知名企業(yè)工程質(zhì)量精細(xì)化管理

龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程精精細(xì)化管管理2010年6月19-20日龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程精精細(xì)化管管理第一部分分、龍湖湖地產(chǎn)工工程管理理模式分分析第二部分分、龍湖湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量量保證體體系與重重點第三部分分、龍湖湖地產(chǎn)工工程計劃劃保證體體系與重重點第四部分分、龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理保障障的合約約配合第五部分分、通過減法法學(xué)習(xí)龍龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量管理理龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程精精細(xì)化管管理What–是什么？？Why––為什么做做？When–什么時間間做？Where––哪些公司司做？Who––誰來做？？How––如何做？？先知其策策，然后后行；先先共其策策，然后后知；龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析一、龍湖湖地產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)營營模式與與工程管管理二、龍湖湖地產(chǎn)工工程管理理組織架架構(gòu)分析析三、龍湖湖地產(chǎn)工工程管理理模式分分析龍湖地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營模式式與工程程管理重慶地區(qū)區(qū)公司1995年成都地區(qū)區(qū)公司2004年11月西安地區(qū)區(qū)公司2007年9月上海地區(qū)區(qū)公司2007年11月北京總部部2002年12月龍湖地產(chǎn)產(chǎn)：創(chuàng)建于于1995年，成長長于重慶慶,發(fā)展于區(qū)區(qū)域性全全國擴張張。龍湖湖集團總總部位于于北京，，下轄重重慶、成成都、北北京、上上海、西西安五個個地區(qū)公公司。并并陸續(xù)取取得了杭杭州、青青島、無無錫、常常州、沈沈陽大連連等全國國11個城市的的項目。。業(yè)務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域涉及及地產(chǎn)開開發(fā)、商商業(yè)運營營和物業(yè)業(yè)服務(wù)三三大板塊塊。龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)品品線包括括普通住住宅、高高級公寓寓、寫字字樓、花花園洋房房、別墅墅、綜合合商業(yè)和和大型城城市綜合合體等多多種業(yè)態(tài)態(tài)。從2004年起，龍龍湖地產(chǎn)產(chǎn)在全國國重點區(qū)區(qū)域?qū)嵤┦皡^(qū)域域聚焦””戰(zhàn)略，，正式進進入異地地擴張的的發(fā)展階階段。自自2007年起其，，其年均均銷售業(yè)業(yè)績均在在百億以以上龍湖地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營模式式與工程程管理別墅項目花園洋房高層豪宅電梯公寓大型綜合體龍湖地產(chǎn)產(chǎn)：產(chǎn)品線線的復(fù)雜雜性和多多樣性，，不利于于產(chǎn)品的的快速復(fù)復(fù)制和工工程成熟熟經(jīng)驗的的總結(jié)。。造成工工程管理理難度加加大龍湖地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營模式式與工程程管理產(chǎn)品類型型上下疊拼拼HOUSE左右疊拼拼HOUSE多層花園園洋房高層公寓寓SOHO商務(wù)公寓寓購物中心心底層商鋪鋪廉租房龍湖地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營模式式與工程程管理101821.210036118183.6爆發(fā)點一一成成都公司司成立爆發(fā)點二二多多業(yè)態(tài)開開發(fā)爆發(fā)點三三上上海、、西安公公司成立立爆發(fā)點四四房房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀形形勢龍湖地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)高速速發(fā)展造造成人力力資源能能力水平平的稀釋釋，導(dǎo)致致工程管管理難度度加大龍湖地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營模式式與工程程管理■龍湖地產(chǎn)產(chǎn)多項目目、跨地地域發(