06年南京同仁地塊項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告

1、泛地和聯(lián)地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 二六年三月三十日同仁地塊項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告市場(chǎng)環(huán)境如何？項(xiàng)目如何認(rèn)識(shí)？?jī)r(jià)值怎么挖掘？造什么樣的房子？賣給誰(shuí)？怎么賣？我們要解決的核心問(wèn)題是什么？報(bào)告思路分析市場(chǎng)找空缺認(rèn)識(shí)地塊挖潛力戰(zhàn)略定位項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略第一部分：市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是慘烈的！市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是低級(jí)的！市場(chǎng)空間是巨大的！市場(chǎng)是可以引導(dǎo)的！江寧樓市分析江寧地產(chǎn)沿革 1990年江寧啟動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)，其主要功能和服務(wù)對(duì)象以“集團(tuán)購(gòu)買”、“單位分房”為主。 江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)在2002年2003年進(jìn)入快速發(fā)展期，江寧房產(chǎn)市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)。 2005年，在市場(chǎng)的宏觀調(diào)整下，市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分層，經(jīng)濟(jì)型戶型持續(xù)穩(wěn)定銷售，大戶性則繼續(xù)

2、保持滯銷的局面，江寧總體格局開始轉(zhuǎn)暖。 江寧撤縣建區(qū)后，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，房產(chǎn)業(yè)行業(yè)在全縣經(jīng)濟(jì)中所占的比重也與日俱增,但由于江寧自身的特點(diǎn)和開發(fā)模式，使得江寧項(xiàng)目在人們心目中僅是“自然環(huán)境”與“低廉價(jià)格”的代名詞。 2001年下半年開始，南京政府出臺(tái)一些理好政策，使得江寧房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展期。 2004年政府資金政策偏向于奧體板塊以及江北區(qū)域，極大約束了江寧的發(fā)展。江寧樓市地位05年南京各板塊土地供應(yīng)量05年江寧板塊江寧以36幅土地供應(yīng)量與成交量大大領(lǐng)先于其他板塊，尤其是科技園地區(qū)供應(yīng)量較大，預(yù)計(jì)06年將有大量樓盤紛紛上市。江寧樓市地位05年南京各板塊供銷格局05年江寧樓市無(wú)論從供應(yīng)量與銷售

3、量來(lái)看表現(xiàn)活躍，僅此于江北板塊，且供求比例為1.1，呈現(xiàn)良好理性的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。江寧區(qū)域規(guī)劃江寧的一軸六片根據(jù)南京市東山新市區(qū)總體規(guī)劃（20032010），江寧將規(guī)劃成為“一軸六片”，具體說(shuō)“一軸”就是以秦淮新河和秦淮河為城市功能景觀發(fā)展主軸，“六片”指以秦淮河、秦淮新河、牛首山河為自然邊界，結(jié)合城市主干路網(wǎng)布局，劃分為岔路、百家湖、九龍湖、機(jī)場(chǎng)、老城、科學(xué)園等六個(gè)片區(qū)。江寧樓市片區(qū)特征江寧片區(qū)樓市特征岔路口片區(qū)市場(chǎng)形象: 市區(qū)普通中低收入居民疏散居住區(qū)，第一居所特征明顯產(chǎn)品特征: 濟(jì)實(shí)用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場(chǎng)主流。價(jià)格特征: 目前均價(jià)已達(dá)3500元/?？蛻魜?lái)源：東山為主，市區(qū)也有部分。資源

4、分析: 自然資源缺乏，公共交通便捷，是板塊最大的競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)展趨勢(shì): 后續(xù)土地儲(chǔ)備不多，供應(yīng)量逐漸減少，逐漸與市區(qū)融合江寧樓市片區(qū)特征江寧片區(qū)樓市特征東山鎮(zhèn)片區(qū) （老城片區(qū)）市場(chǎng)形象：江寧本地居民生活區(qū)產(chǎn)品特征：工作居家型大眾化物業(yè)，中等戶型為市場(chǎng)主體，公寓為主價(jià)格特征：成為江寧本地居民置業(yè)安家的首選，但供應(yīng)量的減少促使價(jià)格上漲較快，價(jià)格在3400-3500元/客戶來(lái)源：江寧本地為主。資源分析：自然資源缺乏但公共交通便利，生活配套設(shè)施完善發(fā)展趨勢(shì)：板塊內(nèi)土地資源有限，板塊開發(fā)已近尾聲，逐步向民營(yíng)科技園延伸 江寧樓市片區(qū)特征江寧片區(qū)樓市特征三山片區(qū)市場(chǎng)形象:高檔低密度景觀休閑居住區(qū)產(chǎn)品特征:高檔、低

