陳樹(shù)民封面、致函、目錄、聲明、假設(shè)與限制條件內(nèi)審時(shí)的注意事項(xiàng)及

1、PAGE PAGE 16封面、致函函、目錄、聲明、假假設(shè)與限制制條件內(nèi)審審時(shí)的注意意事項(xiàng)及相相關(guān)措辭的的推敲安徽宣城金金橋房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)經(jīng)紀(jì)紀(jì)咨詢有限限公司 陳樹(shù)民民一、內(nèi)部審審核估價(jià)報(bào)報(bào)告的必要要性1.執(zhí)業(yè)操操守與個(gè)人人聲譽(yù)、行行業(yè)形象之之關(guān)系2.執(zhí)業(yè)操操守與刑刑法第二二百二十九九條之關(guān)系系3.對(duì)估價(jià)價(jià)報(bào)告進(jìn)行行內(nèi)部審核核，相當(dāng)于于對(duì)生產(chǎn)出出的產(chǎn)品在在出廠之前進(jìn)行行質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)，是防范范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的最后一一道防線4.內(nèi)審人人選：內(nèi)部部專家（老老總或技術(shù)術(shù)總監(jiān)、估估價(jià)部經(jīng)理理）外聘專專家（對(duì)估估價(jià)有研究究的學(xué)者、專家）5.審核結(jié)結(jié)論的分類類：（1）可可以出具（22）做適當(dāng)當(dāng)修改后出出具（3）硬硬重

2、新撰寫寫（4）應(yīng)應(yīng)重新估價(jià)價(jià)。后三類類報(bào)告修改改、重寫與與重估后還還應(yīng)再次審審核。6.只有經(jīng)經(jīng)審核合格格的報(bào)告才才能簽名、繕印后交交付委托人人，審核意意見(jiàn)應(yīng)與估估價(jià)師考核核掛鉤。二、在估價(jià)價(jià)報(bào)告形式式方面的內(nèi)內(nèi)審注意事事項(xiàng)1.委托人人是否前后后一致（檢檢查封面、致委托人人函、估價(jià)價(jià)結(jié)果報(bào)告告、估價(jià)技技術(shù)報(bào)告以以及附件，避避免因復(fù)制制、粘貼電電腦存檔報(bào)報(bào)告做模板板但修改不不徹底所導(dǎo)導(dǎo)致的前后后不一致）；2. 估價(jià)價(jià)師的姓名名是否前后后一致（檢檢查封面、估價(jià)師聲聲明、估價(jià)價(jià)結(jié)果報(bào)告告以及附件件，避免因因復(fù)制、粘粘貼電腦存存檔報(bào)告做做模板但修修改不徹底底所導(dǎo)致的的前后不一一致）、注注冊(cè)估價(jià)師師的數(shù)量

3、是是否2人以以上、簽字的注注冊(cè)房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師是是否已超出出注冊(cè)有效效期；3. 估價(jià)價(jià)作業(yè)日期期是否前后后一致（檢檢查封面、致委托人人函、估價(jià)價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果果報(bào)告，避避免因復(fù)制制、粘貼電電腦存檔報(bào)報(bào)告做模板板但修改不不徹底所導(dǎo)導(dǎo)致的前后后不一致）；4. 目錄錄基本內(nèi)容是否齊齊全（含標(biāo)標(biāo)題、注冊(cè)冊(cè)房地產(chǎn)估估價(jià)師聲明明、估價(jià)假設(shè)和和限制條件件、估價(jià)結(jié)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)術(shù)報(bào)告、附附件）、估價(jià)結(jié)果報(bào)報(bào)告和技術(shù)術(shù)報(bào)告是否否缺少一級(jí)級(jí)標(biāo)題、組成內(nèi)容容名稱前后后是否一致、是否標(biāo)注頁(yè)頁(yè)碼或者頁(yè)頁(yè)碼前后不不一致、附件具體體名稱是否否列示或者不詳細(xì)細(xì)；5. 估價(jià)價(jià)結(jié)果（幣幣種、單價(jià)價(jià)與總價(jià)、大寫）是是否前后一一

