商業(yè)物業(yè)招商管理實務(wù)

商業(yè)物業(yè)招商治理實務(wù) 前言自2002年以來，我國房地產(chǎn)的開發(fā)一直呈快速增長的趨勢，許多大都市商業(yè)物業(yè)的紅火經(jīng)營，也為許多商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商提供了復(fù)制的動力和獲得高額利潤的想象空間。同時，北京東方新天地廣場、廣州天河城、深圳中信都市廣場及上海新天地等大型商業(yè)項目成功經(jīng)營的案例，也不失時機(jī)地成為各地開發(fā)商業(yè)物業(yè)的催化劑。然而，近五年的時刻證明，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營并非易事，許多開發(fā)商盡管摸著石頭過河，可依舊嗆了許多水，得到的結(jié)果是多數(shù)商鋪銷售成功，而項目經(jīng)營失敗。分析其緣故，要緊是開發(fā)商重視商鋪的銷售，忽略項目的商業(yè)運營治理所致。如此的案例隨處可見。項目開業(yè)之際招商專門好，開業(yè)不到半年商戶就所剩無幾。造成那個局面的緣故要緊有以下幾個方面。商品和服務(wù)不適合項目所輻射的有效商圈里的消費群體。運營治理跟不上要求，如整體推廣不力又缺乏技巧。.儲備商戶不足，跟不上商鋪換租的速度。由此可見，商業(yè)物業(yè)運營治理包含商業(yè)物業(yè)定位、商業(yè)物業(yè)招商和運營治理三個環(huán)節(jié)，忽視任一環(huán)節(jié)都可能導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)項目失敗。其中，商業(yè)物業(yè)招商活動是整個換租賃型商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營的收益表現(xiàn)形式，是重要的環(huán)節(jié)，是下一步運營治理的先決條件。商業(yè)物業(yè)招商活動既要講究效果，也要注意節(jié)約成本。有的項目僅僅需要做一些項目的整體形象的宣傳，開發(fā)商卻投入大量的宣傳費用；相反，有的開發(fā)商不但不投入適當(dāng)?shù)男麄髻M用，有時連招商人員的數(shù)量都配備不夠，無法支撐龐大的項目要求，如此的項目同樣不能成功。如何減少盲目和規(guī)避風(fēng)險，提高商業(yè)物業(yè)招商的效益，促使商業(yè)物業(yè)項目成功經(jīng)營，正是本書所闡述的要緊內(nèi)容和目的。筆者通過多年商業(yè)物業(yè)的招商策劃和治理工作所積存的豐富經(jīng)驗，在借鑒國內(nèi)同業(yè)優(yōu)秀作品的基礎(chǔ)上，較為全面、系統(tǒng)地介紹了商業(yè)物業(yè)的招商理念、招商策劃和招商實施的具體做法，并穿插相關(guān)的實際操作案例。本書也能夠供大專院校物業(yè)治理、房地產(chǎn)經(jīng)營治理和商業(yè)治理等相關(guān)專業(yè)師生閱讀。目錄第1章商業(yè)物業(yè)概述商業(yè)物業(yè)的屬性、類型與特點消費行為分析商業(yè)綜合體的構(gòu)成第2章商業(yè)業(yè)態(tài)概述零售業(yè)概述批發(fā)業(yè)概述餐飲業(yè)概述休閑娛樂業(yè)概述第3章商業(yè)物業(yè)招商概述商業(yè)物業(yè)招商的特點招商要點商戶租賃心理和行為分析招商營銷治理過程第4章招商部門組織結(jié)構(gòu)治理組織結(jié)構(gòu)設(shè)計崗位職責(zé)描述打造有效的商業(yè)物業(yè)招商團(tuán)隊第5章招商的差不多原則與渠道招商的差不多原則招商渠道中小都市如何進(jìn)行主力店招商第6章市場調(diào)查6.1市場調(diào)查的內(nèi)容6.2市場調(diào)查原則與步驟6.3市場調(diào)查形式第7章招商策劃招商策劃的提點與作用招商活動策劃第8章招商推廣招商推廣招商廣告策略媒體的評價招商現(xiàn)場包裝第9章招商現(xiàn)場治理招商中心招商現(xiàn)場治理服務(wù)細(xì)節(jié)第10章招商談判與合同招商談判與深度推進(jìn)招商合同附錄：招商有用表格商業(yè)物業(yè)概述<<辭海>>對商業(yè)的定義是:商業(yè)是指連接工業(yè)同農(nóng)業(yè)、都市同農(nóng)村、生產(chǎn)和消費的橋梁和紐帶;其只能是收購、銷售、調(diào)拔和儲存;其任務(wù)是為生產(chǎn)和消費服務(wù)。而西方學(xué)者是如此定義商業(yè)的:商業(yè)包括所有的交易形式,包含批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進(jìn)口貿(mào)易、轉(zhuǎn)口貿(mào)易以及為進(jìn)行交易而存在的一切服務(wù),如銀行、儲運業(yè)、保險業(yè)及相關(guān)的中介服務(wù)等。前蘇聯(lián)及東歐國家的經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為,商業(yè)是組織消費品的流通行業(yè),但并不包含對外貿(mào)易、生產(chǎn)企業(yè)銷售和生產(chǎn)資料流通等。我國由于受其阻礙,一直使用類似的劃分方法。在我國現(xiàn)行的統(tǒng)計指標(biāo)體系中,“商業(yè)”被“批發(fā)餐飲業(yè)”所取代,進(jìn)出口業(yè)和商業(yè)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)也包括其中。從行業(yè)的結(jié)構(gòu)來看,商業(yè)類型有批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進(jìn)出口業(yè);從投資主體來看,商業(yè)類型由買賣型想外延伸為各類經(jīng)紀(jì)代理和交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu),如批發(fā)市場、商品交易所也被列入商業(yè)范疇。商業(yè)物業(yè)正是這種交易服務(wù)機(jī)構(gòu)的平臺。商業(yè)物業(yè)確實是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商(或業(yè)主、租賃者)作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費提供交易平臺的商業(yè)場所。商業(yè)物業(yè)包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區(qū)服務(wù)市場等商業(yè)場所;其內(nèi)容包括策劃、招商和日常運營治理;其任務(wù)是為生產(chǎn)者(或中間商)和消費者提供交易平臺,并為企業(yè)獵取以后不確定的收益。商業(yè)物業(yè)有兩中講法,即廣義和狹義之分。廣義的商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的物業(yè),它包含了購物中心、商業(yè)街、商場、寫字樓、酒店、批發(fā)市場等。而狹義的商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)的物業(yè)形式,要緊有零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài),他們在開發(fā)的模式、經(jīng)營模式和功能用途等方面都有不于住宅、公寓、寫字樓、酒店等物業(yè)類型。1.1商業(yè)物業(yè)的屬性、類型與特點1.1.1商業(yè)物業(yè)的屬性經(jīng)營性商業(yè)物業(yè)具有經(jīng)營性。租戶付出租金獲得商業(yè)物業(yè)一定期限的經(jīng)營權(quán),其目的要緊是通過商品的服務(wù)經(jīng)營活動獵取不確定的利潤或進(jìn)行商品展示。公眾性商業(yè)物業(yè)具有公眾性。商業(yè)物業(yè)面向公眾服務(wù),為有需要的消費者提供服務(wù)。因此,商業(yè)物業(yè)原則上是向公眾開放,盡管也有一些商業(yè)企業(yè)指定了準(zhǔn)入門檻,如麥德龍、山姆會員店等,但只要是會員的消費者,都能夠進(jìn)入店內(nèi)消費。1.1.2商業(yè)物業(yè)的類型商品流通類物業(yè)商品流通類物業(yè)是指為了進(jìn)行商品的流通、銷售等經(jīng)濟(jì)活動而提供的場所,商品流通類物業(yè)又能夠分為零售場所、批發(fā)市場等類型。餐飲休閑娛樂類物業(yè)餐飲休閑娛樂類物業(yè)是指為了人們提供餐飲、休閑娛樂活動的商業(yè)場所。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快和社會競爭的加劇,人們在緊張工作之外,差不多把外出就餐、休閑娛樂當(dāng)成改善伙食、恢復(fù)精力、調(diào)節(jié)心理的重要放松手段。商業(yè)物業(yè)的特點商業(yè)物業(yè)需要良好的商業(yè)氛圍商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營確實是吸引消費者。因此,商業(yè)物業(yè)首先要具備良好的地理位置和便利的交通條件,如是否有便捷的公共交通、足夠的停車位,首先免費接送車;其次,經(jīng)營者還要利用市場聚攏效應(yīng),如通過改成行成成市的商業(yè)布局來擴(kuò)大有效商圈輻射范圍;最后,經(jīng)營者還要利用戶外廣告、霓紅燈飾和巨幅門店來營造營業(yè)氣氛.,吸引消費者眼球。商業(yè)物業(yè)因保持良好的購物環(huán)境良好的購物環(huán)境是提高物業(yè)出租率的保證之一。許多聞名的商業(yè)中心和商業(yè)街,盡管經(jīng)營的歷史久遠(yuǎn),但仍長久不衰,除了其良好的商業(yè)信譽(yù)外,更為重要的緣故之一確實是其能不斷地更新設(shè)施、設(shè)備。以保持消費環(huán)境的舒適,長期地吸引眾多消費者前來購物。商業(yè)物業(yè)具有較高的租賃比例專門多商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商或治理商把物業(yè)的全部或大部出租給中小商戶進(jìn)行經(jīng)營活動,以收取租金作為投資收益。商業(yè)中心、批發(fā)市場、專業(yè)市場等商業(yè)物業(yè)絕大多數(shù)是出租鋪位或攤位。專門多開發(fā)商建成商業(yè)物業(yè)后,希望將所有商鋪銷售出去,而對商鋪的租賃不重視,這種做法的后遺癥比較嚴(yán)峻,容易因為物業(yè)產(chǎn)權(quán)的過度分散而無法實現(xiàn)統(tǒng)一治理,最終導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營失敗。1.2消費行為的分散了解消費者的消費心理,是商業(yè)物業(yè)招商取得成功的先決條件,這是因為消費者的消費心理將直接阻礙消費人群的流向。此外,人們在購買不同的商品時,由于其優(yōu)先選擇的商業(yè)圈范圍不同,造成了經(jīng)營不同商品的商業(yè)物業(yè)有效的輻射圈因此而有專門大的不同。