知名商業(yè)地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

金地商業(yè)地地產(chǎn)公司戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃金地商業(yè)地地產(chǎn)公司2022年年10月27日討論稿1一、發(fā)展商商業(yè)地產(chǎn)的的背景二、五年發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略目目標(biāo)及競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略三、金地商商業(yè)地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)模式四、核心能能力和人力力資源建設(shè)設(shè)匯報(bào)框架2發(fā)展商業(yè)地地產(chǎn)的背景景宏觀趨勢(shì)層層面：（1）中國(guó)進(jìn)入入城市化進(jìn)進(jìn)程中期和和消費(fèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)初期，商商業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展空間廣廣闊；（2）國(guó)家將長(zhǎng)長(zhǎng)期對(duì)住宅宅地產(chǎn)進(jìn)行行調(diào)控，商商業(yè)地產(chǎn)面面臨的經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)相對(duì)對(duì)穩(wěn)定和寬寬松；（3）地方政府府對(duì)持有性性物業(yè)開發(fā)發(fā)的偏好，，有利于從從事商業(yè)地地產(chǎn)的企業(yè)業(yè)提高拿地地能力和利利潤(rùn)空間；；企業(yè)經(jīng)營(yíng)層層面：（1）通過持有有性物業(yè)資資產(chǎn)的沉淀淀和增值，，優(yōu)化公司司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)構(gòu)；（2）分散單一一住宅業(yè)務(wù)務(wù)因政策調(diào)調(diào)控引發(fā)的的市場(chǎng)波動(dòng)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；（3）商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)與地產(chǎn)金金融具有極極強(qiáng)的內(nèi)在在互補(bǔ)性，，有利于金金地總體戰(zhàn)戰(zhàn)略的同步步發(fā)展；3一、發(fā)展商商業(yè)地產(chǎn)的的背景二、五年發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略目目標(biāo)及競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略三、金地商商業(yè)地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)模式四、核心能能力和人力力資源建設(shè)設(shè)匯報(bào)框架4商業(yè)地產(chǎn)5年發(fā)展戰(zhàn)略略目標(biāo)根據(jù)公司確確定的戰(zhàn)略略，今后5年每年在商商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的投資資額度將保保持在集團(tuán)團(tuán)總投資額額的20%。按此速度度，2015年年底時(shí)商商業(yè)地產(chǎn)公公司的開業(yè)業(yè)及在建物物業(yè)面積應(yīng)應(yīng)能達(dá)到300萬平方米，，總資產(chǎn)估估值約為600億。金地集團(tuán)開發(fā)為主持有經(jīng)營(yíng)為為主10%60%40%10%-30%40%-60%30%-50%30%20%50%和黃目前約約26%的收入來自自于租賃，，68%的來自于開開發(fā)，6%來自于酒店店經(jīng)營(yíng)，而而未來計(jì)劃劃開發(fā)面積積的10%為持有，90%開發(fā)銷售，屬屬于典型的開開發(fā)為主的企企業(yè)40%-55%嘉里建設(shè)33%的物業(yè)面積為為自持，從資資產(chǎn)總值來看看，應(yīng)在50%左右國(guó)貿(mào)是典型的的持有型公司司，其所有的的物業(yè)均只租租不售，因此此其持有物業(yè)業(yè)在總資產(chǎn)中中的比例相當(dāng)當(dāng)高嘉德置地的商商業(yè)資產(chǎn)比重重在20-30%之間。20%－30%5金地商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)5年業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)（（不含北京金金地中心）如果按照正常常地價(jià)，如果果按照正常地地價(jià)，酒店、、商場(chǎng)和辦公公樓商業(yè)物業(yè)業(yè)第一年EBITDA/總投資分別為為5.6%、6.5%和5.5%，之后每年遞遞增6%，投資20個(gè)城市綜合體體1的情況來計(jì)算算(單個(gè)綜合體面面積30~50萬平方米，土土地投資額約約20億元）單位（億元）20112012201320142015土地投資額39.258.878.597.4117.1綜合體投資個(gè)數(shù)23456累計(jì)開業(yè)商場(chǎng)個(gè)數(shù)---25租賃收入---1.84.5租賃收入增長(zhǎng)率----150%銷售額034.466.5116.6159.7銷售額增長(zhǎng)率--93%75%37%結(jié)轉(zhuǎn)收入0044.889.8132.3結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)-0.2-0.78.11623凈利潤(rùn)-0.2-0.78.11623ROE-0.5%-0.7%4.3%8.0%10.5%總資產(chǎn)47.6138.3272.7416587.71“城市綜合體”就是將城市中中的商業(yè)、辦辦公、居住、、旅店、展覽覽、餐飲、會(huì)會(huì)議、文娛和和交通等城市市生活空間的的三項(xiàng)以上進(jìn)進(jìn)行組合，并并在各部分間間建立一種相相互依存、相相互助益的能能動(dòng)關(guān)系，從從而形成一個(gè)個(gè)多功能、高高效率的綜合合體。