4、致（檢查查致委托人人函、估價(jià)價(jià)結(jié)果報(bào)告告與估價(jià)技技術(shù)報(bào)告，避避免因復(fù)制制、粘貼電電腦存檔報(bào)報(bào)告做模板板但修改不不徹底所導(dǎo)導(dǎo)致的前后后不一致）；6.估價(jià)報(bào)報(bào)告編號(hào)是是否前后一一致；7. 估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)與法法定要求估估價(jià)時(shí)點(diǎn)或或與委托協(xié)協(xié)議中約定定估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)是否一致致；8. 價(jià)值值類型選擇擇或價(jià)值定定義的表述述是否前后后一致（檢檢查估價(jià)結(jié)結(jié)果報(bào)告與與估價(jià)技術(shù)術(shù)報(bào)告）；9. 估價(jià)價(jià)目的的表表述是否前前后一致；10. 必必要的估價(jià)價(jià)法律、法法規(guī)依據(jù)和和估價(jià)技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是否否列明且在在估價(jià)報(bào)告告分析中有有所體現(xiàn)（如如物權(quán)法法、城城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法、土地地管理法、擔(dān)保保法，城市房地地產(chǎn)抵押管管理辦法，房地產(chǎn)產(chǎn)估

5、價(jià)規(guī)范范等，是否列列舉城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地估價(jià)價(jià)規(guī)程、合同法法以及相相關(guān)司法解解釋得看估估價(jià)對(duì)象是是否需要）；11. 估估價(jià)報(bào)告法法律依據(jù)中中是否列明明房地產(chǎn)產(chǎn)抵押估價(jià)價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)見(jiàn)（建住住房2000688號(hào)），檢檢查報(bào)告是是否進(jìn)行優(yōu)優(yōu)先受償款款分析、變變現(xiàn)分析說(shuō)說(shuō)明（含雖雖已列明房地產(chǎn)抵抵押估價(jià)指指導(dǎo)意見(jiàn)，但并進(jìn)進(jìn)行優(yōu)先受受償款分析析、變現(xiàn)分分析說(shuō)明的的情形）；12. 房房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)結(jié)果報(bào)告告、房地產(chǎn)產(chǎn)技術(shù)報(bào)告告中估價(jià)方方法選用是是否一致；13. 估估價(jià)報(bào)告使使用期限是是否符合有有關(guān)規(guī)定；14. 房房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)期限限是否符合要要求；15. 房房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)的營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照是是否有效；16. 致致估價(jià)委

6、托托人函、注注冊(cè)房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師聲聲明、估價(jià)價(jià)的假設(shè)與與限制條件件、估價(jià)委委托人、估估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)目的的、估價(jià)對(duì)對(duì)象及其范范圍、估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)及其其確定理由由、價(jià)值類類型及其定定義、估價(jià)價(jià)依據(jù)、估估價(jià)原則、估價(jià)方法法、估價(jià)結(jié)結(jié)果、估價(jià)價(jià)人員、實(shí)實(shí)物狀況描描述與分析析、權(quán)益狀狀況描述與與分析、區(qū)區(qū)位狀況描描述與分析析、市場(chǎng)背背景描述與與分析、最最高最佳利利用分析、估價(jià)方法法適用性分分析、估價(jià)價(jià)測(cè)算過(guò)程程、估價(jià)結(jié)結(jié)果確定、附件等是是否有漏項(xiàng)項(xiàng)；17. 形形式方面其其它應(yīng)注意意的內(nèi)審事項(xiàng)。三、內(nèi)容方方面內(nèi)審時(shí)時(shí)的注意事事項(xiàng)1. 估價(jià)價(jià)對(duì)象用途途與產(chǎn)權(quán)界界定是否存存在錯(cuò)誤；2. 是否否虛構(gòu)、編編造估價(jià)對(duì)對(duì)象