fā)展展對工程程管理的的影響：：自然環(huán)境境的不同同，導(dǎo)致致工程管管理難度度加大重慶、成成都：西西南標(biāo)；；北京：：華北標(biāo)標(biāo)；上海海：華東東標(biāo)；西西安：西西北標(biāo)社會環(huán)境境的不同同，導(dǎo)致致工程管管理難度度加大地方標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、地域域習(xí)慣做做法：北北京、上上海、重重慶的門門窗安裝裝要求多業(yè)態(tài)開開發(fā)導(dǎo)致致專業(yè)與與全面產(chǎn)產(chǎn)生矛盾盾住宅與商商業(yè)的差差異、別別墅與普普通住宅宅的差異異龍湖地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營模式式與工程程管理■龍湖地產(chǎn)產(chǎn)多項目目、跨地地域發(fā)展展對工程程管理的的影響：：管理跨度度增加，，總部與與項目之之間的管管理權(quán)責(zé)責(zé)不清總部工程程管理要要求與項項目一線線實際脫脫節(jié)，總總部既當(dāng)當(dāng)裁判員員，又當(dāng)當(dāng)運動員員決策信息息增加，，溝通效效率降低低電子化辦辦公不見見得一定定提高管管理效率率：一封封郵件的的旅游歷歷程依靠產(chǎn)品品和服務(wù)務(wù)質(zhì)量創(chuàng)創(chuàng)造品牌牌，導(dǎo)致致管理成成本上升升成都龍湖湖晶藍(lán)半半島595套房屋，，項目工工程部總總計參與與1.86萬次檢查查龍湖地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營模式式與工程程管理■龍湖地產(chǎn)產(chǎn)多項目目、跨地地域發(fā)展展對工程程管理的的影響：：外部資源源專業(yè)能能力下降降，導(dǎo)致致工程管管理難度度增加龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的工序序檢驗批批管理與與傳統(tǒng)的的隱蔽工工程、分分部分項項工程驗驗收內(nèi)部分工工細(xì)化，，項目綜綜合運營營管理體體系不健健全各負(fù)其責(zé)責(zé)往往導(dǎo)導(dǎo)致責(zé)任任無法落落實：工工程管理理要求在在合約中中沒有體體現(xiàn)企業(yè)快速速擴張，，導(dǎo)致員員工經(jīng)驗驗、執(zhí)行行力下降降工程技術(shù)術(shù)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與執(zhí)執(zhí)行力監(jiān)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不統(tǒng)一一，缺乏乏有效的的監(jiān)管手手段龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理組織織架構(gòu)分分析職能管理理型矩陣式管管理型項目管理型開發(fā)設(shè)計工程銷售項目部或工程部只是負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的管理部門對項目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積項目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營客戶定位專一，項目實施環(huán)境不確定性低公司高層介入項目協(xié)調(diào)工作職能部門內(nèi)部各司其責(zé)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)開發(fā)設(shè)計工程銷售項目部項目部成為項目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn)項目數(shù)量較多，專業(yè)化能力要求較高，需要人才共享客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項目環(huán)境公司有專業(yè)技能提升要求項目部對項目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實現(xiàn)項目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升項目公司開發(fā)設(shè)計工程銷售項目公司或項目部開發(fā)設(shè)計工程銷售項目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體項目執(zhí)行風(fēng)險較大；不利于公司職能知識積累和專業(yè)化發(fā)展跨多個地域經(jīng)營或客戶需求變化多項目管理前期的客戶定位非常準(zhǔn)確更強調(diào)項目產(chǎn)品對客戶需求滿足程度對項目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