6金地商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)策略略集團(tuán)通過在境境外買殼上市市的方式，獲獲得境外融資資平臺(tái)；并且且集團(tuán)已成立立穩(wěn)盛投資，，為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)提供了更多多的融資方式式，這一舉措措是國(guó)內(nèi)其他他商業(yè)地產(chǎn)公公司所不具備備的目前國(guó)內(nèi)的商商業(yè)地產(chǎn)公司司主要從事常常規(guī)性的購(gòu)物物中心或城市市綜合體的開開發(fā)。金地商商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)進(jìn)行常規(guī)城市市綜合體開發(fā)發(fā)的同時(shí)，積積極探索有特特色的、有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品品線，如與主主題性商業(yè)結(jié)結(jié)合的城市綜綜合體7一、發(fā)展商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的背景景二、五年發(fā)展展戰(zhàn)略目標(biāo)及及競(jìng)爭(zhēng)策略三、金地商業(yè)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模模式四、核心能力力和人力資源源建設(shè)匯報(bào)框架8金地商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)模式商業(yè)地產(chǎn)公司司在初期將主主要依靠集團(tuán)團(tuán)的投資開發(fā)發(fā)綜合體項(xiàng)目目，主要目標(biāo)標(biāo)是通過對(duì)可可售物業(yè)的銷銷售實(shí)現(xiàn)階段段性利潤(rùn)及現(xiàn)現(xiàn)金流入，并并對(duì)持有物業(yè)業(yè)進(jìn)行專業(yè)、、持續(xù)經(jīng)營(yíng)形形成資產(chǎn)升值值后期可考慮通通過銷售物業(yè)業(yè)的銷售回款款、開發(fā)貸款款和經(jīng)營(yíng)性物物業(yè)抵押貸款款力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的現(xiàn)金流流基本平衡，，以形成項(xiàng)目目的滾動(dòng)開發(fā)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)公司自身良良性循環(huán)同時(shí)積極與穩(wěn)穩(wěn)盛公司合作作通過房地產(chǎn)產(chǎn)金融工具拓拓展融資渠道道；引入REITs形成持有物業(yè)業(yè)退出機(jī)制；；并與集團(tuán)相相關(guān)職能部門門合作通過境境外買殼上市市擴(kuò)大資金規(guī)規(guī)模和開發(fā)規(guī)規(guī)模經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)品類型投資布局金地集團(tuán)的商商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)應(yīng)以追求品品牌和品質(zhì)為為導(dǎo)向，產(chǎn)品品主要定位于于中高端區(qū)域域型城市綜合合體同時(shí)也可配置置一定比例資資源在發(fā)達(dá)城城市的核心地地段打造城市市級(jí)高端商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目積極探索社區(qū)區(qū)型商業(yè)和主主題性商業(yè)的的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)公司司公司未來五五年在發(fā)展綜綜合體物業(yè)時(shí)時(shí)需要更多的的聚焦在經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線線城市對(duì)于一線城市市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)的三線線城市進(jìn)行機(jī)機(jī)會(huì)性選擇。。9經(jīng)營(yíng)模式：1、地產(chǎn)開發(fā)模模式自有資金開發(fā)貸款持有部分商業(yè)業(yè)（購(gòu)物中心））銷售部分：住宅、寫字樓樓、社區(qū)商業(yè)業(yè)租金收益資產(chǎn)溢價(jià)資產(chǎn)抵押貸款款租約抵押貸款款歸還貸款滾動(dòng)開發(fā)實(shí)現(xiàn)IPO（買殼上市））償還利息華潤(rùn)和中糧模式：以集團(tuán)總公司的投資為主，沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，擇機(jī)上市。萬達(dá)模式：通過兩貸一銷售（開發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)貸和銷售回款）以及低于市場(chǎng)水平的土地價(jià)格，基本達(dá)到項(xiàng)目現(xiàn)金平衡，實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)開發(fā)對(duì)金地集團(tuán)而言，前期應(yīng)借鑒華潤(rùn)模式，后期可采用萬達(dá)模式，同時(shí)積極通過境外買殼上市的方式，打造更大的融資平臺(tái)。