學區(qū)房階段營銷方案

1、*項目階段營銷推廣謹呈：*置業(yè)有限公司 2013年12月1項目階段營銷策略與目標分期2銷售節(jié)點與推廣預算計劃3價值提升策略Thinking思路PART. 1階段目標分期策略分解 推售策略：抓準市場時機，小批量多批次快速消化； 渠道策略：系統(tǒng)化老客戶維護+精準目標客戶營銷。 推廣策略：拔高項目整體形象+精準務實的媒體利用； 價格策略：中開高走，打開市場逐步實現(xiàn)住宅的高溢價；市場競爭策略：船小好調(diào)頭，小步快跑，及時調(diào)整速度和方向，根據(jù)同類項目的上市情況及時調(diào)整策略，搶占并贏得市場。推售策略分組團、短平快 高頻率、小單位小步快跑、通過饑餓營銷營造客戶緊張感，增加銷售速度。 易于對房源的合理化銷控。及

2、時預測市場，更能快速的調(diào)整策略降低風險。推售方面： 營銷推售節(jié)奏緊密，2013年11月30日首次開盤，集中引爆盛大立勢，打開銷售局面，在市場上形成良好形象，緊接著快速加推，小步快跑跑贏市場、跑贏競爭對手。 好的開始是成功的一半，從宣傳、推廣、口碑角度上，首戰(zhàn)的成功為本項目奠定了勝利的基礎。 時間銷售節(jié)點銷售階段推出房源銷售目標推廣主題渠道選擇 11月30日一期開盤第一階段21（東2個單元）、26、2880%解籌率 首席學府，花溪美宅 經(jīng)開區(qū)唯一純剪力 墻結(jié)構(gòu)訴求點：學區(qū)、剪力墻 短信、廣播、報紙、單頁、公交報站、電子屏；暖場小活動、現(xiàn)場圍擋等。 12月28日一期/一次加推第二階段21（西2個單

3、元）、29持續(xù)消化前期房源，完成新房源70% 學府大盤，強勢加推 主訴求點：學區(qū) 2014年3月初開盤22東單元 短信、廣播、報紙、單頁、公交報站、電子屏；暖場小活動、現(xiàn)場圍擋等。第二階段持續(xù)消化前期房源，新房源開盤消化70% 短信、廣播、報紙、單頁、公交報站、電子屏；戶外三面翻，暖場小活動、現(xiàn)場圍擋等。 短信、廣播、報紙、單頁、公交報站、電子屏；戶外三面翻，暖場小活動、現(xiàn)場圍擋等。 2014年5月中旬加推一期/二次開盤定房源第三階段22二三單元25二個單元27號樓持續(xù)消化前期房源，完成新房源70% 稀缺花溪洋房開盤在即！推盤方式2014全年營銷總控 短信、廣播、報紙、單頁、公交報站、電子屏；

4、暖場小活動、現(xiàn)場圍擋等。一期/二次加推首期別墅盛大發(fā)售第三階段23、30、31、37號樓持續(xù)消化前期房源，完成新房源70%微電影海選，花溪洋房，別樣生活！別墅首推 2月底加推 22號團購房源花溪洋房盛大開盤！迎春天長跑大賽。2013年下半年已完成去化70%，銷售額完成65,296,756 ； 時間銷售節(jié)點銷售階段推出房源銷售目標推廣主題渠道選擇 2014年7月首期別墅盛大發(fā)售一期/第四階段（別墅）80%解籌率，新推房源去化70%經(jīng)開區(qū)最好學區(qū)房交房儀式慶典， 短信、報紙、單頁、公交報站、電子屏；別墅見暖場小活動、現(xiàn)場圍擋等。別墅選報紙和戶外。 9月初開盤二期開盤二期/第一階段持續(xù)消化前期房源，

5、完成新房源去化70%美溪洋房，水景別墅珍稀發(fā)售 。七夕有情人露天電影燒烤節(jié)，相親大會11月底加推二期/二次加推 短信、報紙、單頁、公交報站、電子屏；戶外三面翻，道路護欄，暖場小活動、現(xiàn)場圍擋等。二期/第二階段1號東一二單元偶數(shù)層、19號一三單元持續(xù)消化前期房源，新房源開盤消化70% 短信、報紙、單頁、公交報站、電子屏；戶外三面翻，道路護欄，暖場小活動、現(xiàn)場圍擋等。 短信、報紙、單頁、公交報站、電子屏；暖場小活動、現(xiàn)場圍擋等。 2014年12月下旬二期/三次加推二期/第三階段1號西三四單元奇數(shù)層、19號二四單元持續(xù)消化前期房源，完成新房源70% 推盤方式2014全年營銷總控 短信、報紙、單頁、公

