昆山金鷹新聚仁機(jī)構(gòu)

金鷹昆山項目市場策劃提報PART1——項目整體定位PART2——產(chǎn)品定位及建議PART3——客源定位PART4——價格建議報告框架PART1——項目整體定位區(qū)位理解政策環(huán)境高端市場商業(yè)市場巴黎都市圈倫敦都市圈紐約都市圈五大湖都市圈長三角都市圈東京都市圈

世界五大都市圈：世界創(chuàng)造財富最多的地方大都市圈融合：

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律城市背景產(chǎn)三角一體化戰(zhàn)略定位是：亞太地區(qū)重要的國際門戶、全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)中心、具有較強(qiáng)國際競爭力的世界級城市群世界級的城市群規(guī)劃，整體發(fā)展、產(chǎn)業(yè)整合，昆山城市、經(jīng)濟(jì)將站在更高平臺發(fā)展長三角●世界第六大都市圈長三角交通密集上海鐵路局共開行４６對動車組列車，其中滬寧段有３１對管內(nèi)動車組列車，其中上海到昆山的動車車次每天26班交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步升級京滬高鐵從北京到上海虹橋，10年7月1日開通，上海至昆山10-15分鐘；城際輕軌上海到南京，經(jīng)停昆山南；上海11號線延伸至花橋昆山經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，與上海、蘇州同城比價效益將促進(jìn)高端房地產(chǎn)市場發(fā)展城市背景同城發(fā)展城市00年05年08年09年高端房價GDP漲幅GDP漲幅GDP漲幅GDP漲幅單價上海455110.8％914411.1％136989.7%149018.2％10萬以上蘇州150012.6％402715.3％670113％740011％1.7-2.5萬昆山23014.5％73028.1％150030.4％175016.8％1萬連年百強(qiáng)縣之首，有來自55個國家和地區(qū)開發(fā)4800多個項目，有24家世界500強(qiáng)投資了52個企業(yè)；總投資超億的企業(yè)有42家；目前昆山私營營企業(yè)已超過20000家；城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，私營企業(yè)充沛，支撐房地產(chǎn)高端市場城市背景區(qū)位背景城市第一價值核心區(qū)城中城東城南城西城北昆山市政府火車站本項目工商管理局友誼公園昆山城市公園玉山中學(xué)市民文化廣場仁愛醫(yī)院世茂東壹號8500元/㎡森隆瓏庭10500元/㎡時代中央社區(qū)9200元/㎡弘輝首璽15000元/㎡云山詩意8500元/㎡城市價值最高點，距昆山市政府1公里，距火車站2公里玉山中學(xué)：昆山重點中學(xué)中茵廣場：集五星級酒店、甲級寫字樓、高端商業(yè)為一體的15.7萬㎡目前昆山最大的純商業(yè)綜合體；世紀(jì)聯(lián)華中茵廣場本項目代表城市核心居住價值；本項目東新路濱江商貿(mào)區(qū)高檔居住區(qū)高檔寫字樓區(qū)東新街濱江商貿(mào)區(qū)：沿婁江“東新街”兩側(cè)：建設(shè)集娛樂、集會、特色餐飲等于一體的東新開放廣場，成為市民文化休閑理想場所；屆時：金鷹國際廣場、萬達(dá)廣場相續(xù)進(jìn)駐，東新街將成為昆山最大型的商業(yè)中心；高檔居住區(qū)：以朝陽路為軸，規(guī)劃將百潤發(fā)拆遷至城北，此處老居住區(qū)全面拆遷，將改造為高檔居住區(qū)；高檔寫字樓區(qū)：長江路以東，黑龍江路以西，規(guī)劃建設(shè)高檔寫字樓區(qū)域；100億投向東新街昆山中央商貿(mào)區(qū)首期啟動，東新街區(qū)域長江路以西地區(qū)，西至柏廬路，北到婁江、南到朝陽路，主要具有商業(yè)功能、文化休閑功能、高檔居住功能。開發(fā)區(qū)計劃在三年內(nèi)基本完成啟動區(qū)的建設(shè)?？偼顿Y超過100億元，總建筑面積達(dá)200萬平方米。本次聯(lián)合開工開業(yè)的雙百億項目包括竣工開業(yè)項目100個，總投資140.9億元；新開工項目50個，總投資180.2億元。