戴德梁行-鄭州慶豐路酒精廠項(xiàng)目項(xiàng)目策劃方案-58PPT

1、鄭州酒精廠商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目策劃方案DTZ Retail Dept. 2022/9/21鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案-序言十分感謝貴司對于戴德梁行的信任，同時(shí)也感謝貴司給予我們機(jī)會(huì)去共同探討鄭州酒精廠項(xiàng)目 之未來發(fā)展。戴德梁行具有多年豐富的國內(nèi)外商業(yè)物業(yè)一站式服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，而我們的團(tuán)隊(duì)一直深度參與著亞太區(qū)各主要城市的房地產(chǎn)市場。2鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案-序言戴德梁行為配合貴司項(xiàng)目定位規(guī)劃之需求，業(yè)已在前兩階段工作中，分別針對鄭州酒精廠項(xiàng)目商業(yè)部分完成了市場研究及項(xiàng)目分析以及項(xiàng)目初步方案建議，在初步方案中，本行根據(jù)貴司要求以及現(xiàn)時(shí)地塊情況，提出本行設(shè)計(jì)的三套規(guī)劃初步方案，供貴司比較研究及選擇。基

2、于前兩階段的以上市場分析研究及策劃工作，以及貴司深圳同類項(xiàng)目考察結(jié)果，貴司最終選擇本行提交的方案一作為進(jìn)一步深化之基礎(chǔ)，戴德梁行本次匯報(bào)將就方案一的商業(yè)定位、酒店式公寓定位方面進(jìn)行深化，并就商業(yè)部分之商場規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合等方面提供初步建議，以指引商業(yè)建筑設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)分區(qū)，清晰涵蓋各種商業(yè)業(yè)態(tài)對建筑本身的技術(shù)要求。我們期望鄭州酒精廠項(xiàng)目的投資發(fā)展始終契合市場需求并最終成為貴司持續(xù)、高效盈利的最優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)。3鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案零售市場鄭州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局不合理，二七商圈零售業(yè)過度集中，其他區(qū)域則較為零散；各商圈內(nèi)各商家定位同商品結(jié)構(gòu)的趨同使同質(zhì)化競爭激烈，商業(yè)形態(tài)滯后，極大地限制商圈的

3、整體發(fā)展，改變目前商業(yè)形態(tài)、商業(yè)結(jié)構(gòu)是鄭州商業(yè)升級的當(dāng)務(wù)之急。消費(fèi)者研究鄭州市目前尚沒有真正的大規(guī)模的一站式購物中心。綜合性購物中心的構(gòu)想與本行進(jìn)行的消費(fèi)者市場調(diào)查的結(jié)果十分吻合。當(dāng)受訪者被問及有關(guān)最適合鑫苑酒精廠項(xiàng)目的主題時(shí)，大型綜合性購物中心是最受被訪者歡迎的一種主題，遠(yuǎn)較生活時(shí)尚主題和大型百貨為高。在消費(fèi)者市場調(diào)查的結(jié)果中，亦顯示出商品服務(wù)種類是否多元化和便利性是受訪鄭州居民選擇目前購物地點(diǎn)的最關(guān)鍵因素，證明這些被訪者均期望可體驗(yàn)一站式購物的樂趣。公寓市場鄭州公寓市場，無論是銷售總體量還是價(jià)格走勢，二七區(qū)都緊隨金水區(qū)。二七區(qū)公寓物業(yè)因發(fā)達(dá)的商業(yè)氛圍而使得受追捧力度大，這在二七區(qū)現(xiàn)有公寓物

4、業(yè)多樣化的物業(yè)定位、創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以及良好的物業(yè)銷售狀況中得以充分體現(xiàn)。如果二七區(qū)公寓物業(yè)的發(fā)展能夠充分利用自身核心商群所具備的優(yōu)勢，從全市公寓物業(yè)軟硬件配置相對差別不大中尋找突破點(diǎn)，并將物業(yè)發(fā)展空間和客戶拓展范圍放大，則公寓物業(yè)發(fā)展前景更值得樂觀。1|市場分析綜述4二七商圈西站口廣場及周邊本項(xiàng)目大二七商圈西移鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案區(qū)位情況本項(xiàng)目位于鄭州市中南部鄭州傳統(tǒng)居住板塊，區(qū)域居住氛圍濃厚，市政配套較完善，相對規(guī)模和素質(zhì)較高的商業(yè)、辦公物業(yè)、酒店物業(yè)則較少。項(xiàng)目所處鄭州東西主干道隴海路上，項(xiàng)目東西分別臨近鄭州南北主干道京廣路和嵩山路，項(xiàng)目交通網(wǎng)絡(luò)輻射能力較好，易達(dá)性較強(qiáng)。1|市

5、場分析綜述城市規(guī)劃背景鄭州市規(guī)劃局透露，未來鄭州市將建設(shè)火車站西出口，并圍繞西出口再發(fā)展一個(gè)新商圈 。按照規(guī)劃，西出站口周邊除了滿足客流的功能外，將以文化展示、商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、酒店服務(wù)為主，輔以物流和住宅的功能，通過帶動(dòng)火車站周邊的人流、物流、資金流、信息流，這一地區(qū)將力圖打造成帶動(dòng)鄭州中心城區(qū)發(fā)展新的增長點(diǎn)，向城市中心的商業(yè)區(qū)、展示中心和文化中心轉(zhuǎn)變?？梢灶A(yù)期，未來火車站西出站口的開通以及未來鄭州地鐵和西站口的對接，西出站口將形成新的商圈，同時(shí)隨著現(xiàn)有二七商圈現(xiàn)有可開發(fā)用地的緊張和高昂的商業(yè)成本，很多商家會(huì)跟隨西站的建設(shè)跨越鐵路線進(jìn)駐西區(qū)，二七核心商圈將向跟隨人流向西站外延擴(kuò)展，二七商圈

6、的中心將向西區(qū)（即鐵路西側(cè)）傾斜，西出站口商圈將融入二七商圈內(nèi)，形成鄭州市中心的大二七商圈?？梢灶A(yù)見，隨著這種形式的逐漸演變，將為本項(xiàng)目帶來可觀的人流，由于本項(xiàng)目距離西站廣場（約1公里)較近，未來本項(xiàng)目將融進(jìn)二七商圈，并成為市級商圈受鄭州市民關(guān)注之項(xiàng)目。5鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案就鑫苑酒精廠項(xiàng)目整體區(qū)位而言，其優(yōu)勢在于其該區(qū)位為于鄭州市區(qū)中心，臨近二七核心商圈，但由于鐵路隔斷的商業(yè)空白區(qū)域，存在極大的商業(yè)發(fā)展空間。同時(shí)該項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較大，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能夠形成城市的商業(yè)標(biāo)志。如何有效提升商圈商業(yè)水平，規(guī)劃具有特色的和市場潛在需求的商業(yè)業(yè)態(tài)及其組合；如何在競爭中先行一步，充分融入國際先進(jìn)

7、的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)。因此，本行認(rèn)為鑫苑酒精廠項(xiàng)目存在著零售概念的引入引導(dǎo)及合理組織等問題亟待解決。商業(yè)聚集度與經(jīng)營服務(wù)功能介于市級商業(yè)中心與區(qū)域級商業(yè)中心之間，服務(wù)對象不局限在本區(qū)域居民、商務(wù)人群。透過獨(dú)特商業(yè)區(qū)功能規(guī)劃與主題定位，對二七、碧沙兩處市級商業(yè)中心人群形成部分分流，對周邊的區(qū)域級商業(yè)中心覆蓋人群形成就近集中。因此，戴德梁行認(rèn)為本項(xiàng)目定位為市級商業(yè)副中心不僅符合城市發(fā)展方向與消費(fèi)者期望，并適度超前，為未來預(yù)留了發(fā)展空間。鄭州火車站西出站口的系列規(guī)劃的出臺，更為適度的超前提供了難得的市場契機(jī)。鄭 州 市 級 商 業(yè) 副 中 心2|項(xiàng)目總體定位6鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案項(xiàng)目發(fā)展主題的核心在

