物業(yè)公司工程日常運(yùn)作管理標(biāo)準(zhǔn)

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)公司工程日常運(yùn)作管理標(biāo)準(zhǔn)已201308一、報(bào)修服務(wù)管理規(guī)定-工程部?jī)?nèi)部上墻制度1.0目的為保證*物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備和業(yè)戶報(bào)修服務(wù)的及時(shí)率、合格率，提高工程服務(wù)滿意度，特制定本報(bào)修服務(wù)管理規(guī)定。（本規(guī)定作為工程部的內(nèi)部上墻管理制度）2.0適用范圍本管理規(guī)定適用于：*物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備和業(yè)戶報(bào)修服務(wù)過程與結(jié)果的管理。3.0工作職責(zé)3.1本管理規(guī)定由物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心工程部、客服、監(jiān)控中心員工負(fù)責(zé)操作執(zhí)行。3.2前臺(tái)客服為主負(fù)責(zé)報(bào)修接待，填寫業(yè)戶申請(qǐng)服務(wù)確認(rèn)單、工程維修單和工程服務(wù)匯總表，通知工程人員維修。監(jiān)控中心負(fù)責(zé)物業(yè)非辦公期間工程維修單的開單和通知當(dāng)值

2、工程維修人員簽收。3.3工程部當(dāng)值領(lǐng)班和工程部主管負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)安排處理工程報(bào)修服務(wù)工作，對(duì)報(bào)修的結(jié)果質(zhì)量監(jiān)督管理，分類匯總分析，以保證工程服務(wù)的及時(shí)性與報(bào)修的合格率，控制返修率。當(dāng)業(yè)戶工程報(bào)修服務(wù)遇到問題有異議或咨詢時(shí)，負(fù)責(zé)和客服及時(shí)與業(yè)戶溝通回復(fù)協(xié)調(diào)處理解決。3.4工程部主管負(fù)責(zé)安排專人對(duì)業(yè)戶的工程報(bào)修服務(wù)進(jìn)行拜訪，征詢業(yè)戶對(duì)工程報(bào)修服務(wù)工作質(zhì)量滿意度意見，必要時(shí)工程部主管直接拜訪征詢業(yè)戶意見，處理業(yè)戶提出的工程類問題。3.5物業(yè)客服和工程部當(dāng)值領(lǐng)班負(fù)責(zé)在每月初（5日前），匯總統(tǒng)計(jì)填寫月度工程服務(wù)匯總表，工程部主管負(fù)責(zé)按工程服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)值審核。3.6工程部主管負(fù)責(zé)工程報(bào)修服務(wù)工作的總體協(xié)調(diào)與工作

3、質(zhì)量的監(jiān)督管理。4.0公共區(qū)域的巡視與報(bào)修4.1物業(yè)服務(wù)中心各部門當(dāng)值員工在本物業(yè)轄區(qū)巡視中發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備故障或缺陷，均有責(zé)任及時(shí)通報(bào)給物業(yè)服務(wù)中心客服或工程部當(dāng)值人員處理。4.2工程部當(dāng)值人員從工程專業(yè)角度對(duì)本物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行巡查，巡查中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)處理；凡不能及時(shí)解決的，必須立即報(bào)告，并如實(shí)記錄在各自工種的當(dāng)值日志中，由相關(guān)領(lǐng)班或工程部主管協(xié)調(diào)安排限期處理。4.3工程部當(dāng)值人員在操作及巡查中，發(fā)現(xiàn)外包項(xiàng)目的設(shè)施、設(shè)備發(fā)生故障，無法自行解決時(shí)，須及時(shí)通告當(dāng)值領(lǐng)班與工程主管和相關(guān)外包商；并按當(dāng)值領(lǐng)班或工程主管的要求跟進(jìn)外判維修或維護(hù)保養(yǎng)工作的過程和結(jié)果。 5.0業(yè)戶的申請(qǐng)服務(wù)與

