物業(yè)接管驗(yàn)收作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

1、物業(yè)接管驗(yàn)收作業(yè)指導(dǎo)書(shū)體系文彳編號(hào)：第1頁(yè) 共5頁(yè)目的規(guī)范接管驗(yàn)收的操作方法，使驗(yàn)收的物業(yè)符合標(biāo)準(zhǔn)。范圍適用于物業(yè)新項(xiàng)目的接管驗(yàn)收內(nèi)容（竣工資料、單體樓、物業(yè)用房、道路、配套的 設(shè)施設(shè)備、綠化景觀工程等）。3.0 職責(zé)工程技術(shù)部制定接管驗(yàn)收的制度，并組織培訓(xùn)。專業(yè)工程師指導(dǎo)接管驗(yàn)收小組成員組織執(zhí)行。接管驗(yàn)收小組具體操作。4.0工作規(guī)程接管驗(yàn)收的開(kāi)展：物業(yè)公司接到地產(chǎn)項(xiàng)目部發(fā)出接管初驗(yàn)收的通知。工程技術(shù)部負(fù)責(zé)牽頭組織成立接管驗(yàn)收小組，組長(zhǎng)由工程技術(shù)部經(jīng)理?yè)?dān)任。工程技術(shù)部負(fù)責(zé)制定驗(yàn)收檢查事項(xiàng)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收方法、參加人員及時(shí)間安排。驗(yàn)收檢查事項(xiàng)：業(yè)主專有部分：入戶防盜門(mén)、鋁合金門(mén)窗、強(qiáng)、弱電箱、給

2、水管、廚、衛(wèi)生問(wèn)、 欄桿、地、墻、頂面等。公共部份：?jiǎn)误w樓、公共通道、大廳、設(shè)備、設(shè)施、道路、車(chē)庫(kù)、配套的設(shè)備設(shè)施、綠化景觀工程等。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：業(yè)主專有部分：防盜門(mén)外觀和功能：1）膜完整、無(wú)劃痕、無(wú)凹陷；2）條完整（不能用短膠條拼接）無(wú)脫落，遮蓋帽完整；3）把手、螺釘無(wú)銹跡、五金件無(wú)殘缺；4）門(mén)框方正、無(wú)變形、把手端正牢固；5）開(kāi)閉靈活、無(wú)異響、反鎖鈕靈活；門(mén)窗（塑鋼、鋁合金等）：1）拉靈活無(wú)異響；2）扇、窗（門(mén)）框無(wú)變形、保護(hù)模（戶內(nèi)部分）完整，面板、滑槽無(wú)劃痕、損 傷，無(wú)污染；3）五金件齊全、安裝規(guī)范穩(wěn)固、金屬支架、安裝螺釘無(wú)銹跡、鎖具完整、開(kāi)啟靈活;物業(yè)接管驗(yàn)收作業(yè)指導(dǎo)書(shū)體系文彳編號(hào)：第2

3、頁(yè) 共5頁(yè)4）玻璃無(wú)劃痕、損傷，無(wú)污染、無(wú)缺陷；5）水孔完整無(wú)遮擋掩埋；6）窗框縫隙封填密實(shí)；7）密封膠均勻；8）膠條完整無(wú)脫落；窗框附近無(wú)滲水現(xiàn)象；強(qiáng)、弱電箱：箱體完好、功能全、安裝到位、標(biāo)識(shí)清楚。給水管（自來(lái)水、直飲水、溫泉水）：1）標(biāo)識(shí)清楚、堵頭完整、通水試壓無(wú)滲漏；2）按標(biāo)準(zhǔn)試壓、固定支架位置、間距符合規(guī)范要求、安裝牢固；3）排水管（立管、支管）支架、抱箍安裝規(guī)范、穩(wěn)固；4）管子表面清潔無(wú)裂紋、劃傷； 橫平豎直，坡度適宜，橫管高度不低于窗上 框；地漏：外形完好、無(wú)堵塞、無(wú)明顯過(guò)低過(guò)高現(xiàn)象。地面：1）無(wú)水泥塊殘跡、平整、無(wú)裂紋、墻角干凈無(wú)水泥漿污染；2）不起層，不起沙、無(wú)超過(guò)國(guó)家規(guī)范的空