6、交報站、電子屏；暖場小活動、現(xiàn)場圍擋等。二期/四次加推第四階段1號樓西三四單元偶數(shù)層，6號樓持續(xù)消化前期房源，完成新房源70%花溪洋房，別樣生活！10月中旬加推32、33、35、36號樓1號東一二單元奇數(shù)層20#秒殺經(jīng)開區(qū)唯一純剪力墻結(jié)構(gòu)訴求點：學區(qū)、剪力墻。購房享百萬助學基金補貼整體推盤時間節(jié)點劃分小步快跑，平均每月都有新房源推出，盡量多層搭配小高層不同產(chǎn)品組合推出，不斷制造銷售熱潮，同時保證每月都有回款。備注：23號樓由于規(guī)劃原因，根據(jù)進展適時調(diào)整。11月2日認籌11月30日開盤12月28日加推1月12加推2月底加推5月中旬加推7月初加推21、26、2821東二單元26、2821西二單元偶

7、數(shù)層29一、三單元29號二、四單元22二三單元25二個單元27、號樓32、33、35、36號樓小高78套28、29多層110套小高21號42套29多層一三單元20套，共計62套小高20套小高：22號樓60套，25號兩個單元28套,多層：27號樓5層50套，共計138套小高1號西單元奇數(shù)層45套，19號樓5層15套，共計60套小高23號7層42套，多層30、31號樓5層各20套；別墅37號5套共計87套9月初開盤11月底加推12月中旬加推1號東一二單元奇數(shù)層20樓1號西三四單元奇數(shù)層、19號二四單元23、30、31、37號樓1號東一二單元偶數(shù)層、19號一三單元1號樓西三四單元偶數(shù)層，6號樓1號1

8、6層偶數(shù)層45套，19號5層，一三單元15套，共計60套小高1號16層奇數(shù)層45套，多層20號5層40共計85套22東單元樓小高：22號東單元30套3月底開盤小高：32號18層20套，33號18層20套，別墅：35號4套，共計48套10月中旬加推小高1號西單元奇數(shù)層45套，6號樓5層20套，共計65套2014年推盤策略月份樓號套數(shù)一月29號二四單元20二月22號東單元30三月22二三單元25二單元，27號138五月23,30,31號87七月32，33,35，36號48九月1號東一二單元奇數(shù)層，20號85十月1號東一二單元偶數(shù)層，19號一三單元60十一月1號西三四單元奇數(shù)層，19號二四單元60十

9、二月1號樓西三四單元偶數(shù)層，6號65一月二月三月三月五月五月五月七月七月七月七月九月九月十月十月十一月十一月十二月十二月2014年推盤策略2月底22號團購房源（東單元）加推蓄客方式： 預交定金，暫定2月22日繳納首付辦理相關手續(xù)。 預收定金時間：2014年2月7日備注：不享受團購外任何優(yōu)惠活動。2014年推盤策略2月底-3月底（開盤前）訂金標準及相應權(quán)限 預交定金2萬元，預選房源，出價格表，開盤交首付，開盤價格合適直接轉(zhuǎn)定，定金2萬不退。 開盤交首付，開盤價格合適直接轉(zhuǎn)定 選房順序：根據(jù)蓄水的多少再定是排隊或者搖號，天氣好壞是參考的重要因素。2014年儲藏室銷售時間：3月2日（周日）上午9：0

10、0地點：售樓處客戶范圍：29號樓已成功選房客戶（建議加上客戶已付清應付款項）訂金標準：1萬元，首付款或全款到位均價制定：2650元平米左右選擇順序：按當日排隊順序選儲藏室前期工作：于2月底完成意向摸底，方式：以置業(yè)顧問電話詢問客戶購買儲藏室的意向，確認客戶的付款方式，針對按揭客戶特別提示客戶辦理按揭所需資料及付款金額，根據(jù)需求，可適當調(diào)整價格。簽約方式：與主房一并簽約，并可做按揭貸款。優(yōu)惠方式：沒有優(yōu)惠2014年推售政策 2014年共推房源9次，基本每月都有新房源推出，后期政策建議如下： 訂金標準：2萬元 建議交2萬定金，建議一次性付款享受98折扣，按揭享受99折優(yōu)惠 日進150金，交定金日起