對消費心理的研究與科學(xué)分析有助于招商人員為商業(yè)物業(yè)引入更合適的商品和品牌,這已成為商業(yè)物業(yè)招商的重要環(huán)節(jié)。順路性消費行為人們在購買日常生活必需用品時,如食品、蔬菜、副食品、香煙等,由于對其品種、質(zhì)量、價格等比較熟悉,一般不情愿花費過多時刻去比較、選擇,而希望就近購買,需要時能立即買到,因而會順路購買,這確實是順路性消費行為。家庭就業(yè)人口越多、工作越忙,順路性購買的可能性越大,因為這關(guān)于消費者來講,能夠節(jié)約更多的時刻。選擇性消費行為除直接購買少數(shù)生活必需商品外,大多數(shù)商品都有一個需要由選擇到購買的過程,而且隨著商品的價格越高,選擇的過程越長,這確實是選擇性消費行為。例如,人們在購買服裝、皮鞋、床上用品時,由于該類商品使用周期稍長,消費者比較注重其品種、樣式、花色,而且往往在購買前都情愿花時刻去選擇、比較,直到查找到自己中意的商品才決定購買。聚心性消費行為聚心性消費行為是指人們在消費時,對其某些貴重商品的購買或服務(wù)的消費將優(yōu)先選擇在大型商業(yè)中心或其他合適的商業(yè)場所的行為心理。關(guān)于某些高檔商品,如電腦、彩電、數(shù)碼相機(jī)等,因其價格高和長期使用等緣故,消費者在選購時更重視廠家、牌號和維修服務(wù)保證等因素。因此,他們更加相信具有良好聲譽(yù)的名牌店和專營店,即便能在附近的商店購買,為了選擇和比較或者為了獲得更好的售后服務(wù),消費者往往不惜花時刻和路程,優(yōu)先選擇到本地區(qū)知名的大型商業(yè)中心或?qū)I店云集的商業(yè)一條街購買,這確實是聚心性消費行為,這種消費方式的最終結(jié)果是把消費者吸引到商業(yè)設(shè)施比較密集、內(nèi)容較全面、檔次較高的市中心商業(yè)區(qū)來,另外一種消費則相反,比如娛樂休閑活動,專門多消費者更情愿到遠(yuǎn)一些的商業(yè)場所消費。多元消費的消費行為逛商店的目的可能有多方面,除了要滿足物質(zhì)消費外,還要滿足精神消費,有些人戲稱這一類消費為“血拼”。例如,在消費的過程中,消費者既要能實現(xiàn)觀賞、評價、游樂、消費等一系列復(fù)雜的心理和行為活動,又能享受優(yōu)美、舒適的空間環(huán)境、有時還需要一些體驗消費,以獲得物質(zhì)和精神上的雙重滿足,這確實是多元消費的消費行為。人們的消費心理也是不斷進(jìn)展和變化的。在供求矛盾較緊張的情況下,消費者把能買到商品視為最大的滿足;而在市場供矛盾日趨緩和的新形勢下,消費這可不能僅僅滿足于能夠買到商品,而是希望買到更為適合個人需要、表現(xiàn)自我的商品。與次同時,消費者還需要獲得優(yōu)良的服務(wù),尋求合適的消費場所和更好的消費環(huán)境。即使是購買商品,也不僅是為了追求商品的使用價值,而且也為了在消費過程中充分表現(xiàn)自我意識,滿足有用和心理的雙重需要,通過購買某種商品進(jìn)而得到精神上的滿足,從而使消費活動變得更為多元、復(fù)雜的一種社會活動,這就講明了什么緣故只要有閑暇時刻,人們就喜愛到商業(yè)中心休閑消費,因為在那兒能夠最大限度地滿足他們的各種行為心理。1.3商業(yè)綜合體的構(gòu)成商業(yè)綜合體是指建筑面積較大的商業(yè)物業(yè),它是最重要的商業(yè)物業(yè)之一。它既包含商業(yè)服務(wù)的內(nèi)容,又包含餐飲、旅游、娛樂等各種功能,它構(gòu)成了一個復(fù)雜的系統(tǒng),關(guān)于這一系統(tǒng)的探討,有助于我們把握現(xiàn)代商業(yè)綜合體的商業(yè)特征,從而促進(jìn)商業(yè)招商。1.3.1商業(yè)綜合體構(gòu)成要素商業(yè)綜合體系統(tǒng)可分為兩大類---主區(qū)與輔區(qū),如:表1-1商業(yè)綜合體的系統(tǒng)構(gòu)成表分類主要內(nèi)容主區(qū)商業(yè)消費綜合商場、超級市場、各種服飾商店、自選便利店、精品店、工藝店、食品店、五金店、家居店、家電連鎖店、文具店、藥店、水果店等餐飲各類小吃店、風(fēng)味餐廳、快餐店、中式餐廳、西式餐廳、各類咖啡館、酒樓、茶藝館、酒吧康樂娛樂休閑夜總會、歌舞廳、KTV包間、俱樂部、游樂場、電子游戲廳、棋牌室、麻將室、兒童游戲室等體育健身健身房、保齡球館、臺球廳、溜冰場、游泳池等醫(yī)療保健桑拿浴、蒸汽浴、按摩室、保健室、醫(yī)療室等其他服務(wù)業(yè)銀行、郵電服務(wù);美容美發(fā)、攝影館;社會服務(wù)中心等文化影劇院、會議中心、文藝中心、教室、藝術(shù)畫廊、展覽廳、水族館等辦公寫字樓、辦公室、商務(wù)等居住各種檔次的公寓、旅業(yè)或酒店、度假村等輔區(qū)停車場汽車停車場、自行車停車場等商業(yè)綜合體的這些子系統(tǒng)在運營和個上保持著相對獨立性,它們作為商業(yè)綜合體的功能構(gòu)成要素而有機(jī)地結(jié)合并有互動的作用,共同推進(jìn)商業(yè)綜合體的整體繁榮。其中,作為商業(yè)綜合體的基礎(chǔ)構(gòu)成,必須包含商業(yè)、餐飲、停車服務(wù)及非商業(yè)性質(zhì)中的任何一中功能等內(nèi)容。綜合體各要素的時刻招商人員必須了解商業(yè)、餐飲、停車場等對外交通量時刻分布特點,從而有助于了解商戶對物業(yè)的各種需求。大型綜合超市服務(wù)時刻較早,一般為早8:30～晚10:00;大型百貨店約12小時服務(wù),一般營業(yè)時刻為:早10:00～晚10:00;餐飲、旅業(yè)和停車場應(yīng)考慮能夠進(jìn)行24小時服務(wù);電影院約14個小時,一般為早10:00～晚12:00;酒吧、的吧、夜總會約7小時服務(wù),一般為晚8:00～次日凌晨3.00。實例XX購物公園業(yè)態(tài)建筑設(shè)計提示超級市場設(shè)計建議⑴總平面設(shè)計①建議開間為60米,進(jìn)深100米,以保證收銀臺的設(shè)置和貨架擺設(shè)能夠充分利用空間。②有垃圾收集和分類處理設(shè)施,市場內(nèi)應(yīng)設(shè)置倉儲設(shè)施。③證車流、人流與規(guī)劃的合理性,其中供貨車流與購物車流應(yīng)幸免交叉,各自出入方便。⑵停車場設(shè)計停車場設(shè)計要便于顧客停車后能便利地進(jìn)入超級市場,購買后又能輕松地將商品轉(zhuǎn)移到車內(nèi),這是對停車場設(shè)計的總體要求。超級市場停車場通常要鄰近路邊,易于進(jìn)出,入口外的通路要與場內(nèi)通路自然相接,場內(nèi)主干和支干通路寬度以能讓技術(shù)不十分熟念的駕駛者安全地開動車輛為宜,步行道要朝向酒店,場院內(nèi)地面應(yīng)有停車、行駛方向等指示性標(biāo)志,主停車場與商店入口應(yīng)在180度范圍內(nèi),便于一些顧客一下車就能看到酒店。⑶出入口設(shè)計超級市場出入口的設(shè)計,要綜合考慮商店的營業(yè)面積、地理環(huán)境、客流量、經(jīng)營商店的特點及安全治理等因素,其數(shù)量多少,應(yīng)因地制宜,合理布局。大型超級市場的出入口最好分開,以便利顧客出入,順暢客流。⑷建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計請參照<<民用建筑設(shè)計同則>>以及國家和專業(yè)部門頒發(fā)的有關(guān)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定。一般大型超市有如下要求:①場負(fù)荷不小于600公斤/平方米,倉庫不小于1000公斤/平方米。②空調(diào)、燈帶、燈具商家自行安裝。③一、二層采納坡道梯上下,方便顧客使用購物車內(nèi)下樓,坡道梯墻邊,保證貨架擺放和空間有效利用。④雙電源供電,2500千瓦,采納燈帶照明。照度標(biāo)準(zhǔn)為1200LUX,柱面預(yù)留插座,距地303米(專門標(biāo)準(zhǔn)除外)。供水為150～200噸/每天,給水管徑不小于150毫米。為煤氣或等熱值管道天然氣200立方米/小時。夏季溫度要求干球溫度26～28℃;冬季溫度要求16～18℃。裝修的層高5.4米以上,配電箱入場,梁下凈高4.5米,燈具下緣距地面3.6米,貨車通道凈高3.5米以上,收貨平臺高700毫米,柱距以10米×10米為佳。⑨外部設(shè)置隔油池、化糞池,泛光照明設(shè)計,預(yù)留外招廣告牌位置及電源。⑩超市內(nèi)預(yù)留電視信號線,超市內(nèi)的冷凍機(jī)房設(shè)在一起;提供電話進(jìn)線;超市預(yù)留燃?xì)夤芫€。⑾超級市場內(nèi)不設(shè)計中庭(中空),以提高陳列面積利用率。⑸消防與疏散市場建筑應(yīng)符合建筑設(shè)計防火規(guī)范的要求,并經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)審核和驗收合格,應(yīng)設(shè)有符合消防安全規(guī)定的消防通道,設(shè)置明顯規(guī)范的消防標(biāo)志,并符合消防安全標(biāo)志設(shè)置等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求。市場應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定配置消防設(shè)施和器材,并定期組織檢驗、維修、確保完好有效。市場應(yīng)設(shè)有標(biāo)志明顯的緊急疏散通道、安全出口、應(yīng)急照明設(shè)計等。多層建筑的賣場物品堆放應(yīng)符合承重及堆放高度要求。百貨商廈設(shè)計建議百貨商廈的設(shè)計可參考超級市場,但負(fù)荷設(shè)計一般為500公斤/平方米,物流要求少,自動扶梯置于中間的小中庭,假如沒有中庭,則可靠墻。通常在項目開始時開發(fā)商會找相應(yīng)的策劃公司對商業(yè)項目進(jìn)行規(guī)劃,同時會與設(shè)計院進(jìn)行溝通,按規(guī)劃進(jìn)行初步設(shè)計。在項目開始招商后,開發(fā)商會對主力商家所提出的具體建筑要求加以了解,同時融合到設(shè)計院的建筑設(shè)計中。設(shè)計院會依照國家一些設(shè)計規(guī)范及其主力商家的專門待遇建筑要求加以深化設(shè)計。步行商業(yè)街設(shè)計建議①步行商業(yè)街內(nèi)應(yīng)禁止車輛通行,并應(yīng)符合都市規(guī)劃和消防、交通部門的有關(guān)規(guī)定。②新建步行商業(yè)街可按街內(nèi)有無設(shè)施和人行流量確定其寬度,并應(yīng)留出不小于5米的寬度供消防車通行。在每間間距不大于160米處,宜設(shè)橫穿該街區(qū)的消防車道。④步行商業(yè)街上空設(shè)有頂蓋時,凈高不宜小于5.5米,其構(gòu)造應(yīng)符合防火規(guī)范的規(guī)定,并采納安全的采光材料。⑤步行商業(yè)街二樓設(shè)計為一樓商鋪的辦公、倉庫或居住等場所,由每個商鋪的一樓上下。步行街商鋪的開間建議為4.2米(即半個柱距),進(jìn)深為8.4米。休閑餐飲娛樂的設(shè)計建議以某快餐店為例,需要樓板結(jié)構(gòu)的承重,能夠滿足設(shè)計荷載,提供一個良好的供電及供水要求,滿足隔油池及廚房污水排放的要求。