淺析我國(guó)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1、淺析我國(guó)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響摘要：本文從我國(guó)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定及投資現(xiàn)狀出發(fā)，對(duì)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)對(duì)保險(xiǎn)公司自身及其他方面的影響分別加以分析，得出保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)利大于弊的觀點(diǎn)。關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金房地產(chǎn)資產(chǎn)錯(cuò)配一、我國(guó)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定及投資現(xiàn)狀2022年10月1日開(kāi)始施行的?保險(xiǎn)法?第一百零六條規(guī)定：“保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用限于以下形式：(一)銀行存款；(二)債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券；(三)投資不動(dòng)產(chǎn)；(四)國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式。與之前的有關(guān)規(guī)定相比，明確了保險(xiǎn)資金“可投資不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相

2、關(guān)權(quán)益。按照保險(xiǎn)行業(yè)內(nèi)部的理解。不動(dòng)產(chǎn)包括根底設(shè)施和房地產(chǎn)。新?保險(xiǎn)法?雖然對(duì)于保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)予以放行，但在實(shí)際操作上，保險(xiǎn)公司還要根據(jù)?保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行方法?及?保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理方法?的有關(guān)規(guī)定進(jìn)展。作為保險(xiǎn)資金運(yùn)用法規(guī)的根底性總綱，已交保監(jiān)會(huì)主席辦公會(huì)議審議并原那么通過(guò)的?保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行方法(草案)?的總趨勢(shì)更加慎重，尤其是對(duì)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)論從數(shù)量占比還是投資方式，都更加嚴(yán)格。其中，與人們普遍預(yù)計(jì)的10的投資比例上限不同，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)占比降至5。并且不允許投資居民住房、商業(yè)房地產(chǎn)以及參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在此法規(guī)出臺(tái)之后，涉及險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)細(xì)那么的?保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)

3、產(chǎn)試點(diǎn)管理方法?也將很快推出。該?方法?將按宏觀調(diào)控的需要和產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)定，對(duì)投資主體、投資方向、投資范圍、投資比例和投資形式等進(jìn)展詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)確定業(yè)務(wù)流程和操作程序，強(qiáng)化信息披露。與保監(jiān)會(huì)的審慎態(tài)度不同的是，多家保險(xiǎn)公司對(duì)投資不動(dòng)產(chǎn)持積極態(tài)度：在理論層面，多家保險(xiǎn)公司已經(jīng)開(kāi)始積極行動(dòng)，提早布局。雖然由于細(xì)那么尚未出臺(tái)，險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)仍然在外圍運(yùn)轉(zhuǎn)，但投資方式已然把戲繁多。在北京金融街、中央商業(yè)區(qū)一帶，帶著保險(xiǎn)公司標(biāo)志的高樓大廈越來(lái)越多。中國(guó)人壽集團(tuán)以及股份公司，各自在金融街購(gòu)入新辦公大樓，泰康人壽一舉拿下兩座寫(xiě)字樓，太平洋保險(xiǎn)集團(tuán)也在2022年以近22億元的價(jià)格收購(gòu)了位于北京金融街的豐富大

4、廈。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從2022-2022年底，保險(xiǎn)公司購(gòu)置的寫(xiě)字樓面積已超過(guò)120萬(wàn)平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險(xiǎn)公司涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。僅在2022年。保險(xiǎn)公司購(gòu)置的物業(yè)就累計(jì)達(dá)20萬(wàn)平方米，以自用名義購(gòu)入投資性物業(yè)成為保險(xiǎn)公司曲線進(jìn)軍房地產(chǎn)的主要方式。此外，2022年底中國(guó)人壽斥資58，19億港元，認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股票，成為遠(yuǎn)地第二大股東。而中國(guó)平安亦通過(guò)旗下的平安信托，與金地、綠城及藍(lán)光等分別簽訂信托投資協(xié)議，承諾對(duì)上述房企的詳細(xì)工程設(shè)計(jì)股權(quán)信托方案，共同投資優(yōu)質(zhì)工程以及城市綜合體工程。二、保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)對(duì)保險(xiǎn)公司自身的影響(一)有助于進(jìn)一步拓寬投資

