土儲那家強(qiáng)16至18年房企拿地數(shù)據(jù)盤

1、拿地本質(zhì)上是一項投資拿地：地產(chǎn)債研究繞不開的話題。我們在前三篇地產(chǎn)債系列報告中分別討論了房企的杠桿率、盈利能力與回款率，聚焦點均落在對房企財務(wù)績拿地本質(zhì)上是投資行為，評估拿地需要在不確定中尋找確定性。土地到新城控股是如何通過踩準(zhǔn)每一個土地投資時點，從而實現(xiàn)高速成長中尋找確定性。好的土地投資=好標(biāo)的+好價格。與其他投資類似，一筆好的土地投資2016 5 9 在拿地量上做到既不保守到限制發(fā)展，也不冒進(jìn)到出現(xiàn)資金鏈問題。圖 1：2016 年 5 月至 9 月是土地市場的溢價率高點6,000土地成交總價（億元）溢價率（%）90805,000704,00060503,000402,00030201,00

2、0102015/012015/032015/052015/012015/032015/052015/072015/092015/112016/012016/032016/052016/072016/092016/112017/012017/032017/052017/072017/092017/112018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/01數(shù)據(jù)來源：Wind，200 中指研究院、2016-2018 年拿地金額、拿地57 個，基本涵蓋了主流房企。我們進(jìn)一步將樣本房企分成大型房9 18 家中型房企以30 家小型房企，以分析不同規(guī)模房企在過去三

3、年的拿地情況。樣本房企分組情況如圖 2 所示。三大維度洞悉房企拿地新變化。分析指標(biāo)方面，主要考察存量與流量兩方面。存量方面主要是房企的存量土儲情況與去化周期。流量方面包括圖 2：房企樣本及分類房企類型房企簡稱大型房企碧桂園、萬科、中國恒大、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠地控股、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、招商蛇口地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)中型房企、金科股份、中國金茂、融信中國、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、榮盛發(fā)展、首開股份、龍光地產(chǎn)小型房企中國鐵建、濱江集團(tuán)、美的地產(chǎn)、融僑集團(tuán)、金輝集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、合景泰富、時代中國、華發(fā)股份、云南俊發(fā)、中糧地產(chǎn)、大連萬達(dá)、建發(fā)房產(chǎn)、路勁基建、寶龍地產(chǎn)、電建地產(chǎn)、金融街、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、當(dāng)代

4、置業(yè)、新希望地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、協(xié)信地產(chǎn)、北辰實業(yè)、景瑞地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、大華集團(tuán)、天房發(fā)展、榮安地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：存量土儲視角：房企去化周期幾何？表（1）（2）房企賬過多的土地儲備反而形成了一定的資金占用。樣本房企土儲的平均去化周期在 3.81 2018 H1 的存量土地儲備情況，通過“土地儲備總貨值/2018 年銷售額”指標(biāo)計算去化周期，樣本房企平均去化周期3.81 3.87 3.78 3.93 原因是其存在沖規(guī)模的訴求，加強(qiáng)了周轉(zhuǎn)效率的提升。5.5 2.7 圖 3：樣本房企截至 2018H1 土地儲備總貨值以及去化周期發(fā)行人簡稱18年銷售排名總貨值（億元）去化周期（年）發(fā)行人簡稱18年銷

5、售排名總貨值（億元）去化周期（年）中交地產(chǎn)8524989.00旭輝集團(tuán)1559753.68金融街7327528.26碧桂園1262123.60華發(fā)股份4737106.69中南建設(shè)1854003.55遠(yuǎn)洋集團(tuán)2671726.55綠地控股6128803.38寶龍地產(chǎn)6425366.02融信中國2540893.35泰禾集團(tuán)2077755.97榮盛發(fā)展3033023.29中國鐵建3451965.86新城控股870783.21龍光地產(chǎn)3253575.85首創(chuàng)置業(yè)4321683.08光明地產(chǎn)10811385.82金地集團(tuán)1649843.07天房發(fā)展1287695.52時代中國4618443.06保利地產(chǎn)5

6、197354.87電建地產(chǎn)6611752.91合景泰富4431364.79建業(yè)地產(chǎn)4219982.83中海地產(chǎn)7125024.65云南俊發(fā)4915132.75融創(chuàng)中國4211344.59綠城中國1742432.71中國恒大3250814.55金輝集團(tuán)4120092.69富力地產(chǎn)1963874.51正榮地產(chǎn)2034542.65北辰實業(yè)9010954.43花樣年817962.64中國金茂2455624.35萬科2158302.61龍湖集團(tuán)1085984.28招商蛇口1241412.43建發(fā)房產(chǎn)5323174.25當(dāng)代置業(yè)757502.37陽光城1467414.14金科股份2230012.32大連萬