一般,其對商業(yè)建筑有以下要求。①供電。由甲方無償提供電量250千瓦至該房產(chǎn)供乙方使用,電纜選用YJV4﹡185+1﹡95,一路入戶,接入乙方租賃區(qū)域內(nèi)乙方指定位置(租賃區(qū)域的一層規(guī)劃廚房區(qū));主進(jìn)開關(guān)整定值400安;乙方在乙方租賃區(qū)域內(nèi)自設(shè)配電室和峰谷平計量電表,配電箱內(nèi)總閘以后的線路由乙方維修,總閘往常的線路由甲方維修。②供水。供水管線由甲方無償提供到乙方租賃區(qū)域內(nèi),并需滿足;日供水指標(biāo)不小于25噸;供水壓力不小于0.2兆帕,管徑不小于DN50毫米,乙方在乙方租賃區(qū)域內(nèi)自設(shè)總閘門和計量水表,總閘門以后的管路由乙方維修,總閘門往常的管路由甲方維修。③結(jié)構(gòu)。甲方保證乙方租賃區(qū)域的樓板結(jié)構(gòu)承重,設(shè)計活荷載炸鍋及冷庫區(qū)不小于450公斤/平方米,其他區(qū)不小于350公斤/平方米;如不能達(dá)到次要求,甲方同意乙方對原結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固;甲方同意乙方按需新設(shè)樓梯并同意乙方進(jìn)行由此引起原結(jié)構(gòu)改造;乙方在屋面安放設(shè)備時,如該屋面不能滿足設(shè)備承載要求,甲方同意乙方對屋面進(jìn)行加固。所有結(jié)構(gòu)改造、加固等施工由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)全面關(guān)系及協(xié)助于原設(shè)計單位溝通。④衛(wèi)生間及其污水排放。在乙方租賃區(qū)域內(nèi)自設(shè)衛(wèi)生間供乙方單獨使用。污水管線由甲方無償提供到乙方租賃下方并保證管線暢通,管徑不小于DN150毫米。⑤隔油池及廚房廢水排放。甲方無償提供位置供乙方設(shè)置隔油池,隔油池出水管由甲方接入大廈底下室污水泵房,甲方污水泵泵出后接入市政管道,管徑不小于150毫米。⑥空調(diào)。甲方同意乙方自設(shè)空調(diào)系統(tǒng)。甲方無償提供乙方空調(diào)室外機(jī)組的安放位置,甲方保證能隨時進(jìn)入?yún)^(qū)域?qū)照{(diào)室外機(jī)進(jìn)行保養(yǎng)及維修,并保證該位置將不導(dǎo)致爭議或鄰里關(guān)系。⑦新風(fēng)、排風(fēng)。甲方無償提供乙方的新風(fēng)、排風(fēng)口位置為每個風(fēng)口尺寸400×600毫米。酒吧。一般在靠路邊、角落,獨立進(jìn)入,保證不阻礙他人。咖啡廳。應(yīng)有良好的視野,一般也臨街面較多。中小型中餐廳的設(shè)計建議本項目設(shè)計有一些中小規(guī)模的品牌餐廳，其對連鎖經(jīng)營店鋪的結(jié)構(gòu)要求就更多了。比如餐廳面積，出于規(guī)模效益考慮，中餐廳理想店面面積約500～1500平方米。集體的設(shè)計建議如下：①飲食建筑的修建必須符合當(dāng)?shù)囟际幸?guī)劃與食品衛(wèi)生監(jiān)督機(jī)構(gòu)的要求，選擇群眾使用方便，通風(fēng)良好，并具有給水排水條件和電源供應(yīng)的地段。②飲食建筑嚴(yán)禁建于產(chǎn)生有害、有毒物質(zhì)的工業(yè)企業(yè)防護(hù)地段內(nèi)；與有礙于公共衛(wèi)生的污染源應(yīng)保持一定距離，并須符合當(dāng)?shù)厥称沸l(wèi)生監(jiān)督機(jī)構(gòu)的規(guī)定。③飲食建筑的基地出入口應(yīng)按人流、貨流分不設(shè)置，妥善處理易燃、易爆物品及廢棄物等的運存路線與堆場。④在總平面布置上，應(yīng)防止廚房（或飲食制作時刻）的油煙、氣味、噪聲及廢棄物等對鄰近建筑物的阻礙。中餐廳服務(wù)區(qū)城規(guī)劃⑴廚房①按照行業(yè)要求附屬面積與餐廳經(jīng)營面積的比例是1∶1，實際操作中，部分有條件的店鋪，可將庫房、冷庫等區(qū)域規(guī)劃在其他區(qū)域，如地下室，以保證足夠的制作區(qū)面積。②廚房的排煙設(shè)備、上下水管線、隔油設(shè)備、三相單機(jī)電源、強(qiáng)電電路等設(shè)施要齊全，并依照廚房的大小、客流量等情況確定和調(diào)整上下水管線的粗細(xì)和隔油池的大小，一般來講，隔油池不小于80厘米×150厘米，下水管道最好是明溝與暗溝相結(jié)合，盡量減少直角，上水管道直徑為4厘米，下水管道直徑是上水管道的5倍。⑵備餐間及傳菜通道大廳附近需設(shè)有便于服務(wù)員取菜的備餐間及安全衛(wèi)生的傳菜通道，以保證食品衛(wèi)生、餐廳的整潔及上菜的速度。大中型書店建筑設(shè)計①營業(yè)廳宜按書籍的文種、科目等適當(dāng)劃分范圍或?qū)哟?，顧客較密集的售區(qū)應(yīng)為于出入方便地段。②營業(yè)部分應(yīng)單獨設(shè)置機(jī)關(guān)供應(yīng)部和郵購業(yè)務(wù)部，并可按經(jīng)營需要設(shè)置書展場地（可不占營業(yè)廳面積指標(biāo)）。設(shè)有較大的語音、聲像售區(qū)時，宜設(shè)試聽小室或利用書展室蒹做試看室。④如才用開架書廊營業(yè)方式時，可充分利用空間設(shè)置夾層，其凈高不應(yīng)小于2.1米。⑤開架書廊和書庫儲備面積指標(biāo)，可按400～500冊/平方米計；書庫地層入口宜設(shè)汽車卸貨平臺。家居廣場/裝飾材料城/電器城/小商品城的設(shè)計建議⑴場區(qū)環(huán)境①場區(qū)布局應(yīng)規(guī)劃合理，設(shè)有車輛和人員專用出入口。②場區(qū)應(yīng)按當(dāng)?shù)鼐G化主管部門規(guī)定要求進(jìn)行綠化，環(huán)境美觀。③非主入口邊應(yīng)設(shè)有貨車停車位，以便貨車進(jìn)出；停車場面積應(yīng)滿足市場經(jīng)營需要。停車場要緊通道應(yīng)寬敞，地面應(yīng)承重、平坦、耐磨、防滑。每一萬平方米建筑面積提供50個以上的機(jī)動車泊位。⑵賣場環(huán)境①建材家居市場的主體建筑符合JGJ48商店建筑設(shè)計規(guī)范的要求。②賣場應(yīng)設(shè)有通道，通道最小凈寬應(yīng)符合JGJ48-88中3.2.8的規(guī)定，不得堆放任何物品，保證通行順暢和疏散迅速。⑶設(shè)施設(shè)備要求①應(yīng)有良好的采光、照明、通風(fēng)、排水、防塵、廣播通訊、公告等設(shè)施。②多層賣場應(yīng)設(shè)有人行自動扶梯、垂直升降電梯、貨用升降電梯、貨用電梯，賣場可考慮不設(shè)空調(diào)設(shè)施。③應(yīng)設(shè)有衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的數(shù)量、面積、條件與賣場面積、條件相匹配。衛(wèi)生間衛(wèi)生應(yīng)符合GB/T17217都市公共廁所衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的要求。④應(yīng)有垃圾收集和分類處理設(shè)施，垃圾應(yīng)及時清理。市場應(yīng)設(shè)置倉儲設(shè)施。賣場應(yīng)按商品分類設(shè)置經(jīng)營區(qū)域，配置適宜的布貨設(shè)施。賣場應(yīng)有無障礙設(shè)施。⑤樓板之間高度大于4.8米，吊頂后凈高大于2.8米，承重不小于400公斤/平方米。扶手電梯許多于2部，垂直客梯/貨梯每平方米至少2部。⑷消防、安全治理①市場建筑應(yīng)符合建筑設(shè)計防火規(guī)范的要求，并經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)審核和驗收合格。②應(yīng)設(shè)有符合消防安全規(guī)定的消防通道，設(shè)置明顯規(guī)范的消防標(biāo)志，并符合消防安全標(biāo)志設(shè)置等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求。市場應(yīng)設(shè)有標(biāo)志明顯的緊急疏散通道、安全出口、應(yīng)急照明設(shè)施等。多層建筑的賣場物品堆放應(yīng)符合承重及堆放高度要求。多功能影廳設(shè)計建議①影廳要緊入口前面空地應(yīng)符合下列規(guī)定。﹡影廳建筑從紅線退后距離應(yīng)符合城鎮(zhèn)規(guī)劃要求，并按0.2平方米墩座留出集散空地。﹡當(dāng)影廳前面集散空地不能滿足前款規(guī)定，或劇場前面疏散口的總寬度不能滿足計算要求時，應(yīng)在劇場后面或側(cè)面另辟疏散口，并應(yīng)設(shè)有與其疏散容量相適應(yīng)的疏散通路或空地。影廳建筑后面及側(cè)面臨接道路可視為疏散通路，但其寬度不得小于3.5米。②影廳總平面設(shè)計應(yīng)功能分區(qū)明確，幸免人流與車流交叉。布景運輸車輛應(yīng)能直接到達(dá)景物出入口。③影廳總平面設(shè)計應(yīng)為消防提供良好道路和工作場地，并應(yīng)設(shè)置照明。內(nèi)部道路可兼做消防車道，其寬度不應(yīng)小于3.5米，穿越建筑物時凈高不應(yīng)小于4米。影廳設(shè)備用房應(yīng)防止對觀眾廳、舞臺及周圍環(huán)境的噪聲干擾。位于二樓的影廳，樓板荷載不小于500公斤/平方米。商業(yè)業(yè)態(tài)概述一名招商人員承擔(dān)的任務(wù)可能是一個單業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)招商，也可能是一個多業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合的招商。多業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合的業(yè)態(tài)構(gòu)成可能比較復(fù)雜，既有零售業(yè)態(tài)，又有餐飲、娛樂休閑等業(yè)態(tài)，有的甚至是零批結(jié)合的專業(yè)市場等。作為一名招商人員，了解商業(yè)的各種業(yè)態(tài)有助于快速掌握各業(yè)態(tài)的招商特點，為完成招商任務(wù)做好預(yù)備。零售業(yè)概述零售業(yè)的概念零售的概念國際營銷大師菲利普·科特勒認(rèn)為，所謂零售是將物資和服務(wù)直接出售給最終消費者的所有活動，這些最終消費者為了個人生活消費而不是商業(yè)用途消費。任何從事這種銷售的組織，不管是生產(chǎn)者、批發(fā)者和零售商，差不多上在開展零售業(yè)務(wù)。而我國暨南大學(xué)陳已寰教授在其主編的《零售學(xué)》中指出，零售指將商品和服務(wù)直接銷售給最終消費者，從而實現(xiàn)商品和服務(wù)的價值的一種商業(yè)活動。零售與人民的關(guān)系專門緊密，它已成為我們生活中的重要組成部分。