城市中房地產(chǎn)的機(jī)遇和選擇課件

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1第三章城市中房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇和選擇Page1第三章Page

2城市化 農(nóng)村人口變成城市人口的比例誤區(qū)：發(fā)達(dá)國(guó)家有錢(qián)人住在城外，窮人住在城里

《美國(guó)城市史》 Page2城市化Page

3美國(guó)的西部城市造成窮人住城市的原因城市的復(fù)興運(yùn)動(dòng) 不能說(shuō)有錢(qián)人住郊區(qū)，窮人住城市Page3美國(guó)的西部城市Page

4城市化帶來(lái)的好處高水平的工作環(huán)境高素質(zhì)的教育環(huán)境優(yōu)良的生活環(huán)境Page4城市化帶來(lái)的好處高水平的工作環(huán)境高素質(zhì)的教育Page

5舉例遼沈戰(zhàn)役山東人民用手推車(chē)奪取了全國(guó)的勝利大連人民造炮彈，山東人民用手推車(chē)運(yùn)炮彈遏制城市的發(fā)展，情感上更傾向于農(nóng)村美德戰(zhàn)后，都注重道路的建設(shè)Page5舉例Page

6城市發(fā)展的四個(gè)階段——膨脹階段——應(yīng)急階段——調(diào)整階段——控制階段Page6城市發(fā)展的四個(gè)階段Page

7膨脹階段工業(yè)和貿(mào)易的迅猛發(fā)展城市人口的聚合城市發(fā)展比較混亂，政策法規(guī)缺少統(tǒng)一規(guī)劃但也是城市發(fā)展最有活力的時(shí)候Page7膨脹階段Page

8應(yīng)急階段中國(guó)的絕大多數(shù)城市都處于應(yīng)急階段混亂后的窮于應(yīng)付階段大量的無(wú)統(tǒng)一的住宅建筑這個(gè)階段房地產(chǎn)的發(fā)展空間最大交通堵塞，文物遭到破壞 舉例：大家給教授蓋樓Page8應(yīng)急階段Page

9調(diào)整階段北京就處于調(diào)整階段城市的一體化發(fā)展調(diào)整城市的發(fā)展方向和進(jìn)程Page9調(diào)整階段Page

10控制規(guī)模階段不想讓城市再大了，只想控制在一定規(guī)模內(nèi)級(jí)配：大城市中間建中城市，中城市中間建小城市對(duì)人口進(jìn)行分流，進(jìn)而控制城市規(guī)模 舉例：奧地利和法國(guó)的城市規(guī)模Page10控制規(guī)模階段Page

11提示 城市發(fā)展不同的階段，開(kāi)發(fā)商都有不同的機(jī)會(huì)，應(yīng)急階段的機(jī)會(huì)最多。Page11提示Page

12第三章城市中房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇和選擇Page12第三章Page

13CXDCBD 中央商業(yè)區(qū)CLD 中央居住區(qū)COD 中央政務(wù)區(qū)CED 中央教育區(qū)CRD 中央科技區(qū)CFD 中央金融區(qū)CHD 中央酒店區(qū)CXDPage13CXDCXDPage

14城市功能分區(qū)雅典憲章中，古代城市和現(xiàn)代城市的區(qū)別是，城市功能區(qū)的適度分離。適度分離的原則用到了國(guó)土規(guī)劃中去了，這樣就出現(xiàn)了很多的CXD，造成的負(fù)面影響是堵塞。人和物的移動(dòng)才會(huì)形成交通，人不成在一個(gè)地方 完成所有的事情。Page14城市功能分區(qū)Page

15工宿一體化應(yīng)規(guī)定CBD的頂限，注意工宿平衡。只有這個(gè)地方有了強(qiáng)勁的就業(yè)動(dòng)力的時(shí)候，房子才會(huì)賣(mài)得出去。也只有這個(gè)地方有了居住的基礎(chǔ)，附近的商業(yè)才會(huì)有人氣，辦公才會(huì)有人氣。 舉例：新加坡的新城Page15工宿一體化Page

16城市交通聚集的根本出路目前汽車(chē)已經(jīng)超出了城市的承受能力唯一的辦法就是做加法，就是增加寫(xiě)字樓的數(shù)量，讓地鐵去平衡交通。Page16城市交通聚集的根本出路Page

17城市中決定房?jī)r(jià)的因素交通的問(wèn)題是決定房?jī)r(jià)的主要因素。在美國(guó)的教育是決定房?jī)r(jià)的主要因素。決定房?jī)r(jià)的二個(gè)主要因素：交通和就業(yè)。Page17城市中決定房?jī)r(jià)的因素交通的問(wèn)題是決定房?jī)r(jià)的Page

18如何看待房產(chǎn)的價(jià)值 適合并保值的房子才是好房子。 在現(xiàn)代城市中，我們不可能一輩子住一個(gè)房子。 房產(chǎn)的價(jià)值就是它是一項(xiàng)資產(chǎn)。Page18如何看待房產(chǎn)的價(jià)值Page

