投資建議書附錄

1、投資建議書附錄- PAGE 21 -1、2002年年武漢市出臺臺的房地產(chǎn)政政策法規(guī)一覽覽表序號政策1市人民政府關(guān)關(guān)于印發(fā)武漢漢市加強(qiáng)土地地資產(chǎn)經(jīng)營管管理實(shí)施方案案的通知2武漢市土地儲儲備管理辦法法、武漢漢市土地交易易管理辦法36項(xiàng)制度（規(guī)劃劃國土并行審審批制度、建建設(shè)項(xiàng)目批后后公示制度、違違法建設(shè)通報報制度、重大大建設(shè)項(xiàng)目批批前聽證制度度、行政執(zhí)法法行為投訴制制度以及行政政執(zhí)法責(zé)任目目標(biāo)管理制度度）4武漢市規(guī)劃國國土管理依法法行政手冊5武漢市城市房房屋拆遷管理理辦法6武漢市土地級別別基準(zhǔn)地價782、漢市歷年房房地產(chǎn)開發(fā)量量及銷售量歷年房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)量項(xiàng)目/ 年年19901991199219931

2、99419951996199719981999200020012002住宅施工面積198.07197.05255.6430.18568.19943.12824.58941.911031.3881208.33381387住宅竣工面積78.4385.0894.23104.28172.95232.27265.9277.8334.5336.9425.7499.62522.73房屋施工面積262.74230.47297.22518.53708.361440.8771432.7111376.8771345.1551295.27713421547.6221735.0房屋竣工面積118.5099.46109.

3、48125.60200.53284.07315.99349.85445.07445.21462614.12628.48歷年房地產(chǎn)銷售售量表項(xiàng)目/ 年年1990199119921993199419951996199719981999200020012002商品房銷（預(yù)）售售面積59.1749.1940.7969.5049.8790.39109.55162.22263.4825332個人購買商品房房面積5.068.076.7110.5311.0219.4130.1163.02118.40188.02244375.73393.013、武漢市樓盤盤檔次及規(guī)模模各檔次代表樓盤盤

4、檔次代表樓盤價格（元/平米米）特征豪宅東湖林語、怡景景花園、世紀(jì)紀(jì)華庭4000以上武漢市稀有豪宅宅，占據(jù)極佳佳地段高檔麗島花園、水藍(lán)藍(lán)郡、香格里里嘉園、都市市經(jīng)典、福星星城市花園300044000樓盤品質(zhì)高，市市場形象好中高檔名都花園、安順順星苑、新世世紀(jì)都市花園園、都市經(jīng)典典240033000地段優(yōu)勢、規(guī)模模優(yōu)勢中檔金色雅園、當(dāng)代代光谷智慧城城180022400規(guī)劃優(yōu)勢、規(guī)模模優(yōu)勢中低檔華星辰龍城、百百步亭花園、山山水華庭120011800經(jīng)濟(jì)適用房，一一般性樓盤武漢市大盤規(guī)模模情況樓盤名稱規(guī)模百步亭花園3000畝常青花園4000畝名都花園1000畝萬科四季花城2000畝新地東方花都1200

5、畝金色港灣800畝F天下3000畝4、近年來武漢漢市城區(qū)人口口變化情況武漢市家庭戶數(shù)數(shù)、人口數(shù)表表年份1992199319941995199619971998199920002001總戶數(shù)12744755129302221310771113267700150252551528372215552566208714442136596621865622總?cè)丝?33147774376387744361300449487225172500052413466530237337401993374919433758225992001年武漢漢市分年齡人人口數(shù)（單位位：人）年齡段20-2425-2930-3435

6、-3940-4445-4950-5455-59人口數(shù)7564875852726955737321095889676239934747883136395、武漢市歷年年GDP武漢市GDP值值年份19901993199419951996199719981999200020012002GDP（億元）176.83357.23485.76606.91782.13912.331001.8991085.6881206.8441347.8001493房地產(chǎn)GDP10.2412.714.5224.1427.8330.8137.08武漢市歷年人均均GDP值年份1990199319941995199619971998

