南京潛山別院別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣報(bào)告

1、潛山別院之大勢(shì)所趨開篇：紫金情結(jié)紫金山：南京城的中心花園 紫金山獨(dú)特魅力引來豪宅扎堆 2006，城市新貴向紫金山看齊 20億元巨額投入提升豪宅板塊含金量紫金山周邊成公園天下 紫金山絕版景觀房的升值前景：物以稀為貴 后篇：紫金東麓三足鼎立 馬群仙林麒麟潛山別院之馬群印象開篇：馬群影象 馬群因明朝洪武皇帝在此設(shè)立牧馬機(jī)構(gòu)牧養(yǎng)御馬而得名。 出中山門，上滬寧高速銜接線，驅(qū)車5分鐘就到達(dá)了馬群，為南京市東部重要交通節(jié)點(diǎn)。 后篇：規(guī)劃開展 南京市城市總體規(guī)劃將其作為南京東大門列入主城范圍，規(guī)劃有馬群新城區(qū)。 馬群開展四大優(yōu)勢(shì)： 環(huán)境資源優(yōu)勢(shì) 區(qū)位交通優(yōu)勢(shì) 根底設(shè)備優(yōu)勢(shì) 生活、人居優(yōu)勢(shì) 潛山別院之諸侯割據(jù)開

2、篇：諸侯清點(diǎn) 天泓山莊鐘山美廬東郊晶典鐘山高爾夫紫金馬術(shù)場(chǎng)馬群區(qū)域麒麟?yún)^(qū)域銀河灣麒麟山莊華匯康城東郊小鎮(zhèn)麒麟錦城仙林區(qū)域新鄰居 棲園 匯杰文庭依云溪谷 山水風(fēng)華賽世香樟園東方天郡新城尚東區(qū)后篇：實(shí)力比拼 整體檔次較高，籠統(tǒng)和口碑較好，產(chǎn)品走高端道路，以別墅工程為主，主要吸引城區(qū)客戶。在售僅天泓，花園洋房均價(jià)8000，疊加別墅11000。其他均在下半年上市。馬群區(qū)域 產(chǎn)品豐富，均處于開盤或強(qiáng)銷期，銷售情況良好，各家月均消化50套以上。洋房均價(jià)60006500左右，別墅近8000。板塊內(nèi)消化客戶，對(duì)城區(qū)吸引相對(duì)較弱。仙林區(qū)域 大盤優(yōu)勢(shì)，以普通多層、小高層住宅為主，目前銷售價(jià)錢4000左右，以低價(jià)吸

3、引城區(qū)客戶。麒麟?yún)^(qū)域潛山別院之天地圖騰開篇：戰(zhàn)力初探 西隔環(huán)陵路與紫金山相鄰，南側(cè)為寧杭公路。 占地93644.8平米，建筑面積114246平米，容積率1.22，建筑密度28，限高18米，公建部分建筑面積2500平米。 緊鄰地鐵2號(hào)線高架，間隔地鐵五棵松站缺乏50米。 已拆遷終了，土地根本平整。后篇：戰(zhàn)力斷定 S 地鐵2號(hào)線 * 紫金山 * 多層 * 馬群老街W 地鐵高架 * 寧杭公路 * 地塊狹長(zhǎng) * 建筑限高O 馬群老街改造 * 地鐵2號(hào)線開通 * 市場(chǎng)短暫空缺T 板塊上市量大 * 天泓實(shí)景銷售潛山別院之謀定后動(dòng)開篇：競(jìng)爭(zhēng)解析 剩余房源小高層、高層、疊加別墅，面積150240平方。天泓山莊

4、容積率0.4，100余套，全部獨(dú)棟、聯(lián)排別墅，07年上市。鐘山美廬容積率1.35，高檔住宅，打造環(huán)保節(jié)能社區(qū)，方案6月上市東郊晶典花園洋房為主力產(chǎn)品。紫金馬術(shù)場(chǎng)同類產(chǎn)品，差別化競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)產(chǎn)品，特征化競(jìng)爭(zhēng)后篇：出師有名 時(shí)間的子彈穿越了銅墻鐵壁，誰都無法守住歲月的滄桑。今日的人們，曾經(jīng)不再探求國(guó)共誰對(duì)誰錯(cuò)。由于，歷史的長(zhǎng)河掩埋了生命，也掩埋了記憶。我們所追想的，不是那一場(chǎng)苦楚的損傷，我們所向往的，不是那一場(chǎng)風(fēng)花雪月的故事，而是，一種對(duì)南京民國(guó)文化情結(jié)的留念。 后篇：出師有名 他們是低調(diào)內(nèi)斂的，不喜歡張揚(yáng)，強(qiáng)調(diào)私密性他們是有文化涵養(yǎng)，崇尚文化底蘊(yùn)、高雅風(fēng)格的他們是有特定生活圈子和階層的他們的內(nèi)心是驕

