估價報告書常見錯誤

1、估價書常見錯誤一、不完整估價書不完整：根據(jù)要求應(yīng)該有 8 項1、封面2、目錄3、致委托方函4、估價師5、估價的假設(shè)條件6、估價結(jié)果7、估價技術(shù)8、附件二、 漏項（一） 估價結(jié)果書漏項1、委托方2、估價方3、估價對象4、估價目的5、估價時點6、價值定義7、估價依據(jù)8、估價原則9、估價方法10、估價結(jié)果11、估價12、作業(yè)日期13、應(yīng)用有效期（二） 估價技術(shù)書漏項1、個別分析（見八）2、區(qū)域分析（見八）3、市場背景分析（過去市場、現(xiàn)在市場、可預(yù)見未來的本地區(qū)本類房地產(chǎn)市場分析）4、最高最佳使用分析5、估價方法的運用：估價技術(shù)思路、選用估價方法的理由；6、估價測算過程7、估價結(jié)論的確定：估價對象描述

2、應(yīng)包括自然狀況和權(quán)益狀況：土地應(yīng)說明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況等；建筑物應(yīng)說明：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、修養(yǎng)、使用情況、公共配套設(shè)施完備程度、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況等。三、 描述不清錯誤：（一） 權(quán)益方面：1、 土地使用人2、 土地使用的性質(zhì)（出讓、劃撥；長期用地還是臨時用地；何時取得、取得方式、法律文書證明等）3、土地使用年限4、土地的規(guī)劃用途5、有無土地使用權(quán)證、所用證6、是否共有、部分7、有無爭議（一） 土地物理狀況方面1、土地“生熟

3、”程度描述不清2、土地地價類別交代不清（幾類用地、商業(yè)、工業(yè)）3、土地用途交代不清（商、工、住宅）4、建筑容率不清5、建筑密度不清6、綠化比例不清其中（3、4、5、6 為規(guī)劃中確定的指標(biāo)，以規(guī)劃件為準(zhǔn)，不可假設(shè)）（二） 房地產(chǎn)中的土地：1、 土地面積、形狀等2、 土地四至（1、2 歸類為一個錯誤）（三） 建筑物方面：1、房屋用途不清（土地用途，視為清晰）2、房屋結(jié)構(gòu)不清（房屋層數(shù)）3、房屋建成年代不清4、房屋的狀況（分為完整、在建工程）5、房屋裝修（主要指賓館、灑店，住宅不用交代）（2，3 錯誤可描述為建筑物實物狀況交代不清）四、 選用估價方法錯誤：選用估價方法應(yīng)遵循的原則1、有大量可比實例（

4、選用市場比較法，并以該法為主）2、具有預(yù)期收益（收益法作為其中一個方法）3、具有開發(fā)或待開發(fā)潛力（選用假設(shè)開發(fā)法）4、無上述條件的選用成本法五、 估價路線方面常見錯誤：（一）損害賠償房地產(chǎn)評估1、 損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清2、 沒有考慮間接損失（殘值費用、造成收益下降）（二）拍賣底價的評估1、強(qiáng)制處分對房地產(chǎn)價格的影響；2、快速變現(xiàn)使交易價格相對正常價格較低；3、市場需求面、推廣力度小，造成成效價格低于正常價格；4、消費者心理；5、者需額外支出（支付拍賣機(jī)構(gòu)的傭金）6、 技術(shù)路線：首先確定正常市場價格；分析拍賣市場成交價格水平與正常市場價格水平的調(diào)減幅度；按照這個偏低的幅度對估價結(jié)果調(diào)

5、減。調(diào)減幅度來源：源自拍賣市場價格水平與正常房地產(chǎn)價格水平的比較（三）舊房地產(chǎn)評估估價對象的狀況，應(yīng)對重置價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行必要修正（四）比較法、收益法評估時不應(yīng)該扣除折舊注：1、交易實例選取時成新率與估價對象不一致不能用2、同等來源、同等規(guī)模收益與估價對象創(chuàng)造收益應(yīng)等同（五）房地產(chǎn)保險評估1、 不能考慮土地的價值；2、 保險事故后損失評估時，應(yīng)考慮估價范圍是否包括間接損失，并在估價時說明是否包括間接損失；3、 投保時的估價可按的投保的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時的實際價值；4、 可修復(fù)，宜采用修復(fù)的費用為損失價值；不可修復(fù)的，特別注意扣減房地產(chǎn)受損后的殘余價值；（六）劃撥國有土地房地產(chǎn)抵押評估