中央商貿(mào)區(qū)區(qū)位背景百億級配套規(guī)劃本項目處于改造核心區(qū)內(nèi)，代表了昆山未來城市發(fā)展的新形象；南京金鷹國際商城已運(yùn)營珠江一號已運(yùn)營仙林金鷹已運(yùn)營南京中心已運(yùn)營南京漢中金鷹天地已運(yùn)營南京金橋市場已運(yùn)營南京國仕達(dá)酒店已運(yùn)營上海金鷹天地已運(yùn)營泰州金鷹天地已運(yùn)營蕪湖新百中心已運(yùn)營南京金鷹三期在建及儲備南京河西金鷹天地在建及儲備南京江寧金鷹天地在建及儲備南京新百新城在建及儲備上海虹橋金鷹花園在建及儲備昆山金鷹天地在建及儲備宿遷金鷹天地在建及儲備鹽城金鷹天地在建及儲備徐州金鷹天地-主輔樓在建及儲備連云港金鷹天地在建及儲備馬鞍山金鷹天地在建及儲備昆明金鷹天地在建及儲備鄂爾多斯金鷹天地在建及儲備第九屆中國最大500家企業(yè)集團(tuán)中國服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)第141名全國售后服務(wù)十佳單位建筑業(yè)專業(yè)承包一級資質(zhì)企業(yè)城市核心的區(qū)位形象以及金鷹在全國的品牌號召力，不僅只是昆山市中心高端個案它更是承載金鷹品牌、樹立金鷹品牌在長三角品牌形象的使命區(qū)位屬性金鷹品牌鑄就品質(zhì)區(qū)位價值理解結(jié)論依托長三角都市圈規(guī)劃，昆山區(qū)位交通、產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)凸顯，長三角相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)日益凸顯，大昆山概念形成，房地產(chǎn)迎來新的發(fā)展機(jī)遇項目位于大昆山城市核心、是昆山城市居住價值認(rèn)同度最高的區(qū)域；百億級的配套帶動核心新一輪發(fā)展，樹立未來市場核心居住形象新價值；項目不僅為昆山市中心個案，更應(yīng)站在長三角都市圈的高度來運(yùn)作，它應(yīng)該是長三角城市的豪宅個案；PART1——項目整體定位區(qū)位理解政策環(huán)境高端市場商業(yè)市場一、四月首輪調(diào)控、效果僅維持了3-4個月；

本輪應(yīng)為整個調(diào)控周期中的中間節(jié)點，力求加強(qiáng)成效；

“房產(chǎn)稅”的正式頒布將達(dá)到本輪調(diào)控的終點。二、中低端購房信心受挫，短期內(nèi)價跌量縮不可避免，無法延續(xù)8、9月成交熱潮三、剛需購房者首套壓力基本不變，主要打擊多套置業(yè)及上海等異地投資；商鋪及辦公產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品及大戶型豪宅并未受到調(diào)控，反而成為投資契機(jī)。四、購房意愿并不急迫的民眾無疑將再次陷入觀望，甚至因購置門檻的提高而放棄近期買房。期待樓價的再度下跌，關(guān)注進(jìn)一步動向。市場發(fā)展評估新政解讀低價小戶型：目前市場的供應(yīng)主力，由于直接面對首套剛需，政策對其基本都不構(gòu)成威脅，但由于供應(yīng)量大且本地客源對小戶型需求有限，競爭將極為激烈；豪宅級公寓：不受政策影響，由于豪宅本身的獨(dú)特性，昆山私營企業(yè)發(fā)達(dá)的城市，其依然是具備足夠消費(fèi)力的，各種稅收對于豪宅客戶來說也基本忽略，短期可能會受整體市場波動，但長期利好；（弘輝首璽熱銷）投資性住宅：受到政策調(diào)控的專向針對，無論是近期或遠(yuǎn)期都不值得看好。改善型別墅：雖不受本次政策影響，但由于其購買用途有較多部分外地客源，多為投資度假，非自住需求，受政策影響的不確定性較大；各類產(chǎn)品發(fā)展評估新政解讀政策總結(jié)大戶型豪宅產(chǎn)品政策目前環(huán)境寬松，市場購買信心較強(qiáng)，長期利好；PART1——項目整體定位區(qū)位理解政策環(huán)境高端市場商業(yè)市場高端市場概況高端平臺吉田國際弘輝首璽鹿城一品隆森十棟時代中央風(fēng)景英倫中基高爾夫云間詩意陽澄湖別墅區(qū)市中心9500-13000城北8000-11000城南11000-12000城西9000世茂東一號珠江御景城東8600-8800此價格包括裝修市中心價值最高，達(dá)到13000元/㎡，代表城市最高價值；區(qū)域代表個案價格成交價面積段總價段市中心弘輝首璽15000（含1000裝修）12000-13000125-200150-260鹿城一品大戶型：110009500162－200154-190城南隆森十棟