8、于購物中心的規(guī)劃，利用購物中心的商業(yè)凝聚力組織其他建筑功能的展開，涵蓋酒店式公寓、公寓及住宅區(qū)。在購物中心對于區(qū)域的融合方面，隴海路/慶豐街位于二七商圈西側(cè)，隴海路本身東西交通樞紐概念明顯，周邊亦以鐵路運(yùn)輸職能企事業(yè)單位、居住區(qū)為主，項(xiàng)目應(yīng)體現(xiàn)高效率的城際交通所帶來的商業(yè)貿(mào)易高度發(fā)達(dá)的區(qū)域形態(tài)。鄭州火車站百年發(fā)展成就了二七商圈的批發(fā)零售商業(yè)的崛起，而自1999年最后一次改造落成八年后西站口的規(guī)劃建設(shè)提供了對于零售、酒店、金融辦公等城市商業(yè)功能更好的發(fā)展機(jī)遇，本項(xiàng)目發(fā)展的主題應(yīng)塑造出該區(qū)域有絕對凝聚力的商業(yè)空間與公共建筑，以對應(yīng)這一契機(jī)。因此，項(xiàng)目發(fā)展的主題定位為西二七中心/West 27 ce

9、nter。作為二七商圈重心向西側(cè)傾斜，作為二七商圈向西延伸覆蓋區(qū)域的本項(xiàng)目，提供更好的交通到達(dá)條件與泊車便利、更好的商業(yè)建筑規(guī)劃、更好的商業(yè)形象與環(huán)境、更好的功能與業(yè)態(tài)組合，同時(shí)借助二七商圈穩(wěn)定的商業(yè)人流，可以達(dá)成對于二七商圈的有效提升。3|項(xiàng)目發(fā)展主題定位 鄭 州 西 二 七 中 心 West 27 center7鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案功能定位核心以商業(yè)功能為基礎(chǔ)，支撐亦提升居住功能商業(yè)功能綜合購物生活中心，酒店式公寓（含辦公功能）居住功能服務(wù)式公寓、高尚住宅區(qū)酒店式公寓35,000公寓A塔25,000高尚住宅區(qū)150,000隴 海 路慶 豐 街購物中心85,000公寓B塔30,00

10、04|項(xiàng)目發(fā)展功能定位 8鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案5|項(xiàng)目商業(yè)部分零售概念建議戴德梁行認(rèn)為，零售概念建議的核心是：幫助鑫苑酒精廠項(xiàng)目確立成為鄭州市的區(qū)域商圈核心商業(yè)中心，未來成為泛二七商圈內(nèi)的綜合商業(yè)中心，令在項(xiàng)目開發(fā)初期便作為一種識別物，吸引整個(gè)火車站西隴海路片區(qū)乃至鄭州全市區(qū)域消費(fèi)關(guān)注，吸納人氣，亦為住宅/公寓的銷售奠定基礎(chǔ)。零售概念建議的最終目標(biāo)，就是為確保本項(xiàng)目成功，必須即能迎合商圈現(xiàn)存人口的需求，亦須預(yù)留未來商業(yè)發(fā)展的空間，以切合顧客的期望及要求。總體零售概念綜合型購物中心 傳統(tǒng)上，百貨商場、步行街、專業(yè)市場和小規(guī)模的商場目前依然是鄭州市主要的商業(yè)形式，并且分散在鄭州各區(qū)，鄭州

11、各商圈各具特色，但缺乏真正在鄭州具有號召力的綜合型龍頭商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)。最近幾年隨著市場的開放，鄭州出現(xiàn)了一些西方風(fēng)格的購物中心和商業(yè)街區(qū)，包括百盛購物中心、金博大、北京華聯(lián)等。但其本身從設(shè)計(jì)、招商、經(jīng)營模式等方面就存在一些缺陷，包括無法擺脫傳統(tǒng)百貨經(jīng)營模式、缺乏核心主力店、商品組合沒有吸引力，這將直接影響項(xiàng)目的招商難度和經(jīng)營。9鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案5|項(xiàng)目零售概念建議總體零售概念一站式購物 本方案建議之購物中心是鄭州市場上最大的購物中心之一。與其它競爭的百貨類、超市為主的購物廣場類零售商家（丹尼斯、百盛購物中心、金博大等）相比，他提供更多元化的商品和服務(wù)選擇，交通的便捷；與其它競爭的再

12、建購物中心或商業(yè)街區(qū)（大上海城、國貿(mào)中心等）相比，他提供更吸引人的商品業(yè)態(tài)組合和更舒適的購物環(huán)境，這些優(yōu)勢與大量的餐飲、娛樂設(shè)施結(jié)合起來，就創(chuàng)造出一站式購物休閑的概念，一個(gè)在同一屋檐下可控溫度的環(huán)境中能夠?yàn)橘徫镎咛峁┤抠徫锉憷瓦x擇比較，并且可以作為全家人休息和享受餐飲的目的地。大多數(shù)歐洲和美國的購物中心已經(jīng)進(jìn)一步發(fā)展了這種“一站式購物”的概念，增加了娛樂設(shè)施、對購物中心的設(shè)計(jì)、布局和特色給予特殊的關(guān)注。這個(gè)趨勢意味著購物中心已經(jīng)不僅僅是吸引有特定需求的當(dāng)?shù)刭徫镎叩馁徫飯鏊??；蛘呤潜惶囟ǖ膴蕵吩O(shè)施如電影院、溜冰場的吸引，或者是由于購物中心創(chuàng)造了一個(gè)有吸引力和舒適的環(huán)境，購物中心已經(jīng)成為居民和

13、游客尋求放松和消磨閑暇時(shí)間的地方。本項(xiàng)目處于鄭州中心南區(qū)，傳統(tǒng)的居住片區(qū)，必將對區(qū)域的中高消費(fèi)者產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。10鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案5|項(xiàng)目零售概念建議總體零售概念一站式購物 大量的零售商店、餐飲和娛樂設(shè)施的聚集成功地吸引了大量的人流的長時(shí)間逗留，高水平的消費(fèi)和購物、餐飲、娛樂交叉消費(fèi)的機(jī)會(huì)。創(chuàng)造一種在鑫苑酒精廠項(xiàng)目購物中心 “一站式購物”的體驗(yàn)是項(xiàng)目的一個(gè)特征，它對保證項(xiàng)目的成功非常重要。購物中心中的廣場、長廊、休閑座椅等公共空間，帶給消費(fèi)者休閑休息的空間；購物、餐飲、休閑、娛樂、服務(wù)、旅游區(qū)域的合理搭配滿足消費(fèi)者一次購足和一站式休閑消費(fèi)的需求，使消費(fèi)模式得以升級；獨(dú)具匠心的

