房地產(chǎn)管理評(píng)估及資產(chǎn)管理知識(shí)分析理論

資產(chǎn)評(píng)估

1課程簡介介房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估政策策性較強(qiáng)強(qiáng)。房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估實(shí)務(wù)務(wù)性較強(qiáng)強(qiáng)。房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估應(yīng)用用性較廣廣。2課程內(nèi)容容第1章總總論第2章房房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估基基本理論論第3章房房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估程程序第4章市市場法法第5章成成本法法第6章收收益法法3課程內(nèi)容容第7章假假設(shè)開開發(fā)法第8章路路線價(jià)價(jià)法第9章城城鎮(zhèn)土土地分等等定級(jí)與與基準(zhǔn)地地價(jià)評(píng)估估第10章章不同同評(píng)估目目的房地地產(chǎn)的評(píng)評(píng)估第11章章房地地產(chǎn)評(píng)估估報(bào)告4教學(xué)目的的與要求求學(xué)習(xí)和掌掌握房地地產(chǎn)評(píng)估估的基本本理論學(xué)習(xí)和掌掌握房地地產(chǎn)評(píng)估估的基本本方法掌握房地地產(chǎn)評(píng)估估的應(yīng)用用技能5第1章總總論論1.1房地產(chǎn)及及其特征征1.2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值與價(jià)價(jià)格1.3房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值的影影響因素素6學(xué)習(xí)目標(biāo)標(biāo)本章學(xué)習(xí)習(xí)目標(biāo)是是使同學(xué)學(xué)們掌握握房地產(chǎn)產(chǎn)的基本本概念、、特性和和分類；；掌握房房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估的基基本概念念及相關(guān)關(guān)事項(xiàng)；；掌握價(jià)價(jià)值類型型基本概概念與分分類，及及在評(píng)估估中如何何正確選選擇價(jià)值值類型。。71.1房地產(chǎn)及及其特征征1.1..1房地產(chǎn)的的定義及及其存在在形態(tài)1）房地產(chǎn)產(chǎn)的定義義房地產(chǎn)是是土地和和房屋財(cái)財(cái)產(chǎn)的合合稱，通通常又稱稱不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)。一般般房地產(chǎn)產(chǎn)的定義義有廣義義和狹義義兩種。。81.1房地產(chǎn)及及其特征征狹義的房房地產(chǎn)是是指土地地、建筑筑物及其其他地上上定著物物，包括括物質(zhì)實(shí)實(shí)體和依依托于物物質(zhì)實(shí)體體的權(quán)益益。廣義的房房地產(chǎn)是是指除上上述內(nèi)容容外，還還包括諸諸如水、、礦藏、、森林等等自然資資源。1）房地產(chǎn)產(chǎn)的定義義91.1房地產(chǎn)及及其特征征土地是指指地球陸陸地表面面上下一一定范圍圍內(nèi)的空空間。建筑物是是指人工工建筑而而成，由由建筑材材料、建建筑構(gòu)配配件和建建筑設(shè)備備等組成成的整體體物，包包括房屋屋和構(gòu)筑筑物兩大大類。1）房地產(chǎn)產(chǎn)的定義義101.1房地產(chǎn)及及其特征征其他土地地定著物物是建筑筑物以外外的土地地定著物物，具體體是指固固定在土土地或建建筑物上上，與土土地、建建筑物不不能分離離，或者者雖然可可以分離離，但是是分離不不經(jīng)濟(jì)，，或者分分離后會(huì)會(huì)破壞土土地、建建筑物的的完整性性、使用用價(jià)值或或功能，，或者會(huì)會(huì)使土地地、建筑筑物的價(jià)價(jià)值明顯顯受到損損害的物物。1）房地產(chǎn)產(chǎn)的定義義111.1房地產(chǎn)及及其特征征房地產(chǎn)的的實(shí)物是是指房地地產(chǎn)中看看得見、、摸得著著的部分分，例如如，建筑筑物的外外觀、結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備、裝裝修，土土地的形形狀、地地勢、地地質(zhì)條件件、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完完備程度度、平整整程度等等。1）房地產(chǎn)產(chǎn)的定義義121.1房地產(chǎn)及及其特征征房地產(chǎn)的的權(quán)益是是指房地地產(chǎn)中無無形的、、不可觸觸摸的部部分，包包括權(quán)利利、利益益和收益益。1）房地產(chǎn)產(chǎn)的定義義131.1房地產(chǎn)及及其特征征房地產(chǎn)的的權(quán)益是是以房地地產(chǎn)權(quán)利利為基礎(chǔ)礎(chǔ)的，包包括房地地產(chǎn)的各各種權(quán)利利，受到到其他房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利限制制的房地地產(chǎn)權(quán)利利，受到到其他各各種限制制的房地地產(chǎn)權(quán)利利，以及及房地產(chǎn)產(chǎn)的額外外利益或或收益等等。1）房地產(chǎn)產(chǎn)的定義義141.1房地產(chǎn)及及其特征征在中國，，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利主主要包括括所有權(quán)權(quán)、使用用權(quán)、租租賃權(quán)、、抵押權(quán)權(quán)、典權(quán)權(quán)、地役役權(quán)、空空間利用用權(quán)等。。