市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理方法

1、廣州市新建住宅小區(qū)物業(yè)治理方法第一章 總則第一條 為加強新建住宅小區(qū)治理，維護業(yè)權(quán)人的合法權(quán)益，維持良好的生活環(huán)境和社會秩序，依照國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本方法。第二條 本市市區(qū)范圍內(nèi)新建的住宅小區(qū)或住宅組團適用本方法。第三條 本方法所稱新建住宅小區(qū)，是指實行都市綜合開發(fā)，市政、公用設施配套建設比較齊全，用地面積2萬平方米以上或建筑面積5萬平方米以上的居住小區(qū)或住宅組團。本方法所稱住宅小區(qū)物業(yè)治理，是指對小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設備、市政、公用、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公共設施 以及環(huán)境容貌等治理項目進行的維護、修繕和整治。本方法所稱的業(yè)主委員會，是代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房

2、地產(chǎn)、公用設施等的產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的群眾性自治組織。業(yè)主委員會由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)、公用設施等的產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉產(chǎn)生。本方法所稱的住戶，是指住宅或非住宅房屋的所有權(quán)人和使用人。第四條 廣州市建設委員會（以下簡稱市建委），負責本方法的組織實施。住宅小區(qū)物業(yè)治理的行業(yè)治理工作歸口市建委。區(qū)建設主管部門具體實施轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)治理工作的業(yè)務指導和治理。第五條 規(guī)劃、國土、房管、市政、園林、環(huán)衛(wèi)、公用、供電、工商、電信、公安等治理部門（以下簡稱專業(yè)治理部門）以及街道辦事處，在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，協(xié)同做好住宅小區(qū)的物業(yè)治理工作。第二章 住宅小區(qū)的移交治理第六條 住宅小區(qū)竣工綜合驗收合格后，方能辦理

3、移交治理手續(xù)。第七條 在建的住宅小區(qū)，小區(qū)建設單位必須組織或托付有治理資格的住宅小區(qū)物業(yè)治理單位（以下統(tǒng)稱物業(yè)公司）提早界入治理。辦理售房手續(xù)時，小區(qū)建設單位必須向購房者提供入住治理公約。第八條 未通過住宅小區(qū)竣工綜合驗收的住宅小區(qū)，在入住率達到50以上時，住宅小區(qū)建設單位必須向所在區(qū)建設主管部門 申報辦理物業(yè)治理手續(xù)，并由建設單位或其托付的物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂住宅小區(qū)物業(yè)治理合同書；未成立業(yè)主委員會的，應與區(qū)建設主管部門簽訂住宅小區(qū)物業(yè)治理合同書，按合同規(guī)定實行治理。第九條 通過住宅小區(qū)竣工綜合驗收并領(lǐng)取住宅小區(qū)（組團）驗收合格證書的住宅小區(qū)，住宅小區(qū)建設單位可憑小區(qū)驗收合格證書，向所在

4、區(qū)建設主管部門申報辦理移交治理手續(xù)。辦理了移交治理手續(xù)的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂住宅小區(qū)物業(yè)治理合同書；未成立業(yè)主委員會的，由區(qū)建設主管部門與物業(yè)公司簽訂住宅小區(qū)物業(yè)治理合同書；按合同規(guī)定實行治理。第十條 二個以上建設單位合建的住宅小區(qū)，由建設規(guī)模較大的建設單位牽頭，辦理住宅小區(qū)物業(yè)治理申報手續(xù)和移交治理手續(xù)。第十一條 住宅小區(qū)移交治理時，建設單位應同時移交住宅小區(qū)綜合驗收檔案資料，提供住宅小區(qū)治理統(tǒng)籌金和治理用房。第十二條 住宅小區(qū)治理統(tǒng)籌金，按以下標準提供：建筑面積5萬平方米以內(nèi)的，每平方米建筑面積10元；建筑面積超過5萬平方米的，超出部分每平方米建筑面積5元。統(tǒng)籌金的標準能夠