4、報(bào)修5.1業(yè)戶的報(bào)修服務(wù)應(yīng)以業(yè)戶申請(qǐng)服務(wù)確認(rèn)單或工程維修單的形式進(jìn)行。5.2特殊情況下的報(bào)修或緊急報(bào)修，可先修理，后補(bǔ)辦報(bào)修單手續(xù)。5.3凡一時(shí)無法修復(fù)的故障，其故障結(jié)論性判斷唯工程部相關(guān)專業(yè)領(lǐng)班或工程主管有權(quán)作出，維修人員不得隨意向業(yè)戶作結(jié)論性的表述，須經(jīng)相關(guān)專業(yè)領(lǐng)班或工程部主管核實(shí)確認(rèn)后，由專業(yè)領(lǐng)班或工程部主管向報(bào)修業(yè)戶說明原因和采取臨時(shí)措施，并作限期修復(fù)的協(xié)調(diào)工作。6.0緊急報(bào)修范圍與搶修6.1公共設(shè)施設(shè)備損壞發(fā)生危害或傷人事故時(shí)；6.2房屋結(jié)構(gòu)性損壞而發(fā)生危險(xiǎn)的排險(xiǎn)解危；6.3各類水管爆裂可能造成大量跑水或停水嚴(yán)重影響居民生活的；6.4電梯發(fā)生故障造成人員被困；6.5其它屬于突發(fā)性、危

5、險(xiǎn)性等設(shè)施、設(shè)備的急修項(xiàng)目；凡屬緊急報(bào)修范圍的，物業(yè)服務(wù)中心各當(dāng)值主管有權(quán)調(diào)配相關(guān)部門人員立即處理，工程（包含物業(yè)服務(wù)中心其他部門）人員應(yīng)無條件服從，立即投入搶修。7.0報(bào)修處理程序7.1業(yè)戶工程服務(wù)及工程報(bào)修單總體上由客服與工程當(dāng)值領(lǐng)班協(xié)調(diào)安排；非物業(yè)辦公期間，由監(jiān)控中心負(fù)責(zé)接待、記錄、開單并通知工程部當(dāng)值人員進(jìn)行維修；7.2維修人員接到報(bào)修通知業(yè)戶工程維修單或電話、對(duì)講機(jī)等報(bào)修通知，應(yīng)問清或了解報(bào)修的對(duì)象、地點(diǎn)、報(bào)修內(nèi)容，帶好相應(yīng)的工具和物料及時(shí)到場(chǎng)維修。業(yè)戶單元的報(bào)修應(yīng)憑單進(jìn)行，特殊情況或緊急報(bào)修，可先修理后補(bǔ)單；7.3凡屬緊急報(bào)修，工程負(fù)責(zé)人和工程人員必須立即到場(chǎng)檢查搶修；7.4報(bào)修項(xiàng)

6、目應(yīng)按報(bào)修單注明的要求填寫，維修工作完成后，維修人員應(yīng)請(qǐng)報(bào)修人在報(bào)修單上簽單以示確認(rèn)；7.5凡屬有償收費(fèi)維修服務(wù)項(xiàng)目，維修人應(yīng)事先向業(yè)戶說明，并明確注明：維修起止時(shí)間，耗料等情況，完工必須請(qǐng)報(bào)修業(yè)戶作修復(fù)完工的簽單確認(rèn)；7.6報(bào)修單由工程當(dāng)值領(lǐng)班負(fù)責(zé)分類收集匯總統(tǒng)計(jì)，對(duì)未完成的報(bào)修單須分析原因，協(xié)調(diào)限期解決，并須及時(shí)上報(bào)給工程部主管，工程部主管應(yīng)上報(bào)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理；7.7每月底由物業(yè)客服負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)、工程部當(dāng)值領(lǐng)班負(fù)責(zé)復(fù)核，對(duì)業(yè)戶工程服務(wù)單及工程維修單的完成情況進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)，填寫月度業(yè)戶工程服務(wù)及維修匯總統(tǒng)計(jì)表，交工程部主管/主管審核確認(rèn)，由工程部管通報(bào)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理后存檔。8.0相關(guān)記錄