5、密度休閑別墅區(qū)，以聯(lián)排別墅、雙拼別墅為主，兼有少量公寓價(jià)格特征:現(xiàn)階段江寧市場(chǎng)高品質(zhì)高價(jià)位的代表區(qū)域，公寓突破3500元/客戶來(lái)源:南京客戶為主。資源分析:將軍山、翠屏山、韓府山、秦淮河良好的自然環(huán)境獨(dú)具魅力，但生活配套設(shè)施缺乏 發(fā)展趨勢(shì):中高檔休閑景觀居住區(qū)，配套日益完善。 江寧樓市片區(qū)特征各片區(qū)供應(yīng)情況 民營(yíng)科技園由于05年土地供應(yīng)量的集中放大，在今后1-2年內(nèi)，其住宅供應(yīng)量將占到近半，給本案帶來(lái)的潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。江寧競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析武夷綠洲水月秦淮山水方舟天元城天元吉地本 案百家湖花園挪威森林江南青年城現(xiàn)代城東郊小鎮(zhèn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布從目前江寧樓市情況來(lái)看，對(duì)本案能夠產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)威脅的在售樓盤由：武

6、夷綠洲、天元吉地等 ，而老城區(qū)樓盤對(duì)江寧客戶進(jìn)行攔截，百家湖、將軍山樓盤對(duì)南京城區(qū)客戶進(jìn)行攔截。江寧競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析樓 盤規(guī) 模主力房型價(jià) 格開盤時(shí)間備注武夷綠洲80萬(wàn)平米（總）80-100平米3400元05年5月二期14萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)8、9月開盤天元吉地30萬(wàn)平米86-127平米-4月底5月初天創(chuàng)新盤，現(xiàn)代中式，入戶花園東郊小鎮(zhèn)13萬(wàn)平米3F2T1W 90平米3229元06-02-24精裝修典型成功案例市政天元城40萬(wàn)平米3F2T2W3595元05-10-01水月秦淮13萬(wàn)平米90-120平米3600元06-01-1921世紀(jì)現(xiàn)代城60萬(wàn)平米3F2T 90-140平米3300元04-10-01山

7、水方舟11.28萬(wàn)平米3F2T2W3550元06-03-5市場(chǎng)環(huán)境分析結(jié)論江寧樓市抬頭，總體區(qū)域環(huán)境良好。體量將會(huì)集中釋放，后期競(jìng)爭(zhēng)壓力嚴(yán)峻。現(xiàn)有樓盤與潛在樓盤對(duì)本案攔截競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)型物業(yè)仍將會(huì)是開發(fā)與銷售的主流。產(chǎn)品與營(yíng)銷創(chuàng)新層出不窮，項(xiàng)目開發(fā)越顯理性化。對(duì)我們的啟發(fā)： 啟發(fā)一：盡快入市 啟發(fā)二：必須尋找出具有強(qiáng)殺傷力的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 啟發(fā)三：產(chǎn)品必須出彩、營(yíng)銷必須創(chuàng)新第二部分 項(xiàng)目分析項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)人氣不足項(xiàng)目周邊生活配套匱乏項(xiàng)目板塊發(fā)展動(dòng)力不足項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境惡劣項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)很平項(xiàng)目操作空間較大項(xiàng)目的未來(lái)很美好項(xiàng)目分析位置： 本案位于江寧開發(fā)區(qū)九龍湖片區(qū)，該片區(qū)按開發(fā)區(qū)規(guī)劃主要以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)