14、主題營造使娛樂休閑功能更加突出，回歸購物中心業(yè)態(tài)的本質(zhì)休閑時(shí)代的產(chǎn)物，充分體現(xiàn)了以人為本的理念，營造和引導(dǎo)新的消費(fèi)方式，引進(jìn)一種新的文化理念和生活理念；這種重視整體環(huán)境和功能提升的結(jié)果，使消費(fèi)者的購物不再是單純的購物，而是一種享受，再配合一次性購足的新消費(fèi)觀念，無疑會(huì)給消費(fèi)者一種全新的購物體驗(yàn)。11鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案5|項(xiàng)目零售概念建議總體零售概念新穎的概念 新穎的概念，例如國際知名零售商（如沃爾瑪、家樂福、百盛百貨、太平洋百貨、時(shí)代華納影城等），能夠引起消費(fèi)者的興趣和好奇，可以使購物中心從更大的商圈得到生意并且吸引更多的游客。許多國際上成功的購物中心在其市場上提供獨(dú)一無二的經(jīng)營理

15、念，從室內(nèi)娛樂公園、IMAX電影院、水族館、運(yùn)動(dòng)場、交互式博物館等需要大規(guī)模投資的設(shè)施到那些主要取決于商店的主題餐廳、美食廣場或櫥窗商店等。通過各類商戶的組合，將形成相對現(xiàn)有傳統(tǒng)商業(yè)更具優(yōu)勢的核心競爭力。12鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案6|項(xiàng)目市場定位市場定位項(xiàng)目開發(fā)理念 打造鄭州火車站西片區(qū)乃至鄭州最具特色綜合型購物中心，多元化多時(shí)段的經(jīng)營理念，將自由空間的概念貫穿其中。建成后的鑫苑酒精廠購物中心項(xiàng)目，將引領(lǐng)整個(gè)鄭州的商業(yè)潮流。不易落伍的商業(yè)組合，適合當(dāng)前和未來的商業(yè)布局，保持長期的繁榮。融購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、服務(wù)、公寓為一體的商業(yè)中心區(qū)。大型購物中心獨(dú)特的經(jīng)營模式，錯(cuò)落別致的布

16、局，良好的景觀創(chuàng)造濃厚的商業(yè)氛圍。有效地區(qū)分各區(qū)域之功能，控制本項(xiàng)目自身內(nèi)部區(qū)域間的競爭，以區(qū)域差別區(qū)分客源層，有效地?cái)U(kuò)大了客源層。使其商業(yè)價(jià)值最大化。 以大型單體建筑區(qū)分鄭州目前流行的、繁多的商業(yè)街和街區(qū)式商業(yè)模式，打造在同一個(gè)屋檐下可控制溫度的大型綜合型一站式購物中心。13鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案6|項(xiàng)目市場定位市場定位定位背景 國內(nèi)早期的大型商場和鄭州現(xiàn)存大型商場，由于缺少體現(xiàn)都市文化品味且富有個(gè)性化的主題設(shè)計(jì)，且內(nèi)容設(shè)置到品牌引進(jìn)都大同小異，由此引發(fā)日益嚴(yán)重的同質(zhì)化危機(jī)，造成中國第一代購物中心 “主題缺位、功能缺陷”的硬傷。而鄭州現(xiàn)有眾多項(xiàng)目其商場布局、品牌招商、促銷宣傳等工作均

17、圍繞“全”字而進(jìn)行，希望能為全齡段、各收入段的消費(fèi)者提供全方位的商業(yè)服務(wù)。實(shí)際上，這種缺乏主題的經(jīng)營容易造成商品和服務(wù)不具特色，不易長期地吸引消費(fèi)者。合理地、準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位，可找出與經(jīng)營優(yōu)勢相適合的目標(biāo)消費(fèi)群，從而確定經(jīng)營主題。圍繞這個(gè)經(jīng)營主題深入展開各項(xiàng)工作，容易達(dá)到事半功倍的效果。 商場的進(jìn)化潮流： 攤販 鋪面（門面店） 百貨公司 量販店 Shopping Mall 專業(yè)集中市場 Shopping Mall 將被賦予鮮明的主題。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，舊有的商業(yè)經(jīng)營模式將不再符合現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營的需要，將會(huì)逐漸沒落，新式的經(jīng)營模式逐漸取代舊有的模式。14鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案6|項(xiàng)目市場

18、定位市場定位 集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化等功能為一體的融匯多樣時(shí)尚業(yè)態(tài)的一站式大型綜合性主題購物中心 。該定位之主題為現(xiàn)代家庭娛樂型購物中心，為區(qū)域內(nèi)和鄭州中高收入居民和游客提供一個(gè)主要購物目的地。以超越現(xiàn)存?zhèn)鹘y(tǒng)百貨及單一主題商場，最終能夠獲得目標(biāo)人群強(qiáng)烈的消費(fèi)認(rèn)同感及歸屬感。但由于鄭州新的商業(yè)項(xiàng)目眾多，應(yīng)避免項(xiàng)目內(nèi)單店和眾多商場的直接競爭，著重于項(xiàng)目整體商業(yè)組合產(chǎn)生的一站式購物休閑的核心競爭力培養(yǎng)，在重吸納本區(qū)域消費(fèi)者外，未來應(yīng)立足西二七商圈商業(yè)中心地位，著重吸納在鄭州市的中高收入、家庭式消費(fèi)者的零售消費(fèi)力和到鄭州旅游的中外人士。 15鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案7|項(xiàng)目功能定位購物

19、本項(xiàng)目是以盈利性為本，購物是主要的功能，零售類商家也是本項(xiàng)目銷售和租賃承租能力較高的主要目標(biāo)客戶類型，故除具有主力百貨、超市、家居家飾店外，還包括各類專業(yè)店、品牌店、電子通訊世界等中小型零售類場所。觀光 融入家庭娛樂休閑主題的商業(yè)空間，以建筑風(fēng)格、裝修風(fēng)格、經(jīng)營風(fēng)格、廣場表演、各種展覽等體現(xiàn)觀光旅游的功能，以所展現(xiàn)的休閑娛樂主題，吸引另一客源層游客，增加商城的客流量，最終達(dá)到消費(fèi)的目的，成為經(jīng)營的一大支撐點(diǎn)，將本項(xiàng)目競爭力最大化。娛樂 娛樂設(shè)施，如數(shù)碼電影城、卡拉OK、夜總會(huì)、酒吧、兒童樂園、電玩城等。提供完善的娛樂設(shè)施，滿足不同人士不同時(shí)段的需求。 16鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案7|項(xiàng)目

20、功能定位餐飲 設(shè)置美食廣場，展現(xiàn)河南的特色的民族飲食文化，吸引各類人士。引進(jìn)大型知名地方特色餐飲店、異國風(fēng)情餐廳、主題餐吧、洋快餐、咖啡西餐廳等，提供餐飲多元化選擇，增強(qiáng)號召力。休閑 為本項(xiàng)目營造一個(gè)休閑的環(huán)境，提供多樣化休閑類品類店鋪，包括健身俱樂部、美容美發(fā)、纖體SPA、演藝吧等。提升本項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，為商場聚集人流。如廣場、空中平臺廣場等?？捎趶V場定時(shí)現(xiàn)場表演，如仿古歌舞秀等，作為吸引本地客與觀光客的基本條件。 大型停車場 提供充足的停車位，滿足業(yè)主、商場發(fā)展及社會(huì)的需要。17鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案根據(jù)消費(fèi)者調(diào)研結(jié)果，本項(xiàng)目所在區(qū)域覆蓋16-65年齡階層的消費(fèi)者，主體消費(fèi)群體在1

21、645歲約占80， 其中2645歲占62.73， 46歲以上的年齡階層極少，故本項(xiàng)目應(yīng)在功能規(guī)劃上盡可能滿足16-45歲年齡段消費(fèi)需求。8|項(xiàng)目商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群定位1、沖動(dòng)一族消費(fèi)群體（16-25歲）A：屬于沖動(dòng)性消費(fèi)心里，有很大的自主支配權(quán)，喜歡相互攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)的盲目性。B：以中低檔為主，以購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類、小食品、音樂制品、數(shù)碼IT產(chǎn)品、體育用品等為主。2、感性一族消費(fèi)群體（25-35歲）A：具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂，消費(fèi)心里較為成熟。B：消費(fèi)力以中高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購買中高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主。包括電器、IT產(chǎn)品、服裝、

