沈陽(yáng)泉涌新鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目策劃方案

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word沈陽(yáng)泉涌(qun yn)新鎮(zhèn)別墅工程(gngchng)籌劃(chuhu)方案(fng n) 初案一、現(xiàn)狀(xinzhung)分析1、沈陽(yáng)市別墅現(xiàn)狀分析 沈陽(yáng)市的別墅工程分布在城周的東、南、西、北四個(gè)方向。其中，70的別墅工程分布在東部和南部，而西部、北部?jī)H有金色高爾夫外商別墅、加州陽(yáng)光等幾個(gè)工程。因此，2004年沈陽(yáng)的別墅市場(chǎng)形成了東、南兩大陣營(yíng)對(duì)壘角逐之勢(shì)。沈陽(yáng)別墅工程的從無(wú)到有可以說(shuō)是沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展、觀念進(jìn)步、生活水平提高的一個(gè)具體表達(dá)。但是經(jīng)過(guò)了近10年的開(kāi)展，沈陽(yáng)市的別墅市場(chǎng)仍然同上海

2、、深圳、北京等房地產(chǎn)業(yè)興旺的地區(qū)存在著較大的差距。沈陽(yáng)市場(chǎng)上的單體別墅，每棟建筑面積主要集中在200400平方米之間，有少量大面積的別墅出現(xiàn)。絕大局部別墅具有車庫(kù)、傭人房、設(shè)備房、洗衣房等功能空間，大局部工程贈(zèng)送私家花園。絕大局部別墅沒(méi)有游泳池。潛在的供給量主要來(lái)自于加州陽(yáng)光二期、美地莊園二期、信盟花園三期、維也納音樂(lè)別墅、荷蘭村別墅二期、菲菲澳家二期以及錦繡山莊等。局部工程的具體開(kāi)盤時(shí)間尚不能確定，但是估計(jì)這些工程中的大局部將在今年年底或者明年陸續(xù)入市，總供給量大概在500棟以上。2、泉涌(qun yn)新鎮(zhèn)別墅現(xiàn)狀(xinzhung)分析由于本人對(duì)泉涌新鎮(zhèn)別墅(bish)不夠了解，只知其在

3、開(kāi)發(fā)區(qū)。分析可能因素如下：遠(yuǎn)離城市喧囂，盡享山水之樂(lè)的同時(shí)(tngsh)，有便利的交通與成熟的生活配套設(shè)施，其它(qt)略。二、本案優(yōu)劣勢(shì)分析1、優(yōu)勢(shì)分析 1997年、1998年，沈陽(yáng)市的別墅市場(chǎng)經(jīng)歷了一系列的調(diào)整和消化。在1999年，別墅又迎來(lái)了一個(gè)新的高潮期，市場(chǎng)供給量又到達(dá)200套左右。 本案的可能因素人個(gè)分析、猜想分析為社區(qū)內(nèi)的環(huán)境、會(huì)所、物業(yè)管理使人到達(dá)“高品質(zhì)等，真正追求高品質(zhì)生活。 2、劣勢(shì)分析 由于本人對(duì)泉涌新鎮(zhèn)別墅相關(guān)資料不夠了解，只能做出一些猜想分析：沒(méi)有自然的風(fēng)景作有力的支撐點(diǎn)；別墅是不可復(fù)制性的，通看全市別墅，根本上占有大量的稀缺資源，除土地外，還有風(fēng)景、天然水域等特征

4、。交通不興旺；缺少有力的賣點(diǎn)；3、綜合分析本案須在定位、推出方式、形態(tài)、賣點(diǎn)上與眾不同，更要注重目標(biāo)客戶的消費(fèi)心態(tài)，揚(yáng)長(zhǎng)避短才可行。三、定位建議精英型別墅，走中檔別墅價(jià)位，高檔別墅的品質(zhì)路線。理由：1、沈陽(yáng)購(gòu)置(guzh)高價(jià)位別墅的消費(fèi)(xiofi)群體力度??；2、除了針對(duì)金字塔尖的消費(fèi)群，別墅也可以(ky)有中檔概念。3、沈陽(yáng)是個(gè)貧富差距很大的城市(chngsh)，有不少開(kāi)發(fā)商、股份制企業(yè)負(fù)責(zé)人、銀行負(fù)責(zé)人等，這個(gè)層面的人不是(b shi)買不起房子，而是買不到好房子；4、任何人都希望花最少的錢，得到最大的享受；5、價(jià)位低便有增值的空間；6、吸引城市里的新貴。操作方式：1、把體量減少一局部

