XXXX年關(guān)于房屋交付法律評

1、PAGE PAGE 9交房法律評說房屋交付法律評評說作者梁樺水（梁梁鵬） 在審判實(shí)實(shí)踐中對于商商品房的交付付使用的約定定存在著不同同的理解而引引發(fā)爭議。作作為開發(fā)企業(yè)業(yè)認(rèn)為“房屋屋的交付使用用”就是交鑰鑰匙，作為購購房人則認(rèn)為為“房屋交付付使用”不僅僅包括領(lǐng)鑰匙匙還包括取得得房屋所有權(quán)權(quán)證書。按照照我國現(xiàn)行法法律的規(guī)定不不動產(chǎn)的所有有權(quán)轉(zhuǎn)移以辦辦理權(quán)利轉(zhuǎn)移移登記為準(zhǔn)，只只有辦理登記記手續(xù)后，房房屋所有權(quán)才才發(fā)生轉(zhuǎn)移。但但是，最高人人民法院關(guān)于于審理商品房房買賣合同糾糾紛案件適用用法律若干問問題的解釋（下下稱司法解釋釋）規(guī)定“對對房屋的轉(zhuǎn)移移占有，視為為房屋的交付付使用，但當(dāng)當(dāng)事人另有約約定的除

2、外”。最最高人民法院院副院長黃松松指出根據(jù)合合同法第1133條和第第135條規(guī)規(guī)定，商品房房買賣合同的的出賣人負(fù)有有向賣受人交交付房屋并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移房屋所有有權(quán)的義務(wù)。所所謂房屋的交交付使用，就就是出賣人將將已經(jīng)建成的的房屋轉(zhuǎn)移給給買受人占有有，其外在表表現(xiàn)主要是將將房屋的鑰匙匙交付給買受受人。但房屋屋的 交付使使用并不意味味著房屋所有有權(quán)的轉(zhuǎn)移。交交鑰匙在實(shí)踐踐中視為交付付較為可行，但但是交付使用用還應(yīng)當(dāng)看其其雙方在合同同中有無其他他約定的條件件。案例一、崔某某于20011年10月220日與北京京某房地產(chǎn)公公司簽定了商商品房買賣合合同及補(bǔ)充充協(xié)議。雙方方約定崔某購購買該公司出出售的商品房房一套，建

3、筑筑面積為1551平方米，單單價為118800元，交交房時間為22002年22月15日前前出賣人應(yīng)當(dāng)當(dāng)書面通知買買受人辦理交交付手續(xù)。同同時，雙方約約定進(jìn)行驗(yàn)收收交接時出賣賣人應(yīng)當(dāng)出示示“北京市建建筑工程竣工工驗(yàn)收備案表表”、“住宅宅使用說明書書、”“住宅宅質(zhì)量保證書書”并簽署房房屋交接單。在在“補(bǔ)充協(xié)議議”中雙方重重新約定若出出賣人逾期交交房，出賣人人從20022年2月166日始按照總總房款的日萬萬分之四支付付違約金。而而出賣人直至至2002年年12月3日日，才交付了了“北京市建建筑工程竣工工驗(yàn)收備案表表”。為此崔崔某以房地產(chǎn)產(chǎn)公司遲延交交付應(yīng)承擔(dān)違違約責(zé)任為由由向法院提起起訴訟。在審審理過