7、或可比比實(shí)例的實(shí)實(shí)物狀況、區(qū)位狀況況、權(quán)益狀狀況；3. 是否否濫用估價(jià)價(jià)假設(shè)；4. 估價(jià)價(jià)法律、法法規(guī)依據(jù)和和估價(jià)技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)據(jù)運(yùn)用是否否出現(xiàn)嚴(yán)重重錯(cuò)誤；5. 房地地產(chǎn)估價(jià)技技術(shù)路線確確定與估價(jià)價(jià)方法選擇擇是否存在在錯(cuò)誤；6. 估價(jià)價(jià)基本數(shù)據(jù)據(jù)、估價(jià)參參數(shù)選取是是否存在錯(cuò)錯(cuò)誤或估價(jià)價(jià)基本數(shù)據(jù)據(jù)、估價(jià)參參數(shù)的選取是否存存在明顯偏偏離客觀實(shí)實(shí)際且未能說(shuō)明明正當(dāng)理由由；7. 估價(jià)價(jià)方法運(yùn)用用是否存在在嚴(yán)重錯(cuò)誤誤，包括價(jià)價(jià)格測(cè)算過(guò)過(guò)程、計(jì)算算公式選用用、計(jì)算結(jié)結(jié)果是否存存在嚴(yán)重錯(cuò)錯(cuò)誤；8. 注冊(cè)冊(cè)房地產(chǎn)估估價(jià)師聲明明、估價(jià)的的假設(shè)和限限制條件與與房地產(chǎn)估估價(jià)結(jié)果報(bào)報(bào)告、房地地產(chǎn)估價(jià)技技術(shù)報(bào)告內(nèi)內(nèi)容是

8、否矛盾；9. 對(duì)估估價(jià)結(jié)果有有重大影響響且存在不不確定性的的因素，是是否在估價(jià)價(jià)的假設(shè)和和限制條件件中說(shuō)明或或披露，或或雖在估價(jià)價(jià)的假設(shè)和和限制條件件中說(shuō)明或或披露，但但房地產(chǎn)估估價(jià)報(bào)告是是否就該因因素對(duì)估價(jià)價(jià)結(jié)果可能能產(chǎn)生影響響進(jìn)行說(shuō)明明；10. 房房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)質(zhì)等級(jí)是否否夠格承攬攬?jiān)擃悩I(yè)務(wù)務(wù)；11. 估估價(jià)人員是是否存在應(yīng)應(yīng)該回避而而未回避或或違反其他他職業(yè)道德德行為出具具房地產(chǎn)估估價(jià)報(bào)告的的情形；12. 內(nèi)內(nèi)容方面內(nèi)內(nèi)審時(shí)其它它應(yīng)注意的的事項(xiàng)。四、內(nèi)審以以后應(yīng)注意意的事項(xiàng)1.即將交交付的估價(jià)價(jià)報(bào)告是否否存在無(wú)注注冊(cè)房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師親親自簽字，或或簽字的注注冊(cè)房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師不不足兩名

9、，或冒用其他注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字的情形；2. 即將將交付的估估價(jià)報(bào)告是是否存在以以個(gè)人、分分支機(jī)構(gòu)名名義和蓋分分支機(jī)構(gòu)公公章或蓋公公司內(nèi)設(shè)機(jī)機(jī)構(gòu)、部門門印章出具具房地產(chǎn)估估價(jià)報(bào)告的的情形。五、房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告告的寫作總總的要求 11.全面性性：（具體體略） 22.客觀性性：（具體體略）3.準(zhǔn)確性性：（具體體略）4.邏輯性性：（具體體略）5.概括性性：（具體體略）6.完整性性：（具體體略）7.規(guī)范性性：（具體略略）8.一致性性：（具體體略） 六、封面的的寫作具體體要求1.七項(xiàng)內(nèi)內(nèi)容（1）標(biāo)題題，（2）估價(jià)項(xiàng)項(xiàng)目名稱，（3）委托方，（4）估價(jià)方或估價(jià)機(jī)構(gòu)，（5）估價(jià)人員（估價(jià)師），（6）估價(jià)完成日

10、期，（7）估價(jià)報(bào)告編號(hào)2.要注意意的問(wèn)題標(biāo)題要用“房地產(chǎn)估估價(jià)報(bào)告”，也可以以細(xì)化，譬譬如用“房地產(chǎn)抵抵押估價(jià)報(bào)報(bào)告”、“房屋征收收拆遷估價(jià)價(jià)報(bào)告”等；“估價(jià)人員員”中要列出出所有參加加該估價(jià)項(xiàng)項(xiàng)目的注冊(cè)冊(cè)房地產(chǎn)估估價(jià)師的姓姓名。例如如：房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名名稱：市區(qū)中山山南路233號(hào)的營(yíng)業(yè)業(yè)房抵押估估價(jià)報(bào)告委托方方：有限公公司估價(jià)方：估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員：（注注冊(cè)房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師） （注冊(cè)房房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師） 估價(jià)作業(yè)業(yè)日期：22008年年10月20日至20099年1月9日 估價(jià)報(bào)告告編號(hào)：七、致委托托人函的措辭推推敲1.規(guī)范的的要求：致致函內(nèi)容包包括標(biāo)題、估價(jià)委托托人全稱、估價(jià)目的的、估價(jià)

