quán)委托書、授權(quán)代理人身份證和簡歷。法定代表人、授權(quán)代理人及董事會或股東會成員簽字式樣。2、工程樓盤資料1批復(fù)文件：計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)備案、工程總平、可行性研討報(bào)告。2工程“五證：國有土地運(yùn)用權(quán)證、建立用地規(guī)劃答應(yīng)證、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證、建筑工程施工答應(yīng)證、商品房銷預(yù)售答應(yīng)證。欠缺的證件要有估計(jì)獲得時(shí)間的闡明。3配套資料：工程建

3、立工程施工合同、工程主要付款憑證、工程效果圖及房屋套型圖、受理期間工程籠統(tǒng)照片。如需環(huán)保部門評測的的，應(yīng)獲得環(huán)境評價(jià)資料。如工程為現(xiàn)房，還應(yīng)提供開工驗(yàn)收合格證明。二、工程樓盤投資構(gòu)成情況土地投資：由地價(jià)款和拆遷補(bǔ)償費(fèi)組成。地價(jià)款包括土地出讓金和城市根底設(shè)備建立費(fèi)。調(diào)查土地運(yùn)用權(quán)獲得時(shí)間和方式，核實(shí)土地出讓合同價(jià)款，應(yīng)以實(shí)踐支付本錢核定其投入，差額部分應(yīng)作為其應(yīng)付款。因地塊區(qū)域、獲得方式等差別，土地本錢對總投構(gòu)造占比和工程利潤的影響最大。建安本錢：包括建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及安裝、其他設(shè)備及安裝等。

4、因同一地域成都市范圍內(nèi)建安本錢相對固定，在核定建安工程施工合同時(shí)，根據(jù)資料本錢和施工復(fù)雜程度，純住宅或帶底商多層普通商品房工程建安本錢普通按照600800元/平方米掌握，電梯公寓普通按照8001200元/平方米掌握，如采用了新型建材、高檔住宅、設(shè)計(jì)施工復(fù)雜程度高的高層電梯按照實(shí)踐投入情況核定。成都市建立工程部分行政事業(yè)性收費(fèi)規(guī)范序號收費(fèi)工程收費(fèi)規(guī)范元/平方米一建立工程報(bào)建費(fèi)1、特大城市市政根底設(shè)備配套費(fèi)1202、中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費(fèi)3、文物勘探開掘費(fèi)4、工程定額測定費(fèi)5、建筑工程質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)二異地綠化費(fèi)3三城區(qū)人防工程異地建立費(fèi)10四新建房屋白蟻防治費(fèi)1五新型建筑資料專項(xiàng)基金5六散裝水泥專項(xiàng)

5、基金1合計(jì)140前期報(bào)建等費(fèi)用：主要包括開發(fā)工程的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研討、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平等土地開發(fā)工程費(fèi)支出以及政府建立工程收費(fèi)。報(bào)建費(fèi)用城區(qū)工程普通在120元/平方米左右，郊縣工程視地域差別普通在80-100元/平方米浮動。普通在總投占比5%左右。詳細(xì)工程和規(guī)范參見成都市政府規(guī)定配套費(fèi)用明細(xì)表附表，成府發(fā)200210號文件規(guī)定。根底設(shè)備建立費(fèi)：指建筑物2米以外和工程紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建立費(fèi)用。主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)備的建立費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)備與市政設(shè)備干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。普通占總投資的8%。管理費(fèi)

6、用：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)運(yùn)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用。普通按總投資的5%方案。財(cái)務(wù)費(fèi)用：企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要指銀行工程貸款的利息，根據(jù)企業(yè)實(shí)踐貸款額度和時(shí)間計(jì)算。普通應(yīng)控制在工程總投的6%以內(nèi)。銷售費(fèi)用：企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各種費(fèi)用。普通按工程總投2%方案或銷售收入5%提取。其他費(fèi)用：主要是暫時(shí)用地費(fèi)用和暫時(shí)建立費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、施工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。普通按總投資的2%方案。不可預(yù)見費(fèi)：根據(jù)工程的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確

7、程度進(jìn)展估算。普通按總投資的5%方案。在實(shí)踐操作中，針對不同的地域和不同的工程，投資構(gòu)成情況會有一些不同，影響到總投資構(gòu)成比例也有差別。主要表達(dá)在土地獲得方式和時(shí)間影響土地本錢，工程籌資方式的差別影響財(cái)務(wù)費(fèi)用，各地對前期報(bào)建費(fèi)用、根底設(shè)備建立費(fèi)的收取規(guī)范和優(yōu)惠規(guī)范的差別上。三、個人按揭貸款，貸款懇求人向銀行提供的完全資料：身份證件：借款人和財(cái)富共有人有效身份證件及復(fù)印件，有效身份證件包括身份證、戶口簿或其他有效居留證明?；橐銮闆r證明：包括結(jié)婚證明、離婚證明法院判決離婚證明和協(xié)議離婚證明、未婚證明。已婚的提供結(jié)婚證、未婚的由本人填寫，離婚的提供法院判決書或離婚證。收入證明：借款人和財(cái)富共有人的收