6、應(yīng)注重預(yù)期風(fēng)險（預(yù)期風(fēng)險會降低估價對象的價值的因考慮，預(yù)期不確定的收益或升值較少或不考慮）；分析市場變現(xiàn)能力；應(yīng)考慮抵押期間的耗損；應(yīng)考慮扣除上繳國家土地使用權(quán)出讓金部分（七）司法評估應(yīng)當(dāng)注意委托人要求評估的評估時點時的房地產(chǎn)狀況和市場狀況（八）運用各種方法評估的結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合處理，調(diào)整，應(yīng)闡述理由（多種估價方法結(jié)果綜合取平均值；數(shù)學(xué)方法求取綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響；結(jié)果的取整； 確認(rèn)結(jié)果）（九）房地產(chǎn)合并估價：1、 合并前后價格的計算要客觀、準(zhǔn)確2、 增值額的分配要準(zhǔn)確、合理，應(yīng)遵循估價中的貢獻(xiàn)原則來確定；（按各自的單價為基礎(chǔ)分配；各自的面積為基礎(chǔ)分配；各自的總價為基

7、礎(chǔ)分配）（十）各參數(shù)選擇應(yīng)說明理由六、估價方法運用錯誤：（一）比較法難點：交易修正1、 選擇的可比實例描述不清（1）、交易日期描述不清（2）、交易情況描述不清（、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）（3）、交易的價格描述不價、總價、交易規(guī)模、幣種、）（4）、交易房地產(chǎn)狀況不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修等）（5）、付款方式（、分期）（6）、交易時可比實例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）上述，一點描述不清為一錯點。2、 選擇可比實例可比性差（1）、相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)（2）、用途應(yīng)相同（3）、建筑結(jié)構(gòu)相同（4）、建筑規(guī)模應(yīng)相當(dāng)（5）、權(quán)利性質(zhì)應(yīng)相同（主要是土地）（6）、交易類型與估價目的應(yīng)相同（7）、可比實

8、例交易成交日期與估價時點應(yīng)接近（8）、交換價格可修正為正常交易價格3、 四項修正錯誤：單項修正不超過 20%，綜合修正不超過 30%；綜合修正=各項修正幅度絕對值和交易實例才可能修正為正常價格4、 系數(shù)修正方面的錯誤（1）、修正項目錯誤：（2）、修正方向錯誤：分子、分母修正顛倒（日期為分子，其它為分母）；修正上下方向調(diào)整錯誤；5、可比實例房地產(chǎn)狀況的修正應(yīng)采取交易當(dāng)時的狀況6、交易日期修正時，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時的價格水平（主要是匯率選取）7、綜合處理確定估價結(jié)果時，前后：交易日期、交易情況接近估價時點，權(quán)數(shù)應(yīng)大；區(qū)域、個別較差，權(quán)數(shù)應(yīng)?。唬ǘ┦找娣y點：各扣除項目的界定；資本化率的確定

9、1、 確定純收益常見錯誤：出租型房地產(chǎn)：（1）收入應(yīng)包括有效毛收入和租賃保證金、押金等的利息收入（2）出租房地產(chǎn)，扣除項目應(yīng)符合規(guī)定（根據(jù)租約，可扣除維修費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費等）（3）應(yīng)考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用合同約定的，之外要采用客觀）（4）不采用實際收益， 而采取客觀收益；（5）考慮出租率；（6）收益中應(yīng)包括有形、無形收益自營型房地產(chǎn)：（1）、扣除項目一定全面經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費用-銷售稅金-用-財務(wù)費用-商業(yè)利潤生產(chǎn)型凈收益=銷售收-生產(chǎn)成本-銷售費用-銷售稅金-用-財務(wù)費用-廠商利潤（2）、注意收益的客觀性（3）、扣除設(shè)備帶來的收益（4）、考慮扣