19舉例 買(mǎi)車(chē)的經(jīng)驗(yàn)藍(lán)色的夏利車(chē)黑色的桑塔納Page19舉例Page

20如何在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中增值保值用資產(chǎn)觀來(lái)看待房產(chǎn)當(dāng)我們的私有財(cái)產(chǎn)得到了憲法保護(hù)，房屋成為我們的主要身家性命，開(kāi)發(fā)商的主要使命是為老百姓送更優(yōu)良的資產(chǎn)。Page20如何在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中增值保值Page

21案例 淮南礦物局為礦工開(kāi)發(fā)樓盤(pán)

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22用財(cái)產(chǎn)觀看待房產(chǎn)，就要做到知未來(lái)明眼前。除了硬件，還有鄰居也可以決定房產(chǎn)的價(jià)值。社區(qū)不要同質(zhì)化，物業(yè)管理會(huì)很混亂。均值化是讓房產(chǎn)保值的一個(gè)重要方面。如何在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中增值保值Page22如何在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中增值保值Page

23舉例舉例：美國(guó)人出錢(qián)為我修玻璃美國(guó)社區(qū)的Shoppingmall

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24社區(qū)的定義 社區(qū)是在一定的空間范圍內(nèi)，一群可以產(chǎn)生相互影響的人群，為了維護(hù)共同資產(chǎn)的利益而結(jié)成的利益共同體。 不能離開(kāi)利益去談社區(qū)，維護(hù)社區(qū)就是維護(hù)了個(gè)人資產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在社區(qū)功能分區(qū)的時(shí)候，一定要注意單層化，注意鄰里間的互動(dòng)。Page24社區(qū)的定義Page

25第三章城市中房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇和選擇Page25第三章Page

26居住空間分異社會(huì)階層的出現(xiàn)居住分異與城市分區(qū)社會(huì)階層與居住空間分異居住分異的再分異問(wèn)題Page26居住空間分異社會(huì)階層居住分異社會(huì)階層與居住Page

27案例

經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā) 為富人開(kāi)發(fā)就要用富人思維考慮問(wèn)題 為窮人開(kāi)發(fā)就要用窮人思維考慮問(wèn)題Page27案例Page

28對(duì)富人的誤解富人買(mǎi)豪宅的目的何在？富人的防衛(wèi)心理如何？富人的豪宅要不要高科技？買(mǎi)富人豪宅的價(jià)值是怎么看的？Page28對(duì)富人的誤解Page

29富人買(mǎi)豪宅的目的何在？富人是為興趣而活的幸福是逛超市的時(shí)候不被認(rèn)出來(lái)越像平民越幸福富人和窮人的理財(cái)觀念不一樣Page29富人買(mǎi)豪宅的目的何在？富人是為幸福是逛超越Page

30富人的防衛(wèi)心理如何？富人的防衛(wèi)心理比較強(qiáng)他們是心理弱勢(shì)群體美國(guó)人、日本人、中國(guó)人對(duì)幸福的理解Page30富人的防衛(wèi)心理如何？富人的防衛(wèi)心理比較強(qiáng)他Page

31富人的豪宅要不要高科技？富人和高科技沒(méi)有內(nèi)存的本質(zhì)聯(lián)系富人希望越簡(jiǎn)單越好Page31富人的豪宅要不要高科技？Page

32豪宅的價(jià)格和品味富人對(duì)豪宅的價(jià)格是不敏感的富人在乎的是品味和興趣

舉例1：德國(guó)朋友椅子 舉例2：比爾·蓋茨的豪宅 舉例3：陳毅送主席槍Page32豪宅的價(jià)格和品味Page

33提示找準(zhǔn)富人的脈搏，打造他們需要的東西不要用窮人的眼光揣摩富人Page33提示Page

34美國(guó)的西部城市造成窮人住城市的原因城市的復(fù)興運(yùn)動(dòng) 不能說(shuō)有錢(qián)人住郊區(qū)，窮人住城市Page34美國(guó)的西部城市Page

35膨脹階段工業(yè)和貿(mào)易的迅猛發(fā)展城市人口的聚合城市發(fā)展比較混亂，政策法規(guī)缺少統(tǒng)一規(guī)劃但也是城市發(fā)展最有活力的時(shí)候Page35膨脹階段Page

36提示 城市發(fā)展不同的階段，開(kāi)發(fā)商都有不同的機(jī)會(huì)，應(yīng)急階段的機(jī)會(huì)最多。Page36提示Page

37第三章城市中房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇和選擇Page37第三章Page

38CXDCBD 中央商業(yè)區(qū)CLD 中央居住區(qū)COD 中央政務(wù)區(qū)CED 中央教育區(qū)CRD 中央科技區(qū)C