7、表單8.1工程維修單8.2業(yè)戶申請(qǐng)服務(wù)確認(rèn)單8.3月度工程報(bào)修匯總統(tǒng)計(jì)表（電子統(tǒng)計(jì)版）二、工程工作報(bào)告制度為保證物業(yè)管理的正常運(yùn)作，物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心工程部實(shí)行逐級(jí)報(bào)告工作制度，本管理規(guī)定作為工程部?jī)?nèi)部上墻管理制度。1、下列情況必須報(bào)告領(lǐng)班：1.1 設(shè)備有異常情況；1.2 設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；1.3 零部件更換及修理；1.4 值班人員因故暫時(shí)離崗；1.5 其他需要與上級(jí)報(bào)告的事項(xiàng)。2、 下列情況必須報(bào)告工程主管：2.1 重要設(shè)備非正常的啟?；蛴挟惓Ｇ闆r或停機(jī)搶修；2.2 采用新的運(yùn)行方式或作了技術(shù)參數(shù)設(shè)置調(diào)整及改動(dòng)；2.3 系統(tǒng)性設(shè)備故障及檢修；2.4 重要零部件更換、修理、加工或改造；2.

8、5 員工加班、補(bǔ)休、調(diào)假、調(diào)班、請(qǐng)假；2.6 凡有業(yè)戶投訴的事項(xiàng)。3、 下列情況必須報(bào)告物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理：3.1 重要設(shè)備發(fā)生故障或長(zhǎng)時(shí)間停機(jī)修理；3.2 影響用戶使用的設(shè)備故障或施工；3.3 系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行方式的重大改變；3.4 重要設(shè)備主要零部件的更換、修理、外判加工；3.5 系統(tǒng)設(shè)備及重要設(shè)備的技術(shù)改造；3.6 系統(tǒng)設(shè)備或主要設(shè)備的增改工程及外判施工；3.7 領(lǐng)班及以上人員崗位調(diào)整及工程部人員結(jié)構(gòu)變動(dòng)；3.8 高級(jí)技術(shù)員（骨干員工）/領(lǐng)班以上員工調(diào)班、休假。4、 下列情況必須撰寫突發(fā)事件報(bào)告：4.1 設(shè)備發(fā)生重大故障或事故，或有經(jīng)濟(jì)損失或人員傷亡；4.2 管道跑水，引起設(shè)施、設(shè)備損壞；

9、4.3 意外的停電、停水、?？照{(diào)、停燃?xì)獾戎卮笤O(shè)備故障或事故；4.4 玻璃幕墻或外墻門、窗意外墜落；4.5 地庫由于各種原因嚴(yán)重積水；4.6 其他有損失或有重大影響的情況。本特別事件報(bào)告須由物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心抄報(bào)分公司經(jīng)理和總公司主管部門。5、 相關(guān)記錄5.1 工程部值班日志及相關(guān)巡查記錄5.2 突發(fā)事件報(bào)告三、運(yùn)行值班和交接班管理規(guī)定1.0 為保證各系統(tǒng)設(shè)備安全可靠運(yùn)行，特制定本管理規(guī)定。2.0 本管理規(guī)定適用于：工程部的系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行值班和交接班的管理。3.0 本管理規(guī)定由工程部員工負(fù)責(zé)操作執(zhí)行，工程部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。4.0 運(yùn)行值班管理4.1 值班人員不得擅離職守，按崗位職責(zé)工作，特殊情況