13800（含1500裝修）11000-1200090-20089-240吉田國際12800（含2000裝修）11000115-180127-198城西時代中央93009000120-200108-180風(fēng)景英倫92008900-900088-12878-115城北天成佳園(中基高爾夫）//188-300/云山詩意8000780095-16774-130城東世茂東一號8800860092-13879-118珠江御景9000880097-14385-126市場高端公寓主力戶型基本都控制在200㎡以內(nèi)，主力總價在200萬以內(nèi)，弘輝首璽以150㎡-240㎡的面積，260萬的總價段成為城市第一個案；高端市場戶型價格高端平臺區(qū)域代表個案總價段推盤時間推盤套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化套數(shù)市中心弘輝首璽150-26010.861919932%66鹿城一品154-19009.0612410786.3%6.7城南隆森十棟99-24010.10514377.2%37吉田國際127-19810.929911840%59城西時代中央108-18010.9935155%51風(fēng)景英倫78-11510.9706084%60城北云山詩意74-13010.914013294%62城東世茂東一號79-11810.437219853.2%33珠江御景85-12610.91508053.3%80高端市場保持月均50套以上的去化速度，需求有保障；弘輝首璽城市第一豪宅的價格保持著豪宅最高去化速度；高端市場去化狀況高端平臺豪宅市場有需求支撐，而市中心豪宅無論在價格和去化上都有更好的保障；區(qū)域代表個案一房二房三房四房及復(fù)式以上面積段套數(shù)去化面積段套數(shù)去化面積段套數(shù)去化面積段套數(shù)去化市中心弘輝首璽-----16024481178-20214765386-412248鹿城一品------------161-201124107------城南隆森瓏庭------897618130-14312917171534吉田國際------112-12815854140-16710650180-2004314城西時代中央------1233011156-1756340------風(fēng)景英倫------88-8942411282819------城北云山詩意------90-1148478163-1935655------城東世茂東一號------9218612413818676------珠江御景------97502414010056------合計------88-134822395130-2011036501149-55026791去化率--48%48.4%34%大戶型去化有保障，并且市中心產(chǎn)品面積越大，去化越好；小戶型的豪宅產(chǎn)品反而沒有市場認(rèn)可；高端市場去化細(xì)分高端平臺改善需求房型面積越來越大，本項目區(qū)位對大戶型豪宅產(chǎn)品形成支撐；高端市場客源表現(xiàn)市場客源區(qū)域代表個案客源分布年齡層次客源層次購買動因市中心弘輝首璽本地高端人群為主35-45歲企業(yè)高層、私營業(yè)主改善居住鹿城一品臺灣及周邊產(chǎn)業(yè)客源，其次為市區(qū)客源35-45歲企業(yè)高層、私營業(yè)主改善城南隆森十棟（預(yù)定客源）昆山70%，上海15%，臺灣15%35-45歲私營業(yè)主、企業(yè)高層改善自住70%，投資30%吉田國際本地及臺灣人為主35-45歲私營業(yè)主、企業(yè)高層改善自住城西時代中央昆山本地60%，臺灣20%，江浙18%，其他2%35-45私營業(yè)主、企業(yè)中高層改善自住風(fēng)景英倫昆山本地人為主30-45私營業(yè)主、企業(yè)中高層、公務(wù)員改善居住城北云山詩意昆山本地為主35-45私營業(yè)主、企業(yè)中高層，事業(yè)編制人員改善居住城東世茂東一號上?？驮礊榻^對主力70%30-45歲企業(yè)中高層、私營業(yè)主投資60%、自住40%珠江御景上海34%、外省市30%、城東14%、其他22%30-40歲42%40-50歲25%企業(yè)中高層、當(dāng)?shù)厣习嘧?