物業(yè)管理概論的課件

1、物業(yè)管理概論第二章 業(yè)主與業(yè)主大會(huì)第一節(jié) 業(yè)主第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)第四節(jié) 業(yè)主公約第五節(jié) 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)第一節(jié) 業(yè)主業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，是物業(yè)的主人。業(yè)主可以是法人，也可是享有民事權(quán)利的自然人。 一、業(yè)主的權(quán)利權(quán)利：依法享受所擁有的物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理委托合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)。對(duì)擁有的物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利包括：對(duì)物業(yè)自有部分的占有、使用、經(jīng)營(yíng)、處置等權(quán)利；對(duì)共有部位和公用設(shè)施的使用權(quán)利等等。參與物業(yè)管理的各項(xiàng)權(quán)利包括：對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提供的管理和服務(wù)的監(jiān)督、建議、批評(píng)、咨詢、投訴等權(quán)利。 物業(yè)管理?xiàng)l例業(yè)主

2、在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；2、提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；5、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；6、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。二、業(yè)主的義務(wù)義務(wù)：遵守有關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定及業(yè)主公約；履行物業(yè)管理委托

3、合同；執(zhí)行、服從業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)決議、決定。 物業(yè)管理?xiàng)l例業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；3、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)規(guī)章制度；4、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；5、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 三、非業(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù) 非業(yè)主使用人，是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式（比如租賃）而獲得力物業(yè)的使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)的人。同樣非業(yè)主使用人可以是法人，也可以是享有民事權(quán)利的自然人。對(duì)于非業(yè)主使用人來說，除非在租賃合同中，與業(yè)主有特別的約定，對(duì)其享有的物業(yè)

4、方面的權(quán)利進(jìn)行限制或授權(quán)，否則，非業(yè)主使用人與業(yè)主享有同樣的物業(yè)管理方面的權(quán)利，并承擔(dān)同樣的義務(wù)。 案例：業(yè)主維權(quán)過火致物業(yè)管理公司名譽(yù)損害糾紛案于小姐在2002年1月住進(jìn)了新買的商品房，因物業(yè)管理費(fèi)問題與小區(qū)物業(yè)管理公司發(fā)生了矛盾，于小姐認(rèn)為物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)和收取方法違法，就向物業(yè)管理公司提出退還管理費(fèi)的要求。物業(yè)管理公司認(rèn)為于小姐的退費(fèi)要求沒有法律依據(jù)，拒絕退還。于小姐見索費(fèi)不成，便聯(lián)合其他幾位業(yè)主，于同年2月某日，在自家及其他幾位業(yè)主陽(yáng)臺(tái)的外墻掛出了寫有“抵制亂收費(fèi)、禁止欺騙”的巨大條幅。導(dǎo)致同一小區(qū)的其他業(yè)主紛涌到物業(yè)管理處辦公室，要求物業(yè)管理公司退還物業(yè)管理費(fèi)。第二節(jié)

5、 業(yè)主大會(huì)一、業(yè)主大會(huì)的概念業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治自律組織。它對(duì)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)擁有決定權(quán) 。自治自律：自我管理、自我約束（一）業(yè)主大會(huì)的召開1、首次業(yè)主大會(huì)首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)該在物業(yè)交付使用且入住率達(dá)到一定比例時(shí)，在政府物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，由業(yè)主按法定程序和形式，召開第一次業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。2、業(yè)主大會(huì)的年度會(huì)議由業(yè)委會(huì)每年召集召開一次年度會(huì)議。3、業(yè)主大會(huì)的特別會(huì)議經(jīng)持有一定比例投票權(quán)的業(yè)主提議后，業(yè)委會(huì)應(yīng)在該提議若干天內(nèi)，就提議召開業(yè)主大會(huì)，稱為業(yè)主大會(huì)的特別會(huì)議。4、召開業(yè)主大會(huì)的法定人員需