7、達(dá)5222454.10濱江集團(tuán)3716341.92美的地產(chǎn)3932244.08路勁基建579231.84首開股份3139824.02藍(lán)光發(fā)展2716781.61數(shù)據(jù)來源：克而瑞，拿地力度視角：哪些房企在收縮，哪些房企在擴(kuò)張？總體來看，2018 年房企拿地趨于謹(jǐn)慎。57 家樣本房企數(shù)據(jù)顯示：房企2016年平均拿地銷售比為0.372017年提升至0.472018年回落至0.27。征，17 18 對未來預(yù)期普遍轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。房企 2016/2017/2018 年拿地銷售比分別為 36.8%/44.6%/24.4%、37.2%/48.2%/26.1%35.3%/47.9%/34.2%2018H1，大中型房

8、企杠桿率絕對2018 年拿地銷售比回落趨勢更為明顯，反映其在杠桿率高位以及 18 年銷售去化與回款普遍不佳的背景下，為防范流動性風(fēng)險主動對土地投資行進(jìn)了收縮。圖 4：2018年房企拿地售比大幅回落圖5：中型房企拿銷比回落趨勢更為明顯60%拿地銷售比大型房企拿地銷售比大型房企中型房企小型房企50%60%40%50%40%拿地銷售比30%拿地銷售比30%20%20%10%20162017201810%201620172018數(shù)據(jù)來源：Wind，克而瑞，數(shù)據(jù)來源：Wind，克而瑞，2018 2017 年收縮力度更為明35%2018 8 2016-2018 年拿地銷售比的詳細(xì)數(shù)據(jù)。圖 6：樣本房企 2

9、016-2018 年拿地銷售比發(fā)行人簡稱銷售排名年年2018年18年-17年發(fā)行人簡稱銷售排名年年2018年18年-17年天房發(fā)展12825%-110%濱江集團(tuán)3749%-17%中國金茂2434%-83%萬科232%-16%融信中國257%-52%華發(fā)股份4735%-15%遠(yuǎn)洋集團(tuán)2611%-49%景瑞地產(chǎn)9117%-13%首開股份3119%-43%首創(chuàng)置業(yè)4330%-11%碧桂園123%-42%中南建設(shè)1836%-10%泰禾集團(tuán)205%-40%當(dāng)代置業(yè)7521%-10%金融街7367%-39%新城控股840%-10%金輝集團(tuán)4117%-37%龍湖集團(tuán)1053%-9%新希望地產(chǎn)7959%-36

10、%大連萬達(dá)5213%-9%寶龍地產(chǎn)6429%-32%融僑集團(tuán)4012%-9%中海地產(chǎn)731%-29%金科股份2237%-8%保利地產(chǎn)533%-28%聯(lián)發(fā)集團(tuán)7431%-7%美的地產(chǎn)3940%-26%華夏幸福135%-5%建發(fā)房產(chǎn)5337%-25%藍(lán)光發(fā)展2727%-5%時代中國4615%-23%旭輝集團(tuán)1559%-3%綠城中國1769%-23%協(xié)信地產(chǎn)88/24%-2%招商蛇口1233%-22%榮安地產(chǎn)13047%2%富力地產(chǎn)1915%-21%電建地產(chǎn)6653%4%中國恒大37%-21%龍光地產(chǎn)3226%5%路勁基建5712%-20%綠地控股622%9%陽光城1434%-20%中國鐵建3463

11、%11%金地集團(tuán)1641%-20%北辰實業(yè)9061%16%正榮地產(chǎn)209%-19%大華集團(tuán)115/60%34%榮盛發(fā)展3018%-19%合景泰富4466%44%融創(chuàng)中國411%-19%華遠(yuǎn)地產(chǎn)147/81%54%中交地產(chǎn)85/21%-19%光明地產(chǎn)10889%56%數(shù)據(jù)來源：Wind，克而瑞，中指研究院，2018 2018年拿地銷售比2017年樣本房企拿地銷售比均值 18 17 2017 2.87 2018 16-17 2017 26878.9 備以及降杠桿率的需求，恒大在 2018 年大幅縮減拿地水平，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)新增項目的開發(fā)和回款。家。2017 幅下降。綠地控股此前連續(xù)多年銷售增速不溫不火，