、私營業(yè)主、個體老板投資、自住皆有高端項目主要以自住為需求大戶型改善產(chǎn)品主要以本地客臥支撐，即使在外區(qū)域客源較多的城南也以本地客購買為主城東以外區(qū)域客為主（上海），投資需求較多；高端豪宅類產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，去化有保障，而從需求而言戶型趨大化成為市中心豪宅發(fā)展方向本地客為豪宅項目的主要客源，而城西又是認(rèn)可度最高的區(qū)域，項目具備客源支撐保障；本項目位于絕對市中心，本地客源的認(rèn)可度最高，市場平臺良好，支撐打造市中心第一豪宅，追求項目價值最大化市中心產(chǎn)品分析翡翠名都弘輝首璽藍(lán)海鹿城一品2獨(dú)較為獨(dú)立的樓2獨(dú)較為獨(dú)立的樓行列式排布缺乏小區(qū)概念大棟距行列式排布兩排行列排布2棟較為獨(dú)立的樓，無小區(qū)形象產(chǎn)品總規(guī)玖瓏灣景秀麗都廣場行列式排布宅間景觀設(shè)計無社區(qū)概念、廣場式排布產(chǎn)品總規(guī)常規(guī)行列排布，缺乏小區(qū)居住氛圍和景觀營造；翡翠名都弘輝首璽藍(lán)海鹿城一品新古典立面風(fēng)格褐色面磚品質(zhì)感較好歐式式風(fēng)格基部石材、以上為面磚現(xiàn)代風(fēng)格仿真石漆，下3層石材現(xiàn)代風(fēng)格全石材干掛立面產(chǎn)品立面1玖隴灣景秀麗都廣場現(xiàn)代立面下三層為干掛石材現(xiàn)代立面涂料材質(zhì)產(chǎn)品立面2市中心產(chǎn)品以現(xiàn)代風(fēng)格為主，材質(zhì)上多為底部石材，風(fēng)格單一，具有差異競爭機(jī)會點；翡翠名都弘輝首璽藍(lán)海鹿城一品118㎡三房2房朝北、南北通透性差廳開4.0，主臥3.6無附加值125㎡二房主臥套房設(shè)計廳開4.0，主臥3.8無附加值145㎡三房客廳4.7米，主臥3.6米無附加值162㎡三房客廳4.7米，主臥3.6米無附加值產(chǎn)品分析戶型1玖隴灣景秀麗都廣場133㎡三房客廳4.2、主臥3.7無附加值110㎡三房客廳4.0主臥3.8無附加值常規(guī)戶型，無附加值產(chǎn)品分析戶型2市中心高端樓盤風(fēng)格較為單一，總歸排布景觀簡單缺乏居住氛圍、房型常規(guī)產(chǎn)品無附加值；市場缺乏代表市中心居住品質(zhì)的公寓產(chǎn)品，給項目樹立市中心新形象標(biāo)桿提供了良好的市場空間；城北板塊小結(jié)代表昆山城市形象為城市頂級客源打造的市中心首席豪宅項目住宅產(chǎn)品定位1、市中心價值、代表新一輪改造重塑中心新標(biāo)桿；2、當(dāng)?shù)乜驮磳Ω叨烁纳飘a(chǎn)品有較大需求，而市場缺乏代表市中心未來居住品質(zhì)和價值的項目3、豪宅政策環(huán)境較為平穩(wěn)，市場購買信心足，長期利好；PART1——項目整體定位區(qū)位理解政策環(huán)境住宅市場商業(yè)市場全市消費(fèi)品零售總額增長迅猛，年增幅保持在15%以上，最高達(dá)26%，09年達(dá)298億；商業(yè)市場商業(yè)宏觀指標(biāo)同比增長%醫(yī)療保健和個人用品類1.5%煙酒類1.5%食品類0.3%娛樂教育文化用品及服務(wù)類0.3%衣著類-3.9%居住類-3.6%交通和通訊類-3.1%家庭設(shè)備用品類-2.6%消費(fèi)增長以食品類居多，居住、衣著等消費(fèi)增長較緩使得未來結(jié)構(gòu)調(diào)整的潛力和空間非常大；商業(yè)市場商業(yè)宏觀以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，缺少主題型、體驗型的商業(yè)業(yè)態(tài)目前，昆山的零售業(yè)態(tài)較為傳統(tǒng)，主要以商業(yè)街、傳統(tǒng)百貨、大賣場、專業(yè)店等業(yè)態(tài)為主，尚未出現(xiàn)與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相匹配的主題型、體驗型商業(yè)業(yè)態(tài)從商業(yè)檔次看，已有商業(yè)項目多以中檔、中低檔為主，導(dǎo)致區(qū)域高端消費(fèi)人群外流從開發(fā)形式看，多為傳統(tǒng)百貨或自發(fā)形成的沿街商鋪，以及以銷售為導(dǎo)向的購物中心，統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一運(yùn)營和管理的商業(yè)項目較為匱乏；業(yè)態(tài)項目名稱建筑面積百貨昆山商廈人民路店30000昆山商廈北門路店