商業(yè)用房投資常識

1、PAGE PAGE 27商業(yè)用房投資常常識與年利率率百分之一點點幾的銀行儲儲蓄；指數(shù)上上竄下跳令人人無法捉摸，稍稍不留神就可可能被深套幾幾年的股票；或需要要不少國際政政治、經(jīng)濟或或金融知識才才能操作，而而且并非只贏贏不輸?shù)耐鈪R匯投資相比較較，有可觀收收益的商鋪已已成為一種重重要且熱門的的投資渠道。何謂“商鋪”？ 簡單的說是用于通商的地點。那么為何稱之為“鋪”呢？在剛剛出現(xiàn)和平自愿交易的古代社會，人們通常用木板搭設(shè)放置物品的“鋪”就逐漸引申出另一種含義，即設(shè)有門面出售商品的處所?，F(xiàn)代商業(yè)高度發(fā)達，社會分工越來越細，且由于商品的品種繁多，各種具體用途的商鋪日益增多，歸納起來主要有如下四種類型：一、

2、 按用途分類： 零售業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)、體育、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等二、 按面積規(guī)格分類： 小型商鋪：店鋪面積在100平方米以下 中型商鋪：店鋪面積在100-500平方米 大型商鋪：店鋪面積在500平方米以上三、 按商鋪間的關(guān)系分類： 賣場式間隔鋪位：例如“路橋市場”每一鋪位面積在3-20平方米左右 商業(yè)街排列式商鋪:例如“迎春步行街”每一間面積在20-100平方米左右 獨立式商鋪：面積在2000平方米以上，適合于經(jīng)營大型百貸業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等四、 按占有形式式分類 自用商商鋪：指商鋪鋪產(chǎn)權(quán)人自行行使用自己名名下的商鋪 租租賃商鋪：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人將一定定時間內(nèi)的商商鋪使用權(quán)與與承租人交易易，取得

3、或分分時段 取得現(xiàn)金收益；對承租人而而言，承租人人用現(xiàn)金或分分時段的租金金付出取得一定時時間內(nèi)的商鋪鋪使用權(quán)利。轉(zhuǎn)租商鋪：商鋪鋪最終使用人人并非與商鋪鋪權(quán)利人取得得使用商鋪的的權(quán)利，商鋪鋪最終使用人與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)權(quán)利、義務(wù)關(guān)關(guān)系。游戲規(guī)規(guī)則1商商鋪投資的法法則1、 選選址 擁有足夠的的人流 房地產(chǎn)界界有一句名言言，叫“地段段，地段，還還是地段”，這這句話或許更更適用于商鋪鋪。 商鋪的利潤回報報，是靠足夠夠的人氣支撐撐起足夠的交交易量。而擁擁有足夠人流流的好地段，就就是生意興隆隆的可靠保證證，若選址偏偏僻，顧客寥寥寥，自然生生意慘淡，必必然失敗而歸歸。因此，地地段可謂是商商用房的生命命線。一項

4、事事業(yè)的成功往往往和離不開開天時、地利利、人和這三三個客觀條件件。經(jīng)商也同同樣離不開地地利，地點有有利才能生意意興隆。中國國有句古話叫叫“借地生財財”，這句商商業(yè)諺語是說說：借用、租租用、利用別別人或外地的的地理優(yōu)勢經(jīng)經(jīng)商，從中賺賺錢發(fā)財。還還有“店不賣賣錢移鬧市，生生意好調(diào)柜臺臺”等商業(yè)諺諺語，都是強強調(diào)地理條件件對經(jīng)商的作作用。2、 定位有效吸引購購買 成功的選選址可以為商商鋪帶來充足足的人流，但但只有促成這這些人流在自自己的商進行行交易，才可可能實現(xiàn)真正正的贏利目的的。如果讓光光顧者心動并并采取購買行行動，需要投投資者對自身身的商業(yè)形態(tài)態(tài)，所經(jīng)營的的產(chǎn)品及服務(wù)務(wù)進行仔細定定位。首先考考察

5、周邊人口口或輻射人口口的消費力，由由此確定與之之相適應(yīng)原商商鋪經(jīng)營檔次次。在具體操操作上可以參參考商圈內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有商鋪的定定位，尤其是是著名商圈內(nèi)內(nèi)的商鋪。著著名的商圈通通常已經(jīng)樹立立了固定而深深刻的特殊形形象，其所吸吸引的群體也也就具有確定定性，可測性性。游戲規(guī)則2如如何選鋪經(jīng)營1、權(quán)衡利利弊擇優(yōu)選點點 一般選選址認為三叉叉路口，拐的的位置是好位位置，坡路、偏偏僻角落的地地方位置較次次，南向街面面的店鋪顯然然優(yōu)于北向街街面，十字路路口要優(yōu)于直直行路段。但但是類似與“路路橋市場”、“電電腦城”等這這種同類產(chǎn)品品集中經(jīng)營的的大賣場，鑒鑒于人們“再再進去看看，里里面也許更好好”的想法，往往往區(qū)域中間間

