柳州某項目可行性研究報告

1、柳州爾海海山莊項目可行行性研究究報告二OO四四年十一一月廣西柳柳州項目可行行性研究究報告目 錄錄章號 名稱稱 頁碼碼第一章總論4一、項目由由來4二、開發(fā)組組織以及及服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)4三、項目開開發(fā)模式式5四、項目主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)5第二章項目概概況8一、項目的的名稱8二、項目位位置8三、項目主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)8四、項目地地形地貌貌8五、項目四四至8六、項目周周邊交通通9第三章柳州概概況及整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行分分析10一、柳州概概況10二、柳州市市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)現(xiàn)狀與發(fā)發(fā)展研究究12三、柳州高高尚住宅宅市場整整體情況況：18第四章項目開開發(fā)研究究和預(yù)測測：23一、項目環(huán)環(huán)境分析析23二、項目SSWOTT分析24

2、三、項目市市場定位位25四、項目市市場預(yù)測測28第五章項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計計方案及及開發(fā)計計劃29一、規(guī)劃設(shè)設(shè)計目標(biāo)標(biāo)29二、項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計計要點(diǎn)30三、具體規(guī)規(guī)劃方案案31四、項目開開發(fā)計劃劃35第六章市場與與營銷方方案37一、項目的的整體開開發(fā)理念念 37二、關(guān)于項項目整體體推廣的的原則37三、營銷概概念的導(dǎo)導(dǎo)入38四、營銷策策略39第七章項目投投資估算算43一、項目開開發(fā)成本本估算43二、開發(fā)費(fèi)費(fèi)用估算算45三、項目總總成本45第八章項目投投資計劃劃及融資資方案46一、分期投投資計劃劃 46二、融資方方案46第九章財務(wù)分分析47一、項目總總收入分分析47二、項目總總成本和和產(chǎn)品單單位成本本49

3、三、銷售稅稅金及附附加、土土地增值值稅49四、利潤及及靜態(tài)贏贏利能力力分析49五、項目現(xiàn)現(xiàn)金流量量表與動動態(tài)分析析50六、不確定定性分析析51第十章風(fēng)險規(guī)規(guī)避及控控制措施施53一、風(fēng)險類類型和防防范措施施53二、風(fēng)險控控制53第十一章章研究結(jié)結(jié)論和建建議55一、研究結(jié)結(jié)論55二、建議55附件：爾海山莊莊項目可可行性研研究報告告第一章 總論論一、項目目由來：本項目由由柳州市市爾海房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司于于20002年33月288日通過過公開拍拍賣獲得得土地開開發(fā)使用用權(quán)（土土地證號號：柳國國用（220033）第11004447號號），并并于20002年年7月224日正正式立項項，20002年年

4、12月月19日日通過建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可審批批。項目目已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入規(guī)劃劃設(shè)計階階段，由由于資金金運(yùn)作的的原因，項目暫暫時擱淺淺。本項目地地處柳州州市魚峰峰區(qū)柳石石路，位位于南環(huán)環(huán)路和柳柳石路交交界處，緊鄰柳柳州市長長途汽車車站（蓮蓮花車站站）和國國家重點(diǎn)點(diǎn)工業(yè)區(qū)區(qū)陽和工工業(yè)區(qū)。項目紅紅線內(nèi)建建筑面積積為1444.772畝（合9552911.166平方米米），背背山臨江江，地塊塊平整，現(xiàn)在已已經(jīng)實現(xiàn)現(xiàn)了“五通一一平”（上水水通、下下水通、路通、電通、通訊通通和土地地平整），不存存在拆遷遷問題。二、開發(fā)發(fā)組織以以及服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)：1、開發(fā)發(fā)組織：柳州市爾爾海房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司成立立于20002年

5、年3月份份，由自自然人出出資的獨(dú)獨(dú)立法人人機(jī)構(gòu)。公司注注冊資金金10000萬元元，公司司現(xiàn)有人人員266人，其其中過程程師9人人，經(jīng)濟(jì)濟(jì)師5名名，大專專以上學(xué)學(xué)歷166人，占占公司人人數(shù)的661.554%，大多數(shù)數(shù)從事房房地產(chǎn)開開發(fā)以及及相關(guān)經(jīng)經(jīng)驗3年年以上，平均年年齡399.5歲歲。具有有現(xiàn)代化化企業(yè)管管理機(jī)制制。是一一個年輕輕有活力力和豐富富房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)運(yùn)作和工工程施工工的開發(fā)發(fā)團(tuán)隊。該公司的的法人代代表和董董事長將將由薛博博元先生生擔(dān)任。薛博元元先生先先后擔(dān)任任偉德國國際公關(guān)關(guān)有限公公司法人人代表、北京新新大有投投資、上上海天乙乙企業(yè)集集團(tuán)研發(fā)發(fā)部總經(jīng)經(jīng)理、歐歐洲開盛盛集團(tuán)、天巨投投資

6、集團(tuán)團(tuán)、國房房百盛副副總裁，熟悉房房地產(chǎn)開開發(fā)與運(yùn)運(yùn)作，具具有豐富富的企業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)驗。2、全程程策劃機(jī)機(jī)構(gòu)：本項目的的全程策策劃和營營銷由向向明理德德（香港港）置業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司承擔(dān)。向明理理德（香香港）置置業(yè)發(fā)展展有限公公司房地地產(chǎn)運(yùn)作作團(tuán)隊在在香港、深圳、廣州、福州、武漢、大連、青島、合肥、南昌、蘭州、西安、西寧、鄭州、石家莊莊、桂林林、南寧寧、柳州州等二十十多個城城市開展展房地產(chǎn)產(chǎn)策劃、商業(yè)策策劃、商商業(yè)管理理和物業(yè)業(yè)管理工工作，具具有豐富富的房地地產(chǎn)策劃劃和運(yùn)營營的經(jīng)驗驗和當(dāng)?shù)氐夭邉潬I營銷經(jīng)驗驗。3、建筑筑設(shè)計和和園林設(shè)設(shè)計機(jī)構(gòu)構(gòu)：本項目的的整體規(guī)規(guī)劃、建建筑設(shè)計計以及園園林規(guī)劃

7、劃由英國國皇家建建筑師學(xué)學(xué)會會員員、英國國注冊建建筑師、馬來西西亞首席席建筑設(shè)設(shè)計師馮馮小良（Simoon LLianng）本本人及旗旗下團(tuán)隊隊操刀定定做。具具有寬廣廣的視角角和先進(jìn)進(jìn)的設(shè)計計理念。馮小良良先生在在英國二二十年，完成諸諸多著名名建筑的的設(shè)計，在中國國一直為為和記黃黃埔、合合和等香香港地產(chǎn)產(chǎn)巨頭的的項目提提供設(shè)計計。4、物業(yè)業(yè)管理機(jī)機(jī)構(gòu)：本項目的的物業(yè)管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)由向明明理德（香港）置業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司旗旗下的廣廣西機(jī)構(gòu)構(gòu)桂林市市向明理理德物業(yè)業(yè)管理公公司執(zhí)行行管理，集在中中國大陸陸二十幾幾個城市市近10000萬萬平方米米成功直直接管理理或顧問問服務(wù)的的經(jīng)驗以以及本土土化團(tuán)隊隊本