6、經(jīng)50以上的業(yè)主參加才能舉行。5、召開業(yè)主大會(huì)的公告：業(yè)主大會(huì)召開15天前，應(yīng)將會(huì)議的地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告，并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。（二）業(yè)主大會(huì)的內(nèi)容業(yè)主大會(huì)的議程包括：聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；審議并通過上一年度財(cái)務(wù)決算報(bào)告和下一年度財(cái)務(wù)預(yù)算；審議并通過業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程等文件；決定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘，批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同；選舉、撤換業(yè)委會(huì)組成人員，監(jiān)督業(yè)委會(huì)的工作；決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)，決定物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。（三）業(yè)主大會(huì)決定問題的程序征求意見：會(huì)議或書面形式，表決：投票、舉手；所有享有投票權(quán)的，均應(yīng)出席會(huì)議；業(yè)主應(yīng)該親自投票，或委托他

7、人投票，否則視為棄權(quán)，但必須服從業(yè)主大會(huì)的決定由兩人或兩人以上擁有同一物業(yè)時(shí)，則采取共有業(yè)主共同授權(quán)或各業(yè)主共同授權(quán)業(yè)主之一；出席業(yè)主大會(huì)的人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí)，在會(huì)上提出的待決定事項(xiàng)由出席會(huì)議的業(yè)主表決，半數(shù)以上通過方為有效；票數(shù)計(jì)算時(shí)，按業(yè)權(quán)比例確定。二、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理中的主要職責(zé)：1、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；3、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；4、決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；6、法律、法規(guī)或者業(yè)主

8、大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 烏魯木齊一小區(qū)炒掉物業(yè)公司欲聘新“管家” 2007年10月11日凌晨，新疆烏魯木齊宏怡小區(qū)，居民因?qū)π陆畎l(fā)展物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，在業(yè)主委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下公開“奪權(quán)”，炒掉物業(yè)公司。該小區(qū)共有1201戶業(yè)主，其中860戶簽名表示對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意。這是物權(quán)法和國(guó)務(wù)院發(fā)布的修改的決定10月1日實(shí)施后，新疆首例依照規(guī)定讓物業(yè)公司“下課”案例。 業(yè)主在簽字畫押烏魯木齊一小區(qū)炒掉物業(yè)公司欲聘新“管家” 公示解聘通知書烏魯木齊一小區(qū)炒掉物業(yè)公司欲聘新“管家” 業(yè)主閱讀討論烏魯木齊一小區(qū)炒掉物業(yè)公司欲聘新“管家” 第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)一、業(yè)主委員會(huì)的概念及性質(zhì)業(yè)

9、主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉的代表組成的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表全體業(yè)主維護(hù)其物業(yè)權(quán)益，依法行使各項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)是代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織，經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體。其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。業(yè)主委員會(huì)不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實(shí)行民主管理的組織形式。二、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生與組織（一）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生（1）符合各地方性法規(guī)中所定的召開業(yè)主大會(huì)條件的物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)負(fù)責(zé)集業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉成立業(yè)主委員會(huì)，代表全體業(yè)主行使有關(guān)權(quán)利，督促業(yè)主履行義務(wù)。（2）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生按照自愿報(bào)名和業(yè)主推薦相結(jié)合、自我簡(jiǎn)介、選舉產(chǎn)生的

10、程序和公平、公正、公開的原則進(jìn)行。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉。（3）業(yè)主委員會(huì)每屆任期業(yè)主委員會(huì)章程確定，一般為23年。屆滿后由業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。（二）業(yè)主委員會(huì)設(shè)立的登記業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向所在地市、縣物業(yè)管理行政主管部門辦理登記備案。1、成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書；2、業(yè)主委員會(huì)委員名單；3、業(yè)主委員會(huì)章程。主管部門在15日內(nèi)沒有異議的發(fā)給核準(zhǔn)通知書，該通知書可作為業(yè)主委員會(huì)辦理刻章有關(guān)手續(xù)的證明。核準(zhǔn)登記備案日期為業(yè)主委員會(huì)成立日期。對(duì)不符合成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記，并書面通知申請(qǐng)人。 三、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的主要職責(zé)：1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理

11、的實(shí)施情況；2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；5、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。案例：延慶縣新興小區(qū)51號(hào)樓由業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合北京金寶聯(lián)物業(yè)公司實(shí)行24小時(shí)保安和全天保潔，環(huán)境整潔優(yōu)雅。由于本樓住戶較多，車位不足，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司重新規(guī)劃了車位，使車位能夠滿足住戶需要。本樓充分發(fā)揮了業(yè)主委員會(huì)的作用，滿足業(yè)主的各項(xiàng)要求。第四節(jié) 業(yè)主公約一、業(yè)主公約的概念和特點(diǎn)業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由全體業(yè)主承諾的、共同約定、相互制約、共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、