22、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品等。3、理性一族消費(fèi)群體（36-45歲）A：較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心里成熟理性。B：以中高檔為主，以購買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主，包括珠寶首飾、鐘表、古玩字畫、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。4、旅游客戶A：親身體驗(yàn)中國傳統(tǒng)文化藝術(shù)和河南特色而來的購物觀光消費(fèi)，具有一定沖動(dòng)性和隨意性；B：傳統(tǒng)的中檔商品較之受歡迎，消費(fèi)力以中高檔為主；C：是主力消費(fèi)群體之一，從而帶動(dòng)購物、飲食、娛樂消費(fèi)。18鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案依據(jù)本行項(xiàng)目市場定位市級商業(yè)副中心/二七商圈的延伸與提升，由此對于我們的目標(biāo)客戶有如下理解：戴德

23、梁行認(rèn)為，本項(xiàng)目的商業(yè)客戶定位須本著擴(kuò)大消費(fèi)群體的原則進(jìn)行延展，須將周邊區(qū)域居住工作人群長時(shí)間留在本項(xiàng)目商業(yè)體系中，同時(shí)待項(xiàng)目商業(yè)面積作出特色和品牌時(shí)所帶來鄭州市區(qū)居住及商旅辦公群體也將發(fā)展為光顧本項(xiàng)目商場的固定消費(fèi)群體，故項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位為：鄭州市接受過中等或以上教育的中高收入的中青年階層和游客。 現(xiàn)劃分整體建成后的客層來源，并加以歸類如下：A.本區(qū)域就近消費(fèi)的穩(wěn)定消費(fèi)客層（即項(xiàng)目周邊居住及工作人群）B.項(xiàng)目規(guī)劃住宅/公寓/居住人群所形成的消費(fèi)客層C.二七商圈及碧沙商圈消費(fèi)群體D.鄭州市中青年人士E.旅游人士8|項(xiàng)目商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群定位19鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案A類客層屬于區(qū)域習(xí)慣性消

24、費(fèi)，應(yīng)更充分的集中，因此在預(yù)留充裕停車場的同時(shí)可考慮規(guī)劃公交站進(jìn)入項(xiàng)目本體，零售概念也須在主要道路交匯處即形成鮮明主題，努力使本項(xiàng)目成為區(qū)域購物始發(fā)站。B類客層由于居住/商務(wù)/工作原因，很大程度上屬于就近消費(fèi)。因此餐飲休閑類店鋪以及商務(wù)服務(wù)類商店、銀行網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)立就成為必然。在整體商業(yè)布局完成后，C/D/E類人群亦可能成為購物消費(fèi)一支主力。因此，本行認(rèn)為在零售設(shè)計(jì)階段應(yīng)同時(shí)考慮此類人群的商業(yè)需求，須結(jié)合商業(yè)主題的營造與商場形象的建立，并利用未來核心租戶（主力店）的特色與吸引力，泊車的便利性亦很重要。另外鑒于未來可能出現(xiàn)的區(qū)域商業(yè)競爭及與傳統(tǒng)商圈的競爭，餐飲、娛樂及體驗(yàn)類商業(yè)業(yè)態(tài)的引入就顯得異常重

25、要。零售店方面須著力于引進(jìn)部分尚未進(jìn)駐二七及碧沙商圈的各類知名品牌。8|項(xiàng)目商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群定位20鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案市場定位標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)供出售商品的價(jià)格幅度以零售商的目標(biāo)顧客確定。為確保本購物中心成功，市場定位必須能迎合商圈現(xiàn)存人口的需求，切合顧客的期望及要求。在消費(fèi)者調(diào)研中，問及本購物中心項(xiàng)目應(yīng)采納的市場定位時(shí)，超過49.75認(rèn)為本項(xiàng)目的市場定位應(yīng)以中高檔為主，另外34.35認(rèn)為應(yīng)是中檔。因此，本行結(jié)合本項(xiàng)目周邊市場情況，建議鑫苑酒精廠項(xiàng)目購物中心的市場檔次為：中高檔次，以配合本商圈將來更加龐大的中高消費(fèi)人群的消費(fèi)水平。9|項(xiàng)目商業(yè)檔次定位戴德梁行建議項(xiàng)目在開業(yè)時(shí)，應(yīng)立即通過招商成

26、果和商品組合，樹立項(xiàng)目在鄭州火車站西站片區(qū)獨(dú)樹一幟的中高檔綜合性購物中心的定位。在招商中應(yīng)通過實(shí)際招商成果，樹立在鄭州消費(fèi)者真正中高檔次綜合型購物中心的形象，明晰象百盛購物中心（、金博大給消費(fèi)者造成的中高檔購物中心的錯(cuò)誤印象。重點(diǎn)發(fā)展國際品牌和知名連鎖商戶。改變鄭州整體商業(yè)結(jié)構(gòu)和豐富現(xiàn)在商業(yè)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)升級。改變區(qū)域內(nèi)中高消費(fèi)人群習(xí)慣城內(nèi)購物的習(xí)慣，引導(dǎo)和培養(yǎng)鄭州市中高消費(fèi)人群的習(xí)慣。在鄭州零售市場及消費(fèi)力漸趨成熟時(shí)，通過品牌塑造和商品結(jié)構(gòu)調(diào)整，不斷鞏固項(xiàng)目中高檔的定位。21鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案本行為鑫苑酒精廠購物中心構(gòu)思的商品組合的目標(biāo)分兩方面。首先，此規(guī)劃的商品組合是本行認(rèn)為能

27、吸引最多潛在顧客前來消費(fèi)。同時(shí)，本行亦相信此商品組合亦可帶動(dòng)理想的銷售率和出租率，長遠(yuǎn)而言可充分提高租金收入的潛力。此規(guī)劃是建基于消費(fèi)者市場調(diào)查結(jié)果、以及本行為亞洲各地特別是國內(nèi)購物中心發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃及推廣所得的經(jīng)驗(yàn)。考慮到鄭州商業(yè)日趨嚴(yán)重的同質(zhì)化競爭，本行建議盡可能引進(jìn)符合本項(xiàng)目實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)、新品牌，以造成對鄭州原有商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局；同時(shí)，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于35年內(nèi)無人能及，形成規(guī)模上的強(qiáng)勢地位。問卷調(diào)查顯示：受訪者每次逛街時(shí)間都較長，集中在13小時(shí)，并且有相當(dāng)比例每次逛街時(shí)間在半天以上，故本行建議本購物中心控制主力店比例，增加各類型零售店鋪和休

28、閑餐飲類比例，以滿足消費(fèi)者長時(shí)間逗留的需要。10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議22鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案作為一個(gè)立足火車站西區(qū)，輻射全市的購物中心項(xiàng)目，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合針對主要目標(biāo)顧客層次、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體，商品組合力求多樣化，餐飲和娛樂業(yè)同樣將被列為招商重點(diǎn)。將以餐飲、娛樂推動(dòng)零售，進(jìn)而融入零售，主導(dǎo)零售。項(xiàng)目具有一站式、多功能、休閑性的特點(diǎn)，服務(wù)功能齊全，不僅滿足購物需求，而且也滿足休閑、娛樂、文化、餐飲、旅游等需求，因此在進(jìn)行商品業(yè)態(tài)組合時(shí)，經(jīng)營品項(xiàng)要考慮吃、穿、用、玩、樂、賞、游等內(nèi)容的合理配置，故本行建議商品組合及業(yè)態(tài)面積分布比例如下： 品類百分比主力店餐

