長(zhǎng)春力旺弗朗明歌別墅項(xiàng)目推廣方案提報(bào)-127PPT

1、2021/8/30 星期一1大者恒大力旺弗朗明歌推廣方案提報(bào)2021/8/30 星期一2報(bào)告結(jié)構(gòu)圖目標(biāo)分析市場(chǎng)分析競(jìng)品分析產(chǎn)品分析推廣手段、人群分析廣告表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考2021/8/30 星期一3我們的目標(biāo)力旺弗朗明歌一期剩余產(chǎn)品的去化問(wèn)題。如何通過(guò)力旺弗朗明歌整體形象的提升，使項(xiàng)目的推廣再上新臺(tái)階。2021/8/30 星期一4我們的思考僅僅站在一期剩余產(chǎn)品角度去思考項(xiàng)目接下來(lái)的推廣，是否能夠勝利的完成任務(wù)，達(dá)成我們的目標(biāo)？我們應(yīng)該站在什么角度來(lái)思考這個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)于企業(yè)的發(fā)展究竟有什么戰(zhàn)略意義？2021/8/30 星期一5回顧品牌成長(zhǎng)過(guò)程在項(xiàng)目取得階段性勝利的同時(shí)，力旺集團(tuán)不忘企業(yè)品牌工

2、程的建設(shè)。通過(guò)締造力旺康景、弗朗明歌、格林春天等一系列深具市場(chǎng)口碑的項(xiàng)目，力旺品牌已經(jīng)被市場(chǎng)廣泛認(rèn)可。06年09年三年之間，已經(jīng)由一個(gè)長(zhǎng)春本土“黑馬”，躋身吉林市一線品牌開(kāi)發(fā)商。尤其弗朗明歌的成功，更是實(shí)現(xiàn)了力旺品牌的一個(gè)標(biāo)志性的跨越。2021/8/30 星期一6品牌發(fā)展2006年-2007年，力旺集團(tuán)打造 “力旺康景”項(xiàng)目，該項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)為多層、高層，面向大眾市場(chǎng)，力旺品牌初步得到市場(chǎng)認(rèn)可。2007年 力旺締造弗朗明歌項(xiàng)目，純別墅高端產(chǎn)品，多次獲得聯(lián)合奠定力旺吉林省一線品牌地位。2008年，力旺再出擊，格林春天一經(jīng)面市便被市場(chǎng)廣泛認(rèn)可，這是對(duì)力旺品牌的又一肯定。品牌飛躍品牌跨躍格林春天項(xiàng)目如

3、果說(shuō)奠定了品牌堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，那么弗朗明歌項(xiàng)目則是成功的實(shí)現(xiàn)了品牌高度的跨越，為力旺品牌成功躋身一線品牌立下了汗馬功勞。而且也成為了力旺品牌宣傳的強(qiáng)有力的載體。2021/8/30 星期一7因此我們不能就一期賣(mài)一期，而是需要從項(xiàng)目整體的高度進(jìn)行推廣，站在企業(yè)發(fā)展的角度去思考項(xiàng)目。原有的項(xiàng)目推廣成功的助推了品牌高度的跨越，那么品牌的跨越勢(shì)必對(duì)項(xiàng)目的推廣提出了更高的要求，對(duì)項(xiàng)目接下來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)推廣又提出了哪些新的要求？2021/8/30 星期一8回顧前期宣傳的重點(diǎn)力旺弗朗明歌項(xiàng)目在面市兩年多的時(shí)間里，取得了項(xiàng)目口碑和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的雙豐收，通過(guò)對(duì)西班牙風(fēng)情和手工別墅利益點(diǎn)的挖掘和渲染，其世界級(jí)手工別墅的產(chǎn)品定位已

4、經(jīng)深入人心。【08.5.23】 撼世臻品、驚艷長(zhǎng)春【08.5.9】 躋身名流或被名流服侍【08.5.16】 五月末盛放西班牙之美【線上跟蹤】【08.7.4】 我們堅(jiān)持不那樣做以極致追求成就極致完美【08.7.17】 傳奇之后的傳奇，等您續(xù)寫(xiě)【08.6.20】 500年的尊崇，今天成就您的尊崇【08.6.26】 6.21，西班牙日/力旺弗朗明歌耀世開(kāi)盤(pán)2021/8/30 星期一1108年5月6月7月8月916232026417躋身名流或被名流服侍五月末盛放西班牙之美 撼世臻品、驚艷長(zhǎng)春（售樓處開(kāi)放）500年的尊崇，今天成就您的尊崇（釋放開(kāi)盤(pán)信息）6.21，西班牙日/力旺弗朗明歌耀世開(kāi)盤(pán)（開(kāi)盤(pán)后續(xù)

5、報(bào)道）我們堅(jiān)持不那樣做以極致追求成就極致完美傳奇之后的傳奇，等您續(xù)寫(xiě)物業(yè)：風(fēng)格：產(chǎn)品高度：風(fēng)格高度：活動(dòng)：產(chǎn)品細(xì)節(jié)：人群高度：線上跟蹤項(xiàng)目08年5月初到7月末線上推廣分別釋放了物業(yè)、產(chǎn)品、風(fēng)格等價(jià)值點(diǎn)信息，期間還經(jīng)歷了售樓處開(kāi)放、開(kāi)盤(pán)等重要節(jié)點(diǎn)并對(duì)其進(jìn)行了大量報(bào)道。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)階段報(bào)廣很好的塑造了項(xiàng)目的高端形象，準(zhǔn)確的向消費(fèi)者傳達(dá)了項(xiàng)目的主要賣(mài)點(diǎn)，為接下來(lái)的銷(xiāo)售工作打下良好的基礎(chǔ)。2021/8/30 星期一12前期推廣工作小結(jié)形象塑造方面 以“別墅品質(zhì)生活為核心“堅(jiān)持高舉高打。價(jià)值傳遞方面 通過(guò)企業(yè)品牌、物業(yè)服務(wù)、現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)、升值潛力等幾個(gè)方面進(jìn)行宣傳，傳遞了項(xiàng)目“物超所值”的利益點(diǎn)?；顒?dòng)方面 通過(guò)

6、與合作伙伴資源互換，獲取對(duì)方會(huì)員名單，造成一系列轟動(dòng)效應(yīng)，樹(shù)立項(xiàng)目的高端形象。建立起項(xiàng)目在市場(chǎng)上的高品質(zhì)形象，并且推動(dòng)了力旺地產(chǎn)品牌的提升，實(shí)現(xiàn)了既定目標(biāo)。2021/8/30 星期一13前期銷(xiāo)售情況回顧來(lái)電來(lái)訪持續(xù)走高，客戶關(guān)注度有明顯的提升。市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的接受度和價(jià)值認(rèn)同情況良好。2021/8/30 星期一14銷(xiāo)售走勢(shì)上，別墅和洋房都處于節(jié)節(jié)攀升的狀態(tài)，銷(xiāo)售情況良好。市場(chǎng)接受度高。2021/8/30 星期一15前期營(yíng)銷(xiāo)工作小結(jié)高端的、具有高品質(zhì)感的項(xiàng)目形象已經(jīng)在市場(chǎng)確立，完成了項(xiàng)目本階段的高品質(zhì)感形象的樹(shù)立的目標(biāo)，占據(jù)了一定的市場(chǎng)地位。項(xiàng)目的幾大賣(mài)點(diǎn)和價(jià)值點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了比較徹底的釋放，世界級(jí)手