主流商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式:10經(jīng)營(yíng)模式：2、綜合體項(xiàng)目目投資評(píng)價(jià)體體系可售物業(yè)持有物業(yè)銷售物業(yè)部分分的IRR達(dá)到22%，銷售利潤(rùn)率率達(dá)到16%。項(xiàng)目的商業(yè)部部分整體開發(fā)發(fā)周期不超過過三年；可主要利用EBITDA來對(duì)持有型物物業(yè)的經(jīng)營(yíng)情情況進(jìn)行測(cè)算算：開業(yè)第一年投投資回報(bào)率達(dá)達(dá)到5%，之后每年遞遞增6%投資回收期在在13-14年持有物業(yè)不小小于10萬平方米11經(jīng)營(yíng)模式：3、合作模式在集團(tuán)已進(jìn)入入的區(qū)域或城城市，由商業(yè)業(yè)地產(chǎn)公司與與地方公司合合資組建項(xiàng)目目公司進(jìn)行開開發(fā)，按持股股比例進(jìn)行利利潤(rùn)分成在集團(tuán)未進(jìn)入入的區(qū)域或城城市，由商業(yè)業(yè)地產(chǎn)公司自自行投資開發(fā)發(fā)12產(chǎn)品類型：以大中型城市市綜合體為主主綜合體的商業(yè)業(yè)部分以10-15萬平方米的購(gòu)購(gòu)物中心1為主要產(chǎn)品；；在少數(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)的核心心城市可擇機(jī)機(jī)建設(shè)高端寫寫字樓或高星星級(jí)酒店。在產(chǎn)品定位上上,以面向家庭和和時(shí)尚人群為為主的中高端端區(qū)域購(gòu)物中中心為主（家家庭時(shí)尚）在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城城市的核心地地段可定位于于面向城市高高端人群的城城市購(gòu)物中心心（精品時(shí)尚尚）。1購(gòu)物中心是指指多種零售店店鋪,服務(wù)設(shè)施集中中在一個(gè)建筑筑物內(nèi)或一個(gè)個(gè)區(qū)域內(nèi),向消費(fèi)者提供供綜合性服務(wù)務(wù)的商業(yè)集合合體.）優(yōu)點(diǎn)：打造某個(gè)城市或地區(qū)的標(biāo)桿型商業(yè)物業(yè)，有利于迅速提升公司的商業(yè)地產(chǎn)品牌影響力；如果拿地價(jià)格控制在合理的水平上，投資回報(bào)率會(huì)較為可觀。不足：發(fā)達(dá)城市核心地段土塊資源有限，難以形成綜合體項(xiàng)目；發(fā)展速度較慢發(fā)展高端商業(yè)物業(yè)對(duì)于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平要求較高，機(jī)會(huì)有限。高端路線（精品時(shí)尚）優(yōu)點(diǎn)：拿地和建安成本相對(duì)較低，風(fēng)險(xiǎn)較好控制土地機(jī)會(huì)較多，較易形成綜合體項(xiàng)目；對(duì)于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和區(qū)域的要求相對(duì)不高，有利于快速發(fā)展，全面布局；持有性物業(yè)未來的資產(chǎn)增值空間較大不足：商業(yè)業(yè)態(tài)多數(shù)為中端，優(yōu)秀品牌較少，容易與其它公司的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；租金水平短期不十分理想中高端路線（家庭時(shí)尚）13投資布局公司未來五年年在發(fā)展綜合合體物業(yè)時(shí)需需要更多的聚聚焦在經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)的二線城城市對(duì)于一線城市市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)的三線線城市進(jìn)行機(jī)機(jī)會(huì)性選擇。。深圳Shenzhen廣州Guangzhou上海Shanghai北京Beijing佛山Foshan東莞Dongguan寧波Ningbo杭州州Hangzhou南京京Nanjing天津津Tianjin沈陽陽Shenyang西安安Xi’’an武漢漢Wuhan一線線城城市市二線線城城市市珠海海Zhuhai煙臺(tái)臺(tái)Yantai紹興興Shaoxing14一、、發(fā)發(fā)展展商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的背背景景二、、五五年年發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標(biāo)標(biāo)及及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策策略略三、、金金地地商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)模模式式四、、核核心心能能力力和和人人力力資資源源建建設(shè)設(shè)匯報(bào)報(bào)框框架架15商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)核核心心能能力力建建設(shè)設(shè)和和相相應(yīng)應(yīng)配配套套措措施施核心心能能力力配套套措措施施（組組織織和和人人力力資資源源））商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司應(yīng)應(yīng)主主要要打打造造投資資拿拿地地、、招招商商、、產(chǎn)產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)及及商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)四大大核核心心能能力力。。