意類型職責(zé)分工優(yōu)點實施條件缺點總經(jīng)理運營及投資發(fā)展部戰(zhàn)略及運營中心信息管理中心產(chǎn)品中心工程技術(shù)質(zhì)量中心商務(wù)運營管理中心投資發(fā)展中心副總營銷中心客戶中心物業(yè)中心公共及行政中心客戶及公司品牌部副總投融資中心成本控制中心資金管理中心風(fēng)險及審計中心財務(wù)部人力資源部各區(qū)域公司投資發(fā)展研發(fā)設(shè)計工程管理客戶管理營銷管理商運管理物業(yè)管理成本管理計財管理人資行政地區(qū)PMO各區(qū)域公司總經(jīng)理副總副總各項目部（龍湖地產(chǎn)組組織結(jié)構(gòu)示意意圖）龍湖地產(chǎn)工程程管理組織架架構(gòu)分析龍湖地產(chǎn)的項項目運營管理理架構(gòu)，屬于于在平衡矩陣陣的基礎(chǔ)上進進行改進的強強矩陣項目管管理管理模式式。避免了傳傳統(tǒng)強矩陣項項目管理模式式中項目經(jīng)理理授權(quán)過大帶帶來的風(fēng)險。。也避免了在在平衡矩陣項項目管理模式式下，容易出出現(xiàn)職能部門門之間的技術(shù)術(shù)或管理矛盾盾影響項目整整體運營，對對項目進程、、關(guān)鍵節(jié)點及及階段性成果果標(biāo)準(zhǔn)進行管管控。同時也也強化了總部部對地區(qū)公司司風(fēng)險控制的的管理龍湖地產(chǎn)工程程管理模式分分析■總部、地區(qū)公公司、項目工工程管理職責(zé)責(zé)的劃分：集團工程技術(shù)術(shù)質(zhì)質(zhì)量中心地區(qū)公司工程管理部項目工程部技術(shù)管理質(zhì)量管理進度管理成本管理采購管理技術(shù)管理質(zhì)量管理進度管理成本管理采購管理技術(shù)管理質(zhì)量管理進度管理成本管理采購管理龍湖地產(chǎn)工程程管理模式分分析地區(qū)總經(jīng)理設(shè)計管理部副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理成本管理部財務(wù)管理部市場營銷部行政人力部項目拓展部工程管理部項目經(jīng)理部水電工程師土建工程師設(shè)計工程師成本工程師項目一（萬科地區(qū)公公司組織結(jié)構(gòu)構(gòu)示意圖）龍湖地產(chǎn)工程程管理模式分分析地區(qū)總經(jīng)理設(shè)計管理部副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理成本管理部財務(wù)管理部市場營銷部行政人力部項目拓展部工程管理部項目工程部水電工程師土建工程師設(shè)計工程師成本工程師項目一（龍湖地區(qū)公公司組織結(jié)構(gòu)構(gòu)示意圖）質(zhì)量工程師采購工程師PMO經(jīng)理龍湖地產(chǎn)工程程管理模式分分析■總部對地區(qū)公公司工程管理理的考核體系系設(shè)計：總部對地區(qū)公公司工程管理理檢查的常見見形式：總部定期或不不定期對項目目工程部所管管理的實體工工程質(zhì)量進行行檢查，根據(jù)據(jù)檢查分項要要求進行評分分缺點：受建造過程影影響，檢查對對關(guān)鍵的質(zhì)量量過程無法得得到有效控制。工程質(zhì)量管理理的基礎(chǔ)是施施工單位、監(jiān)監(jiān)理單位的質(zhì)質(zhì)保體系管理水平，單單純的實體檢檢查無法檢驗驗項目工程部部的質(zhì)量管理能力。工程質(zhì)量缺陷陷分類檢查重重點不明確，，挑“毛病””很容易龍湖地產(chǎn)工程程管理模式分分析■總部對地區(qū)公公司工程管理理的考核體系系設(shè)計：總部對地區(qū)公公司工程管理理檢查的常見見形式：總部參與項目目工程部組織織的關(guān)鍵驗收收（如結(jié)構(gòu)驗驗收、門窗驗驗收等）或分分戶驗收，根根據(jù)驗收結(jié)果果進行評分缺點：工程質(zhì)量管理理是依靠質(zhì)量量預(yù)防、過程程控制、結(jié)果果檢驗等方式實現(xiàn)的，，單純的結(jié)果果檢驗，一旦旦出現(xiàn)問題，，不是造成工程返工，，就是造成默默認(rèn)質(zhì)量缺陷陷總部受人員配配備、管理半半徑等諸多限限制，不可能能參與每個項目的關(guān)鍵鍵驗收龍湖地產(chǎn)工程程管理模式分分析■總部對地區(qū)公公司工程管理理的考核體系系設(shè)計：總部對地區(qū)公公司工程管理理檢查的常見見形式：缺點：總部缺乏對項項目工程部管管理施工單位位、監(jiān)理單位位質(zhì)保體系管理能力評評價的管理考考評工具。