29、飲休閑娛樂中小型零售店鋪45%10%10%35%總計(jì)10010|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議23鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案不同業(yè)種和商品區(qū)位分布原則 商鋪的區(qū)位設(shè)置，盡量作到讓一般經(jīng)營商家與主力商家產(chǎn)生互動(dòng)的運(yùn)作關(guān)系，使整個(gè)購物中心形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營動(dòng)力，即利用主力商家?guī)淼目驮?，將其輻射至購物中心各個(gè)商鋪，使每個(gè)商業(yè)單位均能獲得更多的收益； 所有商鋪在購物中心的區(qū)位安排上，均需充分考慮商家經(jīng)營特性的需要，同時(shí)又能為發(fā)展商帶來最高的經(jīng)濟(jì)收益；除了超級市場外，百貨公司、服飾專賣店、各類精品店、快餐店等部分服務(wù)業(yè)，都是吸引消費(fèi)者自發(fā)前來的動(dòng)力，并能集中顧客形成人潮使其經(jīng)過購物中心的其它商家，增加商

30、機(jī)。所以，應(yīng)有機(jī)的將上述商家分布在整個(gè)項(xiàng)目中；同類檔次商品之商家集中配置一處，利用聚集效應(yīng)，達(dá)到活絡(luò)賣場，增加消費(fèi)機(jī)會(huì)的作用；應(yīng)巧妙的利用商場的特有形象進(jìn)行商品區(qū)隔的規(guī)劃。購物、觀賞娛樂、游玩休閑、飲食美食廣場、酒樓等電影、電玩及其它游玩活動(dòng)等服裝、飾物、精品、時(shí)尚物品等商場樓層功能設(shè)置（從底層到高層）消費(fèi)者購物習(xí)性10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議24鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案樓層商業(yè)剖面樓層商業(yè)主題主力店專門店鋪零售店鋪其他設(shè)施5F天空夜色中式酒樓/酒吧（KTV）娛樂中心/電玩城連鎖網(wǎng)吧主題餐廳煙酒茶藝專門店美食廣場（無）屋頂露臺4F歡樂家庭百貨公司/書店（圖書館）主題餐廳家電家居專門店樂器

31、專門店幼童教育中心童裝專門店室內(nèi)籃球場運(yùn)動(dòng)專門店家居飾品運(yùn)動(dòng)品牌服飾后勤用房3F時(shí)尚天地百貨公司/五星級影院主題餐廳數(shù)碼/電訊專門店健身中心美發(fā)沙龍時(shí)尚/休閑品牌服飾后勤用房停車樓2F摩登女性百貨公司主題餐廳服飾專門店皮具專門店化妝品專門店美容美體中心女性中高檔品牌服飾銀行分行后勤用房停車樓1F品質(zhì)都市百貨公司名品展廳主題餐廳服飾專門店珠寶鐘表專門店妝容生活百貨中高檔品牌服飾設(shè)計(jì)飾品/禮品皮具鐘表銀行分行后勤用房的士站BF快捷生活家樂福大賣場快餐廳生活服務(wù)物流中心25鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案目標(biāo)商戶類型國際知名品牌連鎖超市（沃爾瑪、家樂福、樂購、吉之倒等）國際/港臺/國內(nèi)知名連鎖品牌百貨

32、公司（百盛、新世界、太平洋等）國際/國內(nèi)知名品牌家居商場（特力屋、美克美家等）國內(nèi)知名家電連鎖商場（蘇寧、國美、特思買等）各品類連鎖專業(yè)店（個(gè)人護(hù)理店Watsons、書店、數(shù)碼店、音像店等）各類國際/國內(nèi)知名品牌連鎖店、旗艦店（服裝、珠寶、皮具、鞋、眼鏡鐘表等）知名大型KTV、娛樂中心、影院等知名水療中心、美容美體、健身會(huì)等國際、國內(nèi)知名連鎖餐飲集團(tuán)個(gè)性生活服務(wù)類店鋪（家飾、布藝、畫廊、飾品、寵物店、花店等）10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議26鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案主力店百貨和超市是鄭州目前主要主流業(yè)態(tài)，很多大型商業(yè)項(xiàng)目也多引進(jìn)超市作為項(xiàng)目的主力店。故本行建議本案要引入以上兩種主流業(yè)態(tài)和核

33、心主力店，兩大型主力店的組合及帶動(dòng)作用，保證本案開業(yè)后對周邊商業(yè)形成競爭態(tài)勢，以吸引人氣，聚集商氣；但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使主力店和各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補(bǔ)，產(chǎn)生強(qiáng)有力競爭優(yōu)勢。規(guī)劃的大型的主力商店群對購物中心的成功經(jīng)營有很大的促進(jìn)作用。其一保證經(jīng)營的穩(wěn)定性。其二，能夠吸引眾多的消費(fèi)者，增加人流量，幫助其他品牌專業(yè)店、餐飲店等中小型店提高銷售力，從而有利鋪位的增值。這是一種集聚效應(yīng)。購物中心作為大型復(fù)合型商業(yè)，最成功的客源策略始于主力商店，在此基礎(chǔ)上展開招商計(jì)劃，以扣住穩(wěn)定客戶層的需求特征，在品牌互動(dòng)關(guān)系下達(dá)到整合的效果，形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營動(dòng)力。由于提供商品的多樣化以及服務(wù)項(xiàng)目的增加，可以吸引不同

34、目的消費(fèi)群體，從而形成新的購物人潮，而他們彼此之間的相互促進(jìn)，極大地刺激了人們的購物需求。就此而言，本項(xiàng)目具有其它業(yè)態(tài)不可比擬的消費(fèi)整合能力。10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議27鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案主力店主力店是購物中心最重要的組成部分，主力店位置如安排得宜，使其成功分布于購物中心適當(dāng)位置，則可有效地促進(jìn)整體商場的人流導(dǎo)向。在方案中的業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目分配方面，本行把帶動(dòng)人流的超市設(shè)置在商品零售區(qū)靠近永安街一端的最低一層，主力店百貨公司則設(shè)置在臨隴海路，和超市各占據(jù)項(xiàng)目一端，百貨貫穿各樓層，起連貫和軸心帶動(dòng)的作用。動(dòng)線規(guī)劃方面在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達(dá)到最

35、大，實(shí)現(xiàn)了客源共享的有機(jī)性、緊密性布局，達(dá)到購物中心的整體人氣平衡。本購物中心項(xiàng)目擁有隴海路、慶豐路、永安街三個(gè)臨街面，另外根據(jù)本項(xiàng)目周邊交通情況，決定了主要人流將從隴海路和慶豐路交匯處到達(dá)本項(xiàng)目，其他各方向人流比較平均，故建議項(xiàng)目主入口設(shè)置在隴海路與慶豐路交匯處，主入口前設(shè)置廣場和下沉廣場，以匯集人流。其他分別在慶豐路與永安街交匯處和隴海路上設(shè)置次入口。10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議商業(yè)車流住宅隴 海 路慶 豐 街商業(yè)人流商業(yè)人流商業(yè)人流商業(yè)人流百貨公司主力超市主入口次入口次入口購物中心28鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案主力店百貨公司一直被視為購物中心的主要主力店類型，因?yàn)榫呶疤厣陌儇?/p>