10、經(jīng)須批準(zhǔn)后方可離開崗位。4.2 當(dāng)值人員必須密切關(guān)注所管設(shè)備的運(yùn)行情況，在設(shè)備運(yùn)行操作中全面、認(rèn)真、正確執(zhí)行操作，禁止違反操作規(guī)程的操作行為。4.3 當(dāng)值人員當(dāng)值時(shí)應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，須勤巡視、勤檢查、勤調(diào)節(jié)、保證設(shè)備運(yùn)行參數(shù)在規(guī)定的范圍內(nèi)。做到一看、二查/測(cè)、三聽、四嗅。一看：看運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備有無異常；二查：檢查和測(cè)試設(shè)備運(yùn)行技術(shù)參數(shù)是否正常，是否在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)；三聽：聽系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行中是否有異常聲；四嗅：嗅設(shè)備運(yùn)行中是否有異味，以保證系統(tǒng)設(shè)備的正常安全運(yùn)行。4.4 如實(shí)按時(shí)記錄運(yùn)行技術(shù)參數(shù)，不得弄虛作假，做假記錄、填假數(shù)據(jù)。4.5 值班運(yùn)行中如果發(fā)生設(shè)備故障及安全事故時(shí)，必須沉著冷靜，采取有效的處理方

11、式，免故障或事故的擴(kuò)大，必須及時(shí)報(bào)告故障或事故的現(xiàn)象/處理過程/結(jié)果。4.6 當(dāng)值人員必須遵守交接班管理規(guī)定。5.0 交班人員5.1 設(shè)備運(yùn)行情況及各系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)情況；5.2 外部條件變動(dòng)情況，如冷、熱源的供應(yīng)及供電、供水變動(dòng)等變動(dòng)情況；5.3 當(dāng)班運(yùn)行中所發(fā)生的異常情況（包括故障或事故等）的原因及處理過程與結(jié)果；5.4 供電、供水、供熱、供冷、供氣設(shè)備狀況及其設(shè)備所有的調(diào)節(jié)器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、儀器、儀表、閥門管件等維護(hù)保養(yǎng)及修理情況。5.5 運(yùn)行操作及維修遺留的問題，需下班注意或處理的事項(xiàng)；5.6 上級(jí)的有關(guān)指示、工作安排等；5.7 公用鑰匙和公用工具及物品的交接情況等；5.8 交班人員如在交

12、班時(shí)正在處理設(shè)備的運(yùn)行故障或事故時(shí)，須在故障或事故等處理工作結(jié)束（或告一段落經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同意）后方可辦理交班手續(xù)。5.9 交班人員必須如實(shí)地向接班人員交代清楚以上工作內(nèi)容（但不限于此）。6.0 接班人員6.1 接班人員應(yīng)提前 15 分鐘到崗；6.2 接班人員在接班時(shí)應(yīng)向交班人員了解清楚各項(xiàng)工作情況并對(duì)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行等情況作必要的詢問和檢查；6.3 察看值班記錄，點(diǎn)清確認(rèn)公用鑰匙、公用工具、重要物品借用和交接等；6.4 接班人員如沒有詢問了解和認(rèn)真檢查而盲目地接班后出現(xiàn)異常問題（如故障、事故、公用工具物品缺損等）接班者須負(fù)主要責(zé)任。7.0 相關(guān)記錄7.1 工程部值班日志7.2 工程部鑰匙登記表四、工

13、程部鑰匙使用管理規(guī)定1.0 為規(guī)范工程部鑰匙的使用，特制定本鑰匙使用管理規(guī)定。2.0 本管理規(guī)定適用于：工程部所轄設(shè)備類機(jī)房門等鑰匙的使用管理。3.0 本管理規(guī)定由工程部員工負(fù)責(zé)操作執(zhí)行，工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)日常管理，工程部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。4.0 鑰匙使用管理4.1 各專業(yè)領(lǐng)班按工程部鑰匙登記表負(fù)責(zé)核對(duì)清點(diǎn)全部鑰匙，確認(rèn)登記所轄人員領(lǐng)用的鑰匙，對(duì)工程值班室鑰匙箱中鑰匙按鑰匙登記表核對(duì)登記分類存放；4.2 因工作所需個(gè)人領(lǐng)用的機(jī)房門及工具箱等鑰匙，均須辦理領(lǐng)用簽名登記手續(xù)，其工具箱、資料柜等備用鑰匙由工程部主管負(fù)責(zé)登記統(tǒng)一封存；4.3 工程領(lǐng)班實(shí)行輪班當(dāng)值制，按工程部鑰匙登記表備妥壹套當(dāng)值領(lǐng)班所用的值