盡管，顧客不用過多了解零售治理者提供商品和服務(wù)所需要的各種技術(shù)和技能要求，作為一個商業(yè)物業(yè)招商人員，在當(dāng)今自然化的市場競爭和迅速變化的零售環(huán)境中，獲知更多零售知識卻而已在招商過程中爭取更多的交易機(jī)會。2.零售的要點①零售是面對最終消費者的商業(yè)活動。②零售向最終消費者不僅出售有形的商品，同時也出售服務(wù)。③最終消費者是購買商品或服務(wù)的消費者，包括個人是及社會集團(tuán)。零售是商品流通的最后一個環(huán)節(jié)，商品或服務(wù)一旦出售，商品或服務(wù)就離開流通領(lǐng)域進(jìn)入消費領(lǐng)域。零售的特點零售范圍人們通常認(rèn)為零售只是在商店中出售有形的商品，事實上也包括售后服務(wù)。那個地點的服務(wù)，有可能是隨著出售有形的商品而發(fā)生，如送貨、保修、維護(hù)等；也可能是酒店提供住、食玩；或消費者購買的確實是服務(wù)，如火車票、飛機(jī)票、保險等。零售的特點與其他商業(yè)活動比較，零售具有以下幾個方面的特點。①交易次數(shù)較多，但平均單筆交易金額相對較少。由于零售要緊面對的是數(shù)量眾多的個人消費者，他們在一定時刻內(nèi)交易次數(shù)比較多，但每次的需要量少，平均單筆交易金額有限。②零售多為當(dāng)面選擇的現(xiàn)貨交易。消費者通過到商品店現(xiàn)場選購，能夠一次性完成交易。這一特點就要求零售商品必須重視和做好有限輻射商圈內(nèi)消費群的需求預(yù)測，購進(jìn)適銷的商品，提高銷售力。③零售交易中，消費者的消費可分為隨意性消費和目的性消費。隨意性消費是指消費者逛商店時，無購買目的，見到喜愛的商品即興購買。這就要求零售商要重視店面布局，商品部門劃分、商品陳列、櫥窗、模特廣告、商場燈光、商場音樂環(huán)境氣氛的設(shè)計。目的性消費是指消費者事先打算購買的商品或服務(wù)，在購買時按照打算到相應(yīng)的商業(yè)場所進(jìn)行消費。④零售商提供的商品種類具有一定的廣度，品種具有一定的深度。當(dāng)今市場需求變化快，消費者的需要呈多樣化、個性化和層次化。面對這一特點，零售商為滿足變化中的消費者的不同需求，經(jīng)營的商品種類既要綜合性，同時，暢銷的商品種類又要多。零售商應(yīng)重視市場的供求變化，提供的商品種類具有一定的廣度，品種具有一定的深度。而制造商和批發(fā)商多為專業(yè)化的生產(chǎn)者和經(jīng)營者，一般只向用戶提供單一的或熟數(shù)量有限的商品種類或品牌。⑤零售不僅能夠在店鋪內(nèi)進(jìn)行，亦能以無店鋪進(jìn)行，如電話銷售、網(wǎng)上銷售、郵購等。零售業(yè)態(tài)類型]零售業(yè)態(tài)類型是指零售商為滿足不同的消費需求而形成的經(jīng)營形態(tài)。零售業(yè)態(tài)的分類要緊依照其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無固定營業(yè)場所等因素確定。商務(wù)部頒布的2004年10月1日開始實施的新版《零售業(yè)態(tài)分類》國家標(biāo)準(zhǔn)將我國零售業(yè)態(tài)劃分為17種，即食雜店便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、電話購物。在新標(biāo)準(zhǔn)中，新型業(yè)態(tài)占了較大比例，尤其是新標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合電子技術(shù)和信息化技術(shù)在流通領(lǐng)域的進(jìn)展現(xiàn)狀以及我國加入WTO的承諾，對5種無店鋪零售業(yè)態(tài)進(jìn)行了界定和劃分，拓展了零售業(yè)的進(jìn)展空間。據(jù)悉，為鼓舞業(yè)態(tài)創(chuàng)新，引導(dǎo)百貨店向?qū)I(yè)化、時尚化、個性化進(jìn)展，在量化基礎(chǔ)上新標(biāo)準(zhǔn)對購物中心進(jìn)行了細(xì)化，分為社區(qū)購物中心、市區(qū)購物中心和城郊購物中心。零售業(yè)態(tài)從總體上能夠分為有店鋪零售零售業(yè)態(tài)和無店鋪零售業(yè)態(tài)兩類。1.有店鋪零售有店鋪零售是指有固定的進(jìn)行商品陳列和銷售所需要的場所和空間，同時消費者的購買行為要緊在這一場所內(nèi)完成的零售業(yè)態(tài)。⑴食雜店食雜店（TraditionalGroceryStore）是指以香煙、酒、飲料、休閑食品為主，獨立、傳統(tǒng)的無明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。⑵便利店便利店(ConvenienceStore)是以滿足顧客便利性需求為要緊目的的零售業(yè)業(yè)態(tài)。⑶折扣店折扣店（DiscountStore）是指店鋪裝修簡單，提供有限服務(wù)，商品價格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)，擁有不到2000個品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌。⑷超市超市（Supermarket）是指開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。依照商品結(jié)構(gòu)的不同，可分為食品超市和綜合超市。⑸大型超市大型超市（Hypermarket）指實際營業(yè)面積在6000平方米以上，品種齊全，滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài)。依照商品結(jié)構(gòu)，能夠分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日常用品為主的大型超市。⑹倉儲會員店倉儲會員店（WarehouseClub）是以會員制為基礎(chǔ)，實行儲銷一體、批發(fā)蒹營，以提供有限服務(wù)和低價格商品為要緊特征的零售業(yè)態(tài)。⑺百貨店百貨店（DepartmentStore）是指在一個建筑物內(nèi)，經(jīng)營若干大類商品，實行統(tǒng)一治理，分區(qū)銷售，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。⑻專業(yè)店專業(yè)店（SpecialityStore）是指以專門經(jīng)營某一大類商品為主的零售業(yè)態(tài)，如辦公用品專業(yè)店（OfficeSupply）、玩具專業(yè)店（ToyStores）、家電專業(yè)店（HomeAppliance）、藥品專業(yè)店（DrugStore）、服飾店（ApparelShop）。⑼專賣店專賣店（ExclusiveShop）是指以專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營某一要緊品牌上商品為主的零售業(yè)態(tài)。⑽家居建材商店家居建材商店（HomeCenter）是指以專門銷售建材、裝飾、家居用品為主的零售業(yè)態(tài)。⑾購物中心購物中心（ShoppingCenter/ShoppingMall）是指多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有機(jī)會地開發(fā)、治理、運營的一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。①社區(qū)購物中心（CommunityShoppingCenter）是指在都市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在5萬平方米以內(nèi)的購物中心。②市區(qū)購物中心（RegionalShoppingCenter）是在都市的商業(yè)中心建立的，面積在10萬平方米以內(nèi)的購物中心。③城郊購物中心（Super-regionalShoppingcenter）是在都市的郊區(qū)建立的，面積在10萬平方米以上的購物中心。⑿廠家直銷中心廠家直銷中心（FactoryOutletsCenter）是指由生產(chǎn)商直接設(shè)立或托付獨立經(jīng)營者設(shè)立，專門經(jīng)營本企業(yè)品牌商品，同時多個企業(yè)品牌的營業(yè)場所集中在一個區(qū)域的零售業(yè)態(tài)。無店鋪零售無店鋪零售（Non-storeSelling）業(yè)態(tài)是指不通過商鋪銷售，由廠家或商家直接將商品遞送給消費者的零售業(yè)態(tài)。⑴電視購物電視購物（TelevisionShopping）是指以電視作為向消費者進(jìn)行商品推介展示的渠道，并取得訂單的零售業(yè)態(tài)。⑵郵購郵購（MailOrder）是指以郵寄商品目錄為主向消費者進(jìn)行商品推介展示的渠道，并通過郵寄的方式將商品送達(dá)給消費者的零售業(yè)態(tài)。⑶網(wǎng)上商店網(wǎng)上商店（ShoponNetwork）是指通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行買賣活動的零售業(yè)態(tài)。⑷自動售貨亭自動售貨亭（VendingMachine）是指通過售貨機(jī)進(jìn)行商品售賣活動的零售業(yè)態(tài)。⑸電話購物電話購物（Tele-Shopping）是指以打電話向消費者進(jìn)行商品退介并取得訂單的零售業(yè)態(tài)。零售店商圈招商人員最好能對零售商圈進(jìn)行一頂?shù)难芯糠治?，特不是招商?jīng)理，如此才能了解重點客戶的各種需求，以便能在較短的時刻里找到合適的租客。商圈概念商圈是指以零售店所在地為中心，吸引顧客的有效輻射范圍，或者講，這確實是來店顧客所居住地的地理環(huán)境。零售店的銷售范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩(wěn)定的商圈，不同的零售店由于所在的地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種，經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在專門大差不。商圈與零售店經(jīng)營活動有著極為緊密的關(guān)系，不管新設(shè)或已設(shè)的零售店，都不應(yīng)忽視對商圈及其變化的研究。所謂對商圈的研究，確實是對商圈的構(gòu)成情況特點、范圍以及阻礙商圈規(guī)模、形態(tài)變化的因素進(jìn)行了實地調(diào)查、分析，由此為選擇店址、指定或調(diào)整經(jīng)營方針和策略提供依據(jù)。只有研究商圈的消費特點，才能更快地成為商業(yè)物業(yè)引入更合適的品牌。否則，招商工作會白費專門多時刻、人力和財力。商圈研究的重要性要緊表現(xiàn)在以下幾個方面。⑴商圈研究是新設(shè)零售店進(jìn)行合理選址的前提新設(shè)零售店在選址時，總是希望獲得較大的目標(biāo)市場，以吸引更多的目標(biāo)顧客。