11、對(duì)對(duì)象及其范范圍（名稱稱、坐落、規(guī)模、權(quán)權(quán)屬）、價(jià)價(jià)值類型及及其定義、估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)及其確定定理由、估估價(jià)結(jié)果的的披露（包括假定未未設(shè)立法定定優(yōu)先受償償權(quán)利下的的市場(chǎng)價(jià)值值、房地產(chǎn)估估價(jià)師知悉悉的各項(xiàng)法法定優(yōu)先受受償款以及及抵押價(jià)值值，總價(jià)、單單價(jià)）、估估價(jià)報(bào)告使使用期限、估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)全稱、法法定代表人人、致函日日期共11項(xiàng)。致函落款（估估價(jià)機(jī)構(gòu)全全稱和估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)公章章，法定代代表人或執(zhí)執(zhí)行合伙人人的簽名或或蓋章）2.新的要要素要求：致函正文文中要有“估價(jià)報(bào)告告應(yīng)用的有有效期”3. 寫作作的一般要要求（1）估價(jià)價(jià)對(duì)象：位位置、實(shí)體體名稱、實(shí)實(shí)體構(gòu)成、實(shí)體面積積、產(chǎn)權(quán)情情況（2）估價(jià)價(jià)結(jié)果：?jiǎn)螁蝺r(jià)、總

12、價(jià)價(jià)、匯率、大寫4. 致函函正文有關(guān)關(guān)項(xiàng)目寫作作的特殊要要求（抵押押估價(jià)的特特殊要求） 應(yīng)應(yīng)當(dāng)確定估估價(jià)對(duì)象的的抵押價(jià)值值，并分別別說(shuō)明假定定未設(shè)立法法定優(yōu)先受受償權(quán)利下下的市場(chǎng)價(jià)價(jià)值，以及及房地產(chǎn)估估價(jià)師知悉悉的各項(xiàng)法法定優(yōu)先受受償款。 （城市市房地產(chǎn)抵抵押估價(jià)指指導(dǎo)意見(jiàn)第二十一一條）5.房地產(chǎn)產(chǎn)抵押價(jià)值值的定義：“房地產(chǎn)抵抵押價(jià)值為為抵押房地地產(chǎn)在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的市市場(chǎng)價(jià)值，等等于假定未未設(shè)立法定定優(yōu)先受償償權(quán)利下的的市場(chǎng)價(jià)值值減去房地地產(chǎn)估價(jià)師師知悉的法法定優(yōu)先受受償款?！?（見(jiàn)房地地產(chǎn)抵押估估價(jià)指導(dǎo)意意見(jiàn)第四四條）。6.法定優(yōu)優(yōu)先受償權(quán)權(quán)款項(xiàng)辨析析（究竟應(yīng)應(yīng)含哪幾項(xiàng)項(xiàng)）：（1）土地地使用權(quán)

13、出出讓金中華人民民共和國(guó)城城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法第五十條條規(guī)定：“設(shè)定房地地產(chǎn)抵押權(quán)權(quán)的土地使使用權(quán)是以以劃撥方式式取得的，依依法拍賣該該房地產(chǎn)后后，應(yīng)當(dāng)從從拍賣所得得的價(jià)款中中繳納相當(dāng)當(dāng)于應(yīng)繳納納的土地使使用權(quán)出讓讓金的款額額后，抵押押權(quán)人方可可優(yōu)先受償償?！?中華人民民共和國(guó)擔(dān)擔(dān)保法第第五十六條條規(guī)定：“拍賣劃撥撥的國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)所得的價(jià)價(jià)款，在依依法繳納相相當(dāng)于應(yīng)繳繳納的土地地使用權(quán)出出讓金的款款額后，抵抵押權(quán)人有有優(yōu)先受償償權(quán)?！背鞘蟹康氐禺a(chǎn)抵押管管理辦法第四十五五條規(guī)定：“以劃撥方方式取得的的土地使用用權(quán)連同地地上建筑物物設(shè)定的房房地產(chǎn)抵押押進(jìn)行處分分時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)從處分所所得的價(jià)款款中