14、班鑰匙，負(fù)責(zé)鑰匙的日常使用和交接班核對(duì)管理；4.4 當(dāng)值員工按工程部鑰匙登記表備妥壹套運(yùn)行班當(dāng)值鑰匙，負(fù)責(zé)運(yùn)行班鑰匙的日常使用和交接核對(duì)管理，工程部鑰匙領(lǐng)用/借用登記本作為交接班內(nèi)容；4.5 工程部所管鑰匙的更改或配置必須報(bào)經(jīng)工程部主管書面批準(zhǔn)，任何私自更改或配置行為，都將視作違規(guī)行為，受到警告處罰；4.6 任何員工離職時(shí)都必須交還所領(lǐng)用、借用的全部鑰匙。5.0 鑰匙借用管理5.1 工程部常用鑰匙按類統(tǒng)一存放在工程值班室鑰匙箱中，鑰匙箱內(nèi)鑰匙原則上作為備用，由當(dāng)值領(lǐng)班和當(dāng)值員工負(fù)責(zé)借用、交接班核對(duì)登記管理；5.2 鑰匙借用必須記錄在工程部鑰匙借用登記本和值班日志中，以借出者為主，接班者為輔負(fù)責(zé)

15、及時(shí)跟查收回，及時(shí)注銷鑰匙借用記錄，必須保證記錄的準(zhǔn)確性。6.0 相關(guān)記錄工程部鑰匙登記表五、工程巡視檢查管理規(guī)定1.0 目的為保證物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的安全、良好運(yùn)行，強(qiáng)化全體員工的產(chǎn)品保護(hù)意識(shí)、安全意識(shí)，明確巡查的標(biāo)準(zhǔn)要求及團(tuán)隊(duì)協(xié)作相互補(bǔ)位檢查意識(shí)，特制定本巡視檢查管理規(guī)定。2.0 適用范圍本管理規(guī)定適用于：物業(yè)設(shè)施、設(shè)備及空置單元、裝修單元的巡視檢查管理，商業(yè)項(xiàng)目從嚴(yán)執(zhí)行。3.0 管理職責(zé)3.1 本管理規(guī)定由工程部員工、領(lǐng)班負(fù)責(zé)操作執(zhí)行，當(dāng)值領(lǐng)班負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理，工程部主管負(fù)責(zé)總體監(jiān)督管理。3.2 凡未按崗位職責(zé)要求、操作管理、巡視檢查管理規(guī)定，未發(fā)現(xiàn)、未及時(shí)協(xié)調(diào)處理、未及時(shí)報(bào)告或借故推諉

16、導(dǎo)致后果的，將于以紀(jì)律處罰。4.0 巡查內(nèi)容及要求4.1 物業(yè)設(shè)施、設(shè)備外觀整潔性和安全運(yùn)行巡查。4.1.1 作時(shí)須進(jìn)行鎖門的巡查。4.1.2 工作單內(nèi)容及工程管理要求跟進(jìn)巡查監(jiān)管。4.1.3 人員按相關(guān)工程施工、裝修手則等物業(yè)管理規(guī)章制度進(jìn)行巡查監(jiān)管。4.1.4 業(yè)必須事先督促做好防護(hù)措施，并配合保安做好動(dòng)火作業(yè)安全巡查監(jiān)管。4.1.5 4.1.6 共衛(wèi)生間、地庫等公共區(qū)域的安全性、外觀性巡查。4.1.7 4.1.8 關(guān)是否正確，公共區(qū)域的空調(diào)溫度等是否正常。4.2 物業(yè)轄區(qū)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備產(chǎn)品保護(hù)巡查職責(zé)全體員工必須對(duì)物業(yè)轄區(qū)物業(yè)設(shè)施產(chǎn)品進(jìn)行保護(hù)性巡查，有責(zé)任對(duì)任何缺陷進(jìn)行通告協(xié)調(diào)處理并及時(shí)