7、工別墅的產(chǎn)品定位深入人心。市場(chǎng)接受度和反饋良好，銷(xiāo)售狀態(tài)節(jié)節(jié)走高，取得了項(xiàng)目的品牌認(rèn)知度和銷(xiāo)售的雙贏。2021/8/30 星期一16對(duì)我們未來(lái)工作的要求由于前期推廣工作的扎實(shí)和穩(wěn)健，項(xiàng)目的幾大價(jià)值已完整的傳遞給了市場(chǎng)，那么在未來(lái)的推廣中，我們?nèi)绾伪苊獬霈F(xiàn)信息傳遞的重復(fù)，和廣告表現(xiàn)的雷同是關(guān)鍵所在。同時(shí)也對(duì)我們的工作提出了更高的要求，在維系和鞏固項(xiàng)目的高品質(zhì)形象的基礎(chǔ)上，重新整合項(xiàng)目的價(jià)值體系，宣傳推廣要推陳出新，給市場(chǎng)更強(qiáng)有力的沖擊。在下半年我們要實(shí)現(xiàn)的是“名利雙收”的目的，如何將企業(yè)品牌與項(xiàng)目地位進(jìn)一步提升，我們的切入點(diǎn)在哪里，從何處著手展開(kāi)？2021/8/30 星期一17報(bào)告結(jié)構(gòu)圖目標(biāo)分析

8、市場(chǎng)分析競(jìng)品分析產(chǎn)品分析推廣手段、人群分析廣告表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考2021/8/30 星期一18宏觀市場(chǎng)近五年長(zhǎng)春商品住房銷(xiāo)量總體呈上揚(yáng)走勢(shì)，07年達(dá)到高峰，08年受行業(yè)大勢(shì)影響長(zhǎng)春也出現(xiàn)小幅盤(pán)整。2021/8/30 星期一19近五年長(zhǎng)春商品房銷(xiāo)售均價(jià)始終保持上漲的勁頭，但橫向比較東三省省會(huì)城市房地產(chǎn)，長(zhǎng)春仍屬價(jià)格洼地。 2021/8/30 星期一20Salesprice09年上半年長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的回溫，出現(xiàn)價(jià)量齊升的局面。 2021/8/30 星期一21 根據(jù)2009年長(zhǎng)春住房建設(shè)計(jì)劃，2009年長(zhǎng)春商品房建設(shè)將呈現(xiàn)南北“對(duì)峙”的局面，商品房建設(shè)主要集中于城區(qū)的南北兩個(gè)方向，其中南部地

9、區(qū)未來(lái)上市的數(shù)量較少，但單體的規(guī)模卻較大，是未來(lái)大盤(pán)項(xiàng)目主要集中地；北部區(qū)域上市項(xiàng)目數(shù)量眾多，但單體規(guī)模較小，各項(xiàng)目追求的是銷(xiāo)售速度，將以快銷(xiāo)為主。 圖片來(lái)源：長(zhǎng)春規(guī)劃網(wǎng) 在08年近190萬(wàn)平的庫(kù)存及09年市場(chǎng)仍存在較大上市量的雙重因素制約下，長(zhǎng)春房地長(zhǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。189萬(wàn)514萬(wàn)2021/8/30 星期一22知名房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和記黃埔御翠豪庭、大頂子山住宅項(xiàng)目等萬(wàn)科萬(wàn)科蘭喬公寓、萬(wàn)科上東區(qū)、萬(wàn)科潭溪?jiǎng)e墅中海中海萊茵東郡、中海水岸馨都、中海水岸春城、中海南湖1號(hào)保利羅蘭香谷 綠地長(zhǎng)春上海城、新里中央公館復(fù)地長(zhǎng)春復(fù)地農(nóng)大項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)春明珠知名房企項(xiàng)目09營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)和記黃埔御翠豪庭洋房5月開(kāi)盤(pán)，目

10、前登記銷(xiāo)售備案近60%萬(wàn)科萬(wàn)科潭溪?jiǎng)e墅5月亮相，已取證63套，其中備案銷(xiāo)售25套中海二期洋房產(chǎn)品6月開(kāi)盤(pán)保利羅蘭香谷新品發(fā)售 融創(chuàng)洋房二期產(chǎn)品4月正式開(kāi)盤(pán)， 房交會(huì)期間加推5棟 知名地產(chǎn)商紛紛投資長(zhǎng)春，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步升級(jí)；09年高端項(xiàng)目入市量加大，品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。所屬區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型地塊資料朝陽(yáng)區(qū)南湖灣北京京盛獨(dú)棟、雙拼、疊加占地1.9萬(wàn)平、建筑3.2萬(wàn)平；上?？巳鹞飿I(yè)；預(yù)計(jì)8月上市、均價(jià)約12000凈月區(qū)啟明中國(guó)墅長(zhǎng)春鑫安聯(lián)排、疊拼、獨(dú)棟占地6萬(wàn)平、建筑面積2萬(wàn)平，87戶，獨(dú)棟33棟、疊拼4棟、聯(lián)體4棟；中式建筑及園林風(fēng)格；凈月區(qū)林語(yǔ)花溪-聯(lián)排、獨(dú)棟占地2.3萬(wàn)平、建筑面積0.7

11、萬(wàn)平；容積率0.3；1棟獨(dú)棟、8棟雙拼；北美草原建筑風(fēng)格；7000-12000凈月區(qū)東方之珠水晶灣吉林東興疊加、聯(lián)排占地14.9萬(wàn)平、建筑面積10.99萬(wàn)平；容積率0.66、綠化率45%；259-404平戶型面積；北美建筑風(fēng)格；中海物管凈月區(qū)優(yōu)山美地吉林圣格獨(dú)棟占地36萬(wàn)平、建筑面積12萬(wàn)平；容積率0.33、綠化率60.7%；317-497平面積區(qū)間；坡地景觀、現(xiàn)代建筑；均價(jià)約10000元高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)金越逸墅藍(lán)灣長(zhǎng)春金越聯(lián)排、獨(dú)棟、電梯洋房占地22萬(wàn)平、建筑面積22萬(wàn)平；容積率1、綠化率42.5%；西班牙新古典主義建筑；第一太平戴維斯進(jìn)行物業(yè)顧問(wèn)凈月區(qū)中信城中信獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加占地24

12、3萬(wàn)平、建筑面積102萬(wàn)平；法式風(fēng)情；雙拼7300-12400元，聯(lián)排6660-9500元凈月區(qū)御翠園和記黃埔獨(dú)棟占地92萬(wàn)平、建筑面積42萬(wàn)平；一期187棟獨(dú)棟；208-512平面積區(qū)間；上海利家物業(yè)；12000-13000元凈月區(qū)華業(yè)玫瑰谷長(zhǎng)春華業(yè)獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼、洋房占地32萬(wàn)平、建筑面積13萬(wàn)平；聯(lián)排7300-7800元，獨(dú)棟13000-15000，雙拼均價(jià)10508凈月區(qū)國(guó)信美邑吉林昌泰四拼、雙拼、獨(dú)棟占地19萬(wàn)平、建筑面積20萬(wàn)平；240-500平；未正式上市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)融創(chuàng)上城長(zhǎng)春融創(chuàng)置地小高、退臺(tái)洋房、聯(lián)排占地58.5萬(wàn)平、建筑面積60.4萬(wàn)平；別墅均145萬(wàn)/套凈月區(qū)

