70年產(chǎn)權(quán)公寓營(yíng)銷模式專題研究報(bào)告

2014年12月22日2014年年長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙70年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)公公寓寓營(yíng)營(yíng)銷銷模模式式專專題題研研究究2營(yíng)銷銷模模式式分分析析總總結(jié)結(jié)P393典型型個(gè)個(gè)案案營(yíng)營(yíng)銷銷模模式式分分析析P570年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)公公寓寓定定義義與與區(qū)區(qū)分分P31本案案綱綱要要長(zhǎng)沙沙70年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)公公寓寓整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究P31整體體市市場(chǎng)場(chǎng)—供求求與與價(jià)價(jià)格格走走勢(shì)勢(shì)核心心驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)力力：：主主要要是是借借助助對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目自自身身商商業(yè)業(yè)配配套套與與業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃的的打打造造凸凸顯顯商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值，，進(jìn)進(jìn)而而促促進(jìn)進(jìn)公公寓寓銷銷售售。。2營(yíng)銷模式式分析總總結(jié)P393典型個(gè)案案營(yíng)銷模模式分析析P570年產(chǎn)權(quán)公公寓定義義與區(qū)分分P31本案綱要要長(zhǎng)沙70年產(chǎn)權(quán)公公寓整體體市場(chǎng)研研究P31概念剖析析—常見(jiàn)公寓寓類型公寓一般般分為住住宅公寓寓、商務(wù)務(wù)公寓、、酒店式式公寓長(zhǎng)沙地區(qū)區(qū)常見(jiàn)類型型住宅公寓寓商務(wù)公寓寓酒店式公公寓概念剖析析—產(chǎn)品具體體區(qū)別項(xiàng)目公寓住宅用地商務(wù)公寓酒店式公寓土地屬性及年限住宅用地（70年）綜合性用地（50年、少量部分70年）酒店式公寓并不是一個(gè)獨(dú)立的概念，只是市場(chǎng)營(yíng)銷中引入的一個(gè)概念，提供酒店式的服務(wù)配套和管理?？赡苁亲≌玫鼗蚓C合性用地，具體要求根據(jù)其不同的用地性質(zhì)而定。限購(gòu)限購(gòu)不限購(gòu)設(shè)計(jì)執(zhí)行住宅技術(shù)規(guī)范執(zhí)行商務(wù)公寓技術(shù)規(guī)范層高控制《3.3米《3.6米贈(zèng)送方式陽(yáng)臺(tái)、凸窗、透空陽(yáng)臺(tái)、凸窗、透空使用房地產(chǎn)權(quán)屬登記按照住宅有關(guān)規(guī)定辦理，水電按住宅計(jì)費(fèi)房地產(chǎn)權(quán)屬登記按照公建有關(guān)規(guī)定辦理，水電按商用計(jì)費(fèi)2營(yíng)銷模式式分析總總結(jié)P3931本案綱要要典型個(gè)案案營(yíng)銷模模式分析析P670年產(chǎn)權(quán)公公寓定義義與區(qū)分分P3個(gè)案分析析—德思勤城城市廣場(chǎng)場(chǎng)（基本本信息））地段長(zhǎng)沙湘府東路與韶山南路兩大主干道的交匯物業(yè)形態(tài)五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、寫字樓占地規(guī)模373476平米總建筑面積156萬(wàn)平米容積率3.98總套數(shù)1135戶型42-73平米一居，部分帶陽(yáng)臺(tái)、戶型周正周圍配套融程國(guó)際花園酒店、步步高超市、省政府等價(jià)格情況精裝公寓10000-12000元/平米個(gè)案分析析—德思勤城城市廣場(chǎng)場(chǎng)（銷售售模式））核心驅(qū)動(dòng)動(dòng)力：主主要是借借助對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目自身身商業(yè)配配套與業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的打造造凸顯商商業(yè)價(jià)值值，進(jìn)而而促進(jìn)公公寓銷售售。