8、土結(jié)結(jié)合操作作，提供供“安全、文明、舒適、溫馨”的港式式物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)。三、項目目開發(fā)模模式本項目由由爾海公公司負(fù)責(zé)責(zé)開發(fā)，項目開開發(fā)包括括多層住住宅、高高層住宅宅、別墅墅、臨街街商鋪。項目的的經(jīng)營方方式為：住宅部部分全部部銷售，商鋪部部分出售售部分租租賃100后轉(zhuǎn)售售，車位位全部租租賃，110年后后轉(zhuǎn)售。四、項目目主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)表序號項目名稱稱單位指標(biāo)備注1項目總占占地面積積952991.770其中城市道路路用地58600.700規(guī)劃建筑筑用地894331.0002項目總建建筑面積積1581165.90其中商業(yè)建筑筑面積165885.330公建建筑筑面積65244

9、.000住宅建筑筑面積1350056.60其中別墅153224.990多層540774.660小高層656557.1103綠化率%40%4容積率倍1.7775項目總投投資萬元241886.226其中開發(fā)成本本萬元210558.009開發(fā)費(fèi)用用萬元31211.9336銷售收入入萬元410115.112其中別墅萬元53633.722多層萬元124337.116小高層萬元164114.228商鋪萬元67999.9777單位開發(fā)發(fā)成本元/15299.177其中別墅元/15811.355多層元/15266.355小高層元/16466.355商鋪元/12900.3558項目稅金金及附加加萬元22555.8

10、33其中營業(yè)稅（5%）萬元20500.755城市維護(hù)護(hù)建設(shè)費(fèi)費(fèi)（營業(yè)業(yè)稅7%）萬元143.55教育費(fèi)附附加（營營業(yè)稅33%）萬元61.5529土地增值值稅（330%）萬元35977.48810利潤萬元98477.97711上繳所得得稅萬元32499.83312稅后利潤潤萬元65988.00013利稅合計計萬元168228.88614主要利潤潤率指標(biāo)標(biāo) 初始投投資利潤潤率%240.41% 全部投投資利潤潤率%69.558%15主要凈利利率指標(biāo)標(biāo) 初始投投資凈利利率%94.226% 全部投投資凈利利率%27.228%16稅前評價價指標(biāo) 稅前凈凈現(xiàn)金流流量萬元168331.112 稅前財財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值

11、萬元102115.222 稅前靜靜態(tài)投資資回報期期年2.18817稅后評價價指標(biāo) 稅后凈凈現(xiàn)金流流量萬元94900.866 稅后財財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值萬元49499.222 稅后靜靜態(tài)投資資回報期期年2.600第二章 項目目概況一、項目目的名稱稱：柳州爾爾海山莊莊（暫定定名）二、項目目位置： 爾海山山莊項目目位于廣廣西壯族族自治區(qū)區(qū)柳州市市魚峰區(qū)區(qū)柳石路路和南環(huán)環(huán)路交界界處，地地處柳州州至南寧寧的咽喉喉，距離離柳州蓮蓮花機(jī)場場10公里里，與國國家重點(diǎn)點(diǎn)公約園園區(qū)陽和工工業(yè)園緊緊鄰，緊緊靠柳州州市長途途汽車站站蓮花花車站，是介于于柳州中中小型工工業(yè)區(qū)、陽和工工業(yè)園以以及洛維維旅游度度假區(qū)中中間，是是柳州

12、進(jìn)進(jìn)出的主主門戶。三、項目目主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)：土地國土土編號：柳國用用（20003）10004477號；用地面積積為：1144.72畝畝，合9952991.116平方方米，其其中城市市規(guī)劃道道路用地地51779.55平方米米。容積率：不超過過1.88；建筑密度度：不大大于355%；綠化率：不低于于35%四、項目目地形地地貌：南和東向向倚靠蓮蓮花山，整個項項目呈扇扇形，地地塊形狀狀規(guī)整，利于開開發(fā)；項目用地地現(xiàn)在已已經(jīng)基本本水平，南面山山丘可以以結(jié)合開開發(fā)利用用；整個用地地現(xiàn)在已已經(jīng)拆遷遷完成，屬于熟熟地開發(fā)發(fā)，現(xiàn)有有植被為為雜草和和灌木，山丘植植被為灌灌木；五、項目目四至：東：蓮花花山，小小山

13、丘高高約300米，山山丘東面面為柳江江，陽和和工業(yè)園園處于柳柳江江對對岸，通通過陽和和大橋聯(lián)聯(lián)結(jié)（陽陽和大橋橋已經(jīng)在在建設(shè)中中大約220044年通車車）；南：蓮花花山。大大約400米，山山丘的南南面為洛洛維旅游游度假區(qū)區(qū)，包括括響水風(fēng)風(fēng)景區(qū)、大橋觀觀光農(nóng)業(yè)業(yè)旅游區(qū)區(qū)；西：柳州州市長途途客運(yùn)站站（蓮花花車站），為廣廣西自治治區(qū)最大大的長途途客運(yùn)站站，是柳柳州長途途汽車集集結(jié)地。北：東北北區(qū)域為為柳州機(jī)機(jī)械廠，正北方方向為占占地2110畝建建筑面積積20萬萬米的寶寶蓮新都都，西北北方向為為廣西商商校和廣廣西工藝藝美術(shù)學(xué)學(xué)校。六、項目目周邊交交通：公交系統(tǒng)統(tǒng)：166路，222路、23路路公交車車終點(diǎn)

14、站站，可達(dá)達(dá)柳州大大多數(shù)地地方區(qū)域域。長途客運(yùn)運(yùn)：區(qū)內(nèi)內(nèi)和省際際客運(yùn)主主要車站站。航空：距距離柳州州市唯一一的機(jī)場場蓮花花機(jī)場110公里里，是柳柳州通往往機(jī)場的的必經(jīng)之之路。鐵路：距距離火車車東站（貨運(yùn)站站）約44公里，距離火火車站（客運(yùn)）約6公公里。距離商業(yè)業(yè)中心：距離傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)中心約約4公里里。距離行政政科技中中心：距距離傳統(tǒng)統(tǒng)行政科科技中心心約4公公里。第三章 柳州州概況及及整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行分析一、柳州州概況：柳州總體體情況：柳州，又又稱龍城城，位于于廣西壯壯族自治治區(qū)中部部、北距距國際著著名旅游游城市桂桂林1550公里里，南距距廣西首首府南寧寧市2664公里里。這座座具有二二千多年年

15、歷史的的古城，象一塊塊翡翠，鑲嵌在在桂中腹腹地。這這里奇峰峰環(huán)列，柳江如如鏈，回回流其間間，繞城城形成巨巨大的UU字，古古籍稱其其為三三江四合合，抱城城如壺。全市市轄兩縣縣五區(qū)，總面積積53007.224平方方公里，市區(qū)面面積6558.331平方方公里，全市人人口1883.448萬人人，雜居居著漢、壯、侗侗、苗、瑤、仫仫佬等近近30個個民族，是個山山環(huán)水繞繞、風(fēng)景景秀麗，具有豐豐富的歷歷史文化化遺產(chǎn)和和旅游資資源的古古城。柳州州是中國國廣西壯壯族自治治區(qū)的直直轄市，轄城中中區(qū)、魚魚峰區(qū)、柳南區(qū)區(qū)、柳北北區(qū)和柳柳江、柳柳城、融融水、融融安、鹿鹿寨、三三江四區(qū)區(qū)六縣?？偯娣e積52883平方方公里，