6、位置的成交交量要高于區(qū)區(qū)域兩頭的位位置。大賣場場式的商位，最最忌獨立，其其他例如靠近近邊緣的次入入口處，公用用廁所附近都是影響經(jīng)經(jīng)營效果的位位置?？傊?，在在選擇地理位位置方面，無無論是投資者者還是經(jīng)營者者，都要根據(jù)據(jù)經(jīng)營業(yè)種、經(jīng)經(jīng)營規(guī)模認真真觀察、細細細揣摩。地理理優(yōu)勢的特征征人們常去的的地方；人口口集中的地方方；購買力較較高的地方；靠近市場的的地方；方便便顧客的地方方；有利物資資交流的地方方 同時，投投資商鋪還必必須結(jié)合地段段進行充分調(diào)調(diào)查，例如店店鋪據(jù)地的人人口分布情況況、經(jīng)濟發(fā)展展?fàn)顩r、生活活方式、消費費水平、其他他企業(yè)與店鋪鋪的狀況等；考慮附近聚聚集的單位性性質(zhì)和工作性性質(zhì)能否帶來來商

7、機？該商商鋪經(jīng)營什么么業(yè)種才能獲獲得較高的收收益?？傊恢挥凶屑殭?quán)衡衡各個地點的的利弊，選擇擇相對最優(yōu)地地點，這樣你你才能降低風(fēng)風(fēng)險，獲得期期望中的投資資收益。無論是投資客還還是經(jīng)營者，還還想提醒您；商品或服務(wù)務(wù)的質(zhì)量重于于商店的地址址，商店地址址重于商店的的規(guī)模。2、 有效運用口口岸戰(zhàn)略周邊邊設(shè)施評估 投資者者在注重商鋪鋪地段的選擇擇時，往往忽忽略了對周邊邊設(shè)施的了解解。有的店鋪鋪雖然開在區(qū)區(qū)域干道旁邊邊，但干道兩兩邊有柵欄，使使生意大受影影響。我們認認為，選擇臨臨街鋪面（尤尤其是1000平方米以下下的小型商鋪鋪），對有車車道和人行道道的街道，街街道寬度為225米左右最最易形成人氣氣。這樣

8、的寬寬度，車輛行行駛時視線很很自然能掃到到街兩邊的鋪鋪面，行人在在街道邊行走走，也很自然然的進入店鋪鋪，如果街道道過寬有時反反而聚不起人人氣。車道、自自行車和人行行道分別被隔隔開，這種小小型商鋪位置置形成一種封封閉交通，對對開設(shè)店面是是不太有利的的。人口情況況評估 一般來講，凡凡居民較集中中的地方，都都可以建立食食雜、小百貨貨、小吃等各各種店鋪；越越是缺乏商業(yè)業(yè)網(wǎng)點的地方方，營業(yè)條件件越能得到改改善，特別是是一些有消費費特色的個體體經(jīng)營行業(yè)，如如樂器、科技技設(shè)備、專用用器材、音樂樂茶座、咖啡啡飲料等，更更沒有必要開開到商業(yè)鬧市市區(qū)去，那里里容易被擠垮垮；而經(jīng)營價價格較高的衣衣料、服裝、箱箱包鞋

9、帽、家家用電器、化化妝品等，店店鋪則應(yīng)設(shè)在在商業(yè)街或商商業(yè)中心。 座落于于延陵東路的的好福記大酒酒店正是在對對人口情況有有充分了解的的情況下，結(jié)結(jié)合餐飲業(yè)的的具體情況，選選擇競爭對手手難以預(yù)料的的位置，得到到出奇制勝的的效果。事實實證明作為高高檔餐飲店，好好福記除了自自身規(guī)模優(yōu)勢勢外，其所處處的位置交通通便捷，道路路通暢，更為為重要的是緊緊張的停車問問題得到了解解決，同時還還彌補的該地地段市場空缺缺。行人目的的評估 選擇店鋪還還必須觀察行行人來此的目目的，是匆匆匆過路，還是是溜達，尋求求消遣，同一一地點，很可可能白天人如如潮涌，晚間間卻空無一人人，不深究行行人的目的（比比如，有很多多人經(jīng)過此地

10、地只是換車）就就很可能導(dǎo)致致失敗。評估估店鋪口岸要要領(lǐng) 該地區(qū)區(qū)交通情況是是否良好？ 該地區(qū)區(qū)是否有方便便的銀行服務(wù)務(wù)？ 該地區(qū)區(qū)是否離商品品主要供應(yīng)商商較近？ 該地區(qū)是是否有吸引人人群的事物，如如公園、戲院院等？ 該地區(qū)內(nèi)是是否能一店獨獨占其利？ 與鄰近近商店是否能能形成互補？ 若在市市中心開，道道路是否良好好，停車空間間是否足夠？ 店鋪在在該地區(qū)是否否有便利的運運輸系統(tǒng)？正正確對待經(jīng)營營對手 “同行是是冤家”，選選擇店鋪經(jīng)營營地點最好避避免同條街道道上有較強的的競爭對手，但但這僅是一般般情況而言，而而就如時裝、電電器、電腦、家家具等商品、卻卻以“成行成成市”的形態(tài)態(tài)出現(xiàn)比較有有利。3、 規(guī)