13、萬(wàn)科潭溪?jiǎng)e墅萬(wàn)科聯(lián)排別墅、公寓等占地7.5萬(wàn)平、建筑面積6.3萬(wàn)平；別墅13000-14000元長(zhǎng)春別墅市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)中信、和黃及萬(wàn)科等品牌地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目推出后，別墅市場(chǎng)的品質(zhì)得到大幅提升。同時(shí)別墅開(kāi)發(fā)的邊緣化程度加強(qiáng)，且區(qū)域集中。2021/8/30 星期一24選址自然環(huán)境優(yōu)異、交通條件良好凈月區(qū)項(xiàng)目主要要求表現(xiàn)示例規(guī)劃尊重自然，內(nèi)外環(huán)境的協(xié)調(diào)對(duì)接中信城與農(nóng)博園風(fēng)格市場(chǎng)差異化要求及客戶的需求中信城浪漫法式風(fēng)情、啟明中國(guó)墅的清雅風(fēng)格、林語(yǔ)花溪的北美草原建筑及優(yōu)山美地的坡地景觀單體立面、建材、面積、空間、細(xì)部下沉花園、工人房配置、錯(cuò)落客廳；入戶玄關(guān)、采光天井服務(wù)會(huì)所、智能化、物業(yè)管理智能化安防智能化

14、家電；高檔會(huì)所； “金鑰匙”管家服務(wù)；中海物業(yè)、第一太平戴維斯顧問(wèn)、自營(yíng)凈月是目前別墅項(xiàng)目聚集地，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可想而知。對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃布局， 風(fēng)格，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，物管水平等方面都提出了更高的要求。2021/8/30 星期一25市場(chǎng)小結(jié)從未來(lái)別墅產(chǎn)品供貨的情況來(lái)看，別墅項(xiàng)目的郊區(qū)化趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯，土地的城市屬性，產(chǎn)品的城市屬性將是別墅產(chǎn)品非常稀缺的一大價(jià)值點(diǎn)。隨著萬(wàn)科、中海、和黃等品牌開(kāi)發(fā)商的落戶，未來(lái)關(guān)于品質(zhì)方面的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)逐步升級(jí)，將進(jìn)一步的帶動(dòng)和引領(lǐng)整個(gè)別墅市場(chǎng)的走向。2021/8/30 星期一26報(bào)告結(jié)構(gòu)圖目標(biāo)分析市場(chǎng)分析競(jìng)品分析產(chǎn)品分析推廣手段、人群分析廣告表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考2021/8/3

15、0 星期一27長(zhǎng)春別墅板塊分布圖高新區(qū)板塊天安第一城羅蘭香谷融創(chuàng)上城凈月潭板塊中海國(guó)社弗朗明歌御翠園優(yōu)山美地萬(wàn)科潭溪谷2021/8/30 星期一28高新區(qū)板塊以無(wú)法比擬的成熟配套和人文環(huán)境備受業(yè)界和購(gòu)買(mǎi)群的關(guān)注。長(zhǎng)春高新區(qū)是1991年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立的首批國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一。實(shí)際區(qū)域面積78.6平方公里，是是國(guó)內(nèi)著名的高智力密集區(qū)，各類(lèi)人才達(dá)20萬(wàn)之眾，已經(jīng)逐漸發(fā)展成為自成一體的科技城區(qū)，未來(lái)長(zhǎng)春的城市副中心，成為投資者的首選之地。各品牌地產(chǎn)的進(jìn)駐也使高新區(qū)形成了比較成熟的新興中高端住宅集中區(qū)。其中不乏一些“城市別墅”、“學(xué)院派別墅”等。代表產(chǎn)品：天安第一城、融創(chuàng)上城、保利羅蘭香谷等

16、。2021/8/30 星期一29代表項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)保利羅蘭香谷產(chǎn)品類(lèi)型聯(lián)排、洋房、小高層、高層 位置硅谷大街與電臺(tái)街交匯處 開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009.6.27 入住時(shí)間：2010.8.30綠化率52.20%占地面積500000 建筑面積： 700000 銷(xiāo)售率 一期90% 總戶數(shù)：一期2343戶、二期首推800套）主力面積一期：小高層：87、90；別墅：160-255；聯(lián)排：147、198 二期：小高層洋房130，高層洋房90。住宅均價(jià)一期：高層4300元/。小高層：4600元/， 花園洋房：4800元/，聯(lián)排：7800元/二期：均價(jià)4600元/（3900-5500元/）備注車(chē)位：地下車(chē)位1051個(gè)，地

17、上車(chē)位2386個(gè)樓層：聯(lián)排三層、多層7.5層、小高層11層、高層18層 戶型：90、130、247 在售產(chǎn)品：一期臨中央景觀帶255水景別墅，7800元/左右。 1期剩余：30套147 小高層，4600元/ ， 10套多層頂層復(fù)式198 ，4800-4900元/ 。 二期：90高層、130小高層（“羅蘭風(fēng)尚”） 90/130 電梯闊景洋房，147大3房闊景洋房樓盤(pán)動(dòng)態(tài)二期6月6日開(kāi)盤(pán)保利羅蘭香谷2021/8/30 星期一30項(xiàng)目名稱(chēng)融創(chuàng)上城產(chǎn)品類(lèi)型別墅、花園別墅、花墅洋房 位置硅谷大街與飛躍路交匯處 開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009.7.5 入住時(shí)間：2010.6綠化率40%占地面積585300 建筑面積：6

18、04000 銷(xiāo)售率70% 四期花墅洋房60套售罄 主力面積三期洋房：退臺(tái)洋房115-165、花園別墅234/237四期花墅洋房：105-242，【上上城】觀景小高層：88-135住宅均價(jià)小高層：4500元/，退臺(tái)洋房：5000元/，別墅：145萬(wàn)元/套備注小區(qū)內(nèi)部配套:咖啡廳、臺(tái)球室、游泳場(chǎng)等車(chē)位：80樓層：4層戶型：洋房112-225雙車(chē)庫(kù)，躍層，半地下室；10412米大開(kāi)間； 135/155三面陽(yáng)光電梯洋房樓盤(pán)動(dòng)態(tài)7月5日圣地維拉IV期105-242平方米花墅洋房31#、36#開(kāi)盤(pán)，60套房源售罄。四期【上上城】88-135觀景小高層預(yù)定排號(hào)中，樣板間即將開(kāi)放。 融創(chuàng)上城2021/8/30

19、 星期一31項(xiàng)目名稱(chēng)天安第一城產(chǎn)品類(lèi)型多層、別墅 位置前進(jìn)廣場(chǎng)以西200米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009.7綠化率66%占地面積420000 建筑面積：600000銷(xiāo)售率65%主力面積多層洋房、越層100平-300平；別墅260460平方米住宅均價(jià)洋房：5600元/；小單體別墅：12000元/；聯(lián)排：8800元/；雙拼：10000元/備注小區(qū)內(nèi)部配套:雙語(yǔ)幼兒園、會(huì)館、游泳館、網(wǎng)球場(chǎng) ，萬(wàn)平米綠地休閑廣場(chǎng)、景觀生態(tài)湖、宮廷式景觀大道、6000平米公建、20000平米音樂(lè)噴泉廣場(chǎng) 樓層：小高層10層、11層/獨(dú)院3層/復(fù)式4層 車(chē)位：181個(gè)樓盤(pán)動(dòng)態(tài)在售樓盤(pán)三期別墅30套；一期、二期已售罄。 天安第一城20

20、21/8/30 星期一32片區(qū)內(nèi)競(jìng)品的別墅產(chǎn)品基本去化完畢項(xiàng)目名稱(chēng)別墅類(lèi)型推出套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售周期累計(jì)去化率保利羅蘭香谷聯(lián)排2082062008.6-2009.799%融創(chuàng)上城獨(dú)棟、疊拼、聯(lián)排8057772004.6-2009.696.5%天安第一城疊加、聯(lián)排、獨(dú)棟1441442004.7-2008.10100%高新區(qū)幾個(gè)項(xiàng)目別墅產(chǎn)品已經(jīng)銷(xiāo)售殆盡，融創(chuàng)和天安從04年就開(kāi)始推售，天安別墅產(chǎn)品于08年底售罄，融創(chuàng)目前主要推售小高層，別墅產(chǎn)品所剩無(wú)幾。保利羅蘭香谷主要走大眾化路線，銷(xiāo)售一直不錯(cuò)，目前推售別墅產(chǎn)品僅余2套。2021/8/30 星期一33長(zhǎng)春別墅板塊分布圖高新區(qū)板塊天安第一城羅蘭香谷融創(chuàng)

