房地產(chǎn)可行性研究

1、房地產(chǎn)可可行性研研究第1操作作環(huán)節(jié)：成功邁邁出投資資第一步步第2操作作環(huán)節(jié)：可行性性研究的的誤區(qū)及及相應(yīng)對(duì)對(duì)策第3操作作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)產(chǎn)可行性性研究戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析第4操作作環(huán)節(jié)：設(shè)計(jì)成成功的可可行性研研究流程程第5操作作環(huán)節(jié)：撰寫(xiě)出出色的可可行性研研究報(bào)告告書(shū)第6操作作環(huán)節(jié)：如何協(xié)協(xié)調(diào)可行行性研究究投資預(yù)預(yù)算第7操作作環(huán)節(jié)：從全局局出發(fā)進(jìn)進(jìn)行可行行性研究究使用指南南可行行性研究究通常是是一種打打哪兒指指哪兒的的游戲，先射出出箭，然然后畫(huà)出出靶心。 中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的階段性性局限，導(dǎo)致市市場(chǎng)的不不確定因因素較多多，項(xiàng)目目成 敗敗的回旋旋余地也也較大如此也也罷，最最危險(xiǎn)的的是可行行性研究究?jī)H僅成成

2、為一紙紙說(shuō)辭。房地地產(chǎn)可行行性研究究實(shí)戰(zhàn)操操作手冊(cè)冊(cè)從實(shí)實(shí)用的角角度總結(jié)結(jié)了房地地產(chǎn)可行行性研究究的要點(diǎn)點(diǎn)與程序序，并將將之納入入整體戰(zhàn)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)計(jì)。 第1操作作環(huán)節(jié)：成功近近出投資資第一步步1透視視民地產(chǎn)產(chǎn)可行性性研究房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的可行性性研究是是在投資資決策之之前對(duì)擬擬開(kāi)發(fā)的的項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行全面面、系統(tǒng)統(tǒng)的調(diào)查查研究和和分析，運(yùn)用科科學(xué)的技技術(shù)評(píng)價(jià)價(jià)方法，得出一一系列評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)植，以以最終確確定該項(xiàng)項(xiàng)目是否否可行的的綜合研研究。一般般來(lái)說(shuō)，可行性性研究是是以市場(chǎng)場(chǎng)供需為為立足點(diǎn)點(diǎn)，以資資源投入入為限度度，以科科學(xué)方法法為手段段，以系系列評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)為為結(jié)果，它通常常要處理理兩方面面的問(wèn)題

3、題：第一是要要確定項(xiàng)項(xiàng)目在技技術(shù)上能能否實(shí)施施；第二是如如何才能能取得最最佳的效效益（主主要是經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益）。從房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的實(shí)際際情況來(lái)來(lái)看，單單從建筑筑施工技技術(shù)上講講，一般般不存在在一時(shí)無(wú)無(wú)法突破破的重大大難點(diǎn)，無(wú)論是是大跨度度橋梁，還是超超高層建建筑，如如上海市市的楊浦浦、南浦浦大橋，及高達(dá)達(dá) 4220米、 888層的金金茂大廈廈和高達(dá)達(dá) 4668米的的東方明明珠塔就就是很好好的佐證證。可見(jiàn)見(jiàn)，關(guān)鍵鍵在于投投資的回回報(bào)，即即能否取取得最佳佳的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益，并兼顧顧社會(huì)效效益和環(huán)環(huán)境效益益。2、項(xiàng)目目投資制制勝第一一法寶一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目在在實(shí)施之之前，都都必須進(jìn)進(jìn)行投資資可行性性

4、分析。在該階階段，可可行性分分析所要要解決的的波特定定項(xiàng)目成成功的可可能性問(wèn)問(wèn)題。當(dāng)當(dāng)然，一一個(gè)投資資方案有有成功的的可能性性，或者者說(shuō)其是是可行的的，也并并不意味味著該項(xiàng)項(xiàng)目是合合適的。般情情況下，可行性性分析要要研究的的不僅僅僅是一個(gè)個(gè)方案，而是同同時(shí)研交交多個(gè)方方案，有有時(shí)幾個(gè)個(gè)方案都都可能是是可行的的，而且且都很可可能具有有吸引力力。要在在多個(gè)可可行方案案中優(yōu)選選出最優(yōu)優(yōu)秀方案案，研究究人員只只能在可可行性分分析的基基礎(chǔ)上，綜合考考慮市場(chǎng)場(chǎng)、資金金、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)等各方方面的問(wèn)問(wèn)題，綜綜合評(píng)價(jià)價(jià)合理取取舍?？煽尚行匝醒芯浚林辽僖苣芫_地地回答這這么三個(gè)個(gè)問(wèn)題：a、這項(xiàng)項(xiàng)目是可可行的還還是不

5、可可行的b、如果果可行，可行到到什么程程度c、如果果投資，可能遇遇到的最最壞的情情況是什什么，對(duì)對(duì)此應(yīng)作作什么打打算第二操作作環(huán)節(jié) 可行性性研究的的誤區(qū)及及相應(yīng)對(duì)對(duì)策1、 項(xiàng)項(xiàng)目精度度標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目?jī)?nèi)容容時(shí)間（月月）費(fèi)用允許誤差差投資機(jī)會(huì)會(huì)研究階階段130.2%0.8%30%20%初步可行行性研究究階段60.255%77.5%20%10%詳細(xì)可行行性研究究階段81660.2%1.0%10%2、 常常見(jiàn)誤區(qū)區(qū)誤區(qū)一：一個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的效效益分析析如果果你的項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究報(bào)告十十分肯定定地告訴訴你將來(lái)來(lái)能賺多多少錢(qián)，而且一一定能賺賺這么多多錢(qián)，這這絕不會(huì)會(huì)是一份份實(shí)事求求是的報(bào)報(bào)告。一一份專(zhuān)業(yè)業(yè)而嚴(yán)肅肅