10、掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益（5）、注意重復(fù)計算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計算）大堂為整個酒店服務(wù)，不能單獨計算，床位、餐飲已包含大堂；配電室為整個酒店服務(wù)，不能單獨計算價格2、 資本化率選用常見錯誤：（1）資本化率選用的方法要正確（2）注意資本化率的客觀性（3）注意說明資本化率的來源（4）不要采用非本類房地產(chǎn)的資本化率（5）要側(cè)重投資收益率（投資收益率、XX 增加率等應(yīng)用投資）3、 有效收益年限的確定的錯誤：（1）沒有特殊說明將房屋的耐用年限、土地使用期為年限（2）帶租約的，應(yīng)考慮租約期與非租約期的區(qū)別（3）不能將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限（4）確定有效收益年限理由要充分（三）成本法

11、難點：折舊的求?。?）注意各項費用的客觀性（2）房地產(chǎn)價格內(nèi)容要全面（6 大項：土地取得費用+開發(fā)成本+用+投資利息+銷售稅金+開發(fā)利潤）（3）注意銷售稅金的計算基數(shù)和稅率的采用（4）投資利息和利潤的計算基數(shù)要正確（5）利潤率與計算基數(shù)要對應(yīng)直接成本利潤率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本投資利潤率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本+用成本利潤率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本+用+銷售費用（6）計算折舊時應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)和功能的折舊（7）分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮轉(zhuǎn)讓比例（應(yīng)以凈地面積計算）凈地面積=土地總面積-道路-綠地（四）假設(shè)開發(fā)法難點：利潤的估算；對象開發(fā)完成后的價格最基本公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地

12、產(chǎn)價值-開發(fā)成本-用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資待開發(fā)房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)的稅費（1）推測未來樓價方法要正確：對于出售的房地產(chǎn)，可采取比較法；對于出租或自營的房地產(chǎn)，采用收益法；（2）要體現(xiàn)最高最佳使用原則（3）注意計算參數(shù)的客觀性（4）計算時不要漏項（5）靜態(tài)分析時注意各參數(shù)的取值（開發(fā)利潤、投資利息的取值基數(shù)與成本法一樣）投資利息計算項目：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值、投資待開發(fā)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費、開發(fā)成本、用，銷售稅費一般不計息。（6）現(xiàn)金流量法計算注意開發(fā)投入的時間和比例；銷售時間、估價時點；不包括利息和利潤。（五）基準(zhǔn)地價修難點：基準(zhǔn)地價的求?。话盐栈鶞?zhǔn)地價的內(nèi)涵七、其他常見錯誤：1、 確定估價結(jié)果的

13、理由不充分：“根據(jù)上述計算為”屬不充分。估價結(jié)果需要有理由來支持（估價原則、估價周密計算、根據(jù)本房地產(chǎn)市場情況、意見、估價經(jīng)驗等來確定估價結(jié)果）2、 最終結(jié)果應(yīng)說明總價并大寫金額，如用外幣應(yīng)說明估價時點的市場匯率中間價，并注明折合的價格。3、 房地產(chǎn)抵押評估值時，應(yīng)當(dāng)說明市場風(fēng)險和短期處分對未來房地產(chǎn)價格的影響4、劃撥地使用權(quán)房地產(chǎn)抵押，明土地使用權(quán)出讓金由誰負(fù)擔(dān)（一般是房地利人）5、處理房地產(chǎn)糾分的估價，應(yīng)說明產(chǎn)生糾紛的理由6、注意語言的確切性（書用詞要中性）7、 強(qiáng)制拍賣底價評估時要考慮短期內(nèi)強(qiáng)制處分標(biāo)的物時造成的價格折減；土地出讓拍賣則可以采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)；8、 房屋租賃價格評估時應(yīng)考慮租約對估價的影響；劃撥地上性房地產(chǎn)租賃評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分。八、各類型房地產(chǎn)區(qū)域及個別：（一）居住房地產(chǎn)1、 個別：建筑結(jié)構(gòu)、類型、等級；裝修；設(shè)施與設(shè)備；質(zhì)量；朝向與樓層