物業(yè)法律法規(guī)完整

1、法律法規(guī)常識培訓(xùn)講師： 彭艷芹2012年2月28日 知法懂法法；守法用法法！一、法律體系概述二、物權(quán)法三、物業(yè)管理條例目錄一、法律體系的概述我國的法法律體系系物業(yè)管理理及關(guān)聯(lián)聯(lián)的法律律法規(guī)體體系適用原則則（一）我我國法律律體系（法的效效率來源源）1、法律的的定義：是由我國國最高權(quán)權(quán)力機關(guān)關(guān)全國人民代表表大會和全國人人民代表表大會常常務(wù)委員員會制定定的。如憲法法、刑法法、勞動動合同法法等。2、法規(guī)的定定義：是是由國務(wù)務(wù)院制定定的，通過后由由國務(wù)院院總理簽簽署國務(wù)務(wù)院令公公布。如如治安處處罰條例例、專利代理理條例等附圖：憲法（人大）法律（國務(wù)院）法規(guī)（地方）法規(guī)（部委）規(guī)章（地方政府）規(guī)章一般規(guī)范

2、性文件（二）物物業(yè)管理理及關(guān)聯(lián)聯(lián)法律法法規(guī)體系系1、憲法：根本法法2、（人大）法律：物權(quán)法、城市房地地產(chǎn)管理理法等3、（國務(wù)院院）法規(guī)規(guī)：物業(yè)管理理條例、建設(shè)工程程質(zhì)量管管理條例例等4、（地方）法規(guī)：山東省物物業(yè)管理理條例、山東省取取水許可可管理辦辦法等5、（部委）規(guī)章：物業(yè)管理理企業(yè)資資質(zhì)管理理辦法、市政公用用設(shè)施抗抗災(zāi)設(shè)防防管理規(guī)規(guī)定等6、（地方政政府）規(guī)規(guī)章：濟南市物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費辦辦法等7、一般規(guī)范范性文件件：一般是是根據(jù)法法規(guī)、規(guī)規(guī)章要求求制定的的配套文文件（通通知、函函等）（三）適適用規(guī)則則1、上位法優(yōu)于下位法2、后法優(yōu)于前法3、特別法優(yōu)于一般法4、一般不溯及適用原則則二、物權(quán)法物

3、權(quán)法的釋義物權(quán)法的架構(gòu)業(yè)主的建建筑物區(qū)區(qū)分所有有權(quán)相鄰權(quán)物權(quán)法中華人民民共和國國主席令令第62號-2007年10月1日起實施施（一）物權(quán)法釋義1、什么是是物權(quán)？物權(quán)-物之歸屬屬權(quán)、物物之利用用權(quán)即是：權(quán)權(quán)利人直接支配配特定物物，并排除除他人干干涉的權(quán)權(quán)利，包包括所有權(quán)、用益物物權(quán)和擔(dān)擔(dān)保物權(quán)權(quán)。物權(quán)具有有排他性性、絕對對性、對對世性所有權(quán)：占有、使使用、收收益、處處分用益物權(quán)權(quán)：對他人人的動產(chǎn)產(chǎn)或不動動產(chǎn)依法法占有、使使用和收收益權(quán)利利（土地承承包經(jīng)營營權(quán)、建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)、拆基基地使用用權(quán)、采采礦權(quán)、取水權(quán)權(quán)、養(yǎng)殖殖捕撈權(quán)權(quán)）擔(dān)保物權(quán)權(quán)：以確保保債務(wù)為目的，在債務(wù)務(wù)人不履履行到期期債務(wù)或

4、或發(fā)生當(dāng)當(dāng)事人實實現(xiàn)擔(dān)保保物權(quán)的的情形，依法享享有財產(chǎn)產(chǎn)優(yōu)先受償償權(quán)利（包括：抵押權(quán)權(quán)、質(zhì)權(quán)權(quán)、留置置權(quán)）2、什么是是物權(quán)法法，物權(quán)權(quán)法有哪哪些作用用？物權(quán)法規(guī)規(guī)定：因因物的歸歸屬和利利用而產(chǎn)產(chǎn)生的民民事關(guān)系系，適用用本法。物權(quán)法主主要回答答了三個個問題：定分止?fàn)帬幬镂锉M其其用1物屬于誰？誰是物的主人？2權(quán)利人對物享有哪些權(quán)利？他人負有怎樣的義務(wù)？3怎樣保護物權(quán)？侵害物權(quán)要承擔(dān)哪些民事責(zé)任（二）物權(quán)法的架構(gòu)第一編總則1、基本原原則2、物權(quán)的的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和和消滅3、物權(quán)的的保護第二編所有權(quán)1、國家、集體、私人之之所有權(quán)權(quán)2、業(yè)主的建建筑物區(qū)區(qū)分所有有權(quán)3、相鄰關(guān)關(guān)系之相相鄰權(quán)4、共有所所有