業(yè)態(tài)規(guī)劃劃：包括括TASKIN四季匯購(gòu)購(gòu)物中心心、900米蘋果時(shí)時(shí)尚步行行街、2座國(guó)際五五星級(jí)酒酒店(其中一家家為美國(guó)國(guó)凱悅酒酒店)、TASKIN寶格麗公公寓、14棟甲級(jí)寫寫字樓、、衛(wèi)視直直播中心心、建筑筑藝術(shù)中中心、長(zhǎng)長(zhǎng)沙首座座頂級(jí)城城市會(huì)所所、國(guó)際際學(xué)校等等諸多類類型個(gè)案分析析—德思勤城城市廣場(chǎng)場(chǎng)（銷售售模式））銷售政策策：強(qiáng)力力推介低低首付，，盡量減減低客戶戶投資門門檻，在在一定程程度山也也擴(kuò)大了了自己的的客戶面面，進(jìn)而而減低了了銷售難難度。具體操作作：首推推產(chǎn)品認(rèn)認(rèn)購(gòu)前100名者總價(jià)價(jià)贈(zèng)送優(yōu)優(yōu)惠（如如總價(jià)贈(zèng)贈(zèng)送優(yōu)惠惠為15%，則首付付不變，，減少總總價(jià)的15%，或優(yōu)惠惠15%直接減首首付）個(gè)案分析析—德思思勤勤城城市市廣廣場(chǎng)場(chǎng)（（整整合合推推廣廣））廣告告訴訴求求點(diǎn)點(diǎn)以以與與北北京京長(zhǎng)長(zhǎng)安安街街以以及及世世界界各各地地商商業(yè)業(yè)地地標(biāo)標(biāo)類類比比的的形形式式，，不不斷斷強(qiáng)強(qiáng)化化地地段段、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃、、品品牌牌，，活活動(dòng)動(dòng)以以及及媒媒體體運(yùn)運(yùn)用用注注重重對(duì)對(duì)北北上上廣廣深深客客戶戶的的挖挖掘掘。。項(xiàng)目目定定位位：：亞亞洲洲地地標(biāo)標(biāo)綜綜合合體體之之上上的的國(guó)國(guó)際際公公寓寓關(guān)鍵鍵詞詞：：長(zhǎng)長(zhǎng)安安街街、、凱凱悅悅酒酒店店、、高高鐵鐵雙雙城城生生活活媒體體偏偏重重：：跨跨地地域域媒媒體體（（深深圳圳特特區(qū)區(qū)報(bào)報(bào)））、、大大量量報(bào)報(bào)廣廣投投放放創(chuàng)意意營(yíng)營(yíng)銷銷：：““高高鐵鐵雙雙城城生生活活””體體驗(yàn)驗(yàn)啟啟動(dòng)動(dòng)，，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)打打破破深深圳圳投投資資客客個(gè)案案分分析析—北辰辰三三角角洲洲（（基基本本信信息息））地段開(kāi)福區(qū)新河三角洲物業(yè)形態(tài)洲際酒店大型購(gòu)物中心+高爾夫球占地規(guī)模110萬(wàn)平米總建筑面積537萬(wàn)平米容積率4.1總套數(shù)532戶型50-60平米一居，75平米二房/復(fù)式周圍配套兩館一廳價(jià)格情況平層為精裝修，1600元裝修標(biāo)準(zhǔn)，均價(jià)15000；20層以上有6個(gè)房號(hào)為L(zhǎng)OFT，毛壞出售，均價(jià)約10000個(gè)案案分分析析—北辰辰三三角角洲洲（（銷銷售售模模式式））核心心驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)力力：：以以學(xué)學(xué)位位進(jìn)進(jìn)行行強(qiáng)強(qiáng)力力驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)，，每每戶戶送送一一個(gè)個(gè)指指標(biāo)標(biāo)，，清清水水塘塘小小學(xué)學(xué)、、雅雅禮禮中中學(xué)學(xué)均均可可免免試試入入學(xué)學(xué)。。