4、鼓、室內(nèi)清潔；3）地磚無(wú)損傷，無(wú)色差，勾縫均勻飽滿，符合規(guī)范要求（陽(yáng)臺(tái)無(wú)積水）無(wú)污染衛(wèi)生間排氣孔：高度在窗上沿、無(wú)遮擋、管口光潔。廚房煙道：開(kāi)孔位置適宜、無(wú)遮擋、管口光潔、規(guī)整、無(wú)裂紋、無(wú)堵塞。廚衛(wèi)地面防水：無(wú)起泡、無(wú)開(kāi)裂、涂刷均勻、關(guān)水無(wú)滲漏。大棚：無(wú)裂紋、空鼓、目測(cè)平順、接頭順直、刮膩?zhàn)拥拇笈餆o(wú)污跡。墻：1）無(wú)空鼓、開(kāi)裂、陰陽(yáng)角方正、表面不起沙；2）抽檢垂直度、平整度符合要求（用儀器）；3）外墻磚無(wú)明顯色差，勾縫均勻飽滿，無(wú)損傷，無(wú)污染，符合規(guī)范要求。空調(diào)預(yù)留位： 百葉完好、空調(diào)洞無(wú)遮擋、開(kāi)調(diào)大小適用、蓋板完好。預(yù)埋線管：無(wú)堵塞、鐵絲穿到位，能使用。鐵花：1）欄桿安裝牢固（安裝在結(jié)構(gòu)墻上）

5、，無(wú)傾斜；2）面無(wú)劃痕、無(wú)凹陷、接頭光滑圓整無(wú)毛刺；3）無(wú)銹跡，無(wú)少刷漏刷，無(wú)流痕。公共部分物業(yè)接管驗(yàn)收作業(yè)指導(dǎo)書(shū)體系文彳編號(hào)：第3頁(yè) 共5頁(yè)公共樓道1）單元門(mén)：開(kāi)閉靈活無(wú)擦掛、異響，電鎖有效，可視對(duì)講門(mén)機(jī)安裝 規(guī)范，功能有效；2）門(mén)廳、樓道梯步：地磚完整無(wú)破損，無(wú)明顯色差；3）墻面：無(wú)污染、無(wú)劃痕、表面無(wú)明顯凹凸不平；4）樓道采光窗：開(kāi)閉靈活、無(wú)異響，五金件齊全，窗框、窗扇無(wú)變形5）欄桿、扶手：無(wú)毛刺、無(wú)脫漆、無(wú)損壞、無(wú)變形、無(wú)損傷；6）電井、水表井：門(mén)鎖及門(mén)完好，拉手完整無(wú)銹跡，井內(nèi)無(wú)雜物，安裝 規(guī)范; 墻地面基本平整，水表井地面排水通暢。景觀1）道路：完整、無(wú)積水現(xiàn)象；2）綠化：符合設(shè)計(jì)

6、施工要求，綠化用水閥無(wú)滴漏、銹蝕，分別合理；3）水體：無(wú)滲漏，排水無(wú)堵塞，卵石清潔，池底清潔；4）潛水泵及控制線路：安裝符合設(shè)計(jì)要求，功能有效，便于維修；5）噴泉：水柱垂直、均勻，噴嘴無(wú)堵塞；6）補(bǔ)水閥、泄水閥：關(guān)閉靈活、嚴(yán)密，閥門(mén)井規(guī)范便于維修；7） 景觀用水用電：?jiǎn)为?dú)計(jì)量，原則上一個(gè)補(bǔ)水點(diǎn)一塊水表；8）公路：無(wú)開(kāi)裂，無(wú)起層，伸縮縫均勻規(guī)范，路沿石無(wú)損壞，倒角均勻；9）路燈：分相控制，分區(qū)控制與集中控制兼容。車(chē)庫(kù)1） 土建：抹灰均勻，路面平整，墻柱無(wú)損壞，無(wú)滲漏，管理用房符合相關(guān)要求， 人行通道大棚無(wú)滲漏，無(wú)變形；2）安裝：車(chē)輛進(jìn)出口導(dǎo)向燈齊全，照明分布均勻合理，燈光分相控制，各類(lèi)管 道、橋

7、架規(guī)范完整，排水溝無(wú)堵塞，排水泵及控制線路符合安裝標(biāo)準(zhǔn)，功能 有效，應(yīng)急照明、安全指示燈完整有效；3）限速裝置明顯牢固完整。大門(mén)：符合設(shè)計(jì)施工要求，水電、閉路、電話、數(shù)據(jù)線等安裝到位，水電等計(jì)量方式完善 合理。供配電1）安全設(shè)施到位（絕緣膠墊、滅火器、防小動(dòng)物裝置等）； 2）環(huán)境設(shè)施到位，無(wú)滲漏潮濕現(xiàn)象（排風(fēng)扇，換氣扇、排水溝等）物業(yè)接管驗(yàn)收作業(yè)指導(dǎo)書(shū)體系文彳編號(hào)：第4頁(yè) 共5頁(yè)3）門(mén)、窗完好鑰匙齊備；4）無(wú)電狀態(tài)，開(kāi)關(guān)靈活無(wú)卡阻現(xiàn)象；5）各類(lèi)儀表、指示燈等有效；6）實(shí)際送電有效；7）資料齊全。給排水1）管道安裝符合規(guī)范，無(wú)滲漏無(wú)污染；2）檢查并無(wú)遮擋，井蓋無(wú)破損、標(biāo)識(shí)清楚，；3）閥門(mén)等便于使

