世紀新天地項目工作計劃書(終稿)

1、PAGE PAGE 18華高萊斯斯國際地地產顧問問有限公公司致運通投資資管理有有限公司司之世紀新天天地項目目顧問工作作計劃書書華高萊斯斯國際地地產顧問問有限公公司20055年3月月7日目 錄 前言言 顧問問工作計計劃書第一部分分 對對本案的的初步理理解第二部分分 顧顧問工作作內容描描述宏觀要素素分析區(qū)域城市市功能分分析項目自身身條件分分析市場空間間判斷國內外SShopppinngmaall研研究項目初期期商業(yè)形形態(tài)發(fā)展展方式選選擇階段性商商業(yè)形態(tài)態(tài)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位商業(yè)地產產開發(fā)產產品建議議 顧問問服務周周期及報報價 顧問問服務方方式與人人員安排排 結語語第一章 前 言言首先非常常感謝貴貴司對我

2、我司的信信任，使使我司有有機會就就貴司擬擬開發(fā)之之煙臺世世紀新天天地項目目，提供供顧問服服務工作作計劃。本工作計計劃書為為我司根根據對貴貴司項目目特點的的理解，考考慮貴司司項目當當前進展展的實際際需求，結結合我司司工作特特長與能能力，所所提出的的針對貴貴司項目目決策的的顧問服服務思路路架構。如果有機機會與貴貴司合作作，我們們將在如如下研究究思路的的基礎上上，安排排恰當人人員，迅迅速展開開深入系系統(tǒng)的研研究工作作，最終終提出一一套適合合貴司項項目運作作的操作作案。真誠希望望有機會會與貴司司進行愉愉快合作作！華高萊斯斯國際地地產顧問問（北京京）有限限公司20055年3月月7日顧問工作作計劃書書第一

3、部分分 對對本案的的理解（一）項項目面臨臨問題根據貴我我雙方初初步交流流，結合合我司在在商業(yè)項項目顧問問工作中中積累的的經驗，認認為貴司司項目所所面臨的的關鍵問問題，主主要表現現在以下下幾個方方面：1城市市發(fā)展規(guī)規(guī)律與項項目規(guī)劃劃的矛盾盾。一個個新城市市、一個個新區(qū)域域的發(fā)展展總是要要經歷居居住發(fā)展展、商業(yè)業(yè)發(fā)展、商務發(fā)發(fā)展的過過程，在在區(qū)域居居住尚未未大規(guī)模模發(fā)展的的情況下下，發(fā)展展大規(guī)模模商業(yè)項項目將面面臨巨大大挑戰(zhàn)。2商業(yè)業(yè)對核心心客戶的的依賴與與區(qū)域現現狀的矛矛盾。國國內商業(yè)業(yè)企業(yè)大大多依賴賴“流水”而生存存，為了了保證流流水，必必須要求求核心商商圈客戶戶有足夠夠購買力力，而且且多無法

4、法承受太太長的市市場培育育期。需需要迅速速聚集人人氣，是是項目重重要課題題。3政府府的要求求與企業(yè)業(yè)目標的的矛盾。政府關關注區(qū)域域建設形形象，要要求項目目檔次，這這往往與與企業(yè)根根據實際際情況確確定建筑筑與市場場形式，而而追求利利潤的目目標并不不一致。在此項項目中，由由于貴司司只有220年的的經營權權，更需需要對市市場發(fā)展展過程有有準確分分期。4商圈圈成長規(guī)規(guī)律與一一次性大大規(guī)模開開發(fā)的矛矛盾。一一個新興興商圈的的興起，或或者一個個大型商商業(yè)項目目的發(fā)展展，往往往是基于于大量未未被滿足足的潛在在需求存存在，或或者發(fā)展展、創(chuàng)造造了一種種新型需需求方式式、或者者取代了了原有商商業(yè)模式式。商業(yè)業(yè)的發(fā)