單單純依靠技術(shù)術(shù)方案、施工交底、傳傳統(tǒng)檢驗批記記錄表格等內(nèi)內(nèi)業(yè)檢查無法法解決執(zhí)行力落實情情況總部面臨多多項目檢查查容易受人人情評價因因素影響公公正性總部定期或或不定期檢檢查項目工工程部對施施工單位、、監(jiān)理單位位工程質(zhì)保保體系的管管理質(zhì)量，，通過實體體質(zhì)量檢查查進行對照照，按檢查查分項要求求進行評分分龍湖地產(chǎn)工工程管理模模式分析■總部對地區(qū)區(qū)公司工程程管理的考考核體系設(shè)設(shè)計：總部對地區(qū)區(qū)公司工程程管理檢查查的常見形形式：缺點：需要總部對對工程質(zhì)保保體系管理理工具、工工程質(zhì)量過過程的責(zé)任任控制管理工工具等進行行全面的設(shè)設(shè)計方可進進行第三方方檢驗費用用總部設(shè)定項項目工程部部管理施工工單位、監(jiān)監(jiān)理單位質(zhì)質(zhì)保體系管管理能力評評價的考核核工具，設(shè)設(shè)計關(guān)鍵工工序質(zhì)量控控制的質(zhì)量量責(zé)任記錄錄，委托第第三方檢查查項目工程程管理質(zhì)量量，并通過過實體質(zhì)量量檢查進行行對照，安安考核工具具進行評分分龍湖地產(chǎn)工工程管理模模式分析■總部對地區(qū)區(qū)公司工程程管理的考考核體系設(shè)設(shè)計：工程管理質(zhì)質(zhì)保體系考考核檢查的的重點：基礎(chǔ)管理檢檢查：通過過對內(nèi)業(yè)資資料的審查查，檢查項項目工程部部工程質(zhì)保保體系管理理要求，檢檢查項目工工程部對施施工單位、、監(jiān)理單位位工程質(zhì)保保體系管理理的能力。。實體工程檢檢查：通過過對現(xiàn)場實實體工程的的審查，通通過實體質(zhì)質(zhì)量檢測對對照，檢查查項目工程程部關(guān)鍵質(zhì)質(zhì)量控制和和質(zhì)保體系系實際管理理效果龍湖地產(chǎn)工工程管理模模式分析■總部對地區(qū)區(qū)公司工程程管理的考考核體系設(shè)設(shè)計：工程管理質(zhì)質(zhì)保體系基基礎(chǔ)管理部部分的檢查查重點：設(shè)計交底施工節(jié)點及及細(xì)部交底底技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交交底施工工藝交交底施工組織與與配合交底底龍湖地產(chǎn)工工程管理模模式分析■總部對地區(qū)區(qū)公司工程程管理的考考核體系設(shè)設(shè)計：工程管理質(zhì)質(zhì)保體系基基礎(chǔ)管理部部分的檢查查重點：工序質(zhì)量控控制點、停停止點交底底施工樣板交交底施工單位、、監(jiān)理單位位關(guān)鍵工序序檢驗批過過程責(zé)任記記錄表（非非標(biāo)））項目工程部部關(guān)鍵工序序檢驗批復(fù)復(fù)檢責(zé)任記記錄表（非非標(biāo)）工序交接檢檢、關(guān)鍵驗驗收責(zé)任記記錄表（非非標(biāo)）龍湖地產(chǎn)工工程管理模模式分析■總部對地區(qū)區(qū)公司工程程管理的考考核體系設(shè)設(shè)計：工程管理質(zhì)質(zhì)保體系實實體對照部部分的檢查查重點：工程防滲漏漏質(zhì)量控制制工程防開裂裂質(zhì)量控制制精裝修觀感感質(zhì)量控制制園林景觀工工程細(xì)部質(zhì)質(zhì)量控制空間尺寸偏偏差質(zhì)量控控制門窗、設(shè)備備成品保護護質(zhì)量控制制龍湖地產(chǎn)運運營管理與與工程管理理投資論證及及收益跟蹤蹤投資成果設(shè)計成果成本成果工程成果營銷成果專業(yè)評審決策評審集團例會運營例會總結(jié)評估集團關(guān)鍵節(jié)點計劃管理地區(qū)公司一、二級計劃管理個人計劃管理目標(biāo)成本、、動態(tài)成本本跟蹤投資決策及及收益跟跟蹤體系階段性成果果管理體體系運營決策管管理理體系進度計劃管管理理體系目標(biāo)成本管管理理體系降低投資風(fēng)風(fēng)險項項目收益益控制降低運營風(fēng)風(fēng)險項項目質(zhì)量量控制明確管理職職責(zé)提提高決策策效率計劃編制質(zhì)質(zhì)量提提高決策策效率成本控制與與預(yù)警成本本敏感性分分析龍湖地產(chǎn)運運營管理體體系資金預(yù)算管管理理體系預(yù)算制定滾滾動資金計計劃控制防范經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險提提高資金使使用率實現(xiàn)集團預(yù)預(yù)定收益目目標(biāo)龍湖地產(chǎn)運運營管理與與工程管理理土地投資分析階段取得土地中標(biāo)通知單、方案設(shè)計任務(wù)書發(fā)出方案設(shè)計任務(wù)完成初設(shè)任務(wù)書發(fā)出初設(shè)完成施工圖設(shè)計任務(wù)書發(fā)出、施工圖設(shè)計開始施工場地三通一平基礎(chǔ)開工營銷方案完成、項目前期推廣、項目開盤向物業(yè)移交、項目交付交房交房后半年項目負(fù)責(zé)人7.《項目一二級進度計劃》項目月度計劃分析報告33.《商業(yè)移交方案》36.《項目后評估》計劃財務(wù)分析3.《項目投資分析模型》8.《項目投資分析報告》16.《方案階段投資驗算》21.《初設(shè)階段投資驗算》項目收益動態(tài)跟蹤34.《資產(chǎn)管理方案》項目發(fā)展1.《項目投資建議書》項目報批報建研發(fā)2.《項目實施預(yù)案》9.