4、程中，出出賣人承認(rèn)其其逾期交房，但但認(rèn)為崔某于于2002年年4月5日領(lǐng)領(lǐng)取了鑰匙，應(yīng)應(yīng)當(dāng)視為房屋屋交付。一審審法院支持崔崔某的訴訟請請求。律師評評析。合同的的訂立是雙方方真實(shí)意思表表示的結(jié)果，一一經(jīng)成立并發(fā)發(fā)生效力合同同的任何一方方均應(yīng)當(dāng)遵守守合同中的各各項(xiàng)條款。這這些條款的確確定在合同當(dāng)當(dāng)事人之間形形成了明確的的權(quán)利義務(wù)關(guān)關(guān)系，形成了了特定的債的的關(guān)系。合同同的當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)當(dāng)全面、適適當(dāng)?shù)穆男泻虾贤x務(wù)。對對于合同中附附有的條件在在該條件成就就時應(yīng)當(dāng)依約約履行，不能能夠阻卻條件件的成就。本本案爭議的焦焦點(diǎn)問題是出出賣人交鑰匙匙的行為是否否可以視為交交付了房屋。首首先，崔某與與房地產(chǎn)公司司簽定的

5、商商品房買賣合合同及補(bǔ)充充協(xié)議是雙方方當(dāng)事人的真真實(shí)意思表示示，內(nèi)容合法法有效。雙方方在合同中確確定交房條件件符合所附條條件的要件，構(gòu)構(gòu)成了合同的的主要條款之之一。為雙方方如何履行合合同作了明確確的約定。其其次，從雙方方簽定的合同同約定的交房房條件并非是是以交付鑰匙匙轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的的占有為條件件。按照雙方方合同的約定定買受人接收收此房的條件件是出賣人具具備“北京市市建筑工程竣竣工驗(yàn)收備案案表”、“住住宅使用說明明書、”“住住宅質(zhì)量保證證書”（即兩兩書一表）。這這三個條件是是同時具備方方可辦理接收收手續(xù)，不是是其中之一具具有時交房條條件具備。因因此，出賣人人在20022年12月33日才取得“北北京市

6、建筑工工程竣工驗(yàn)收收備案表”，才才使得交房條條件全部滿足足合同的約定定。因此，崔崔某以出賣人人取得“北京京市建筑工程程竣工驗(yàn)收備備案表”的時時間作為出賣賣人的實(shí)際交交房時間并依依此請求違約約金是符合合合同的約定的的。按照司司法解釋的的表述在處理理本案時也應(yīng)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮慮合同中的約約定，而不能能夠?qū)⒎课萁唤昏€匙轉(zhuǎn)移房房屋的占有作作為房屋的交交付使用。案案例二、李某某于20000年3月233日與北京某某房地產(chǎn)公司司簽定了商品品房買賣合同同。合同約定定：李某購商商品房一套，總總價款1555萬元，雙方方約定在出賣賣人沒有取得得大產(chǎn)權(quán)證前前可以憑工程程竣工驗(yàn)收合合格證交房，交交房日期為22000年112

7、月18日日。合同簽定定后李某按照照合同約定向向出賣人交付付了全部的房房款。出賣人人于20000年11月辦辦理了竣工驗(yàn)驗(yàn)收并取得了了合格證。于于2000年年12月5日日向李某發(fā)出出入住通知知書要求李李某收房。李李某在入住通通知的回聯(lián)上上簽字確認(rèn)收收到。20000年12月月17日李某某向出賣人提提出開發(fā)商應(yīng)應(yīng)當(dāng)辦理大產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證才能夠夠交房，雙方方的合同約定定違反了國家家強(qiáng)制性規(guī)定定，拒絕辦理理收房。雙方方經(jīng)過多次協(xié)協(xié)商未果。李李某于是將出出賣人告上法法庭。要求確確認(rèn)合同所列列交房條件違違反國家法律律法規(guī)的強(qiáng)制制性規(guī)定，主主張確認(rèn)無效效。要求出賣賣人承擔(dān)違約約責(zé)任，支付付逾期交房的的賠償金。出出賣人答