5、展展也需要要經歷一一個由小小到大、以及業(yè)業(yè)態(tài)調整整的成長長過程，其其中可能能穿插一一些“起動機機”、“引爆點點”之類的的觸媒，而而這往往往與一次次性大規(guī)規(guī)模開發(fā)發(fā)方式矛矛盾。由于以上上問題的的存在，項項目發(fā)展展的最大大難題在在于如何何順利招招商、開開業(yè)，如如何做到到在短期期內吸引引更多老老城區(qū)、甚至外外地客戶戶到此消消費。（二）項項目的條條件與機機會項目發(fā)展展同時存存在以下下條件與與機會可可供利用用：1區(qū)域域未來發(fā)發(fā)展前景景。政府府已經搬搬遷至此此，大學學城將提提供大量量固定消消費群，隨隨著周邊邊環(huán)境改改善居民民也將越越來越多多。未來來區(qū)域前前景好。2老城城區(qū)商業(yè)業(yè)逐漸落落后的現現狀。老老城商

6、業(yè)業(yè)模式相相對落后后，致使使大量消消費外流流，城市市本身需需要升級級換代的的商業(yè)形形態(tài)。3煙臺臺城市的的個性。四季分分明，使使得季節(jié)節(jié)性休閑閑旅游特特點明顯顯，夏季季以外市市民也缺缺少休閑閑目的地地。項目目與游樂樂園共同同作用，可可以形成成一個新新的、四四季休閑閑目的地地。4輕工工產業(yè)基基礎。煙煙臺，包包括青島島等附近近區(qū)域，已已經聚集集不少服服裝等輕輕工產業(yè)業(yè)，為商商業(yè)、工工業(yè)互動動發(fā)展提提供了一一定基礎礎條件，同同時也為為項目發(fā)發(fā)展OUUTLEET等有有競爭力力的新型型商業(yè)模模式提供供了條件件。5經濟濟發(fā)展迅迅速。經經濟發(fā)展展快，不不但促進進城市發(fā)發(fā)展、商商業(yè)升級級，同時時也會促促進私人人

7、汽車的的增加，促促進居民民生活、消費方方式的改改變，為為項目提提供了新新機遇。6商業(yè)業(yè)行業(yè)發(fā)發(fā)展面臨臨升級、創(chuàng)新的的趨勢。商業(yè)領領域開放放，國內內商業(yè)面面臨巨大大調整，這這既表現現在商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的更新將將提速，也也表現在在商業(yè)企企業(yè)的整整合方面面，也表表現在商商業(yè)與物物流、與與生產、與休閑閑等等其其他產業(yè)業(yè)融合等等方面。如果能能夠順應應趨勢，商商業(yè)物業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)有機會會成為促促進商業(yè)業(yè)升級、創(chuàng)新商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的直接接動力。抓住以上上條件與與機會，項項目將有有機會變變當前的的劣勢為為優(yōu)勢，以以領先的的姿態(tài)為為煙臺創(chuàng)創(chuàng)造一個個新的標標志，為為城市商商業(yè)領域域樹立一一個新的的標桿。（三）我我司可提提供

8、的服服務內容容與顧問問工作基基本思路路基于對以以上問題題的理解解，結合合我司顧顧問工作作的能力力與特長長，我司司可以為為貴司世世紀新天天地項目目提供市市場研究究與發(fā)展展戰(zhàn)略顧顧問服務務，主要要解決以以下問題題：1迅速速聚集人人氣，初初戰(zhàn)告捷捷的解決決方案。聚集人人氣、保保證流水水、形成成項目影影響力、確定項項目地位位，是保保證項目目最終成成功的最最艱苦的的第一仗仗。這需需要根據據市場研研究結論論，為設設置不同同“引力點點”，或者者進行創(chuàng)創(chuàng)新的消消費者價價值創(chuàng)造造。2發(fā)展展的階段段性規(guī)劃劃。作為為新發(fā)展展區(qū)域的的大型項項目，尤尤其考慮慮到貴司司20年年經營期期限問題題，必須須針對項項目聚集集人氣