14、繳納相相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)當(dāng)繳納的土土地使用權(quán)權(quán)出讓金的的款額后，抵抵押權(quán)人方方可優(yōu)先受受償。” （2）拖欠欠的建筑工工程價(jià)款合同法第2866條規(guī)定：“建設(shè)工程程的價(jià)款就就該工程折折價(jià)或者拍拍賣的價(jià)款款優(yōu)先受償償。”最高人民民法院關(guān)于于建設(shè)工程程價(jià)款優(yōu)先先受償權(quán)問(wèn)問(wèn)題的批復(fù)復(fù)(法釋2002216號(hào)號(hào))規(guī)定定：“人民法院院在審理房房地產(chǎn)糾紛紛案件和辦辦理執(zhí)行案案件中，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依照中華人民民共和國(guó)合合同法第第286條條的規(guī)定，認(rèn)認(rèn)定建筑工工程的承包包人的優(yōu)先先受償權(quán)優(yōu)優(yōu)于抵押權(quán)權(quán)和其他債債權(quán)。 ” （3）消費(fèi)費(fèi)者交付購(gòu)購(gòu)買商品房房的款項(xiàng)最高人民民法院關(guān)于于建設(shè)工程程價(jià)款優(yōu)先先受償權(quán)問(wèn)問(wèn)題的批復(fù)復(fù)(法釋2002

15、216號(hào)號(hào))(22002年年6月111日最高人人民法院審審判委員會(huì)會(huì)第12225次會(huì)議議通過(guò))規(guī)規(guī)定：“消費(fèi)者交交付購(gòu)買商商品房的全全部或者大大部分款項(xiàng)項(xiàng)后，承包包人就該商商品房享有有的工程價(jià)價(jià)款優(yōu)先受受償權(quán)不得得對(duì)抗買受受人?！?（4）已抵抵押擔(dān)保的的債權(quán)數(shù)額額擔(dān)保法第五十四四條規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)產(chǎn)向兩個(gè)以以上債權(quán)人人抵押的，拍拍賣、變賣賣抵押物所所得的價(jià)款款按照以下下規(guī)定清償償：(一)抵押合同同已登記生生效的，按按照抵押物物登記的先先后順序清清償；順序序相同的，按按照債權(quán)比比例清償；(二) 未登記的的，按照合合同生效時(shí)時(shí)間的先后后順序清償償，順序相相同的，按按照債權(quán)比比例清償。抵押物已已登記

16、的先先于未登記記的受償。” （5）已經(jīng)經(jīng)司法或行行政查封的的份額（6）企業(yè)業(yè)破產(chǎn)費(fèi)用用企業(yè)破產(chǎn)產(chǎn)法第四四十三條規(guī)規(guī)定：“債務(wù)人財(cái)財(cái)產(chǎn)不足以以清償所有有破產(chǎn)費(fèi)用用和共益?zhèn)鶄鶆?wù)的，先先行清償破破產(chǎn)費(fèi)用?！钡谒氖粭l條規(guī)定：“人民法院院受理破產(chǎn)產(chǎn)申請(qǐng)后發(fā)發(fā)生的下列列費(fèi)用，為為破產(chǎn)費(fèi)用用：(一)破產(chǎn)案件件的訴訟費(fèi)費(fèi)用；(二二)管理、變價(jià)和分分配債務(wù)人人財(cái)產(chǎn)的費(fèi)費(fèi)用；(三三)管理人人執(zhí)行職務(wù)務(wù)的費(fèi)用、報(bào)酬和聘聘用工作人人員的費(fèi)用用。” （7）承租租人的優(yōu)先先購(gòu)買權(quán)（8）其他他法定優(yōu)先先受償款企業(yè)破產(chǎn)產(chǎn)法第一一百一十三三條規(guī)定：“破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)在優(yōu)先清清償破產(chǎn)費(fèi)費(fèi)用和共益益?zhèn)鶆?wù)后，依依照下列順順序清償：(一)