銷售售策策略略：：平平層層去去化化速速度度快快，，月月均均去去化化約約70套，，LOFT前期期僅僅售售2套，，主主要要由由于于總總價(jià)價(jià)太太高高，，實(shí)實(shí)用用性性不不強(qiáng)強(qiáng)，，后后期期轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換策策略略，，改改為為毛毛坯坯并并提提出出““住住一一套套、、出出租租一一套套，，以以租租抵抵供供””概概念念后后，，推推出出即即告告售售罄罄清水水塘塘小小學(xué)學(xué)雅禮禮中中學(xué)學(xué)個(gè)案案分分析析—北辰辰三三角角洲洲（（整整合合推推廣廣））廣告告訴訴求求點(diǎn)點(diǎn)以以強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)地地鐵鐵口口與與學(xué)學(xué)位位房房概概念念，，渠渠道道選選擇擇以以線線上上為為主主，，注注重重項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體形形象象的的樹樹立立。。項(xiàng)目目定定位位：：地地鐵鐵上上的的精精裝裝公公寓寓關(guān)鍵鍵詞詞：：地地鐵鐵、、名名校校教教育育、、小小投投入入大大回回報(bào)報(bào)媒體體偏偏重重：：以以報(bào)報(bào)紙紙和和網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)投投放放相相對(duì)對(duì)較較多多目標(biāo)標(biāo)客客群群：：過(guò)過(guò)渡渡性性剛剛需需人人群群（（離離巢巢單單身身））、、關(guān)關(guān)注注教教育育配配套套的的二二次次置置業(yè)業(yè)人人群群、、投投資資客客個(gè)案案分分析析—融科科東東南南海海（（基基本本信信息息））地段雨花區(qū)韶山路中段香樟路469號(hào)（民政學(xué)院東面）物業(yè)形態(tài)高層+商業(yè)街+公寓占地規(guī)模400畝總建筑面積80萬(wàn)平米容積率3.38總套數(shù)714戶型30-60一房/二房周圍配套民政學(xué)院、木蓮沖公園價(jià)格情況均價(jià)7400元/平米，部分特價(jià)房源6800元/平米個(gè)案案分分析析—融科科東東南南海海（（銷銷售售模模式式））銷售售模模式式：：堅(jiān)堅(jiān)持持以以電電商商團(tuán)團(tuán)購(gòu)購(gòu)或或散散客客拼拼團(tuán)團(tuán)的的優(yōu)優(yōu)惠惠吸吸引引客客戶戶，，配配合合0首付付政政策策實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有有效效殺殺客客。。團(tuán)購(gòu)購(gòu)政政策策：：對(duì)對(duì)于于公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品注注重重團(tuán)團(tuán)購(gòu)購(gòu)模模式式的的運(yùn)運(yùn)用用，，利利用用靈靈活活的的團(tuán)團(tuán)購(gòu)購(gòu)政政策策成成功功拓拓展展雨雨花花區(qū)區(qū)政政府府公公務(wù)務(wù)員員、、香香樟樟路路街街道道、、木木蓮蓮沖沖街街道道等等地地緣緣人人群群，，公公開(kāi)開(kāi)市市場(chǎng)場(chǎng)多多次次與與新新浪浪樂(lè)樂(lè)居居、、搜搜房房等等合合作作以以高高折折扣扣形形式式形形式式吸吸引引客客戶戶到到場(chǎng)場(chǎng)，，配配合合豐豐富富、、彈彈性性空空間間較較大大較較大大的的折折扣扣體體系系殺殺客客。。0首付付政政策策：：開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商無(wú)無(wú)息息墊墊付付2成首首付付，，公公積積金金客客戶戶實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)0首付付，，2年內(nèi)內(nèi)付付清清剩剩余余首首付付。。