9、階階段、業(yè)業(yè)態(tài)更新新階段、穩(wěn)定運運營階段段的不同同情況，進進行針對對性計劃劃與設計計，即需需要動態(tài)態(tài)的設計計項目發(fā)發(fā)展、成成長歷程程。對發(fā)發(fā)展的規(guī)規(guī)劃，既既體現在在戰(zhàn)略制制定方面面，也應應當在建建筑、在在空間形形態(tài)設計計方面預預先考慮慮。3動態(tài)態(tài)的階段段性經濟濟分析與與財務設設計。由由于經營營項目回回收期長長，而且且不同發(fā)發(fā)展階段段將面臨臨不同狀狀況，對對項目成成本、收收益、風風險的分分析已經經不能采采用簡單單的財務務手段，或或者靜態(tài)態(tài)的經濟濟分析方方式。4產品品方案建建議。以以上的建建議與策策略必須須體現在在產品設設計中。產品設設計既需需要考慮慮聚集人人氣階段段“觸媒”作用，也也需要考考慮商

10、業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)更更新時空空間變化化要求，也也需要考考慮成本本控制問問題?；竟ぷ髯魉悸返诙糠址?顧顧問服務務內容描描述為使項目目得以順順利開展展，針對對本階段段急需解解決之問問題，具具體顧問問工作包包括以下下內容。一宏觀觀要素分分析（一）宏宏觀經濟濟對商業(yè)業(yè)地產發(fā)發(fā)展的影影響煙臺市宏宏觀經濟濟的發(fā)展展直接決決定了消消費習慣慣變化、消費需需求類型型與檔次次，也直直接影響響不同商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)經營狀狀況。因因此，對對經濟發(fā)發(fā)展階段段、以及及發(fā)展趨趨勢的分分析，是是研究項項目的基基礎。 （二）城城市發(fā)展展對本項項目影響響分析城市發(fā)展展方向、發(fā)展速速度、新新城區(qū)的的發(fā)展變變化狀況況也直接接影響到到城市功功能區(qū)

11、域域變化，也也會影響響到項目目區(qū)域地地位。因因此，如如何在城城市的快快速發(fā)展展中尋求求到更大大開發(fā)價價值，是是項目定定位的重重要問題題。（三）商商業(yè)市場場狀況不同的商商圈，不不同的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)模式，以以及不同同商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)面臨臨不同的的發(fā)展狀狀況。深深入理解解城市商商業(yè)的結結構變化化狀況，更更清楚地地看到城城市未來來商業(yè)狀狀況，是是項目定定位基礎礎。城市商業(yè)業(yè)結構變變化，是是項目最最需關注注的背景景。二區(qū)域域城市功功能分析析（一）區(qū)區(qū)域城市市功能分分析通過對本本項目所所在區(qū)域域進行城城市印象象、城市市發(fā)展歷歷程分析析，確定定項目所所在區(qū)域域在城市市結構中中現在以以及未來來的地位位，并預預測未來來

12、區(qū)域發(fā)發(fā)展前景景。對項目區(qū)區(qū)域的分分析，不不能局限限于項目目周邊，也也需要聯(lián)聯(lián)系市中中心等多多個方向向考慮，考考慮項目目與成熟熟區(qū)域、發(fā)展方方向確定定區(qū)域的的關系，考考慮項目目區(qū)域的的歸屬與與聯(lián)系。1區(qū)域域城市功功能2與周周邊區(qū)域域的關系系（二）區(qū)區(qū)域城市市發(fā)展分分析根據對城城市規(guī)劃劃、區(qū)域域的現狀狀，分析析區(qū)域的的發(fā)展方方向，這這是分析析本區(qū)域域發(fā)展商商業(yè)的環(huán)環(huán)境基礎礎。分析析區(qū)域商商圈，區(qū)區(qū)域商圈圈內的商商業(yè)有可可能是項項目直接接競爭對對手，也也是項目目尋找市市場空間間的先決決條件。區(qū)域商商圈的因因素包括括商業(yè)構構成、消消費力、商業(yè)輻輻射、商商業(yè)經營營、未來來發(fā)展等等因素。1區(qū)域域城市發(fā)發(fā)