17、破破產(chǎn)人所欠欠職工的工工資和醫(yī)療療、傷殘補(bǔ)補(bǔ)助、撫恤恤費(fèi)用，所所欠的應(yīng)當(dāng)當(dāng)劃入職工工個(gè)人賬戶戶的基本養(yǎng)養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療療保險(xiǎn)費(fèi)用用，以及法法律、行政政法規(guī)規(guī)定定應(yīng)當(dāng)支付付給職工的的補(bǔ)償金；(二)破破產(chǎn)人欠繳繳的除前項(xiàng)項(xiàng)規(guī)定以外外的社會(huì)保保險(xiǎn)費(fèi)用和和破產(chǎn)人所所欠稅款；(三)普普通破產(chǎn)債債權(quán)?！保?）交易易稅費(fèi)八、目錄的的具體要求求 1.基基本要求：要有二級(jí)級(jí)標(biāo)題的目目錄 2.目目錄中要有有頁(yè)碼 3.電電子文檔中中的目錄有有跟蹤鏈接接功能 附：不不合要求的的目錄舉例例 目 錄一、致委托托方函（1）二、估價(jià)師師聲明（2）三、估價(jià)的的假設(shè)和限限制條件（3）四、估價(jià)結(jié)結(jié)果報(bào)告（4）五、估價(jià)技技術(shù)報(bào)告（

18、估估價(jià)機(jī)構(gòu)存存檔）（10）六、附件：關(guān)于委估宗宗地有關(guān)情情況的說(shuō)明明委估對(duì)象勘勘察照片：委估機(jī)構(gòu)組組織機(jī)構(gòu)代代碼證復(fù)印印件；估價(jià)機(jī)構(gòu)資資質(zhì)證書復(fù)復(fù)印件；估價(jià)人員資資格證書復(fù)復(fù)印件。較為符合標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的目錄錄：目錄1、 注冊(cè)冊(cè)房地產(chǎn)估估價(jià)師聲明明12、估價(jià)的的假設(shè)與限限制條件23、估價(jià)結(jié)結(jié)果報(bào)告A估價(jià)委托托人4 B估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)4 C估價(jià)目目的55 D估價(jià)對(duì)對(duì)象及其范范圍66 E估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)及其確確定理由77F價(jià)值類型型及其定義義7G估價(jià)依據(jù)據(jù)8H估價(jià)原則則8I估價(jià)方法法9J估價(jià)結(jié)果果100K估價(jià)對(duì)象象變現(xiàn)能力力分析111L風(fēng)險(xiǎn)提示示-122M估價(jià)人員員144N估價(jià)作業(yè)業(yè)日期-15O估價(jià)報(bào)告告應(yīng)用有效效期

19、155P說(shuō)明1555 估價(jià)技技術(shù)報(bào)告A實(shí)物狀況況描述與分分析166B權(quán)益狀況況描述與分分析166C區(qū)位狀況況描述與分分析177D市場(chǎng)背景景描述與分分析188E最高最佳佳利用分析析200F估價(jià)方法法適用性分分析211G估價(jià)測(cè)算算過(guò)程211H估價(jià)結(jié)果果確定2556 附件 -估估價(jià)委托書書 權(quán)權(quán)屬證明復(fù)復(fù)印件 -估估價(jià)對(duì)象內(nèi)內(nèi)外部狀況況圖片 -估估價(jià)對(duì)象位位置圖 法法定優(yōu)先受受償權(quán)利等等的書面查查詢資料和和調(diào)查記錄錄估價(jià)中引引用的其他他專用文件件資料 估估價(jià)機(jī)構(gòu)資資質(zhì)與工商商營(yíng)業(yè)執(zhí)照照復(fù)印件估價(jià)師資資質(zhì)復(fù)印件件等九、估價(jià)師師聲明的寫寫作具體要要求 11.形式上上的要求：所有參加該該項(xiàng)目的注注冊(cè)房地產(chǎn)