同時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)在在集集團(tuán)團(tuán)的的支支持持和和指指導(dǎo)導(dǎo)下下，，逐逐步步形形成成自身身的的融融資資模模式式和和能能力力。應(yīng)按按商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)流流程程的的全全鏈鏈條條設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司的的組組織織架架構(gòu)構(gòu)，，最最終終目目標(biāo)標(biāo)應(yīng)應(yīng)是是在在5年內(nèi)內(nèi)成成立立商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)集集團(tuán)團(tuán)，，下下設(shè)設(shè)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司和和商商業(yè)業(yè)管管理理公公司司。。16拿地地能能力力核心心能能力力建建設(shè)設(shè)5年內(nèi)內(nèi)具具有有商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)全全鏈鏈條條專專業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)能能力力招商商能能力力產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)能能力力商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)能能力力融資資能能力力17核心心業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)能能力力：：1.投資資拿拿地地未來來5年，，公公司司投投資資在在商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)上上的的土土地地投投資資額額將將接接近近400億，，累累計(jì)計(jì)投投資資的的商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體項(xiàng)項(xiàng)目目將將達(dá)達(dá)到到20個(gè)，，持持有有面面積積超超過過300萬平平方方米米。。投資資拿拿地地策策略略：：機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)置置：：成立立商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司總總部部的的投投資資發(fā)發(fā)展展部部，，并并在在北北京京和和上上海海設(shè)設(shè)置置兩兩個(gè)個(gè)分分部部，，主主動(dòng)動(dòng)去去目目標(biāo)標(biāo)城城市市尋尋找找合合適適地地塊塊信信息息，，并并負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)與與政政府府相相關(guān)關(guān)部部門門前前期期進(jìn)進(jìn)行行充充分分溝溝通通和和后后期期進(jìn)進(jìn)行行商商務(wù)務(wù)談?wù)勁信?。。人員員招招聘聘：：積極極從從外外部部引引入入高高水水平平項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展人人材材，，形形成成專專業(yè)業(yè)的的商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資發(fā)發(fā)展展團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)；；拿地地方方式式：：通過過與與各各地地政政府府積積極極、、密密集集的的前前期期溝溝通通，，以以勾勾地地形形式式為為主主獲獲取取項(xiàng)項(xiàng)目目；；內(nèi)部部支支持持：：通過過合合資資合合作作的的方方式式鼓鼓勵(lì)勵(lì)金金地地在在各各地地的的區(qū)區(qū)域域或或城城市市公公司司協(xié)協(xié)助助進(jìn)進(jìn)行行項(xiàng)項(xiàng)目目拓拓展展。。18業(yè)務(wù)務(wù)能能力力建建設(shè)設(shè)：：2.招商商能能力力招商商能能力力是是商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司必必備備的的一一項(xiàng)項(xiàng)核核心心業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)能能力力。。兩年年內(nèi)內(nèi)，，初初步步建建立立的的中中高高端端品品牌牌招招商商能能力力；；通通過過在在一一線線城城市市或或核核心心的的二二線線城城市市建建成成開開業(yè)業(yè)數(shù)數(shù)個(gè)個(gè)高高品品質(zhì)質(zhì)的的項(xiàng)項(xiàng)目目樹樹立立品品牌牌影影響響力力，，基基本本明明確確金金地地商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的定定位位。。后期，，可與與一批批符合合金地地商業(yè)業(yè)定位位的商商家建建立較較為緊緊密的的合作作關(guān)系系，為為以后后的規(guī)規(guī)模發(fā)發(fā)展奠奠定基基礎(chǔ)，，尤其其是要要在電電影院院、超超市、、百貨貨、大大型餐餐飲等等主力力店的的的設(shè)設(shè)計(jì)和和建設(shè)設(shè)上形形成定定單式式的工工作模模式。。2011-20122013-2015行動(dòng)計(jì)劃通過建成數(shù)個(gè)高品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目形成品牌影響力，煅造招商隊(duì)伍。