《方案設(shè)計任務(wù)書》10.《景觀設(shè)計任務(wù)書》11.《精裝房定位、限價及建設(shè)實施方案》12.《方案設(shè)計成果》13.《景觀方案與建筑方案的配合及實施意見》14.《精裝方案與建筑方案的配合及實施意見》17.《初步設(shè)計任務(wù)書》18.《初步設(shè)計成果》19.《景觀方案設(shè)計成果》20.《精裝方案設(shè)計任務(wù)書》《施工圖設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)要求》《施工圖設(shè)計審查要點》過程設(shè)計變更、二次設(shè)計管理及審查、設(shè)計現(xiàn)場指導(dǎo)、設(shè)計封樣設(shè)計后評估龍湖地產(chǎn)運運營管理與與工程管理理土地投資分析階段取得土地中標(biāo)通知單、方案設(shè)計任務(wù)書發(fā)出方案設(shè)計任務(wù)完成初設(shè)任務(wù)書發(fā)出初設(shè)完成施工圖設(shè)計任務(wù)書發(fā)出、施工圖設(shè)計開始施工場地三通一平基礎(chǔ)開工營銷方案完成、項目前期推廣、項目開盤向物業(yè)移交、項目交付交房、交房后半年營銷初步市場調(diào)研及初步營銷產(chǎn)品、售價建議6.《售樓處、樣板房選址、定位、修建、開放計劃》4.《項目定位報告及營銷產(chǎn)品建議》15.《方案階段成本測算與驗算》23.《項目銷售指標(biāo)》項目現(xiàn)場廣告、路牌、圍擋等銷售指引28.《項目營銷策劃方案》29.《售房合同配置標(biāo)準(zhǔn)》30.《售房合同附圖》31.《價格表及付款方式》32.《交房方案》銷售后評估成本項目開發(fā)成本分析5.《成本敏感性分析、價值分配及目標(biāo)成本預(yù)設(shè)》22.《項目目標(biāo)成本》27.《招投標(biāo)、計價、采購方案及合約規(guī)劃》項目工程成本動態(tài)跟蹤成本后評估工程項目工期分析、項目工程風(fēng)險分析市政工程分析設(shè)計階段工程配合24.《項目工程管理策劃》25.《項目三通一平實施方案》26.《施工、監(jiān)理單位篩選及評估報告》施工管理工程后評估龍湖地產(chǎn)運運營管理與與工程管理理■階段性成果果標(biāo)準(zhǔn)示例例—項目啟動階階段：取得土地中中標(biāo)通知書書～方案設(shè)設(shè)計任務(wù)書書發(fā)出階段起止點點：所含子成果果：①.《概念設(shè)計方方案》～研發(fā)②.《項目定位報報告》～營銷③.《成本敏感分分析、價值值分配及目目標(biāo)成本預(yù)預(yù)設(shè)報告》～成本龍湖地產(chǎn)運運營管理與與工程管理理■階段性成果果標(biāo)準(zhǔn)示例例—項目啟動階階段：所含子成果果：④.《售樓處、樣樣板房選址址、定位及及開放計劃劃》～營銷⑤.《項目一、二二級計劃》～項目負(fù)責(zé)責(zé)人、地區(qū)區(qū)公司PMO⑥.《投資分析模模型（啟動動）》～投資分析析專員⑦.《方案設(shè)計任任務(wù)書》～研發(fā)⑧.《景觀方案設(shè)設(shè)計任務(wù)書書》～研發(fā)⑨.《精裝房定位位、限價及及實施方案案》～研發(fā)、造造價及工程程龍湖地產(chǎn)運運營管理與與工程管理理■階段性成果果標(biāo)準(zhǔn)示例例—項目定位報報告：1、市場目標(biāo)標(biāo)客戶群市市調(diào)成果（（自己調(diào)查查＋第三方方調(diào)查）；；《市場調(diào)查表表模板》2、目標(biāo)客戶戶群敏感點點中的賣點點敏感點（（5項）、瑕疵疵敏感點（5項）、價格格敏感區(qū)間間等與項目目土地預(yù)案案中的假設(shè)設(shè)賣點、瑕疵控制點點的吻合度度分析及校校正成果，，分析形成成最終賣點；《客戶敏感點點分析模板板》3、市場目標(biāo)標(biāo)客戶群集集體的文化化歷史敏感感點、興趣趣愛好、消消費習(xí)慣、家家庭構(gòu)成、、交通習(xí)慣慣、職業(yè)收收入等分析析；《目標(biāo)客戶信信息分析（（模板）》龍湖地產(chǎn)運運營管理與與工程管理理■階段性成果果標(biāo)準(zhǔn)示例例—項目定位報報告：4、市場目標(biāo)標(biāo)客戶群的的信息接受受習(xí)慣和項項目傳播通通道的選擇擇：5、項目建筑筑戶型、立立面、景觀觀、配套、、案名、推推廣調(diào)性的方向性確確定（市調(diào)調(diào)時應(yīng)用圖圖片、照片片、模型等等來表述意向和對目目標(biāo)客戶群群進行測試試，不宜使使用文字））和銷售道具（客戶戶來訪路徑徑、標(biāo)識指指引及樓盤盤印象管理理；場地包裝、示范范環(huán)境、樣樣板房售樓樓處）選擇擇安排（應(yīng)應(yīng)用圖片、照片、、模型＋必要的文文字說明）；《項目銷售產(chǎn)產(chǎn)品建議書書（模板)》6、銷售的定定位標(biāo)桿和和價格標(biāo)桿桿的預(yù)設(shè)及及借力策略略，與本項項目必須區(qū)隔隔的項目假假設(shè)及區(