20、產(chǎn)估價(jià)師的的姓名、注注冊(cè)號(hào)、簽簽名，最少少要有2名（包括括2名） 2.內(nèi)容容上的要求求 （1）聲明對(duì)對(duì)哪些部分分沒(méi)有或無(wú)無(wú)法進(jìn)行查查勘 （2）聲明哪哪些人進(jìn)行行了實(shí)地查查勘，哪些些人沒(méi)有進(jìn)進(jìn)行實(shí)地查查勘 （3）聲明沒(méi)沒(méi)有核實(shí)或或無(wú)法核實(shí)實(shí)的內(nèi)容或或證件 （4）聲明依依據(jù)的技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn) （5）聲明與與估價(jià)對(duì)象象的利害關(guān)關(guān)系（6）是否否得到重要要的專業(yè)幫幫助以及其其他（見(jiàn)規(guī)規(guī)范）3.措辭推推敲（詳見(jiàn)案例例點(diǎn)評(píng)）十、估價(jià)的的假設(shè)和限限制條件的的注意事項(xiàng)項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)設(shè)和限制條條件應(yīng)分為為兩部分理理解：估價(jià)價(jià)的假設(shè)，即即評(píng)估的前前提。在評(píng)評(píng)估過(guò)程中中有未經(jīng)調(diào)調(diào)查確認(rèn)或或無(wú)法調(diào)查查確認(rèn)的資資料數(shù)據(jù)，應(yīng)應(yīng)先進(jìn)

21、行假假定。限制條件則則是指估價(jià)價(jià)結(jié)果成立立或估價(jià)報(bào)報(bào)告可使用用的條件。 估價(jià)價(jià)的假設(shè)應(yīng)應(yīng)符合“必要、充充分、合理理、有依據(jù)據(jù)”的要求；限制條件件的針對(duì)性要強(qiáng)。1.為何要要有估價(jià)假假設(shè)由于客觀事事務(wù)的無(wú)限限變化和認(rèn)認(rèn)識(shí)主體有有限能力的的矛盾，人人們不得不不依據(jù)已掌掌握的數(shù)據(jù)據(jù)資料對(duì)某某一事物的的某些特征征或全部事事實(shí)做出合合乎邏輯的的推斷。 這這種依據(jù)有有限事實(shí)，通通過(guò)一系列列推理，對(duì)對(duì)于所研究究的事物做做出合乎邏邏輯的假定定說(shuō)明就叫叫假設(shè)。假設(shè)必須依依據(jù)充分的的事實(shí)，運(yùn)運(yùn)用已有的的科學(xué)知識(shí)識(shí)，通過(guò)推推理（包括括演繹、歸歸納和類比比）而形成成。 無(wú)無(wú)論如何嚴(yán)嚴(yán)密的假設(shè)設(shè)都帶有推推測(cè)，甚至至是主觀

22、猜猜想的成分分。但是，只只要假設(shè)是是合乎邏輯輯合乎情理理的，它對(duì)對(duì)科學(xué)研究究都是有重重大意義的的。估價(jià)與其他他學(xué)科一樣樣，其理論論體系和方方法體系的的確立也是是建立在一一系列假設(shè)設(shè)基礎(chǔ)之上上的。 22.最基本本的估價(jià)假假設(shè)估價(jià)中的基基本前提假假設(shè)有：（一）交易易假設(shè)（二）公開(kāi)開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)設(shè)（三）持續(xù)續(xù)使用假設(shè)設(shè)按照通行的的說(shuō)法，持持續(xù)使用假假設(shè)又細(xì)分分為三種具具體情況： 一是在在用續(xù)用； 二是轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用續(xù)用； 三是移移地續(xù)用。 充分認(rèn)識(shí)和和掌握持續(xù)續(xù)使用假設(shè)設(shè)的內(nèi)涵和和實(shí)質(zhì)，對(duì)對(duì)于估價(jià)來(lái)來(lái)說(shuō)有著重重要意義。3.估價(jià)假假設(shè)與限制制條件一般般需要寫什什么內(nèi)容（1）交易易假設(shè)（2）公開(kāi)開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)設(shè)（3）對(duì)委委托方提供供的資料的的真實(shí)性進(jìn)進(jìn)行假設(shè)（4）假設(shè)設(shè)現(xiàn)狀能夠夠持續(xù)，正正常的事情情能夠如期期出現(xiàn)（持持續(xù)經(jīng)營(yíng)、如期竣工工）（5）假設(shè)設(shè)部分房地地產(chǎn)能夠正正常使用整整體房地產(chǎn)產(chǎn)的公共部部分，且其其他部分房房地產(chǎn)不發(fā)發(fā)生對(duì)部分分房地