積極主動(dòng)地探索網(wǎng)上購(gòu)物與賣場(chǎng)購(gòu)物的有效互動(dòng)方式再與一批符合金地商業(yè)項(xiàng)目定位要求的商家形成成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，滿足集團(tuán)規(guī)模擴(kuò)張的需求；與主要的主力店商家形成緊密合作關(guān)系，達(dá)到訂單式開發(fā)模式的水平。形成網(wǎng)上購(gòu)物與賣場(chǎng)購(gòu)物的有效互動(dòng)19業(yè)務(wù)能能力建建設(shè)：：3、產(chǎn)品品研發(fā)發(fā)能力力（1）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)公司司可以以在金金地原原有的的設(shè)計(jì)計(jì)能力力基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，結(jié)合合外部部商業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)人才才的引引進(jìn)，，盡快快形成成有自自身特特點(diǎn)及及核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的的產(chǎn)品品研發(fā)發(fā)團(tuán)隊(duì)隊(duì)。（2）根據(jù)據(jù)前述述對(duì)金金地產(chǎn)產(chǎn)品類類型的的定位位，商商業(yè)地地產(chǎn)公公司重重點(diǎn)研研發(fā)的的產(chǎn)品品包括括：A、城市市綜合合體；；B、購(gòu)物物中心心；C、寫字字樓；；D、酒店店E、主題題產(chǎn)品品（體體育、、文化化、旅旅游））(3)根據(jù)金金地產(chǎn)產(chǎn)品市市場(chǎng)形形象的的特點(diǎn)點(diǎn)，商商業(yè)地地產(chǎn)的的產(chǎn)品品也應(yīng)應(yīng)更多多的體體現(xiàn)為為高品品質(zhì)、、適度度個(gè)性性化，，形成成可復(fù)復(fù)制的的差異異化產(chǎn)產(chǎn)品。。20專業(yè)的的商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)能力力是商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目（（購(gòu)物物中心心、寫寫字樓樓）資資產(chǎn)持持續(xù)升升值的的關(guān)鍵鍵描述專業(yè)管管理商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目開開業(yè)后后，即即進(jìn)入入漫長(zhǎng)長(zhǎng)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)期期。專專業(yè)的的運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理理團(tuán)隊(duì)隊(duì)?wèi)?yīng)該該能夠夠深入入了解解自身身項(xiàng)目目的特特點(diǎn)，，時(shí)時(shí)時(shí)把握握市場(chǎng)場(chǎng)的需需求動(dòng)動(dòng)向，，善于于適時(shí)時(shí)調(diào)整整商場(chǎng)場(chǎng)定位位和租租戶組組合，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)租金金的穩(wěn)穩(wěn)步增增長(zhǎng)同同時(shí)能能加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)租租戶的的管理理，有有效保保證租租金收收繳率率，從從而實(shí)實(shí)現(xiàn)較較高的的投資資回報(bào)報(bào)率，，這是是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目最終終成功功的根根本與與前提提條件件。團(tuán)隊(duì)建建設(shè)商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)是是一個(gè)個(gè)人才才密集集型行行業(yè)，，需要要通過過項(xiàng)目目和時(shí)時(shí)間的的不斷斷積累累，逐逐漸建建成一一支專專業(yè)性性和執(zhí)執(zhí)行力力強(qiáng)的的商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理理團(tuán)隊(duì)隊(duì)。建議公公司應(yīng)應(yīng)在兩兩年內(nèi)內(nèi)組建建商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)公司司下屬屬的商商業(yè)管管理公公司，，著力力建設(shè)設(shè)一支支自己己的專專業(yè)團(tuán)團(tuán)隊(duì)，，這樣樣才能能持續(xù)續(xù)、穩(wěn)穩(wěn)定地地經(jīng)營(yíng)營(yíng)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)。業(yè)務(wù)能能力建建設(shè)：：4、商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)能力力21業(yè)務(wù)能能力建建設(shè)：：4.商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)能能力：：行動(dòng)動(dòng)計(jì)劃劃商業(yè)物物業(yè)的的運(yùn)營(yíng)營(yíng)需要要有豐豐富經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的的商業(yè)業(yè)管理理人員員，且且一個(gè)個(gè)商場(chǎng)場(chǎng)基本本上所所需要要的員員工在在100-200人左右右。