16、市區(qū)面面積6550多平平方公里里，截止止20003年末末，全市市總?cè)丝诳跒?551.226萬，家庭戶戶數(shù)約1100.36萬萬戶，其其中市區(qū)區(qū)人口995.889萬元元，比上上年增長長2.552萬人人。柳州，是是廣西最最大的工工業(yè)城市市，是西西南地區(qū)區(qū)重要的的制造業(yè)業(yè)基地。全市現(xiàn)現(xiàn)有工業(yè)業(yè)企業(yè)221000余家，有4家家企業(yè)進(jìn)進(jìn)入國家家5000強(qiáng)，有有11家家進(jìn)入國國家大型型企業(yè)行行列。全全市現(xiàn)已已形成了了三大支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)：即以以微型汽汽車和中中噸汽車車為主的的汽車及及零部件件制造業(yè)業(yè)，以工工程機(jī)械械和通用用機(jī)械為為主的機(jī)機(jī)械制造造業(yè)，以以鋼鐵和和有色金金屬及深深加工為為主的冶冶金為業(yè)業(yè)。以這這三大

17、支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)和輕工工、化工工、造紙紙、建材材等主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為為龍頭，柳州已已經(jīng)初步步建立起起涵蓋330多個個行業(yè)、40000多個個品種的的現(xiàn)代工工業(yè)體系系，擁有有“上汽汽通用五五菱”、“東風(fēng)風(fēng)”柳汽汽、“桂桂柳工”、“解解放”柳柳特、“金嗓子子”、“兩面針針”、“花紅藥藥業(yè)”、OVMM預(yù)應(yīng)力力錨具等等一批知知名企業(yè)業(yè)和名牌牌產(chǎn)品。 柳州國民民經(jīng)濟(jì)整整體上呈呈現(xiàn)持續(xù)續(xù)、穩(wěn)定定、快速速增長的的良好態(tài)態(tài)勢，220033年全市市實現(xiàn)國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值3327.82億億元，比比去年同同期增長長13.2%，名列全全區(qū)第一一。其中中，工業(yè)業(yè)增加值值達(dá)到779億元元，增長長14.5%；全社會會固定資資產(chǎn)投資資達(dá)到

18、1109.36億億元，首首次突破破百億元元，同比比增長552.552%；城市居居民人均均可支配配收入達(dá)達(dá)到86692億億元，同同比增長長6.115%；社會消消費(fèi)品零零售總額額1144.288億元，比上年年增長111.110%，其中城城市消費(fèi)費(fèi)品零售售額833.299億元，增長111.662億元元，批發(fā)發(fā)零售貿(mào)貿(mào)易零售售額755.377億元，增長114.991%，餐飲零零售額113.552億元元，增長長7.889%。截止220033年122月，柳柳州居民民個人儲儲蓄存款款超過1196億億元，企企業(yè)存款款逾1556億元元。柳州，是是中國西西南地區(qū)區(qū)重要的的區(qū)域性性交通樞樞紐，是是全國唯唯一擁有有大

19、區(qū)鐵鐵路局總總部的非非省會城城市。鐵鐵路網(wǎng)絡(luò)絡(luò)直接聯(lián)聯(lián)通湘、渝、黔黔、滇、粵五省省市，是是溝通大大西南與與華東、中南、華南地地區(qū)的鐵鐵路樞紐紐。柳州，是中國國45個個公路主主樞紐城城市之一一，桂海海高速和和梧州至至貴州高高速公路路在柳州州交匯，2099、3222及3323國國道在這這里會合合，柳州州已經(jīng)被被高速公公路網(wǎng)絡(luò)絡(luò)所圍合合，向南南4個小小時可以以直達(dá)海海岸港口口，向北北可以貫貫通中、西部腹腹地。 柳柳州白蓮蓮機(jī)場達(dá)達(dá)到國家家4D級級標(biāo)準(zhǔn)，已開通通至北京京、上海海、廣州州等航線線。柳州州擁有國國家一級級口岸，五級航航道，全全年可無無障礙通通航3000噸級級船只，上溯可可至貴州州，下航航可

20、達(dá)香香港、澳澳門。 柳州交交通便利利、區(qū)位位優(yōu)良、物產(chǎn)豐豐富，素素有“桂桂中商埠埠”之美美譽(yù)，歷歷來是中中南和西西南地區(qū)區(qū)重要的的物資集集散地。經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)位上，柳州東東臨粵、港、臺臺等經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)地地區(qū)，南南接北部部灣、東東南亞等等高速發(fā)發(fā)展地區(qū)區(qū)，西靠靠云、貴貴、川，北抵長長江中下下游，由由此形成成背靠中中南、西西南，面面向東南南亞和東東部沿海海的有利利區(qū)位。柳州商商貿(mào)活動動頻繁，各類商商品批發(fā)發(fā)市場健健全，供供需兩旺旺，物流流通暢。具備建建設(shè)大市市場、發(fā)發(fā)展大商商貿(mào)、搞搞活大流流通，構(gòu)構(gòu)建區(qū)域域現(xiàn)代物物流中心心的良好好地理和和區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢。 柳州基基本形成成全方位位、多層層次、寬寬領(lǐng)域的的對外開

21、開放格局局，先后后與455多個國國家與地地區(qū)建立立了經(jīng)貿(mào)貿(mào)關(guān)系。隨著中中國西部部大開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略的的實施，中國東盟自自由貿(mào)易易區(qū)的建建立，隨隨著對外外開放步步伐的加加快，柳柳州正在在成為一一片充滿滿希望、充滿商商機(jī)的投投資開發(fā)發(fā)熱土。二、柳州州市經(jīng)濟(jì)濟(jì)現(xiàn)狀與與發(fā)展研研究(一)柳柳州整體體經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行狀況況柳州市近近年經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀分析析：項目 年年份單位20000200112002220033國民生產(chǎn)產(chǎn)總值億元184.5207.10230.31252.3人均國民民生產(chǎn)總總值元101441112002123114產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)展分分析：（單位：萬元）產(chǎn)業(yè)類型型單位2000020011200222003

22、3第一產(chǎn)業(yè)業(yè)萬元1985531209335422444282350000第二產(chǎn)業(yè)業(yè)萬元90655479620014114447977119660000第三產(chǎn)業(yè)業(yè)萬元739995383533139338880109220000物價以及及消費(fèi)指指數(shù)分析析單位20000200112002220033居民消費(fèi)費(fèi)價格指指數(shù)99.8899.77100.6102.37零售物價價指數(shù)97.5599.7799.7799.77家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)：單位20000200112002220033城鎮(zhèn)總戶戶數(shù)萬戶26.5527.11127.99727.889城鎮(zhèn)總?cè)巳丝谌f90.00492.55894.33894.884戶均人口口

23、人/戶3.4003.4113.3773.400收入水平平：單位20000200112002220033可支配收收入（每每年）元57400754777928886922人均居住住面積17.44117.224柳州市房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展參數(shù)數(shù)：項 目目單位20000年20011年20022年20033年全社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總總額萬元2015536664229165244226600000年完成投投資增長長速度%房地產(chǎn)開開發(fā)投資資萬元483779240001256244752708883房地產(chǎn)投投資占總總投資比比例%基本建設(shè)設(shè)投資萬元102336236077311902234基本建設(shè)設(shè)占總投投資比例例%當(dāng)

24、年完成成開發(fā)土土地面積積萬10377101600028320002466629當(dāng)年在開開發(fā)土地地面積萬37099201661190當(dāng)年待開開發(fā)土地地面積萬1527785357557134444933982248當(dāng)年購置置土地面面積萬54355561277916110028113881566開工面積積萬49011427890017150119711194884155其中別墅、高高尚住宅宅萬0700167557經(jīng)濟(jì)適用用房萬906228591555447448677990一般住宅宅萬36344196968812127228200156880344辦公樓萬9543703344566183887商業(yè)營