1）房地產(chǎn)產(chǎn)的定義義151.1房地產(chǎn)及及其特征征（1）土地2）房地產(chǎn)產(chǎn)存在的的形態(tài)（2）建筑物物（3）房地161.1房地產(chǎn)及及其特征征（1）對(duì)于土地地來說，，主要有有坐落位位置，面面積大小小，土地地形狀，，四周邊邊界，地地形、地地勢，周周圍環(huán)境境與景觀觀，利用用狀況產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況況，水文文與地質(zhì)質(zhì)狀況，，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完備備程度，，土地使使用管制制，其他他。3）反映房房地產(chǎn)基基本情況況的因素素171.1房地產(chǎn)及及其特征征（2）對(duì)于建建筑物來來說，主主要有坐坐落位置置，面積積大小，，層數(shù)與與高度，，主體結(jié)結(jié)構(gòu)，設(shè)設(shè)備設(shè)施施狀況，，裝修狀狀況，平平面布置置，外觀觀，建成成年月，，維修保保養(yǎng)情況況及完損損程度，，利用現(xiàn)現(xiàn)狀，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況況，其他他。3）反映房房地產(chǎn)基基本情況況的因素素181.1房地產(chǎn)及及其特征征1）位置的的固定性性1.1..2房地產(chǎn)的的特征2）壽命耐耐久性3）土地價(jià)價(jià)值的雙雙重性4）價(jià)值高高大性191.1房地產(chǎn)及及其特征征1.1..2房地產(chǎn)的的特征6）產(chǎn)權(quán)分分割性與與權(quán)益的的流動(dòng)性性7）保值增增值性5）需求的的普遍性性201.1房地產(chǎn)及及其特征征1）按房地地產(chǎn)用途途分類1.1..3房地產(chǎn)的的分類（1）居住房房地產(chǎn)；；（2）商業(yè)房房地產(chǎn)；；（3）旅館房房地產(chǎn)；；（4）餐用房房地產(chǎn)；；（5）金融用用房地產(chǎn)產(chǎn)；211.1房地產(chǎn)及及其特征征1）按房地地產(chǎn)用途途分類1.1..3房地產(chǎn)的的分類（6）信息用用房地產(chǎn)產(chǎn)；（7）辦公房房地產(chǎn)；；（8）娛樂房房地產(chǎn)；；（9）工業(yè)和和倉儲(chǔ)房房地產(chǎn)；；（10）農(nóng)業(yè)房房地產(chǎn)；；221.1房地產(chǎn)及及其特征征1）按房地地產(chǎn)用途途分類1.1..3房地產(chǎn)的的分類（11）特殊用用地房地地產(chǎn)；（12）軍用房房地產(chǎn)；；（13）綜合房房地產(chǎn)。。231.1房地產(chǎn)及及其特征征2）按房地地產(chǎn)實(shí)物物狀態(tài)分分類1.1..3房地產(chǎn)的的分類（1）按處于于不同區(qū)區(qū)位、地地段劃分分，可分分為城市市中心、、城市邊邊緣、城城市郊區(qū)區(qū)、農(nóng)村村等房地地產(chǎn)；241.1房地產(chǎn)及及其特征征2）按房地地產(chǎn)實(shí)物物狀態(tài)分分類1.1..3房地產(chǎn)的的分類（2）按建筑筑結(jié)構(gòu)可可分為鋼鋼結(jié)構(gòu)、、鋼筋混混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)、混混合結(jié)構(gòu)構(gòu)、磚（（或石））結(jié)構(gòu)、、木結(jié)構(gòu)構(gòu)和其他他結(jié)構(gòu)的的房屋建建筑；251.1房地產(chǎn)及及其特征征2）按房地地產(chǎn)實(shí)物物狀態(tài)分分類1.1..3房地產(chǎn)的的分類（3）按建筑筑層數(shù)（（以住宅宅為例））可劃分分為低層層（1-3層），多多層（4-6層），中中高層（（7-9層），高高層(住宅≥10層,公共建筑筑≥24米)，超高層層（住宅宅≥30層、公共共建筑>100米）；261.1房地產(chǎn)及及其特征征2）按房地地產(chǎn)實(shí)物物狀態(tài)分分類1.1..3房地產(chǎn)的的分類（4）按建設(shè)設(shè)和建筑筑標(biāo)準(zhǔn)可可分為高高級(jí)豪華華、中等等、普通通標(biāo)準(zhǔn)的的房地產(chǎn)產(chǎn)；271.1房地產(chǎn)及及其特征征2）按房地地產(chǎn)實(shí)物物狀態(tài)分分類1.1..3房地產(chǎn)的的分類（5）按建筑筑物的新新舊程度度可分為為新建造造的房地地產(chǎn)、舊舊有房地地產(chǎn)和危危險(xiǎn)用房房等。281.1房地產(chǎn)及及其特征征3）按房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程度分分類1.1..3房地產(chǎn)的的分類（1）生地：：是指不不具有城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的土地，，如荒地地、農(nóng)地地；（2）毛地：：是指具具有一定定城市基基礎(chǔ)設(shè)施施，但地地上有待待拆遷安安置的舊舊房屋的的土地；；291.1房地產(chǎn)及及其特征征3）按房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程度分分類（3）熟地：：是指具具有完善善的城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、土土地平整整，能直直接在其其上進(jìn)行行房屋建建造的土土地；（4）在建工工程：是是指地上上建筑物物尚未全全部建成成，沒有有達(dá)到交交付使用用條件的的房地產(chǎn)產(chǎn)。