5、； 高密度是做不出好別墅，戶數(shù)太多就缺少榮耀感，最終會(huì)導(dǎo)致失去有效客戶2、本案分階段推出；為了防止過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)，提高時(shí)機(jī)本錢，應(yīng)該分期推出工程，同時(shí)也可以吊吊客戶的胃口。越不容易得的東西才是好東西。3、先修建一個(gè)功能齊全、游戲性、娛樂(lè)性強(qiáng)的超級(jí)會(huì)所；4、利用配套做文章；5、配套先利用起來(lái)；四、賣點(diǎn)建議l感受生命、享受運(yùn)動(dòng)；理由：a、對(duì)于(duy)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，獨(dú)特的居住個(gè)性風(fēng)格及特點(diǎn)就是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、習(xí)慣及其精神(jngshn)等等，把運(yùn)動(dòng)當(dāng)作本案的文化理念，生命在于運(yùn)動(dòng)，現(xiàn)代人越來(lái)越明白這個(gè)道理，并有這方面的需要。營(yíng)造出這種精神文化，吸引群眾(qnzhng

6、)，從不同角度引導(dǎo)他們(t men)。因?yàn)轶w育除了可以強(qiáng)身健體外，更能鍛煉毅力、感受生命。 b、別墅(bish)稱之為別墅，就是因?yàn)樗纳罘绞脚c生活品位是有別于普通人群的。它的使用者，一般都具有較高的修養(yǎng)；廣泛的社交圈；有優(yōu)越的物質(zhì)生活條件。他們期盼的別墅是一個(gè)能徹底放松，完全舒適的家，因此要找到適合特殊群體的需求。c、都市人玩的地方越來(lái)越少，精神得不到滿足。 2、精英俱樂(lè)部；理由：精英們需要的是新的出路和開(kāi)展，他們要有更多的社交氣氛和時(shí)機(jī)，能為生活和工作提供更多幫助和關(guān)心。3、英國(guó)式物管貼身管家；理由：一個(gè)樓盤品質(zhì)的好壞最終取決于物管，物管并非是單純的機(jī)械化的管理，而是從人性上體貼客戶，根

7、據(jù)客戶所需專業(yè)設(shè)計(jì)；操作方式：略五、規(guī)劃(guhu)建議1、每戶占地(zhn d)空間(kngjin)大；理由(lyu)：A、別墅的土地資源使用(shyng)應(yīng)該是奢侈的，才能表達(dá)出的尊貴。 B、有更多的個(gè)人使用空間。2、挖建人工湖；理由：別墅應(yīng)該有山有水，人都有親水性，有水的地方，才會(huì)使心情得以平靜，真正回歸自然。3、建跑馬場(chǎng)；理由：既然本案打著運(yùn)動(dòng)牌，那么能強(qiáng)身的工具不可少。一般到了春天時(shí)，珊瑚壩的沙地里，跑馬的人最多，因?yàn)樵诔鞘欣锟梢苑趴v跑馬的地方幾乎沒(méi)有，少見(jiàn)的東西就是珍貴的東西。4、建野戰(zhàn)營(yíng)、專業(yè)的射擊場(chǎng)；理由：現(xiàn)在玩的東西越來(lái)越多，卻越來(lái)越?jīng)]意思，經(jīng)常會(huì)讓人不知該如何打發(fā)時(shí)間，因此