13、展分析析2區(qū)域域商圈發(fā)發(fā)展分析析三項目目自身條條件分析析（一）微微觀地塊塊條件分分析主要包括括對地塊塊本身及及地塊周周邊條件件的分析析。通過過對地塊塊形狀、可利用用景觀、形象展展示等的的調查，結結合項目目的已有有方案設設計，分分析項目目在運作作過程中中可以利利用的資資源。同同時根據據地塊與與周邊辦辦公、居居住、教教育及其其他產業(yè)業(yè)和其他他城市功功能空間間等的關關系，尋尋求互動動，對地地塊的不不同商業(yè)業(yè)價值進進行判斷斷。1地塊塊本身條條件分析析2地塊塊周邊條條件分析析（二）項項目交通通條件分分析通過對項項目外部部道路條條件的調調查，了了解其他他區(qū)域到到達本項項目的交交通可達達性及通通行時間間，得

14、出出項目可可能輻射射的區(qū)域域，以作作為本項項目商業(yè)業(yè)消費目目標客戶戶群來源源的參考考，并且且還可能能對現有有道路狀狀況進行行適當改改進，擴擴大可輻輻射的范范圍。1道路路分析2交通通可達性性分析3項目目輻射區(qū)區(qū)域分析析（三）項項目核心心商圈劃劃分對于本項項目，不不同的業(yè)業(yè)態(tài)定位位，其核核心商圈圈劃分范范圍也是是不同的的。商圈圈的分析析，主要要包括：1商圈圈界定2商圈圈內商業(yè)業(yè)構成、影響3商業(yè)業(yè)未來發(fā)發(fā)展4購買買力狀況況四市場場空間分分析（一）商商業(yè)調查查了解現有有商業(yè)的的分布特特征、規(guī)規(guī)模大小小、業(yè)態(tài)態(tài)情況、經營狀狀況等，分分析其特特點，由由于本項項目規(guī)模模大，將將包括眾眾多的業(yè)業(yè)態(tài)，因因此本階

15、階段的分分析應該該按照不不同的業(yè)業(yè)態(tài)特征征進行分分類調查查與分析析。1業(yè)態(tài)態(tài)調查2供應應特征（二）競競爭調查查競爭分析析是在對對市場進進行充分分調查基基礎上，了了解競爭爭對手，尋尋找市場場空間的的過程。不同商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位將面面臨不同同競爭對對手，對對本項目目來說可可選擇發(fā)發(fā)展方向向受到商商圈、地地段、產產品形態(tài)態(tài)等限制制。在這這種狀況況下，應應當預先先判斷項項目不同同發(fā)展方方向，考考慮不同同發(fā)展模模式競爭爭范圍與與競爭對對手，并并分析與與對手之之間優(yōu)劣劣勢條件件。需要關注注的競爭爭對手包包括業(yè)態(tài)態(tài)經營競競爭，以以及新商商業(yè)項目目招商、銷售競競爭。1現有有競爭2潛在在競爭（三）需需求調查查根據

16、對項項目區(qū)域域、地段段條件調調查，以以及整體體市場初初步調查查，可以以初步篩篩選項目目可能的的發(fā)展方方向，然然后針對對這一方方向，進進行深度度市場調調查，以以驗證并并深化市市場研究究。市場場調查主主要包括括相關商商業(yè)消費費需求、經營需需求、投投資需求求等?？蛻粜枨笄髮⒅苯咏記Q定項項目盈利利可能，對對商業(yè)項項目來說說，客戶戶需求調調查涉及及商業(yè)經經營者、投資者者、終端端消費者者等商業(yè)業(yè)鏈條的的各個環(huán)環(huán)節(jié)，采采用訪談談、問卷卷等形式式，了解解需求空空間。商商務類客客戶主要要包括使使用以及及投資者者，也以以問卷、訪談為為主要調調查方式式。對本本項目，調調查內容容將主要要包括：1商業(yè)業(yè)終端消消費者調調