5、依照物價指數(shù)的變化，由市建委會同市物價部門進行調(diào)整。住宅小區(qū)治理統(tǒng)籌金由住宅小區(qū)建設單位在移交治理時，一次性交給住宅小區(qū)所在區(qū)建設主管部門，專款用于住宅小區(qū)維護治理費用的補貼。具體使用方法，由市建委另行規(guī)定。第十三條 住宅小區(qū)治理用房，按以下標準提供：總建筑面積0.15比例的商業(yè)用房和總建筑面積0.1比例的治理用房。所提供的房屋，按公產(chǎn)房租金出租給物業(yè)公司經(jīng)營和使用，產(chǎn)權(quán)屬小區(qū)建設單位。第十四條 物業(yè)公司對住宅小區(qū)物業(yè)治理不善，區(qū)建設主管部門應依照業(yè)主委員會的意見，組織 有關(guān)專業(yè)治理部門對存在的問題提出限期整改意見，逾期仍未整改完畢的，可提早終止原住宅小區(qū)物業(yè)治理合同書，并由業(yè)主委員會另聘物業(yè)

6、公司接管該住宅小區(qū)的行業(yè)治理工作。第三章 物業(yè)公司的條件和業(yè)務范圍第十六條 物業(yè)公司是從事小區(qū)物業(yè)治理及提供社區(qū)服務的經(jīng)營單位。第十七條 物業(yè)公司須具有建筑、市政、園林綠化、水電、財務等方面的初級以上職稱的技術(shù)人員。注冊資金許多于50萬元。物業(yè)公司所聘用的公共設施維護人員，必須是持有有關(guān)專業(yè)治理部門頒布的上崗證的維護人員。第十八條 成立物業(yè)公司，必須報市建委批準，領(lǐng)取資格證書，到市工商行政治理機關(guān)辦理注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。第十九條 物業(yè)公司的業(yè)務范圍：（一）履行住宅小區(qū)物業(yè)治理合同書，按本方法規(guī)定的維護治理的標準、內(nèi)容、職權(quán)治理住宅小區(qū)，依法經(jīng)營。（二）保管好住宅小區(qū)綜合驗收檔案資料，收取住

7、宅小區(qū)維護治理費和有償服務費。（三）對住宅小區(qū)內(nèi)違章和違法行為，依據(jù)入住治理公約及本方法規(guī)定的職權(quán)進行處理，對須給予行政處罰的，應及時移交有關(guān)行政治理部門處理。第二十條 物業(yè)公司應在住宅小區(qū)物業(yè)治理的基礎上，積極開展社區(qū)有償服務。鼓舞物業(yè)公司一業(yè)為主、多種經(jīng)營，可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。第二十一條 物業(yè)公司必須同意住宅小區(qū)內(nèi)住戶的監(jiān)督，定期聽取住戶對住宅小區(qū)物業(yè)治理的意見。每年向住戶公布住宅小區(qū)維護治理情況及經(jīng)會計師事務所審核的維護治理費的收支、積存情況。第四章 維護治理費用的收取和使用第二十二條 住宅小區(qū)維護治理，實行以區(qū)養(yǎng)區(qū)、收支平衡、略有積存的有償服務原則。向住戶收取維護治理費和有

8、償服務費，由物業(yè)公司依照實際情況提出具體方案，由區(qū)建設主管部門 審核后，報市物價治理部門批準。第二十三條 物業(yè)公司負責日常的維護治理費用。樓宇外墻維修、道路修復、下水道清疏、公共設施更換等大宗項目的維修費用，可申請使用住宅小區(qū)治理統(tǒng)籌金或區(qū)都市維護費補貼，必要時可在住宅小區(qū)范圍內(nèi)通過集資解決。第二十四條 利用公共場地經(jīng)營及經(jīng)營由建設單位提供的商業(yè)用房的收入，必須用于住宅小區(qū)物業(yè)的維護和治理。第二十五條 住宅小區(qū)治理統(tǒng)籌金，應進行增值積存，專款專用。區(qū)建設部門每年向市建委報告經(jīng)會計師事務所審核的統(tǒng)籌金收支情況。第五章 住宅小區(qū)物業(yè)的維護和治理第二十六條 各行業(yè)主管部門按住宅小區(qū)維護治理的內(nèi)容，以