25、業(yè)業(yè)用房萬23611061022214733002621137其他萬115331274220326447998557竣工面積積萬477446859177188261195103445088其中別墅、高高尚住宅宅萬04492200經(jīng)濟(jì)適用用房萬743229721118258775438882一般住宅宅萬3613307540338573333409544423辦公樓萬1615513445119663340000商業(yè)營業(yè)業(yè)用房萬154771199552313334577998其他萬247446209330259883182887施工面積積萬111889199163006933266882366369

26、116444其中別墅、高高尚住宅宅萬44922449220245881經(jīng)濟(jì)適用用房萬18811699948896739911265530一般住宅宅萬7782293137008444220552500303447822辦公樓萬148887167110173114225445商業(yè)營業(yè)業(yè)用房萬879118187660331277824921132其他萬4516605553366849991421185空置房面面積（一一年以上上）萬240447419677519296611614493其中別墅、高高尚住宅宅萬500629332968831488經(jīng)濟(jì)適用用房萬79422520666053316477一般

27、住宅宅萬15288111281115393221911995辦公樓萬82977951884586678722商業(yè)營業(yè)業(yè)用房萬646889299337251111533669其他萬6235529188114922290577當(dāng)年銷售售面積萬3976652677110181288219720061其中別墅、高高尚住宅宅萬0338339960經(jīng)濟(jì)適用用房萬795663956337310552427885一般住宅宅萬3029929630337875133569245550辦公樓萬1395306278813200商業(yè)營業(yè)業(yè)用房萬118996349336373887383664其他萬31255112557

28、6409978277當(dāng)年預(yù)售售面積萬234999144499197145543114330888其中別墅、高高尚住宅宅萬00082988經(jīng)濟(jì)適用用房萬361444383225458116464338一般住宅宅萬192333942944016269907107115788辦公樓萬01231100商業(yè)營業(yè)業(yè)用房萬6186634488414779685880其他萬32210833834129300當(dāng)年銷售售總價萬元54233611933361376653其中別墅、高高尚住宅宅萬元09290320經(jīng)濟(jì)適用用房萬元78099995113275551511一般住宅宅萬元400779916770113666

29、11325516辦公樓萬元2717021866472商業(yè)營業(yè)業(yè)用房萬元54288160554165447220228當(dāng)年銷售售單價別墅、高高尚住宅宅元/-273112655533333經(jīng)濟(jì)適用用房元/981104001054412044一般住宅宅元/13233145441513314333辦公樓元/19422320883482235766商業(yè)營業(yè)業(yè)用房元/45622459554187757422(二)宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)與柳州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場1、柳州州宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)的趨趨好，為為柳州房房地產(chǎn)行行業(yè)高速速發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)造俱佳佳條件；根據(jù)以上上經(jīng)濟(jì)參參數(shù)的分分析，近近年來柳柳州市國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)發(fā)展，經(jīng)

30、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行質(zhì)量和和效益不不斷改善善，實現(xiàn)現(xiàn)了“十五”計劃的的良好開開局。至至20003年，柳州完完成國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值3772.882億元元，比上上年增長長13.2%，名列全全自治區(qū)區(qū)第一位位，并連連續(xù)第55年實現(xiàn)現(xiàn)兩位數(shù)數(shù)增長。柳州良好好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境，促使整整個城市市建設(shè)的的高速發(fā)發(fā)展；人人均GDDP達(dá)到到82445元，為城市市的房地地產(chǎn)市場場發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)造了俱俱佳條件件；相應(yīng)應(yīng)地，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)也為城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長貢貢獻(xiàn)一定定力量，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為為第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長長的領(lǐng)頭頭羊。2、城市市建設(shè)的的良性發(fā)發(fā)展和大大規(guī)模的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施投資資，為柳柳州房地地產(chǎn)不斷斷帶來新新的增長長點(diǎn)；根據(jù)中央央提出的的柳州

31、要要建成“工業(yè)立立柳、強(qiáng)強(qiáng)市富民民”的指導(dǎo)導(dǎo)意見，20001年33月柳州州市人民民代表大大會通過過了“十五”社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展計劃，其中中無論是是產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展布局局，還是是城市基基礎(chǔ)設(shè)施施計劃布布局，都都是體現(xiàn)現(xiàn)了這個個要求。隨著“十十五”計劃開開局新一一輪投資資計劃啟啟動和投投資結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整整，柳州州市固定定資產(chǎn)投投資出現(xiàn)現(xiàn)了快速速回升的的良好態(tài)態(tài)勢。市區(qū)6558.331萬平平方米的的舊城改改造工程程全面啟啟動，以以及柳江江江兩岸岸綜合改改造和城城市對外外通道（西江路路通桂柳柳高速，柳石路路通柳南南高速通通宜柳高高速）等等一系列列大市政政規(guī)劃啟啟動，為為柳州房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展提供堅堅實后盾盾。

32、3、100+1東東盟貿(mào)易易貿(mào)易區(qū)區(qū)口岸（CAFFTA）和9+2泛珠珠三角經(jīng)經(jīng)濟(jì)地帶帶（CEEPA）以及政政府整體體再早一一個工業(yè)業(yè)柳州的的利好政政策的落落實，支支撐柳州州經(jīng)濟(jì)近近年來的的高速發(fā)發(fā)展。10+11東盟自自由貿(mào)易易區(qū)（CCAFTTA）首首屆東盟盟自由貿(mào)貿(mào)易區(qū)博博覽會220044年在南南寧召開開，使得得廣西成成為中國國通往東東盟的口口岸，外外貿(mào)的發(fā)發(fā)展帶動動生產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，大大批產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)駐廣廣西特別別是最具具工業(yè)基基礎(chǔ)的柳柳州。貿(mào)貿(mào)易和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)掛鉤鉤，成為為又一經(jīng)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)點(diǎn)城市。9+2泛泛珠三角角經(jīng)濟(jì)地地帶以及及CEPPA加強(qiáng)強(qiáng)香港與與內(nèi)地經(jīng)經(jīng)濟(jì)合作作的的框框架，廣廣西屬于于9+22

33、中的工工業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)活力極極強(qiáng)的城城市，經(jīng)經(jīng)貿(mào)合作作的加強(qiáng)強(qiáng)，工業(yè)業(yè)平臺的的穩(wěn)固，柳州成成為泛珠珠三角框框架下的的一顆明明珠，吸吸引了大大量粵、港、澳澳企業(yè)的的關(guān)注和和入駐。柳州在“十五”計劃中中提出“再造一一個工業(yè)業(yè)柳州”的規(guī)劃劃，將柳柳州原來來的工業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整，在柳柳州東面面的陽和和規(guī)劃工工業(yè)園區(qū)區(qū)，進(jìn)行行統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，將將柳州工工業(yè)企業(yè)業(yè)集中搬搬遷到產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)，同時時吸引外外來企業(yè)業(yè)的進(jìn)入入。陽和和工業(yè)區(qū)區(qū)和古亭亭工業(yè)區(qū)區(qū)以及官官塘工業(yè)業(yè)區(qū)共同同組成未未來柳州州的工業(yè)業(yè)集中基基地，整整個面積積相當(dāng)于于原來柳柳州的城城區(qū)面積積，規(guī)劃劃增加人人口500萬人，成為名名副其實實的另一