17、查。根據核心心商圈、輻射商商圈范圍圍確定調調查范圍圍，主要要包括對對商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)、商商業(yè)檔次次、消費費能力等等調查。2商業(yè)業(yè)經營者者調查。調查對象象為商圈圈內以及及其他類類似商圈圈已經存存在的商商戶，主主要包括括對經營營狀況、物業(yè)租租購能力力、發(fā)展展預期等等調查。3投資資者調查查。購買商鋪鋪的人未未必一定定是商鋪鋪經營者者或使用用者，投投資者也也會占相相當比例例，尋找找投資人人，或者者對已購購物業(yè)投投資人進進行訪問問，了解解其需求求，是消消費者調調查的最最重要內內容。為更有效效了解消消費需求求，我們們將在聚聚焦客戶戶的基礎礎之上，有有選擇地地進行客客戶調查查，并兼兼顧調查查深度與與廣度。在必要情

18、情況下，為為了有效效尋找商商業(yè)創(chuàng)新新空間，以以及保證證定位的的順利實實施，根根據前面面研究，在在更聚焦焦項目發(fā)發(fā)展方向向的基礎礎之上，我我司會對對所選擇擇發(fā)展方方向之價價值轉移移過程（供供應鏈）進進行調查查分析，以以尋找項項目價值值創(chuàng)造空空間；也也會對所所選擇發(fā)發(fā)展方向向之商業(yè)業(yè)資源進進行調查查，包括括項目可可能尋找找的合適適商業(yè)經經營伙伴伴、商業(yè)業(yè)品牌狀狀況等，以以更明晰晰項目選選擇方向向的可行行性。（四）市市場空間間分析市場空間間分析，就就是對項項目不同同發(fā)展方方向進行行選擇與與比較的的過程。通過深深入的市市場空間間分析，尋尋求市場場發(fā)展的的空白或或者在現現有的基基礎上進進行創(chuàng)新新，以盡盡

19、快聚集集人氣、保證流流水，形形成項目目影響力力、確定定項目地地位。分析中將將采用多多維度市市場空間間分析、因素分分析、模模糊評判判等技術術手段，以以前述各各類客觀觀條件為為基礎，確確定項目目最優(yōu)發(fā)發(fā)展方向向以及各各類物業(yè)業(yè)的最優(yōu)優(yōu)配比。五國內內外Shhopppinggmalll研究究通過對國國內外SShopppinngmaall的的發(fā)展及及案例的的研究，結結合中國國的現狀狀條件進進行比較較，分析析在當前前情況下下的Shhopppinggmalll發(fā)展展方向。由于中中國的國國情與西西歐國家家有較大大差別，商商業(yè)模式式的發(fā)展展階段也也不一樣樣，因此此對這種種新型的的商業(yè)模模式也會會有所差差別。（一

20、）SShopppinngmaall的的起源及及在國外外的發(fā)展展（二）大大型Shhopppinggmalll的階階段性發(fā)發(fā)展策略略研究（三）國國內外SShopppinngmaall外外部環(huán)境境的比較較分析（四）國國內Shhopppinggmalll發(fā)展展的方向向六初期期商業(yè)形形態(tài)發(fā)展展方式選選擇由于項目目周邊住住宅的量量很少，地地緣客戶戶少，因因此項目目初期的的策略方方針應該該是快速速聚集人人氣，考考慮商業(yè)業(yè)資源可可得性、開發(fā)企企業(yè)戰(zhàn)略略方向等等問題，根根據對市市場的分分析做出出特色化化的設計計，擴大大項目的的知名度度與美譽譽度。創(chuàng)創(chuàng)造效益益則應該該放在更更長的時時間段上上來考慮慮。（一）總總體