qū)隔隔、差異化化借力策略略龍湖地產(chǎn)運運營管理與與工程管理理■階段性成果果標(biāo)準(zhǔn)示例例—項目定位報報告：龍湖地產(chǎn)運運營管理與與工程管理理■階段性成果果標(biāo)準(zhǔn)示例例—售樓處、樣樣板房計劃劃：1、售樓處定定位、位置置（應(yīng)附圖圖）及面積積；2、樣板區(qū)（（銷售展示示區(qū)）范圍圍、位置：：含客戶停停車區(qū)域選選擇；3、樣板房位位置（應(yīng)附附圖）、數(shù)數(shù)量、裝修修風(fēng)格建議議（用圖片片、照片片或或模模型型表表達(dá)達(dá)））；；4、交交通通組組織織流流線線：：客客戶戶到到現(xiàn)現(xiàn)場場交交通通線線路路分分析析、、戶戶外外導(dǎo)導(dǎo)視視方方案案及工工程程配配合合意意見見、、客客戶戶參參觀觀樣樣板板區(qū)區(qū)線線路路預(yù)預(yù)案案及及銷銷售售導(dǎo)導(dǎo)視視；；5、示示范范區(qū)區(qū)與與周周邊邊環(huán)環(huán)境境的的關(guān)關(guān)系系、、有有利利、、不不利利因因素素及及處處理理建建議議；；龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)運運營營管管理理與與工工程程管管理理■階段段性性成成果果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)示示例例—售樓樓處處、、樣樣板板房房計計劃劃：6、本本項項目目預(yù)預(yù)算算及及競競爭爭樓樓盤盤的的裝裝飾飾裝裝修修細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)對對比比及及參參考考價價格格；；7、樣樣板板區(qū)區(qū)（（銷銷售售展展示示區(qū)區(qū)））市市政政、、景景觀觀先先行行實實施施方方案案分分析析；；8、本本方方案案與與其其他他方方案案的的優(yōu)優(yōu)劣劣勢勢分分析析（（方方案案比比較較、、應(yīng)應(yīng)附附圖圖））；；9、修修建建、、裝裝修修進進場場、、家家具具布布置置、、開開放放等等計計劃劃安安排排龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析■龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)的的項項目目運運營營管管理理與與項項目目工工程程管管理理：：開發(fā)發(fā)流流程程與與工工程程管管理理：：投資資決決策策規(guī)劃設(shè)計施工準(zhǔn)備施工（含保修）物業(yè)服務(wù)后評估資金、策劃與銷售工程程管管理理（（常常規(guī)規(guī)理理解解））龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析■龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)的的項項目目運運營營管管理理與與項項目目工工程程管管理理：：開發(fā)發(fā)流流程程與與工工程程管管理理：：龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程管管理理模模式式分分析析■龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)的的項項目目運運營營管管理理與與項項目目工工程程管管理理：：開發(fā)流程程與工程程管理：：龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析■龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的項目目運營管管理與項項目工程程管理：：開發(fā)流程程與工程程管理：：施工準(zhǔn)備備階段和和施工階階段是建建筑產(chǎn)品品的實現(xiàn)現(xiàn)階段，，是項目目工程管管理的主主要內(nèi)容容，是房房地產(chǎn)開開發(fā)不可可或缺的的環(huán)節(jié)工程管理理還涉及及投資決決策、規(guī)規(guī)劃設(shè)計計、銷售售、物業(yè)業(yè)服務(wù)、、后評估估等階段段龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析■龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的項目目運營管管理與項項目工程程管理：：市場主體體（外部部客戶））與工程程管理：：房地產(chǎn)開開發(fā)的市市場主體體包括發(fā)發(fā)展商、、勘察設(shè)設(shè)計院、、施工、、監(jiān)理、、營銷策策劃公司司（房地地產(chǎn)銷售售代理商商）、造造價咨詢詢協(xié)作部門門（內(nèi)部部客戶））與工程程管理：：房地產(chǎn)開開發(fā)的工工程管理理涉及企企業(yè)內(nèi)部部的設(shè)計計部、銷銷售部（（銷售配配合）、、成本部部、采購購部、項項目拓展展部（報報批報建建）、財財務(wù)部等等多個管管理部門門龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析■龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的項目目運營管管理與項項目工程程管理：：項目運營營管理提提高了項項目工程程管理的的效率：：項目運營營管理依依據(jù)項目目整體業(yè)業(yè)務(wù)運營營流程，，對項目目進程全全過程進進行目標(biāo)標(biāo)控制、、過程控控制，結(jié)結(jié)果控制制等方面面的管理理。