34、一個工業(yè)業(yè)柳州城城區(qū)（包包括汽車車產(chǎn)業(yè)城城、化工工產(chǎn)業(yè)城城、輕工工產(chǎn)業(yè)城城、高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)城、重工業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)城城等），而原來來的工業(yè)業(yè)基地成成為柳州州的商業(yè)業(yè)區(qū)和政政治文教教區(qū)。經(jīng)經(jīng)過近四四年的推推行，整整個規(guī)劃劃區(qū)域已已經(jīng)形成成，預(yù)計計在接下下來的一一個五年年計劃中中全部實實現(xiàn)。以上三個個支撐柳柳州未來來發(fā)展的的利好機(jī)機(jī)遇，促促進(jìn)柳州州整個城城市的升升級和發(fā)發(fā)展，為為區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)和房房地產(chǎn)創(chuàng)創(chuàng)造了無無限空間間。4、城市市規(guī)劃布布局的明明晰和發(fā)發(fā)展引導(dǎo)導(dǎo)，市政政配套設(shè)設(shè)施的投投入，營營造良好好的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)環(huán)境。柳州最新新的城市市規(guī)劃于于20001年在在人大通通過，一一個全新新的城市市框架正正

35、在形成成?！笆濉逼陂g一一系列的的城市改改造和配配套工程程的實施施，為房房地產(chǎn)的的良性發(fā)發(fā)展提供供機(jī)會。包括：柳州鐵鐵路樞紐紐湘桂線線改線工工程、柳柳州公路路主樞紐紐場站建建設(shè)工程程、鷓鴣鴣江作業(yè)業(yè)區(qū)二期期工程、柳江紅紅花水利利樞紐工工程、防防洪堤、大埔電電站、城城市電網(wǎng)網(wǎng)改造、城市供供水工程程、城市市內(nèi)環(huán)路路及中心心主干道道工程、柳邕路路東段、北雀路路、雅儒儒路改造造。建設(shè)設(shè)了包括括蓮花車車站、人人民廣場場、龍城城廣場、江濱路路等一系系列城市市休閑和和交通設(shè)設(shè)施。各各項城市市市政配配套為房房地產(chǎn)的的發(fā)展?fàn)I營造良好好的環(huán)境境。（具具體城市市規(guī)劃布布局見附附件）。5、政策策積極引引導(dǎo)、管管理體制

36、制逐步完完善，柳柳州房地地產(chǎn)市場場更趨成成熟，規(guī)規(guī)范；正是這樣樣相輔相相成的發(fā)發(fā)展模式式堅定了了政府對對房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的信心，柳州“十五”規(guī)劃已已明確指指出，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)為支柱柱產(chǎn)業(yè)之之一。近近年來，隨著管管理體制制的完善善，柳州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場更更趨成熟熟，更加加規(guī)范，這一切切，為房房地產(chǎn)開開發(fā)創(chuàng)造造了非常常有利的的運(yùn)行環(huán)環(huán)境，而而柳州經(jīng)經(jīng)濟(jì)的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展特性性，為房房地產(chǎn)開開發(fā)，營營造了良良好的市市場氛圍圍。(三)近近年來柳柳州房地地產(chǎn)市場場情況1、近年年來柳州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場表表現(xiàn)的走走勢：現(xiàn)代化的的柳州房房地產(chǎn)市市場自220世紀(jì)紀(jì)90年年代初期期才開始始起步，但由于于受城市市環(huán)境以以及政

37、策策的制約約，尚未未走出計計劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)的陰影影，經(jīng)歷歷了900年代中中后期的的寒流，發(fā)展緩緩慢，該該時期開開發(fā)的樓樓盤基本本為集中中在舊城城區(qū)中心心的小盤盤。隨著著20000年柳柳州對房房地產(chǎn)的的關(guān)注和和政策環(huán)環(huán)境以及及城市環(huán)環(huán)境的大大改造，房地產(chǎn)產(chǎn)市場才才開始激激活，陸陸續(xù)出現(xiàn)現(xiàn)了一些些具有現(xiàn)現(xiàn)代意義義的商品品房小區(qū)區(qū)，并以以極快的的速度發(fā)發(fā)展。可可以說柳柳州的房房地產(chǎn)市市場自220000年才算算得上真真正的起起步。特特別是220022年、220033年柳州州舊城改改造全面面啟動，進(jìn)一步步促進(jìn)了了房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展。在20003年年柳州房房地產(chǎn)市市場創(chuàng)下下歷史最最好業(yè)績績，商品品房預(yù)售售面積

38、997.22萬平方方米，比比上年增增加了220%。市場供求求兩旺，交易再再創(chuàng)新高高20033年，柳柳州商品品房供應(yīng)應(yīng)，在上上半年登登記數(shù)大大幅減少少的基礎(chǔ)礎(chǔ)上恢復(fù)復(fù)高速增增長，與與此同時時，柳州州商品房房成交繼繼續(xù)保持持旺盛勢勢頭，在在連續(xù)33年的高高速增長長后繼續(xù)續(xù)大比例例攀升。其中： 供應(yīng)應(yīng)全年年批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積1144.30088萬萬平方米米，比220022年增加加60% 成交交全年年預(yù)售登登記面積積97.21萬萬平方米米，比220022年增加加20%高速發(fā)展展的勢頭頭具有強(qiáng)強(qiáng)大的支支撐因素素：柳州房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展近年還還將保持持高速發(fā)發(fā)展的勢勢頭，主主要根據(jù)據(jù)如下幾幾方面因因素：

39、城市擴(kuò)張張，促進(jìn)進(jìn)柳州房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展。柳柳州在未未來5年年的市區(qū)區(qū)人口在在現(xiàn)有1100萬萬元的基基礎(chǔ)增加加50萬萬人口，以每人人居住110平方方米，將將增加5500萬萬平方米米住宅的的需求量量，還不不包括改改善居住住環(huán)境的的更換需需求，而而柳州至至20004年88月歷年年累計住住宅開發(fā)發(fā)施工面面積僅3360多多萬平方方米，需需求與供供給存在在很大的的差距。柳州城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人均居居住面積積偏小，僅177.244平方米米（20003數(shù)數(shù)據(jù)），距離全全國人平平均住房房建筑面面積200.4平平方米以以及世界界正常發(fā)發(fā)展水平平的人均均住宅建建筑面積積30-35平平方米尚尚有很大大的差距距，現(xiàn)有有內(nèi)部住

40、住宅需求求量還很很大。舊城改造造拉動住住宅市場場的需求求。柳州州舊城近近兩年拆拆遷住宅宅面積達(dá)達(dá)到1000萬平平方米，拆遷勢勢頭還將將持續(xù)至至20008年的的城市改改造完成成。舊城城改造面面積一平平方米將將拉動11.3-1.55平方米米的需求求（根據(jù)據(jù)慣例），舊城城改造拉拉動需求求市場也也是市場場持續(xù)火火旺的有有力支撐撐點(diǎn)；柳州市整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)高速發(fā)發(fā)展，就就業(yè)機(jī)會會增加，人們可可支配收收入增加加，購買買力的提提升為房房地產(chǎn)的的發(fā)展提提供穩(wěn)固固的支撐撐，近年年來柳州州居民可可支配收收入保持持 20%左右的的增長速速度，失失業(yè)率保保持在11.2-1.44極低水水平。市場火熱熱讓人振振奮，威威脅存在

