精選知名地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理軟件開發(fā)方案（共32）

萬科房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本管理理軟件件開發(fā)發(fā)方案案二○○四年四四月十十八日日萬科財務部部胡胡宏宏主要要內(nèi)內(nèi)容容成本管管理軟軟件開開發(fā)的的背景景軟件開開發(fā)前前基礎礎工作作和制制度的的完善善軟件使使用后后的成成本管管理現(xiàn)現(xiàn)狀和和前景景成本管管理軟軟件開開發(fā)的的背景景從1999年開始始，萬萬科各各分公公司先先后把把“審審算部部”更更名為為“成成本管管理部部”，，對工工程造造價專專業(yè)人人員提提出了了更高高的要要求：：單純的的建安安費用用控制制加強成成本的的計劃劃性——目標成成本管管理制制度項目全全成本本控制制利潤是是多少少——不準確確項目間間成本本——不可比比基礎資資料管管理——不統(tǒng)一一成本管管理軟軟件開開發(fā)的的背景景2000年萬萬科科集集團團成成本本管管理理的的狀狀況況土地地成成本本開發(fā)發(fā)前前期期準準備備費費主體體建建筑筑工工程程費費主體體安安裝裝工工程程費費園區(qū)區(qū)管管網(wǎng)網(wǎng)工工程程費費園林林環(huán)環(huán)境境建建設設費費配套套設設施施費費開發(fā)發(fā)間間接接費費1、統(tǒng)統(tǒng)一一成成本本科科目目的的設設置置主體體造造價價園區(qū)區(qū)造造價價樓面面地地價價費用用及及資資金金成成本本軟件件開開發(fā)發(fā)前前基基礎礎工工作作及及制制度度的的完完善善建造造成成本本：：指項項目目的的建建筑筑安安裝裝成成本本。。包包括括：：開開發(fā)發(fā)前前期期準準備備費費、、主主體體建建筑筑工工程程費費、、主主體體安安裝裝工工程程費費、、社社區(qū)區(qū)管管網(wǎng)網(wǎng)工工程程費費、、園園林林環(huán)環(huán)境境費費、、配配套套設設施施費費6大項項。。開發(fā)發(fā)成成本本：：指項項目目的的制制造造成成本本。。開開發(fā)發(fā)成成本本=土地地獲獲得得價價款款+建造造成成本本+開發(fā)發(fā)間間接接費費完全全成成本本：：完全全成成本本=開發(fā)發(fā)成成本本+期間間費費用用。。完完全全成成本本中中不不包包含含營營業(yè)業(yè)稅稅金金。。項目目成成本本：：在未未特特別別說說明明時時，，一一般般指指項項目目的的““開開發(fā)發(fā)成成本本””。。幾個個基基本本成成本本概概念念責任任成成本本體體系系通過過確確定定責責任任主主體體和和評評價價部部門門，，通通過過技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟指指標標的的目目標標設設定定、、執(zhí)執(zhí)行行和和考考核核，，來來保保證證整整體體成成本本的的合合理理性性和和先先進進性性。。責任任成成本本管管理理體體系系要要素素：：（1）責責任任范范圍圍；；（（2）責責任任人人（3）評評價價標標準準；；（（4）評評價價人人責任成本本體系建建立目的的：令全員實施自自覺的成本管管理行為2、責任成本管管理3、加強目標成成本管理管理原則：體現(xiàn)目標成本本的先進性目標成本的的嚴肅性(納入績效考考核)目標成本：：目標成本是是企業(yè)預先先確定的、、在一定時時期內(nèi)和經(jīng)過努力力所要實現(xiàn)現(xiàn)的成本目目標；是項項目成本的控制線線。動態(tài)成本：：是項目實施施過程中各各個時期體體現(xiàn)的預期期成本結(jié)果（見動態(tài)成成本構(gòu)成））?