商業(yè)管管理公公司的的工作作重點(diǎn)點(diǎn)是：：1、加大大核心心運(yùn)營(yíng)營(yíng)人才才的培培訓(xùn)和和儲(chǔ)備備；2、建立立統(tǒng)一一的管管理制制度和和工作作流程程、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)上上。2011-20122013-2015行動(dòng)計(jì)劃籌備成立商業(yè)地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)管理部和各項(xiàng)目的商業(yè)管理公司。商業(yè)地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)制訂金地商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一的管理制度和業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)管理公司進(jìn)行全面指導(dǎo)和監(jiān)管。成立商業(yè)管理公司總部，在原有的運(yùn)營(yíng)管理部的職能上進(jìn)一步加強(qiáng)總部對(duì)各地商業(yè)管理公司的管理職能。22人力資資源及及組織織建設(shè)設(shè)：1.集團(tuán)總總部、、商業(yè)業(yè)與基基金公公司的的職責(zé)責(zé)分配配選址及土地獲取開發(fā)建設(shè)招商運(yùn)營(yíng)管理退出參與機(jī)構(gòu)總部商業(yè)開發(fā)商業(yè)運(yùn)營(yíng)基金□制定總體規(guī)劃□制定投資決策□組織融資□全程監(jiān)控□提供信息、采購(gòu)、資金平臺(tái)□制定招商規(guī)劃□招商決策□運(yùn)營(yíng)方案決策□制定退出方案（對(duì)外出售、出售給基金）□土地信息收集項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)□□PE投資方案□組建項(xiàng)目公司，建筑實(shí)施□竣工驗(yàn)收后接收商業(yè)項(xiàng)目□PE資金投入□招商組織實(shí)施□運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施□受托繼續(xù)組織商業(yè)運(yùn)營(yíng)□PE退出方案實(shí)施□資產(chǎn)包裝入REITs核心能力要求核心人員配備□項(xiàng)目評(píng)價(jià)能力□規(guī)劃能力□PE籌資能力□設(shè)計(jì)能力□工程管理能力□招商策劃能力□招商執(zhí)行能力□物業(yè)管理能力□營(yíng)銷策劃能力□REITs運(yùn)作能力□集團(tuán)管理層□集團(tuán)管理層□集團(tuán)管理層□集團(tuán)管理層□集團(tuán)管理層□項(xiàng)目規(guī)劃人員□基金募集人員□招商人員□設(shè)計(jì)人員□工程管理人員□工程施工人員□招商策劃人員□招商人員□營(yíng)銷策劃人員□物業(yè)管理人員□基金募集人員集團(tuán)總總部、、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)公司司和基基金公公司之之間的的權(quán)責(zé)責(zé)分配配如下下。23組織及及人力力資源源：2.搭建組組織架架構(gòu)-后期商商業(yè)集集團(tuán)內(nèi)內(nèi)的職職責(zé)界界定根據(jù)業(yè)業(yè)內(nèi)成成熟商商業(yè)地地產(chǎn)商商業(yè)務(wù)務(wù)模式式，金金地商商業(yè)地地產(chǎn)公公司今今后可可設(shè)置置兩個(gè)個(gè)獨(dú)立立的子子公司司，即即專業(yè)業(yè)的商商業(yè)開開發(fā)公公司和和商業(yè)業(yè)管理理公司司，分分別從從事商商業(yè)物物業(yè)的的開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)及建建成后后的運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理，，其基基本結(jié)結(jié)構(gòu)及及職責(zé)責(zé)界定定如下下圖所所示：：選址址及及土地地獲獲取取開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)招商商運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理投資資研研究究獲取取土土地地確定定盈盈利利模模式式市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查研研究究市場(chǎng)場(chǎng)定定位位商家家組組合合規(guī)規(guī)劃劃租金金測(cè)測(cè)算算商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)建筑筑概概念念規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)前期期手手續(xù)續(xù)辦辦理理主力力店店招招商商店鋪鋪規(guī)規(guī)劃劃市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)工程程施施工工管管理理竣工工及及內(nèi)內(nèi)裝裝試營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)正式式營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)管管理理物業(yè)業(yè)管管理理金地地商業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)公司司商業(yè)業(yè)管理理公司司24商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司目目前前的的組組織織架架構(gòu)構(gòu)24股東東大大會(huì)會(huì)董事事會(huì)會(huì)總經(jīng)經(jīng)理理副總總經(jīng)經(jīng)理理財(cái)