8、辯道道：在合同中中約定的是以以取得竣工驗(yàn)驗(yàn)收合格證作作為交付房屋屋的條件，該該約定是雙方方當(dāng)事人的真真實(shí)意思表示示，不違背國國家法律、法法規(guī)的強(qiáng)制性性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)當(dāng)是合法有效效的。況且出出賣人取得竣竣工驗(yàn)收合格格證是在合同同約定的交房房時間前取得得的，向買受受人交房未構(gòu)構(gòu)成逾期交房房不存在違約約的事實(shí)，不不應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違違約責(zé)任。一一審法院經(jīng)審審理后駁回了了買受人的訴訴訟請求。律律師評析。當(dāng)當(dāng)事人依照法法律的規(guī)定平平等的行使自自己的民事權(quán)權(quán)利，承當(dāng)民民事義務(wù)。對對于違反國家家法律法規(guī)規(guī)規(guī)定的強(qiáng)制性性規(guī)定的民事事行為當(dāng)屬無無效。合同締締結(jié)雙方應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵循協(xié)商一一致等價有償償?shù)脑瓌t訂立立合同。充分分體現(xiàn)及

9、保障障合同雙方意意思自治、契契約至上。對對于合同的履履行應(yīng)當(dāng)全面面、適當(dāng)。違違反合同義務(wù)務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)責(zé)任，由此給給對方造成的的損失應(yīng)當(dāng)予予以賠償。就就本案來言，雙雙方簽定的合合同是有效的的，所付的交交房條件不違違背國家的法法律法規(guī)的強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)定。按按照我國關(guān)于于商品房管理理的有關(guān)規(guī)定定商品房的交交付必須經(jīng)過過竣工驗(yàn)收合合格，這是法法律上對房屋屋出賣人向房房屋使用人或或產(chǎn)權(quán)受讓人人進(jìn)行交付時時應(yīng)當(dāng)滿足的的最底條件。雙雙方當(dāng)事人可可以在合同中中約定高于此此線的交付條條件及標(biāo)準(zhǔn)。所所以，當(dāng)事人人在本案合同同約定的交房房條件是滿足足于法律的規(guī)規(guī)定，且是雙雙方當(dāng)事人的的真實(shí)意思表表示。買受人

10、人提出的要求求按照大權(quán)證證作為交房條條件屬于其對對合同條款的的變更，但是是合同的變更更要求當(dāng)事人人協(xié)商一致，未未達(dá)成一致以以前原合同的的條款依然對對雙方具有約約束力。出賣賣人未按照合合同約定交付付房屋應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)違約責(zé)任任，在此案中中出賣人未違違約且合同合合法有效，買買受人拒絕收收房則應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)遲延領(lǐng)受受的違約責(zé)任任，并對該房房屋所可能產(chǎn)產(chǎn)生的風(fēng)險承承擔(dān)責(zé)任。案案例三、王某某于20011年4月6日日與某房地產(chǎn)產(chǎn)公司簽定了了商品房買買賣合同，合合同中約定該該商品房價值值2500000元，交房房時間為20001年6月月10日，約約定的交房條條件為該房屋屋必須取得綜綜合竣工驗(yàn)收收。房地產(chǎn)商商于2001

11、1年10月55日完成綜合合竣工驗(yàn)收，2001年12月7日取得竣工驗(yàn)收備案表。出賣人于2001年6月10日向王某發(fā)出了入住通知書，王某于2001年6月12日辦理了收房手續(xù)并領(lǐng)取了鑰匙。買受人在入住后發(fā)現(xiàn)該房有質(zhì)量問題且設(shè)施與合同約定不符，于是向人民法院提出訴訟，請求人民法院判令房地產(chǎn)公司承當(dāng)遲延交房的違約責(zé)任及賠償買受人的損失。房地產(chǎn)商辯稱：出賣人已經(jīng)向買受人如期交付了房屋，買受人領(lǐng)取了鑰匙實(shí)際占有了該房產(chǎn)不存在遲延交房的違約責(zé)任，對于房屋質(zhì)量問題同意在合同約定的保修范圍內(nèi)予以修繕并愿意賠償買受人的相關(guān)損失。法院經(jīng)過審理判決房地產(chǎn)商承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任并賠償原告的損失。律師評析。城市房地產(chǎn)管理