17、作出報(bào)告，必須隨時(shí)制止任何違規(guī)行為，并將協(xié)調(diào)處理過程與結(jié)果及時(shí)逐級(jí)作出報(bào)告。4.3 物業(yè)設(shè)施設(shè)備功能性巡查職責(zé)設(shè)施設(shè)備功能性、專業(yè)性的巡查監(jiān)管按專業(yè)崗位職責(zé)、操作管理規(guī)定等進(jìn)行。4.4 施工、裝修等項(xiàng)目監(jiān)管巡查職責(zé)4.3.1 工申請(qǐng)等工作單由當(dāng)值領(lǐng)班負(fù)責(zé)簽單并明確安排人員跟進(jìn)，當(dāng)值班領(lǐng)班不在時(shí)由其授權(quán)人承擔(dān)簽單職責(zé)，當(dāng)值班領(lǐng)班應(yīng)保證任何時(shí)間都有人簽單。4.3.2 4.3.3 4.3.4 5.0 巡查方式5.1 定點(diǎn)巡查定點(diǎn)巡查原則上由上而下、由物業(yè)轄區(qū)里面到外圍進(jìn)行，重點(diǎn)對(duì)所管設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，強(qiáng)調(diào)各工種之間、各部門之間相互溝通協(xié)調(diào)補(bǔ)位檢查的團(tuán)隊(duì)協(xié)作。5.2 常規(guī)巡查5.2.1 5.2.2 5

18、.2.3 中，并向工程部主管提供監(jiān)管抽查報(bào)告。5.2.4 報(bào)請(qǐng)上一級(jí)管理者安排其他人員補(bǔ)位巡查。5.2.5 未及時(shí)逐級(jí)報(bào)告的、推諉巡查責(zé)任的將于以口頭或書面警告。5.3 非常規(guī)性巡查5.3.1 設(shè)備有故障或故障排除后，相關(guān)工種人員應(yīng)重點(diǎn)檢查故障是否擴(kuò)大或修復(fù)后的狀況進(jìn)行巡查，由相關(guān)領(lǐng)班進(jìn)行核查，必須有巡查記錄。5.3.2 季節(jié)氣候突變、暴風(fēng)雨時(shí)的特別檢查，室外構(gòu)件、地漏、地溝、排水設(shè)備等，由工程部主管與相關(guān)部門主管協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌安排相關(guān)人員共同進(jìn)行聯(lián)合巡查。5.3.3 消防檢查、安全檢查、節(jié)前消防、安保監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的檢查，由工程部主管與相關(guān)部門主管協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌安排相關(guān)人員共同進(jìn)行聯(lián)合巡查。6.0 巡

19、視檢查的方法6.1 看：6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.1.4 6.1.5 6.1.6 6.1.7 6.2 聽：6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.2.4 6.2.5 6.3 觸：6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.4 聞：6.4.1 6.4.2 6.4.3 6.4.4 7.0 相關(guān)記錄7.1 各工種巡查路線、頻次、內(nèi)容一覽表（由工程部主管自定）7.2 工程部值班日志及巡查記錄表六、節(jié)能降耗管理規(guī)定1.0 目的為保證世茂物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì)，在滿足物業(yè)項(xiàng)目檔次定位與功能使用需求的前提下，達(dá)到節(jié)能降耗的質(zhì)量管理目標(biāo)。規(guī)范節(jié)能降耗操作管理，合理評(píng)估節(jié)能降耗管理工作的成效，向開源節(jié)流的