避免免了傳統(tǒng)統(tǒng)管理模模式下，，項目工工程部與與內(nèi)部客客戶逐一一協(xié)調(diào)，，或單純純依靠公公司高層層協(xié)調(diào)帶帶來的管管理效率率下降，，由工程程推動轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)轫楉椖空w體運營推推動。項項目工程程部得以以把工作作重心放放到一線線施工現(xiàn)現(xiàn)場的質(zhì)質(zhì)量、進進度等方方面的管管理（減減少了大大量的內(nèi)內(nèi)部協(xié)調(diào)調(diào)）龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析■龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的項目目運營管管理與項項目工程程管理：：項目運營營管理提提高了項項目工程程管理的的質(zhì)量：：項目運營營管理通通過對業(yè)業(yè)務(wù)流程程關(guān)鍵節(jié)節(jié)點的階階段性成成果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)范范和管理理，保證證了公司司內(nèi)部部部門與部部門之間間交接或或較差平平行作業(yè)業(yè)所需工工作成果果的質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)。。解決了了傳統(tǒng)部部門職能能管理模模式下的的跨專業(yè)業(yè)平衡（（設(shè)計工工程質(zhì)量量保證、、采購工工程質(zhì)量量保證、、合約工工程質(zhì)量量保證等等）和跨跨專業(yè)翻翻譯（產(chǎn)產(chǎn)品定位位的營銷銷語言與與規(guī)劃設(shè)設(shè)計的設(shè)設(shè)計語言言），降降低項目目經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險，保保證了項項目工程程管理的的整體平平衡（工工程質(zhì)量量、進度度管理不不只是工工程部門門的職責(zé)責(zé)）龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理模式式分析■龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的項目目運營管管理與項項目工程程管理：：項目運營營管理提提高了項項目風(fēng)險險控制能能力：項目運營營管理可可以對項項目運營營進程的的關(guān)鍵流流程、關(guān)關(guān)鍵節(jié)點點等進行行過程管管理，及及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)項目正正常運營營存在的的風(fēng)險，，并進行行提前的的預(yù)警和和預(yù)控。。避免了了因為專專業(yè)不平平衡導(dǎo)致致項目工工程管理理風(fēng)險加加大龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點一、龍湖湖地產(chǎn)的的工程質(zhì)質(zhì)量管理理理念二、龍湖湖地產(chǎn)的的工程管管理策劃劃與研發(fā)發(fā)三、龍湖湖地產(chǎn)的的工序、、檢驗批批質(zhì)量管管理四、龍湖湖地產(chǎn)的的工程質(zhì)質(zhì)量細(xì)節(jié)節(jié)管理五、龍湖湖地產(chǎn)的的設(shè)計工工程質(zhì)量量保障龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點六、龍湖湖產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化、、系列化化對工程程質(zhì)量的的保障七、龍湖湖地產(chǎn)的的工程管管理規(guī)劃劃八、龍湖湖地產(chǎn)供供方質(zhì)保保體系的的輸出與與管理九、龍湖湖地產(chǎn)的的工程分分戶驗收收管理龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的工程程質(zhì)量管管理理念念與質(zhì)量量文化：：龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的工程程質(zhì)量管管理理念念相對完完善：國內(nèi)大多多數(shù)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的工程程質(zhì)量管管理，主主要依靠靠在施工工階段的的工程質(zhì)質(zhì)量檢驗驗。