11、避“旺旺鋪死角” 影影響開店位置置的因素很多多，不能千篇篇一律。為什什么有的偏僻僻小巷生意年年年興隆，而而有的繁華地地段的店鋪生生意卻很難做做？位置的好好壞都是相對對的，具體情情況應(yīng)作具體體分析，如何何避免“旺鋪鋪中的死角”？對于投資者者，我們認為為與其選擇現(xiàn)現(xiàn)在被商家看看艱險的店鋪鋪經(jīng)營位置，不不如選擇不遠遠的將來會由由冷變熱的未未被人看好的的街道；對于于經(jīng)營者，有有時與其定好好店鋪經(jīng)營方方向再去尋找找經(jīng)營場所，不不如先找一個個地點適中，價價格低廉的營營業(yè)場所，再再根據(jù)當(dāng)?shù)丨h(huán)環(huán)境情況確定定經(jīng)營方向。黃金旺鋪的標(biāo)準(zhǔn) 交通便利的地區(qū)區(qū)，或者在幾個主要要車站的附近近可以在步行下超超過20分鐘鐘的路

12、程內(nèi)的的街道設(shè)店，街街道兩側(cè)，選選擇哪一邊較較有利于經(jīng)營營，需要觀察察馬路兩邊人人流量，經(jīng)過過調(diào)查分析后后，以行人多多的一邊開店店為好。接近人們聚集的的場所如劇院、電影院院、公園等娛娛樂場所附近近，或者大工工廠，機關(guān)附附近，這一方方面可吸引出出入行人經(jīng)過過，另一方面面易于使顧客客記住該店鋪鋪的地點，來來過的客人向向別人宣傳介介紹，會比較較容易指引人人光顧。選擇靠近人口會會增加的一邊邊企業(yè)、居民區(qū)和和市政的發(fā)展展，會給店鋪鋪增添更多的的顧客而使其其經(jīng)營上更具具發(fā)展?jié)摿ΑＭ惖赇伨奂牡囊贿叴罅渴聦嵶C明，對對那些經(jīng)營選選購耐用品的的店鋪來說，若若能集中在某某一個地段或或街區(qū)，則更更能招徠顧客客。選

13、擇橫街或障礙礙物較少的一一邊許多時候，行人人過馬路因為為集中精神去去躲避車輛或或其他來往行行人，便容易易忽略一邊的的店鋪。游戲陷阱商商鋪投資的誤誤區(qū)投資商鋪，人們們最為關(guān)心的的是，購入商商鋪后通過多多少年出租商商鋪的租金收收入才能收回回購買商鋪時時的投資。以以不算太高的的售價買下商商鋪后再用相相對較高的租租金收入推算算出來的投資資回報率的概概念，的確給給人以投資商商鋪回報率很很高的結(jié)論。有有人認為現(xiàn)在在在常州購置置商鋪，100年、8年，甚甚至說6年就就能收回全部部投資。事實實上，這可能能只是人們的的良好愿望而而已，僅是一一種推算，一一種以經(jīng)濟運運行條件一成成不變?yōu)榍疤崽嵩O(shè)定的投資資回報計算模模

14、式。而且同同，在這種假假設(shè)前提下測測算出的投資資回報率的結(jié)結(jié)論更有不少少的誤區(qū)。誤誤區(qū)之一；眼眼前租金高的的商鋪投資回回報率就高 眼眼前的高租金金并不能保證證連續(xù)6年、88年或10年年都能以這個個租金水平來來出租商鋪。因因為，商業(yè)經(jīng)經(jīng)營的競爭導(dǎo)導(dǎo)致了任何商商業(yè)業(yè)態(tài)的盈盈利水平都會會發(fā)生變化。今今天能承受高高租金的租賃賃客，明天就就不一定還能能以這個價格格繼續(xù)承租下下去。如果說說，租金是個個動態(tài)的參數(shù)數(shù)，回報率就就是個變量。所所以，用靜態(tài)態(tài)的常量去推推算出的回報報率是不科學(xué)學(xué)的。 同樣，眼眼前承租商鋪鋪的經(jīng)營者因因業(yè)態(tài)定位，周周邊人氣等條條件因素的制制約，商業(yè)經(jīng)經(jīng)營的盈利水水平不高，其其無法承受

15、更更高租金。但但是，如果一一旦周邊商業(yè)業(yè)氣候變化，經(jīng)經(jīng)營者的盈利利水平大增，此此時，鋪的租租金就會上升升。 回首看兩兩年以前常州州延陵西路“前前北岸后北岸岸”至“文化化宮”一帶，無無論是經(jīng)營者者的盈利水平平，還是人流流量都不能和和現(xiàn)在相比，隨隨著“文化宮宮改造”的竣竣工，以及“南南大街改造規(guī)規(guī)劃”的確定定，原南大街街的經(jīng)營者陸陸續(xù)在此落腳腳，逐漸形成成中低檔服裝裝街的商業(yè)氛氛圍，人流量量大增，經(jīng)營營者盈利水平平提高，自然然租金也有了了大幅的增長長。誤區(qū)之二二：租金低的的商鋪沒有投投資價值 目前前，不少商鋪鋪的投資年回回報率在5左右，相比比較一二年前前12、110或8的確有所下下降。但與年年利率