12、維護(hù)和管理服務(wù)活動(dòng)的行為守則，是實(shí)行自治管理的重要表現(xiàn)形式。特點(diǎn)有：1、公約主體：全體業(yè)主2、公約客體：物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面的行為3、公約內(nèi)容：有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面的權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定4、公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)審議通過而生效，對(duì)全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力5、公約的立足點(diǎn)：訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握二、業(yè)主公約訂立的原則1、合法性原則2、整體性原則3、民主性原則三、業(yè)主公約的內(nèi)容1、物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)2、公共場(chǎng)所及公用設(shè)施狀況3、業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的方式4、業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所及公用設(shè)施的權(quán)益5、業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)

13、利6、業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)7、物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳交8、業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則9、違反業(yè)主公約的責(zé)任10、其他有關(guān)事項(xiàng)第五節(jié) 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)一、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系（一）完全市場(chǎng)條件下的相互關(guān)系1、決策機(jī)構(gòu)是業(yè)主大會(huì)，執(zhí)行機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員，物業(yè)管理企業(yè)是受聘者；2、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同；3、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)都是獨(dú)立運(yùn)作、互不干擾。（二）非完全市場(chǎng)條件下的相互關(guān)系（三）法律關(guān)系：委托與被委托、聘用與被聘用的關(guān)系（四）經(jīng)濟(jì)關(guān)系：平等的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系（五）工作關(guān)系二、物業(yè)管理企業(yè)的聘用（一）物業(yè)管

14、理企業(yè)的選聘它是業(yè)主的權(quán)利，由業(yè)主大會(huì)行使。主要而且應(yīng)該采取公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，但由于各地專業(yè)化發(fā)展不平衡，規(guī)范的物業(yè)管理市場(chǎng)尚在培養(yǎng)之中，所以，目前還有不少物業(yè)管理企業(yè)的選聘采用議標(biāo)的形式。 在選擇時(shí)主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考察：1、人員素質(zhì)2、社會(huì)信譽(yù)3、收費(fèi)合理4、管理的質(zhì)量（二）物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘是指物業(yè)服務(wù)合同期滿后，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的再次聘用（三）物業(yè)管理企業(yè)的解聘自然解聘，是指物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再被續(xù)期。2. 提前解聘，是指在合同履行期間，由于某種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行。物業(yè)管理活動(dòng)中，有以下情形的，業(yè)主可依法解除物業(yè)服務(wù)合同、解聘物業(yè)管理企業(yè)： (

15、1)物業(yè)服務(wù)合同到期；(2)由于不可抗力因素，致使物業(yè)服務(wù)合同無法正常履行； (3)物業(yè)管理企業(yè)未按物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。 業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同，必須召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，做出解除物業(yè)服務(wù)合同、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定。在物業(yè)管理活動(dòng)中，有下列情形的，物業(yè)管理企業(yè)可以作出解除物業(yè)服務(wù)合同、停止物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的決定： (1)物業(yè)服務(wù)合同到期； (2)由于不可抗力因素，致使物業(yè)服務(wù)合同無法正常履行； (3)業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，嚴(yán)重干擾物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，致使物業(yè)管理企業(yè)無法正常履行物業(yè)服務(wù)合同。一方作出解除物業(yè)服務(wù)合同決定，應(yīng)書面送達(dá)被解除方，同時(shí)應(yīng)函告物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣、市)房地產(chǎn)管理部門。參與物業(yè)管理各機(jī)構(gòu)間的關(guān)系結(jié)構(gòu)圖房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)主大會(huì)業(yè)主非業(yè)主使用人物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主委員會(huì)專業(yè)服務(wù)公司首次召集召選集舉首次合同選聘合同組成合同市政公司清潔公司綠化公司保安公司工程維修公司其他服務(wù)公司 三、業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管物業(yè)管理公司的方法 1財(cái)政監(jiān)管。業(yè)主委員會(huì)必須對(duì)物業(yè)公司用于本物業(yè)