8、療、教育規(guī)劃為主。 項(xiàng)目東臨寧溧路，南到同仁醫(yī)院，西靠南師附中，北至蘭臺(tái)街。 項(xiàng)目距東山鎮(zhèn)距離約3公里，距南京市中心約20公里。資源： 西北側(cè)靠九龍湖，東有方山。地塊條件： 場(chǎng)地平整，基地內(nèi)無(wú)特別資源。本 案項(xiàng)目周邊條件分析項(xiàng)目分析周邊配套： 西邊：南師附中、福特汽車等工業(yè)區(qū)等 南邊：同仁醫(yī)院、東南大學(xué)江寧分校 東邊：產(chǎn)業(yè)園廠區(qū)：寶利恒、海爾曼斯等，另有殷巷小區(qū) 北邊：九龍湖交通條件： 通路：東側(cè)寧溧公路通往市區(qū)與碌口， 西有機(jī)場(chǎng)高速通往市區(qū)與機(jī)場(chǎng)。 南側(cè)為南京二環(huán)規(guī)劃路，直接連通長(zhǎng)江三橋。 公交線路：雨銅線：雨花臺(tái)銅山。基地指標(biāo)： 基地面積：約200畝 容積率：1.3 綠化率35% 。項(xiàng)目周

9、邊條件分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength ）1.寧溧公路等交通通路發(fā)達(dá)；2.地塊規(guī)模較大，對(duì)社區(qū)居住氛圍的營(yíng)造提供良好條件；3.地形平坦規(guī)整，易于后期規(guī)劃；4.具有較好的外部自然資源：九龍湖、方山；5.東大、南師附中等周邊人文氛圍較好。項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)（Weakness ）1.項(xiàng)目的實(shí)際與心理距離偏遠(yuǎn)；2.周邊生活配套條件缺乏，人氣不足；3.周邊多為工業(yè)廠區(qū)，區(qū)域的居住環(huán)境難以形成；4.到達(dá)項(xiàng)目的公交線路缺乏，出行不方便；5.片區(qū)形象不佳，市場(chǎng)的認(rèn)知度低。項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)(Opportunity)1.江寧經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與城市圈的擴(kuò)大，為項(xiàng)目開發(fā)提供了良好的環(huán)

10、境；2.江寧開發(fā)區(qū)規(guī)劃的落實(shí)與企業(yè)的入住為將提升片區(qū)的人氣；3.同仁醫(yī)院、東南大學(xué)的入住大大提升片區(qū)人氣與住房需求；4.地鐵南延工程的啟動(dòng)，縮短了市區(qū)與本區(qū)的時(shí)間距離；項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析威脅（Threat ）1.片區(qū)以工業(yè)區(qū)為主要規(guī)劃定位，對(duì)本案住宅開發(fā)具有較大影響；2.區(qū)域?yàn)榉侵髁靼鍓K，板塊發(fā)展動(dòng)力不足；3.科學(xué)園大量居住用地供應(yīng)對(duì)本案造成巨大的潛在威脅；4.江寧現(xiàn)有樓盤對(duì)城區(qū)客戶與江寧客戶的攔截競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻；5.去年宏觀調(diào)控政策對(duì)購(gòu)房者的影響尚存。項(xiàng)目分析項(xiàng)目綜合分析位置偏遠(yuǎn)、板塊發(fā)展動(dòng)力不足如何避免心理影響？配套與交通兩大問(wèn)題如何改進(jìn)兩大條件？現(xiàn)在與潛在競(jìng)爭(zhēng)形式嚴(yán)峻如何在惡劣環(huán)境中突圍

11、？形象不佳、人氣不足如何廣泛吸納潛在客戶？對(duì)我們的啟發(fā)： 啟發(fā)一：要以超強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品來(lái)突圍競(jìng)爭(zhēng) 啟發(fā)二：要以差異化的主題產(chǎn)品與主題營(yíng)銷來(lái)吸納客戶第三部分：項(xiàng)目定位突破傳統(tǒng)思路，一定要出新！復(fù)合地產(chǎn)，嫁接新理念！找到藍(lán)海，避免陷入常規(guī)競(jìng)爭(zhēng)！理念先行沒有理念和主題的房地產(chǎn)，是沒有靈魂的軀殼，最終成為克隆一族開發(fā)理念主題式地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品理念超高性價(jià)比管理理念系統(tǒng)集成商經(jīng)營(yíng)理念創(chuàng)新整合速度項(xiàng)目定位思考在項(xiàng)目基地素質(zhì)比較差的情況下如何做好本項(xiàng)目？ 項(xiàng)目成功DNA是什么？本項(xiàng)目的“藍(lán)?！贝嬖诿?，在哪里？如何找到？東郊小鎮(zhèn)對(duì)我們的啟示何在？項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中最大挑戰(zhàn)是什么？項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目質(zhì)素差如何辦？ 如何