20000巴黎春天20000大賣場大潤發(fā)20000易初蓮花20000歐尚20000沃爾瑪20000TESCO20000家樂福20000電器專業(yè)店永樂家電3000五星家電4500昆山電器商廈3000蘇寧電器4500國美電器5000家具專業(yè)店紅星美凱龍30000億豐裝飾城100000超華建材市場94000商業(yè)街人民路、亭林路、中山路、前進(jìn)路、北門路等2000美元以下與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配基本城市生活保障2000-5000美元精品都市生活6000-10000美元10000美元以上商業(yè)形態(tài)質(zhì)的飛躍人均GDP（美元）商業(yè)發(fā)展階段集會地攤集貿(mào)市場百貨商場商業(yè)街批發(fā)市場購物中心超市專賣店精品店ShoppingMall主題商業(yè)相應(yīng)形式商業(yè)市場商業(yè)現(xiàn)狀1家庭型、群體型消費(fèi)特征明顯昆山市民的購物傾向體現(xiàn)出非常強(qiáng)烈的家庭型、群體型消費(fèi)特征，尤其是對配偶和孩子的消費(fèi)需求比較強(qiáng)烈商業(yè)市場潛在需求特征分析2偏好綜合性的購物休閑娛樂場所消費(fèi)者普遍希望新的商業(yè)購物場所能夠涵蓋百貨、超市、品牌服飾、餐飲、兒童活動中心、影城、健身房、書店等多樣化業(yè)態(tài)商業(yè)市場潛在需求特征分析本地消費(fèi)外流情況嚴(yán)重昆山市民有較強(qiáng)的外出購物傾向，主要流向目的地為上海和蘇州，其中主要原因除了長三角發(fā)達(dá)的交通、上海蘇州強(qiáng)勁的中心城市吸引力之外，昆山缺乏高檔次的消費(fèi)場所也是重要的原因3商業(yè)市場潛在需求特征分析對昆山的商業(yè)業(yè)態(tài)和消費(fèi)模式有更高期待昆山商廈是昆山的購物地標(biāo)，代表著昆山的商業(yè)檔次和形象，是昆山人最經(jīng)常去的購物場所；但部分高端人群的昆山商業(yè)場所的檔次有更高期待，希望有新的昆山商業(yè)地標(biāo)出現(xiàn)4商業(yè)市場潛在需求特征分析中高收入人群對享受型消費(fèi)、休閑娛樂消費(fèi)有較高要求從品牌追求、價格折扣以及購物環(huán)境三個方面可以看出，中高收入人群的購物偏好已經(jīng)向享受型轉(zhuǎn)變，同時休閑娛樂等精神需求明顯較強(qiáng)5商業(yè)市場潛在需求特征分析城市商業(yè)中心由老的人民路商圈向檔次更高、更國際化的中央商貿(mào)區(qū)轉(zhuǎn)移；人民路商圈城南商圈城西商圈城東商圈城北商圈商業(yè)市場未來發(fā)展中央商貿(mào)區(qū)最核心位置、定位城市最高端商業(yè)，項目最直接競爭個案昆山目前最大的商業(yè)建筑，建筑面積15.7萬㎡，集商業(yè)、辦公、酒店于一體。檔次較以往項目明顯提升，引入五星級酒店及高檔百貨八佰伴，顯著提升昆山市民消費(fèi)檔次。注重商業(yè)景觀打造，建設(shè)昆山首個下沉式音樂水景主題公園，包括大型音樂噴泉、水幕電影、水上舞臺等大型景觀配套設(shè)施。創(chuàng)新開發(fā)模式，綜合開發(fā)獲取交叉客流，同時減少銷售物業(yè)比例，保持對商業(yè)項目運(yùn)營控制權(quán)，保證其整體定位實現(xiàn)。五星級酒店家樂福水景主題公園甲級寫字樓精品百貨名店街商業(yè)市場中茵世貿(mào)廣場商業(yè)市場市民文化廣場市民文化廣場商業(yè)項目位于前進(jìn)中路與珠江北路交叉口。項目與基地同屬于人民路商圈1優(yōu)勢區(qū)位條件優(yōu)越位于城市公共文化活動中心，保證了項目一建成即刻獲得高的知名度和人氣，同時亦可共享市民文化廣場的景觀設(shè)施和交叉客源2業(yè)態(tài)定位創(chuàng)新定位為及休閑、娛樂、餐飲和購物為一體的“家庭娛樂主題”時尚生活中心，餐飲和娛娛樂功能的比例分別達(dá)到30%，高于同類型項目；劣勢受到規(guī)模限制，該項目定位的綜合性層次不高，對昆山城市國際化未能驚醒很好的挖掘在檔次和規(guī)模上都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于本項目，不具備競爭力項目處于城市中心商圈價值，中茵為項目最直接競爭個案中茵依托核心區(qū)位、商業(yè)規(guī)劃代表了昆山最高端的商業(yè)價值，隨著商業(yè)中心的轉(zhuǎn