20、方向努力，特制定本管理規(guī)定。2.0 適用范圍本管理規(guī)定適用于：世茂物業(yè)節(jié)能降耗的操作管理及能耗管理績(jī)效的評(píng)估。3.0 管理職責(zé)3.1 能耗管理作為世茂物業(yè)全員參與的物業(yè)長(zhǎng)效管理工作，以節(jié)能降耗操作項(xiàng)目的管控和公共能耗抄記與統(tǒng)計(jì)分析匯總的管理方式進(jìn)行。3.2 各項(xiàng)目物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理/主管負(fù)責(zé)：所管項(xiàng)目節(jié)能降耗動(dòng)態(tài)性監(jiān)督管理，要求加強(qiáng)宣傳，不斷灌輸全員節(jié)能降耗的品質(zhì)管理服務(wù)意識(shí)。3.3 各物業(yè)項(xiàng)目的定時(shí)操作項(xiàng)目管控表和公共能耗抄記與統(tǒng)計(jì)分析匯總表，由物業(yè)工程部主管負(fù)責(zé)按月編制調(diào)整與匯總統(tǒng)計(jì)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)經(jīng)理審核簽字后，通告全體物業(yè)員工知曉，以相互提醒、相互督促的方式貫徹執(zhí)行。3.4 定時(shí)

21、操作項(xiàng)目（公共照明系統(tǒng)采用手動(dòng)開關(guān)的建議逐步進(jìn)行技術(shù)改造），須按物業(yè)經(jīng)理/主管審核簽字規(guī)定的時(shí)間段進(jìn)行操作，該開啟時(shí)間段內(nèi)的燈光及用能設(shè)備應(yīng)按時(shí)開啟，不該開啟的應(yīng)及時(shí)關(guān)閉。物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理和各部門主管須承擔(dān)監(jiān)督管理責(zé)任。全體物業(yè)當(dāng)值員工均須承擔(dān)操作、巡查和及時(shí)處理的責(zé)任。凡未按規(guī)定執(zhí)行，對(duì)物業(yè)服務(wù)管理形象造成負(fù)面影響或不良后果的按員工手冊(cè)失職條款處理。3.5 能耗統(tǒng)計(jì)分析電子匯總表具備：不同物態(tài)、不同的實(shí)管面積，不同的月度與月度、年度與年度的縱向比對(duì)功能；同類物業(yè)項(xiàng)目與項(xiàng)目的橫向比對(duì)功能。為日后公司物業(yè)軟件管理平臺(tái)的過渡打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。能耗管理的表單，統(tǒng)一采用總公司工程部的 Excel 電子

22、版。同時(shí)為便于各物業(yè)項(xiàng)目能耗管理在時(shí)間上的統(tǒng)計(jì)分析比對(duì)，能耗數(shù)據(jù)抄錄與統(tǒng)計(jì)截止日規(guī)定為：每月的 20 日。3.6 各物業(yè)項(xiàng)目的定時(shí)操作項(xiàng)目管控表和公共能耗統(tǒng)計(jì)分析匯總表，以電子版方式提供給公司工程部。4.0 定時(shí)操作項(xiàng)目管控表4.1 各物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)將所管轄范圍內(nèi)的日常定時(shí)開關(guān)操作項(xiàng)目，納入定時(shí)項(xiàng)目操作管控表進(jìn)行管控。4.2 定時(shí)操作項(xiàng)目應(yīng)明確規(guī)定：誰負(fù)責(zé)操作、誰負(fù)責(zé)巡查處理。 （含：在特定情況下誰有權(quán)負(fù)責(zé)作臨時(shí)性的調(diào)整）4.3 定時(shí)操作項(xiàng)目管控表，應(yīng)按不同季節(jié)光照、溫度，不同物業(yè)類別、不同物業(yè)管理階段等實(shí)際情況調(diào)整，定時(shí)操作項(xiàng)目每月編調(diào)，由物業(yè)經(jīng)理審核后實(shí)施。4.4 為便于月度之間與年度之間和橫