12、突破位置偏遠(yuǎn)、人氣差區(qū)域，形象不佳，非主流板塊的難點(diǎn)。 1）強(qiáng)化自身配套設(shè)施規(guī)劃消除生活不便利的影響； 2）以主題社區(qū)開發(fā)來(lái)樹立形象樹立項(xiàng)目產(chǎn)品形象，強(qiáng)化品質(zhì)； 3）強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)、提升產(chǎn)品價(jià)值超越現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)，上升競(jìng)爭(zhēng)層面； 4）價(jià)格取勝，超高性價(jià)比是本項(xiàng)目超強(qiáng)殺傷力的核心武器。 因此，突破項(xiàng)目難點(diǎn)，塑造領(lǐng)先市場(chǎng)的主題社區(qū)產(chǎn)品，提高性價(jià)平衡是本案成功定位的關(guān)鍵。項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目的藍(lán)海在哪里？ 主題開發(fā)是本案的開發(fā)理念，而本項(xiàng)目的藍(lán)?？梢詮纳鐓^(qū)主題方面來(lái)挖掘，根據(jù)南京樓市環(huán)境并參考國(guó)內(nèi)各類成功案例，本項(xiàng)目的主題方向：“綠色運(yùn)動(dòng)社區(qū)”。 1）南京目前缺少純粹以“運(yùn)動(dòng)”為開發(fā)主題的社區(qū) 2）運(yùn)動(dòng)是健康的

13、，又是時(shí)尚的、潮流的，能提升項(xiàng)目品質(zhì) 3）運(yùn)動(dòng)-生命-健康，與同仁醫(yī)院有較好的呼應(yīng) 4）本案規(guī)模較大，具備提供運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、運(yùn)動(dòng)會(huì)所的硬件開發(fā)環(huán)境 5）差異化的社區(qū)主題更易于后期營(yíng)銷推廣 6）運(yùn)動(dòng)類主題社區(qū)在國(guó)內(nèi)具有較多的成功案例。 項(xiàng)目定位思考東郊小鎮(zhèn)給我們的啟發(fā)？ 項(xiàng)目東郊小鎮(zhèn)本案不同點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)區(qū)域以工業(yè)區(qū)為主規(guī)模超大，未來(lái)生活配套齊全未來(lái)周邊配套發(fā)展空間有限共性點(diǎn)1.位置偏遠(yuǎn)，心理與實(shí)際距離遠(yuǎn)2.人氣差生活配套缺乏3.區(qū)域形象不佳東郊小鎮(zhèn)與本案有共同的致命難點(diǎn)，而目前他的成功熱銷，他的最核心的競(jìng)爭(zhēng)力在于：超高性價(jià)比超低總價(jià)的精裝修房。以此給我們項(xiàng)目定位的啟示：超高性價(jià)比/精裝修/中小

14、居家戶型項(xiàng)目的總體定位獨(dú)：獨(dú)家綠色運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)高：超高性價(jià)比產(chǎn)品純：純經(jīng)濟(jì)型中小居家戶型精：菜單式精裝修社區(qū)快：快打快銷，引起轟動(dòng)低：低成本運(yùn)作，拒絕浮華準(zhǔn)：精細(xì)化營(yíng)銷，鎖定目標(biāo)項(xiàng)目主題定位關(guān)鍵詞：綠色/運(yùn)動(dòng)/精裝修/大型社區(qū)/精致適用大型精裝修運(yùn)動(dòng)主題示范社區(qū)居住/運(yùn)動(dòng)/醫(yī)療/教育/購(gòu)物社區(qū)功能定位： 居?。壕蛹疑罟δ?教育：以南師附中與東南大學(xué)烘托人文氛圍 運(yùn)動(dòng)：運(yùn)動(dòng)健身、體驗(yàn)生活 購(gòu)物：完善的購(gòu)物配套環(huán)境提供生活便利 醫(yī)療：依托同仁醫(yī)院，具備醫(yī)療保障項(xiàng)目客戶群定位 根據(jù)本案的主題定位方向與開發(fā)理念，本案為市場(chǎng)提供的是“高品質(zhì)低門檻”的置業(yè)型產(chǎn)品，并以運(yùn)動(dòng)為主題的主題性社區(qū)將會(huì)吸納以下區(qū)