5、權(quán)取取消的特特別規(guī)定定第三編用益物權(quán)權(quán)1、土地承承包經(jīng)營營權(quán)2、建設(shè)用用地使用用權(quán)3、宅基地地使用權(quán)權(quán)物權(quán)法五五編247條第五編占有第四編擔(dān)保物權(quán)權(quán)1、地役權(quán)權(quán)2、抵押權(quán)3、質(zhì)權(quán)4、留置權(quán)權(quán)(三)、業(yè)主的的建筑物物區(qū)分所所有權(quán)1、構(gòu)成共有部分共同管理權(quán)專有部分所有權(quán)共有部分共有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)2、專有部部分與共共有部分分共有部分分是建筑物物區(qū)分所所有權(quán)的的核心重重要問題題（1）確定專有有部分與與共有部部分范圍圍對物業(yè)管管理的意意義與作作用a、內(nèi)容:專有部分-專項服務(wù)、特約服務(wù) 共用部分-常規(guī)服務(wù)b、責(zé)任：專有部分-業(yè)主自己負責(zé) 共用部分-物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會分別負責(zé)c、費用:專

6、有部分-業(yè)主自己承擔(dān) 共用部分-物業(yè)服務(wù)費、專項維修基金、業(yè)主大會及業(yè)主委員會決議的分攤（2）對專有有部分及及共有部部分的理理解專有部分分享有所所有權(quán)，即“專專有權(quán)、私有權(quán)權(quán)”專有部分分以外的的共有部部分享有有共有權(quán)權(quán)，因這種種共有為為“按份份共有”故亦稱稱“共有有部分的的持份權(quán)權(quán)”共同管理理權(quán)也稱“業(yè)業(yè)主組織織的成員員權(quán)”（3）權(quán)利與與義務(wù)專有部分所有權(quán)權(quán)利占有使用收益處分義務(wù)按規(guī)劃用途使用維護建筑物安全、外觀美觀獨自承擔(dān)責(zé)任與費用不得隨意變更通過專有部分的各種共用管線維護環(huán)境衛(wèi)生尊重當(dāng)?shù)厣屏硷L(fēng)俗相鄰權(quán)相互容忍法律責(zé)任停止侵害消除危險排除妨礙剝奪區(qū)分所有權(quán)賠償損失共有部分共有權(quán)權(quán)利持份占有使

7、用收益相鄰權(quán)義務(wù)按規(guī)劃設(shè)計功能使用維護和保存按持份比例承擔(dān)責(zé)任與費用按時交納各項費用不得單獨處分法律責(zé)任停止侵害消除危險排除妨礙剝奪區(qū)分所有權(quán)賠償損失3、對部分分部位的的屆定道路、綠綠地(城鎮(zhèn)除外外)，其他公公共場所所、公用用設(shè)施和和物業(yè)服服務(wù)用房房：業(yè)主主共有，兩個除除外當(dāng)事人約約定車庫、車車位業(yè)主共有有會所-一般不做做為建筑筑物的附附屬設(shè)施施歸業(yè)主主共有案例一：業(yè)主擅擅自改變變用途引引發(fā)的糾糾紛業(yè)主擅自自經(jīng)營小小超市案例二：業(yè)主擅擅自占用用共有部部分引發(fā)發(fā)的糾紛紛曾先生所所在小區(qū)區(qū)車位較較少，樓樓下有一一處空地地，于是是雇傭民民工搭搭建車棚棚。曾先生認認為：小小區(qū)空地地屬于全全體業(yè)主主，作

8、為為小區(qū)住住戶之一一的他也也占有一一份，有有權(quán)使用用空地。4、業(yè)主共共同決定定事項（一）制制定和修修改業(yè)主主大會議議事規(guī)則則；（二二）制定定和修改改建筑物物及其附附屬設(shè)施施的管理理規(guī)約；（三）選舉業(yè)業(yè)主委員員會或者者更換業(yè)業(yè)主委員員會成員員；（四四）選聘聘和解聘聘物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)或者其其他管理理人；（五）籌籌集和使使用建筑筑物及其其附屬設(shè)設(shè)施的維維修資金金；（六）改改建、重重建建筑筑物及其其附屬設(shè)設(shè)施；（七）有有關(guān)共有有和共同同管理權(quán)權(quán)利的其其他重大大事項。以上事項項必須達達到雙過過半、雙雙過2/35、關(guān)于住住改商物權(quán)法第七十七七條規(guī)定定：業(yè)主不得得違反法法律、法法規(guī)以及及管理規(guī)規(guī)約，將將住宅