41、在不容忽忽視我們應(yīng)當(dāng)當(dāng)看到來來自市場場的威脅脅：20003年年全年新新增經(jīng)營營性項目目土地出出讓面積積為1113.882萬平平方米。這個數(shù)數(shù)據(jù)將直直接影響響到近年年的市場場供應(yīng)，20004年柳柳州住宅宅消費(fèi)市市場非常?；鸨??？梢灶A(yù)預(yù)見，220055年以至至今后幾幾年市場場氛圍良良好，但但競爭將將相對激激烈。三、柳州州高尚住住宅市場場整體情情況： 柳州房地地產(chǎn)中高高尚住宅宅市場發(fā)發(fā)展回顧顧：相對于其其他同等等接別和和經(jīng)濟(jì)水水平的城城市，柳柳州的房房地產(chǎn)市市場起步步晚起點(diǎn)點(diǎn)低，真真正意義義的高尚尚住宅只只有在近近年才出出現(xiàn)，主主要以如如下住宅宅的開發(fā)發(fā)面市為為標(biāo)志：1、鴻府府和藍(lán)色色港灣：推出時時

42、間為220011年初，特點(diǎn)為為：地處處傳統(tǒng)商商業(yè)旺地地五星商商圈，周周邊配套套完善，交通便便利、戶戶型主要要以三房房兩廳以以上大戶戶型，房房價在335000元/平平方米左左右，銷銷售情況況非常理理想。2、桂中中別墅：推出時時間為220011年中，屬于柳柳州別墅墅市場的的一個嘗嘗試，特特點(diǎn)是：歐洲風(fēng)風(fēng)格三層層別墅，戶型和和建筑特特色一般般，園林林一般，面積較較大。售售價為660-1100萬萬元/棟棟。銷售售情況尚尚好，現(xiàn)現(xiàn)已經(jīng)售售出900%。3、經(jīng)典典時代：推出時時間為220022年初，特點(diǎn)為為：地處處城市新新的行政政政治中中心的江江邊，項項目優(yōu)勢勢在于項項目產(chǎn)品品在市場場上領(lǐng)先先，分別別代表北

43、北派和嶺嶺南派的的建筑風(fēng)風(fēng)格，項項目規(guī)模模大，配配套完善善，戶型型以小三三房兩廳廳和兩房房兩廳為為主。經(jīng)經(jīng)典時代代多層住住宅售價價為21100元元/平方方米，別別墅售價價為600-1000萬元元/棟。銷售情情況非常常理想，現(xiàn)已經(jīng)經(jīng)售罄。4、金河河灣：推推出時間間為20003年年初，特特點(diǎn)是：地處河河西新區(qū)區(qū)柳江邊邊，項目目優(yōu)勢在在于項目目產(chǎn)品在在市場上上領(lǐng)先，嶺南派派的建筑筑風(fēng)格，項目規(guī)規(guī)模大，園林規(guī)規(guī)劃較好好，配套套相對完完善，戶戶型以小小三房兩兩廳和兩兩房兩廳廳為主。售價在在18000-220000元/平平方米。銷售情情況較好好，一期期推出已已經(jīng)售罄罄，二期期20004年推推出依然然熱銷。

44、4、華林林君?。和瞥鰰r時間為220044年100月。特特點(diǎn)是：地處河河?xùn)|行政政區(qū)，社社區(qū)園林林規(guī)劃好好、物業(yè)業(yè)產(chǎn)品比比較先進(jìn)進(jìn)（采用用疊拼式式別墅和和高尚豪豪宅相結(jié)結(jié)合），建筑風(fēng)風(fēng)格超出出柳州市市場現(xiàn)有有樓盤，現(xiàn)樓銷銷售。售售價在疊疊拼式別別墅（大大復(fù)式的的形式）35000-440000元/平平方米，多層228000-30000元元/平方方米，銷銷售火暴暴。5、鳳起起新都：推出時時間預(yù)計計在20005年年。特點(diǎn)點(diǎn)是：地地處城市市出口（桂柳高高速入口口處），項目超超大規(guī)模模（占地地4300畝），大社區(qū)區(qū)，規(guī)劃劃配套完完善。戶戶型包括括一房、兩房、三房、四房和和復(fù)式樓樓各種戶戶型，推推盤價約約25

45、000元/平方米米，銷售售現(xiàn)場關(guān)關(guān)注度較較大。柳州高尚尚住宅發(fā)發(fā)展的特特點(diǎn)分析析：根據(jù)對柳柳州近年年推出同同時代最最高尚的的住宅的的特點(diǎn)和和銷售情情況的分分析，我我們認(rèn)為為柳州高高尚住宅宅體現(xiàn)如如下特點(diǎn)點(diǎn)：1、近年年來，房房地產(chǎn)項項目品質(zhì)質(zhì)不斷提提升，產(chǎn)產(chǎn)品綜合合競爭力力所產(chǎn)生生的效應(yīng)應(yīng)逐步取取代單一一競爭優(yōu)優(yōu)勢的效效力；2、整體體來說，柳州現(xiàn)現(xiàn)有房地地產(chǎn)市場場尚屬于于比較初初級的階階段，高高尚住宅宅真正的的高尚含含金量不不足，相相對房地地產(chǎn)市場場比較發(fā)發(fā)達(dá)的城城市尚有有很大的的差距；3、柳州州居民對對高尚住住宅的要要求越來來越高，對高尚尚住宅的的追捧度度和熱心心度較強(qiáng)強(qiáng)，需求求非常旺旺盛；4

46、、高尚尚住宅價價格已經(jīng)經(jīng)達(dá)到一一定的高高度，價價格與其其對應(yīng)的的產(chǎn)品品品質(zhì)不相相符，反反應(yīng)居民民對高尚尚住宅的的心理承承受力較較強(qiáng)。5、豪宅宅以及別別墅的產(chǎn)產(chǎn)品尚屬屬于市場場空白（現(xiàn)市場場上沒有有真正意意義的豪豪宅或別別墅），開發(fā)空空間較大大。柳州市高高尚住宅宅未來的的趨勢：由于政策策因素，柳州自自20004年66月份已已經(jīng)不再再批出別別墅用地地項目，項目已已經(jīng)批出出的項目目只有包包括本案案項目和和柳州市市協(xié)和房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司的的龍?zhí)豆珗@別墅墅地塊（約2330畝）的兩個個項目，相對來來說，別別墅的開開發(fā)量受受到源頭頭的限制制，根據(jù)據(jù)對柳州州高尚住住宅市場場的分析析，我們們對柳州州今后

47、高高尚住宅宅的未來來趨勢預(yù)預(yù)測如下下：1、別墅墅項目之之間的競競爭相對對較少，別墅的的開發(fā)成成功率較較大。（據(jù)悉協(xié)協(xié)和龍?zhí)短豆珗@別別墅項目目將于220055年年底底后才可可能啟動動）。2、豪宅宅市場供供應(yīng)量將將呈上升升趨勢，預(yù)計在在柳州未未來三年年高尚住住宅的投投放量將將達(dá)到330萬平平方米（鳳起新新都不算算嚴(yán)格意意義的高高尚住宅宅），競競爭相對對比較激激烈。3、高尚尚住宅的的邊沿化化趨勢明明顯。市市中心由由于受地地價以及及土地規(guī)規(guī)模的影影響，難難以形成成真正具具有品位位的高尚尚住宅區(qū)區(qū)域，隨隨著柳州州城市的的改造和和市政道道路的建建設(shè)，稍稍微偏離離市中心心的具有有獨(dú)特自自然景觀觀的地塊塊更具