12、法明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”本案合同雙方已經(jīng)在合同中明確的約定了交房的條件即該房屋完成綜合驗(yàn)收后向買受人交付使用，而不是以交鑰匙實(shí)際轉(zhuǎn)移房屋的占有作為交付的條件。本案中房地產(chǎn)商的交付行為違反了法律法規(guī)關(guān)于商品房交付的強(qiáng)制性規(guī)定。即使買受人在收到入住通知后前往出賣人處辦理了收房手續(xù)領(lǐng)取了房屋鑰匙，并且實(shí)際使用并控占了該房屋，但是出賣人在發(fā)出入住通知書為其辦理入住手續(xù)時第一違反了合同

13、的約定，重要的是其行為違反了法律關(guān)于交付條件應(yīng)當(dāng)遵循的底線。交付行為無效，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任。司法解釋也規(guī)定當(dāng)事人有約定的應(yīng)當(dāng)從其約定。案例四、業(yè)主陳某于2002年11月3日與開發(fā)商簽定了商品房買賣合同一份。合同約定該房的價值為340000元，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)于2003年5月10日將驗(yàn)收合格的房屋交付業(yè)主使用，陳某應(yīng)當(dāng)在接到入住通知書時辦理收房手續(xù)，并一次結(jié)清剩余房款，并在合同中約定了違約責(zé)任。2003年5月10日開發(fā)商將已經(jīng)辦理竣工驗(yàn)收完畢的房屋向陳某交付，發(fā)出入住通知書要求其前來辦理收房手續(xù)。而此時陳某正在外地旅游無法回來收房。直至2003年5月30日才前往辦理收房手續(xù)。但因鄰居不慎失火

14、將其所購的房屋部分燒毀。于是陳某提出退房要求，開發(fā)商認(rèn)為已經(jīng)按照合同約定向其發(fā)出入住通知書，業(yè)主未按照合同約定領(lǐng)受房屋，房屋已經(jīng)交付，發(fā)生的房屋毀損、滅失的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)由陳某自己承擔(dān)。陳某訴至法院，請求法院判令解除合同返還已付房款并支付利息。法院經(jīng)過審理駁回了陳某的訴訟請求。律師評析。本案的焦點(diǎn)是房屋的風(fēng)險是否發(fā)生了轉(zhuǎn)移。標(biāo)的物的風(fēng)險的轉(zhuǎn)移隨標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而發(fā)生轉(zhuǎn)移。對于動產(chǎn)因交付而發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，除當(dāng)事人另有約定或法律法規(guī)另有規(guī)定。不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以所有權(quán)的登記做為發(fā)生移轉(zhuǎn)的標(biāo)志。司法解釋規(guī)定對房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋的毀損、滅失的風(fēng)險，在交付前由出賣人承擔(dān)

15、，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人在接到出賣人的交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。本案中雙方合同約定的交房方式是收到通知書后辦理收房手續(xù)，陳某因外出而不能夠收房的原因不屬于正當(dāng)理由，所以，該房屋的毀損、滅失的風(fēng)險自雙方約定的交房日2003年5月10日由開發(fā)商處轉(zhuǎn)移至業(yè)主。案情簡介五2003年3月原告與被告就被告開發(fā)的某高檔小區(qū)簽定了商品房買賣合同（下稱“合同”）。合同約定原告所購買的房產(chǎn)的面積、戶型、單價、總價，買受人的付款方式及時間，同時約定被告的交房條件為取得此商品房的建設(shè)工程竣工備案表