36、公司擁有一群忠誠的消費(fèi)群體，引入百貨公司則可為購物中心項(xiàng)目帶來一群固定的客源，同時(shí)信譽(yù)良好的百貨公司也將發(fā)揮磁石效應(yīng)，把其他零售商吸引過來，進(jìn)駐購物中心?，F(xiàn)代百貨店以時(shí)尚和女性為主，可以承受較高租金。值得注意的是，目前鄭州百貨主要以本土百貨和國內(nèi)連鎖百貨為主，僅有的國外百貨百盛也因租用物業(yè) 面積過大，而采用大百貨模式經(jīng)營，喪失了自身百貨的特色。建議本項(xiàng)目引進(jìn)的主力百貨應(yīng)在避免同現(xiàn)有百貨定位和商品結(jié)構(gòu)雷同的基礎(chǔ)上，著重引進(jìn)相對于現(xiàn)有國內(nèi)百貨具有競爭優(yōu)勢的知名商家，最好是香港、臺灣或國外的知名連鎖百貨。比如具有品牌和管理優(yōu)勢的香港新世界百貨、SOGO百貨、臺灣太平洋百貨、日本伊勢丹百貨等，甚至適宜

37、面積的百盛百貨；如能引進(jìn)以上百貨，將會(huì)對項(xiàng)目既有較大帶動(dòng)作用。將同項(xiàng)目超市相呼應(yīng)，有助擴(kuò)大商圈輻射范圍，達(dá)致互惠互利的效應(yīng)。10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議29鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案主力店應(yīng)合理評估百貨業(yè)可能帶給購物中心負(fù)面影響。由于百貨公司經(jīng)營面積較大，因此營運(yùn)成本亦相對較高，加之近年百貨利潤率較低，付租能力亦因此偏低。加上今年百貨業(yè)面對其他業(yè)種的激烈競爭，一些經(jīng)營欠佳的百貨公司反拖累購物中心的經(jīng)營情況，如經(jīng)營不支倒閉會(huì)使購物中心大部分面積頓時(shí)停業(yè)；建議把百貨面積控制在12000平方米以下，如發(fā)展商有份參與投資，以合資形式經(jīng)營，或聘用管理合作方式，發(fā)展商須承受虧損的風(fēng)險(xiǎn)。由于百貨公司于購

38、物中心內(nèi)是發(fā)揮著吸引人流的關(guān)鍵作用，因此本行建議在考慮引入百貨公司時(shí)，除租賃合作條件外，其企業(yè)形象、市場檔次、商戶組合、營運(yùn)模式、整體宣傳、推廣和管理、盈利能力等因素也須多加注意。 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議30鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案主力店倉儲(chǔ)式超市/超級市場屬能定期、頻密地吸引大量人流的主力店類型。其以生活用品及新鮮食品為主，目標(biāo)顧客廣泛，加上其邊緣利潤較低，因此必須以量取勝，能容納人流越多，相對生意額越高。但考慮到本項(xiàng)目附近已經(jīng)有較具號召力的量販超市世紀(jì)聯(lián)華，本行認(rèn)為在整個(gè)項(xiàng)目的商品組合方面，本項(xiàng)目最理想可引入一間國際知名連鎖超市，考慮到目前已經(jīng)同家樂福有合約，本行建議本項(xiàng)目最理

39、想是同家樂福洽談根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃，調(diào)整位置到地下一層。但同時(shí)，建議同時(shí)接觸知名度高于家樂福的沃爾瑪、歐尚等國際超市，以及檔次上與家樂福差異化的、經(jīng)營中高檔次商品的超市（如吉之島等），以掌握主動(dòng)，減小家樂福不愿調(diào)整解約之風(fēng)險(xiǎn)，增加同家樂福談判的砝碼，保證購物中心項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)的完整性，保證進(jìn)入本項(xiàng)目消費(fèi)的顧客日常用品消費(fèi)的需求。10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議31鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案專門店鋪 消費(fèi)者市場調(diào)查顯示，除超市、百貨及銀行外，服裝和鞋類為現(xiàn)時(shí)消費(fèi)者最希望新建購物中心能提供的店鋪類別。因此，本行建議大部分的單位店鋪樓面面積分配作時(shí)裝、鞋類及相關(guān)貨品零售用途。時(shí)裝應(yīng)以較為中高檔此男女服飾

40、品牌為主。在商品檔次上高于目前鄭州主要商家，應(yīng)以知名品牌類商戶為主，盡量多引進(jìn)國際一、二線品牌，能引進(jìn)各類店鋪的鄭州旗艦店最佳。概念測試調(diào)查顯示：服飾類中男士服裝和女士服裝、內(nèi)衣比例基本相當(dāng)，是受訪者最希望購物中心設(shè)施的零售類店鋪。本行建議本案男裝類比例應(yīng)適當(dāng)加大。考慮到男性消費(fèi)者目的性購物較強(qiáng)，建議男裝多設(shè)施獨(dú)立品牌專賣店形式。10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議32鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案專門店鋪在服裝配飾方面，本行建議引進(jìn)一些新概念性商場，（如NOVO 、it新概念商場等），迎合年輕、時(shí)尚和獨(dú)立的新一代的時(shí)尚品位。滿足其具備中高水平收入、不斷地追求各種新方式來表現(xiàn)他們的個(gè)性、獨(dú)特和自我的都

41、市年輕白領(lǐng)的需要。除了時(shí)裝及配飾以外，本購物中心必須提供多樣化的產(chǎn)品，包括化妝品香水、個(gè)人護(hù)理、生活品味的商品如音像制品、電腦數(shù)碼類及影音類商品，但此類店鋪要注重品牌和檔次，招攬較高范疇及層面的消費(fèi)者，令本商場發(fā)展成為鄭州中高檔次購物場所中最具吸引力的購物去處。本購物中心亦同時(shí)應(yīng)包羅服務(wù)性行業(yè)，作為向本區(qū)居民提供方便之門，同時(shí)也可作為項(xiàng)目酒店式公寓的配套設(shè)施，避免重復(fù)建設(shè)。這些服務(wù)性行業(yè)包括銀行、藥店、面包及西餅、保健品店、沖印店等 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議33鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案專門店鋪調(diào)查顯示本區(qū)域教育水平較高，并且區(qū)域內(nèi)包括鄭州大學(xué)等科研機(jī)構(gòu)眾多，人文氛圍濃厚，建議設(shè)置中型

42、書店或?qū)I(yè)書店。目前鄭州書店檔次較低。故建議本項(xiàng)目書店引進(jìn)國內(nèi)知名連鎖品牌書店（如思考樂書店、大眾書局等），以優(yōu)雅的環(huán)境、豐富的專業(yè)書籍滿足區(qū)域中高收入者購書需求。由于本項(xiàng)目附近有世紀(jì)聯(lián)華經(jīng)營，提供大量齊全的日用品商品，因此在本項(xiàng)目擬定專門店鋪的類型時(shí)，有關(guān)的服務(wù)類行業(yè)店鋪亦以作為招商重點(diǎn)為主，在時(shí)裝配飾方面，由于預(yù)計(jì)未來到訪本商圈的外來人口將增多，同時(shí)此一區(qū)將可形成較具規(guī)模的商圈以時(shí)裝為主導(dǎo)的比較商品店可相應(yīng)增加，這對本項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)效益亦可有所提高。由于項(xiàng)目周邊以家庭型人群為主，設(shè)置部分家居家飾、布藝、專營店，將滿足家庭主婦對生活品味追求的需要，由于此類承租能力較弱，建議設(shè)置在較高樓層。1