7、1999200020012002人均GDP26735192698086091097012673137651475116206178826、居民收入結(jié)結(jié)構(gòu)指標(biāo)年平均工資總額額年份19921993199419951996199719981999200020012002年平均工資總額額（元）2689353345805327598164066746709176289080年可支配收入年份1980198519901995200020012002年可支配收入53877815564454676173057820增幅33.8%22.3%10.6%18.1%8.0%8.1%8.0%年人均儲蓄余額額年份19951

8、996199719981999200020012002人均儲蓄余額（元元）16144992744687411070112378140907.本地和外地地房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目市市場勝、敗點(diǎn)點(diǎn)比較分析本地企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)項(xiàng)目市場勝、敗敗點(diǎn)分析項(xiàng)目名稱企業(yè)名稱市場勝點(diǎn)市場敗點(diǎn)結(jié)果評估百步亭花園武漢安居公司規(guī)模大 價格平戶型好 成本低建筑外觀設(shè)計(jì)、園園林規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)水平差市場打開了，利利潤實(shí)現(xiàn)了，后后期發(fā)展空間間變小了。輝煌公寓香江新村紫荊花園武漢城開集團(tuán)品牌好、質(zhì)量優(yōu)優(yōu)、環(huán)境靚、價價格平項(xiàng)目規(guī)模小、包包裝平、營銷銷方法簡能較好的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目銷售，企企業(yè)利潤不斷斷擴(kuò)大香江花園千禧園陽光花園武漢市統(tǒng)建辦品牌好、質(zhì)

9、量優(yōu)優(yōu)、價格平、環(huán)環(huán)境靚容積率高、建筑筑風(fēng)格單一現(xiàn)階段能實(shí)現(xiàn)較較好的銷售、長長期發(fā)展空間間有限藍(lán)灣俊園武建集團(tuán)品牌好、質(zhì)量優(yōu)優(yōu)、環(huán)境靚、規(guī)規(guī)劃新北方設(shè)計(jì)，南方方手法，成本本居高不下，導(dǎo)導(dǎo)致售價過高高產(chǎn)品叫好不叫座座，營銷業(yè)績績差，項(xiàng)目利利潤難以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)水上名都城武漢城投集團(tuán)規(guī)模大、品質(zhì)高高、自然環(huán)境境好設(shè)計(jì)理念過分超超前，價格高高，居住成本本高產(chǎn)品銷售不佳，整整體開發(fā)計(jì)劃劃受阻碧?；▓@玉龍島花園武漢宏宇實(shí)業(yè)價格底、檔次高高、宣傳力度度大產(chǎn)品形象差、建建筑質(zhì)量差、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)差成功實(shí)現(xiàn)銷售，成成功實(shí)現(xiàn)利潤潤，企業(yè)品牌牌檔次較低將軍花園梨花園武漢太平洋置業(yè)業(yè)超低單價、超低低總價、超常常規(guī)成本操作作產(chǎn)品

10、品質(zhì)低、物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)水平差、企企業(yè)信譽(yù)不強(qiáng)強(qiáng)成功實(shí)現(xiàn)銷售，入入住者不斷叫叫苦外地企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)項(xiàng)目市場勝、敗敗點(diǎn)分析項(xiàng)目名稱企業(yè)名稱市場勝點(diǎn)市場敗點(diǎn)結(jié)果評估常青花園香港新世界集團(tuán)團(tuán)市場啟動價格低低，建設(shè)規(guī)模模巨大，社區(qū)區(qū)環(huán)境好成本控制不佳，人人事管理復(fù)雜雜市場打開了，投投資利潤卻不不理想。泰和花園香港深貿(mào)集團(tuán)概念新，品質(zhì)高高，企業(yè)信譽(yù)譽(yù)好實(shí)行低開高走，不不顧市場行情情限制前期銷售較好，提提價后中期業(yè)業(yè)績不佳，后后期被迫實(shí)行行降價銷售萬科四季花城深圳萬科集團(tuán)品牌極佳，產(chǎn)品品實(shí)現(xiàn)能力強(qiáng)強(qiáng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)典產(chǎn)品定位錯誤，成成本及定價過過高市場打不開，產(chǎn)產(chǎn)品叫好不叫叫座麗島花園深圳國企品質(zhì)高，自然環(huán)環(huán)境