301.1房地產(chǎn)及及其特征征3）按房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程度分分類（5）現(xiàn)房（（含土地地）：是是指地上上建筑物物已建成成，可直直接使用用的房地地產(chǎn)。它它可能是是新的，，也可能能是舊的的或經(jīng)過過裝修改改造的。。311.2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值與價(jià)價(jià)格1.2..1房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值與價(jià)價(jià)格的含含義1）房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值是專專業(yè)人士士根據(jù)特特定的價(jià)價(jià)值定義義在特定定的時(shí)間間內(nèi)對(duì)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值的估估計(jì)值。。房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值屬于于交換價(jià)價(jià)值范疇疇321.2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值與價(jià)價(jià)格1.2..1房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值與價(jià)價(jià)格的含含義2）房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格是一一個(gè)歷史史數(shù)據(jù)或或事實(shí)，，是特定定的交易易行為中中特定的的買方和和賣方對(duì)對(duì)于房地地產(chǎn)實(shí)際際支付或或收到的的貨幣數(shù)數(shù)額。331.2價(jià)值與價(jià)價(jià)格1.2..1價(jià)值構(gòu)成成理論1）勞動(dòng)價(jià)價(jià)值論2）效用價(jià)價(jià)值論3）新古典典經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)派價(jià)值值論341.2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值與價(jià)價(jià)格1.2..2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值形成成理論1）勞動(dòng)價(jià)價(jià)值論代表人物物:大衛(wèi)·李嘉圖、、馬克思思，其主主要內(nèi)容容：資產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值值由勞動(dòng)動(dòng)所決定定，即由由生產(chǎn)該該資產(chǎn)的的社會(huì)必必要?jiǎng)趧?dòng)動(dòng)時(shí)間所所決定，，勞動(dòng)是是形成價(jià)價(jià)值的決決定因素素。351.2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值與價(jià)價(jià)格1.2..2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值形成成理論1）勞動(dòng)價(jià)價(jià)值論生產(chǎn)某項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)的的社會(huì)必必要?jiǎng)趧?dòng)動(dòng)時(shí)間會(huì)會(huì)隨著社社會(huì)技術(shù)術(shù)水平的的進(jìn)步和和勞動(dòng)條條件的改改善，以以及勞動(dòng)動(dòng)者技能能的提高高而不斷斷變化，，表現(xiàn)出出下降趨趨勢。361.2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值與價(jià)價(jià)格1.2..2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值形成成理論2）效用價(jià)價(jià)值論代表人物物:門格爾、、杰文斯斯、瓦爾爾拉斯，，其基本本思想：：資產(chǎn)的的價(jià)值由由資產(chǎn)為為其占有有者帶來來的效用用所決定定，效用用越大，，資產(chǎn)的的價(jià)值就就越高。。對(duì)資產(chǎn)產(chǎn)占有者者來說，，效用意意味著收收益，收收益決定定著資產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值值，收益益越高，，資產(chǎn)的的價(jià)值越越大。371.2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值與價(jià)價(jià)格1.2..2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值形成成理論3）新古典典經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)派價(jià)值值論代表人物物:馬歇爾，，該理論論是將前前兩種價(jià)價(jià)值理論論結(jié)合起起來，以以亞當(dāng)·斯米的自自由放任任經(jīng)濟(jì)理理論為基基礎(chǔ)建立立的價(jià)值值學(xué)說。。381.2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值與價(jià)價(jià)格1.2..2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值形成成理論3）新古典典經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)派價(jià)值值論商品或資資產(chǎn)的價(jià)價(jià)值來源源于生產(chǎn)產(chǎn)（成本本）和消消費(fèi)（效效用）兩兩個(gè)方面面市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件下下，商品品或資產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格格由供給給和需求求雙方共共同決定定。