)移，未來高端商業(yè)市場的競爭將日益激烈，項目一定要形成自己的特色；商業(yè)市場商業(yè)部分總結(jié)城市層面：長三角都市圈大規(guī)劃，促進(jìn)昆山大發(fā)展；昆山將吸引長三角產(chǎn)業(yè)客源、臨近城市交通導(dǎo)入客源，站在城市角度考慮，項目必定要站在長三角高度來思考區(qū)位層面：城市核心、代表昆山城市最高端形象；住宅層面：市中心價值決定項目核心地位；另外市中心個案在產(chǎn)品層面都不能代表城市中心的居住價值商業(yè)層面：定位城市頂級、輻射全市客源整體定位思考集高端精品商業(yè)、市中心豪宅、星級酒店、為一體的匹配昆山國際都市圈城市發(fā)展形象的承接金鷹高端品牌形象的昆山市中心首席豪宅綜合體長三角豪宅明星個案項目整體定位PART2——產(chǎn)品定位及建議方案一：現(xiàn)方案優(yōu)化建議打造昆山首個高端國際城市綜合體集大型shoppingmall，時尚內(nèi)街商業(yè)、酒店公寓、高端住宅于一體注：在原方案的基礎(chǔ)上適當(dāng)優(yōu)化。一、規(guī)劃優(yōu)化建議問題：酒店位置偏南，無法形成地標(biāo)形象：由于主要門戶入口在商業(yè)北側(cè)，人流走向是由北向南，酒店設(shè)置在南側(cè)，無法形成有力的地標(biāo)形象，且無法充分利用河岸景觀價值。原方案酒店入口人流走向視距廣場廣場調(diào)整說明：設(shè)置商業(yè)廣場，塑造大氣門戶形象；酒店調(diào)整至商業(yè)北端，形成高端地標(biāo)形象，打造真正江景酒店。優(yōu)化方案視距酒店二、戶型優(yōu)化建議104-172平米戶型建筑面積：104平米建筑面積：143平米建筑面積：172平米贈送的空中花園需保障廚房的采光通風(fēng)，實際利用價值不大；原方案如果花園日后封作房間，北面入口處對其實用率有所影響。橫向廚房破壞客廳餐廳南北通風(fēng)效果。如果將贈送的花園面積用來改善廚房餐廳的舒適功能，同樣存在原有橫向廚房對客廳的影響。172平米戶型僅僅是在143平米的戶型基礎(chǔ)上，通過單一的放大尺寸來增加舒適，我司建議索性通過附送面積，可以真正改善其舒適度。修改方案104-172平米戶型設(shè)備平臺面寬由1.5米修改為1.2米，次臥開窗面寬增加到1.8米，提高臥室采光。將空中花園調(diào)整至主臥北側(cè)，可結(jié)合主臥打造陽光書房等實用功能。9㎡廚房調(diào)整至空中花園處，北向保留設(shè)備平臺，原廚房位置改為陽臺空間，保障餐廳與客廳的通風(fēng)性。交房后可將設(shè)備與廚房結(jié)合打造中西雙廚概念，陽臺結(jié)合餐廳，打造中西餐廳，提升戶型的奢華舒適度。適當(dāng)減小北向公共衛(wèi)生的面積；增加次臥衛(wèi)生功能，打造雙套房概念。196-237平米戶型建筑面積：237平米建筑面積：196平米南向臥室陽臺直通公共樓梯，影響了臥室的私密性。考慮北向觀江功能，建議放大陽臺面寬，打造開闊景觀面。原方案修改方案建筑面積：241平米建筑面積：200平米增加南向入戶門，保障臥室私密性。加大景觀陽臺的面寬，最大限度提升戶型的觀江價值?？偨Y(jié)產(chǎn)品現(xiàn)有方案擁有品牌集中商業(yè)、國際時尚的商業(yè)內(nèi)街、以及高端的住宅規(guī)劃，已具備國際城市綜合體形態(tài)；我司對其現(xiàn)有產(chǎn)品進(jìn)行分析，并提出調(diào)整建議，以此進(jìn)一步提升優(yōu)化產(chǎn)品的高端屬性。方案二：城市地標(biāo)昆山首席頂級·濱江·城市地標(biāo)豪宅首席定位支撐一、頂級規(guī)劃：城市最高端地標(biāo)綜合體二、頂級配套：國際級品牌商業(yè)，打造昆山頂級消費(fèi)模式三、頂級豪宅：最頂級、最奢華居住體驗一、首席規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積：72623㎡建筑面積：305498㎡其中：住宅：120498㎡（57F）會所：2000㎡（2F）產(chǎn)權(quán)商鋪：33000㎡（2-3F）商貿(mào)百貨：102000㎡（8F）酒店：48000㎡（38F）容積率：4.2濱江一線豪宅，商業(yè)配套一體化二、首席商業(yè)配套國際級商業(yè)配套，打造昆山頂級消費(fèi)模式1、頂級商業(yè)中心2、摩登商業(yè)街區(qū)我們的頂級商業(yè)配套形象示意1、頂級商業(yè)中心建議導(dǎo)入國際一線品牌，打造最頂級的國際購物享受精致鋪裝結(jié)合噴泉水景的營造，打造大氣開放的國際化廣場形象。