個(gè)案案分分析析—融科科東東南南海海（（整整合合推推廣廣））視覺(jué)覺(jué)調(diào)調(diào)性性非非常常年年輕輕化化、、個(gè)個(gè)性性化化，，時(shí)時(shí)尚尚潮潮元元素素運(yùn)運(yùn)用用較較多多，，文文案案及及創(chuàng)創(chuàng)意意活活動(dòng)動(dòng)注注重重與與目目標(biāo)標(biāo)客客群群生生活活方方式式的的溝溝通通式式對(duì)對(duì)話話，，較較多多運(yùn)運(yùn)用用網(wǎng)網(wǎng)站站、、微微信信等等線線上上媒媒體體進(jìn)進(jìn)行行客客戶戶召召集集。。項(xiàng)目定位：濱濱海夢(mèng)想精精英屬地關(guān)鍵詞：青春春低首付付時(shí)尚享享受主義媒體偏重：網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、微博微微信創(chuàng)意營(yíng)銷：““創(chuàng)意市集手手工來(lái)襲””，“融科雙雙11，拯救剁手黨黨”個(gè)案分析—萬(wàn)國(guó)城MOMA（基本信息））地段開(kāi)福區(qū)政府東南側(cè)1公里處物業(yè)形態(tài)高層+公寓+社區(qū)商業(yè)占地規(guī)模4.3萬(wàn)平米總建筑面積120萬(wàn)平米容積率3.0總套數(shù)841戶型25-70一房/二房周圍配套洪山公園、清水塘小學(xué)、麥德龍超市等價(jià)格情況均價(jià)7100元/平米個(gè)案分析—萬(wàn)國(guó)城MOMA（銷售模式））銷售驅(qū)動(dòng)力：：除地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)外，注重產(chǎn)產(chǎn)品附加值的的打造，將住住宅的新技術(shù)術(shù)與智能配套套引入到公寓寓產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)差差異化與溢價(jià)價(jià)，區(qū)域內(nèi)面面對(duì)重重競(jìng)品品封鎖實(shí)現(xiàn)成成功突圍。具體操作：以以節(jié)能作為突突破點(diǎn)，采用用創(chuàng)新十大科科技系統(tǒng)打造造“恒溫恒濕濕恒氧適靜””建筑，在不不采用任何空空調(diào)和采暖制制冷設(shè)備的情情況下，可以以保證所有的的業(yè)主的室溫溫保持在恒定定的20-26攝氏度。其他科技運(yùn)用用：如地源熱熱泵系統(tǒng)、天天棚柔和輻射射冷暖系統(tǒng)、、全置換式空空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)統(tǒng)、強(qiáng)化外墻墻外保溫系統(tǒng)統(tǒng)、高性能外外窗系統(tǒng)、電電動(dòng)外遮陽(yáng)系系統(tǒng)、全天候候熱水供應(yīng)系系統(tǒng)、雨水利利用系統(tǒng)、同同層墻排水系系統(tǒng)、智能化化管理系統(tǒng)。。個(gè)案分析—萬(wàn)國(guó)城MOMA（整合推廣））廣告訴求點(diǎn)多多是圍繞品牌牌及科技建筑筑概念展開(kāi)，，公寓產(chǎn)品單單獨(dú)媒體推廣廣較少，更多多附屬于高層層產(chǎn)品的形式式出現(xiàn)。個(gè)案分析—華晨世紀(jì)廣場(chǎng)場(chǎng)（基本信息息）地段雨花區(qū)萬(wàn)家麗路與長(zhǎng)沙大道交匯處西南角（石壩路口以北）物業(yè)形態(tài)寫字樓+五星級(jí)酒店+購(gòu)物中心+商業(yè)街占地規(guī)模5.5萬(wàn)平米總建筑面積35萬(wàn)平米容積率5.4總套數(shù)423戶型29-72一房/二房周圍配套沃爾瑪、高橋大市場(chǎng)、華雅生態(tài)園價(jià)格情況均價(jià)15000元/平米個(gè)案分析—華晨世紀(jì)廣場(chǎng)場(chǎng)（銷售模式式）銷售模式：雖雖然為尾盤項(xiàng)項(xiàng)目，但在后后期開(kāi)展的以以租代售模式式，以及引入入豪生酒店后后開(kāi)展的返租租政策在很大大程度上刺激激了銷售。模式解析購(gòu)房者所購(gòu)置置的公寓由豪豪生大酒店統(tǒng)統(tǒng)一管理，酒酒店運(yùn)營(yíng)前十十年每年固定定以實(shí)際成交交總房款的8%向購(gòu)房者返租租，三個(gè)月向向購(gòu)房者支付付一次租金。?？