5、傲的，希望在居住上表達(dá)這種優(yōu)越感客群定位客群描畫情調(diào) 文化 中產(chǎn)后篇：出師有名 案名建議潛山別院 案名解析 潛山：天柱山的別稱乃“潛山，意為潛藏瑞氣，隱修山林，后李白、蘇東坡等文人雅士均絡(luò)繹造訪，李白在潛山發(fā)出了“待吾還丹成,投跡歸此地的感慨?！皾撋?是文化人士希望返樸歸真的希冀和渴盼。 別院：在中國(guó)文化中不斷具有深沉的歷史底蘊(yùn)，別院相較“別墅而言更具有傳統(tǒng)的中國(guó)文化氣質(zhì)，其內(nèi)涵豐厚，把各種居住形狀囊括其間，符合工程的多形狀特征。潛山別院之民國(guó)回歸開篇：政策解讀 政府規(guī)劃以“民國(guó)的名義演繹現(xiàn)代都市 南京民國(guó)建筑在中國(guó)近代建筑史上有獨(dú)特的位置，是城市珍貴的歷史資源和文化遺產(chǎn)。06年，南京公布了民

6、國(guó)建筑立法維護(hù)和利用方案，決議用3年時(shí)間，將一大批重要民國(guó)建筑“保下來，亮出來，用起來，串起來。南京民國(guó)建筑規(guī)模等級(jí)居“全國(guó)之最立法維護(hù)，讓民國(guó)建筑成為“城市資產(chǎn)重點(diǎn)維護(hù)利用南京“Z字形民國(guó)建筑軸線中篇：民國(guó)記憶 “1912 南京人的第一間“城市客廳 是民國(guó)元年，“南京這個(gè)名字從多個(gè)征集方案中脫穎而出，一下子打動(dòng)了一切人的心。確實(shí)，民國(guó)曾是南京歷史上最繁華最鼎盛的時(shí)期，是南京城美麗又辛酸的一段綺夢(mèng)。 年的南京城聚集著最顯赫的政界要人和學(xué)術(shù)大家，是中西交會(huì)之地。受西風(fēng)東漸之影響，民國(guó)時(shí)期的建筑、社會(huì)風(fēng)尚都帶著中西合璧的味道。這樣一種歷史閱歷和復(fù)古情懷，自然成為時(shí)髦消費(fèi)的最正確背景。 后篇：民意所

7、向 客戶訪談： 他們普遍對(duì)民國(guó)文化和建筑認(rèn)同度很高，且對(duì)我們這個(gè)工程即將擁有的自然環(huán)境的優(yōu)美、地鐵交通的便利、一定的升值空間，表現(xiàn)出了極大的等待。 對(duì)于工程倡導(dǎo)的真正的民國(guó)內(nèi)涵表現(xiàn)出了極大興趣，不論是門坊、照壁、長(zhǎng)廊以及工程中貫穿的民國(guó)文化還是民國(guó)生活中的小資情調(diào)都充溢了等待。 配套方面，對(duì)生活配套、地鐵交通感興趣的較多。潛山別院之決勝千里開篇：臆想空間 當(dāng)民國(guó)的腳步漸行漸遠(yuǎn)的時(shí)候，南京，在未及回想的一聲嘆息中揮別了本人的輝煌，時(shí)代前進(jìn)的步伐不會(huì)由于城市的傷感而停留。歲月長(zhǎng)河帶走了南京的記憶，作為南京人，是不是該給本人的家鄉(xiāng)留下一個(gè)恒久的記憶。主題定位山景院落 民國(guó)公館后篇：運(yùn)籌帷幄 民國(guó)建筑