15、域的客戶群：附近學(xué)校教職工與部分學(xué)生對(duì)于東南大學(xué)、南師附中的長(zhǎng)期在校教師以及部分留校工作大學(xué)生，本案是他們?cè)谥苓呏脴I(yè)的首選。東山鎮(zhèn)工作或原居住人群工作生活區(qū)域距本案較近，本案超高性價(jià)比的精裝修主題社區(qū)對(duì)該地區(qū)低門檻置業(yè)人群產(chǎn)生巨大的吸引力。產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理層或技術(shù)工項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理層或高級(jí)技術(shù)工，由于便于工作與生活，低總價(jià)高品質(zhì)的產(chǎn)品激起他們?cè)俅钨?gòu)房的欲望。項(xiàng)目客戶群定位 根據(jù)本案的主題定位方向與開發(fā)理念，本案為市場(chǎng)提供的是“高品質(zhì)低門檻”的置業(yè)型產(chǎn)品，并以運(yùn)動(dòng)為主題的主題性社區(qū)將會(huì)吸納以下區(qū)域的客戶群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)移民周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人群，需要就近購(gòu)買高品質(zhì)的物業(yè)，本案以高性價(jià)比來(lái)吸引他們購(gòu)買南京

16、城區(qū)工作客戶一部分為青年首次置業(yè)者由于門檻低且物業(yè)品質(zhì)高而購(gòu)買，另一部分為把本案物業(yè)作為超值的固定資產(chǎn)而購(gòu)買。部分投資客戶由于附近高校大學(xué)生的租房需求，部分投資客戶會(huì)以超低總價(jià)的投入來(lái)購(gòu)買本案產(chǎn)品，一方面可以出租，另外后期增值轉(zhuǎn)手項(xiàng)目客戶群定位目標(biāo)客群基本特征 從以上客群細(xì)分中，可以歸結(jié)出以上客群的基本特征，主要包括以下幾個(gè)方面：1他們是企業(yè)管理層、技術(shù)人員、附近教師、醫(yī)生，基層業(yè)務(wù)精英或者自由職業(yè)者等；2他們的置業(yè)心態(tài)比較務(wù)實(shí)，同時(shí)對(duì)新氛圍、環(huán)境、健康等因素要求較高；3他們選擇低門檻產(chǎn)品，但收入穩(wěn)定且不低；5他們不一定很時(shí)尚很潮流，但他們向往/追求潮流； 6他們對(duì)于新鮮的事物有著很高的接受熱

17、情；7他們購(gòu)房是為了安家、置業(yè)升級(jí)、方便以及投資。 本案在大的外部資源與條件都難以與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)抗，因而高性價(jià)比的主題社區(qū)對(duì)于那些追求高品質(zhì)、低總價(jià)、熱愛運(yùn)動(dòng)、追逐時(shí)尚的人群具有較高的吸引力。項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品是項(xiàng)目的核心與根本，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作應(yīng)以產(chǎn)品為首。以市場(chǎng)為依據(jù)，以實(shí)現(xiàn)客戶需求為目標(biāo)，把脈好項(xiàng)目的產(chǎn)品線是項(xiàng)目開發(fā)制勝的根本。產(chǎn)品定位，以客戶需求為基礎(chǔ)，為營(yíng)銷戰(zhàn)略提供方向： 客戶需求產(chǎn)品定位營(yíng)銷戰(zhàn)略提供方向提供方向項(xiàng)目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品檔次定位 產(chǎn)品檔次必須符合目標(biāo)客戶的品質(zhì)追求，必須符合項(xiàng)目主題開發(fā)定位，能體現(xiàn)本案超高性價(jià)比的產(chǎn)品理念，總價(jià)低不代表品質(zhì)低。高折財(cái)損力，元?dú)獯髠?中偏高道路