11、至開盤日止。交訂金后所享優(yōu)惠以實際制定標準為準，備選方式： 交2萬抵3萬；以上灰色部分作為備選方案。 特殊客戶政策前期未選中合適房源的已認籌客戶政策客戶未選擇退款，且在后期選定了加推房源的客戶，建議給予一定優(yōu)惠。 建議優(yōu)惠標準：前期預約1000抵2000依然生效。 備注：預約登記單中有注明，未選中房源的此預約優(yōu)惠無效。） 確定非要哪一套房源的客戶，可選取房源直接轉(zhuǎn)定或繳納首付款辦理相關手續(xù)。 新推出優(yōu)惠政策依然生效，以“日進百金”政策推出的第一天開始起算。認籌期老帶新政策：1、老客戶轉(zhuǎn)介紹新客戶成交獎勵措施：轉(zhuǎn)介紹一名新客戶成交，獎勵老客戶500元總房款折扣優(yōu)惠；以500元為基數(shù)，介紹幾名乘幾

12、倍，五名封頂，折扣優(yōu)惠總額累積。如：第一名新客戶成交，獎勵老客戶500元總房款折扣優(yōu)惠；第二名新客戶成交，獎勵老客戶1000元總房款折扣優(yōu)惠；第三名新客戶成交，獎勵老客戶1500元總房款折扣優(yōu)惠；第四名新客戶成交，獎勵老客戶2000元總房款折扣優(yōu)惠；第五名及以上新客戶成交，獎勵老客戶2500元總房款折扣優(yōu)惠；2、新客戶成交優(yōu)惠措施：新客戶可獲得1000元總房款抵扣優(yōu)惠。兌現(xiàn)說明1、新客戶持有的抵扣券在開盤后從總房款中直接抵扣。2、老客戶所帶新客戶須足額繳納首付款并簽訂購房合同，以實際成交數(shù)量給老客戶進行優(yōu)惠核算，經(jīng)公司審核確認相關證明無誤后從總房款中抵扣。 3、新老客戶所獲得優(yōu)惠及抵扣券只能從

13、總房款中抵扣，不能從首付款中抵扣，并且僅限本人使用，不能使用他人優(yōu)惠，不能轉(zhuǎn)讓他人，不能兌換現(xiàn)金。 4、如新老客戶未成功選房，則所獲得的優(yōu)惠及抵扣券自動作廢，且不能轉(zhuǎn)讓他人，不能兌換現(xiàn)金。 5、優(yōu)惠兌現(xiàn)期限：于開盤之日起七個工作日內(nèi)，新老客戶交納房款時兌現(xiàn)。逾期未辦理相關手續(xù)者，則不予兌換，其所持優(yōu)惠自動作廢，且不能轉(zhuǎn)讓他人，不能兌換現(xiàn)金。新老客戶認定標準：老客戶：已成功在金榜龍城認籌；新客戶：首次到訪，無任何來電來訪紀錄?！袄蠋隆鞭k理流程：物料準備：老帶新須知及辦理流程（X展架）轉(zhuǎn)介紹優(yōu)惠卡及領取登記表抵扣券及領取登記老帶新登記電子表格老帶新客戶確認單金榜龍城營銷中心公章一枚（活動及抵扣券

14、蓋章使用，營銷中心經(jīng)理保管） 認籌期老帶新政策（接上頁）：金榜龍城開盤后老帶新政策一、老帶新政策的原因：原政策是針對開盤前的銷售節(jié)點，已不適合在開盤后運行，現(xiàn)申請新的老帶新優(yōu)惠政策：以刺激老客戶的帶動作用，進一步促進成交。二、新政策內(nèi)容：老客戶1000元超市購物卡，新客戶1000元抵房款。三、政策實施細則：1.老帶新客戶確認：均要求老客戶和新客戶同時到場填寫確認單，領導當場簽字核實。2.新老客戶均不直接兌現(xiàn)現(xiàn)金，不可轉(zhuǎn)讓，新客戶不可使用其他人的優(yōu)惠劵抵扣房款，僅限本人專用。3.兌換日期按揭客戶為新客戶交齊首付款，一次性付齊房款的客戶以財務交齊房款的款日期為準。4.本政策僅限2014年1月16日