；靖拍睿汗芾砉ぞ撸簞討B(tài)成本反反映系統(tǒng)平平臺成本指標數(shù)數(shù)據(jù)庫實施過程新項目發(fā)展展規(guī)劃設計擴初設計施工圖設計計施工組織與與材料采購竣工結(jié)算成本估算目標成本測測算一一目標成本測測算二二目標成成本本動態(tài)成本結(jié)算成本分分析目標成本形形成動態(tài)成本控控制4、加強作業(yè)業(yè)過程管理理項目發(fā)展施工規(guī)劃設計招標竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)業(yè)管理總目標通過對房地地產(chǎn)各個作作業(yè)過程進進行成本控控制，實現(xiàn)現(xiàn)降低成本本的目的。。全過程、全全員、全方方位房地產(chǎn)成本本作業(yè)過程程：軟件開發(fā)前前基礎工作作及制度的的完善新項目發(fā)展展成本控制制控制要點：：穩(wěn)健性合理確定估估算基礎，，合理預計計工程量和和工程綜合單價價?？刂圃瓌t：：客觀、全面面、準確、、謹慎預測測新項目成成本需求文件：：《新項目發(fā)展展可行性評評審體系》軟件開發(fā)前前基礎工作作及制度的的完善成本數(shù)據(jù)庫庫系統(tǒng)：成本指標數(shù)數(shù)據(jù)項目成本數(shù)數(shù)據(jù)材料設備數(shù)數(shù)據(jù)——是萬科集團團的成本數(shù)數(shù)據(jù)平臺，，是新項目目估算和結(jié)結(jié)算分析的的重要參考考依據(jù)。分為規(guī)劃指指標、建筑筑指標和結(jié)結(jié)構(gòu)指標，，可以對不不同項目間間的同類指指標進行比比較分析。。記錄各項目及及其各產(chǎn)品類類型的結(jié)算成成本，可以對對不同項目間間的同類產(chǎn)品品指標進行比比較分析。記錄各項目材材料設備的價價格等詳細資資料，便于新新項目估算和和部品設計時時參考。設計階段的成成本控制控制要點：合理的產(chǎn)品技技術(shù)經(jīng)濟指標標設計周期、設設計質(zhì)量。控制原則：經(jīng)濟合理性最最大。需求文件：《規(guī)劃設計工作作流程與評審審制度》軟件開發(fā)前基基礎工作及制制度的完善設計成本控制制70%的成本由設計計階段確定建筑專業(yè)：準準確的定位、、合理的經(jīng)濟濟技術(shù)指標結(jié)構(gòu)專業(yè)：設設計人員的經(jīng)經(jīng)濟意識、合合理的安全系系數(shù)設備專業(yè)：材材料設備的性性價比、兼顧顧長期使用成成本設計階段的主主要經(jīng)濟指標標容積率建筑占地面積積單方鋼筯含量量單方砼含量窗地比建筑周長面積積比……招標成本控制制控制要點：獲取競爭性低低價成本盡量采用工程程量清單方式式集中采購控制原則：全面招標原則則合理低價中標標原則透明公正原則則需求文件：《工程及材料招招標管理辦法法》軟件開發(fā)前基基礎工作及制制度的完善工程量清單招招標的優(yōu)點降低職業(yè)風險險，對成本人員員的個人水平平的依賴性降降低；提高工作效率率，尤其是能大大大縮短結(jié)算算核對時間；；便于成本數(shù)據(jù)據(jù)積累，建立立成本數(shù)據(jù)庫庫：工程總價準確確；有更合理的時時間辦開工手手續(xù)；發(fā)現(xiàn)設設計失誤，減減少變更及時評估出造造價咨詢公司司的工作質(zhì)量量合同簽約階段段的成本控制制控制要點：合同談判（慎慎選）合同審批控制原則：合法性原則、、合同書原則則、事前簽訂訂原則、招標原原則、利益明明晰原則需求文件：《工程合同管理理辦法》《合同分類編號號規(guī)則》軟件開發(fā)前基基礎工作及制制度的完善合同的主要經(jīng)經(jīng)濟條款合同造價：總價合同、單單價合同、費費率合同付款進度：按月付款、按按形象進度付付款總包管理配合合費：2%采購保管費：：1.5～3%(其中采購70%、保管30%）保修金：3～5%材料供應方式式：甲供、甲控乙乙供、乙供變更與簽證：：按合同單價、、按定額下浮浮竣工驗收與結(jié)結(jié)算：結(jié)算方法、核核對時間要求求等……合同簽約階段段的成本控制制軟件開發(fā)前基基礎工作及制制度的完善工程類合同共共分六類，相相應編號按下下列括號中漢漢字表示。