6、的項(xiàng)目目可行性性研究報(bào)報(bào)告不可可能只是是一個(gè)效效益標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。在可可行性研研究時(shí)，我們遇遇到太多多的不確確定因素素。這些些不確定定因素使使項(xiàng)目未未來(lái)的價(jià)價(jià)格及銷(xiāo)銷(xiāo)售進(jìn)程程處于一一種相對(duì)對(duì)的不確確定之中中。因此此，可行行性研究究的“效效益分析析”也不不可能是是十分確確定的，只能是是一種合合理的預(yù)預(yù)測(cè)，而而這些預(yù)預(yù)測(cè)需要要假定的的前提，那就是是期望值值?？尚行行匝芯烤扛鶕?jù)不不同的期期望值給給出不同同的期望望效益預(yù)預(yù)測(cè)。誤區(qū)二：先入為為主的可可行性研研究筆者者曾考察察過(guò)十多多項(xiàng)失敗敗的大型型地產(chǎn)投投資，發(fā)發(fā)現(xiàn)其中中大部分分項(xiàng)目的的失敗都都是由一一些可預(yù)預(yù)見(jiàn)的因因素造成成的。這這些因素素包括：高級(jí)別別墅坐

7、落落在大型型工業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)，致致使別墅墅環(huán)境被被破壞，別墅無(wú)無(wú)人問(wèn)津津：在一一個(gè)離市市區(qū)測(cè)多多公里的的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)開(kāi)發(fā)高層層公寓，結(jié)果也也是無(wú)人人問(wèn)津；準(zhǔn)備在在一個(gè)規(guī)規(guī)劃失控控的農(nóng)民民居住區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)商商住小區(qū)區(qū)，結(jié)果果在廉價(jià)價(jià)“集資資房”的的沖擊下下半途而而廢；同同一時(shí)間間同一城城市同類(lèi)類(lèi)樓盤(pán)供供應(yīng)量過(guò)過(guò)大致使使需求短短缺；建建設(shè)成本本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過(guò)預(yù)算算造成資資金不繼繼；一條條新建的的高架橋橋攔腰而而過(guò)使梅梅樓商鋪鋪優(yōu)勢(shì)失失效；原原先的商商業(yè)旺地地因地鐵鐵建設(shè)而而大規(guī)模模地拆遷遷，成為為“被人人遺望的的角落”等等。 在與與這些項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展商交交流時(shí)，他們對(duì)對(duì)所遇到到的困難難通常都都感嘆“真沒(méi)想想到”，然而

8、卻卻是早該該想到的的。再看看一看這這些項(xiàng)目目的“可可行性研研窮報(bào)告告”，幾幾乎都是是同一個(gè)個(gè)調(diào)子：引經(jīng)據(jù)據(jù)典，從從各個(gè)角角度描繪繪這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目投資資的美好好前景，卻偏偏偏不提項(xiàng)項(xiàng)目投資資的不利利因素。這樣的的“可行行性研究究”，自自始至終終都是為為7證明明該項(xiàng)目目是可行行的，犯犯了“先先入為主主”的大大忌。*先先入為主主的可行行性研究究通常是是由以下下原因造造成的房地地產(chǎn)投資資企業(yè)的的領(lǐng)導(dǎo)主主觀意志志在起作作用。往往往由于于“長(zhǎng)官官意志”對(duì)課題題的影響響，課題題研究人人員擔(dān)心心挑項(xiàng)目目的毛病病會(huì)得罪罪老板，于是學(xué)學(xué)會(huì)了察察顏觀色色，一切切圍繞領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的意意思去論論證。所所以，為為避免這這種情況況的

9、發(fā)展展，公司司領(lǐng)導(dǎo)要要多些支支持，少少些干預(yù)預(yù)，讓課課題組放放下包袱袱，按科科學(xué)的路路子去調(diào)調(diào)查、分分析。課題題組人員員的業(yè)務(wù)務(wù)水平不不過(guò)關(guān)。有些項(xiàng)項(xiàng)目的可可行性研研究沒(méi)有有交給真真正在行行的專(zhuān)家家去做，而是隨隨便找一一些高校校的教師師或在本本公司里里的人去去完成。這樣做做，使課課題組的的智力及及能力結(jié)結(jié)構(gòu)很不不合理，要指望望他們拿拿出一個(gè)個(gè)真正可可信的可可行性研研究報(bào)告告是不可可能的。有有的發(fā)展展商將可可行性研研究的課課題交給給一些建建筑咨詢(xún)?cè)儥C(jī)構(gòu)去去做，這這些單位位的科研研實(shí)力過(guò)過(guò)得硬，但由于于項(xiàng)目對(duì)對(duì)他們來(lái)來(lái)說(shuō)就意意味著有有生意可可做，因因而也不不太可能能保持中中立的研研究態(tài)度度，除非非

10、發(fā)展商商事先申申明參與與可行性性研究的的單位不不能承攬攬本項(xiàng)目目的工程程咨詢(xún)業(yè)業(yè)務(wù)。有的的發(fā)展商商圖省事事，讓與與他合作作的另一一方提供供可行性性研究報(bào)報(bào)告。這這在意向向接觸的的時(shí)候是是。必要要的，但但要清楚楚的是，合作另另一方所所作的可可行性研研究只是是針對(duì)自自己的投投資行為為而做的的，并不不適合于于現(xiàn)在的的發(fā)展商商；有時(shí)時(shí)合作另另一方為為了爭(zhēng)取取他人來(lái)來(lái)投資，可能會(huì)會(huì)片面地地夸大該該項(xiàng)目的的投資價(jià)價(jià)值，這這樣的可可行性研研究是不不可能做做到中立立外。3相應(yīng)應(yīng)對(duì)策a 加快快專(zhuān)業(yè)化化及市場(chǎng)場(chǎng)培育工工作，推推進(jìn)行業(yè)業(yè)規(guī)?；c專(zhuān)業(yè)業(yè)化，是是提高可可行性研研究水平平，確保保其精度度、深度度、控制制