15、以后成交的老帶新客戶。2014年1月16日之前成交的老客戶， 2014年1月16日之后成交的新客戶，均享受老帶新政策成交后的一千元購物卡的優(yōu)惠。此政策的截止時間由開發(fā)商制定，僅限在實施時間內(nèi)有效。四、新客戶認定標準：老客戶：已成功在金榜龍城定房的客戶，依交齊首付為標準，交定金2萬元的客戶，需補齊首付款，一次性付清全款的客戶，交定金2萬的同樣需要補齊剩余房款。新客戶：本人及其家庭成員從未到訪或致電金榜龍城營銷中心，首次到訪是由老客戶親自帶領或持相關轉(zhuǎn)介紹證明的才可視為老帶新客戶，方能參與老帶新政策。對于不符合此標準者，則老帶新關系不予認定且相應優(yōu)惠不予兌現(xiàn)。五、該活動最終解釋權(quán)歸開發(fā)公司所有。開

16、盤后成交客戶老帶新政策時間推盤批次劃分總面積總金額2014年1月12日一批次（29#二四單元）2029.572859052014年2月加推二批次（22#東單元）2389.2585057302014年3月初開盤三批次（22#二三單元、25#、27#）13310.78492498862014年5月中旬加推四批次（23#、30#、31#、37#）12127510341002014年7月初加推五批次（32#、33#、35#、36#）7082322643402014年9月初開盤六批次（1#東一二單元奇數(shù)層、20#）7541.77285833082014年10月中旬加推七批次（1#東一二單元偶數(shù)層、19#

17、一三單元）5100.1194823822014年11月底加推八批次（1#西三四單元奇數(shù)層、19#二四單元）5100.119686386204年12月中旬加推九批次（1#西三四單元偶數(shù)層、6#）5402.621016114合計60083.12371081512014年全年目標分解備注：1、整體均價按3700估算，多層洋房按3800元估算，別墅按6300元估算，最終總銷售額以實際定價為準。2、此面積不包含地下面積。3、下面為全年推盤價格走勢圖（以上銷售總額為走勢圖分解價格估算）：2014年全年目標分解金榜龍城銷售任務分解月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月銷售額目標53631

18、131400萬3000萬1200萬3600萬1600萬3000萬1000萬3000萬2000萬1900萬1600萬回款目標380萬980萬2100萬840萬2500萬1100萬2100萬700萬2000萬1400萬1300萬1100萬回款季度3460萬4440萬合計1.622億2014年銷售目標分解備注：以實際回款為準，本銷售目標開盤當月以70%去化為基準計算。 回款額以總銷售額的70%計算。4800萬3800萬2014年營銷工作目標1、銷售目標： 實現(xiàn)回款1.622億。 目標來源：本銷售目標開盤當月以70%去化為基準計算?；乜铑~以總銷售額的70%計算。 實現(xiàn)銷售額：約2.38億 （包含團購樓

19、棟22號樓）（從2014年1月份計算）2、營銷目標： 拔高項目形象，奠定項目經(jīng)開區(qū)品質(zhì)樓盤地位； 樹立新華置業(yè)品牌口碑，撬動經(jīng)開區(qū)市場。 PART. 2營銷推廣策略及渠道執(zhí)行營銷推廣費用媒體類別 媒體渠道每年費用占比備注線上廣播，短信，報紙，網(wǎng)略，公交報站，366563.9640%此項是已產(chǎn)生費用線下圈層拓展廠部客戶拓展及資源庫拓展1000004%未產(chǎn)生費用，2014預算內(nèi)費用戶外金九路大橋東三面翻，LED，沂河路與香港路LED，道路護欄400組，開羅大橋東三面翻。42000045%道路護欄和兩塊LED是2013年產(chǎn)生費用，三面翻是2014年的預算內(nèi)費用。促銷活動項目營銷節(jié)點，節(jié)假日暖場促銷活

20、動61294.97%參照2013年度下半年已產(chǎn)生費用，物料制作售樓處包裝和單頁及活動物料印刷制作。38008.464%參照2013年度下半年已產(chǎn)生費用合計985867.32備注：2014年的促銷活動費和物料制作費將會提高一倍，原因是圖表中的數(shù)據(jù)是參照2013年下半年產(chǎn)生的費用，2014年的促銷費用和物料制作費預算占比分別是14%和8%。2月3-4月5-6月7-8月9月10-12月工程進度銷售金額現(xiàn)場包裝階段推廣推廣渠道1400萬4200萬5200萬4000萬3000萬5500萬4萬4萬學區(qū)房，稀缺花園洋房開盤在即花溪洋房盛大開盤，高抗震，學區(qū)房，經(jīng)開區(qū)核心品質(zhì)生活，在山東數(shù)齊魯，在臨沂市中心數(shù)