21、定位位對項目發(fā)發(fā)展方向向進行總總體描述述。（二）商商業(yè)形態(tài)態(tài)選擇根據市場場空間分分析、客客戶需求求，確定定項目發(fā)發(fā)展方向向，確定定項目在在煙臺市市場結構構中的地地位，并并體現項項目的獨獨特價值值。商業(yè)業(yè)形態(tài)選選擇的過過程也是是“商業(yè)鏈鏈條”確定過過程，是是消費者者、經營營者、投投資人明明確的過過程。1形象象定位2業(yè)態(tài)態(tài)確定（1）業(yè)業(yè)態(tài)構成成（2）業(yè)業(yè)態(tài)配比比3業(yè)態(tài)態(tài)創(chuàng)新4觸媒媒設計5價值值創(chuàng)造（1）項項目創(chuàng)造造價值環(huán)環(huán)節(jié)描述述（2）商商業(yè)競爭爭力描述述6經營營模式7招商商策略七階段段性商業(yè)業(yè)形態(tài)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略定位通過初期期經營完完成了吸吸引人氣氣的使命命之后，為為了保證證項目在在20年年的經營營

22、其中盈盈利，這這時候的的商業(yè)形形態(tài)需要要調整，這這個調整整的過程程是動態(tài)態(tài)進行的的，直到到項目達達到穩(wěn)定定運行，進進行業(yè)態(tài)態(tài)調整階階段和項項目穩(wěn)定定運行階階段這兩兩個階段段的戰(zhàn)略略定位的的指導方方針應該該是項目目的利益益最大化化。在項目影影響形成成以及穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展階段，在在項目形形象、業(yè)業(yè)態(tài)構成成、經營營模式等等方面與與初期聚聚集人氣氣階段都都不盡相相同，需需要重新新設計，但但這種設設計應該該保持一一定的連連續(xù)性，以以保證客客戶群的的連續(xù)性性。同時時，還應應該結合合外部的的城市發(fā)發(fā)展、商商業(yè)模式式等條件件進行分分析。根據對項項目外部部條件預預測的分分析，做做出下一一步發(fā)展展方向的的判斷后后，同

23、時時結合經經濟分析析手段對對項目的的定位做做出調整整建議，也也就是對對各個階階段的成成本、收收益、風風險等進進行動態(tài)態(tài)經濟分分析，以以項目盈盈利為導導向，結結合市場場發(fā)展狀狀況對發(fā)發(fā)展方向向進行不不斷調整整，以達達到利益益最大化化。（一）外外部條件件預測分分析1城市市與區(qū)域域發(fā)展預預測分析析2商業(yè)業(yè)模式發(fā)發(fā)展分析析 3項目目商圈需需求與競競爭預測測4初期期影響力力形成及及發(fā)展預預測（二）動動態(tài)經濟濟分析1成本本投入（包包括建設設階段以以及不同同發(fā)展階階段投入入預測）2不同同階段收收益以及及變化預預測3風險險分析4資金金計劃（三）各各階段商商業(yè)形態(tài)態(tài)戰(zhàn)略定定位1階段段劃分2形象象調整3業(yè)態(tài)態(tài)調整

24、（1）業(yè)業(yè)態(tài)構成成（2）業(yè)業(yè)態(tài)配比比4觸媒媒設計調調整5不同同階段價價值創(chuàng)造造變化（1）項項目創(chuàng)造造價值環(huán)環(huán)節(jié)描述述（2）商商業(yè)競爭爭力描述述6經營營模式7招商商策略八產品品設計建建議對商業(yè)形形態(tài)的建建議最終終都會體體現在產產品上，產產品的設設計應該該考慮到到業(yè)態(tài)更更新時時時空間變變化的要要求，以以最大限限度減少少因階段段調整而而增加的的改造成成本，我我們將主主要提供供以下幾幾個方面面的產品品建議。1引力力點設計計建議（商商業(yè)觸媒媒設計建建議）2主要要功能空空間風格格與特點點建議3節(jié)點點設計建建議4交通通組織分分析及建建議5設備備設施建建議第三章 顧問問服務周周期及報報價一顧問問服務周周期根據貴司司項目的的情況，我我司完成成以上顧顧問服務務的工作作時間計計劃為：90天天（自然然日）。根據貴貴司項目目發(fā)展計計劃，我我們可以以分階段段提供顧顧問結論論：初期商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位（第第一六六部分）結結論在第第40天天左右提提出；產產品設計計建議（第第