16、百分之之一點幾的銀銀行儲蓄；指指數(shù)上竄下跳跳令人無法捉捉摸，稍不留留神就可能被被深套幾年的的股票；或需需要不少國際際政治、經(jīng)濟濟或金融知識識才能操作，而而且并非只贏贏不輸?shù)耐鈪R匯投資相比較較，5收益益的商鋪依然然具有十分可可觀的投資價價值。 值得一一提的是，大大多數(shù)商鋪投投資者得容易易忽視商鋪物物業(yè)本身的升升值問題。而而且，這種升升值有時是相相當(dāng)驚人的。同同是房產(chǎn)，住住宅越用越舊舊，它會折價價。同一區(qū)域域的二手住宅宅房售價高于于一手房，人人們就不太認認可。但商鋪鋪則越用越升升值，老商鋪鋪的租金一般般都高于新商商鋪的租金。原原因很簡單，商商鋪所處環(huán)境境的商業(yè)氛圍圍被培養(yǎng)出來來了。這不是是以人的意

17、志志為轉(zhuǎn)移的，而而是由市場決決定的。其實實，人們平時時常說的住宅宅是消費，商商鋪是投資，也也是涵蓋了這這個道理。當(dāng)當(dāng)然，導(dǎo)致商商鋪貶值的戰(zhàn)戰(zhàn)爭，地震等等因素除外。所所以說，僅從從租金高低來來判斷商鋪是是否有投資價價值這是誤區(qū)區(qū)之二。 “租租金”是動態(tài)態(tài)的，一般會會隨著經(jīng)營氣氣氛的改善而而逐年遞增。南南大街不經(jīng)過過百年商業(yè)氛氛圍的市場培培育，能有如如今的高售價價和高租價嗎嗎？ “機會往往往留給有眼眼光的人”，這這句話確實有有道理。我們們曾經(jīng)碰見過過一位業(yè)主，三三年前在常州州某住宅區(qū)以以13萬元的的價格購置335平方米的的商鋪一間，以以當(dāng)時的市場場狀況，每年年只有66000元租金收收入，稅前回回報

18、率不足55。隨著小小區(qū)業(yè)主逐漸漸的入住，周周邊菜場落成成，商業(yè)氣氛氛慢慢形成，現(xiàn)現(xiàn)在的租價達達到每年122000元，投投資回報率超超過9。只只顧看到眼前前的租金，不不問該商鋪是是否能夠越用越升值值，這是既片片面又狹隘的的認識。眼前前低租金的商商鋪隨著商業(yè)業(yè)氛圍逐漸得得到培育，人人氣逐漸旺盛盛，可能不久久就會變成高高租金，其投投資回報率往往往高于目前前高租金的商商鋪；同樣，眼眼前高租金的的商鋪隨著商商業(yè)規(guī)劃、城城市建設(shè)規(guī)劃劃的調(diào)整可能能不久就會變變成低租金，或或人氣散失，甚甚至造成某些些業(yè)態(tài)的經(jīng)營營難以為繼。誤區(qū)之三，租金高低由商鋪本身來決定 一般情況下，租金高低由商鋪所處經(jīng)營環(huán)境來決定。如周邊

19、人氣，商業(yè)氛圍等。但是，這也是一種片面的認識。同一區(qū)域，同一商業(yè)街，哪怕是門挨著門的商鋪，其租金也可以相差不少，這是由商業(yè)業(yè)態(tài)決定的。兩家商鋪連在一起，一家經(jīng)營便利店，另一家開設(shè)“網(wǎng)吧”，這兩位商鋪業(yè)主的租金收入肯定會有所不同。其投資回報率也會有差異。 路橋市場適合經(jīng)營較低檔次的產(chǎn)品，常州大灑店旁適合經(jīng)營較高檔次的商品，這并不難區(qū)別，難的是在地段不變的情況下如何有效地提高商鋪租價，作為商鋪投資者首先要清楚自己的物業(yè)經(jīng)營什么業(yè)種才能獲得較高的收益。在此基礎(chǔ)上去找尋你的租賃客，只有這樣，你才能獲得相對高的回報率。誤區(qū)之四：誰出的租金高，就把商鋪租給誰 很多商鋪業(yè)主習(xí)慣如此操作：誰出的租金高就把商鋪

20、租給誰。但是，這里有很多的弊端和風(fēng)險。一種商業(yè)業(yè)態(tài)能否承受高租金并不是個很難搞清楚的問題。如果以很高的租金把商鋪租出去，但是承租客由于受經(jīng)營業(yè)態(tài)整體盈利水平的制約，而無法長期承受高租金。但業(yè)主又得重新去找尋新的租賃客。期間，商鋪就會產(chǎn)生空置期，再次裝修的免租金期等。而且，下一次也未必會獲得相同水平的高租金。一年下來平均計算一下商鋪的年租金收入可能比別人以略低價格出租的還低。此外，這一過程中，業(yè)主可能還得花去不少的時間精力，說不定還會遇到某些物業(yè)運行費用的追討和繳付等矛盾。 投資者除了考慮“乙方”經(jīng)營業(yè)種的盈利水平、是否有長期經(jīng)營的能力以外，更要注重承租人經(jīng)營的業(yè)種是否有利于商鋪自身素質(zhì)的維持和