18、通暢，備受愛戴 中偏低群雄爭(zhēng)斗，出頭太難 低雖勝猶敗，得不償失 項(xiàng)目產(chǎn)品定位提示：作為生活配套的購(gòu)物功能很重要，必須引進(jìn)社區(qū)超市，這點(diǎn)是消除本案硬傷的最有效的產(chǎn)品措施。產(chǎn)品功能定位 產(chǎn)品功能同樣必須符合目標(biāo)客戶的需求，必須符合項(xiàng)目主題開發(fā)定位，能體現(xiàn)本案運(yùn)動(dòng)開發(fā)主題，同時(shí)通過(guò)產(chǎn)品功能來(lái)消除項(xiàng)目的硬性阻力。功能產(chǎn)品硬件備注居住功能多層/小高層住宅核心功能運(yùn)動(dòng)功能戶外運(yùn)動(dòng)設(shè)施/運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所主題功能購(gòu)物功能住宅底商/商業(yè)街區(qū)配套功能醫(yī)療功能利用同仁醫(yī)院的醫(yī)療功能輔助功能項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品戶型定位 本案以低門檻/低總價(jià)與超高性價(jià)比來(lái)攻擊市場(chǎng)，同時(shí)考慮目標(biāo)客戶群的居住需求，本案戶型配比定位如下：戶型面積（

19、平方米）比例備注一房一廳一衛(wèi)38-4510%投資、自用兩相宜，周邊的年輕客戶，市區(qū)投資客二房二廳一衛(wèi)75-8570%主要為第一居所、婚房，以周邊及東山客戶為主三房二廳一衛(wèi)95-10515%附近三口之家，工作在江寧居多，市區(qū)客戶多有車三房二廳二衛(wèi)110-1255%實(shí)力客戶居家使用，周邊客戶的升級(jí)換代需要產(chǎn)品類型配比： 多層住宅：90% 小高層住宅：10% 項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品戶型建議 二房二廳房型：80-85平方米項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品戶型建議 創(chuàng)意二房建筑面積76平方米特點(diǎn)：入戶花園 雙層高露臺(tái) 自由盒子式凸窗項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品戶型建議 三房二廳一衛(wèi)房型：105平方米左右項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品戶型建議 創(chuàng)意小三

20、房建筑面積105平方米特點(diǎn)：入戶花園 雙層高露臺(tái) 自由盒子式凸窗項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品戶型建議 三房二廳二衛(wèi)房型：115-125平方米項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品戶型建議 創(chuàng)意一房建筑面積48平方米特點(diǎn)：入戶花園 雙層高露臺(tái) 自由盒子式凸窗項(xiàng)目產(chǎn)品建議精裝修建議 成套精裝修商品房成為當(dāng)今住宅開發(fā)的趨勢(shì)，提供菜單化的精裝修服務(wù)，讓業(yè)主省心、省力又省錢，對(duì)于本案而言，更能體現(xiàn)產(chǎn)品的超值性。 對(duì)于不同的業(yè)主需求，我們可以提供不同風(fēng)格、不同檔次與價(jià)位的裝修菜單。 簡(jiǎn)約精裝成本400元/平方宣傳為500元/平方 舒適精裝成本500元/平方 宣傳為600元/平方 高檔精裝成本600元/平方 宣傳為700元/平方 豪華精裝成