們r(jià)100萬(wàn)的公寓，每每三個(gè)月約能能向購(gòu)房者支支付20000元的固定租金金。酒店前十年每每年給予購(gòu)房房者總房款2%的酒店消費(fèi)券券。酒店前十年每每年贈(zèng)送購(gòu)房房者12天的免費(fèi)居住住期。十年后，豪生生大酒店將按按照酒店的實(shí)實(shí)際盈利狀況況向購(gòu)房者支支付租金。購(gòu)購(gòu)房投資者者前十年每年年將有10%的固定定收益益，另另加12天的免免費(fèi)居居住期期，投投資回回報(bào)頗頗豐，，計(jì)入入通脹脹因素素，預(yù)預(yù)計(jì)12-14年將收收回當(dāng)當(dāng)年所所投入入的全全部房房款。。返租擔(dān)擔(dān)保支支撐點(diǎn)點(diǎn)品牌擔(dān)擔(dān)保：：世界第第二大大酒店店集團(tuán)團(tuán)溫德德姆酒酒店集集團(tuán)經(jīng)經(jīng)營(yíng)打打理。。品牌牌的重重要程程度主主要體體現(xiàn)在在大品品牌的的管理理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)更豐豐富、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念念更先先進(jìn)、、服務(wù)務(wù)意思思更到到位、、管理理團(tuán)隊(duì)隊(duì)都更更專業(yè)業(yè)，這這樣的的品牌牌可以以更好好地保保障酒酒店的的盈利利，同同時(shí)也也保障障業(yè)主主的收收益。。物業(yè)擔(dān)擔(dān)保：：其他的的返租租公寓寓都是是靠酒酒店自自身物物業(yè)擔(dān)擔(dān)保，，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)比較較大。。而華華晨以以整個(gè)個(gè)商業(yè)業(yè)綜合合體的的70%的物業(yè)業(yè)自持持來(lái)?yè)?dān)擔(dān)保，，可以以保障障就算算酒店店不盈盈利也也照樣樣保障障客戶戶的收收益。。10萬(wàn)方居居然之之家，，3.6萬(wàn)方華華潤(rùn)百百貨、、1.5萬(wàn)方華華潤(rùn)萬(wàn)萬(wàn)家、、5000平4D電影院院及5000個(gè)車位位，都都是自自持物物業(yè)，，只出出租不不出售售。華晨的的物業(yè)業(yè)擔(dān)保?？梢砸哉f(shuō)是是殺手手锏，，打消消了政政府的的顧慮慮也打打消了了客戶戶的顧顧慮，，最大大程度度促進(jìn)進(jìn)了成成交。。參與各各方關(guān)關(guān)系及及其法法律責(zé)責(zé)任投資者者開(kāi)發(fā)商商擔(dān)保公公司銀行按按揭管理公公司酒店管管理公公司《房屋租租賃合合同》《擔(dān)保函函》《房屋買買賣合合同》委托關(guān)關(guān)系兩者簽簽委托托協(xié)議議，由由管理理公司司管理理，開(kāi)開(kāi)發(fā)商商以一一定產(chǎn)產(chǎn)權(quán)提提供擔(dān)擔(dān)保。。保證人人與被被保證證人關(guān)關(guān)系，，承若若不能能兌現(xiàn)現(xiàn)時(shí)由由擔(dān)保保公司司負(fù)責(zé)責(zé)賠償償。擔(dān)擔(dān)保公公司可可向開(kāi)開(kāi)發(fā)商商要求求反擔(dān)擔(dān)保。。簽定借借貸合合同，，以房房產(chǎn)抵抵押作作保證證。開(kāi)發(fā)商商向銀銀行作作保證證，承承無(wú)限限連帶帶責(zé)任任。運(yùn)作模模式：：從運(yùn)運(yùn)作模模式來(lái)來(lái)看，，開(kāi)發(fā)發(fā)商需需承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)應(yīng)運(yùn)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，無(wú)無(wú)法完完全從從運(yùn)營(yíng)營(yíng)脫離離。個(gè)案分分析—華晨世世紀(jì)廣廣場(chǎng)（（整合合推廣廣）摒棄其其他所所有特特點(diǎn)，，專打打收益益，收收益方方面打打低首首付，，零月月供，，月凈凈賺XX，將返租租收益分分解開(kāi)來(lái)來(lái)，既規(guī)規(guī)避政策策風(fēng)險(xiǎn)又又吸引客客戶眼球球。