11、好，促銷銷手段豐富不計(jì)成本，定位位過高，價格格過高前期低價銷售尚尚可，后期銷銷售受阻高爾夫城市花園園香港新邦國際企業(yè)自然環(huán)境十分優(yōu)優(yōu)越，規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)先進(jìn)以港人之先進(jìn)自自居，剛愎自自用，不肯面面對市場現(xiàn)實(shí)實(shí)推廣方案一個接接一個，卻屢屢屢受挫錦湖花園武漢錦湖置業(yè)有有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)思想先先進(jìn)，品質(zhì)檔檔次較高定位錯誤銷售受阻，開發(fā)發(fā)受挫，項(xiàng)目目陷入“泥潭”金色港灣深圳四方集團(tuán)大手筆，高起點(diǎn)點(diǎn)過分依賴市場操操作銷售狀況一般，各各項(xiàng)指標(biāo)未盡盡人意8、武漢主要外外地開發(fā)商及及中介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)在漢項(xiàng)目目情況一覽開發(fā)商樓盤名稱中介機(jī)構(gòu)在漢項(xiàng)目萬科萬科四季花城、萬萬科城市花園園深圳世聯(lián)新地東方花都、福福星城市花園園香

12、港新世界常青花園、新華華家園、夢湖湖家園深圳濤溢世紀(jì)彩城凱恩斯國際置業(yè)業(yè)中一花園深圳中航多個小區(qū)物業(yè)管管理香港新邦國際高爾夫城市花園園置業(yè)國際怡景花園北京泰躍集團(tuán)秀澤園深圳國企麗島花園、都市市經(jīng)典浙江耀江神馬麗景灣沿海國際控股麗水佳園寶安集團(tuán)南湖中央花園深圳四方金色港灣9、2000年年以來武漢市市分類物業(yè)價價格指數(shù)表據(jù)2002年第第三季度武房房指數(shù)表明，本本季度房地產(chǎn)產(chǎn)綜合物業(yè)指指數(shù)為10449.29點(diǎn)點(diǎn)，較上季度度上漲16.88點(diǎn)；綜綜合物業(yè)平均均價格為30016.788元/平方米米，與上季度度相比上漲了了48.522元/平方米米，漲幅為11.63%。住宅價格指數(shù)本本季度為10078.311

13、元/平方米米，比上季度度上漲39.32點(diǎn),平平均價格為22093.665元/平方方米,比上季季度上升766.43元/平方米,其其升幅為3.78%.寫字樓價格指數(shù)數(shù)本季度為11038.771點(diǎn),較上上季度微漲了了3.47點(diǎn)點(diǎn),平均價格格為41633.08元/平方米.較較上季度漲了了13.922元/平方米米,漲幅為00.34%.分類物業(yè)價格指指數(shù)表季度住宅寫字樓綜合物業(yè)2000年第22季度1010.910101010.4552000年第33季度1031.91012.5771021.6662000年第44季度1041.0331015.6771025.7442001年第11季度1048.2551018

14、.2551029.8662001年第22季度1061.0551016.9991036.8222001年第33季度1062.4881019.9881038.7442001年第44季度1082.3771023.0991041.9002002年第11季度1003.9771030.0441017.0112002年第22季度1038.9991035.2441032.4112002年第33季度1078.3111038.7111049.2992002年第44季度10、項(xiàng)目資金金流動表項(xiàng)目A（5萬平平米）項(xiàng)目合計(jì)20032004年2005年7.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.

15、23.4土地成本400400前期工程安工程900200150150150100505050配套工程費(fèi)12010303025205不可預(yù)見費(fèi)2022223222221管理費(fèi)用203332222111資金成本3030營銷成本10010101515101015105營業(yè)稅16025262626271515合計(jì)1900402652451952152151691201509827總投資（萬元）95002010325122597510751075845600750490135銷售收入1056020080010001500150020002500800260資金差額1060-201

16、0-325-1025-175-7542565514001750310125累計(jì)資金差額資金來源自有資金銀行貸款累計(jì)資金結(jié)余1350項(xiàng)目項(xiàng)目B（110萬平米）項(xiàng)目合計(jì)2004年2005年2006年1.23.45.67.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.6土地成本400400前期工程費(fèi)15020304020201010建安工程90010010080808060806060806060公共設(shè)施及配套套120403020101010不可預(yù)見費(fèi)2022222211111111管理費(fèi)用2011222211111221資金成本502030營銷成本100101515