11、誤差的的根本保保證。當(dāng)當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)逐漸走走向規(guī)范范和成熟熟，日益益劇烈的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)成為為企業(yè)加加強(qiáng)可行行性研究究的外在在動(dòng)力。b 提提高從業(yè)業(yè)人員素素質(zhì)。這這是控制制可行性性誤差的的基本保保障。在在某種意意義上看看，可行行性研究究人員應(yīng)應(yīng)該是“全才”，必須須具備相相當(dāng)?shù)墓すこ碳夹g(shù)術(shù)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)、金融等等專(zhuān)業(yè)知知識(shí)。c 建立立可行性性研究數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)。當(dāng)前國(guó)國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)透明度度還不高高，可行行性研究究人員往往往難以以收集到到完整和和準(zhǔn)確的的市場(chǎng)信信息（在在香港，測(cè)量師師在分析析時(shí)，可可以從香香港土地地注冊(cè)處處一相相當(dāng)于內(nèi)內(nèi)地國(guó)土土房管局局，查閱閱最近成成交個(gè)案案和以

12、往往物業(yè)的的有關(guān)資資料）。信息的的缺失或或誤差，可能給給可行性性分析帶帶來(lái)巨大大誤差。在這種種情況下下，可行行性分析析人員更更需要加加強(qiáng)對(duì)信信息的收收集、整整理工作作：通過(guò)過(guò)去粗取取精，去去偽存真真的過(guò)程程，將市市場(chǎng)上分分散的信信息整理理為可用用的數(shù)據(jù)據(jù)。另外外，有條條件的企企業(yè)還可可加強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目后評(píng)評(píng)價(jià)工作作，通過(guò)過(guò)分析比比較，提提取有用用的信息息，進(jìn)一一步提高高可行性性研究的的實(shí)用性性。第3操作作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)產(chǎn)可行性性研究戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析 分析角度度一：社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)免對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的影響房地地產(chǎn)業(yè)不不是個(gè)孤孤立的行行業(yè)，本本書(shū)多處處強(qiáng)調(diào)，將房地地產(chǎn)業(yè)當(dāng)當(dāng)作國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的的噴頭頭產(chǎn)業(yè)”來(lái)看待待

13、是錯(cuò)誤誤的，這這并不僅僅僅是個(gè)個(gè)說(shuō)法問(wèn)問(wèn)題，而而是一個(gè)個(gè)最基本本的認(rèn)識(shí)識(shí)問(wèn)題：到底是是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)動(dòng)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展還是是國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的成成長(zhǎng)帶動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展？如如果把這這個(gè)問(wèn)題題搞顛倒倒了，在在形勢(shì)的的判斷上上就會(huì)出出現(xiàn)根本本性的失失誤。無(wú)無(wú)論政府府還是企企業(yè)都會(huì)會(huì)導(dǎo)致“先人為為主”的的決策傾傾向。如如年代初初海南、惠州、北海等等地出現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)畸形形膨脹，大起大大落，都都是無(wú)視視當(dāng)?shù)貒?guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展情情況，主主次顛倒倒，沒(méi)有有擺正房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的位置置所帶來(lái)來(lái)的后果果。 分分析角度度二：當(dāng)當(dāng)?shù)卣姓行袨閷?duì)市市場(chǎng)的影影響 一些些地方政政府的城城市規(guī)劃劃及規(guī)劃劃控制水水平對(duì)當(dāng)當(dāng)

14、地房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有著直直接的影影響。眾眾所周知知，在城城市規(guī)劃劃管理比比較好的的張家港港市及江江陰市，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)一一直處于于比較平平穩(wěn)的狀狀態(tài)。超超前而科科學(xué)的規(guī)規(guī)劃、有有效的規(guī)規(guī)模控制制、嚴(yán)格格的規(guī)劃劃管理，使這兩兩個(gè)城市市的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)避免77盲目的的、一窩窩蜂的現(xiàn)現(xiàn)象，本本著配套套一片、開(kāi)發(fā)一一片、管管理一片片的原則則，這里里的小區(qū)區(qū)住宅市市場(chǎng)基本本上沒(méi)有有出現(xiàn)供供大于求求的情況況，所有有樓盤(pán)的的預(yù)售成成績(jī)都很很好。與與此形成成對(duì)比的的是，不不少城市市的土地地批出規(guī)規(guī)模嚴(yán)重重失控，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)管管理混亂亂，造成成地皮炒炒賣(mài)現(xiàn)象象嚴(yán)重，商品房房供應(yīng)量量過(guò)大，市場(chǎng)價(jià)價(jià)格起落落過(guò)劇，地方政

15、政府規(guī)劃劃管理不不妥，給給發(fā)展商商們帶來(lái)來(lái)了很大大的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。 分析角度度三：街街區(qū)環(huán)境境對(duì)房地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的影響響古古北新區(qū)區(qū)并非上上海鬧市市區(qū)，樓樓價(jià)何以以如此昂昂貴？原原來(lái)，由由80年年代起率率先開(kāi)發(fā)發(fā)的第一一個(gè)上海海外貿(mào)區(qū)區(qū)一虹虹橋開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，隨隨著愈來(lái)來(lái)愈多外外商人駐駐辦公，鄰近的的古北新新區(qū)自然然成為外外商購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)或租賃賃住宅的的主要目目標(biāo)。區(qū)區(qū)內(nèi)滿(mǎn)是是豪華住住宅，住住戶(hù)大部部分是港港、臺(tái)同同胞及外外國(guó)人，所以成成為上海海唯一一個(gè)名副副其實(shí)的的境外人人士居住住區(qū)。這這使古北北新區(qū)享享有很高高的知名名度，并并自然形形成了一一個(gè)獨(dú)特特的社交交圈及生生活社區(qū)區(qū)，區(qū)內(nèi)內(nèi)樓宇質(zhì)質(zhì)素又不不賴(lài)，需需求者