土地合同（土土地）：項目合作開發(fā)發(fā)與土地使用用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓等合同；；前期合同（前前期）：規(guī)劃、設計、、勘察、監(jiān)理理、造價咨詢詢等合同；施工合同（施施工）：包括建筑、安安裝、裝飾、、市政等施工工或安裝合同同；工程材料設備備采購合同（（采購）：包括材料采購購、甲方付款款乙方收貨的的三方合同、、設備購買等等合同；園林環(huán)境合同同（環(huán)境）：：包括室外環(huán)境境施工和采購購合同；營銷包裝合同同（營銷）：：包括策劃、銷銷售代理、樣樣板間裝修、、戶外廣告牌牌制安、媒介介廣告設計、、制作、宣傳傳品設計、印印刷等合同；；施工期間的成成本控制控制要點：變更與簽證的的控制工程質(zhì)量的控控制工期控制控制原則：權(quán)力限制原則則、時間限制制原則多級審核原則則、完工確認認原則需求文件：《設計變更、現(xiàn)現(xiàn)場簽證管理理辦法》軟件開發(fā)前基基礎工作及制制度的完善結(jié)算階段的成成本控制控制要點：嚴格審核結(jié)算算工程量合理確定結(jié)算算單價控制原則：廉潔奉公原則則、多級審核核原則準確高效原則則、可復查性性原則需求文件：《工程預結(jié)算管管理辦法》《結(jié)算復核工作作實施細則》軟件開發(fā)前基基礎工作及制制度的完善銷售承諾及物物業(yè)管理成本本控制控制要要點：：銷售承承諾（（銷售售合同同、廣廣告、、售樓樓書））物業(yè)管管理虧虧損控制原原則：：獨立、、健康康運營營，不不產(chǎn)生生經(jīng)營營負擔擔。需求文文件：：《銷售管管理制制度》《物業(yè)管管理制制度》軟件開發(fā)前前基礎工作作及制度的的完善責任成本管管理目標成本管管理作業(yè)過程管管理成本管理軟軟件公司總經(jīng)理理層控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)最終形成如如下所示的的成本管理理構(gòu)架和模模式領導機構(gòu)管理工具管理制度成本、工程程文件金蝶開發(fā)合合同管理軟軟件的優(yōu)勢勢成本數(shù)據(jù)與與財務息息息相關(guān)，能能方便的進進行數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換。金蝶軟件的的數(shù)據(jù)安全全性較高。。金蝶軟件的的控件中，，已很好地地實現(xiàn)分項項目按數(shù)據(jù)據(jù)進行授權(quán)，查查詢方便且且功能強大大。金蝶可以實實現(xiàn)數(shù)據(jù)遠遠程同步復復制，便于于集團監(jiān)控控。軟件使用后后的成本管管理現(xiàn)狀和和前景工程和材料料采購合同同條款、合合同價集團團內(nèi)互相借借鑒。類似項目之之間很方便便進行比較較，挖掘成成本降低潛潛力。及時統(tǒng)計變變更簽證的的造價，實實現(xiàn)可控。。成本數(shù)據(jù)與與財務之間間相互調(diào)用用，協(xié)調(diào)高高效。各項目成本本數(shù)據(jù)集中中反饋，即即時了解項項目動態(tài)成成本