21、上城凈月潭板塊中海國(guó)社弗朗明哥御翠園優(yōu)山美地萬(wàn)科潭溪谷2021/8/30 星期一34凈月分區(qū)是環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)旅游區(qū)、高教區(qū)和高檔住宅區(qū)。在凈月區(qū)發(fā)展之初，其得天獨(dú)厚的自然環(huán)境資源成為長(zhǎng)春市早期別墅產(chǎn)品落戶的必然因素。早期產(chǎn)品還未成規(guī)模，只是個(gè)別私人興建的獨(dú)體多層建筑。凈月板塊以優(yōu)越的自然環(huán)境和愈加便捷的出行提亮項(xiàng)目。2021/8/30 星期一35凈月土地價(jià)格最低，且升值迅速環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，普通房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱。低成本、高利潤(rùn)的高附加值別墅最適宜凈月由旅游重點(diǎn)逐漸傾向經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，享受稅收政策，降低了開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本中海、萬(wàn)科等項(xiàng)目的進(jìn)駐帶動(dòng)凈月別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格攀升凈月別墅生活片區(qū)的形成2021/8/

22、30 星期一36代表項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)中海國(guó)際社區(qū)產(chǎn)品類(lèi)型高層、小高層、多層、雙拼、聯(lián)排、疊加 位置南關(guān)區(qū)臨河街以西，南環(huán)路與臨河街交會(huì)處南行300米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009.6.5 入住時(shí)間：2009.10綠化率35%占地面積570500 建筑面積：1060000 銷(xiāo)售率80% 總戶數(shù)：7000戶主力面積一期：多層（2房到4房戶型） 90-170 高層 80-200 觀邸組團(tuán)（聯(lián)排、獨(dú)棟、雙拼、疊加）200-680 二期：橙郡多層洋房88-170，疊景洋房90/140，法式洋房90-140 臨街商業(yè)：54-424即將發(fā)售住宅均價(jià)多層：5300元/。高層：4000-4200元/，小高層4500元/別墅：1

23、0500元/（目前僅余3套） 洋房：5600元/ 聯(lián)排8000-10000元/，獨(dú)棟：13000-15000元/備注車(chē)位：車(chē)庫(kù)18萬(wàn)/個(gè),車(chē)位11萬(wàn)/個(gè),約1500個(gè) 小區(qū)內(nèi)部配套:1000平方米會(huì)所 樓層：獨(dú)棟（29棟）；雙拼（40棟）；疊拼（8棟）；聯(lián)體（20棟）， 二期多層5層 2棟小高層18層。 戶型：1室1廳約46 2室2廳約80-110 ， 3室2廳約125-145 4房2廳以上約170-431 。中海國(guó)際社區(qū)2021/8/30 星期一37項(xiàng)目名稱(chēng)中信城產(chǎn)品類(lèi)型別墅、獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加、花園洋房位置凈月區(qū)凈月大街4775號(hào) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009. 8綠化率42% 占地面積24300

24、00 建筑面積：1020000銷(xiāo)售率50% 總推戶數(shù)：862戶主力面積獨(dú)棟 400-476；聯(lián)排 290-350；疊加209-221；洋房100-178住宅均價(jià)雙拼7300-12400元/，聯(lián)排6660-9500元/，獨(dú)棟11000-16000元/ 疊加5600-6600元/ 洋房均價(jià)4200元/ 備注一期：獨(dú)幢60套,聯(lián)排25棟151套,疊拼3棟42套,聯(lián)排22棟109套 二期：雙拼:13棟；聯(lián)體:14棟，共計(jì)500套普羅旺斯區(qū)：109套聯(lián)排；德芳斯區(qū)：206套花園洋房樓盤(pán)動(dòng)態(tài)二期首期推出別墅，目前即將封頂，預(yù)計(jì)8月份開(kāi)盤(pán)。洋房正在土地平整階段。中信城2021/8/30 星期一38項(xiàng)目名稱(chēng)優(yōu)

25、山美地產(chǎn)品類(lèi)型獨(dú)棟、 雙拼（全部團(tuán)購(gòu)）位置凈月大街與綠柳路交匯處 開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006.9.25 入住時(shí)間：2007.9.30綠化率60.70%占地面積36萬(wàn) 建筑面積：12萬(wàn) 銷(xiāo)售率50%（剩余50套） 總推戶數(shù)：238套主力面積317-497 住宅均價(jià)大獨(dú)棟：11000元/。小獨(dú)棟：9000元/備注共237棟別墅，大獨(dú)體68棟，小獨(dú)體66棟，雙拼103棟車(chē)位：雙車(chē)位在售產(chǎn)品：50棟獨(dú)棟別墅，雙拼全部團(tuán)購(gòu)樓盤(pán)動(dòng)態(tài)擬建新的樓盤(pán)展示區(qū)與樣板間，預(yù)計(jì)5月份對(duì)外開(kāi)放。 08.9.11：主推產(chǎn)品為多層框架住宅，主力戶型90-110。 優(yōu)山美地2021/8/30 星期一39項(xiàng)目名稱(chēng)御翠園產(chǎn)品類(lèi)型獨(dú)棟 （大獨(dú)

26、體、小獨(dú)體）位置聚業(yè)大街與銀杏路交匯處 開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008.9.26 入住時(shí)間：2009.12.31綠化率59%占地面積92萬(wàn) 建筑面積：42.32萬(wàn) 銷(xiāo)售率一期85% 總戶數(shù)：一期187棟主力面積一期200-500 住宅均價(jià)9500-19000元/，均價(jià)15000元/備注戶總數(shù)：2000棟獨(dú)棟別墅(分三期開(kāi)發(fā)）一期： 20萬(wàn)全部開(kāi)發(fā)半山南坡獨(dú)棟別墅，187棟贈(zèng)送超大私家花園，戶型：A1 511.65平方米1、2兩層設(shè)計(jì)的、 A2 469.50平方米1、2兩層設(shè)計(jì)的戶型、 B1 387.36平方米1、2、3層設(shè)計(jì)的戶型、 B2 347.57平方米1、2、3層設(shè)計(jì)的戶型、 B3 314.29平方米

27、1、2、3層設(shè)計(jì)的戶型、 B4 274.86平方米1、2、3層設(shè)計(jì)的戶型、 C1 240.25平方米1、2、3層設(shè)計(jì)的戶型、 C2 207.75平方米1、2、3層設(shè)計(jì)的戶型和記黃埔 御翠園2021/8/30 星期一40凈月片區(qū)即將和剛剛面市項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商地址產(chǎn)品類(lèi)型占地面積（）建筑面積（）容積率高力凈月項(xiàng)目江蘇高力凈月甲一路以北，丁二十二路以南、凈月大街以西，保利大劇院一東聯(lián)排：疊加：多層洋房：高層=4.41：4.33：5.33：21.0852.2萬(wàn)60萬(wàn)1.2復(fù)地凈月國(guó)際（哥德堡森林一期）上海復(fù)地投資集團(tuán)凈乙四路以東,凈乙五路以西,博學(xué)路以南,丙二路以北花園洋房33.9萬(wàn)66萬(wàn)1.2萬(wàn)科潭溪