16、多多而且舍舍得花大大價(jià)錢(qián)，故此售售價(jià)及租租金曾一一直穩(wěn)步步上揚(yáng)。進(jìn)入119966 年以以后，該該小區(qū)房房?jī)r(jià)雖有有所下跌跌，但仍仍是國(guó)內(nèi)內(nèi)最貴的的地方。 從古古北新區(qū)區(qū)的例子子可以看看出，房房地產(chǎn)的的價(jià)值似似乎并不不完全取取決于樓樓盤(pán)自身身的檔次次和質(zhì)量量，還與與周邊的的街區(qū)環(huán)環(huán)境有關(guān)關(guān)。正因因?yàn)橛泻绾鐦蜷_(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的發(fā)發(fā)展，才才產(chǎn)生了了對(duì)古北北新區(qū)高高尚住宅宅的需求求，虹橋橋開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)與古北北新區(qū)之之間明顯顯存在著著功能上上的互補(bǔ)補(bǔ)關(guān)系。街區(qū)功功能是使使房地產(chǎn)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其其市場(chǎng)價(jià)價(jià)值的外外在動(dòng)因因。*投資商商自身?xiàng)l條件考察察1、考考察你的的經(jīng)驗(yàn)隔行行如隔山山，隔山山買(mǎi)牛難難。任何何一家公公司都不不可能對(duì)

17、對(duì)自己完完全不了了解的領(lǐng)領(lǐng)域進(jìn)行行投資，房地產(chǎn)產(chǎn)投資也也是如此此。即使使是已經(jīng)經(jīng)在房地地產(chǎn)業(yè)內(nèi)內(nèi)有一定定資歷的的企業(yè)，如果該該公司以以前是開(kāi)開(kāi)發(fā)市內(nèi)內(nèi)寫(xiě)字樓樓的，如如今目標(biāo)標(biāo)投資對(duì)對(duì)象是郊郊區(qū)別墅墅，那么么能不能能考慮呢呢？那要要看公司司的經(jīng)理理層里是是否有具具備別墅墅開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的人人才，否否則還是是慎重為為好。當(dāng)當(dāng)然，事事情并不不是絕對(duì)對(duì)的，當(dāng)當(dāng)你認(rèn)為為“經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)”這一一風(fēng)險(xiǎn)也也值得冒冒的時(shí)候候，就不不必在這這個(gè)問(wèn)題題上多思思量了。2、考考察你的的投資方方式由于企企業(yè)背景景和實(shí)力力不同，各房地地產(chǎn)投資資企業(yè)的的項(xiàng)目投投資方式式也不一一樣。也也許你的的企業(yè)從從來(lái)不會(huì)會(huì)在建一一幢樓后后靠出租租來(lái)獲

18、取取長(zhǎng)期回回報(bào)，而而是建一一部分賣(mài)賣(mài)一部分分，甚至至靠預(yù)售售樓盤(pán)來(lái)來(lái)滾動(dòng)開(kāi)開(kāi)發(fā)，那那么對(duì)那那些適合合于長(zhǎng)線(xiàn)線(xiàn)開(kāi)發(fā)的的項(xiàng)目和和適于長(zhǎng)長(zhǎng)錢(qián)投資資的地區(qū)區(qū)，你就就要三思思而后行行了。有有時(shí)候一一個(gè)好項(xiàng)項(xiàng)目，到到了某些些房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)手手里就成成了臭狗狗屎了，想扔也也扔不掉掉。 33、考察察你的融融資能力力每每一個(gè)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)都會(huì)會(huì)遇到借借貸和融融資問(wèn)題題。問(wèn)題題是你的的借貸渠渠道和融融資渠道道是否可可靠，如如果項(xiàng)目目建到一一半而你你的后續(xù)續(xù)資金又又無(wú)人提提供，那那可要人人命了。筆者見(jiàn)見(jiàn)到不少少這樣的的事情：一個(gè)建建了一半半的項(xiàng)目目因?yàn)闆](méi)沒(méi)有后續(xù)續(xù)資金而而停工兩兩三年，前期成成本已經(jīng)經(jīng)上升了了

19、一半，如此就就算建好好了也無(wú)無(wú)利潤(rùn)可可言了，明擺著著是虧本本的生意意。分析析角度四四：投資資商的自自身?xiàng)l件件對(duì)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的影響響俗語(yǔ)說(shuō)說(shuō)“太貴貴有自知知之明”。房地地產(chǎn)商在在進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目分析析時(shí)是不不可能不不對(duì)自身身的條件件進(jìn)行分分析的。一家公公司不可可能什么么樣的項(xiàng)項(xiàng)目都能能開(kāi)發(fā)，也不可可能什么么樣的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)都敢敢去冒，所以在在考察一一個(gè)地區(qū)區(qū)、一個(gè)個(gè)項(xiàng)目值值不值得得去投資資時(shí)，還還必須有有針對(duì)性性地權(quán)衡衡：本公公司適不不適合于于那個(gè)地地區(qū)去投投資，適適不適合合于投資資那樣的的項(xiàng)目。第四操作作環(huán)節(jié) 設(shè)計(jì)成成功的可可行性研研究流程程步驟A 人員安安排組合合項(xiàng)目?jī)?nèi)容人數(shù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目目費(fèi)用時(shí)間注冊(cè)房地地產(chǎn)估價(jià)