21、提高，同一間店鋪不租給文化用品經(jīng)營者，而租給修理摩托車的經(jīng)營戶，雖然短期可能獲取了較高的租金收入，但投資者再次面臨考慮“自己的物業(yè)經(jīng)營什么業(yè)種和業(yè)態(tài)才能獲得較高收益”這一問題時，可供選擇范圍可要大打折扣哦！ 我們常常碰到這種情況：剛開始，投資者漫天要價，幾年內(nèi)確實得到的豐厚的收益，但承租人發(fā)現(xiàn)其人部分盈利都用于支付租金，或高額的租金已經(jīng)超過了其盈利水平，承租人被迫改變經(jīng)營地點。商鋪經(jīng)常出現(xiàn)空置，投資者又被迫降低租金，這時許多承租人潛意識認為該商鋪的風(fēng)水不好，導(dǎo)致投資者的商鋪出現(xiàn)長時間空置。其實，我們并不主張“風(fēng)水”之說，我們認為，投資者若能學(xué)會長期經(jīng)營商鋪的方法，不過于急功近利，上面的情形是能

22、夠避免的。商鋪投資收入分分析運算表購買價格：_ 收購成本本_ _ 貸款貼現(xiàn)現(xiàn)率：_ _ 首期付付款_ _抵押貸款數(shù)據(jù)成本回收數(shù)據(jù)第一次抵押貸款款第二次抵押貸款款物業(yè)增值個人動產(chǎn)金額價值利率成本回收方法期限使用壽命每年付款次數(shù)使用日期定期支付金額回收金額（全部部/超出）年度還債金額投資稅抵免（￥或）說明應(yīng)稅收入年份 123451潛在租金收入2+受空置率影響響的其它收入入3 空置或欠租租虧損4=實際租金收入入5+不受空置率影影響的其它收收入 6=營業(yè)總收入7 營來費用8=營業(yè)凈收入9 第一年抵押押貸款利息10 第二年抵押押貸款利息11 成本回收建建筑物部分12 成本回收個人動動產(chǎn)13 分期_貸款貼

23、息息14 其他支出15=房產(chǎn)應(yīng)稅收入入16納稅額_（減減免）現(xiàn)金收入年份17營業(yè)掙收入（第第8行）18 年度償債額額19 其他支出20=稅前現(xiàn)金收入入21 納稅額（減減免）（第116行）22+投資稅抵免23=稅后現(xiàn)金收入入游戲須知商商鋪投資考慮慮因素投資分分析是一門專專業(yè)性較強的的知識，對待待商鋪投資，無無論是開發(fā)商商還是投資者者應(yīng)多參考專專家意見，以以降低效益預(yù)預(yù)算偏差率和和投資風(fēng)險，實實現(xiàn)預(yù)期的投投資效益。通通常情況下，投投資者總是以以靜態(tài)方式去去評價物業(yè)若若干年內(nèi)的投投資收益，并并由此得出物物業(yè)投資回報報率，這種方方法是不正確確的。商鋪投投資除了受經(jīng)經(jīng)濟，政策，區(qū)區(qū)域市場氛圍圍變動等宏觀

24、觀影響以外，一一些“微觀”要要素也是投資資者必須考慮慮的，在此我我們羅列一些些因素，以及及投資分析表表格，引導(dǎo)常常州投資者在在投資過程中中考慮問題的的方式?？罩弥没蚯纷猓涸谠陬A(yù)算投資回回報率時，假假設(shè)的租金收收益通常是一一種潛在收益益，現(xiàn)實中往往往會 出現(xiàn)臨時空空置或因承租租人經(jīng)營不佳佳而欠租，因因此實際收益益與預(yù)算時的的潛在收益是是不一樣的。如何何根據(jù)物業(yè)的的不同，尋找找實際收益與與潛在收益之之間的關(guān)系，以以減少預(yù)算的偏差，是是一項涉及到到專業(yè)性較強強的投資分析析方法。經(jīng)營營費用：例如如物業(yè)管理費費；保險費；中介費；律律師費；換置置損毀的玻璃璃、水管及其其他配 套而支付的維維護費等等，也也是

25、一筆不小小的開支。銀行利率：利率不公是是你在購置物物業(yè)是必須考考慮的重要因因素之一，也也影響承租人人租金的支付能力或者可以以說是投資者者的收益期望望。同時，利利率的變化將將導(dǎo)致復(fù)利、貼貼現(xiàn)的變化。（簡單的的說，每半年年收取租金與與每一年收取取租金存在較較大的收益差差距）折舊：我國的土地地都歸國家所所有，國家只只出讓使用權(quán)權(quán)，而商業(yè)用用地的土地使使用年限是440年，因此投資者者必須考慮物物業(yè)的折舊，將將其列入每年年的成本回收收。稅費：投投資者得到的的回報是“稅稅后利潤”，稅稅費的變動其其直接影響是是投資回報率率的變化。租租金：租金是是動態(tài)的，受受宏觀政策變變化、市場供供求變化、商商業(yè)氛圍變化化等