8、入證明，對收入證明較高的個體戶、普通公司人員應(yīng)同時(shí)提供納稅證明。購房合同：借款人同開發(fā)商簽署的由房地產(chǎn)主管部門一致印制的購房合同及其附件，購房合同必需備案。抵押承諾書：財(cái)富共有人贊同抵押的承諾書。資產(chǎn)證明：借款人擁有的資產(chǎn)證明，包括納稅證明、銀行存單、不動產(chǎn)與動產(chǎn)證明、有價(jià)證券等。首付款根據(jù)：銀行現(xiàn)金繳款單含銀行卡POS憑證和開發(fā)商出具的收據(jù)，或開發(fā)商出具的不動產(chǎn)發(fā)票。8授權(quán)書：委托經(jīng)辦銀行查詢、提供個人征信的授權(quán)書，包括借款懇求人、財(cái)富共有人及其配偶都需求提供授權(quán)書。四、個人按揭貸款還款才干計(jì)算：月房產(chǎn)支出必需控制在50%以下含50%：本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)與收入之比；月一切債務(wù)支

9、出必需控制在55%以下含55%：本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月均償付額與收入之比。五、還款方式計(jì)算：1等額本息還款法： 借款本金月利率(1+月利率)借款月數(shù)每月還款金額 (1+月利率)借款月數(shù) -12等本遞減還款法：借款本金 每月還款金額 +(借款本金-累計(jì)已還本金額)月利率 借款月數(shù)六、公證和保險(xiǎn)1公證：關(guān)于辦理的公證，借款人可以自行決議能否對個人住房貸款進(jìn)展公證，委托開發(fā)商或者銀行辦理產(chǎn)權(quán)分戶和抵押必需公證，特別事項(xiàng)如委托或受托辦理業(yè)務(wù)、借款人姓名變卦等必需公證，但可由客戶自主選擇經(jīng)銀行認(rèn)可的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)展公證。2保險(xiǎn)：取消成都地域個人住房貸款強(qiáng)迫綜合保險(xiǎn)要求，客戶可以自行決議

10、能否進(jìn)展個人住房綜合保險(xiǎn)，無論是購買財(cái)富保險(xiǎn)、履約保險(xiǎn)，還是人壽保險(xiǎn)，都要明確銀行為第一受害人。七、二手住房貸款條件1二手住房范圍：二手房改房，指單位職工按照國家房改政策以根底價(jià)錢在減工齡優(yōu)惠折扣后購買的住房，包括省級房改房和市級房改房，省級房改房上市買賣須經(jīng)省級房改辦贊同，市級房改房可以直接上市買賣。房改房普通只需房屋產(chǎn)權(quán)證。二手經(jīng)濟(jì)適用房，指政府部門以優(yōu)惠價(jià)錢出賣給低收入家庭的住房，具備房屋產(chǎn)權(quán)證和國有土地運(yùn)用權(quán)證，但在購買后規(guī)定3年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓成房委20042號。二手商品住房，指完全按照市場化價(jià)錢購買的住房，具備房屋產(chǎn)權(quán)證和國有土地運(yùn)用權(quán)證。上述房改房和經(jīng)濟(jì)適用房在經(jīng)過買賣后也變成商品住房

11、。2貸款準(zhǔn)入條件：必需提交二手房買賣合同以及政府房產(chǎn)管理部門出具的產(chǎn)權(quán)證查詢證明及產(chǎn)權(quán)證原件；嚴(yán)禁辦理1990年以前建成且建筑面積低于80平方米的個人住房抵押貸款和用上述房屋作為抵押物懇求押舊買新貸款。3貸款年限：二手房房齡與貸款年限之和不超越30年，貸款期限加借款人年齡不超越法定退休年齡。4貸款成數(shù)：房齡不超越10年的住房，最高貸款成數(shù)不得超越7成；房齡超越10年的但沒超越20年的，最高貸款成數(shù)不得超越6成。公積金貸款與銀行自營貸款主要區(qū)別：主體限制:本市(大成都)正常繳存公積金；年齡限制:法定退休年齡；貸款成數(shù)時(shí)間限制:7成20年；貸款金額限制:25萬元；房源限制:普通商品一二手房政策性住房(原那么上不支持150平米單價(jià)5000以上)；流程區(qū)別:委托銀行受理初審貸后管理,公積金中心審查審批資金劃撥；其他限制:目前未取消保險(xiǎn)和公證;還款方式一旦確定不得變卦。公積金貸款最高額度計(jì)算公式：借款懇求人及配偶公積金個人月繳存