8、用更換；4）排水井內(nèi)無(wú)異物、無(wú)堵塞、；5）給水總閥開(kāi)閉靈活、嚴(yán)密。安防系統(tǒng)1）周界安裝到位，逐段檢驗(yàn)有效；2）攝像監(jiān)控各點(diǎn)到位，畫(huà)面清晰，切換自如；3）單元門(mén)機(jī)與管理主機(jī)，與戶內(nèi)通訊正常，開(kāi)鎖功能有效；4）紅外探頭、門(mén)磁、緊急按鈕、燃?xì)鈭?bào)警功能正常（逐戶檢查）；5）背景音樂(lè)分布合理，音質(zhì)正常，音箱完好；6）攝像監(jiān)控系統(tǒng)夜間有效。消防系統(tǒng)1）交接驗(yàn)收前已對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行有效培訓(xùn)；2）資料齊全、已通過(guò)消防局驗(yàn)收；3）抽查報(bào)警探頭（分區(qū)抽查）有效；4）風(fēng)機(jī)、卷簾門(mén)、泵聯(lián)動(dòng)有效；5）消防水袋數(shù)量符合要求；6）消火栓無(wú)滲漏、無(wú)損壞；7）消防管道無(wú)滲漏滴水，各閥門(mén)開(kāi)閉靈活；8）控制主機(jī)有效，各功能齊備；9）

9、消防水池?zé)o滲漏，補(bǔ)水、泄水正常。車(chē)輛管理系統(tǒng)1）地感靈敏、道閘開(kāi)閉靈活，各項(xiàng)功能試驗(yàn)有效；2）外觀完好、使用人員已得到培訓(xùn)。4.3.2.10 電梯物業(yè)接管驗(yàn)收作業(yè)指導(dǎo)書(shū)體系文彳編號(hào)：第5頁(yè) 共5頁(yè)1）電梯安裝符合國(guó)家規(guī)定驗(yàn)收規(guī)范要求，清潔衛(wèi)生良好；2）檢查電梯機(jī)房，曳引機(jī)運(yùn)行正常、控制系統(tǒng)線路布置規(guī)范；3）廳門(mén)有無(wú)脫漆、銹蝕現(xiàn)象；4）呼梯按鈕靈活、顯示正常；5）轎廂內(nèi)呼梯按鈕靈活，顯示正常，不銹鋼轎壁無(wú)劃痕；6）運(yùn)行中無(wú)異聲、異動(dòng)（起動(dòng)、運(yùn)行、加減速平穩(wěn)性、振動(dòng)平層精確等）；7）對(duì)講電話功能使用正常，照明及風(fēng)扇開(kāi)關(guān)運(yùn)行正常；8）井道各部件安裝可靠，滿足功能要求運(yùn)行正常。接管驗(yàn)收方法：包括查看、

10、儀器測(cè)量、試驗(yàn)等，具體按前期介入作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。接管驗(yàn)收的初驗(yàn)：接管驗(yàn)收小組成員根據(jù)接管驗(yàn)收內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)分組進(jìn)行戶內(nèi)拉網(wǎng)式檢查。檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題記錄在房屋檢查驗(yàn)收表上，由施工單位、監(jiān)理單位、 工程項(xiàng)目部、物業(yè)公司四方相關(guān)人員在驗(yàn)收表單上簽字確認(rèn)，工程技術(shù)部將檢查結(jié)果匯總對(duì)存在的問(wèn)題及明細(xì)報(bào)地產(chǎn)項(xiàng)目部安排施工單位整改。同時(shí)抄送公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、質(zhì)量保證部。在施工單位進(jìn)行整改過(guò)程中，由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)指派專人對(duì)整改的質(zhì)量，進(jìn)度進(jìn) 行全程跟蹤。接管驗(yàn)收的復(fù)驗(yàn)：施工單位對(duì)初驗(yàn)時(shí)提出的整改問(wèn)題整改完成后，由接管驗(yàn)收小組組織開(kāi)展復(fù)查工 作。對(duì)不符合交接驗(yàn)收條件的，不予接收；物業(yè)工程技術(shù)部再以內(nèi)部工作聯(lián)系單通知工 程項(xiàng)目部；對(duì)不符合接收條件，但為了維護(hù)地產(chǎn)公司的整體利益，可進(jìn)行實(shí)物代管，待 條件成熟后再辦理交接驗(yàn)收手續(xù)填寫(xiě)物業(yè)接管移交清單。對(duì)達(dá)到接收標(biāo)準(zhǔn)，但還存在一些問(wèn)題需完善的，記錄在物業(yè)接管移交表按工 程遺留問(wèn)題處理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)辦理，限期完成整改