5、渠道，分散投資與國(guó)外相比，我國(guó)保險(xiǎn)資金投資渠道還比較單一。截至2022年6月末，保險(xiǎn)資金配置情況為銀行存款占31，債券50.2，證券投資基金6.8，股票(股權(quán))9.8，其他投資只占2.2。除了固息產(chǎn)品之外，大部分保險(xiǎn)資金投資的收益都依賴(lài)于資本市場(chǎng)的漲跌，波動(dòng)幅度較大。數(shù)據(jù)顯示，從2022-2022年，保險(xiǎn)資金投資收益率分別為2.87、3.6和5.8，在2022年到達(dá)10.9的歷史最好程度，2022年迅速回落，投資收益率只有9.1，2022年那么為6.41，與資本市場(chǎng)的表現(xiàn)根本契合。而不動(dòng)產(chǎn)投資，不管是直接持有還是通過(guò)金融工具(如reits)投資不動(dòng)產(chǎn)，都可以使原有資產(chǎn)組合因資產(chǎn)種類(lèi)和數(shù)目的增加

6、而獲得分散投資在降低非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)方面的好處，以減少對(duì)資本市場(chǎng)的依存度。(二)有助于進(jìn)步保險(xiǎn)資金對(duì)抗通脹的才能在高通脹環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)投資是對(duì)沖通脹的一個(gè)重要手段。目前，保險(xiǎn)企業(yè)的資產(chǎn)組合中大約80的保險(xiǎn)資金配置在固息產(chǎn)品上。由于保險(xiǎn)資金還不能通過(guò)購(gòu)置與通脹掛鉤的產(chǎn)品(如tips)、買(mǎi)賣(mài)黃金和投資大宗商品(如石油)等三種傳統(tǒng)手段來(lái)對(duì)沖通脹。在不能有效對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)的情況下，大量固息產(chǎn)品在通脹降臨時(shí)會(huì)面臨浮虧風(fēng)險(xiǎn)。因此，在當(dāng)前通脹預(yù)期上升的環(huán)境下，投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)，不失為對(duì)沖通脹的一種可行手段。(三)有助于進(jìn)步投資收益一方面，在低通脹的環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)投資可以作為固息產(chǎn)品的一種替代工具。進(jìn)步投

7、資收益率。以商業(yè)地產(chǎn)投資為例，假設(shè)不考慮房?jī)r(jià)本身變化。如今國(guó)內(nèi)一線城市中商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率大概在5-7之間，它的收益率就要比大多數(shù)固息產(chǎn)品好。另一方面，保險(xiǎn)資金投資保監(jiān)會(huì)規(guī)定的房地產(chǎn)工程，特別是廉租房、養(yǎng)老實(shí)體等國(guó)家重點(diǎn)支持的工程，既能得到國(guó)家的支持，風(fēng)險(xiǎn)相比照擬小，又能獲得可觀的收益，可以說(shuō)是一個(gè)雙贏的合作。(四)有助于改善保險(xiǎn)資產(chǎn)錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)企業(yè)通過(guò)投資房地產(chǎn)，不僅可以拓寬保險(xiǎn)資金的投資范圍，更重要的是有助于保險(xiǎn)資產(chǎn)的優(yōu)化配置。從目前來(lái)看，保險(xiǎn)企業(yè)在總體上還缺乏與其負(fù)債相匹配的資產(chǎn)，可以匹配長(zhǎng)期負(fù)債的資產(chǎn)主要為金融機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期金融債券，但這類(lèi)金融債券的規(guī)模有限且流動(dòng)性不高，因此，長(zhǎng)期性負(fù)債

8、就有了資產(chǎn)匹配多元化的要求。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)投資所具有的投資周期較長(zhǎng)、抵御通脹風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，與保險(xiǎn)資金的資金需求較為契合，在一定程度上有助于解決保險(xiǎn)公司資產(chǎn)錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)，可以成為一種匹配長(zhǎng)期負(fù)債的新選擇。三、保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)對(duì)其他方面的影響(一)對(duì)于居民住宅市場(chǎng)價(jià)格影響微乎其微鑒于保險(xiǎn)公司在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的生疏和缺乏專(zhuān)業(yè)人員的現(xiàn)實(shí)，證監(jiān)會(huì)在制度建立上一切以有效防范和控制風(fēng)險(xiǎn)為前提，對(duì)投資主體、投資方向、保險(xiǎn)資金可以投資不動(dòng)產(chǎn)的比例以及投資形式等都將做出明確規(guī)定。在投資比例上，5的最高限中不僅包括房地產(chǎn)，還包括根底設(shè)施建立投資，而在房地產(chǎn)過(guò)熱經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)的情況下，以平安、慎重投資為宗旨的保險(xiǎn)資金，實(shí)際用于投資房地產(chǎn)的資金數(shù)量比理論上可以投資的數(shù)量還會(huì)少得多。在詳細(xì)的投資方向上，盡管?保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理方法?尚未出臺(tái)，保監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人已屢次在公開(kāi)始合表示，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)主要是購(gòu)置辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等。保險(xiǎn)資金不允許投資住宅