推廣方面面，以酒酒店簽約約發(fā)布會(huì)會(huì)作為事事件炒作作，配合合短信、、報(bào)廣、、戶外等等各個(gè)層層面，以以收益主主題語(yǔ)全全方位覆覆蓋，形形成強(qiáng)大大聚焦。。個(gè)案分析析—怡海星城城（基本本信息））地段天心區(qū)芙蓉南路高云路6號(hào)（萬(wàn)家麗路口公交站附近）物業(yè)形態(tài)高層+社區(qū)商業(yè)街占地規(guī)模70萬(wàn)平米總建筑面積228萬(wàn)平米容積率2.3總套數(shù)423戶型29-72一房/二房周圍配套長(zhǎng)沙理工大學(xué)、奧特萊斯價(jià)格情況均價(jià)4000元/平米個(gè)案分析析—怡海星城城（銷售售模式））銷售驅(qū)動(dòng)動(dòng)點(diǎn)：該該項(xiàng)目地地段不占占優(yōu)勢(shì)，，但將教教育配套套作為突突破點(diǎn)，，送雅禮禮中學(xué)及及怡海小小學(xué)學(xué)位位，另外外將產(chǎn)品品附加值值作為營(yíng)營(yíng)銷突破破點(diǎn)，打打造長(zhǎng)沙沙以南首首個(gè)燃?xì)鈿忮仩t集集中供暖暖技術(shù)的的社區(qū)，，以及及社區(qū)直直飲水系系統(tǒng)、垃垃圾電梯梯等設(shè)施施，在南南城首個(gè)個(gè)增設(shè)社社區(qū)巴士士配套，，在一定定程度上上促進(jìn)了了公寓產(chǎn)產(chǎn)品去化化。壁掛式燃?xì)忮仩t對(duì)外輸出出主要是是塑造教教育大盤盤形象為為主，公公寓較少少進(jìn)行單單獨(dú)推廣廣，主要要渠道以以行銷、、網(wǎng)絡(luò)、、短信為為主。個(gè)案分析析—怡海星城城（整整合推廣廣）個(gè)案分析析—中信新城城（基本本信息））地段韶山南路與芙蓉路交匯處西南角物業(yè)形態(tài)高層+社區(qū)商業(yè)街+購(gòu)物中心占地規(guī)模160萬(wàn)平米總建筑面積225萬(wàn)平米容積率1.6總套數(shù)824戶型40平米一居無(wú)陽(yáng)臺(tái)，62-66平米1+1戶型周圍配套奧特萊斯、長(zhǎng)沙理工大學(xué)價(jià)格情況均價(jià)6100-6500元/平米個(gè)案分析析—中信新城城（銷售售模式））銷售政策策：首付付1成，80平米以上上戶型為為精裝，，送青園園中信小小學(xué)學(xué)位位，項(xiàng)目目自身商業(yè)業(yè)體量比比較大對(duì)對(duì)公寓去去化有較較大助力力。個(gè)案分析析—中信新城城（整合合推廣））視覺(jué)調(diào)性性偏奢華華，強(qiáng)調(diào)調(diào)項(xiàng)目高高端定位位，單獨(dú)獨(dú)推廣較較少，。。項(xiàng)目定位位：專屬屬私人行行宮關(guān)鍵詞：：大盤配配套（公公園地鐵鐵商業(yè)））、實(shí)用用戶型（（戶型圖圖）媒體偏重重：戶外外為主目標(biāo)客群群：企業(yè)業(yè)/創(chuàng)業(yè)者（（辦公接接待）、、投資者者個(gè)案分析析—乾隆尊品品波士堂堂（基本信信息）地段浦沅立交橋橋側(cè)物業(yè)形態(tài)高層+公寓+寫字樓占地規(guī)模6.6萬(wàn)平米總建筑面積26萬(wàn)平米容積率3.51總套數(shù)934戶型31—85平米平米易居兩居周圍配套新一佳超市、南郊公園、步步高超市價(jià)格情況均價(jià)8500元/平米銷售政策策亮點(diǎn)：：買公寓寓送車位位，公積積金0首付買房房，剩余余尾款2年內(nèi)付清清。個(gè)案分析析—乾隆尊品品波士堂堂（銷售模模式）個(gè)案分析析—乾隆尊品品波士堂堂（整合推推廣）視覺(jué)調(diào)性性較為跳跳躍，用用色大膽膽，項(xiàng)目目整體以以綜合體體形象面面世拔高高形象，，推廣訴訴求點(diǎn)多多為地段段、現(xiàn)房房及周邊邊商業(yè)配配套，單單獨(dú)推廣廣較少。。