21、萬閱城，在經(jīng)濟開區(qū)最數(shù)金榜龍城，加大軟文的頻率花溪學區(qū)洋房，不容錯過的稀缺資源。網(wǎng)略，短信，單頁，報紙，電視臺作為備選，組織廠區(qū)的圈層活動。天氣條件允許組織客戶春游，針對客戶的層面需求臨沂近郊游即可，培養(yǎng)客戶的感情，形成局部小團體口碑式傳播，提升項目品牌美譽度。同時在開盤節(jié)點前更新戶外LED和三面翻網(wǎng)略，短信，單頁，報紙，電視臺作為備選，暖場活動打配合。此階段天氣逐漸轉(zhuǎn)熱，將不適宜戶外活動，將組織客戶多參與室內(nèi)消暑的活動。比如送客戶2斤包裝的綠豆給客戶帶去溫馨與體貼。暖場活動以消暑的瓜果和冰激凌DIY之類的活動為主。網(wǎng)略，短信，單頁，報紙，電視臺作為備選，9月份和10月份組織廠區(qū)的圈層客戶組織

22、暖場活動把多方渠道的客戶聚攏到一起，9,10月份每月至少有三次暖場活動來聚攏客戶。同時在開盤節(jié)點前更新戶外LED和三面翻 營銷推廣節(jié)點分解 針對周邊項目的競爭：借勢利用恒大地產(chǎn)、冠亞星城等大規(guī)模開發(fā)商等炒作經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，形成熱點板塊（通過冠亞星城的炒作已經(jīng)露出水面）。成為與其他各區(qū)地位相等的置業(yè)熱點片區(qū)，走進消費者的視野。訴求點：置業(yè)新熱點1、地產(chǎn)巨頭齊聚經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，熱土開發(fā)積聚爆發(fā)2、經(jīng)開區(qū)，城市最適合人居的地方。3、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)版塊，置業(yè)新熱點。針對經(jīng)濟開發(fā)區(qū)樓市：塑造塑造我們的 “ 高品質(zhì)社區(qū) ” 地位，加強 “ 經(jīng)開區(qū)首席學府大盤，”概念，深化“全剪力墻結(jié)構(gòu)”訴求點：學區(qū)、品質(zhì)1、通過線上

23、品牌的炒作，線下直效行銷率先進入，領跑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)客戶群，形成原始客群的積累與項目的推廣2、產(chǎn)品賣點： 雙學府、花溪地、學府美宅3、目標范圍：配合傳統(tǒng)媒體的線上推廣，完成經(jīng)濟開發(fā)區(qū)政府機關單位、教育系統(tǒng)、11家目標企業(yè)、 8大社區(qū)、1個鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及相關市場直銷行銷計劃針對競品項目：品質(zhì)、情感打動市場針對區(qū)域同質(zhì)項目幸福小鎮(zhèn)、萊茵國際、東華花園等，塑造“高性價比”樓盤，家門口，雙名校，孩子成才更先人一步；與教師為鄰，鄰里關系更融洽，社區(qū)生活更成熟，項目質(zhì)量更優(yōu)越塑造 “涵養(yǎng)、品質(zhì)、教育等生活概念 ”去分流周邊項目的客戶訴求點：書香濃郁、舒適、優(yōu)越的生活1、社區(qū)內(nèi)活水引入，溪水從開滿鮮花的小路流過，家在

24、花園里2、出家門，進校門，住金榜龍城，學業(yè)更有成；3、經(jīng)開區(qū)首席全剪力墻結(jié)構(gòu)，安全的房子，放心的家；4、40120平米全系戶型，經(jīng)開區(qū)獨創(chuàng)90平米三室，舒適生活；5、新華置業(yè)“根植齊魯，用心為人”，實力保障，買房更安心。重點企業(yè)調(diào)研臨工金立液壓2000 人左右205國道西側(cè)，山東臨工對面山重建機有限公司1400 人左右沃爾沃69 號，接近梅埠收費站天豐新能源（太陽能）200多人華夏路華夏重工600人左右華夏路山東臨工3800 人左右臨工路三友重工600人左右延安路113 號（臨工合作伙伴）華辰紙業(yè)80人左右延安路09 號國人西服400人左右國人路（90后未婚女性居多）正大機械300多人員工來自