8、風(fēng)格演繹傳統(tǒng)精華院落文化思想實(shí)現(xiàn)生活質(zhì)量園林景觀小品發(fā)明時(shí)代追想讓我們的建筑凝固歷史后篇：運(yùn)籌帷幄 “建筑在院落里“一切建筑不論是什么樣子，都必需被接納環(huán)境的一部分，而在這里，沒有人真正的看單體的建筑，我們幾乎把建筑當(dāng)成了環(huán)境，讓建筑成為了環(huán)境的一部分。ABCD規(guī)劃設(shè)計(jì)：院落、圍合產(chǎn)品類型：酒店式公寓 D組團(tuán) 花園洋房 A、C組團(tuán) 聯(lián)排別墅 B組團(tuán)后篇：運(yùn)籌帷幄 A組團(tuán) “閑窗 出自李清照中的“小院閑窗春色深，后“閑窗廣為流傳，比喻一種悠閑自在的生活氣味，符合整個(gè)工程的推行定位，同時(shí)與另一組團(tuán)“東籬構(gòu)成對(duì)應(yīng)，在這個(gè)推行上文化氣質(zhì)更為悠遠(yuǎn)深沉。 B組團(tuán) “潛山堂C組團(tuán) “東籬 出自陶淵明中的“采

9、菊東籬下，悠然見南山，后“東籬“南山被歷代文人墨客援用，比喻一種超脫閑適的生活情調(diào)，符合整個(gè)工程的推行定位。D組團(tuán) “花樣年華后篇：運(yùn)籌帷幄 酒店式公寓的設(shè)計(jì) 強(qiáng)化地鐵優(yōu)勢(shì) 阻隔地鐵對(duì)院內(nèi)環(huán)境的干擾 平衡建筑面積，填滿容積率 構(gòu)成整體院落的建筑圍墻后篇：運(yùn)籌帷幄 花園洋房的設(shè)計(jì) 在建筑細(xì)部上表達(dá)民國(guó)建筑的元素 用材用色上凸顯沉穩(wěn)、內(nèi)斂的氣質(zhì)后篇：運(yùn)籌帷幄 傳統(tǒng)院落 院落建筑 “院落在建筑里把公用空間變成私有空間，加大別墅私家庭院的面積。后篇：運(yùn)籌帷幄 風(fēng)雨連廊 景觀軸線，將幾個(gè)組團(tuán)有機(jī)串連起來。 與民國(guó)建筑相呼應(yīng)，營(yíng)造空間感受。 人車分流，提供更人性的安排后篇：運(yùn)籌帷幄 照壁 入口處設(shè)置，顯現(xiàn)

10、大家宅院的氣度 工程文化籠統(tǒng)的展現(xiàn) 人車分流，各有天地后篇：運(yùn)籌帷幄 水系 水景圍合聯(lián)排別墅，獨(dú)然一統(tǒng)，保證私密性 山水交融 淙淙溪水，營(yíng)造恬然意境后篇：運(yùn)籌帷幄 景觀小品 整個(gè)建筑群的點(diǎn)睛之筆 營(yíng)造民國(guó)意境必不可少的點(diǎn)綴后篇：運(yùn)籌帷幄 酒店式公寓 4550平方，約660戶 花園洋房一期 120-140平方，40；140160的躍層戶型，40； 二期視市場(chǎng)及一期銷售情況確定 聯(lián)排別墅 230平米左右，約48戶左右后篇：運(yùn)籌帷幄 經(jīng)濟(jì)效益 投資風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)本錢 平衡思索開發(fā)周期市場(chǎng)消化速度品牌籠統(tǒng)樹立18-20個(gè)月潛山別院之君臨天下開篇：銷售想象 分期推盤，差別定價(jià)，隨市提價(jià)銷售戰(zhàn)略銷售序列A:閑窗D:花樣年華C:東籬B:潛山堂開篇：銷售想象 高開平走建立知名度；樹立高端籠統(tǒng)；加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；價(jià)錢戰(zhàn)略價(jià)錢評(píng)價(jià)酒店式公寓(精裝修)：9000元/平方花園洋房：9500元/平方10000元/平方聯(lián)排別墅：15000元/平方后篇：高瞻遠(yuǎn)矚 酒店式公寓推行語 穿越紅酒香氛，品味花樣年華花園洋房推行語 民國(guó)庭院的記憶與回歸 聯(lián)排別墅推行語 締造宅門氣度，演繹公館生活后篇：高瞻遠(yuǎn)矚 總體市場(chǎng)籠統(tǒng)走勢(shì)模擬居住改動(dòng)認(rèn)識(shí)凝聚氣場(chǎng) 全面提升紫金板塊在南京人心目中的籠統(tǒng)居住改動(dòng)生活實(shí)景綻放 全面展現(xiàn)南京民國(guó)建筑文化，喚醒市民意中的民國(guó)文化情結(jié)居住改動(dòng)品味多邊營(yíng)銷 全面激發(fā)南京市民對(duì)于工