28、別墅萬(wàn)科地產(chǎn)凈月管委會(huì)南柳鶯路與紅梅街交匯處聯(lián)排7.5萬(wàn)6.2萬(wàn)0.66深圳益田凈月別墅項(xiàng)目深圳益田梧桐街以東、空地以南、空地以西、規(guī)劃丁二十二路以北別墅34.7萬(wàn)15.3萬(wàn)0.442021/8/30 星期一41隨著高新區(qū)內(nèi)保利和天安的去化基本完畢，本案的競(jìng)爭(zhēng)格局，則是由高新和凈月兩大板塊之爭(zhēng)，進(jìn)入凈月板塊的內(nèi)部之爭(zhēng)。本項(xiàng)目高新區(qū)板塊東西之戰(zhàn)凈月板塊內(nèi)部戰(zhàn)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)格局2021/8/30 星期一42思考同區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)好比短兵相接，大家擁有幾乎相同的資源優(yōu)勢(shì)，相同的區(qū)域特點(diǎn)，這時(shí)候比拼的更是項(xiàng)目的內(nèi)功。那么本案和競(jìng)品相比，我們的優(yōu)勢(shì)在哪里？2021/8/30 星期一43報(bào)告結(jié)構(gòu)圖目標(biāo)分析市場(chǎng)分析競(jìng)

29、品分析產(chǎn)品分析推廣手段、人群分析廣告表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考2021/8/30 星期一44長(zhǎng)春市內(nèi)少有的高端的純別墅社區(qū)。占地面積：36萬(wàn)平總建筑面積：44萬(wàn)平容積率：0.86綠化率：42.8%建筑密度：24.85%總體建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格產(chǎn)品類(lèi)型：聯(lián)排、雙拼、單體別墅聯(lián)排：226-300，雙拼：300-400，獨(dú)棟：400-500規(guī)模優(yōu)勢(shì)2021/8/30 星期一45項(xiàng)目位于城市南部核心區(qū)域，與市政府近在咫尺，周邊配套齊全，出行便捷，坐擁伊通河和雕塑公園兩大城市稀缺資源，擁有城市和生態(tài)的雙重價(jià)值。區(qū)位和地段優(yōu)勢(shì)2021/8/30 星期一46品牌優(yōu)勢(shì)吉林省一線品牌開(kāi)發(fā)商，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)。

30、公司先后在長(zhǎng)春市、吉林市、靖宇縣開(kāi)發(fā)建設(shè)了吳太商務(wù)中心、盛榮大廈、醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)中心、GMP醫(yī)藥生產(chǎn)基地、現(xiàn)代化飲料生產(chǎn)基地等大型工程。 自06年開(kāi)發(fā)康景項(xiàng)目以來(lái)，實(shí)現(xiàn)了品牌的三級(jí)跳，成功躋身吉林省一線品牌開(kāi)發(fā)商。 力旺弗朗明歌項(xiàng)目先后獲得中國(guó)住交會(huì)“中國(guó)名盤(pán)”、中國(guó)地交會(huì)“最佳健康主題大盤(pán)”、沈、哈、長(zhǎng)三市建筑樣板工程“銀杯獎(jiǎng)”等多個(gè)榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)。2021/8/30 星期一47世界級(jí)西班牙手工城市別墅。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 工藝苛刻的屋頂保溫 & 碎石拼貼的入戶臺(tái)階。 STUCCO手工搓抹墻面 & 西班牙傳統(tǒng)的文化石拼貼。 做工精細(xì)的鍛鐵 & 古典雅致的的拱形門(mén)窗。 罕見(jiàn)稀有的馬蹄石 & 屋頂四色雜拼的紅色陶

31、瓦。2021/8/30 星期一48濃郁的西班牙風(fēng)情園林1000多株名貴樹(shù)木構(gòu)成的繁茂成樹(shù)林露臺(tái)上上百年的老美松 盡顯尊貴與奢華近10000平方米活水水系 & 8萬(wàn)平方米綠化組團(tuán)社區(qū)環(huán)形健康跑道 林邊溪畔的全家運(yùn)動(dòng)場(chǎng)尊崇備至的超大陽(yáng)臺(tái) & 奢侈華美的私家花園 獨(dú)具匠心的下沉式庭院 & 功能齊備的地下空間 園林優(yōu)勢(shì)2021/8/30 星期一49價(jià)值提煉凈月片區(qū)與中心繁華地段交匯處區(qū)域和地段價(jià)值世界級(jí)手工城市別墅市內(nèi)稀有大規(guī)模純別墅社區(qū)西班牙皇家園林標(biāo)準(zhǔn)力旺集團(tuán)產(chǎn)品價(jià)值品牌價(jià)值規(guī)模價(jià)值園林價(jià)值力旺.弗朗明歌項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉：在地段、產(chǎn)品以及園林等方面具有明顯的市場(chǎng)唯一性和排他性。占據(jù)城市和生態(tài)的雙重資源

32、，具有排他性具有唯一性和市場(chǎng)排他性具有稀缺性具有唯一性和稀缺性吉林省一線品牌開(kāi)發(fā)商高力物業(yè)物業(yè)價(jià)值品牌物業(yè)公司2021/8/30 星期一50與區(qū)域內(nèi)競(jìng)品的優(yōu)勢(shì)對(duì)比：品牌 地段 生態(tài)資源 產(chǎn)品 園林 物業(yè)力旺弗朗明哥 中海國(guó)社 和黃御翠園 優(yōu)山美地 中信城萬(wàn)科.潭溪?jiǎng)e墅2021/8/30 星期一51小結(jié)與萬(wàn)科以及和黃等項(xiàng)目比較，我們?cè)谄放?、物業(yè)以及生態(tài)等方面與對(duì)手相比無(wú)特別突出的地方。地段和區(qū)位價(jià)值帶來(lái)的城市屬性和城市的功能價(jià)值，明顯領(lǐng)先于對(duì)手，是我們推廣重要的發(fā)力點(diǎn)。2021/8/30 星期一52報(bào)告結(jié)構(gòu)圖目標(biāo)分析市場(chǎng)分析競(jìng)品分析產(chǎn)品分析推廣手段、人群分析廣告表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考2021/8/30

33、 星期一53項(xiàng)目成熟的產(chǎn)品品質(zhì)展現(xiàn)給市場(chǎng)之后，進(jìn)一步提升企業(yè)的品牌價(jià)值，以此實(shí)現(xiàn)相互帶動(dòng)。力旺在做什么?打造世界級(jí)的西班牙手工城市別墅。高端品質(zhì)市場(chǎng)美譽(yù)度客戶口碑產(chǎn)品檔次力旺弗朗明歌已經(jīng)樹(shù)立起高端的產(chǎn)品形象2021/8/30 星期一54我們思考的是力旺為什么要這么做？將力旺弗朗明歌項(xiàng)目打造成“引領(lǐng)頂級(jí)人居的典范力作”2021/8/30 星期一55如何達(dá)成我們的目標(biāo)一、建立項(xiàng)目新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)高度，確立自己的江湖地位二、與目標(biāo)客群進(jìn)行對(duì)位的溝通傳播三、通過(guò)軟性服務(wù)展示高端物業(yè)形象四、針對(duì)目標(biāo)客群展開(kāi)有效的營(yíng)銷(xiāo)方式2021/8/30 星期一56力旺 .弗朗明歌引領(lǐng)頂級(jí)人居的典范力作2021/8/30

34、星期一57案例1：星河灣“中國(guó)地產(chǎn)看廣州廣州地產(chǎn)看華南華南板塊看星河灣星河灣掀起你的蓋頭來(lái)”。2000年，華南板塊陷入競(jìng)爭(zhēng)困境。王志綱將星河灣的意義不是圈定在華南板塊內(nèi)的爭(zhēng)執(zhí)，華南板塊是中國(guó)大盤(pán)群開(kāi)發(fā)模式的典范，他將華南板塊托至“中國(guó)地產(chǎn)”的高度，而將星河灣自居為華南之首。高調(diào)入市的思路，不但從華南的亂戰(zhàn)中抽身開(kāi)來(lái)，并且迅速確立其江湖地位，成為我們值得借鑒的營(yíng)銷(xiāo)范本。2021/8/30 星期一58案例思考：跳出紛爭(zhēng)的市場(chǎng)，需要占據(jù)一個(gè)高度的立意！“一個(gè)更高的立意”，指的是項(xiàng)目戰(zhàn)略定位。項(xiàng)目不能只成為板塊的領(lǐng)軍者，要成就大事，一定要跳出板塊，要有更高級(jí)的立意高度。2021/8/30 星期一59項(xiàng)