20、價(jià)師 造價(jià)工程程師 市場(chǎng)調(diào)查查和分析析人員 經(jīng)濟(jì)分析析專(zhuān)家 制作人員員 社會(huì)學(xué)，環(huán)境等等專(zhuān)家 步驟B：市場(chǎng)分分析 a、宏觀觀因素分分析房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商在一一個(gè)國(guó)家家的某個(gè)個(gè)地區(qū)擬擬進(jìn)行房房地產(chǎn)投投資時(shí)，首先要要考慮的的是該國(guó)國(guó)的宏觀觀因素如如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地地貌、風(fēng)風(fēng)俗習(xí)慣慣及宗教教信仰，有無(wú)地地區(qū)沖突突或戰(zhàn)爭(zhēng)爭(zhēng)發(fā)生的的可能性性。b、區(qū)域域性因素素分析一般般來(lái)講，項(xiàng)目所所在國(guó)內(nèi)內(nèi)部地區(qū)區(qū)之間的的發(fā)展是是不平衡衡的，差差異總是是不同程程度地存存在，僅僅研究其其宏觀因因素還不不夠、還還必須對(duì)對(duì)項(xiàng)目所所在區(qū)域域進(jìn)行因因素分析析，這是是因?yàn)椋菏紫?宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的影響響程度不不同，對(duì)

21、對(duì)有的區(qū)區(qū)域影響響大，有有的區(qū)域域影響小??；其次次 區(qū)域域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展受宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的影響響存在著著“時(shí)滯滯現(xiàn)象象，宏觀觀的經(jīng)濟(jì)濟(jì)現(xiàn)狀往往往要經(jīng)經(jīng)過(guò)一段段長(zhǎng)時(shí)間間以后才才能對(duì)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展產(chǎn)生影影響，有有的地區(qū)區(qū)反應(yīng)快快，有的的地區(qū)則則滯后性性較為明明顯，投投資時(shí)必必須加以以考慮；其三 國(guó)家特特定的地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)使得某某些區(qū)域域經(jīng)濟(jì)或或多或少少受宏觀觀經(jīng)濟(jì)波波動(dòng)的影影響，甚甚至形成成于宏觀觀經(jīng)濟(jì)趨趨勢(shì)相反反的逆向向走勢(shì)。我國(guó)的的經(jīng)濟(jì)特特區(qū)、自自由貿(mào)易易娶、保保稅區(qū)對(duì)對(duì)國(guó)際資資本依賴(lài)賴(lài)程度相相對(duì)較低低，即使使在我國(guó)國(guó)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)整整期間，國(guó)內(nèi)資資金緊張張的情況況下，其其國(guó)際資資本所受受影響較較

22、小，這這些地區(qū)區(qū)的項(xiàng)目目受到?jīng)_沖擊也較較小。c、微觀觀市場(chǎng)分分析 對(duì)對(duì)擬投資資項(xiàng)目所所在地區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)微觀觀市場(chǎng)的的分析可可以分成成以下兩兩個(gè)部分分，其一一是對(duì)擬擬 投資資房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的分析，其二是是對(duì)與投投資項(xiàng)目目同類(lèi)型型的物業(yè)業(yè)市場(chǎng)分分析。步驟C: 市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)a 需求求預(yù)測(cè)需求求預(yù)測(cè)就就是以房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查查的信息息、數(shù)據(jù)據(jù)和資料料為依據(jù)據(jù)，運(yùn)用用科學(xué)的的方法，對(duì)某類(lèi)類(lèi)物業(yè)的的市場(chǎng)需需求規(guī)律律和變化化趨勢(shì)進(jìn)進(jìn)行分析析和預(yù)測(cè)測(cè)，從而而推斷出出為了市市場(chǎng)對(duì)該該類(lèi)物業(yè)業(yè)的需求求。b 供給給預(yù)測(cè)供給給預(yù)測(cè)就就是以房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查查的信息息資料和和數(shù)據(jù)為為依據(jù)，運(yùn)用科科學(xué)的方方法，對(duì)對(duì)某類(lèi)物

23、物業(yè)的市市場(chǎng)供給給規(guī)律和和變化趨趨勢(shì)進(jìn)行行分析，從而預(yù)預(yù)測(cè)為了了市場(chǎng)上上該類(lèi)物物業(yè)的供供給情況況c 預(yù)測(cè)測(cè)方法通常?？梢苑址譃闀r(shí)間間序列分分析法和和因果關(guān)關(guān)系分析析法。時(shí)時(shí)間序列列分析法法又可分分為：移移動(dòng)平均均法，指指數(shù)平滑滑法等；因果關(guān)關(guān)系分析析法可分分為：線(xiàn)線(xiàn)性回歸歸法、非非線(xiàn)性回回歸法、模擬法法等。步驟D: 成本本測(cè)算在房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的可行行性研究究中，項(xiàng)項(xiàng)目的成成本測(cè)算算是重要要的一環(huán)環(huán)，它由由估價(jià)師師會(huì)同造造價(jià)工程程師完成成。成本本測(cè)算的的正確與與否，如如同對(duì)租租售市場(chǎng)場(chǎng)的預(yù)測(cè)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目目的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益有有重大的的影響，但相對(duì)對(duì)而言，成本測(cè)測(cè)算較易易把握。一般來(lái)講講 成本本

24、構(gòu)成包包括以下下四個(gè)部部分：A 土地地前期費(fèi)費(fèi)：指取取得合理理的土地地的權(quán)證證，完成成土地上上現(xiàn)有建建筑物的的拆遷，開(kāi)通施施工用水水、用電電、道路路以及完完成場(chǎng)地地平整為為止所要要的費(fèi)用用。根據(jù)據(jù)取得上上地方式式的不同同，又可可分為新新征土地地前期費(fèi)費(fèi)、舊區(qū)區(qū)改造前前期費(fèi)和和土地批批租費(fèi)三三種類(lèi)型型。B 設(shè)計(jì)計(jì)和建筑筑安裝工工程費(fèi)：指完成成場(chǎng)地的的三通一一平以后后，從規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)到土建建工程、設(shè)備安安裝、裝裝飾工程程及小區(qū)區(qū)配套、小區(qū)綠綠化結(jié)束束所包括括的費(fèi)用用。C 市政政配套費(fèi)費(fèi)：指項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)必須須向城市市市政建建設(shè)所交交付的配配套費(fèi)，主要是是由于新新增房地地產(chǎn)項(xiàng)目目所引起起的水電電費(fèi)。