16、，交房時間為2004年5月31日。原告按照合同約定的付款方式及時間全部交齊了房款。被告于2004年5月10日取得了建設(shè)工程竣工備案表，于2004年5月29日起向交房日為2004年5月31日的買受人發(fā)出了入住通知書?！巴ㄖ獣休d明1，原告于2004年5月31日持合同、付款憑證、身份證、本通知書、相關(guān)稅費(fèi)前往位于售樓處辦理收房；2，自本通知書送達(dá)至買受人合同載明的有效通信地址之日起10個工作日內(nèi)辦理收房手續(xù)，逾期視為本公司完成了交房義務(wù)，該房產(chǎn)的風(fēng)險由買受人承擔(dān)。物業(yè)公司將按照陳列于售樓處的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算物業(yè)費(fèi)用；”2004年5月31日部分業(yè)主按照通知書的要求前往售樓處辦理收房手續(xù)，被告向原告出

17、示了建設(shè)工程竣工備案表、實(shí)測面積報告、物業(yè)公約、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書等有效文件。原告向被告出示了合同、身份證、付款憑證、通知書。在辦理收房手續(xù)過程中，被告要求原告交納契稅等費(fèi)用后再領(lǐng)取鑰匙進(jìn)行房屋驗(yàn)收。此舉遭到了以原告為代表的業(yè)主的反對，致使雙方發(fā)生爭執(zhí)。以原告為代表的業(yè)主拒絕收房。此后雙方委派代表就此問題進(jìn)行協(xié)商未果。原告于2004年7月以“購房合同糾紛”為由向人民法院提起訴訟，訴訟請求包括：1判令被告交房并支付逾期交房的違約責(zé)任；2，判令被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。在訴訟中被告辯稱已經(jīng)向原告發(fā)放了入住通知書并載明了逾期收房所產(chǎn)生的后果，收取費(fèi)用的目的是為了日后辦理產(chǎn)權(quán)登記的便利，這一

18、做法是目前房地產(chǎn)交房的通例，被告不存在違約行為不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。且在入住通知書明確告之原告應(yīng)當(dāng)交納的稅費(fèi)，原告按照通知書前來辦理收房手續(xù)也是默認(rèn)了這一條件。原告認(rèn)為，合同中未明確約定向被告交納稅費(fèi)作為交房的條件，只要被告具備了合同中約定的交房條件就應(yīng)當(dāng)向原告交付房產(chǎn)的鑰匙，至于原告何時交納如何交納上述稅費(fèi)是原告意愿，原告從未向被告作出過由其代收上述稅費(fèi)的承諾或表示，原告收到鑰匙并確認(rèn)房屋的交付是否符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)才是真正的交房。本案經(jīng)過法院審理后認(rèn)為合同的約定是雙方意思表示不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，對雙方均具有約束力；被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定時間、條件、方式向原告交房；被告不是上述稅費(fèi)的代征機(jī)關(guān)

19、，原告也沒有以明示的方式委托被告代收代交上述稅費(fèi)；被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。律師評析：在本案雙方發(fā)生爭議的原因在于代收的契稅問題上。在2005年前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交房時收取業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納的各項(xiàng)稅費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，其原因主要是業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題與開發(fā)商不能夠協(xié)商解決而不支付稅費(fèi)或是采取按揭方式付款的業(yè)主不積極辦理產(chǎn)權(quán)以無法完成產(chǎn)權(quán)抵押解除開發(fā)商的保證責(zé)任。所以開發(fā)商為了不出現(xiàn)到辦證時收不上錢的局面出現(xiàn)而采取了這樣那樣的方式。被告的代收契稅的行為產(chǎn)生了兩個后果。后果一即變更了合同約定的交房條件及收房的方式。按照合同法的一般規(guī)定合同的訂立、變更、解除應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)意思自治、平等自愿的原則。被告在交房時提出先收取稅費(fèi)再交鑰匙的要求實(shí)際上應(yīng)當(dāng)屬于對合同中交接房屋一節(jié)的變更。變更合同內(nèi)容 實(shí)際上是雙方訂立一個新的合同，仍應(yīng)當(dāng)遵循要約承諾的過程。原告對于被告