26、影響，從從而導(dǎo)致投資率也是個變變量。游戲風(fēng)風(fēng)險商鋪鋪投資“零”風(fēng)風(fēng)險嗎？ 任何投投資都是有風(fēng)風(fēng)險的，而且且收益與風(fēng)險險又成正比。也也就是說，收收益的背后往往往存在高風(fēng)風(fēng)險。商鋪投投資并不是零零風(fēng)險，排除除投資者降低低“收益期望望值”而言，如如果對商鋪投投資隱含的各各種不確定性性及其投資的的復(fù)雜性把握握不當(dāng)，就有有可能導(dǎo)致投投資失誤。 制約商鋪投投資的不確定定因素 10項容易出出租的小型商商鋪特征：商鋪的面寬和進進深比例適合合，進深不超超過面寬3倍倍為佳；周邊可以停車及有一定量量停車位；凈高達到3.55米以上，做做夾層后，上上面可以堆放放一定的貨物物；鄰近商鋪有較大大型的骨干商商店或者是有有影響

27、力的商商業(yè)設(shè)施；有展示櫥窗，有有后門的店鋪鋪更易出手；商鋪所處區(qū)域是是高收入人士士密集區(qū)，且且治安良好；位置不一定在主主干道，但要要容易上主干干道；地處有歷史或人人文氛圍的區(qū)區(qū)域；得房率高，室內(nèi)內(nèi)立柱少；電、水設(shè)施齊全全，易于安裝裝空調(diào)。價格格變動的不確確定性 商鋪的價格最終終由商鋪的供供求關(guān)系決定定，而市場上上商鋪的供應(yīng)應(yīng)和需求又受受各種因素的的影響，而處處于不斷變化化之中，由此此也決定了商商鋪的價格也也有下降的可可能。預(yù)期投資收益的的不確定性 自營，出租或短短期內(nèi)持價格格上漲后轉(zhuǎn)手手（即炒商鋪鋪），是商鋪鋪投資的三種種方式。與此此相對應(yīng)，投投資商鋪的收收益有預(yù)期經(jīng)經(jīng)營收入，及及轉(zhuǎn)讓價格之之

28、分。但這三三方面的收益益都受各種因因素的影響，難難于把握。 城市規(guī)劃布布局的不確定定性 商鋪預(yù)期收益的的高低，與其其投資用途有有密切的關(guān)系系。同時，各各種用途又受受城市規(guī)劃及及周圍環(huán)境的的約束。 商商鋪投資本身身的復(fù)雜性 相對于其他投資資，商鋪投資資要復(fù)雜得多多。首先在稅稅收上，無論論是購買時的的印花稅和契契稅，還是經(jīng)經(jīng)營、出租或或轉(zhuǎn)讓時的有有關(guān)稅收，都都相當(dāng)復(fù)雜；其次，市場場上所謂的“坑坑子商鋪”，如如共有產(chǎn)權(quán)商商鋪，“居改改非”商鋪，外外地投資者往往往難于識別別。 投資商商業(yè)用房有講講究：店鋪選選址和品質(zhì)最最重要 股市動蕩蕩，銀行利率率下降，致使大量閑散散資金尋求有有效的投資項項目，店鋪房

29、房作為不動產(chǎn)產(chǎn)投資的一個個品種，具有有既可出租、又又可自營的兩兩重性，早就就引起了投資資高手的注意意。但是，交交不是隨便撿撿個店鋪都能能賺錢，店鋪鋪的選擇大有有講究，它包包括店鋪的位位置和店鋪的的品質(zhì)。一、 店鋪的選址址1、 買住住宅、講究”地地段、地段、還還是地段，”投投資店鋪就更更講究地段了了。店鋪的地地段一般有三三類：第一類類是成熟的中中央商務(wù)圈。如如：上海的南南京路、南京京的新街口、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江的大市口口等；第二類類是成型的商商圈，多臨近近大型的住宅宅或就業(yè)中心心區(qū)，能吸引引大量就業(yè)人人口的商務(wù)辦辦公樓或經(jīng)濟濟開區(qū)；第三三類是住宅小小區(qū)內(nèi)部。22、 在成熟熟的中央商務(wù)務(wù)圈投資店鋪鋪，投資額較

30、較大，而且不不同商務(wù)圈的的性質(zhì)及發(fā)展展程度，都將將直接影響店店鋪的經(jīng)營效效益水平及場場地的租金。這這種店鋪投資資動作首先是是借了近在咫咫尺的整個商商圈的”東風(fēng)風(fēng)”。在一些些中心商圈的的小店鋪做生生意，骨固定定的人流量保保證，也讓顧顧客有”柳暗暗花明又一村村”的驚喜，這這樣經(jīng)營店鋪鋪真可謂”大大樹底下好乘乘涼”，得來來全不費工夫夫。商業(yè)繁華華地段有人氣氣聚集效應(yīng)，大大型商場進駐駐的地方有規(guī)規(guī)模以及品牌牌效應(yīng)，中心心店鋪的投資資者除了掌握握時機跟進外外，還要明晰晰自己的經(jīng)營營思路，該”跟跟”時跟，該該”創(chuàng)”時創(chuàng)創(chuàng)商業(yè)。3、 一般說來，就就業(yè)中心區(qū)為為住宅區(qū)提供供了需求市場場，住宅區(qū)為為就業(yè)中心區(qū)區(qū)