17、1010101510221營業(yè)稅16012151515181820201512合計(jì)1920423331441241261441228715012011715390861總投資（萬元）19200423033014401240126014401220870150012001170153090086010銷售收入22000800200015001500300030003500350020001000200資金差額2800-4230-330-1440-1240-46056028063015001800233019701100140190累計(jì)資金差額資金來源自有資金銀行貸款累計(jì)資金結(jié)余11、舊城改造造資

18、料舊城改造將改變變武漢房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展。2002年年7月，漢陽陽南岸嘴二期期工程實(shí)施；9月，漢口口永清片舊城城改造啟動；11月，新新華西路一期期拆遷完成；12月，武武昌積玉橋片片舊城改造等等一系列工程程的實(shí)施涉及及了總計(jì)70000余戶居居民的居住環(huán)環(huán)境的改觀。有有力的推動了了武漢市房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展。2002年年底，武漢第第一個成片推推出的舊城改改造項(xiàng)目在我我市土地儲備備交易中心掛掛牌競拍成交交，來自江蘇蘇的南京三金金房地產(chǎn)公司司以億元人民民幣競得此地地，地塊總面面積.萬平方米，掛掛牌價為億元人民民幣。這是本本市實(shí)行土地地儲備政策以以來成交最大大的一宗土地地。也是第-個成片推出出的舊城改造造項(xiàng)目。

19、為此此武漢市土地地儲備交易中中心為該地塊塊舉行了專題題推介，這是是武漢第一次次土地項(xiàng)目推推介會，數(shù)十十家本地及外外地開發(fā)商到到會。該項(xiàng)目位于于我市漢口新新興城區(qū)中心心，配套優(yōu)越越,由漢口火火車站、王家家墩中心商務(wù)務(wù)區(qū)、漢口體體育中心、西西北湖廣場共共同構(gòu)筑的商商業(yè)區(qū)使其區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯顯。該地塊北北臨米寬寬的武漢主干干道發(fā)展大道道，西向城區(qū)區(qū)西北湖和菱菱角湖公園，米寬的新新華西路和馬馬場路縱橫交交錯將該地塊塊分為四個街街坊。項(xiàng)目自自年年9月啟動，共共搬遷家企企業(yè)，戶居民，形形成此次出讓讓的第一期用用地。三通一一平之后，新新華西路布置置了該市最現(xiàn)現(xiàn)代化的路燈燈系統(tǒng)以及增增添的兩側(cè)公公共綠化帶。今今

20、年我市還將將對菱角湖公公園、香港路路實(shí)施改造。武武漢市城市總總體規(guī)劃，未未來的地鐵、號號線將分別從從該地塊周邊邊穿過。舊城改造項(xiàng)項(xiàng)目受到如此此追捧，主要要由于中心城城區(qū)居住具有有先天優(yōu)勢,城區(qū)土地價價格高,但開開發(fā)成本相對對郊區(qū)偏低,不用為市政政配套發(fā)愁,現(xiàn)階段我市市置業(yè)者首先先要考慮還是是生活便利。在在這一點(diǎn)上，市市區(qū)住宅同郊郊區(qū)住宅相比比有很大的優(yōu)優(yōu)勢。市區(qū)的的公共配套設(shè)設(shè)施經(jīng)過多年年經(jīng)營，已經(jīng)經(jīng)相當(dāng)完備，不不僅水、電、氣氣、暖齊全，而而且小區(qū)周圍圍幼兒園、學(xué)學(xué)校、醫(yī)院、商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)林立立，就學(xué)、就就醫(yī)、購物都都很方便。且且我市實(shí)施舊舊城改造政策策后, 大大大提升城區(qū)的的環(huán)境質(zhì)量,改善城市空空間景觀,逐逐漸甩掉昔日日臟、亂、差差的帽子。相相比之下郊區(qū)區(qū)的居住配套套設(shè)施就比較較薄弱，雖然然環(huán)境相對較較好，土地相相對較多且便便宜，開發(fā)商商可進(jìn)行連片片開發(fā)并進(jìn)行行合理規(guī)劃。但但是選擇住宅宅不等于選擇擇環(huán)境，環(huán)境境只是家居的的一個方面，更更何況環(huán)境問問