為此，零售經(jīng)營者必須明確經(jīng)營范圍，了解商圈內(nèi)人口的分布以及市場、非市場因素的相關(guān)資料，通過分析才能明確商圈規(guī)模、形態(tài)，進(jìn)行經(jīng)營效益評估，衡量店址的使用價值，選定店值、規(guī)模、商品方向，使商圈、經(jīng)營條件協(xié)調(diào)融合，制造經(jīng)驗優(yōu)勢。⑵商圈是零售店制定競爭策略的依據(jù)在日趨激烈的市場競爭環(huán)境中，價格競爭常被人民使用與模仿，但零售店在競爭中為取得競爭優(yōu)勢，已廣泛采取了非價格競爭手段，諸如改善零售店形象，完善經(jīng)營的售前、售中、售后服務(wù)，加強(qiáng)與顧客的溝通等，這些都需要經(jīng)營者通過商圈調(diào)查，掌握客流性質(zhì)，了解顧客需求及其所好等情況，才能制定出有針對性的經(jīng)營方案。⑶商圈研究是零售店制定市場開拓戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)的依據(jù)一個零售店經(jīng)營方針、戰(zhàn)略的制定或調(diào)整總要立足于商圈內(nèi)各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其進(jìn)展規(guī)律、趨勢，通過商圈的調(diào)查分析，能夠關(guān)心經(jīng)營者明確哪些是本店的差不多顧客群，哪些是潛在顧客群，力求留住在本住宅區(qū)差不多顧客群的同時，著力吸引潛在顧客群。由此可見，商圈的研究，已成為制定積極有效的市場開拓戰(zhàn)略的依據(jù)。商圈特點⑴商圈構(gòu)成商圈一般視為以零售店為中心向四周展開的同心圓形，它由三個部分構(gòu)成。①核心商圈。核心商圈是最靠近零售店的區(qū)域。②次級商圈。次級商圈位于鄰近核心商圈的區(qū)域。③邊緣商圈。邊緣商圈是位于次級商圈之外，屬于最外圍的區(qū)域。由于零售店所處地點及經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品品種、經(jīng)營業(yè)態(tài)、交通條件等情況不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內(nèi)顧客分布密度、需求特性存在著一定的差異。在一般情形中，地區(qū)性的零售店，核心商圈是顧客密度最大的區(qū)域，次級商圈顧客密度較小，邊緣商圈顧客最少。而位于核心商業(yè)區(qū)、商業(yè)街、購物中心的零售店，其核心商圈的顧客相對較小，次級商圈和邊緣商圈的顧客的密度大。這是因為這些具備多種業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體能夠吸引更遠(yuǎn)的、更多的消費群前來消費。⑵商圈形態(tài)商圈形態(tài)可區(qū)不為以下幾種。①核心商業(yè)區(qū)。是各種商業(yè)行業(yè)集中的地區(qū)，其特點是：傳統(tǒng)的商品集散地：聲譽(yù)久遠(yuǎn)：流淌人口多、喧鬧人氣旺，各種商店林立，成行成市，有集體吸引優(yōu)勢。其消費習(xí)性具有快速、流行、娛樂、隨意性購物等特色。②大型居民社區(qū)。居民住戶數(shù)越多，社區(qū)的消費適應(yīng)及消費群比較穩(wěn)定，食品、家庭用品和生活配套服務(wù)的購買率特高。③學(xué)校區(qū)。學(xué)校區(qū)一般擁有較多的大、中、小學(xué)等學(xué)校、其消費群以學(xué)生居多，消費金額普遍不高，但對休閑用品、食品、文教用品的購買率高。④辦公區(qū)。辦公區(qū)一般位于都市中心商業(yè)區(qū)，寫字樓林立，單位云集，工作人員多，消費習(xí)性為便利性，外地人口多、消費水準(zhǔn)高。⑤復(fù)合區(qū)。復(fù)合區(qū)指住在商復(fù)合、住校混合。由于趨于多元化，商品形態(tài)也較為復(fù)雜，復(fù)合區(qū)商圈形態(tài)的消費也呈多元化。商圈形態(tài)往往并非是單一的，多元化的交叉分析尤其是在發(fā)達(dá)都市更應(yīng)受到重視。⑶顧客來源零售店有其特定的零售范圍，在這一范圍中，零售店服務(wù)的對象，即顧客，其來源一般可分為三部分。①居住人口。它是指居住在零售店附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)差不多顧客的要緊來源，如居民社區(qū)的超級市場。②工作人口。它是指那些并不居住在零售店附近而工作地點在零售店附近的人口，這部分人口中許多利用上下班就近購買商品，他們是次級商圈中差不多顧客的要緊來源。③流淌人口。它是指在交通要道和核心商業(yè)區(qū)，以及公共活動場所過往的人口，如地鐵站、機(jī)場、火車站、碼頭、劇院等。這些路過人口是位于這些零售店的一種顧客來源，上構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)。一個地區(qū)流淌人口越多，在這一地區(qū)經(jīng)營的零售店能夠捕獲的潛在顧客就越多。批發(fā)業(yè)概述批發(fā)的概念批發(fā)是指一切將物資或服務(wù)銷售給為了轉(zhuǎn)賣或者商業(yè)用途而進(jìn)行購買的人的經(jīng)營活動。從流通的進(jìn)程來看，批發(fā)是介于生產(chǎn)商與零售商之間的流通環(huán)節(jié)。批發(fā)商（企業(yè)）是指從生產(chǎn)單位購進(jìn)商品或向其他商業(yè)單位購（調(diào)）進(jìn)商品，向下一級批發(fā)商（企業(yè)）或零售單位轉(zhuǎn)賣的商業(yè)企業(yè)。隨著消費潮流的興起和中間渠道的減少，以及物流、供應(yīng)鏈等流通新理念的建立與實施，批發(fā)市場從傳統(tǒng)的角色向零批結(jié)合多元化、現(xiàn)代化、規(guī)模化方向進(jìn)展。批發(fā)的特點①批發(fā)是商品流通的起點和中間環(huán)節(jié)，它具有商品集散方面的功能。商品通過批發(fā)環(huán)節(jié)后，商品流通還要接著下去。因此講，批發(fā)僅是溝通廠家與零售商的橋梁，這是傳統(tǒng)劃分批發(fā)企業(yè)和零售企業(yè)的一個重要標(biāo)志。它把社會產(chǎn)品從生產(chǎn)領(lǐng)域納入流通領(lǐng)域，從產(chǎn)地運到銷地，是組織城鄉(xiāng)之間、地區(qū)之間的商品流通的嶇紐，是聯(lián)系生產(chǎn)企業(yè)和零售企業(yè)的橋梁和紐帶，是調(diào)節(jié)市場商品供求的中轉(zhuǎn)站，在市場商品流通中占居于重要地位。②批發(fā)經(jīng)營的商品在相對數(shù)量上是大批的，并在物流、配送中充分發(fā)揮作用。③市場規(guī)模由小變大，逐漸向規(guī)范化、現(xiàn)代化方向進(jìn)展。④市場功能多樣化。目前一些大型的綜合批發(fā)市場，集批零售購物、娛樂、飲食、休閑等功能于一體，特不是一些超大型的商業(yè)綜合體。批發(fā)商業(yè)的類型、1.按市場特點分按地點性批發(fā)商所在地的市場特點，可分為產(chǎn)地批發(fā)市場、銷地批發(fā)市場、集散地批發(fā)市場。按商品種類分⑴農(nóng)副產(chǎn)品收購市場農(nóng)副產(chǎn)品收購市場是指經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品的批發(fā)企業(yè)。由于農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)分散、季節(jié)性強(qiáng)等特點，要把分散在寬敞農(nóng)村中的農(nóng)副產(chǎn)品，即農(nóng)、林、牧、副、漁和糧、棉、油、麻、茶、糖、煙、果、菜、藥等收購起來，就必須進(jìn)行大量的組織工作，充分發(fā)揮收購市場的積極作用。⑵專業(yè)批發(fā)市場專業(yè)批發(fā)市場是指專門經(jīng)營一類或多類有相關(guān)性的商品的批發(fā)市場。像某些技術(shù)性較強(qiáng)或有特定供應(yīng)對象，或是一些花色式樣變化快的商品，如電動車、照相器材、醫(yī)療器械、皮具、服裝、鞋帽、電子數(shù)碼、布匹、建材等。這些專業(yè)批發(fā)市場的有效輻射范圍特不大，有的甚至輻射周邊幾個省市，如浙江永康五金機(jī)電城。⑶綜合批發(fā)市場綜合批發(fā)市場是綜合經(jīng)營幾個專業(yè)商品的批發(fā)市場。大、中都市除設(shè)立一些專業(yè)批發(fā)市場外，其他商品設(shè)立綜合批發(fā)市場，統(tǒng)一經(jīng)營，克使零售單位就近進(jìn)貨。例如，浙江義務(wù)小商品批發(fā)市場確實是經(jīng)營各類輕工產(chǎn)品的零批結(jié)合的綜合批發(fā)市場。2.2.4批發(fā)商業(yè)物業(yè)的特點①批發(fā)物業(yè)具有大型化、室內(nèi)化和高檔化的趨勢。②批發(fā)物業(yè)功能配套日趨完善。大多數(shù)批發(fā)商業(yè)物業(yè)具有交易功能、信息功能、服務(wù)功能、倉儲功能、技術(shù)和咨詢功能，如深圳農(nóng)業(yè)產(chǎn)品批發(fā)市場要緊是農(nóng)業(yè)產(chǎn)品交易場所，有鋪位交易、拍賣競投等形式，同時配置銀行、稅務(wù)、工商、運輸服務(wù)等服務(wù)設(shè)施。③批發(fā)物業(yè)的交通位置和車場配套要求越來越高。④批發(fā)物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)與構(gòu)成充分滿足批發(fā)業(yè)務(wù)的差不多功能。從簡單的租賃治理向?qū)I(yè)現(xiàn)代化全面運營治理進(jìn)展。⑥由自有產(chǎn)權(quán)、自我經(jīng)營、自我治理的物業(yè)形式向所有權(quán)、經(jīng)驗權(quán)、治理權(quán)分離的現(xiàn)代治理形式轉(zhuǎn)化。這是批發(fā)商業(yè)物業(yè)適應(yīng)現(xiàn)代流通業(yè)進(jìn)展的一個重要特點。餐飲業(yè)概述2.3.1餐飲業(yè)的概述餐廳（Restaurant）一詞，按照法國百科大詞典的解釋，是使人恢復(fù)精神與氣力的意思，顧名思義，能夠關(guān)心人恢復(fù)精神與精力的方法，不外乎與進(jìn)食和休息有關(guān)，因此開始有人以Restaurant為名稱，指在特點場所提供餐食、飲料、點心，使招來的客人得到充分休息而能夠恢復(fù)精神，在如此的一種方式下進(jìn)行營業(yè)運作，便是西方餐飲文化的雛形。通常，餐飲業(yè)由三個要素組成，一是必須要有餐食或飲料操作；二是有足夠令人放松精神的環(huán)境和氣氛；三是有固定場所，能滿足顧客差異性的需求與期望，并使經(jīng)營者實現(xiàn)特點的經(jīng)營目標(biāo)與利潤。因此，餐飲業(yè)遂而進(jìn)展出不同形態(tài)與風(fēng)格的餐廳。其種類較多，一般可歸納為兩種，即營業(yè)與非營業(yè)，而非營業(yè)性餐廳大差不多上福利性質(zhì)的，要緊是為了滿足本單位或特定消費者的需求而設(shè)，營業(yè)性餐廳則占絕大多數(shù)，其目的確實是為了獵取不確定的收益。2.3.2餐飲業(yè)的特點1.