12、銷售排名也由 20122 2018 6 18 未來將更加強(qiáng)調(diào)增長目標(biāo)。圖 7：銷售排名 1-30 名的大中型房企“拿地戰(zhàn)線圖”20%拿地銷售比： 2018年-2017年綠地控股10%保守擴(kuò)張型I.積極擴(kuò)型0%華夏幸福藍(lán)光發(fā)展金科股份2018年拿地銷售比旭輝集團(tuán)-10%中南建設(shè)新城控股龍湖集團(tuán)萬科正榮地產(chǎn)榮盛發(fā)展金地集團(tuán)-20% 中國恒大陽光城綠城中融創(chuàng)中國富力地產(chǎn)招商蛇口-0%II保守收型中海地產(chǎn)保利地產(chǎn)I積極收縮型泰禾集團(tuán)-40%碧桂園遠(yuǎn)洋集團(tuán)-50%0%10%20%30%40%50%60%70%80%數(shù)據(jù)來源：Wind，克而瑞，中指研究院，小型房企同樣多數(shù)處在收縮象限，但也有部分處于“積極

13、擴(kuò)張型”象這主要隱含了兩點信息（118 （2）處于擴(kuò)張象限的小型房企多數(shù)是“積極”型的，說明這些房企在174 2.3 2017 26%2018年有所減少2017 年權(quán)益203.29 億元，且部分地塊拿地成本較高。在此背景下公司 2017 年新增借款大幅增長，較重的債務(wù)償付壓力使公司在2018 年顯著減少了投資拿地力度。圖 8：銷售排名 31-200 名的小型房企“拿地戰(zhàn)線圖”60%光明地產(chǎn)拿地銷售比：2018年-2017年合景泰富華遠(yuǎn)地產(chǎn)40%保守擴(kuò)張型大華集團(tuán)I.積極擴(kuò)型20%北辰實業(yè)龍光地產(chǎn)電建地產(chǎn)中國鐵建0%協(xié)信地產(chǎn)大連萬達(dá)榮安地產(chǎn)融僑集團(tuán)聯(lián)發(fā)集團(tuán)2018年拿地銷售比當(dāng)代置業(yè)景瑞地產(chǎn)首創(chuàng)

14、置業(yè) 華發(fā)股份濱江集團(tuán)-20%路勁基建中交地產(chǎn)時代中國美的地產(chǎn)建發(fā)房產(chǎn)新希望地產(chǎn)-40%金輝集團(tuán)寶龍地產(chǎn)金融街保守收型I積極收縮型首開股份-60%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%數(shù)據(jù)來源：Wind，克而瑞，中指研究院，城市能級視角：哪些房企在上升，哪些房企在下沉？從城市能級來看，近兩年來房企拿地向三四線下沉的趨勢明顯。以拿2016 /二線/三四線城市占比分別為 20%/65%/15% 2017 年一線/ 二線占比回落至15%/55%28%；2018 年一線/13%/52%35%。2016 2017 了明顯的地域下沉趨勢。中型房企下沉趨勢更為明顯。大中小型樣本房

15、企來看，大型房企 18%，2018 18.7%36.7%2016 13.9%13.9%，2018 26.4%40.3%近年來為擴(kuò)張規(guī)模，采取“小盤+速滲透。圖 9：房企新增拿地的城市能級向三四線下沉圖 10：中型房企下沉趨勢更為明顯一線二線三四線100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20162017201855%新增拿地三四線城市占比大型房企中型房企小型房企45%35%25%15%5%-5%201620172018數(shù)據(jù)來源：Wind，克而瑞，數(shù)據(jù)來源：Wind，克而瑞，2018 年拿地下沉的幅度更大，三四線城市20%2018 5%以上，包括華夏2016-2018 年

16、三四線拿地占比的詳細(xì)數(shù)據(jù)。圖 11：樣本房企 2016-2018 年三四線拿地占比發(fā)行人簡稱銷售排名年年2018年18年-17年發(fā)行人簡稱銷售排名2016年2017年2018年18年-17年大連萬達(dá)5268%55%中國鐵建344%22%27%5%華遠(yuǎn)地產(chǎn)147/47%47%金地集團(tuán)1613%7%12%5%金融街73/41%33%中國恒大335%49%54%4%藍(lán)光發(fā)展2752%30%融僑集團(tuán)400%12%16%4%富力地產(chǎn)1949%28%首創(chuàng)置業(yè)430%0%4%4%榮安地產(chǎn)13028%28%合景泰富4414%34%38%4%寶龍地產(chǎn)6444%25%融信中國250%19%21%3%保利地產(chǎn)550