25、步步驟E：財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)目目投資方方案評(píng)價(jià)價(jià)的指標(biāo)標(biāo)一般分分為兩類(lèi)類(lèi)：一類(lèi)類(lèi)是考慮慮7貼現(xiàn)現(xiàn)因素的的動(dòng)態(tài)指指標(biāo)，即即考慮77貨幣時(shí)時(shí)間價(jià)值值因素的的指標(biāo)，包括凈凈現(xiàn)值、獲利指指數(shù)、動(dòng)動(dòng)態(tài)回收收期、內(nèi)內(nèi)含報(bào)酬酬事等指指標(biāo)。 另一類(lèi)類(lèi)是非貼貼現(xiàn)的靜靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)，即設(shè)設(shè)有考慮慮貨幣時(shí)時(shí)間價(jià)值值因素的的指標(biāo)，如靜態(tài)態(tài)回收期期、投資資利潤(rùn)率率等。在在房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的評(píng)評(píng)價(jià)中一一般以動(dòng)動(dòng)態(tài)指標(biāo)標(biāo)為主，以靜態(tài)態(tài)指標(biāo)為為輔。以以下簡(jiǎn)單單介紹三三種常用用的靜態(tài)態(tài)評(píng)價(jià)指指標(biāo)。步步驟F：盈虧平平衡分析析盈盈虧平衡衡分析在在財(cái)務(wù)管管理中又又稱(chēng)量、本、利利分析，是指在在一定的的市場(chǎng)生生產(chǎn)能力力條件下下，通過(guò)過(guò)分析擬擬建

26、項(xiàng)目目的產(chǎn)出出（量）、成本本（本）和收益益（利）之間的的關(guān)系，來(lái)判斷斷項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)劣及盈盈利能力力的一種種方法。 盈虧分分析的關(guān)關(guān)鍵是找找到盈虧虧平衡點(diǎn)點(diǎn)（BPPe0KKevven P0iiDt）即項(xiàng)目目達(dá)到盈盈虧平衡衡狀態(tài)利利潤(rùn)為零零的點(diǎn)。一般來(lái)來(lái)講，在在項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)出能力力一定的的前提下下，盈虧虧平衡點(diǎn)點(diǎn)越低，項(xiàng)目的的盈利可可能性就就越大，經(jīng)營(yíng)安安全性越越好。在在房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的可行性性研究中中，所謂謂盈虧平平衡分析析指對(duì)特特定的項(xiàng)項(xiàng)目而言言，要找找出預(yù)計(jì)計(jì)銷(xiāo)售收收入恰好好能彌補(bǔ)補(bǔ)成本時(shí)時(shí)的銷(xiāo)售售量又稱(chēng)稱(chēng)保本銷(xiāo)銷(xiāo)售量。步驟GG：敏感感性分析析敏敏感性分分析是研研究某些些因素發(fā)發(fā)生變化化時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)

27、濟(jì)濟(jì)效益發(fā)發(fā)生的相相應(yīng)變化化，并判判斷這些些因素對(duì)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)標(biāo)的影響響程度。敏感性性分析不不僅可以以使開(kāi)發(fā)發(fā)商了解解因素變變動(dòng)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)指指標(biāo)的影影響程度度，還可可以使他他們對(duì)那那些較為為敏感的的因素進(jìn)進(jìn)行認(rèn)真真和仔細(xì)細(xì)的再研研究，以以提高項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究的準(zhǔn)確確性。反反應(yīng)敏感感程度的的指標(biāo)是是敏感系系數(shù)：敏敏感系數(shù)數(shù)=目標(biāo)標(biāo)值的變變化百分分比參參數(shù)值變變動(dòng)的百百分比例例如：以以售價(jià)為為參數(shù)值值，以項(xiàng)項(xiàng)目的凈凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)值值作為目目標(biāo)值，已知售售價(jià)增加加10，凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量現(xiàn)值增增加200，則則售價(jià)的的敏感系系數(shù)=220/10%=2。敏感系系數(shù)可正正可負(fù)。若敏感感系數(shù)為為負(fù)

28、，說(shuō)說(shuō)明目標(biāo)標(biāo)值的變變化與參參數(shù)值的的變化方方向相反反，敏感感系數(shù)越越大，則則說(shuō)明該該參量對(duì)對(duì)目標(biāo)值值越敏感感，在可可行性研研究中對(duì)對(duì)該參量量的確定定須越謹(jǐn)謹(jǐn)慎。步步驟H：風(fēng)險(xiǎn)分分析風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析又又稱(chēng)為概概率分析析，利用用概率值值來(lái)定量量研究各各種不同同確定因因素發(fā)生生不同幅幅度變動(dòng)動(dòng)的概率率分布及及對(duì)方案案經(jīng)濟(jì)效效果的影影響，對(duì)對(duì)方案的的經(jīng)濟(jì)效效果指標(biāo)標(biāo)作出某某種概率率描述，從而對(duì)對(duì)方案的的風(fēng)險(xiǎn)情情況作出出比較準(zhǔn)準(zhǔn)確的判判斷。第5操作作環(huán)節(jié)：撰寫(xiě)出出色的可可行性研研究報(bào)告告書(shū)A、可行行性研究究報(bào)告的的主事內(nèi)內(nèi)容一般般來(lái)講，專(zhuān)業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)編寫(xiě)寫(xiě)一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的可可行性研研究報(bào)告告應(yīng)包括括封面、摘要、目標(biāo)