35、目的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在項(xiàng)目在前期推廣中，將“世界級(jí)手工城市別墅”的產(chǎn)品高度建立起來(lái)，在面臨新的 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，本案為未來(lái)推廣中突出無(wú)可復(fù)制的區(qū)位和地段價(jià)值，強(qiáng)化城市屬性的優(yōu)勢(shì)因此認(rèn)為本案下半年新的項(xiàng)目推廣定位2021/8/30 星期一6009年項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣定位中國(guó) . 長(zhǎng)春 鼎級(jí)手工城市別墅項(xiàng)目市場(chǎng)地位獨(dú)特的產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品屬性項(xiàng)目戰(zhàn)略高度2021/8/30 星期一61關(guān)于城市別墅的幾大標(biāo)準(zhǔn)城市別墅是兼具“城市”和“別墅”兩種生活形態(tài)，城市：地段：必須位于絕對(duì)的城市中心區(qū)域； 景觀：占有城市稀缺的自然生態(tài)資源；配套：擁有完備的交通及生活大配套；別墅： 純粹：具有唯一性的單純物業(yè)形態(tài)；私密：低密度規(guī)劃設(shè)

36、計(jì)，秘密性；私園：擁有專(zhuān)屬的私家園林、庭院；品質(zhì)：建筑品質(zhì)與建筑形態(tài)內(nèi)外兼修；品牌：大品牌開(kāi)發(fā)商及頂級(jí)物管服務(wù)；2021/8/30 星期一62力旺 .弗朗明歌引領(lǐng)頂級(jí)人居的典范力作2021/8/30 星期一63上半年客戶情況。職業(yè)：政府官員-20%私營(yíng)業(yè)主-20%外阜私營(yíng)業(yè)主（礦業(yè)、酒業(yè)）-20%銀行職員-20%購(gòu)買(mǎi)因素：西班牙建筑風(fēng)格、南部新城地段優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目打造的高端品質(zhì) 。2021/8/30 星期一64客群模型權(quán)力頂層財(cái)富頂層穩(wěn)定資產(chǎn)層新資產(chǎn)層富裕市民階層普通市民階層低收入階層社會(huì)結(jié)構(gòu)體系模擬圖本案的產(chǎn)品價(jià)值與特征直接決定了目標(biāo)客群的階層取向。他們來(lái)自于社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中接近層峰的部分。長(zhǎng)春及

37、周邊城市具有一定規(guī)模的企業(yè)主及部分高級(jí)公務(wù)員。特征：財(cái)富積累較穩(wěn)定，追求品質(zhì)和品位。長(zhǎng)春及周邊城市較大規(guī)模企業(yè)主特點(diǎn)：財(cái)富積累穩(wěn)定，且政府資源深厚，部分甚至政商結(jié)合。長(zhǎng)春及周邊城市特殊暴利行業(yè)企業(yè)主及文體屆明星，海歸學(xué)者、律師等新興行業(yè)。特征：財(cái)富積累較迅速，但不穩(wěn)定，渴望被認(rèn)同。2021/8/30 星期一65未來(lái)我們的核心目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)該是他們是城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中接近層峰的階層為數(shù)不多的他們占據(jù)著城市大多數(shù)的財(cái)富。財(cái)力、權(quán)力各層面均擁有不凡的影響力。在各自的領(lǐng)域中均占據(jù)著話語(yǔ)權(quán)的地位。2021/8/30 星期一66他們購(gòu)買(mǎi)的目的：常規(guī)上的洞察：他們購(gòu)買(mǎi)城市別墅的意義，在于能夠進(jìn)則成就事業(yè)、號(hào)

38、令天下，退則養(yǎng)精蓄銳、梅妻鶴子可其他的城市別墅，也能滿足相同的需求。深層次的洞察：他們習(xí)慣于用高尚事物來(lái)裝點(diǎn)品位，標(biāo)榜身份，體現(xiàn)不凡只有傲視尋常的價(jià)值體現(xiàn)，才能與尋常有所不同。2021/8/30 星期一67廣告的目標(biāo)受眾是以購(gòu)買(mǎi)客群為核心輻射整體長(zhǎng)春市場(chǎng)的人群弗朗明歌的廣告，應(yīng)該要讓整個(gè)長(zhǎng)春都能共鳴，反應(yīng)大眾的心理，才能讓我們的購(gòu)買(mǎi)群體倍感優(yōu)越。2021/8/30 星期一68項(xiàng)目的slogan閱此處，天下無(wú)墅 發(fā)想自明代旅行家徐霞客之:“登黃山天下無(wú)山，觀止矣!” 意為，見(jiàn)過(guò)弗朗明歌之后，其他別墅已無(wú)法吸引目光。 從人群高度和項(xiàng)目高度兩個(gè)角度，全面打造頂級(jí)城市別墅的尊崇形象。 對(duì)于普通大眾一種

39、豁達(dá)的氣派之感，對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)或許是“雖不能至，然心向往之”2021/8/30 星期一69備選推廣語(yǔ)萬(wàn)千別墅皆等閑援引自“萬(wàn)水千山只等閑”。同項(xiàng)目的卓越品質(zhì)相比，其他別墅只能視作等閑。通過(guò)對(duì)比的手法，凸顯項(xiàng)目作為頂級(jí)城市別墅，無(wú)可企及的高度和尊貴感。墅盡城市名流名流，指城市高尚階層。項(xiàng)目將以頂級(jí)城市別墅的高度，成為高尚階層的居住所向和社會(huì)名流聚居地。釋義釋義2021/8/30 星期一70備選推廣語(yǔ)唯此墅，問(wèn)城無(wú)雙“唯”，即僅此或僅有的意思。同“無(wú)雙”一道，將項(xiàng)目作為城市別墅的唯一性與稀缺性突顯。刻畫(huà)高度的同時(shí)，將其獨(dú)一無(wú)二的人居價(jià)值予以展現(xiàn)。釋義2021/8/30 星期一71力旺 .弗朗明歌

40、引領(lǐng)頂級(jí)人居的典范力作軟性服務(wù)建議1、預(yù)約客戶驗(yàn)資看房2、禮儀服務(wù)接待3、銷(xiāo)售員、物業(yè)服務(wù)人員全程貼身陪同看房區(qū)域壁掛沙盤(pán)科技戶型模型增加細(xì)節(jié)，彰顯高貴品質(zhì)服務(wù)鈴專(zhuān)用煙缸專(zhuān)用紙抽增加細(xì)節(jié)，彰顯高貴品質(zhì)專(zhuān)用盥洗專(zhuān)用水具光盤(pán)名片2021/8/30 星期一76力旺 .弗朗明歌引領(lǐng)頂級(jí)人居的典范力作2021/8/30 星期一7709年上半年?duì)I銷(xiāo)思路上半年項(xiàng)目采用了線上線下同步走的整合營(yíng)銷(xiāo)攻略，線上硬廣宣傳繼續(xù)保持項(xiàng)目的高端形象，結(jié)合線下DM以及現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。通過(guò)上半年的銷(xiāo)售成績(jī)來(lái)看，取得了很好的效果。2021/8/30 星期一7809年下半年?duì)I銷(xiāo)策略09年下半年應(yīng)繼續(xù)強(qiáng)化項(xiàng)目高舉高打的策略，并在此基礎(chǔ)