項(xiàng)目定位位：芙蓉蓉中路不不限購(gòu)購(gòu)不限貸貸商商業(yè)綜合合體關(guān)鍵詞：：大盤配配套（公公園地鐵鐵商業(yè)））、實(shí)用用戶型（（戶型圖圖）媒體偏重重：行銷銷拓客+網(wǎng)絡(luò)個(gè)案分析析—五礦萬(wàn)境境水岸（基本信信息）地段長(zhǎng)沙市湘府路與圭塘路交匯處東北角（省植物園北門，紅星水果批發(fā)大市場(chǎng)正對(duì)面）物業(yè)形態(tài)高層+公寓+社區(qū)商業(yè)占地規(guī)模26萬(wàn)平米總建筑面積100萬(wàn)平米容積率3.64總套數(shù)934戶型35—80平米平米一居兩居周圍配套喜盈門范城、中心醫(yī)院等價(jià)格情況均價(jià)7000元/平米銷售政策策亮點(diǎn)：：購(gòu)買公公寓同樣樣送砂子子塘小學(xué)學(xué)與雅禮禮中學(xué)雙雙學(xué)位，，學(xué)校已已開(kāi)學(xué)，，配合持持續(xù)不斷斷的案場(chǎng)場(chǎng)折扣政政策，吸吸引了大大量投資資客及關(guān)關(guān)注教育育的家長(zhǎng)長(zhǎng)購(gòu)買陪陪讀。個(gè)案分析析—五礦萬(wàn)境境水岸（銷售模模式）公寓線上上無(wú)單獨(dú)獨(dú)推廣，，主要依依托住宅宅同步進(jìn)進(jìn)行推廣廣，線下下主要依依靠老帶帶新及行行銷截客客。個(gè)案分析析—五礦萬(wàn)境境水岸（整合推推廣）個(gè)案分析析—鑫遠(yuǎn)和城城（基本信信息）地段天心區(qū)芙蓉南路與披塘路交匯處西南角（友阿奧特萊斯斜對(duì)面）物業(yè)形態(tài)高層+公寓+社區(qū)商業(yè)占地規(guī)模50萬(wàn)平米總建筑面積110萬(wàn)平米容積率2.67總套數(shù)951戶型35—77平米平米一居兩居周圍配套奧特萊斯、湘府中學(xué)價(jià)格情況均價(jià)6300元/平米住宅區(qū)公寓15#19#20#21#5#6#銷售政策策亮點(diǎn)：：以低于市市場(chǎng)預(yù)期期價(jià)格，，配合高折折扣，平平價(jià)走量量。個(gè)案分析析—鑫遠(yuǎn)和城城（銷售模模式）23典型個(gè)案案營(yíng)銷模模式分析析P51本案綱要要70年產(chǎn)權(quán)公公寓定義義與區(qū)分分P3營(yíng)銷模式式分析總總結(jié)P39溢價(jià)驅(qū)動(dòng)動(dòng)點(diǎn)總結(jié)結(jié)操作手法分項(xiàng)運(yùn)作模式代表項(xiàng)目精裝修精裝修精裝修帶家電通過(guò)高檔精裝提升項(xiàng)目品質(zhì)或精裝修降低客戶前期投入成本中信新城、鑫遠(yuǎn)和城、乾隆尊品產(chǎn)品附加值打造增加贈(zèng)送面積通過(guò)戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)，增加附加值融科東南海新技術(shù)與智能配套依托大社區(qū)氛圍，小戶型公寓同樣享受到大社區(qū)高端配套萬(wàn)國(guó)城MOMA、怡海星城商業(yè)提升價(jià)值商業(yè)配套先行，帶動(dòng)價(jià)值通過(guò)商業(yè)等配套的提前運(yùn)營(yíng)，帶動(dòng)公寓產(chǎn)品價(jià)值提升中信新城產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)酒店式管理運(yùn)營(yíng)，返租提升增值能力華晨世紀(jì)廣場(chǎng)商務(wù)配套提升價(jià)值商業(yè)外立面依托城市核心地段，通過(guò)公建意向的打造，充分挖掘項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值北辰三角洲夠購(gòu)物中心、寫字樓等周邊商務(wù)配套增加商務(wù)配套，充分挖掘項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值德思勤城市廣場(chǎng)精裝修、、產(chǎn)品附附加值、、商業(yè)價(jià)價(jià)值提升升、商務(wù)務(wù)價(jià)值最最大化是2014年公寓常常見(jiàn)的主主要的幾幾種銷售售驅(qū)動(dòng)模模式，同同時(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了產(chǎn)品品溢價(jià)；；銷售模式式總結(jié)典型銷售模式典型項(xiàng)目操作手法市場(chǎng)反響優(yōu)劣勢(shì)低首付乾隆尊品、融科東南海、