43、0|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議34鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案專門店鋪體育用品及運(yùn)動(dòng)鞋服在本次概念測試調(diào)查結(jié)果中較受歡迎的品類，由于項(xiàng)目周邊區(qū)域各類院?？偠?，并且居民隨著生活水平的提高，也越來越重視身體素質(zhì)的提高，故本行建議設(shè)立大型體育用品專業(yè)店（比如SPORT 100、好家庭、五環(huán)體育等），經(jīng)營各品牌體育服裝鞋類和體育用品，樓層可設(shè)置在男女裝以上較高樓層。在此類店鋪旁可考慮設(shè)置供學(xué)生、年輕人休閑活動(dòng)的娛樂設(shè)施，比如市內(nèi)籃球場等等。鑒于河南發(fā)達(dá)的餐飲業(yè)和深厚的酒文化，建議項(xiàng)目內(nèi)可適量設(shè)置兩至三間高檔煙酒專賣店，經(jīng)營白酒、紅酒、雪茄等，最好引進(jìn)在鄭州連鎖經(jīng)營品牌專營店。10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議

44、35鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案餐飲餐飲設(shè)施可延長消費(fèi)者在購物中心逗留時(shí)間，故可提升購物中心整體的潛在營業(yè)額。在本購物中心除上述零售店鋪外，須同時(shí)提供多元化的餐飲包括中西式快餐、大型中式酒樓和美食廣場，目標(biāo)是將本購物中心變?yōu)楸緟^(qū)域消費(fèi)者飲食的好去處。其中本行特別建議將可吸引人流的美食廣場設(shè)于項(xiàng)目高層區(qū)域，這有助于吸引人流到項(xiàng)目的高層區(qū)域。問卷調(diào)研顯示，受訪者趨于年輕化，每天在外就餐比例非常高，對價(jià)錢大眾化的快餐店極具需求，最受本區(qū)歡迎的是中西式快餐。本行建議中西式快餐可適當(dāng)增加相應(yīng)數(shù)量和面積。10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議36鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案餐飲調(diào)研結(jié)果顯示，中式酒樓的歡迎程度是

45、僅次于中式快餐的類型，本購物中心整體定位中高檔，故應(yīng)重視輻射區(qū)域內(nèi)收入較高的消費(fèi)者和游客的需求，故此策劃中的購物中心應(yīng)包括中高檔的中式酒樓，最好在裝修和風(fēng)格上富有時(shí)代感，有自己特色（如王子廚房等）。以滿足區(qū)域年輕高收入群體的需求。位置可安排在較高樓層。調(diào)研結(jié)果顯示，絕大多數(shù)受訪者逛街時(shí)間都較長，故對休閑餐飲類（如咖啡廳、冷飲店、茶藝等）需求較大，建議本案內(nèi)相應(yīng)設(shè)置以上休閑餐飲類店鋪，位置可設(shè)置在各個(gè)樓層。主題餐廳和西餐廳在調(diào)查中認(rèn)知度也較高，此類餐廳由于自身形象較好，有助于提升項(xiàng)目整體形象，也可滿足周邊中高消費(fèi)階層和游客餐飲需求，故建議此類餐廳可設(shè)置兩至三家為宜。 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議

46、37鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案休閑娛樂購物中心經(jīng)營成功的其中一個(gè)最重要的元素，在于令顧客長時(shí)間逗留在其中，或在非繁忙是到訪購物中心的能力。為確保購物中心具備此條件，商場必須提供零售及餐飲以外的設(shè)施。本行建議購物中心分配一定面積，作休閑娛樂設(shè)施用途。休閑娛樂設(shè)施加上餐飲設(shè)施，將可延長顧客的逗留時(shí)間及為零售商帶來額外的衍生利益。調(diào)查顯示，電影院是受訪者認(rèn)為項(xiàng)目最需要設(shè)置的娛樂設(shè)施，考慮到目前鄭州新開電影院較多。本行建議項(xiàng)目引進(jìn)一家知名數(shù)碼影院經(jīng)營者（如大地院線、韓國好麗友、鄭州奧斯卡等），建議面積不易過大，控制在3000平方米左右的中型院線即可。10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議38鄭州-慶豐路酒精

47、廠項(xiàng)目策劃方案休閑娛樂本項(xiàng)目調(diào)查顯示，在眾多休閑娛樂設(shè)施當(dāng)中，亦兒童游樂場也較受歡迎，大約有近八成的受訪者表示新購物中心內(nèi)應(yīng)該有此項(xiàng)目。同時(shí)考慮到本項(xiàng)目主題定位為家庭娛樂休閑消費(fèi)場所，提供一些吸引兒童的業(yè)態(tài)將有利于吸引家庭消費(fèi)，隨著生活水平的提高，家庭更加注重兒童教育與智力開發(fā)，建議在高樓層設(shè)置兒童樂園，在臨近社區(qū)位置設(shè)置兒童幼教機(jī)構(gòu)或興趣教育班,還包括一些兒童寫真館等等針對兒童業(yè)態(tài)，以吸引三口之家庭消費(fèi)。調(diào)查顯示，項(xiàng)目周邊消費(fèi)人群呈現(xiàn)年輕化特點(diǎn)，在眾多娛樂設(shè)施中，真冰溜冰場是非常具有吸引力的娛樂設(shè)施，成為國內(nèi)外一些大型購物中心較重要的娛樂類設(shè)施。但本行建議謹(jǐn)慎選擇，此類標(biāo)準(zhǔn)真冰場一般設(shè)置在較

48、高樓層，對物業(yè)要求較高，在項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮溜冰場的建筑標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)由于投資較高，很少有商家承租經(jīng)營此類項(xiàng)目，建議運(yùn)動(dòng)場所改為NBA模式室內(nèi)籃球場。考慮到本購物中心項(xiàng)目上蓋設(shè)有公寓，附近中高檔住宅眾多，以及近九成消費(fèi)者的需求，本行認(rèn)為可考慮設(shè)立一家健身俱樂部，亦服務(wù)住宅居民及其他消費(fèi)者。同樣美容美體、香熏SPA生活館、美甲美發(fā)等配套設(shè)置可適當(dāng)設(shè)置。10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議39鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案11|購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)-商業(yè)發(fā)展面積8.5萬平方米-商業(yè)發(fā)展形態(tài) 雙街面L型購物中心（上蓋3-4棟塔樓）-商業(yè)樓層布局 地下一層/地上五層-主要物流設(shè)施設(shè)在地下一層，面積約5000平

49、方米-主要停車樓層設(shè)在地下二層，面積約2萬平方米-中小型店鋪/后勤服務(wù)區(qū)/公共空間4萬平方米-主力店（功能）面積 3.5萬平方米綜合百貨1.2萬平方米家樂福1.5萬平方米數(shù)碼影院3000平方米中式酒樓2500平方米以上室內(nèi)籃球館1500平方米（類似于真冰溜冰場的跨層設(shè)計(jì)）40鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案11|購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)購物中心內(nèi)部購物走廊由西至東至南向設(shè)計(jì)，應(yīng)設(shè)計(jì)成弧形；沿購物走廊設(shè)計(jì)3處主要中庭（北區(qū)中部、購物中心主入口、東區(qū)中部）。商業(yè)走廊每隔50-80m設(shè)計(jì)公共空間（中庭寬度12-15m），結(jié)合自然采光，并設(shè)扶梯至各商業(yè)層。購物走廊兩側(cè)均應(yīng)保留足夠的建筑進(jìn)深，以滿足安排主力店