48、有有開發(fā)高高尚住宅宅的基礎(chǔ)礎(chǔ)。4、項目目產(chǎn)品以以及產(chǎn)品品的細(xì)節(jié)節(jié)設(shè)計將將受到更更多關(guān)注注，相對對于其他他概念而而言，其其重要性性將明顯顯提高。外地甚甚至境外外設(shè)計師師將更多多地進(jìn)入入柳州的的設(shè)計市市場，將將會帶來來更多令令柳州耳耳目一新新的概念念和設(shè)計計。高尚尚住宅的的產(chǎn)品將將出現(xiàn)革革命性的的突破。產(chǎn)品將將成為高高尚住宅宅項目競競爭的制制勝法寶寶。5、高尚尚住宅項項目的營營銷層次次將得到到提升。在20004年年中前，柳州當(dāng)當(dāng)?shù)氐臓I營銷策劃劃公司仍仍占據(jù)多多數(shù)項目目。隨著著廣東和和上海的的營銷策策劃機(jī)構(gòu)構(gòu)的陸續(xù)續(xù)搶灘，特別是是高素質(zhì)質(zhì)的樓盤盤更加是是外地專專業(yè)營銷銷策劃機(jī)機(jī)構(gòu)的主主要目標(biāo)標(biāo)。隨著

49、著外地專專業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)的介入入，項目目的營銷銷層次將將得到整整體的提提升。華華林君邸邸就聘請請（香港港）決策策資源中地置置業(yè)作為為其產(chǎn)品品策劃和和營銷策策劃機(jī)構(gòu)構(gòu)。6、整體體需求將將會平穩(wěn)穩(wěn)中有升升，對頂頂級項目目的追捧捧將持續(xù)續(xù)火旺。柳州相相對其他他城市其其高尚住住宅的開開發(fā)層次次尚屬于于初期，現(xiàn)有開開發(fā)的產(chǎn)產(chǎn)品與其其城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)地位位具有較較大的差差距，一一直以來來沒有良良好的產(chǎn)產(chǎn)品滿足足高端客客戶的需需求，頂頂級項目目的市場場容量的的隨著高高品位項項目的開開發(fā)被釋釋放（特特別是別別墅項目目的開發(fā)發(fā)將滿足足高端客客戶的需需求）。另外隨隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的持續(xù)續(xù)高速增增長，越越來越多多的人群群進(jìn)入享享受高

50、尚尚住宅的的時期，多高尚尚項目的的需求將將穩(wěn)中有有升。目前柳州州高尚住住宅項目目開發(fā)的的風(fēng)險及及對策：1、風(fēng)險險點(diǎn)：目前，高高尚住宅宅市場紅紅紅火火火，但高高位風(fēng)險險也隨之之凸現(xiàn)，集中表表現(xiàn)在客客源、產(chǎn)產(chǎn)品、地地段三者者之間的的矛盾，分別體體現(xiàn)在：價值選擇擇風(fēng)險：受靜態(tài)態(tài)市場局局面的誘誘惑，高高價位拿拿地，而而開發(fā)與與銷售動動作遲緩緩；遠(yuǎn)離離市場熱熱點(diǎn)區(qū)域域或過早早進(jìn)入“尚無人人氣”的潛力力版塊，“單打獨(dú)獨(dú)斗”；價值創(chuàng)造造風(fēng)險：比如在在市遠(yuǎn)郊郊且交通通不便的的區(qū)域開開發(fā)聯(lián)排排式別墅墅，開發(fā)發(fā)總價高高但無明明顯膏腴腴同類產(chǎn)產(chǎn)品的港港商住宅宅，項目目產(chǎn)品具具有明顯顯的規(guī)劃劃設(shè)計質(zhì)質(zhì)量缺陷陷；價值傳

51、播播風(fēng)險：比如：過于依依賴產(chǎn)品品優(yōu)勢和和外部市市場環(huán)境境而輕視視營銷的的作用；營銷模模式簡陋陋單一或或者不恰恰當(dāng)。2、對策策：在競爭激激烈的市市場環(huán)境境下，開開發(fā)尚應(yīng)應(yīng)該高度度重視開開發(fā)中存存在價值值選擇風(fēng)風(fēng)險、價價值創(chuàng)造造風(fēng)險、簡直傳傳播風(fēng)險險，形成成正確的的開發(fā)策策略：a）細(xì)致致、充分分、深入入的市場場研判；b）精準(zhǔn)準(zhǔn)、到位位的市場場定位；c）創(chuàng)造造品質(zhì)優(yōu)優(yōu)越、市市場接受受度高的的產(chǎn)品；d）準(zhǔn)確確的營銷銷主題；e）創(chuàng)新新的營銷銷手段。第四章 項目目開發(fā)研研究和預(yù)預(yù)測： 根據(jù)上上述對柳柳州經(jīng)濟(jì)濟(jì)和柳州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場以以及柳州州高尚住住宅市場場的分析析研究，結(jié)合本本項目的的時機(jī)情情況，我我們將

52、對對本項目目的開發(fā)發(fā)情況進(jìn)進(jìn)行研究究和預(yù)測測。一、項目目環(huán)境分分析1、地塊塊周邊景景觀：東方景觀觀：項目目東方為為蓮花山山系（蓮蓮花山由由諸多山山丘圍攏攏呈蓮花花狀）的的東南角角，山形形為獨(dú)特特的喀斯斯特山體體，形狀狀奇特而而優(yōu)美。西方景觀觀：西方方近景為為剛投入入適用之之廣西最最大的長長途客運(yùn)運(yùn)站蓮花車車站，遠(yuǎn)遠(yuǎn)景為觀觀音山，也是喀喀斯特山山體的小小山南方景觀觀：項目目南方為為蓮花山山系的最最南端，也是獨(dú)獨(dú)特的喀喀斯特山山體的小小山。北方景觀觀：項目目北方近近景為建建設(shè)中的的商業(yè)和和住宅項項目寶蓮新新都，遠(yuǎn)遠(yuǎn)景為柳柳州機(jī)械械廠廠區(qū)區(qū)，景觀觀尚可。2、項目目周邊配配套：商業(yè)配套套：項目目北面建

53、建設(shè)中的的寶蓮新新都占地地面積2230畝畝，商業(yè)業(yè)建筑面面積達(dá)到到10萬萬平方米米，是一一個具有有完善商商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的商業(yè)業(yè)住宅綜綜合項目目；文化配套套：項目目西北方方向有廣廣西商校校和廣西西工藝美美術(shù)學(xué)校校，文化化氛圍比比較濃郁郁，同時時柳州機(jī)機(jī)械廠內(nèi)內(nèi)有小學(xué)學(xué)，距離離中學(xué)十十三中僅僅3站路路，文教教配套尚尚可；環(huán)境衛(wèi)生生、社會會治安情情況：項項目周邊邊隨著柳柳石路的的改造，整個項項目的環(huán)環(huán)境得到到很大的的改善，加上寶寶蓮新都都的建設(shè)設(shè)，和南南二環(huán)路路的建設(shè)設(shè)以及陽陽和搭橋橋的建設(shè)設(shè)，周邊邊的環(huán)境境已經(jīng)具具備開發(fā)發(fā)高尚住住宅的條條件。由由于該區(qū)區(qū)域沒有有太多的的出租屋屋和農(nóng)民民房，大大多數(shù)是是