餐飲業(yè)是勞動力密集型行業(yè)餐飲業(yè)是勞動力最密集的服務(wù)行業(yè)之一，不論是廚房或賣場，都需要大量人力投入各項作業(yè)的運作。盡管少部分有中央廚房的餐廳能夠以自動化制造設(shè)備取代人力，但絕大多數(shù)的經(jīng)營者而言，廚房仍是高度勞動力密集區(qū)。在賣場部分，即使是顧客參與程度最高的速食業(yè)，其賣場的勞動力密度與其他種類服務(wù)業(yè)相比較，依舊比較高。因此，勞動力成為餐飲業(yè)中不可或缺的要素，因此人力資源的調(diào)配安排，成了餐飲業(yè)的重要課題。2.餐飲業(yè)產(chǎn)銷同時現(xiàn)場進(jìn)行餐飲業(yè)從購進(jìn)原料、加工制作、銷售交易、消費都在同時進(jìn)行，與一般的制造業(yè)不同，因此不同意預(yù)估銷售量以操縱生產(chǎn)量。餐飲業(yè)生產(chǎn)量受顧客數(shù)量口味變化與季節(jié)氣候阻礙，顧客在購買前不可預(yù)知，同一原料要制作成適合不同顧客嗜好的商品，均是在極短時刻內(nèi)完成交易的，因此餐飲業(yè)兼容了生產(chǎn)與銷售。近年來由于部分大型連鎖店有中央廚房，食物可先在中央廚房做好，再運到賣場，因此也可使生產(chǎn)與銷售分離。例如，深圳面點王等一些連鎖中式快餐就采納食品預(yù)先集中加工，之后再運送至各分店，這種模式比以往的先進(jìn)一些。3.餐飲業(yè)的商品易腐壞餐飲的商品比較專門，一般是顧客上門來才有生意，而在食品原料由生的原料狀態(tài)變化到商品的過程中，不管商品是生的依舊熟的，若顧客不及時購買商品，專門快會腐壞。4.座位環(huán)境阻礙商品收費飲食業(yè)所提供的商品除食物外、還包括座位環(huán)境。座位周轉(zhuǎn)率的高低，對營業(yè)收入有專門大的阻礙，因此，座位的安排、規(guī)劃與設(shè)計，或設(shè)計外帶、外賣、外送等不必使用桌椅賣場等，差不多上餐飲業(yè)商品規(guī)劃治理的重要內(nèi)容。例如，包間的收費一般比大堂的要高一些，外送的也比大堂里用餐要廉價。5.餐廳的選址特不重要、餐廳的位置與營業(yè)的關(guān)系特不緊密，假如位置選擇恰當(dāng)，位于集客力較好的地段，則餐廳在營運上勢必占盡先機(jī)。所謂集客力較好的地段，是指交通便利、人口集中、流淌量大的地區(qū)。交通便利，使得人們得以不費時不費勁的光臨。人口集中或流淌量大，可帶來大量的消費者。餐廳還要考慮市場的接近程度。假如能與社區(qū)居民緊密結(jié)合，當(dāng)他們有餐飲聚會的需求時，必定選擇附近有特色并風(fēng)光的餐廳。在交通便捷但不方便停車的地段，那些富有特色及擁有充足停車場的餐廳也同樣生意較好。6.營業(yè)有明顯的高峰時段餐飲業(yè)每日營業(yè)有明顯的高峰時段，因此在經(jīng)營上需要有專門的安排。通常，由于受到人們一日三餐飲食適應(yīng)的阻礙，營業(yè)時刻是三段劃分：早餐在9時之前，午餐在11時至14時之間，晚餐在17時至21時之間。因此消費市場變化多端，競爭激烈，市場也會出現(xiàn)除早、午、晚的三次正餐時段外，尚有下午茶、宵夜、午夜點心等消費時段的情況。營業(yè)時段對顧客來講是一種信約，不能失信，必須調(diào)整職員的作息時刻來配合營業(yè)時刻。在正餐的高峰時段，顧客們不斷涌入，又專門快地吃完離開?，F(xiàn)在，對場地的需求量較大，但一般餐廳的空間與餐桌的數(shù)量均有限，無法同時容納過多的顧客，特不是速食店，更要把握食物的烹調(diào)與服務(wù)的快速特點，盡量滿足顧客需求。在全年運營中，有明顯的冷熱淡旺情形。例如，火鍋業(yè)、冷飲業(yè)，在旺季賣場面積可達(dá)幾百平方米以上，但在淡季卻不到一百平方米。而經(jīng)營者多以延長營業(yè)時刻、人手調(diào)配、雇用兼職人員，來解決旺季的大量餐飲作業(yè)；在淡季，則減少人工的雇用或關(guān)閉某部分（區(qū)）賣場來應(yīng)付，減少其費用的支出。2.3.3餐飲業(yè)的類型近年來，由于國民收入的提高，在外就餐人數(shù)的增加，再加上飲食適應(yīng)追求多樣化，使得餐飲業(yè)蓬勃進(jìn)展。各式各樣的飯館餐廳林立，種類各異，不勝枚舉，分類方式也各有不同。有的以服務(wù)方式來分類，有的以經(jīng)營方式來分類，有的以消費方式來分類，有的以地點口味來分類。依照服務(wù)內(nèi)容，餐飲業(yè)可分為以下幾類。1.中式名餐飲]因為中國幅員寬敞，各地口味差異頗大，并各自形成獨特的餐飲特色，較明白的如川菜、粵菜、江浙菜、湖南菜、上海菜等，均屬于中式名餐飲。由于傳統(tǒng)中式餐飲采取合菜方式，一道一道慢慢上菜，關(guān)于兒童、青青年顧客缺乏較強(qiáng)的吸引力，只是其他各年齡層差不多上中式餐飲的穩(wěn)定消費群。近年有所謂“中菜西吃”，試圖將中式餐飲加以變革，以吸引年輕人的親睞。2.西式餐飲業(yè)我們一般把歐美各國料理統(tǒng)稱為西式餐飲。歐美各國菜式、服務(wù)均有差異，比較知名的法國菜、意大利菜、美國菜等。英國菜及德國菜則居少數(shù)。中國人同意西餐的人口中，仍以中青年顧客為主，以后不妨可針對專門消費需求（如保?。┦袌?、老年人及兒童客層加以開發(fā)，其中西餐本土化或推出兒童餐、親子餐等，差不多上可行的方式。3.咖啡店業(yè)咖啡店最早始于公元1645年意大利威尼斯的咖啡點（CoffHouse）。因為威尼斯商人從中東學(xué)到喝咖啡的適應(yīng)，這種喝咖啡的風(fēng)氣逐漸傳播到歐洲各國，咖啡店成了各地知識分子或上流人士聚攏的地點。本來咖啡店單純只賣咖啡飲料，隨著競爭的加劇，咖啡店也開始供應(yīng)點心，不久又增加了餐點。我國的咖啡店業(yè)沿襲歐美，也是定位于中上階層的上班族或新社區(qū)家庭，因其關(guān)于咖啡飲料的同意度較高，而且大多數(shù)的咖啡店針對上班族用餐的特性，供應(yīng)簡便的早餐、午餐及晚餐。近年，美式、意式咖啡店加上本土及日式咖啡連鎖經(jīng)營者攻城掠地，市場空前繁榮?？觳蜆I(yè)快餐業(yè)的地位，在于使得性及快速服務(wù)，讓消費者能夠不必排隊等候?qū)ｉT久，就能夠迅速取得食物。1955年美國麥當(dāng)勞開始崛起，目標(biāo)顧客要緊是一般上班族，因為麥當(dāng)勞治理曾了解到這些上班族希望能到一個不用排隊苦等的餐廳，趕快取得食品來解決午餐或者晚餐的用餐需要。我國的快餐業(yè)已進(jìn)入一個蓬勃進(jìn)展時期，麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等連鎖業(yè)也紛紛來到中國，儼然成為外食市場的主力。但近年由于空前競爭，加上租金、食材、人力成本高漲，許多缺乏實力的連鎖業(yè)已悄然退出市場。一般來講，速食業(yè)要緊目標(biāo)市場大部分鎖定在兒童、青青年，而且延伸至有小小孩的年輕夫婦家庭。日本和韓國料理日式和韓式料理在中國也日漸增多，自然培養(yǎng)了一群日本和韓國料理的愛好者，因此日本和韓國的目標(biāo)市場要緊為中、青青年客層，以白領(lǐng)為多?；疱伒昊疱伒暝谖覈芍^是遍地開花，從開始的涮羊肉，到后來的肥?；疱仭⑺拇ɑ疱?、種類繁多，價位也有高、中、低不同檔次?；疱伒暌步鼛啄陙?，因為同樣的競爭激烈，出現(xiàn)了一價吃到飽、低價位及鴛鴦鍋、麻辣鍋、魚頭火鍋等的經(jīng)營方式，目標(biāo)市場多是一般消費大眾。2.3.4餐飲業(yè)的經(jīng)營理念隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，服務(wù)業(yè)在整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中的比重不段提升，而餐飲也在民以食為天的前提下，更是欣欣向榮、一枝獨秀，進(jìn)展空間不可限量。因此，行業(yè)的進(jìn)入者不斷增加，競爭也越加激烈。如何才能經(jīng)營成功，如何才能致勝，經(jīng)營理念的設(shè)定成為關(guān)鍵。國內(nèi)餐飲業(yè)界由于麥當(dāng)勞漢堡、肯得基等型態(tài)餐飲進(jìn)入，引起不小震撼，但這些國外經(jīng)營者所導(dǎo)入的新觀念與技術(shù)，也對整個外食產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營治理，注入了革新的動力。因此，餐飲業(yè)如何由“家業(yè)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤捌髽I(yè)”經(jīng)營，已成為經(jīng)營者的當(dāng)務(wù)之急。有心的經(jīng)營者，關(guān)于今后餐飲經(jīng)營的制度化、現(xiàn)代化將要緊從以下幾個方面入手。1.品質(zhì)消費者關(guān)于餐飲的要求趨勢精巧化，在產(chǎn)品品質(zhì)方面，以往只要求能飽肚，現(xiàn)在不但要能滿足視覺、味覺、嗅覺到整體感官的需求，更強(qiáng)調(diào)健康、高纖、低熱量、低脂肪、低膽固醇、低鹽及低糖，蔬菜水果等則標(biāo)榜純天然、綠色無農(nóng)藥。因此，在餐飲的品質(zhì)上要來與日俱增。2.服務(wù)在餐飲業(yè)激烈的競爭中，提高服務(wù)質(zhì)量是對策之一，應(yīng)以完善親切的服務(wù)贏得顧客的青睞。而提升服務(wù)品質(zhì)的當(dāng)務(wù)之急，是強(qiáng)化從業(yè)人員的服務(wù)意識，提升從業(yè)人員的素養(yǎng)。3.衛(wèi)生餐飲的衛(wèi)生與消費者的生命安全息息相關(guān)，而且隨著消費者消費意識的加強(qiáng)，餐飲業(yè)假如不能完全地實施衛(wèi)生制度，為消費提供強(qiáng)而有力的衛(wèi)生保證，將為消費者所舍棄。至于衛(wèi)生的內(nèi)涵，從硬件的環(huán)境、裝潢、設(shè)備、餐具到軟件的人員的清潔適應(yīng)、餐飲制度的過程，都要嚴(yán)格要求。4.價值感吃是人生最差不多的需求，但是當(dāng)生活水準(zhǔn)逐漸提高后，在飲食方面進(jìn)一步會要求“好吃”，更上一層則要求“精巧”。所謂“吃氣氛”，或上某餐廳彰顯身份、地位、品位等，差不多上餐廳在提供餐膳外，所給予消費者的附加價值。附加價值越高，所必須付出的價鈔票自然隨之水漲船高。價值感的制造，可借助裝潢、餐具、菜式、盤飾、人員素養(yǎng)提升、強(qiáng)化服務(wù)等方面來達(dá)成。休閑娛樂業(yè)概述休閑娛樂的概述娛樂是指使人類歡樂、感到有味或有益于健康的活動，它是一種體驗式活動。從人的本質(zhì)上講，娛樂是人類的天性。古往今來，人們無時無刻向往著娛樂的天堂，去從事各種各樣的娛樂活動，并不斷地發(fā)覺和分享新型的娛樂活動方式，在娛樂的幻想和實踐中獲得一種人生滿足和愉悅。由于娛樂活動在人類進(jìn)展中具有不可替代的作用，因而在現(xiàn)代社會里，人們更加注重娛樂活動。隨著我國商業(yè)地產(chǎn)迅速進(jìn)展，娛樂項目將會將會越來越多地被吸引進(jìn)到大型商業(yè)物業(yè)中去。人不是一個工作的機(jī)器，而是一個自然的人、社會的人，具有娛樂的天性，需要通過休閑娛樂來放松身心，緩解工作壓力，提高工作效率。全球娛樂經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)與進(jìn)展，正是整個人類歡樂天性回歸的反映。