29、、正文、附件和和附圖六六個(gè)部分分。1、封面面：一般般要反映映可行性性報(bào)告的的名稱(chēng)，專(zhuān)業(yè)研研究編寫(xiě)寫(xiě)機(jī)構(gòu)名名稱(chēng)及編編寫(xiě)報(bào)告告的時(shí)間間三個(gè)內(nèi)內(nèi)容。2、摘要要：它是是用簡(jiǎn)潔潔明7的的語(yǔ)言概概要介紹紹項(xiàng)目的的概況、市場(chǎng)情情況可行行性研究究的結(jié)論論及有關(guān)關(guān)說(shuō)明或或假設(shè)條條件，要要突出重重點(diǎn)，假假設(shè)條件件清楚，使閱讀讀人員在在短時(shí)間間內(nèi)能了了解全報(bào)報(bào)告的精精要。也也有專(zhuān)家家主張不不寫(xiě)摘要要，因?yàn)闉榭尚行孕匝芯繄?bào)報(bào)告事關(guān)關(guān)重大，閱讀者者理應(yīng)仔仔細(xì)全面面閱讀。3、目錄錄：由于于一份可可行性報(bào)報(bào)告少則則十余頁(yè)頁(yè)，多則則數(shù)十頁(yè)頁(yè)，為了了便于寫(xiě)寫(xiě)作和閱閱讀人員員將報(bào)告告的前后后關(guān)系、假設(shè)條條件及具具體內(nèi)容容條理清清

30、楚地編編寫(xiě)和掌掌握，必必須編寫(xiě)寫(xiě)目錄。4、正文文：它是是可行性性報(bào)告的的主體，一般來(lái)來(lái)講，應(yīng)應(yīng)包括以以下內(nèi)容容：a、概況況（包括括：項(xiàng)目目背景、項(xiàng)目概概況、委委托方、受托方方、可行行性研究究的目的的、可行行性研究究的編寫(xiě)寫(xiě)入員、編寫(xiě)的的依據(jù)、編寫(xiě)的的假設(shè)和和說(shuō)明）；b、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查和和分析；C、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案；d、建設(shè)設(shè)方式和和建設(shè)進(jìn)進(jìn)度；e、投資資估算及及資金籌籌措；f、項(xiàng)目目財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)；g、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析；h、可行行性研究究的結(jié)論論；i、研究究人員對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的建議；j、相應(yīng)應(yīng)的附表表。5、附件件：它包包含可行行性研究究的主要要依據(jù)，是可行行性研究究報(bào)告必必不可少少的部分分。一般般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)

31、目在做做正式的的可行性性研究時(shí)時(shí)，必須須有政府府有關(guān)部部門(mén)的批批準(zhǔn)文件件（如規(guī)規(guī)劃選址址意見(jiàn)書(shū)書(shū)、土地地批租合合同、土土地證、建筑工工程許可可證等）。專(zhuān)業(yè)業(yè)人員必必須依照照委托書(shū)書(shū)和上述述文件以以及相應(yīng)應(yīng)的法律律、法規(guī)規(guī)方能編編寫(xiě)項(xiàng)目目可行性性研究報(bào)報(bào)告。6、附圖圖：一份份完整的的可行性性報(bào)告應(yīng)應(yīng)包括以以下附圖圖：項(xiàng)目目的位置置圖、地地形圖、規(guī)劃紅紅線(xiàn)圖、設(shè)計(jì)方方案的平平面圖，有時(shí)也也包括：項(xiàng)目所所在地區(qū)區(qū)或城市市的總體體規(guī)劃圖圖等等。B、可行行性研究究報(bào)告正正文部分分的編寫(xiě)寫(xiě)正文文部分是是可行性性研究報(bào)報(bào)告的核核心部分分。內(nèi)容容多，較較復(fù)雜。1、概況況：（1）進(jìn)進(jìn)行可行行性研究究的背景景；（

32、2）所所研究項(xiàng)項(xiàng)目的名名稱(chēng)、性性質(zhì)、地地址、周周邊的市市政配套套和基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)現(xiàn)狀，交交通及周周?chē)h(huán)境境等；（3 ）委托方方的名稱(chēng)稱(chēng)、地址址、法人人代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照登記記號(hào)及聯(lián)聯(lián)系人；（4）受受托方的的名稱(chēng)、地址、法人代代表、營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照照登記號(hào)號(hào)及聯(lián)系系人；（5）可可行性研研究的目目的；（6）可可行性研研究的編編寫(xiě)人員員名單；（7）可可行性研研究的編編寫(xiě)依據(jù)據(jù)；（8）研研究報(bào)告告的假設(shè)設(shè)和說(shuō)明明。2、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查分分析：要要求對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行宏觀、區(qū)域和和微觀的的市場(chǎng)分分析和調(diào)調(diào)查，及及對(duì)未來(lái)來(lái)的供給給、需求求和價(jià)格格的預(yù)測(cè)測(cè)，不僅僅要有定定性的分分析，還還要有定定量的推推導(dǎo)。3、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案

33、：要要求寫(xiě)出出項(xiàng)目所所具備的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案及建設(shè)設(shè)過(guò)程中中市政條條件是否否具備。市政條條件包括括水、電電、煤、衛(wèi)、通通訊、供供暖（部部分地區(qū)區(qū)）及道道路等的的配套情情況，在在報(bào)告中中必須有有這些市市政條件件是否具具備的書(shū)書(shū)面文件件。4、建設(shè)設(shè)方式和和建設(shè)進(jìn)進(jìn)度：專(zhuān)專(zhuān)業(yè)人員員可對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)方式式的委托托提出建建議或由由委托方方提供建建設(shè)方式式和進(jìn)度度安排，他們一一旦確定定則為其其后進(jìn)行行投資估估算作了了準(zhǔn)備。5、投資資預(yù)算和和資金籌籌措要求求寫(xiě)出項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)過(guò)程中中必須發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用用并逐一一計(jì)算資資金籌措措部分，要就整整個(gè)項(xiàng)目目投資額額和相應(yīng)應(yīng)的支付付時(shí)間作作出融資資安排。例如：自