41、之上，針對(duì)我們的目標(biāo)客群，開(kāi)展精準(zhǔn)的圈層營(yíng)銷(xiāo)。第一階段：通過(guò)新形象的升級(jí)和面市，給市場(chǎng)耳目一新的感覺(jué)，通過(guò)線上廣告和線下戶外的相互配合，造成長(zhǎng)春市內(nèi)一夜之間遍地開(kāi)花的轟動(dòng)效應(yīng)。第二階段：隨著二期新品的上市，有針對(duì)性展開(kāi)一系列圈層活動(dòng)和渠道投放，實(shí)現(xiàn)快速蓄客和價(jià)值認(rèn)知。2021/8/30 星期一79推廣動(dòng)作形象定義期09/809/909/1109/1210/110月二期部分產(chǎn)品上市09年11月項(xiàng)目會(huì)所開(kāi)放重要節(jié)點(diǎn)時(shí)間軸線項(xiàng)目下半年推廣共分兩個(gè)階段，第一階段從8月初到9月末，為形象定義期，第二階段從10月初到12月末，為新品上市期。項(xiàng)目第一階段推廣主題釋放，伴隨硬廣、軟文炒作，確立項(xiàng)目頂級(jí)城市別墅

42、嶄新形象，為后面銷(xiāo)售做好鋪墊。第二階段伴隨二期新品上市，加之第一階段形象塑造，造成熱銷(xiāo)。建議項(xiàng)目會(huì)所11月開(kāi)放，期間伴隨硬廣、軟文炒作。09/109月房地產(chǎn)秋交會(huì)新品上市期2021/8/30 星期一80形象定義期 本階段目標(biāo)：樹(shù)立項(xiàng)目在市場(chǎng)上的鼎級(jí)城市別墅的項(xiàng)目高度和奠定江湖龍頭的市場(chǎng)地位。 階段工作重點(diǎn)：定義形象，強(qiáng)勢(shì)推出，占有市場(chǎng)關(guān)注率； 推廣動(dòng)作：線上硬廣和類(lèi)軟與戶外同時(shí)鋪開(kāi)，達(dá)到一夜之間遍地開(kāi)花的效果，造成市場(chǎng)的轟動(dòng)效應(yīng)，為二期新品的上市鋪路。2021/8/30 星期一81第一階段：媒體的具體使用平面媒體戶外媒體直效媒體航空媒體報(bào)紙：1、東亞經(jīng)貿(mào)新聞 2、城市晚報(bào) 3、新文化報(bào)前期主題

43、釋放以及重要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)時(shí)大勢(shì)宣傳。廣播受眾檔次較低，電視廣告受播放時(shí)段限制，所以不建議使用。路牌：1、高檔消費(fèi)場(chǎng)所附近路牌 2、商業(yè)區(qū)商場(chǎng)附近路牌 3、機(jī)場(chǎng)及高速公路處路牌。可將信息傳達(dá)給高端人群，同時(shí)增加信息覆蓋面.短信、信用金卡賬單：如有客戶資源，建議使用，但需為高端客戶資源。.網(wǎng)絡(luò)受眾廣，但可信度低，所以不建議使用。由于航空旅客相對(duì)高端，可在機(jī)場(chǎng)VIP候機(jī)室放映項(xiàng)目宣傳片。本階段是項(xiàng)目推廣主題重新釋放，需要線上媒體大勢(shì)宣傳，同時(shí)戶外、航空等媒體配合宣傳，樹(shù)立項(xiàng)目鼎級(jí)城市別墅形象，為后期強(qiáng)銷(xiāo)打好基礎(chǔ)。重點(diǎn)使用輔助配合2021/8/30 星期一82新品上市期 階段目標(biāo)：通過(guò)前期線上的大勢(shì)宣傳，

44、項(xiàng)目鼎級(jí)城市別墅的形象已深入人心，此階段適時(shí)推出新品，造成熱銷(xiāo)局面。 工作重點(diǎn)：如何有效的聚集人氣，有針對(duì)性的宣傳配合開(kāi)盤(pán)前的工作。 推廣動(dòng)作：此階段營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)主要為活動(dòng)圈層營(yíng)銷(xiāo)以及渠道拓展，遇到重要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)時(shí)，需要硬廣和軟文配合宣傳造勢(shì)。2021/8/30 星期一83渠道拓展計(jì)劃通過(guò)有效的客戶渠道拓展，帶來(lái)有效的客戶資源，是客戶積累最重要的手段。DM直郵購(gòu)買(mǎi)高爾夫協(xié)會(huì)、電信局、銀行信用卡部等高端人群名單，進(jìn)行DM直郵公關(guān)活動(dòng)與高檔品牌汽車(chē)4S店、高爾夫協(xié)會(huì)等組織聯(lián)合舉辦活動(dòng)，網(wǎng)絡(luò)其高端人群資源，起到精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)目的。高檔消費(fèi)場(chǎng)所投放酒店：樂(lè)府大酒店洗浴會(huì)所：喜來(lái)登商場(chǎng)：卓展、歐亞健身：力圣美健康俱

45、樂(lè)部高檔影院：中外大片獨(dú)家播放權(quán)樓宇電視：偉峰國(guó)際、吉糧大廈、國(guó)際大廈、中銀大廈、香格里拉旅行社：針對(duì)其高端客群，持相關(guān)證明到售樓處領(lǐng)取禮品。4S店：奔馳、寶馬等4S店投放資料渠道拓展 2021/8/30 星期一84 名系列活動(dòng)本階段重點(diǎn)舉辦高端活動(dòng)通過(guò)一系列活動(dòng)聚集人氣，達(dá)到高端客群圈層傳播，樹(shù)立長(zhǎng)春高端別墅形象的目的；名系列活動(dòng)貫穿全年 名墅名店 名墅名家 名墅名車(chē) 名墅名品圈層活動(dòng) 2021/8/30 星期一85名墅名家篇 活動(dòng)背景：由于最近全國(guó)范圍內(nèi)國(guó)寶巡展，可以說(shuō)掀起一股文物熱浪，我們可抓住此契機(jī)，在樣板示范區(qū)內(nèi)進(jìn)行一次文物展覽以吸引客戶到訪，并進(jìn)行一系列鑒寶活動(dòng)，以進(jìn)行宣傳炒作；

46、企業(yè)行為：通過(guò)舉辦文物鑒賞活動(dòng)，映射力旺項(xiàng)目的珍貴性和稀缺性，為在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售中心增加人氣及企業(yè)樹(shù)立形象。 延續(xù)活動(dòng)：邀請(qǐng)馬未都 or 蔡國(guó)強(qiáng)就長(zhǎng)春項(xiàng)目的藝術(shù)性以及收藏性做論壇，可以邀請(qǐng)長(zhǎng)春當(dāng)?shù)赝泻蜆I(yè)界人士共同參加。2021/8/30 星期一86中國(guó)民主建國(guó)會(huì)會(huì)員，收藏專(zhuān)家，觀復(fù)博物館的創(chuàng)辦人及現(xiàn)任館長(zhǎng)，央視百家講壇主講人。小說(shuō)集今夜月兒圓，1992年出版的馬說(shuō)陶瓷被許多讀者視為傳統(tǒng)文化的啟蒙讀物。接著他還寫(xiě)了明清筆筒等文物鑒賞、研究的專(zhuān)著和上百篇文物研究論文小品文章，在收藏家、文物報(bào)上發(fā)表。參與編寫(xiě)中國(guó)鼻煙壺珍賞。2002年出版中國(guó)古代門(mén)窗，獲第六屆國(guó)家圖書(shū)獎(jiǎng)、第二屆全國(guó)優(yōu)秀藝術(shù)圖書(shū)獎(jiǎng)一等