我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)展快速，居民的收入水平也日益增長，相信休閑娛樂將成為人們重要的體驗生活之一。2.4.2休閑娛樂業(yè)的類型休閑娛樂業(yè)是指以使人歡樂、感到有味或有益于保健為要緊宗旨的行業(yè)。休閑娛樂業(yè)是一個極受歡迎并正在急劇變化的國際行業(yè)。休閑娛樂業(yè)是文化產(chǎn)業(yè)的有機(jī)組成部分，其緣故有二：一是休閑娛樂業(yè)的配制是一種文化積淀，它將擴(kuò)大文化產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，制造出寬敞社會消費群體和持續(xù)消費能力，從而間接地導(dǎo)致休閑娛樂業(yè)規(guī)?；?、社會化。1.按經(jīng)營治理形式分類休閑娛樂業(yè)按照經(jīng)營治理上是否獨立可分為獨立經(jīng)營的休閑娛樂業(yè)和附屬經(jīng)營的休閑娛樂業(yè)。⑴獨立經(jīng)營的休閑娛樂業(yè)獨立經(jīng)營的休閑娛樂業(yè)在經(jīng)營治理上是完全獨立自主的。它是由總經(jīng)理債權(quán)負(fù)責(zé)整個娛樂業(yè)的經(jīng)營和人、財、物的治理，制造和享有經(jīng)營利潤。獨立經(jīng)營的休閑娛樂業(yè)按其經(jīng)營內(nèi)容和項目的數(shù)量又可分為單一性休閑和綜合性休閑娛樂業(yè)兩種具體形式。①單一性休閑娛樂業(yè)是指以單一休閑娛樂項目（如KTV、保齡球、高爾夫球練習(xí)場等）為經(jīng)營內(nèi)容的休閑娛樂業(yè)，它容易形成自己的經(jīng)營特色，從而吸引對此休閑娛樂內(nèi)容及項目情有獨鐘的消費群，獲得經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。②附屬經(jīng)營的休閑娛樂業(yè)附屬經(jīng)營的休閑娛樂業(yè)是指設(shè)立在其他性質(zhì)的行業(yè)中，作為二級部門存在的休閑娛樂經(jīng)營單位或個體。它在經(jīng)營治理上受上級部門的領(lǐng)導(dǎo)和操縱，只具有相對的獨立性，如大型酒店附屬經(jīng)營的游泳池和健身房、餐飲業(yè)附屬經(jīng)營的歌舞廳和KTV、零售業(yè)附屬經(jīng)營的游戲中心和足道保健中心及其他行業(yè)附屬經(jīng)營的休閑娛樂業(yè)。2.按休閑娛樂內(nèi)容和設(shè)施分類休閑娛樂業(yè)按休閑娛樂內(nèi)容和休閑設(shè)施（或經(jīng)營的場所）劃分，包括以下六類。⑴歌舞類歌舞類要緊包括歌舞廳、舞廳、KTV歌廳等。①歌舞廳是以歌舞表演為要緊活動形式的休閑娛樂場所。除了專門設(shè)置的歌舞廳外，在大型酒店、綜合性文化藝術(shù)場所等地點，一般都設(shè)立可供歌舞表演的場所。②舞廳是專供人們跳舞的休閑娛樂場所。按其功能上的差異可分為交誼舞廳、迪斯科舞廳和卡迪舞廳三種。③KTV是一種起源于日本、普及性專門強(qiáng)的自娛自樂項目。KTV歌廳的形式要緊有自助式KTV、專門式KTV歌廳和綜合KTV歌廳等。⑵游戲類游戲類要緊包括棋牌室、游戲中心等。①棋牌是世界性的傳統(tǒng)休閑娛樂項目。棋牌項目要緊有中國象棋、圍棋、陸戰(zhàn)棋、跳棋等。牌類項目要緊有撲克牌、麻將牌等。②戲機(jī)是起源西方國家的一種休閑娛樂設(shè)施。按進(jìn)展時期和結(jié)構(gòu)特點可分為手動游戲機(jī)、仿真模擬機(jī)（如利用電子技術(shù)模仿開車、駕機(jī)、打高爾夫、滑雪等）、一般電子游戲機(jī)、電腦網(wǎng)絡(luò)游戲機(jī)；按功能特點可分為框式游戲機(jī)、體感式游戲機(jī)和其他式游戲機(jī)；按性質(zhì)可分為博彩性游戲機(jī)和非博彩性游戲機(jī)。⑶健身類健身類要緊包括健身房、室內(nèi)外游泳池、室內(nèi)外球場、極限健身場館（如室內(nèi)攀巖等）、飛刀彈弓館等。①健身館是一種綜合性強(qiáng)、適應(yīng)性強(qiáng)、占地面積小的休閑娛樂場所。在其場所內(nèi)可使用的模擬運動器械要緊有踏步機(jī)、跑步機(jī)、登山機(jī)、自行車練習(xí)器、劃船模擬機(jī)、舉重器、多功能練習(xí)器、健騎機(jī)、啞鈴、杠鈴、肌肉鍛煉器等。②室內(nèi)外游戲池項目要緊指在不同環(huán)境、配備有不同設(shè)施、體現(xiàn)不同式樣的室內(nèi)外游泳池內(nèi)所進(jìn)行的各種水上休閑娛樂活動項目，即指游泳、沖浪、滑冰、戲水等活動。③室內(nèi)外球場項目是指在室內(nèi)、室外球場所進(jìn)行的各種球類休閑娛樂活動，如乒乓球、壁球、桌球、網(wǎng)球、保齡球、高爾夫球練習(xí)等。④極限健身是近年來在世界各國逐漸興行的、具有一定冒險性以滿足消費者尋求刺激、享受、新奇、獨特的心理要求的休閑娛樂活動。極限健身場館往往投資較大、技術(shù)條件要求較高、風(fēng)險較大、消費檔次較高。其具體項目有攀巖、潛水、漂流、蹦極、跳傘、滑翔等。⑤飛刀彈弓是一種健身運動會所，前期投資和維護(hù)成本相關(guān)于其他任何休閑娛樂行業(yè)要小得多。由于項目十分奇特，會使消費者陶醉于作為一個印地安人和俠客的新奇感，并要求一定的技術(shù)水準(zhǔn)，迎合了人們駕奴自然的強(qiáng)烈心理需求，因而具有相當(dāng)?shù)奈?。⑷觀賞類觀賞類休閑娛樂設(shè)施通常包括影劇院、汽車、錄像廳、音樂廳、博物館、紀(jì)念館、圖書館、文化藝術(shù)類展館或表演館、觀賞性體育館、學(xué)藝廳、休閑娛樂性廣播電視播放廳，以及休閑娛樂性雜志、報紙、音像制品、游戲軟件、玩具等。⑸消遣類消遣類要緊指利用休閑娛樂市場和場所進(jìn)行的消遣性休閑娛樂活動，要緊有以下幾種。①吧類是一種頗具參與性、隨意性的休閑娛樂活動場所。目前出現(xiàn)的吧類場所要緊有酒吧、網(wǎng)吧、足球吧、拳擊吧、（森林）

氧吧、聊吧等。②館類是體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化的休閑娛樂場所，要緊有茶藝館等。③夜總會也稱夜間俱樂部，是由西方引進(jìn)的一種環(huán)境較為高雅、氣氛較為活躍的夜間活動的場所。④賭場是西方社會具有廣泛性的消遣性休閑娛樂場所。⑹綜合類綜合類是兼具以上多種休閑娛樂設(shè)施的場所，如各種超大型的休閑娛樂MALL等。2.4.3休閑娛樂的特點1.休閑娛樂需求的特點休閑娛樂需求所追求的是一種情調(diào)、一種感受、一種文化，查找的是一種情感的歸宿。休閑娛樂需求的特點因人而異、紛繁復(fù)雜、變化多端的。有效地進(jìn)行休閑娛樂項目的招商工作就必須了解休閑娛樂需求的特點。休閑娛樂需求具有以下四個特點。⑴休閑娛樂需求的差異性由于年齡、性不、職業(yè)、性格、氣質(zhì)、愛好、興趣、修養(yǎng)、文化程度、收入水平等個人特征的不同，休閑娛樂消費者對休閑產(chǎn)品和服務(wù)的需求也就千差萬不。⑵休閑娛樂需求的大眾性不管何種層次的消費者，其休閑娛樂需求是沒有止境的，它具有大眾化。隨著消費者自身的變化和社會提供的休閑娛樂產(chǎn)品與服務(wù)的日益豐富，消費者的休閑娛樂需求會向廣度、深度、更高層次上進(jìn)展。⑶休閑娛樂需求的層次性休閑娛樂需求也是符合馬斯洛需求原理的，休閑娛樂消費者對需求的滿足是循序漸進(jìn)的，是由低層次向高層次逐步遞升的。假如最差不多的需求得不到滿足，那么高層次的需求就不從產(chǎn)生，即使產(chǎn)生了，也沒有能力承受。⑷休閑娛樂需求的誘導(dǎo)性休閑娛樂消費需求是能夠進(jìn)行市場引導(dǎo)和調(diào)節(jié)的，即通過市場營銷活動的阻礙與刺激使休閑娛樂消費需求發(fā)生變化和轉(zhuǎn)移，潛在的休閑娛樂消費欲望能夠化為休閑娛樂消費行動。因此，其前提是消費者必須有一定的消費能力，否則光有消費欲望是不夠的。休閑娛樂需求是人們解決溫飽問題之后特不自然的一種需求，物質(zhì)生活豐富了，人民專門自然地就會追求精神上的愉悅和享受。2.休閑娛樂消費的功能休閑娛樂消費作為休閑娛樂需求的市場實現(xiàn)，具有獨特的功能。⑴休閑娛樂消費能夠增智它使人在消費過程中增長見識、開闊視野、陶冶情操，甚至能夠開發(fā)人智能，活躍人的思維。⑵休閑娛樂消費能夠促進(jìn)交流、繁榮文化它能夠促進(jìn)人們的社會交往和情感的交融，以及促進(jìn)文化的傳播。⑶休閑娛樂消費能夠擴(kuò)展消費、啟動市場休閑娛樂消費水平和份額的提高是消費水平提高、消費結(jié)構(gòu)優(yōu)化的標(biāo)志，是消費向更深層次進(jìn)展的必定結(jié)果。它將使消費領(lǐng)域進(jìn)一步擴(kuò)展、相關(guān)消費市場也必定隨之進(jìn)展。例如，休閑娛樂消費會推動食品業(yè)、電子業(yè)、汽車業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)的振興和進(jìn)展。實例XX商業(yè)街各組團(tuán)業(yè)態(tài)與業(yè)種規(guī)劃一、XX大廈招商品類負(fù)一層至二層超市﹢百貨三層高檔家具商場或高檔中餐酒樓四五層娛樂KTV六至九層寫字樓①一組團(tuán)一層國際品牌、精品等。②一組團(tuán)二層其他。③二組團(tuán)一層女的時尚世界。招商類包括美容院、化妝品、珠寶黃金、鞋帽、皮具箱包、休閑鞋、職業(yè)女裝、休閑裝、女孩裝、中老年女裝、內(nèi)衣、孕婦裝、睡衣、羊絨服、羊毛衣、皮衣、體育服裝、床上用品、假首飾與頭花和婚紗攝影等。④二組團(tuán)二層家居城、家電。招商品類包括臥房套組、床具、床墊梳妝臺、臥房柜、衣櫥、客廳套組、床上用品、沙發(fā)、休閑椅、茶幾、電視柜、鞋柜、酒柜、餐廳套組、餐邊柜、書房套組、書柜、餐桌椅、餐具、電腦桌、寫字臺、文房四寶、兒童房套組、兒童床、整體浴室、龍頭、淋浴柱、浴盆、臉盆、浴室柜、整體廚房、櫥柜、馬桶、裝飾畫、玉雕、黑熏、水晶、家庭裝飾品等電視機(jī)、冰箱、空調(diào)、冷柜、碟機(jī)、熱水器、洗衣機(jī)、收音、音響產(chǎn)品、錄音機(jī)、視聽周邊設(shè)備、電磁爐、電吹風(fēng)、柔巾紙、理發(fā)器、電燙斗、掌上影院、家庭影院、錄象機(jī)、家用凈水器、點飯煲、電飯鍋、微波爐、多士爐、烤面包機(jī)、抽油煙機(jī)、消毒柜、洗碗機(jī)、溫度調(diào)節(jié)器、家用吸塵器、排氣、換氣扇、攪拌機(jī)、榨汁機(jī)等。⑤三組團(tuán)一層文化與兒童世界。招商品類包括辦公用品、文具、數(shù)碼沖印、工藝品、音像圖書、鋼琴樂器、青青年休閑服飾、童鞋、鞋帽、嬰兒用品、嬰兒食品、玩具、文化學(xué)習(xí)用品、居室生活用品、體育服裝、青青年書店、兒童藝術(shù)攝影室、童車等。外鋪可經(jīng)營藥店。⑥三組團(tuán)二層文化城。招商品類包括多功能影廳、書店、休閑洗足中心、休閑洗浴按摩保健中心。⑦四組團(tuán)一層紳士世界。招商品類包括鞋帽、皮具箱包、休閑鞋、職業(yè)男裝、休閑裝、羊絨裝、羊毛衣、皮衣、鐘表眼鏡、體育服裝等。⑧四組團(tuán)二層匯食城。招商品類包括火鍋、川菜、快餐、各地特色菜系和小吃、羊肉店、牛肉店、狗肉店、鴨肉店、水煮魚店、特色面店、中型中餐店、中西快餐廳、咖啡館等。