31、提供了充足足的勞動力，很很難說清是”先先有雞還是先先有蛋”，但但只要有了”雞雞”和”蛋”，店店鋪就進八品品質(zhì)和價位會會有明顯提高高，這反過來來又會使店鋪鋪的增值更為為可觀。在較較偏遠的新興興社區(qū)，大賣賣場、大型購購物中心，專專業(yè)市場往往往是大商圈的的”領(lǐng)頭羊”，小小店鋪必須緊緊隨左右，才才能等著”乘乘轎子”。44、 若投資資小區(qū)內(nèi)的店店鋪則需要比比較慎重，一一方面是人流流有限；另一一方面，住戶戶在小區(qū)內(nèi)消消費僅僅是為為圖個便利，而而難有持續(xù)的的、大宗的消消費。適合投投資的小區(qū)內(nèi)內(nèi)店鋪，最好好在足夠大的的規(guī)模，或者者是開放式小小區(qū)，有寬敞敞的街區(qū)道路路，小區(qū)主要要出入口、街街道轉(zhuǎn)角等位位置的店鋪

32、是是投資的最好好目標(biāo)。二、 店鋪的品質(zhì)質(zhì)1、 店鋪鋪講究面寬、布布局正，進深深最好是門面面寬度的兩倍倍之內(nèi)。一般般住宅底層店店鋪，進深通通常在10米米以上，如果果資金充裕，可可考慮購買22-3個門面面或與相鄰買買家聯(lián)合出租租的方式來規(guī)規(guī)避風(fēng)險。22、 俗話說說：”船小好好掉頭”，投投資店鋪也例例外。大型商商場的分隔鋪鋪位雖然經(jīng)營營上有商場的的金字招牌作作保證，但人人多心不齊，所所以，選大商商場不如選小小商鋪來得靈靈活，同時，租租金往往并非非和面積成正正比，投資220平方米左左右的店面出出租給書店或或碟片店，獲獲得也不小。3、 許多開發(fā)商常常在臨街一面建有兩層甚至是三層的營業(yè)用房用于統(tǒng)一出售，這

33、種統(tǒng)售店面，售價自然比單純一樓的店面低得多。但對此類物業(yè)，投資者需留神，心里沒底千萬不要下單。一般來說，餐飲、超市、家裝和美容等行業(yè)是該類店面租用的常見對象，此類行業(yè)對面積的要求都在100平方米以下，如果太大，可能不好出手。4、 可以說，店鋪投資是投資回報較高、受益年限較長、投資風(fēng)險較小的投資項目之一。投資者在購店鋪時，及時將店鋪按規(guī)定的租金和年限租給其他經(jīng)營者，等到商場生意興旺后，業(yè)主再將店鋪收回來自已經(jīng)營或再轉(zhuǎn)租獲利，能夠有效降低投資風(fēng)險。由于店鋪剛剛興起，加上場城市建設(shè)與市場經(jīng)濟的發(fā)展，使店鋪具有很大的升值潛力。但是，無論是購買店鋪還是租賃店鋪，其價格、租金、裝潢費的投入都是相當(dāng)大的，一

34、旦對商圈的估計錯誤或是經(jīng)營不當(dāng)，都有可能導(dǎo)致店鋪投資的回報不足。因此，投資店鋪時，必須認清市場和正確估算回報，切勿頭腦發(fā)熱，盲目跟隨，最好要有專業(yè)的預(yù)算策劃。購買商鋪小常識一、 注意分攤的公用面積： 商鋪的公攤面積一般在50左右。公攤由走道、樓梯（自動扶梯）、外墻等組成。若公攤面積過大，經(jīng)營面積就會相對減少影響收益，但若公攤面積過小，走道等就會顯得狹窄，讓顧客感覺不舒服，影響商鋪的經(jīng)營，反以購買商鋪時一定要注意該商場的公攤率是否合適，這對自己今后商鋪投資是否成功有很大的影響。二、 注意返租承諾： 返租是指購房者支付房款后，在約定時間內(nèi)將物業(yè)交給發(fā)展商出租經(jīng)營。購房者可獲得固定的返租回報。如甲先

35、生購買了某商場的鋪位，并與發(fā)展商簽訂了購房合同及返租協(xié)議。雙方約定：甲先生同意將物業(yè)租給發(fā)展商，三年內(nèi)發(fā)展商支付物業(yè)標(biāo)的22作為返租回報。一年后，發(fā)展商卻未能按約交房，也未支付返租回報。甲先生未將物業(yè)支付給發(fā)展商。因此雙方簽訂返租協(xié)議亦不具備生效條件。然而一些發(fā)展商寫入廣告及售樓人員的口頭承諾，更無保障。三、 注意貸款風(fēng)險：商鋪貸款低，年限也短，60的期限10年。而銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅嚴(yán)。因此投資者應(yīng)考慮到貸款不能實現(xiàn)時所面臨的壓力。四、 注意內(nèi)外銷商鋪未并軌： 本市內(nèi)外銷商品住房已經(jīng)并軌。但商鋪仍處于內(nèi)外有別的狀況。市民在購買商鋪前應(yīng)先問清樓盤性質(zhì)，以免簽了合同辦不出證。商鋪投資