50、及專門店之需要。尤其是在購物中心每層的兩端及中部主要節(jié)點(diǎn)處應(yīng)保留若干500-2000平方米的店鋪，以便于安排豐富的店鋪組合。購物中心每層的兩端專門店鋪均應(yīng)設(shè)計(jì)排煙通道及其他滿足于餐飲店經(jīng)營需求的建筑及設(shè)施配套。41鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案11|購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)專題購物中心需用地約為30,000的街區(qū)，雙邊街道面寬分別210m/240m。購物中心地下2層，地面4層（局部5層），各層層高建議為B2-3.8m，B1-6.8m，L1-6.5m，L2-5.6m，L3-6.2m，L4-5.6m，L5-5.6m以符合各類業(yè)態(tài)之需求。購物中心主要入口設(shè)于隴海路與慶豐街交匯偏西北位置；不再單獨(dú)預(yù)留購物

51、中心廣場，與下沉式廣場共享公共空間，下沉式廣場設(shè)于隴海路與慶豐街交匯偏東南位置。購物中心三個(gè)次要入口分設(shè)于地塊北側(cè)中部、東側(cè)中部與東側(cè)南部，購物中心首層?xùn)|北兩側(cè)均設(shè)街鋪。購物中心百貨公司主入口設(shè)于地塊北側(cè)西部，百貨公司地下層部分出入口設(shè)于下沉式廣場西側(cè)、購物走廊末端，地上各層均與購物中心通過中庭咬合；超級市場的購物中心主出入口設(shè)于下沉式廣場南側(cè)，次入口分別位于購物中心最南端和購物中心主力百貨接合處，主次入口設(shè)計(jì)應(yīng)注意展示性和引導(dǎo)性。42鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案11|購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)專題購物中心單層的公共洗手間不應(yīng)少于兩個(gè)。主力綜合百貨公司通常占據(jù)購物中心的3-4個(gè)層面，單層面積300

52、0-5000平方米（本項(xiàng)目建議設(shè)于1-4層），因此在主力百貨店內(nèi)部應(yīng)設(shè)計(jì)獨(dú)立的中庭、垂直交通系統(tǒng) 扶梯及洗手間。主力超市賣場通常位于購物中心的B1層，本項(xiàng)目建議LG超市平層面積達(dá)到1.2-1.5萬平方米，平鋪購物中心東區(qū)的地下商業(yè)空間。本購物中心影院建議置于3層購物走廊一端，占據(jù)約3000平方米之面積（4層挑空）。本購物中心運(yùn)動(dòng)主題區(qū)（NBA模式室內(nèi)籃球館）建議置于4層購物走廊中部，占據(jù)約1500平方米之面積（5層挑空，周邊分布餐飲區(qū)域）。購物中心地塊西北側(cè)設(shè)商業(yè)停車場入口，LG層（B1層）為物流中心，B2層為停車場，并可設(shè)2-3層的立體車庫。購物中心的立面設(shè)計(jì)及景觀設(shè)計(jì)可參照華潤萬象城風(fēng)格。

53、43鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案11|購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)專題44鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案11|購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)專題45鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案酒店式公寓 意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。 酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，可由發(fā)展商面向投資者提供多

54、套裝修套餐，選擇提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其它項(xiàng)目。物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。 12|酒店式公寓物業(yè)定義46鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 租賃目標(biāo)客戶酒店服務(wù)式公寓面向的主要是長期租賃客戶，以及在鄭州需逗留較長時(shí)間和追求住家式環(huán)境的商務(wù)及旅游者。酒店式公寓的主要目標(biāo)市場如下： （1） 外企公司派到設(shè)立在鄭州的分公司和合資企業(yè)短期工作的中高級管理人員、技術(shù)人員。 （2） 外企公司

55、派駐鄭州參加短期培訓(xùn)、學(xué)習(xí)的職員以及商務(wù)人士。 （3） 國外、港澳臺來鄭州商務(wù)考察，談判，會(huì)議，展覽等活動(dòng)，需逗留一周以上的旅游者。 （4） 國內(nèi)大中型企業(yè)、事業(yè)單位、各社會(huì)團(tuán)體、協(xié)會(huì)等來鄭州短期工作，學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、參加研討會(huì)等需逗留一周以上的旅游者。 （5） 國內(nèi)外來鄭州一周以上的中高檔自費(fèi)旅游者。 （6） 其它目的需逗留一周以上的旅游者。 銷售目標(biāo)客戶酒店式公寓銷售的主要目標(biāo)市場如下： （1） 投資者：對該項(xiàng)目有投資意向的客戶，希望首期投資額較少的客戶 （2） 自用型：鄭州工作的外籍、外地高級管理人員 （3） 鄭州本地和周邊縣市企業(yè)業(yè)主。 （4）將其作為接待客戶的相關(guān)公司 （5）在鄭州工作的

56、白領(lǐng)，短期自住，長期投資 13|酒店式公寓目標(biāo)客戶47鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 從目前國內(nèi)的公寓式酒店的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，大部分此類產(chǎn)品是前幾年按照酒店式公寓樓建造的，主要是以大面積的一室一廳（70-100平方米）、二室一廳（90-120平方米）為主。從酒店市場需求來看，小面積的一室一廳（50平方米左右）租賃情況最好。另外，以房地產(chǎn)產(chǎn)品目前的銷售情況來看，小戶型的產(chǎn)權(quán)式公寓因其總投資額少，容易被投資者接受。因此，公寓式酒店的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以市場供求關(guān)系，消費(fèi)者的消費(fèi)傾向和投資者的承受能力來分析，應(yīng)該以小面積的一室一廳（50平方米左右）為主，配備少量的二室一廳和三室一廳等大面積公寓房。14

57、|酒店式公寓產(chǎn)品定位酒店式公寓與商務(wù)公寓典型戶型平面圖 建議戶型面積套數(shù)配比 48鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案設(shè)計(jì)要點(diǎn) 酒店式公寓的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，針對本案酒店式公寓戶型設(shè)計(jì)的原則為：戶型方正實(shí)用，功能齊備，在單套建筑面積一定的情況下，適當(dāng)提高可良好利用的使用面積和舒適度；強(qiáng)調(diào)與寫字樓的整體性，沿街展示立面摒棄外露式陽臺；注重住宅建筑內(nèi)部的通透性，通風(fēng)采光良好；衛(wèi)生間門避開客廳；廳和臥室的組合形式盡量做到廳、臥分開，增強(qiáng)臥室的私密性；公共管道不要穿樓板而過；戶型設(shè)計(jì)引入創(chuàng)新元素。14|酒店式公寓產(chǎn)品定位可參考運(yùn)用的戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)包括：贈(zèng)送凸窗凸窗具體定義為在建筑原有框架結(jié)構(gòu)中窗臺板向外懸挑獲得的空間

58、。凸窗可以將室內(nèi)的空間延伸，可以看成是一個(gè)封閉的陽臺；更重要的是通過窗洞挑出去的窗臺高度只要不超過國家規(guī)定的2.2米，都是不用算入容積率的，因此可作為贈(zèng)送面積。 49鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案可參考運(yùn)用的戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)包括：14|酒店式公寓產(chǎn)品定位步入式凸窗 步入式凸窗又稱落地凸窗，是在普通凸窗基礎(chǔ)上更生活化的創(chuàng)新。它其實(shí)是將原有的凸窗高度降低到于室內(nèi)地面高度相同的一種凸窗形式，在建筑構(gòu)造方面也是一種懸挑構(gòu)件。步入式凸窗的優(yōu)點(diǎn)是：配合超大落地玻璃窗，可將室外景觀自然引入室內(nèi)，景觀開闊，通風(fēng)采光功能更強(qiáng)；通常凸窗只能作為固定的景觀坐椅或者擺放一些盆栽、小飾物等，不能移動(dòng)。當(dāng)變成落地式后，它就有效地?cái)U(kuò)大了室內(nèi)實(shí)際使用面積；凸窗面積并不計(jì)入銷售建筑面積，使客戶得到最實(shí)在的優(yōu)惠。 通過凸窗將