商業(yè)廣場2、摩登商業(yè)街區(qū)建議內(nèi)街式商業(yè)形態(tài)國際化休閑模式特色主題塑造商業(yè)中心與街區(qū)商業(yè)通過二、三層的連廊相接，塑造互通聯(lián)動的商業(yè)體系。室內(nèi)外空間聯(lián)動，景觀與商業(yè)相互穿插，塑造國際時尚的商業(yè)街區(qū)。街區(qū)形態(tài)有機(jī)食品一條街倡導(dǎo)國際化健康飲食習(xí)慣在商業(yè)街內(nèi)設(shè)置“有機(jī)食品一條街”特色國際化街區(qū)主題酒吧一條街時尚酒吧街，營造國際前沿的休閑娛樂體驗。國際時尚美食一條街結(jié)合項目國際化定位，在商業(yè)街內(nèi)設(shè)置“國際時尚美食街”3、國際星級酒店建議導(dǎo)入國際化服務(wù)模式；塑造全新品質(zhì)高度；超星級酒店物管服務(wù)，專屬品質(zhì)生活提升，塑造產(chǎn)品國際化的高端形象。服務(wù)項目：訂餐服務(wù)；采購商品、服飾；特別洗熨；專車租賃；代叫出租車；代辦各種票務(wù)；復(fù)印傳真；居家修繕、設(shè)備檢查；代繳各種費(fèi)用賬單……酒店物管通過集團(tuán)酒店管理公司對酒店及豪宅公寓的統(tǒng)一運(yùn)營統(tǒng)一管理，提升區(qū)位屬性，提升產(chǎn)品國際化的高端形象。國際化物管服務(wù)【金鑰匙】“金鑰匙家政服務(wù)”是由五星級飯店的“酒店金鑰匙服務(wù)”理念演化而來；星河灣率先啟用，為業(yè)主解決生活上的瑣事而努力，并將這項工作最終力求達(dá)到服務(wù)的極致，盡善盡美的個性化服務(wù)。星河灣著力打造讓老業(yè)主成了新業(yè)主，新業(yè)主的親戚、朋友又成了業(yè)主。讓五星級酒店成為業(yè)主生活中的餐廳提供：高檔食才、名貴酒品的免費(fèi)保存、專業(yè)烹飪[特色服務(wù)1]簽約東航VIP客戶可享受機(jī)場貴賓廳服務(wù)、直接登記通道、頭等艙折扣[特色服務(wù)2]為頂級人士量身定制，專屬的奢華居住品質(zhì)首席立面：城市地標(biāo)形象首席大堂：尊貴四進(jìn)式大堂首席戶型：別墅級奢華居住空間首席景觀：精致生態(tài)的景觀園林，塑造昆山標(biāo)志形象首席會所：商務(wù)養(yǎng)生主題，頂級生活享受三、首席豪宅1：我們的頂級地標(biāo)立面現(xiàn)代、簡約、國際簡約現(xiàn)代的大氣體現(xiàn)；追求線條感與時尚感塑造一種國際的建筑品質(zhì)，高貴張揚(yáng)。簡約、硬朗的線條感，塑造國際大氣的品質(zhì)形象。立面形象二昆山首席四進(jìn)式尊貴大堂社區(qū)入口大堂地下車庫大堂首層單元大堂私家入戶大堂2：我們的頂級大堂一進(jìn)——社區(qū)步入式會所大堂酒店級頂級入口大堂設(shè)計，彰顯奢華大氣二進(jìn)——地下車庫大堂停車后不需出地面，業(yè)主直接入戶。三進(jìn)——首層單元大堂智能化電梯刷卡住戶或訪客才能使用電梯，直達(dá)所屬樓層。豪華精裝，國際智能電梯刷卡，尊貴入戶。四進(jìn)——私家入戶大堂專屬私家入戶，個性化國際品質(zhì)塑造。昆山首席別墅級奢華居住空間3：我們的頂級戶型倡導(dǎo)全新的豪華居住理念——別墅空間平面化雙客……主客廳、泛客廳雙餐……正餐廳、早餐廳雙廚……中廚、西廚雙梯……主仆分行多套房、花園戶型理念頂層奢華大平層，贈送約600平米極致天空花園送屋頂花園送屋頂花園429-439大平層429-439大平層189㎡189㎡240-250㎡189㎡189㎡189㎡單元一單元二單元三立面圖二240-250㎡189㎡送屋頂花園送屋頂花園429-439大平層429-439大平層189㎡189㎡240-250㎡240-250㎡立面圖一單元一單元二頂層大平層示意獨(dú)層獨(dú)戶，送屋頂超大露臺，享受奢華的私家空中花園與天空泳池；客廳雙層挑高，彰顯尊貴大氣頂層房型示意：建筑面積：429-439平米屋頂花園層示意結(jié)合建筑國際現(xiàn)代的立面風(fēng)格，頂層建議用玻璃幕墻圍合，保障安全性的同時，兼顧視野的通透性。高附加值的體現(xiàn)：建筑面積：240平米空中花園：10㎡（半送）南陽臺：12㎡（半送）北陽臺：10㎡（半送）凸窗：9.㎡（全送）贈送面積：25平米贈送率：10.7％借鑒案例：南湖半島房型：四房二廳三衛(wèi)