36、的三大訣竅 如今在房地產(chǎn)市場中，有相當(dāng)部分的購房者買房后不是為了自住，而是用來投資。有的投資新房，有的投資二手房，也有的投資商鋪。由于近兩年本市商鋪市場發(fā)展迅猛，商鋪的投資回報率遠遠大于住宅，因此，越來越多的人開始涉足商鋪市場。為了幫助廣大投資者更好的把握市場，近日有關(guān)專家提出了商鋪投資的三大訣竅。1、 搶占要地核心圈層 投資小型商鋪，首要考慮的因素便是所選地點區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費能力、消費結(jié)構(gòu)、商業(yè)網(wǎng)點數(shù)及配套設(shè)施等。一般來說，商業(yè)圈半徑在250-500米之內(nèi)為核心圈層；半徑在一公里左右為中心圈層；公交線路可以延伸到達的區(qū)域為次中心圈層；整個城市四

37、周效區(qū)及衛(wèi)星城鎮(zhèn)為外圈層；與該城市有密切地哉經(jīng)濟聯(lián)系的城市為區(qū)域影響圈層。 按照這樣的商業(yè)圈層劃分標(biāo)準(zhǔn)，對于小型商鋪地點的選擇起決定性作用的商圈應(yīng)為核心圈層，其次是中心圈層和次中心圈層，而外圈層天影響層則幾乎可以不予考慮。因為不同的商圈性質(zhì)及發(fā)育程度，將直接影響到未來商鋪的經(jīng)營收益水平及場地租金。2、 因地制宜特色專營 中心商業(yè)區(qū)是市民聊天、逛街、購物、休閑的理想場所，也是投資小型商鋪的最佳地點。但該地段費用高、竟?fàn)幮砸矎?，除了大型綜合商店外，較適合那些有鮮明個性特色的專營店發(fā)展，如：鎮(zhèn)江”紫金流行廣場”。其次是火車站、長途汽車站、地鐵、輕軌及公交車站附近，為旅客往來集中的區(qū)域，也是適合商鋪開

38、業(yè)之地。由于人流量大，這一地段的商業(yè)價值較高，尤其適應(yīng)發(fā)展飲食、食品、生活用品等方面的商店。又比如住宅區(qū)附近大都是居民，這一地段家庭生活商品的消費力強，尤以日常用品消費量最大，凡能提供這類服務(wù)的商店，一般都能獲得較好的發(fā)展。而像目前人口并不多的市郊地段，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，將來會變成繁華的社區(qū)中心，眼光長遠的投資者如能把握機會，提前擇地開創(chuàng)基業(yè)，日后財源定會滾滾而來。3、 超前意識看好新區(qū) 所謂超前意識，就是要善于瞄準(zhǔn)新建市場。一般來說，新建設(shè)場其商鋪的出售價格比成熟市場要便宜許多，如果到有發(fā)展?jié)摿Φ男率袌鲑徶蒙啼?，則投資少、升值潛力大。譬如，在遠離市中心的一些新開發(fā)的城區(qū)中，一般房產(chǎn)商在開發(fā)

39、臨街住宅時，大都有一定量的經(jīng)營門面供出售。由于這些地段尚處建設(shè)初期，人口密度小，因此商鋪售價比較低，但考慮到這些地段有大量在建、尚未竣工的樓盤，今后的居民密度會驟然增加，發(fā)展勢頭看好，目前在此選購門面就具有價位的優(yōu)勢天升值的潛力。另外，如一些地鐵、輕軌或新辟公交車延伸線的車站附近，今后人氣也會集聚，就可作為投資機會好好把握住。商鋪案例分析及注意事項 目前，國內(nèi)商鋪市場投資的回收期為10-15年（不考慮商鋪自身升值因素），投資回報率高于一般住宅。較高的投資回報、穩(wěn)定的現(xiàn)金流量天入市后良好的商業(yè)發(fā)展前景吸引了眾多投資者入市，境內(nèi)，境外人士都把購買商鋪作為投資房地產(chǎn)的另一途徑。一、 商鋪解讀交易實例 近日，金先生手頭有200-300萬資金，打算購買商鋪作為投資。于是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向其介紹了商鋪貸款的相關(guān)政策，并推薦了兩個帶租約的商鋪，然后約定看鋪時間。金先生自己又抽空到實地觀察了幾天，最后對其中一個商鋪表示了明確購買意向，與此同時，他希望銀行能提供五成商業(yè)貸款。經(jīng)紀(jì)人即列出了貸款所需提供證明、文件的清單，并明確每月所需還款金額。在金先生提供了相關(guān)證明及文件后，即由中介公司