34、有資資金、貸貸款和預(yù)預(yù)售收入入這三種種主要資資金來(lái)源源的安排排等。6、項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)：要求寫(xiě)寫(xiě)出主要要財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)的計(jì)算算結(jié)果，如凈現(xiàn)現(xiàn)值、現(xiàn)現(xiàn)值指數(shù)數(shù)、內(nèi)含含報(bào)酬率率和動(dòng)態(tài)態(tài)回收期期等。7、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析：一般要要求計(jì)算算出保本本銷(xiāo)售額額、盈虧虧平衡點(diǎn)點(diǎn)及對(duì)主主要敏感感因素在在有利和和不利情情況下的的敏感分分析并計(jì)計(jì)算出相相應(yīng)的財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)。8、結(jié)論論：要求求寫(xiě)出該該項(xiàng)目可可行性研研究的結(jié)結(jié)論，明明確說(shuō)明明該項(xiàng)目目是否可可行，是是否具有有較強(qiáng)的的抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力。9、有關(guān)關(guān)建議：是專(zhuān)業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)的的專(zhuān)業(yè)人人員在進(jìn)進(jìn)行可行行性研究究中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的一些些有利于于項(xiàng)目獲獲得更佳佳的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益、社會(huì)效效

35、益、環(huán)環(huán)境效益益等方面面的建議議，供委委托方參參考。附附表：是是可行性性研究報(bào)報(bào)告中涉涉及的諸諸多計(jì)算算表，如如投資匡匡算表、銷(xiāo)售收收入表、資金籌籌措表、利息計(jì)計(jì)算表、現(xiàn)金流流量表、敏感性性分析計(jì)計(jì)算表等等。第6操作作環(huán)節(jié)：如何協(xié)協(xié)調(diào)可行行性研究究投資預(yù)預(yù)算 一些些不大規(guī)規(guī)范的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究報(bào)告，其中的的項(xiàng)目投投資概算算只包含含7項(xiàng)目目建設(shè)的的工程概概算。這這樣算帳帳不好。一個(gè)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目不等等于一個(gè)個(gè)簡(jiǎn)單的的建筑物物，它需需要營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)成本、金融成成本和建建筑成本本，項(xiàng)目目投資就就是為了了滿(mǎn)足這這些成本本支出。而且，工程概概算也不不一定就就等于發(fā)發(fā)展商對(duì)對(duì)項(xiàng)目工工程建設(shè)設(shè)的實(shí)際際

36、投資。在被證證明星可可行的前前提下，邊回收收資金邊邊追加投投入的滾滾動(dòng)式投投資開(kāi)發(fā)發(fā)方式也也是可以以采取的的，這樣樣一來(lái)發(fā)發(fā)展商在在工程建建設(shè)上的的實(shí)際總總投入就就會(huì)小得得多。以以工程概概算代替替項(xiàng)目投投資概算算是極不不嚴(yán)肅的的。房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的投資資概算應(yīng)應(yīng)包括以以下內(nèi)容容：營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支支概算，包括：項(xiàng)目前研研究及可可行性研研究的開(kāi)開(kāi)支項(xiàng)目策劃劃的開(kāi)支支銷(xiāo)售策劃劃的開(kāi)支支廣告開(kāi)支支項(xiàng)目公司司日常運(yùn)運(yùn)作的開(kāi)開(kāi)支項(xiàng)目及企企業(yè)的公公關(guān)開(kāi)支支工程開(kāi)支支概算，包括：用于工程程勘探的的開(kāi)支用于吹沙沙填土、平整土土地的開(kāi)開(kāi)支用于工程程設(shè)計(jì)的的開(kāi)支用于建筑筑施工的的開(kāi)支用于設(shè)施施配套的的開(kāi)支用于工程程監(jiān)理的的開(kāi)

37、支土地征用用開(kāi)支概概算，包包括：政府一次次性收取取的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)用于拆遷遷補(bǔ)償或或青苗補(bǔ)補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)開(kāi)支影響公共共設(shè)施而而出現(xiàn)的的賠償開(kāi)開(kāi)支金融成本本開(kāi)支，包括：外匯資金金進(jìn)入國(guó)國(guó)內(nèi)貨幣幣系統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)生的銀銀行擔(dān)保保及管理理費(fèi)用支支出貸款引起起的利息息支出各項(xiàng)保險(xiǎn)險(xiǎn)開(kāi)支稅收和行行政性收收費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)開(kāi)支第7操作作環(huán)節(jié)：從全局局出發(fā)進(jìn)進(jìn)行可行行性研究究 現(xiàn)實(shí)化的的可行性性研究前前握事實(shí)實(shí)上，一一個(gè)好的的市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)者才才是一個(gè)個(gè)最好的的利潤(rùn)創(chuàng)創(chuàng)造者和和挖掘者者，他們們致力于于分析各各種營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)機(jī)會(huì)的的利潤(rùn)潛潛力，捕捕捉贏利利機(jī)會(huì)。這樣的的房屋是是有目的的、有針針對(duì)性地地建造的的。優(yōu)秀秀的房地地產(chǎn)公司司應(yīng)從機(jī)機(jī)構(gòu)內(nèi)外外來(lái)縱觀觀其業(yè)務(wù)務(wù)，監(jiān)視視變化中中的環(huán)境境并抓住住最佳的的機(jī)會(huì)。公司營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)人員員的主要要職責(zé)是是辨別外外界環(huán)境境中的主主要變化化，通過(guò)過(guò)設(shè)立早早期預(yù)警警系統(tǒng)，及肘改改變營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略，去迎接接營(yíng)銷(xiāo)環(huán)環(huán)境中的的新挑戰(zhàn)戰(zhàn)和新機(jī)機(jī)會(huì)。 消費(fèi)者者市場(chǎng)分分析與營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境境分析同同等重要要。消費(fèi)費(fèi)者市場(chǎng)場(chǎng)包括個(gè)個(gè)人和家家庭、消消費(fèi)者在在年齡、收入、教育程程度、遷遷移狀態(tài)態(tài)及興趣趣等方面面差異極極大，營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)者區(qū)區(qū)分不同同消費(fèi)者者群體和和細(xì)小的的市場(chǎng)，并按照照他們的的需要來(lái)來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品和服服務(wù)是非非常有用用處的。我