市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件下下，商品品或資產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格格由供給給和需求求雙方共共同決定定。391.2價(jià)值與價(jià)價(jià)格1.2..3均衡價(jià)格格與市場場價(jià)格均衡是一一種沒有有變動(dòng)趨趨勢的情情況。均衡情況況下房地地產(chǎn)供給給者所愿愿意供給給的房地地產(chǎn)總量量與購買買者所愿愿意需求求的總量量正好相相等。401.2價(jià)值與價(jià)價(jià)格1.2..3均衡價(jià)格格與市場場價(jià)格一個(gè)均衡衡價(jià)格就就是使供供求處于于均衡狀狀態(tài)的價(jià)價(jià)格，它它也是一一個(gè)能保保持下去去的價(jià)格格。411.2價(jià)值與價(jià)價(jià)格1.2..3均衡價(jià)格格與市場場價(jià)格如圖1—1所示，總總供給曲曲線S和總需求求曲線D的交點(diǎn)為為供求均均衡點(diǎn)。。這時(shí)對(duì)對(duì)應(yīng)的價(jià)價(jià)格P0，稱為均均衡價(jià)格格，所對(duì)對(duì)應(yīng)的需需求量或或供給量量Q0，稱為均均衡數(shù)量量。422.1價(jià)值與價(jià)價(jià)格1.2..3均衡價(jià)格格與市場場價(jià)格圖1—1供給與需需求的均均衡DS價(jià)格0Q0P0P2P1431.2價(jià)值與價(jià)價(jià)格1.2..3價(jià)格與成成本1）主要成成本類型型（1）會(huì)計(jì)成成本與評(píng)評(píng)估成本本（2）個(gè)別成成本與社社會(huì)成本本（4）歷史成成本與重重置成本本（3）客觀成成本與實(shí)實(shí)際成本本441.2價(jià)值與價(jià)價(jià)格1.2..3價(jià)格與成成本2）成本在在價(jià)格形形成中的的作用（1）成本通通過價(jià)格格實(shí)現(xiàn)進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)償償（2）成本是是價(jià)格的的最低界界限451.3房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值的影影響因素素1.3..1社會(huì)因素素1）社會(huì)治治安狀況況2）人口狀狀況3）城市化化水平461.3房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值的影影響因素素1.3..2經(jīng)濟(jì)因素素1）經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平2）物價(jià)水水平3）居民收收入水平平471.3房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值的影影響因素素1.3..2經(jīng)濟(jì)因素素4）房地產(chǎn)產(chǎn)投機(jī)狀狀況5）世界經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況況6）國際競競爭狀況況481.3房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值的影影響因素素1.3..3政治因素素1）政治安安定狀況況2）房地產(chǎn)產(chǎn)制度3）房地產(chǎn)產(chǎn)政策和和法規(guī)491.3房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值的影影響因素素1.3..3政治因素素4）政治安安定狀況況5）房地產(chǎn)產(chǎn)制度501.3房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值的影影響因素素1.3..4環(huán)境因素素1）聲覺環(huán)環(huán)境2）大氣環(huán)環(huán)境3）水文環(huán)環(huán)境511.3房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值的影影響因素素1.3..4環(huán)境因素素4）視覺環(huán)環(huán)境5）衛(wèi)生環(huán)環(huán)境521.3房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值的影影響因素素除上述影影響因素素外，還還有房地地產(chǎn)自身身因素、、心理因因素和其其他因素素等。53本章小結(jié)結(jié)房地產(chǎn)是是土地和和房屋財(cái)財(cái)產(chǎn)的合合稱，通通常又稱稱不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)。一般般房地產(chǎn)產(chǎn)的定義義有廣義義和狹義義兩種。。狹義的的房地產(chǎn)產(chǎn)是指土土地、建建筑物及及其他地地上定著著物，包包括物質(zhì)質(zhì)實(shí)體和和依托于于物質(zhì)實(shí)實(shí)體的權(quán)權(quán)益。廣廣義的房房地產(chǎn)是是指除上上述內(nèi)容容外，還還包括諸諸如水、、礦藏、、森林等等自然資資源。54本章小結(jié)結(jié)房地產(chǎn)按按房地產(chǎn)產(chǎn)用途可可分為居居住房地地產(chǎn)、商商業(yè)房地地產(chǎn)、工工業(yè)房地地產(chǎn)和其其他；按按建筑結(jié)結(jié)構(gòu)可分分為鋼結(jié)結(jié)構(gòu)、