25、本地市區(qū)，有車一族居多翔宇醫(yī)藥200多人學校分配員工，未婚居多山東現(xiàn)代萊恩集團150人左右3040 歲，工資資2000元 以下，無職工宿舍旭陽機械300多人工資：3000元 以上，未婚青年比例占多迪尚服裝1000 多人女性占70% ，未婚居多，收入2000 4000元臨沂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)重點企業(yè)清單（9家重點企業(yè)，共9000人左右）開發(fā)區(qū)自然村調(diào)研鳳翔社區(qū)位于城區(qū)東外環(huán)路南段東側(cè)，東至鐵路西路，西至東外環(huán)路，南至327國道，北至微晶玻璃等單位規(guī)劃芝麻墩、毛屯、前蘭墩、西蘭墩、東蘭墩、前楊墩、后楊墩、石碑等 8個村居（目前僅規(guī)劃芝麻墩村、毛屯村）0.8萬人（注：目前芝麻墩0.5萬人、毛屯0.3萬人）其

26、他村居暫時沒有啟動東城花園位于開發(fā)區(qū)工業(yè)中心，東縱路以東容納張湖、馬湖、孟莊 3個村居763戶，0.22萬人皇山社區(qū)地處臨沂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)北部，東至205國道，西鄰皇山花園，南至學府路，北依小皇山徐村、指揮莊、司嶺、埠前店四個居委共建設樓房124棟，可容納5670戶、1.92萬人臨沂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)自然村清單（共8個村居，10萬人左右）佳和花園社區(qū)位于開發(fā)區(qū)工業(yè)中心，東縱路以東，北至北橫路，南至工業(yè)區(qū)職工公寓。容納大王湖、秦嶺2個村居1050戶，0.38萬人金崗社區(qū)位于開發(fā)區(qū)行政中心以南，李公河以西容納大崗、小崗、前朱汪、后朱汪、西朱汪5個村居5300戶，1.86萬人李公河南區(qū)李公河南區(qū)位于開發(fā)區(qū)中部，

27、東靠沃爾沃路，西鄰沂河容納容納李石河、馬石河、王橋、九龍口、樓子5個村居3421戶，1.3萬人李公河社區(qū)東至205國道，西至李公河路，南至三號路，北至北橫大道容納肖埝、灣子、范溝、九龍口四個村及薛店子舊村和李石河、官莊2個村居急用房共4300多戶，1.6萬人月亮灣社區(qū)梅家埠街道月亮灣社區(qū)累計拆遷莊店、王店、姜墩、解湖、劉村、朱廟、白道口、前道口、后道口、莊墩、莊塢、丁湖、陳湖、小莊子、李湖、新宅子、楊湖等17個村居共8612戶、2.6萬人開發(fā)區(qū)自然村調(diào)研渠道營銷走出去拓客突圍買方市場，“行銷”+坐銷，場外拓客走近企業(yè)宣講。1 、走近企業(yè)和大型商超，瞄準主要客戶群 布局經(jīng)濟開發(fā)區(qū)重要的大型企業(yè)點

28、，入企業(yè)，定期發(fā)放營銷節(jié)點信息。3、宣傳營銷信息內(nèi)容里釋放“ 免費禮品 ” 能立刻引起客戶 的關注度、吸引看房，刺激欲望 設項目日常禮品，以首次看房送禮品、場外拓客登記聯(lián)系方式送禮品等吸引客戶關注，給項目帶足人氣。渠道策略全方位營銷324、在臨工、金利液壓等重點廠區(qū)配備看房車直接看房的形式，擴大客戶上門量和項目展示及主動宣傳；5、通過相關渠道取得市場剛需客戶電話（短信公司、廠區(qū)聯(lián)系），以銷售電話營銷的形式邀約客戶上門和釋放項目價值賣點，增加上門客戶促進成交；全方位主動營銷全城看房車、展臺巡展；定點行銷截留客戶；多方資源CALL客邀約。 渠道策略老帶新33旺場活動精準老客戶成交客戶維護老帶新政策