二、XX會所大廈（數(shù)碼通信城）招商品類①一層數(shù)碼通信。包括攝影器材、時尚手機(jī)、隨身聽MP3、數(shù)碼相機(jī)等及電信服務(wù)，后面外鋪可經(jīng)營洗衣店和康復(fù)中心等社區(qū)服務(wù)項目。②負(fù)一層現(xiàn)代辦公設(shè)備。包括電腦設(shè)備、打印設(shè)備、傳真機(jī)、掃描儀、復(fù)印機(jī)、考勤打卡機(jī)、電腦耗材等。③二層寬帶網(wǎng)吧、棋社、臺球等。④三層健身俱樂部。五層空中咖啡店等。商業(yè)物業(yè)招商概述商業(yè)物業(yè)是指商業(yè)物業(yè)治理商通過一定的渠道，以租賃或其他聯(lián)營方式，將擁有經(jīng)營權(quán)的商業(yè)物業(yè)全部或分散交給各個大小商戶進(jìn)行經(jīng)營，以獵取租金或營業(yè)額提成的招商模式。商業(yè)物業(yè)的收益直接通過招商收取租金或營業(yè)額提成來實現(xiàn)，因此，招商關(guān)于商業(yè)物業(yè)經(jīng)營來講特不重要。商業(yè)物業(yè)招商的特點招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實現(xiàn)形式，一個商業(yè)地產(chǎn)項目運作成功與否就看是否能按打算成功招商。因而，關(guān)于開發(fā)商來講，掌握商業(yè)物業(yè)的招商特點有利于商業(yè)地產(chǎn)項目的運作成功。與傳統(tǒng)的零售服務(wù)業(yè)相比，商業(yè)物業(yè)的招商具有以下五大特點。目標(biāo)客戶主次分明首先是確定主力店群，其作用要緊有四個：其一是有助于穩(wěn)定整個項目的經(jīng)營，主力店群一般占有整個項目一半左右的營業(yè)面積，其阻礙之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績記錄的主力店可使項目更加穩(wěn)定，且有利于項目的可持續(xù)進(jìn)展；其二是知名的主力店群的入駐能吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對中小店群的招商；其三是主力店群各自擁有一定忠誠度的消費群體，這一優(yōu)點能夠關(guān)心項目在日后的營運中，能在保持一定量客流的基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的效用；其四是主力店群的進(jìn)駐能夠阻礙中小店的租金水平，提高項目整體租金收入。其次是在確定了主力店群之后，再確定中小店群。其作用要緊有二個：其一是按業(yè)態(tài)組合設(shè)計招入中小店群，以滿足項目圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費群的購物或消費需求；其二是中小店的鋪位租金往往是主力店的4～10倍，有的甚至更多，其租金總和是項目的要緊利潤來源。租金高低懸殊，租期長短不一主力店群投資大，投資回收期長，其租期一般需8～10年，有的長達(dá)15年甚至20年。其租金相對廉價得多，一般在第4年起，租金開始遞增，遞增幅度在3%～10%。由于進(jìn)展商考慮了多種因素，成功經(jīng)營的主力店最終是有利于項目的可持續(xù)性進(jìn)展。而中小型店的租期一般為3年左右，租金較高，一般在第3年起開始遞增租金。以深圳市某近80000平方米的購物中心為例，先行入駐的主力店（某百貨店），其租金為80元/平方米·月，租期為15年；而同一層樓名店廊的鋪位租金高達(dá)300～800元/平方米·月，租期為3年?？梢姡渥饨鸬膽沂庖琅f特不大的。3.1.3招商時刻長商業(yè)物業(yè)的招商時刻相對較長，從業(yè)態(tài)組合確定至項目全面營業(yè)，它可分為主力店群和中小店群兩個招商時期。主力店群的招商集中在項業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃之前。而中小店群的招商則分散于整個項目的建設(shè)期間。由于主力店群決定項目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，進(jìn)展商需確定主力店群，并按其要求設(shè)計、建筑相適應(yīng)的產(chǎn)品—商業(yè)物業(yè)；而中小店群則對形成后的商業(yè)物業(yè)改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群確定之后才正式進(jìn)行，因此項目建設(shè)期間可進(jìn)行各類中小店的招商咨詢登記工作。招商難度大招商的難度大要緊緣故在于以下四個方面。①項目建設(shè)期較長，主力店群對項目業(yè)態(tài)變化趨勢把握不住，不容易與開發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟。②裝修進(jìn)度阻礙中小店群的入駐。盡管有項目裝飾效果圖，但中小店主的擔(dān)憂是有一定道理的，怎么講他們也需要在適合的場地進(jìn)展新的分店。③功能分區(qū)招商進(jìn)度阻礙了各類店的進(jìn)駐決策，按照合理的功能分區(qū)打算，順利入駐相應(yīng)的商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)可使各類店的經(jīng)營互動起來，關(guān)于項目和各店經(jīng)營大有關(guān)心，而一旦某一類商品或服務(wù)機(jī)構(gòu)招不進(jìn)來，則整個項目服務(wù)功能可能不盡理想，特不是能夠在進(jìn)駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點也是考慮的重點。④營運商較低的知名度和缺乏經(jīng)驗，使招商難度進(jìn)一步提高。商業(yè)地產(chǎn)在我國興起的時刻不長，像廣州天河購物中心成功經(jīng)營案例更是寥若晨星，因而絕大多數(shù)的進(jìn)展商或營運商并不具備的商業(yè)地產(chǎn)營運經(jīng)驗。招商技術(shù)要求高招商技術(shù)要求高要緊表現(xiàn)在以下四個方面。1.招商人員需具備豐富的零售服務(wù)知識①必須熟悉或服務(wù)的類不及特點、商品或服務(wù)組合原理、價格面、產(chǎn)品線、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)治理等相關(guān)的差不多知識。②掌握市場學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、治理學(xué)中的一些差不多原理。③了解租賃、消費、產(chǎn)品、銷售等相關(guān)的法律法規(guī)。2.招商人員需具備教強(qiáng)的招商技巧和談判能力①由于招商難度大，這就要求招商過程中使用一些技巧，如制造某些位置有多家入駐的搶手局勢等。②在招商前期，主力店的招商工作異常困難，知名度較高的主力店一般會大受商業(yè)物業(yè)的歡迎，其在某一區(qū)域內(nèi)選址的機(jī)會比較多，因而要在了解競爭對手之后制定出吸引其入駐的條件和談判策略，并爭取同時分不與不同的多家主力店洽談入駐意象向、條件。3.需具備較強(qiáng)的評估能力在租戶表達(dá)了入駐的意向之后，招商小組應(yīng)派有關(guān)人員考察租戶的經(jīng)營情況，特不是主力店的調(diào)查和評估，其評估的內(nèi)容包括資金實力、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營特色、注冊資本本金、治理層的治理能力、營業(yè)額及其增長率、財務(wù)狀況、合作意愿程度等項目，并按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化評估，為選擇租戶決策提供科學(xué)的數(shù)據(jù)及報告。4.需合理的招商推廣策略招商推廣的好壞將阻礙到資金的預(yù)算和招商效果，招商推廣策略應(yīng)符合招商策劃內(nèi)容的要求，并圍繞項目的市場定位、功能定位和亮點設(shè)計等內(nèi)容進(jìn)行招商推廣策略的制定和實施，以保證招商工作少投資，高效率。招商要點招商工作只有按打算把商戶招來了，才有可能取得成功。因次，招商人員既要認(rèn)識自己，又要了解對方，知己知彼，并在次基礎(chǔ)上與對方尋求結(jié)合點，達(dá)到“雙贏”。了解自己招商確實是將自己的項目產(chǎn)品（商鋪）向潛在的商戶推銷出去，最終達(dá)到雙方中意的效果。招商工作實際上是一個談判的過程，是一項雙邊活動，是一個雙贏過程。既然是一個雙邊活動就有一個知己知彼的問題，從實際工作來講，認(rèn)識自己是成功的前提。認(rèn)識自己，就要了解自己項目各方面的情況。①招商人員必須正確認(rèn)識自己招商的目的。一般來將，招商的目的是招商人員通過主觀努力，吸引各類適合本項目的商戶進(jìn)駐，促使商戶向本項目聚攏，以促進(jìn)項目的成功經(jīng)營。也確實是講，項目商鋪通過招商人員推銷出去，租賃給合適的商戶，從而使項目實現(xiàn)長期的租金收益，為企業(yè)制造利潤。②招商人員必須對本地區(qū)商業(yè)狀況和項目的情況了如指掌，以增強(qiáng)商戶進(jìn)駐的信心。項目的業(yè)態(tài)組合、業(yè)種規(guī)劃、市場定位、品牌規(guī)劃以及其它物業(yè)條件等情況，招商人員必須特不了解，才能更好地服務(wù)招商。

③招商人員必須認(rèn)清自己項目的缺點、招商政策、政府優(yōu)惠政策等情況。例如，項目是否具有資源、政策、治理、環(huán)境、交通、規(guī)模等方面的優(yōu)勢；是否存在經(jīng)營觀念落后，政策扶持不力，軟硬招商環(huán)境不理想等問題，有哪些優(yōu)惠政策等要熟念掌握。④在了解自己的基礎(chǔ)上，招商人員要善于發(fā)覺自己。招商工作有哪些程序，有哪些好的項目，在項目本身各自的要求是什么，要了解和明確；對招商工作涉及的法律、法規(guī)和政策，一種招人、招情、招心的高層次、多方位的文化交流和精神交流。招商工作要求招商人員要不斷地轉(zhuǎn)變招商觀念，豐富市場知識，不講信譽(yù)、不守誠信者是不受歡迎的。只有廣結(jié)人緣，善解人意，真誠相待，取得客戶的信任，關(guān)系才能進(jìn)一步進(jìn)展下去，才能促進(jìn)談成具體項目。認(rèn)識商戶招商能否成功，最終依舊有由商戶決定的。招商是一件兩廂情愿的情況，招商人員要自始自終考慮對方是否情愿，要了解商戶的投資經(jīng)營心理、經(jīng)營適應(yīng)、思維方式、商業(yè)文化；要真正熟悉商戶在想什么，最關(guān)懷什么，最希望什么，切實做到商戶之所想。只有了解對方的需求和心理，才能有針對地做好工作，才可能談成項目。一般來講，商戶最關(guān)懷的事有兩件。一是投資經(jīng)營者的安全性。包括社會治安狀況如何樣，人身安全沒有保障，是不是貨暢其流，商鋪經(jīng)營秩序能否得到愛護(hù)，投資會可不能有去無回。二是回報收益預(yù)期。利益最大化是所有企業(yè)和投資者的追求，投資確實是為了產(chǎn)生回報，使自己多得利益。這兩方面是商戶最關(guān)懷的，因此，招商人員要會測算，主動關(guān)心商戶分析經(jīng)營商鋪的盈虧