23、向與縱向的比對(duì)評(píng)估，各項(xiàng)目的定時(shí)操作項(xiàng)目管控表，按總公司工程部提供的 Excel 電子模版進(jìn)行編制與調(diào)整。5.0 公共能耗抄記及能耗統(tǒng)計(jì)分析匯總表5.1 公共能耗抄記和公共能耗統(tǒng)計(jì)分析匯總表，由各項(xiàng)目物業(yè)工程部按總公司工程部提供的 Excel 電子母版，進(jìn)行抄記和公共能耗的統(tǒng)計(jì)分析匯總，物業(yè)經(jīng)理和工程主管對(duì)公共能耗數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性填報(bào)承擔(dān)核查責(zé)任。5.2 公司主任工程師在物業(yè)項(xiàng)目工程巡視中對(duì)公共能耗的數(shù)據(jù)應(yīng)予抽查，以便發(fā)現(xiàn)問題督導(dǎo)協(xié)調(diào)解決。6.0 節(jié)能降耗管理的績(jī)效評(píng)估方式6.1 定時(shí)操作項(xiàng)目的管控度與合理性比對(duì)評(píng)估。6.2 公共能耗預(yù)算費(fèi)用與實(shí)付費(fèi)用的合理性比對(duì)評(píng)估。6.3 單位能耗指標(biāo)的數(shù)據(jù)統(tǒng)

24、計(jì)分析匯總比對(duì)評(píng)估。6.4 通過對(duì)不同類別的物業(yè)、不同地域物業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)定位，不同營(yíng)銷推廣和不同的運(yùn)作管理階段以：定時(shí)操作項(xiàng)目管控表和公共能耗統(tǒng)計(jì)分析表的匯總標(biāo)識(shí)統(tǒng)計(jì)分析曲線圖進(jìn)行比對(duì)，力求達(dá)到一目了然的比對(duì)評(píng)估。7.0 節(jié)能降耗管理工作中的注意事項(xiàng)7.1 公共照明/泛光照明/景觀燈光指定的當(dāng)值人員應(yīng)按定時(shí)項(xiàng)目操作管控表進(jìn)行操作，下例情況下的開關(guān)時(shí)間調(diào)整，應(yīng)報(bào)請(qǐng)物業(yè)相關(guān)主管同意后，作臨時(shí)性開關(guān)時(shí)間的調(diào)整：7.1.1 7.1.2 7.1.3 7.1.4 門溝通協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取適當(dāng)?shù)哪芎馁M(fèi)用補(bǔ)貼。7.2 空調(diào)7.2.1 7.2.2 戶的反映，調(diào)整溫度設(shè)定值或機(jī)組臺(tái)數(shù)啟停操作。7.2.3 （同時(shí)必須注意水管道的防凍保暖等工作）7.2.4 7.3 電梯根據(jù)用戶電梯使用率（含夜間），在滿足使用需求情況下可調(diào)整電梯啟停臺(tái)數(shù)。7.4 地庫通/排風(fēng)7.4.1 7.4.2 設(shè)備）務(wù)必注意不能長(zhǎng)時(shí)投入運(yùn)行，否則會(huì)嚴(yán)重縮短消防通排風(fēng)設(shè)備壽命或造成設(shè)備損壞，消防通排風(fēng)設(shè)備的修理或更新費(fèi)用將遠(yuǎn)高于普通的通排風(fēng)設(shè)備。7.5 水景7.5.1 7.5.2 處理及循環(huán)補(bǔ)水量是否正常。綠化用水要充分利用湖河水，即有利于綠化生長(zhǎng)又合理利用了天然水資源，從而降低物業(yè)管理成本。8.0 物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心支付的公共能耗費(fèi)中，凡有施工或施工整改的用電、用水，必須協(xié)調(diào)明確施工整改發(fā)生的能耗費(fèi)用承擔(dān)方。各項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理/工程主管應(yīng)注意