建筑面積：230-250平米；實得面積：265平米（贈送面積：25平米）全套房設(shè)計，豪華舒適；雙廚房、雙餐廳。私家入戶大堂，彰顯極致尊貴空中花園增加墅級院落享受方向一：高附加值靈動大宅借鑒個案：華潤外灘九里房型：三房二廳二衛(wèi)

建筑面積：180-190平米；實得面積：206平米（贈送面積：19平米）高附加值的體現(xiàn)：建筑面積：187平米空中花園：10㎡（半送）設(shè)備陽臺：6㎡（半送）設(shè)備平臺：11㎡（全送）贈送面積：19平米贈送率：10％全南向奢華布局；空中花園打造多變景觀空間；北向大設(shè)備平臺，多功能實用空間?？罩谢▓@設(shè)備陽臺設(shè)備平臺昆山首席品質(zhì)豪裝，全面突破市場平臺4、首席豪裝裝修標(biāo)準(zhǔn)：6000-7000元/平米材質(zhì)提升市場：2000-2500元/平米本案：6000-7000元/平米地面客廳、臥室：實木復(fù)合地板廚房、衛(wèi)生、陽臺：?；u、地磚臥室、客廳：活性生態(tài)漆地板、“西班牙米黃”進(jìn)口大理石廚房、衛(wèi)生、陽臺：?；?、地磚墻面乳膠漆、墻紙?zhí)沾杀“逄旎ㄝp鋼龍骨，石膏板吊頂綠色宜家石膏板門、窗分戶門：鋼木復(fù)合門；房間門：復(fù)合實心平板門；窗：鋁合金（雙層）中空玻璃窗；分戶門：鋼木防火防盜門房間門：實木復(fù)合平板門窗：三層low-e中空玻璃綠色宜家石膏板活性生態(tài)漆地板陶瓷薄板環(huán)保節(jié)能型材質(zhì)，跳脫市場平臺風(fēng)格提升市場：2000-2500元/平米本案：6000-7000元/平米珠江御景新古典摩登新古典現(xiàn)代簡約+復(fù)古裝飾點綴中基高爾夫花園簡歐瓏庭10棟歐式家居配置提升市場：2000-2500元/平米本案：6000-7000元/平米珠江御景廚房：國內(nèi)品牌櫥柜、西門子、三星、海爾等同品牌廚房用具；衛(wèi)?。嚎评胀瑱n次衛(wèi)浴潔具德國博德寶1級整體廚房；AOSmith熱水器SMEG等同品牌冰箱（選擇散熱好的）、嵌入式微波爐、脫排油煙機(jī)、三孔燃?xì)庠?、嵌入式烤箱、洗衣機(jī)、五層噴淋水流洗碗機(jī)DORNBRACHT鑲嵌SWAROVSKI水晶龍頭或者Hansgrohe“raindance”600毫米巨無霸花灑中基高爾夫花園瓏庭10棟SWAROVSKI的水晶旋鈕ROCA潔具＋DORNBRACHT龍頭Hansgrohe“raindance”600毫米巨無霸花灑德國博德寶整體廚房通過一個極致品牌配置，塑造頂級豪宅亮點家居智能提升市場：2000-2500元/平米本案：6000-7000元/平米珠江御景/智能燈光控制系統(tǒng)指紋密碼鎖食物垃圾處理器凈水系統(tǒng)電熱地膜采暖系統(tǒng)新風(fēng)恒氧地面換風(fēng)系統(tǒng)外遮陽系統(tǒng) 中基高爾夫花園/瓏庭10棟中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)過濾直飲水器家庭垃圾粉碎器智能燈光開關(guān)電子密碼鎖電熱地膜采暖系統(tǒng)新風(fēng)恒氧地面換風(fēng)系統(tǒng)外遮陽系統(tǒng)指紋密碼鎖品牌提升市場：2000-2500元/平米本案：6000-7000元/平米珠江御景國內(nèi)知名品牌、個別國際品牌以提升賣點品牌：科勒、摩恩、方太、林內(nèi)、格蘭仕、三星、海爾、西門子、AO史密斯國際知名品牌中基高爾夫花園瓏庭10棟塑造點：入口形象內(nèi)部園林細(xì)節(jié)塑造森林式景觀主題，塑造專屬的私家生態(tài)環(huán)境4：我們的頂級景觀全冠栽植，打造森林式園林景觀社區(qū)入口形象結(jié)合整體森林主題，打造大氣樹陣廣場；尊貴酒店式門頭設(shè)計，塑造專屬豪宅品質(zhì)；樹陣+中心水景締造，大氣磅礴的國際形象，形成入口強(qiáng)大視覺沖擊力。主軸水景塑造賦有變化的人造淺溪貫穿與樓宇間，結(jié)合森林式綠化營造生態(tài)大氣的景觀園林。內(nèi)部景觀追求生態(tài)環(huán)境中的參與性大尺度開放休閑/活動空間以及運(yùn)動設(shè)施小尺度空間提供親切交流景觀的可參與性5：我們的頂級會所2000平米休閑商務(wù)養(yǎng)身會所享受星級酒店的服務(wù)管理商務(wù)養(yǎng)生主題，打造昆山頂級生活享受屋頂星空泳池——會所頂層泳池享受極致的浪漫奢華。養(yǎng)生功能：養(yǎng)生SPA（1F）——頂級休閑配置，專屬服務(wù)品質(zhì)；紅酒、雪茄吧（2F）——打