8、需要開(kāi)發(fā)新的娛樂(lè)工程。5、室外高爾夫練習(xí)場(chǎng)；理由：會(huì)打高爾夫的人不多，如果在高爾夫球場(chǎng)練習(xí)，費(fèi)用昂貴。室外高爾夫練習(xí)場(chǎng)的建設(shè)費(fèi)用不高。相鄰工程有高爾夫球場(chǎng)，可以聯(lián)合推出。6、修建室外游泳池；理由：住戶可以完整保有自己的私密空間，也可以與喜愛(ài)的鄰居交談聚會(huì)。人與人是如此，景與景之間也是如此，使景觀組團(tuán)互相映襯。7、環(huán)境建設(shè)應(yīng)該與當(dāng)?shù)氐臍夂颉⑸鷳B(tài)等相適應(yīng)。理由：環(huán)境應(yīng)該是適合人居住的環(huán)境，而不是宣傳中只可欣賞，不可使用的擺設(shè)。最重要的是：環(huán)境應(yīng)該是富有變化的四季景畫。表現(xiàn)為一種自然的四季變化。六、目標(biāo)客戶群建議1、沈陽(yáng)市的新貴；他們大多受過(guò)良好的高等教育，崇尚高品質(zhì)的生活，喜歡提前消費(fèi)，是目前中國(guó)

9、經(jīng)濟(jì)的新生兒。2、沈陽(yáng)近郊區(qū)的有地位、有錢的消費(fèi)群；不能疏忽了這群消費(fèi)力，他們往往更崇拜品牌，更需要受人尊重，而且都懷著都市情結(jié)，希望能住在離市區(qū)近的地方，才表達(dá)尊貴。3、沈陽(yáng)市外其它相臨城市的客戶群；4、在沈陽(yáng)經(jīng)商、投資的客戶群；5、年齡在30-45歲左右成功人士；這個(gè)年齡階層的成功人士，有著積極的生活態(tài)度、充分的精力、高品味的享受；熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)、熱愛(ài)生命。七、推廣建議1、別墅分期推出；2、廣告投放應(yīng)該多在沈陽(yáng)市內(nèi)的報(bào)刊、電視、播送、雜志、戶外等媒體上；3、投放在受眾群體30-45歲的商業(yè)雜志及報(bào)紙上；4、在沈陽(yáng)周邊地區(qū)造勢(shì)；5、先推廣會(huì)員制，再做客戶。八、營(yíng)銷建議、先建配套設(shè)施，再建別墅；理由

10、：可以給人信心的保證。 吸引一群已置業(yè)的客戶群。 土地經(jīng)過(guò)平整裝飾后易產(chǎn)生價(jià)值感。 讓人氣更好的聚集。l、先推廣會(huì)員制；2、會(huì)員制帶給人的感覺(jué)是高檔的，往往擁有高爾夫會(huì)員卡就代表身份。3、聚集精英聚會(huì)。4、好別墅不是修建出來(lái)的，是住出來(lái)的，當(dāng)有了口碑后，價(jià)值就會(huì)得到很快的提升。使人覺(jué)得就是投資也是值得。5、只有先讓目標(biāo)客戶群產(chǎn)生喜歡，才能真正吸引他們?cè)诖碎L(zhǎng)留。6、像做人一樣，先做人再做生意。樓盤也可以先做效勞，再賣房。操作(cozu)方式：略九、結(jié)束語(yǔ)本案(bn n)的籌劃(chuhu)建議沒(méi)有(mi yu)經(jīng)過(guò)完整的市場(chǎng)調(diào)查，在經(jīng)過(guò)科學(xué)的市調(diào)后，可能會(huì)推翻一些觀點(diǎn)，但我相信有些局部(jb)是值得參考的。 對(duì)于別墅的消費(fèi)群體都是站在金字塔頂上，他們或許成功的經(jīng)歷不同，受的教育不同，社會(huì)背景不同，但更多的是同一階層的相同處，比方都渴望交到更多有用的朋友；一種潛在的虛榮心；高壓工作后的徹底放松；喜歡嘗試新鮮的事物；喜歡刺激的運(yùn)動(dòng)；追求高品質(zhì)的生活；熱愛(ài)生活；熱愛(ài)人生 謝謝給予我一個(gè)展示的時(shí)機(jī)，不盡之處請(qǐng)諒解。真心的祝愿貴公