47、獎(jiǎng)。目前他又致力于關(guān)于中國(guó)古代家具藝術(shù)的研究和整理。2008年出版【百家講壇系列】收藏名家：馬未都2021/8/30 星期一87收藏名家：蔡國(guó)強(qiáng)蔡國(guó)強(qiáng)（08年中國(guó)收藏界10大人物，著名藝術(shù)家）他成功地將火藥用在藝術(shù)創(chuàng)作上，為中國(guó)藝術(shù)創(chuàng)作走向世界探索出了一條獨(dú)特的道路，成為國(guó)際藝壇上最受矚目的中國(guó)人之一。擔(dān)任2008年北京奧運(yùn)會(huì)開(kāi)閉幕式核心創(chuàng)意成員及視覺(jué)特效藝術(shù)總設(shè)計(jì)，以腳印、笑臉等富有創(chuàng)意的焰火表演征服了世界觀眾。2021/8/30 星期一88活動(dòng)地點(diǎn)：弗朗明歌別墅銷(xiāo)售中心活動(dòng)參與人員：弗朗明歌準(zhǔn)業(yè)主、目標(biāo)客群、相關(guān)媒體威圖手機(jī)會(huì)員活動(dòng)形式及優(yōu)惠會(huì)員及消費(fèi)人群資源共享；購(gòu)買(mǎi)弗朗明歌別墅產(chǎn)品贈(zèng)送

48、威圖手機(jī)；向購(gòu)買(mǎi)威圖手機(jī)者宣傳弗朗明歌別墅產(chǎn)品，如果購(gòu)買(mǎi)享受相關(guān)優(yōu)惠政策；活動(dòng)內(nèi)容：1、新品發(fā)布，展示新品；2、模特展示威圖手機(jī)；3、冷餐配合；4、來(lái)賓參觀項(xiàng)目（在示范區(qū)內(nèi)）；威圖手機(jī)名墅名品篇攜手奢侈品威圖手機(jī)舉辦新品發(fā)布會(huì)2021/8/30 星期一89名墅名店篇活動(dòng)地點(diǎn)：卓展購(gòu)物中心中庭廣場(chǎng)；活動(dòng)參與人員：卓展購(gòu)物中心會(huì)員及其消費(fèi)顧客；活動(dòng)形式及優(yōu)惠：在弗朗明歌購(gòu)買(mǎi)房源成功的客戶可免費(fèi)辦理卓展白金卡；卓展的貴賓客戶購(gòu)買(mǎi)弗朗明歌別墅可享受額外優(yōu)惠政策；消費(fèi)當(dāng)日達(dá)萬(wàn)元，弗朗明歌提供禮物；活動(dòng)內(nèi)容：1、項(xiàng)目展示；2、派發(fā)宣傳資料；弗朗明歌攜手卓展購(gòu)物中心2021/8/30 星期一90地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)

49、場(chǎng)目的：鎖定目標(biāo)客群，增強(qiáng)口碑傳播力力度；內(nèi)容： 1、新款保時(shí)捷越野車(chē) Gayenne GTS試駕體驗(yàn)； 2、關(guān)于高檔汽車(chē)的保養(yǎng)常識(shí)； 3、提議弗朗明歌車(chē)友會(huì)成立，并能經(jīng)常交流愛(ài)車(chē)保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)； 4、贈(zèng)送與會(huì)人員汽車(chē)保養(yǎng)卡；名墅名車(chē)篇保時(shí)捷汽車(chē)試駕活動(dòng)2021/8/30 星期一91業(yè)主日活動(dòng)為成交業(yè)主舉辦家族家宴 活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目會(huì)所內(nèi)活動(dòng)參與人員：成交客戶及其親朋活動(dòng)方式：項(xiàng)目新成交業(yè)主可與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一安排日期為業(yè)主舉辦喬遷慶典，慶典當(dāng)天，業(yè)主可邀請(qǐng)其親朋參加，園區(qū)內(nèi)所有設(shè)施均可為業(yè)主免費(fèi)開(kāi)放，活動(dòng)所需費(fèi)用均由開(kāi)發(fā)商支出。以前成交客戶可選擇其他主題舉辦聚會(huì)，享受待遇相同?；顒?dòng)要點(diǎn)：1、

50、活動(dòng)要安排好所有細(xì)節(jié)，突顯力旺地產(chǎn)體恤業(yè)主，展示大品牌開(kāi)發(fā)商風(fēng)范； 2、協(xié)調(diào)好各業(yè)主慶典日期，避免因此造成不和諧因素。 3、活動(dòng)內(nèi)容與方式，活動(dòng)前要與當(dāng)事業(yè)主溝通明確。2021/8/30 星期一92促銷(xiāo)活動(dòng)建議由于剩余在售房源，中戶型產(chǎn)品居多，且產(chǎn)品因戶型缺陷銷(xiāo)售抗性較大，為了提高中戶型房源的銷(xiāo)售速度，在銷(xiāo)售執(zhí)行過(guò)程中，建議中戶型可采取折扣或者贈(zèng)送維修基金等促銷(xiāo)方式進(jìn)行消化。 活動(dòng)方式建議：1、對(duì)于指定戶型給予折扣2、贈(zèng)送契稅、維修基金等（折入房款）3、贈(zèng)送裝修、家電等4、配合活動(dòng)提供出國(guó)旅游往返機(jī)票等。5、采用購(gòu)房抽獎(jiǎng)方式吸引消費(fèi)者。2021/8/30 星期一93報(bào)告結(jié)構(gòu)圖目標(biāo)分析市場(chǎng)分析競(jìng)

51、品分析產(chǎn)品分析推廣手段、人群分析廣告表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考2021/8/30 星期一94項(xiàng)目包裝路牌路牌路牌效果路牌效果路旗路旗路旗效果路旗效果2021/8/30 星期一103廣告表現(xiàn)2021/8/30 星期一104第一套：高度系列2021/8/30 星期一105創(chuàng)意闡述弗朗明歌的項(xiàng)目形象在市場(chǎng)上有一定基礎(chǔ)，但推廣間斷時(shí)間比較長(zhǎng)，在市場(chǎng)是形象逐漸淡化，所以本次廣告的核心目的是重新樹(shù)立在市場(chǎng)上頂級(jí)別墅的高端形象，尋找身份，地位，財(cái)富與之匹配的目標(biāo)客群，讓弗朗明歌和其目標(biāo)客群產(chǎn)生對(duì)話，所以本次廣告的關(guān)鍵詞是“頂級(jí)”，“高度”。對(duì)于頂級(jí)和高度，有三個(gè)支撐點(diǎn)，頂級(jí)的人群，頂級(jí)的區(qū)位，頂級(jí)的產(chǎn)品。本次廣告的創(chuàng)意以頂級(jí)和高度作為創(chuàng)意的核心，從三個(gè)支撐點(diǎn)出發(fā)，選取具有高度的三個(gè)事物，共同完成對(duì)項(xiàng)目高端形象的訴求，以高高的椅子象征人群的權(quán)利與地位，同時(shí)也象征項(xiàng)目的頂級(jí)高度，以帕提歐紅堡的穹頂象征產(chǎn)品的手工品質(zhì)及產(chǎn)品在市場(chǎng)的高度，以鐘樓象征城市別墅的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及項(xiàng)目高度。（鐘樓在歐洲城鎮(zhèn)中是城鎮(zhèn)的中心，同時(shí)也代表城鎮(zhèn)的精神高度。）2021/8/30 星期一106【高度 難以企及】想坐和坐享，一字之差，身份有別，當(dāng)數(shù)字不足以標(biāo)榜財(cái)富的權(quán)威所在，唯以地位與境