29、置業(yè)顧問CALL客（針對上門、進線客戶進行回訪、直接溝通，發(fā)掘客戶問題，促進成交）。 制定獎勵政策，對老客戶帶新客戶成交進行相應獎勵，挖掘成交客戶圈層；推薦購買邀請成交客戶參加售樓處旺場活動，通過老客戶互動活動的傳播促進新客戶到訪；節(jié)假日問候；贈送業(yè)主禮品，宣傳材料，提高認可度；老業(yè)主推薦購買老業(yè)主重復購買給予多種優(yōu)惠，增添老客戶尊貴感。以老客戶挖掘為有力渠道，重點做好老客戶關系維護工作，提升客戶滿意度，提高客帶客比率。渠道策略媒體策略以直效媒體為主，線上線下同時開展，力爭實現(xiàn)多渠道立體覆蓋。 網(wǎng)絡：針對年輕群體較為有效的宣傳方式，信息接受度高。 投放方式：網(wǎng)站通欄+長期免費軟文炒作； 短信：

30、利用內(nèi)部短信平臺同、短信公司社會普發(fā)與小區(qū)短信結(jié)合，傳達項目營銷信息、精準直達；報紙：少許報紙投放，提升項目形象，主要選擇針對經(jīng)開區(qū)的報紙。 戶外：項目周邊15路，201路公交廣告、沃爾沃路廣告牌、樓體宣傳橫幅懸掛、電子屏等，針對過往客戶起到攔截作用。 巡展加派單：以經(jīng)開區(qū)廠區(qū)為主，定點巡展結(jié)合廠區(qū)派單、以點帶面，做深做透廠區(qū)客戶；客戶的外圍拓展，以河東區(qū)、周邊城鎮(zhèn)為重點。密集的營銷活動持續(xù)小活動旺場，大事件營銷爆勢持續(xù)小活動旺場，大事件營銷爆勢；系列性密集型活動配合，展示大盤實力。引爆活動：利用開盤熱潮及產(chǎn)品優(yōu)勢，展示品質(zhì)社區(qū)優(yōu)勢，階段性引爆市場；暖場及圈層活動：定期舉辦參與、互動性強的“系

31、列主題”暖場活動、圈層活動；老業(yè)主維系活動：頻繁老帶新維護活動，加大老帶新力度；促銷活動：配合促銷優(yōu)惠，明確活動組織的目的性，促進活動現(xiàn)場的成交。3月迎春長跑提前一個月宣傳，讓客戶到售樓處報名，從而提高上客，讓客戶了解接觸項目。在開盤前期制作一個爆點活動。長跑活動主要的誘惑力在于獎項金額：我們可以設定： 第一名：5000元 第二名：3000元 第三名：1000元參與紀念獎：聯(lián)系城管，交警，活動公司費用和獎金總預算5萬左右。4月組織客戶郊游踏青，陽春四月看桃花 本月第一場活動： 4月的春天，氣溫回升，臨沂人喜歡郊游踏青看桃花。為加深與新老客戶的感情，促進后期的成交以及提高老帶新成交率。組織本次活

32、動。 本月第二場活動：特價房促銷活動。5月母親節(jié)微電影海選和端午粽葉飄香母親節(jié)暖場活動 。微電影海選端午粽葉飄香，粽子DIY6月感恩父親節(jié)，冰爽一夏，微電影開機感恩父親節(jié)。冰爽一夏，售樓處營業(yè)期間設冰激凌機，客戶隨到隨享，給炎熱的夏天一絲清涼，讓客戶感受到非消暑的享受。微電影開機7月露天電影和相親大會露天電影： 本月正直盛夏，臨沂人喜歡三五成群的在戶外乘涼，采用露天燒烤電影的吃，玩樂形式把客戶聚集到售樓處，依輕松的方式接近了解項目，形成一種口碑式宣傳。有利于后期成交。相親大會：水果品鑒大會，本月是水果盛產(chǎn)旺季，價優(yōu)質(zhì)廉，成本低，吃水果比賽贏禮品，配合銷售優(yōu)惠策略。BBQ燒烤節(jié)8月水果品鑒大會和BBQ燒烤節(jié)金榜龍城攜全體業(yè)主歡度中秋慶典大會，精彩節(jié)目和抽大獎，在二期開盤前舉行一個大型活動，有助于開盤造勢。交房慶典儀式9月攜全體新老客戶慶中秋和交房慶典儀式緊跟著交房的結(jié)束，適時舉行一場家庭裝飾講座，有利于幫助客戶解決裝飾上問題和困惑。百萬助學基金購房補貼10月家庭裝飾講座和百萬助學基金購房