9、相應專業(yè)的維護治理標準、規(guī)定和要求，指導和監(jiān)督物業(yè)公司實施治理。第二十七條 有關(guān)專業(yè)施工單位在住宅小區(qū)內(nèi)從事工程建設或檢修工程時，須通知物業(yè)公司配合，同意物業(yè)公司監(jiān)督，確保區(qū)內(nèi)公共設施的安全，并清理好施工現(xiàn)場。第二十八條 有關(guān)專業(yè)施工單位因施工或檢修，損壞了住宅小區(qū)公共設施的，應按規(guī)定給予賠償。第二十九條 住宅小區(qū)內(nèi)的設施或植物阻礙了有關(guān)專業(yè)公共設施的安全時，有關(guān)專業(yè)治理部門應按專業(yè)維護治理規(guī)定和要求，通知物業(yè)公司配合處理。第三十條 住宅小區(qū)物業(yè)維護治理須達到下列標準：（一）以驗收后的竣工資料為依據(jù)，保持房屋及各項公共設施完好無損，保障其正常使用，維持原房屋使用性質(zhì)。（二）住宅小區(qū)內(nèi)的綠化保存

10、率達90以上。無黃土裸露，路樹無缺株，綠地清潔，綠化景觀良好。環(huán)境優(yōu)美、安靜、整潔。（三）沒有亂搭亂建、亂擺亂放、亂貼亂掛，及改變建筑物結(jié)構(gòu)及外貌。（四）進入住宅小區(qū)的車輛，集中停放到停車場。（五）住宅小區(qū)范圍內(nèi)的其他專業(yè)治理標準。第三十一條 住宅小區(qū)物業(yè)維護治理的內(nèi)容：（一）維修、養(yǎng)護住宅區(qū)內(nèi)的房屋、內(nèi)政、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、安全防范設施和其他公共設施。維修戶外接大樓表內(nèi)（無設大樓表除外）范圍的水、電、煤氣等管線。（二）維修路寬7米及7米以下道路的路面、門牌、路牌、路燈及排水設施，并定期清疏排水管井。（三）養(yǎng)護治理區(qū)內(nèi)樹木花草，維護園林建筑小品和其他園林設施。（四）日常環(huán)境衛(wèi)生的清掃、垃圾清運和

11、公廁的保潔及環(huán)衛(wèi)設施的維護。（五）維護好區(qū)內(nèi)交通秩序。（六）加強治安防范和巡邏，保持小區(qū)良好治安環(huán)境。（七）其他專業(yè)治理內(nèi)容。第六章 獎勵與懲處第三十二條 物業(yè)公司治理的住宅小區(qū)經(jīng)評比，獲得市級以上優(yōu)秀治理住宅小區(qū)稱號的，由市建委給予獎勵。第三十三條 住宅小區(qū)住戶，有下列情況之一的，由物業(yè)公司予以制止、批判教育、限期改正、逾期不改正的，可進行強制恢復；造成損失的，有權(quán)要求其賠償。（一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；（二）擅自改變房屋、配套設施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀、毀壞設施、設備、危及房屋安全的；（三）私搭、亂建、亂停放車輛，在房屋公共使用的地點亂堆、亂放、占用綠地、破壞綠化、污染環(huán)境、阻礙小區(qū)景觀、噪音擾民的；（四）損壞住宅小區(qū)內(nèi)的公共設施、設備的；上述行為如需給予行政處罰的，由物業(yè)公司依法移交有關(guān)行政主管部門處理。第三十四條 住宅小區(qū)物業(yè)治理單位違反本方法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)建設主管部門現(xiàn)令其限期改正，逾期不改的，可提請市建委吊銷其資格證書。造成經(jīng)濟損失的，可追究賠償責任。（一）房屋及公用設施、設備不按期限修繕的；（二）治理制度不健全，治理混亂，使區(qū)內(nèi)公共設施遭受損失的