9、改改變?yōu)榻?jīng)經(jīng)營性用用房。業(yè)業(yè)主將住住宅改變變?yōu)榻?jīng)營營性用房房的，除除遵守法法律、法法規(guī)以及及管理規(guī)規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)經(jīng)有利害害關(guān)系的的業(yè)主同同意。根據(jù)該規(guī)規(guī)定，首首先“住住宅”不不得改“商”其次住宅宅改商需需經(jīng)過行行政許可可和業(yè)主主同意6、相鄰權(quán)權(quán)理論理解解：不動動產(chǎn)的相相鄰權(quán)利利人應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照有有利生產(chǎn)產(chǎn)、方便便生活、團結(jié)互互助、公公平合理理的原則則，正確確處理相相鄰關(guān)系系。三、物業(yè)業(yè)管理條條例解析析物業(yè)管理理綜述物業(yè)管理理服務(wù)條例所確確立的基基本制度度房地產(chǎn)相相關(guān)制度度及政策策（一）物物業(yè)管理理綜述條例對物物業(yè)管理理的定位位物業(yè)管理理業(yè)主通過過選聘物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)務(wù)合同約定，對對房屋

10、及及配套設(shè)設(shè)施設(shè)備備和相關(guān)關(guān)場地進進行維修、養(yǎng)養(yǎng)護、管管理，維護物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生生和相關(guān)秩序序的活動。物業(yè)管理理的基本本特征：社會化、專業(yè)化化、市場場化（二）物物業(yè)管理理服務(wù)1、物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)的特點點長期性持續(xù)性無形性及時性差異性廣泛性綜合性公共性特點2、物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)的內(nèi)容容（1）物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)：通過過合同約約定的公公共性服服務(wù)（兩兩方面）具體：維維修、養(yǎng)養(yǎng)護與管管理（三三類）環(huán)境衛(wèi)生生與綠化化公共秩序序、消防防、交通通等協(xié)管管事項裝飾裝修修檔案資料料專項維修修資金（2）物業(yè)服服務(wù)合同同約定以以外的服服務(wù)非法定需另行約約定有償3、物業(yè)服服務(wù)的收收費形式式（1）收費原原則合

11、理、公公開、收收費與服服務(wù)水平平相適應(yīng)應(yīng)。（2）收費管管理定價形式式費用的繳繳納和督督促非業(yè)主使使用人、未交付付房屋、業(yè)委會會的欠費費督促業(yè)業(yè)務(wù)代收代交交費用（3）收費形形式包干制是是指由業(yè)業(yè)主向物物業(yè)管理理企業(yè)支支付固定物業(yè)服務(wù)務(wù)費用，盈余或或者虧損損均由物物業(yè)管理理企業(yè)享享有或者者承擔(dān)的的物業(yè)服服務(wù)計費費方式。酬金制是是指在預(yù)預(yù)收的物物業(yè)服務(wù)務(wù)資金中中按約定比比例或者者約定數(shù)數(shù)額提取取酬金支付給物物業(yè)管理理企業(yè)，其余全全部用于于物業(yè)服服務(wù)合同同約定的的支出，結(jié)余或或者不足足均由業(yè)業(yè)主享有有或者承承擔(dān)的物物業(yè)服務(wù)務(wù)計費方方式。（4）物業(yè)服服務(wù)成本本或支出出(一)管理服務(wù)務(wù)人員的的工資、社社會

12、保險險和按規(guī)定定提取的的福利費等；(二)物業(yè)共用用部位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的日常常運行、維維護費用用；(三)物業(yè)管理理區(qū)域清潔衛(wèi)生生費用；(四)物業(yè)管理理區(qū)域綠化養(yǎng)護護費用；(五)物業(yè)管理理區(qū)域秩序維護護費用；(六)辦公費用用；(七)物業(yè)管理理企業(yè)的的固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊；(八)物業(yè)共用用部位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備及公眾責(zé)任任保險費費用；(九)經(jīng)業(yè)主同同意的其它費用用。4、物業(yè)服服務(wù)合同同（1）合同內(nèi)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)務(wù)合同應(yīng)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理理事項、服務(wù)質(zhì)質(zhì)量、服服務(wù)費用用、雙方方的權(quán)利利義務(wù)、專項維維修資金金的管理理與使用用、物業(yè)業(yè)管理用用房、合合同期限限、違約約責(zé)任等內(nèi)容進進行約定定。（2）前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同特點：具具有過渡渡性、簽簽約主體體、要式式合同（書面合合同）時效：可可以約定定期限、附條件件終止（3）物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)的義務(wù)務(wù)-維護物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域秩序序的義務(wù)務(wù)a、業(yè)主違違反物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域秩序序主要表表現(xiàn)：違違規(guī)裝修修、私搭搭亂建、公區(qū)養(yǎng)養(yǎng)狗等b、維護物物業(yè)管理理區(qū)域秩秩序的主主要方式式：告知知、制止止、報告告c、業(yè)主違違反物業(yè)業(yè)物業(yè)管管理區(qū)域域秩序的的法律責(zé)責(zé)任：違違規(guī)業(yè)主主承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)不承擔(dān)違違約責(zé)任。物業(yè)管理理區(qū)域的的安全防防范協(xié)助助義務(wù)：“物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的的安全防防范工作作。發(fā)生生安全事事故時，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)在采取應(yīng)急急