17、%24%招商蛇口128%17%19%2%綠地控股655%24%云南俊發(fā)490%0%0%0%旭輝集團(tuán)1533%22%景瑞地產(chǎn)910%0%0%0%遠(yuǎn)洋集團(tuán)2619%19%天房發(fā)展1280%0%0%0%中國金茂2422%17%聯(lián)發(fā)集團(tuán)7415%36%35%-1%泰禾集團(tuán)2047%16%新希望地產(chǎn)790%3%0%-3%正榮地產(chǎn)2035%16%金輝集團(tuán)410%25%22%-3%碧桂園170%15%首開股份310%3%0%-3%榮盛發(fā)展3070%14%華發(fā)股份4720%18%14%-4%新城控股862%13%北辰實業(yè)900%11%7%-4%光明地產(chǎn)108/21%13%龍光地產(chǎn)3223%84%79%-5%協(xié)

18、信地產(chǎn)88/16%12%濱江集團(tuán)3712%25%19%-5%金科股份2229%11%融創(chuàng)中國414%20%14%-6%中糧地產(chǎn)5114%9%中海地產(chǎn)77%16%6%-10%中南建設(shè)1856%9%美的地產(chǎn)3948%68%58%-11%綠城中國1724%8%路勁基建570%32%17%-15%萬科225%7%陽光城1411%59%42%-17%建發(fā)房產(chǎn)5319%6%時代中國4685%60%40%-19%大華集團(tuán)115/6%6%中交地產(chǎn)850%34%13%-21%當(dāng)代置業(yè)7559%6%電建地產(chǎn)660%21%0%-21%龍湖集團(tuán)1013%5%華夏幸福1381%83%57%-26%數(shù)據(jù)來源：Wind，克

19、而瑞，中指研究院，16-18 18 年拿地三四線占比16&17年樣本房企拿地三四線占比均值四線+于第一象限的“三四線+18 16&17 年更為下沉，其他象限以此類推。大中型房企絕大多數(shù)處在下沉象限。+代表是新城控股。新城控股是深耕三四線城市的典型房企，2018 76.2%+2018 80.2%。在此基城市能級逆勢上升的僅有融創(chuàng)中國、中海地產(chǎn)與華夏幸福。其中，中93.8%“三四線濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φl(fā)展尚不成熟的核心都市圈周邊三四線城市。2016-2018 268.47 76.8%但應(yīng)當(dāng)指出，2016、2017 80%， 224.87 2018 年公司拿地能級的上升可能只是暫時的區(qū)域風(fēng)險分散化舉措。圖

20、12：銷售排名 1-30 名的大中型房企“拿地能級分布圖”50%綠地控股40%藍(lán)光發(fā)展 18年-16/17年合計一二線下沉I.三四線下沉30%富力地產(chǎn)榮盛發(fā)旭輝集團(tuán)中南建設(shè)保利地產(chǎn)遠(yuǎn)洋集團(tuán)新城控股20%正榮地產(chǎn)泰禾集團(tuán)中國金茂碧桂園萬科金科股份中國恒大10%融信中國 綠城中國龍湖集團(tuán)陽光城16-18年三金地集團(tuán) 招商蛇口線拿地占比0%融創(chuàng)中國中海地產(chǎn)-10%一二升I三四上升-20%華夏幸福-30%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%數(shù)據(jù)來源：Wind，克而瑞，中指研究院，“三四線+下沉”狀態(tài)的典型代表是2018 79.2 占比雖不高但較上年有所上升，體現(xiàn)了公司布局的下沉趨

21、勢。本輪能級下沉大潮與這些房企關(guān)系不大+城市進(jìn)行項目開發(fā)覆蓋和戰(zhàn)略深耕，并始終堅持如一。2018 +國為例，公司以廣東省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的城市及湖南長沙市為布局核心，整體土地儲備以三四線城市為主。為分散地區(qū)風(fēng)險，2018 年公司進(jìn)一步提升了在一線城市的拿地占比，達(dá)到了 56%。圖 13：銷售排名 31-200 名的小型房企“拿地能級分布圖”60%三四線拿地占比： 18年-16/17年合計大連萬達(dá)華遠(yuǎn)地產(chǎn)40%龍光地產(chǎn)金融街當(dāng)代置業(yè)寶龍地產(chǎn)一二線下沉合景泰富I.三四線下沉20%協(xié)信地產(chǎn)融僑集團(tuán)建發(fā)房產(chǎn) 中國鐵建光明地產(chǎn)16-18年三四首創(chuàng)置業(yè) 大華集團(tuán)金輝集團(tuán)聯(lián)發(fā)集團(tuán)線拿地占比0%北辰實業(yè)榮安地產(chǎn)路勁基建濱江集團(tuán)美的地產(chǎn)