21、本700元/平方 宣傳為800元/平方項(xiàng)目產(chǎn)品建議精裝修建議 項(xiàng)目產(chǎn)品建議精裝修建議 項(xiàng)目產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格建議 建筑是內(nèi)容與形式的統(tǒng)一體，達(dá)到使用和美觀的目的，建筑風(fēng)格對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有著重要意義，對(duì)項(xiàng)目起著美觀與識(shí)別（如同CI設(shè)計(jì)）的雙重功能，而建筑風(fēng)格要與開發(fā)主題與營(yíng)銷主題相結(jié)合。 根據(jù)本案的“運(yùn)動(dòng)主題”的開發(fā)定位，在建筑表現(xiàn)方面應(yīng)能體現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚感，建筑風(fēng)格建議為現(xiàn)代風(fēng)格：明快、簡(jiǎn)潔、亮麗、品質(zhì)感強(qiáng)、富有朝氣 項(xiàng)目產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格參考圖片 項(xiàng)目產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格參考圖片 項(xiàng)目產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格參考圖片 項(xiàng)目產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格參考圖片項(xiàng)目產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格參考圖片 項(xiàng)目產(chǎn)品建議景觀設(shè)計(jì)建議 為了創(chuàng)造出

22、具有高品質(zhì)的豐富美學(xué)內(nèi)涵的景觀環(huán)境，在本案進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)時(shí)，硬、軟景觀應(yīng)注意美學(xué)風(fēng)格和主動(dòng)主題的統(tǒng)一，聯(lián)系好建筑、景觀與園藝的密切關(guān)系，使整體協(xié)調(diào)、融洽，創(chuàng)造美好居住環(huán)境。 根據(jù)本案規(guī)模及條件建議設(shè)置大型運(yùn)動(dòng)主題廣場(chǎng)景觀，而于樓間、路徑以及公共空間穿插綠化景觀，均衡布景，偶可利用節(jié)點(diǎn)布置特色或小型主題景觀。項(xiàng)目產(chǎn)品建議景觀設(shè)計(jì)建議 注意景觀與主題運(yùn)動(dòng)設(shè)施的結(jié)合，以運(yùn)動(dòng)為主題造景； 注重細(xì)節(jié)，對(duì)公共設(shè)施如路燈、指示牌、信報(bào)箱、垃圾箱 以及公告攔等的細(xì)部設(shè)計(jì)制作；整體注重綠化景觀的立體效果，地面有不同標(biāo)高景觀，建 筑物設(shè)空中綠化等手法。主題景觀，將運(yùn)動(dòng)、園藝、人文等設(shè)計(jì)要素貫穿于景觀中，營(yíng)造真正綠色

23、健康生活 項(xiàng)目產(chǎn)品建議景觀設(shè)計(jì)參考圖片 項(xiàng)目產(chǎn)品建議景觀設(shè)計(jì)參考圖片 項(xiàng)目產(chǎn)品建議景觀設(shè)計(jì)參考圖片 項(xiàng)目產(chǎn)品建議景觀設(shè)計(jì)參考圖片 項(xiàng)目產(chǎn)品建議會(huì)所建議 會(huì)所功能對(duì)于表現(xiàn)項(xiàng)目主題起著十分重要的作用，對(duì)于本案以“綠色運(yùn)動(dòng)”為主題的開發(fā)策略，本案會(huì)所應(yīng)以泛會(huì)所的形勢(shì)來(lái)表現(xiàn)，包括戶外運(yùn)動(dòng)設(shè)施，室內(nèi)運(yùn)動(dòng)配套等。運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所表現(xiàn)：綠色/運(yùn)動(dòng)/健康/時(shí)尚室外運(yùn)動(dòng)設(shè)施建議： 網(wǎng)球場(chǎng)、半場(chǎng)籃球、攀巖、慢跑長(zhǎng)廊等。室內(nèi)功能建議： 建議建造綜合運(yùn)動(dòng)館：包括游泳池、羽毛球、乒乓球、健身房、臺(tái)球、體能檢測(cè)等。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議會(huì)所建議 會(huì)所功能對(duì)于表現(xiàn)項(xiàng)目主題起著十分重要的作用，對(duì)于本案以“綠色運(yùn)動(dòng)”為主題的開發(fā)策略，本案

