資產評估作業(yè)

1、計算題某被評估的生產控制裝置購建于1985年，原始價值100 萬元，1990年和1993年分別投資50000 元和20000元進行了兩次更新改造，1995年對該資產進行評估。 調查表明，該類設備及相關零部件的定基價格指數(shù)在1985年、 1990年、 1993年、1995年分別為110%、 125%、 130%、 150%。該設備尚可使用年限為6 年。另外， 該生產控制裝置正常運行需要5 名技術操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要 4 名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為12000 元，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調查資料，

2、求待評估資產的價值。某被評估設備購建于1995 年 6 月，賬面原值100 萬元， 1998 年 6 月對該設備進行了技術改造，以使用某種專利技術，改造費用為10 萬元，1999年 6月對該設備進行評估，評估基準日為 1999年6月30日?，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：1995年至 1999 年該類設備的定基價格指數(shù)分別為105%、 110%、 110%、 115%、 120%；被評估設備的月人工成本比同類設備節(jié)約 1000元；被評估設備所在企業(yè)的 正常投資報酬率為10%規(guī)模效益指數(shù)為0.7,該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；經過 了解， 得知該設備在評估使用期間因技術改造等原因，其實際利用率為正常利用率的60%，經過

3、評估人員鑒定分析認為，被評估設備尚可使用6 年，預計評估基準日后其利用率可以達到設計標準的80%。 根據(jù)上述條件估算該設備的有關技術經濟參數(shù)和評估價值。資產評估第一次作業(yè)（機器設備評估）答案參考1）估算重置成本重置成本=100X 150盼 110%+5 150險 125%+2 150險 130喉 144.67 （萬元）2）估算加權投資年限加權投資年限=10X136.36 + 144.67 + 5 X6+144.67 + 2 X2.3 +144.67= 9.66 年估算實體性貶值率實體性貶值率=9.66 + （9.66 +6） =61.69%估算實體性貶值實體性貶值=重置成本X實體性貶值率= 1

4、44.67X61.69%= 89.25（萬元）5）功能性貶值估算第一步，計算被評估裝置的年超額運營成本（5 4） X 12000= 12000 （元）第二步，計算被評估裝置的年凈超額運營成本12000義（1 33% =8040 （元）第三步， 將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額8040 X （P/A, 10% 6） =8040X 4.3553 =35016.61（元）=3.5 萬元6）求資產價值待評估資產的價值=重置成本實體性貶伯-功能性貶值=144.67-89.25 3.5= 51.92（萬元）1）估算重置成本重置成本=100X120吩 105%

5、+10 120盼 115險 124.72（萬元）2）估算加權投資年限加權投資年限=4X114.29 + 124.72 + 1 X 10.43 + 124.72 = 3.75 年估算實體性貶值率實體性貶值率=3.75 + （3.75 +6） =38.46%估算實體性貶值實體性貶值=重置成本X實體性貶值率=124.72 X 38.46%= 47.97（萬元）5）估算功能性貶值第一步，計算被評估設備的年超額運營成本1000X 12= 12000 （元）第二步，計算被評估設備的年凈超額運營成本12000X （ 1 33% =8040 （元）第三步， 將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內折

6、現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額8040 義（P/A, 10% 6） =8040X4.3553 = 35016.61（元）=3.5 萬元6）估算經濟性貶值率經濟性貶值率=1 （60吩80% X X100%=1 （60吩 80% 0.7 X100%= 18.24%7） 估算經濟性貶值經濟性貶值=（重置成本-實體性貶值-功能性貶值）X經濟性貶值率=（124.72-47.97-3.5） X 18.24%= 13.36（萬元）8）求資產價值待評估資產的價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值=124.72 47.97 3.5-13.36 = 59.89（萬元）二、計算題1、待估宗地為待開發(fā)建設的

7、七通一平空地，面積2000 平方米，允許用途為住宅建設，允許容積率為6,覆蓋率為0 50%, 土地使用權年限為70年，要求按假設開發(fā)法估測該宗地公平市場價值。有關數(shù)據(jù)如下：預計建設期為2 年，第一年投人60的總建設費，第二年投入40的總建設費，總建設費預計為1000萬元。專業(yè)費用為總建設費用的6，利息率為10，利潤率為20，售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的5， 假設住宅樓建成后即可全部售出，樓價預計為 3000 元平方米, 折現(xiàn)率10。2、某商場的土地使用年限從1994 年 5 月 31 日起 40 年，商場共有兩層，每層建筑面積為2000 平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層已經于1

8、996 年 5月 31 日出租，租期5 年，月租金為180 元 / 平方米。二層暫時空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元 /平方米、120元 /平方米，出租費用為租金的20%折現(xiàn)率為10%試估算I為房地產1998年5月31日出售 時的總價格。3、有一待估宗地，現(xiàn)收集到4個可比較參照交易案例，具體情況如下表。宗地成交價格（元/平方米）交易時間交易情 況容積 率剩余使用 年限區(qū)域因 素個別因 素待估地P 2000/0101.2450018001998/012%1.3501%02850P 1999/011%1.45001% :3760P 1998/0101.1400-2%4

9、7801998/0101.045-1%-1%表中的交易情況、區(qū)域因素及個別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比 較，負號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比 待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。容積率與地價的關系為：容積率在1-1.5之間時，容積率每增加0.1 ,宗地單位地價比容積率為1時增加3%。折現(xiàn)率為10%該城市地價指數(shù)見下表:年份199519961997199819992000指數(shù)100105108110111115試根據(jù)以上條件評估待估宗地 2000年1月20日的價格1、根據(jù)所給條件計算如下：1）預計住宅樓的買樓價的現(xiàn)值為:3000*2000*6/

10、 （1+10%） 2=29752066仁）2）總建筑費用現(xiàn)值為：=919000（力lOOQx 法 WOOD 1000 x40%xl00（=919000（力3）專業(yè)費用=9 190 000X 6% =551 400（元）4）租售費用及稅金=29 7520 66X 5% =1 487 603（X）5）投資利潤=（地價+總建筑費用+專業(yè)費用）X20%=（地價 X 20% ）+（9 190 000+551 400）X 20%=（地價 X 20% ）+1 948 2801948280）+ （1+20%）6）總地價=（29 752066-9190000-551 400-1487603-1948280）+

11、（1+20%）=16574783+ 1.2 =13812319/）1）每層可出租面積：2000X60%=1200（平方米）2）帶租約的3年期間每年的凈租金收入：（180+120） X 1200 X 12 X （1-20%）=345.6（萬元）3）租約期滿后每年的凈租金收入：（200+120） X 1200X 12X （ 1-20%） =368.64 （萬元）4）計算帶租約出售的總價格：345.6X （p/a,10%,3）+368.64X （p/a,10%,33）/（1+10%）3=3509.8（元）3 TOC o 1-5 h z 耳=皿嗎嗎嗎上幽工嗎3 =7854（元/平方米） 110 102 109 11101 100（1+10%）月二85。乂9乂啰乂叱乂 0%）乂叫其”二812.R（元，平方米）111 101 112 11100 101/（1+10%）瑪=7