54、舊工業(yè)業(yè)廠房，社會治治安情況況相對較較好。交通條件件：交通通條件本本項目具具有先天天的優(yōu)勢勢，相比比其他區(qū)區(qū)域，包包括長途途汽車、公交和和機(jī)場，柳石路路是城市市進(jìn)出的的主干道道，項目目面前南南二環(huán)路路接城市市內(nèi)環(huán)路路的南環(huán)環(huán)路，柳柳石路接接動環(huán)路路，均為為城市主主干道，交通極極端便利利。周邊景觀觀：項目目南面為為柳州洛洛維旅游游風(fēng)景區(qū)區(qū)，西邊邊為羊角角山和龍龍?zhí)豆珗@園，靠近近項目緊緊鄰蓮花花客運(yùn)站站的柳石石路西側(cè)側(cè)為人工工建設(shè)的的城市休休閑廣場場，周邊邊景觀尚尚好。二、項目目地塊SSWOTT分析：通過以上上分析，我們已已經(jīng)清晰晰了解項項目所處處的環(huán)境境和自身身的資源源，在進(jìn)進(jìn)行項目目定位之之前

55、，我我還進(jìn)行行項目地地塊的SSWOTT分析：1、優(yōu)勢勢分析：交通便利利：在上上文已經(jīng)經(jīng)闡述；周邊環(huán)境境較好：上文已已經(jīng)闡述述；文化氛圍圍：處于于學(xué)校周周圍，文文化藝術(shù)術(shù)氛圍濃濃郁；自然條件件：有山山兩面包包圍，后后有靠山山，前景景燦爛；項目本身身地塊：地形呈呈扇型，地塊平平整，無無須搬遷遷，順延延山勢，造景方方便，地地質(zhì)勘測測表明地地下水豐豐富，造造水景條條件成熟熟；周邊經(jīng)濟(jì)濟(jì)未來前前景好：洛維風(fēng)風(fēng)景區(qū)和和陽和工工業(yè)園成成為柳州州旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和工工業(yè)的主主力。2、劣勢勢分析：a）長途途汽車站站的影響響：長途途汽車站站，容易易給客戶戶一種雜雜亂的感感覺，不不利于營營造高尚尚品質(zhì)氛氛圍；b）主干干道

56、車流流量大，存在噪噪音污染染；c）環(huán)境境衛(wèi)生存存在隱患患：周邊邊尚沒有有形成高高尚社區(qū)區(qū)的環(huán)境境，需要要一定時時間營造造氛圍；d）城市市規(guī)劃的的影響：城市規(guī)規(guī)劃中沒沒有明確確該區(qū)域域的功能能，致使使可能存存在其他他與本項項目定位位格格不不入的項項目產(chǎn)生生。3、機(jī)會會分析：用地規(guī)模模：相比比市區(qū)其其他項目目，本項項目屬于于中大型型樓盤，具有一一定的規(guī)規(guī)模，有有發(fā)展空空間；市場別墅墅地不再再批出，成為柳柳州最后后一個別別墅項目目成為可可能；市場尚屬屬于競爭爭初期，競爭特特別是高高端產(chǎn)品品的競爭爭較弱；未來陽和和工業(yè)園園的起動動以及陽陽和大橋橋的通車車成為促促進(jìn)本項項目迅速速提升的的一個有有利因素素

57、；通過內(nèi)部部環(huán)境和和園林的的規(guī)劃營營造高尚尚豪宅具具有先天天的優(yōu)越越條件，實現(xiàn)錯錯位開發(fā)發(fā)。4、挑戰(zhàn)戰(zhàn)分析：消費(fèi)習(xí)慣慣：柳州州人民消消費(fèi)習(xí)慣慣于在市市中心購購買豪宅宅，在稍稍偏于市市中心的的區(qū)域需需要一個個宣傳灌灌輸?shù)倪^過程；競爭樓盤盤開始增增多，客客戶選擇擇面大，特別華華林君邸邸以及鳳鳳起新都都項目的的啟動，對本項項目的銷銷售具有有一定的的影響。5、結(jié)論論：本項目地地塊具備備開發(fā)高高尚住宅宅的條件件，但需需要與柳柳州市場場的產(chǎn)品品進(jìn)行錯錯位開發(fā)發(fā)，確保保項目的的成功運(yùn)運(yùn)作。因因此項目目的建筑筑規(guī)劃、園林規(guī)規(guī)劃以及及后續(xù)的的營銷策策劃包括括物業(yè)管管理非常常重要，項目的的開發(fā)必必須有一一支具有有

58、成熟高高尚項目目運(yùn)作經(jīng)經(jīng)驗的團(tuán)團(tuán)隊實施施。三、項目目市場定定位(一)項項目市場場細(xì)分：隨著城市市化進(jìn)程程的不斷斷加快，人們對對喧囂的的城市生生活越來來越厭倦倦，需要要回歸自自然，對對清新的的空氣和和幽雅的的生活環(huán)環(huán)境越來來越向往往，對于于收入較較高的白白領(lǐng)以上上階層，他們往往往把目目光投向向一些郊郊外環(huán)境境主題樓樓盤。根根據(jù)上面面對柳州州房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行的的宏觀分分析以及及對本項項目區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)情況進(jìn)進(jìn)行的微微觀分析析，我們們的目標(biāo)標(biāo)客戶鎖鎖定位柳柳州市收收入較高高的高級級白領(lǐng)以以上的富富人階層層。根據(jù)據(jù)我們前前面的市市場調(diào)查查，我們們發(fā)現(xiàn)柳柳州房地地產(chǎn)市場場中高端端現(xiàn)為柳柳州市場場的空白白點(diǎn)，

59、樓樓盤普遍遍在低品品質(zhì)運(yùn)行行，相比比周邊桂桂林和南南寧都有有不小的的差距，更罔提提廣州、深圳等等房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展前沿沿的城市市，這與與柳州整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平有有很大的的反差（柳州的的經(jīng)濟(jì)實實力與南南寧基本本持平，大大超超過桂林林）。基基于對柳柳州整體體經(jīng)濟(jì)消消費(fèi)力和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀的分分析，以以及本項項目的開開發(fā)條件件的研究究，我們們對本項項目設(shè)定定的目標(biāo)標(biāo)市場為為：1、別墅墅項目：從地理上上細(xì)分：柳州市市區(qū)以及及柳州下下屬縣鎮(zhèn)鎮(zhèn)；從購買人人群上細(xì)細(xì)分：柳柳州人、外來經(jīng)經(jīng)商者；從年齡上上細(xì)分：以355-555歲的人人群為主主；從工作環(huán)環(huán)境上細(xì)細(xì)分：高高收入政政府干部部、私營營企業(yè)主主、國營

60、營企業(yè)主主的高層層；從經(jīng)濟(jì)狀狀況細(xì)分分：家庭庭月收入入在1萬萬以上，流動資資金（存存款）在在1000萬以上上。從購房心心理細(xì)分分：以二二次置業(yè)業(yè)、自住住購買及及投資為為主。2、高尚尚住宅：從地理上上細(xì)分：柳州市市以及周周邊縣鎮(zhèn)鎮(zhèn)；從購買人人群細(xì)分分：柳州州市人，外來經(jīng)經(jīng)商工作作者；從年齡上上細(xì)分：以300-555歲的人人群為主主；從工作環(huán)環(huán)境上細(xì)細(xì)分：在在市中心心大中型型公司、外資公公司工作作的中層層以上管管理人員員及私營營個體經(jīng)經(jīng)營主為為主；從經(jīng)濟(jì)狀狀況細(xì)分分：家庭庭月收入入在40000以以上，存存款在55萬元以以上者；從購房心心理上細(xì)細(xì)分：以以自住購購買及用用于投資資為主。3、酒店店式公寓