24、會(huì)所應(yīng)以泛會(huì)所的形勢(shì)來(lái)表現(xiàn)，包括戶外運(yùn)動(dòng)設(shè)施，室內(nèi)運(yùn)動(dòng)配套等。項(xiàng)目產(chǎn)品建議會(huì)所建議 項(xiàng)目產(chǎn)品建議商業(yè)配套建議 商業(yè)配套功能對(duì)本案尤為重要，是克服本案硬件（偏遠(yuǎn)/配套不足）障礙點(diǎn)的主要舉措，本案規(guī)劃人口約為8000人，加上周邊東南大學(xué)/南師附中以及同仁醫(yī)院等，預(yù)計(jì)小范圍內(nèi)工作生活人口將達(dá)2-3萬(wàn)人，他們對(duì)就近商業(yè)購(gòu)物需求十分迫切，因此本案應(yīng)加強(qiáng)生活購(gòu)物配套功能。 商業(yè)形態(tài)：利用住宅底商形成商業(yè)小街。 業(yè)態(tài)功能：凈菜超市、便利店、運(yùn)動(dòng)用品、燙洗中心、鮮花店、飲水站、美容美 發(fā)、休閑茶座等等。項(xiàng)目產(chǎn)品建議商業(yè)配套建議 項(xiàng)目產(chǎn)品建議物業(yè)管理建議 24小時(shí)安保服務(wù)； 小家電維修服務(wù)； 小型家庭設(shè)施的安裝

25、維護(hù)； 公共設(shè)施的安裝維修； 室內(nèi)家居清潔服務(wù)； 代訂牛奶、報(bào)刊雜志服務(wù)； 公共區(qū)域的清潔服務(wù)； 衣物干洗、熨燙服務(wù)； 代發(fā)布公寓出租、出售信息； 代收代繳電話、有線電視費(fèi)等。第四部分 營(yíng)銷思路案名方案 方案一 奧林春城方案二 陽(yáng)光城方案三 九龍城第四部分 營(yíng)銷思路營(yíng)銷主題 關(guān)鍵詞：綠色運(yùn)動(dòng)/精裝修/中小戶型/陽(yáng)光 健康/時(shí)尚/南京示范/大型社區(qū)產(chǎn)品定位語(yǔ):大型精裝修運(yùn)動(dòng)主題示范社區(qū)。主題廣告語(yǔ): 運(yùn)動(dòng)生活,歡樂你我!第四部分 營(yíng)銷思路營(yíng)銷推廣重點(diǎn)提示 立足區(qū)域市場(chǎng)，放眼南京。 以大眾傳播方式建立并積累主題形象。 以小眾直效營(yíng)銷手段，攻擊目標(biāo)客群。 以公關(guān)活動(dòng)營(yíng)銷為項(xiàng)目造勢(shì)。 第五部分 結(jié)束語(yǔ)

26、謝 謝 大 家 9、靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。2022/9/92022/9/9Friday, September 9, 202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。2022/9/92022/9/92022/9/99/9/2022 4:18:52 PM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。2022/9/92022/9/92022/9/9Sep-2209-Sep-2212、故人江海別，幾度隔山川。2022/9/92022/9/92022/9/9Friday, September 9, 202213、乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。2022/9/92022/9/92022/9/92022/9/99/9/202214、他鄉(xiāng)生

27、白發(fā)，舊國(guó)見青山。09 九月 20222022/9/92022/9/92022/9/915、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 222022/9/92022/9/92022/9/99/9/202216、行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。2022/9/92022/9/909 September 202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。2022/9/92022/9/92022/9/92022/9/99、沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。2022/9/92022/9/9Friday, September 9, 202210、很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也

28、沒有。2022/9/92022/9/92022/9/99/9/2022 4:18:52 PM11、成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。2022/9/92022/9/92022/9/9Sep-2209-Sep-2212、世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。2022/9/92022/9/92022/9/9Friday, September 9, 202213、不知香積寺，數(shù)里入云峰。2022/9/92022/9/92022/9/92022/9/99/9/202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。09 九月 20222022/9/92022/9/92022/9

29、/915、楚塞三湘接，荊門九派通。九月 222022/9/92022/9/92022/9/99/9/202216、少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。2022/9/92022/9/909 September 202217、空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。2022/9/92022/9/92022/9/92022/9/99、楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。2022/9/92022/9/9Friday, September 9, 202210、閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。2022/9/92022/9/92022/9/99/9/2022 4:18:52 PM11、越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。2022/9/92022/9/920