沒有有強調(diào)工工程質(zhì)量量的系統(tǒng)統(tǒng)化預(yù)防防，沒有有形成項項目開發(fā)發(fā)全過程程的工程程質(zhì)量控控制保障障體系龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的工程程質(zhì)量保保證體系系更多強強調(diào)工程程質(zhì)量的的系統(tǒng)性性預(yù)防，，包括：：設(shè)計預(yù)預(yù)防、招招標(biāo)采購購預(yù)防、、合約預(yù)預(yù)防、材材料預(yù)防防、施工工工藝、、施工工工序控制制預(yù)防、、施工單單位、監(jiān)監(jiān)理單位位質(zhì)保體體系管理理預(yù)防等等，形成成貫穿項項目開發(fā)發(fā)全過程程的工程程質(zhì)保體體系管理理龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點一級“檢驗”二級“質(zhì)量保證證”三級“預(yù)防”四級“完美”特點：通過工程檢驗保證質(zhì)量缺乏質(zhì)量意識和專業(yè)知識方法：低效率／錯誤的使用質(zhì)量保證方法特點:

改進工程質(zhì)量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評估、質(zhì)量圈等工具特點:開發(fā)設(shè)計、工藝能力和生產(chǎn)管理能力與供應(yīng)一體化方法：設(shè)計評估、質(zhì)量問題模式分析評估特點:以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品質(zhì)量文化方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進行設(shè)計評估質(zhì)量管理的提高龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點■衡量房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程質(zhì)質(zhì)量管理理水平的的等級：：第一級：：施工質(zhì)質(zhì)量檢驗驗企業(yè)主要要依靠施施工現(xiàn)場場工程質(zhì)質(zhì)量檢驗驗來保障障工程質(zhì)質(zhì)量，通通過臨時時性的隱隱蔽驗收收、分部部分項工工程驗收收和最后后階段的的檢查，，發(fā)現(xiàn)工工程質(zhì)量量問題并并予以解解決設(shè)計質(zhì)量量、材料料質(zhì)量、、施工的的工藝質(zhì)質(zhì)量、工工序質(zhì)量量等很少少得到檢檢驗，產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)設(shè)計與施施工幾乎乎脫節(jié)，，招標(biāo)文文件及合合約文件件缺乏質(zhì)質(zhì)量細(xì)節(jié)節(jié)控制約約定。企企業(yè)質(zhì)量量管理知知識需要要完善龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點第二級：：工程質(zhì)質(zhì)量保證證企業(yè)工程程質(zhì)量目目標(biāo)仍然然主要通通過施工工現(xiàn)場的的工程質(zhì)質(zhì)量檢驗驗來實現(xiàn)現(xiàn)。但企企業(yè)開始始規(guī)范統(tǒng)統(tǒng)一的施施工工藝藝標(biāo)準(zhǔn)、、施工質(zhì)質(zhì)量檢驗驗行為和和施工質(zhì)質(zhì)量檢驗驗標(biāo)準(zhǔn)。。施工過過程的材材料質(zhì)量量、工藝藝質(zhì)量、、工序質(zhì)質(zhì)量等開開始得到到控制。。一線員員工開始始積極參參加質(zhì)量量管理設(shè)計質(zhì)量量的測定定標(biāo)準(zhǔn)、、設(shè)計質(zhì)質(zhì)量對工工程質(zhì)量量的保障障標(biāo)準(zhǔn)等等還沒有有確定，，企業(yè)的的招標(biāo)采采購、成成本管理理、招標(biāo)標(biāo)合約規(guī)規(guī)劃等還還未介入入系統(tǒng)的的工程質(zhì)質(zhì)量保障障體系龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點第三級：：工程質(zhì)質(zhì)量預(yù)防防設(shè)計與工工程開始始相互影影響與積積極配合合，設(shè)計計環(huán)節(jié)開開始出現(xiàn)現(xiàn)面向客客戶質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)的的特征。。設(shè)計、、招標(biāo)采采購、成成本、合合約等各各個業(yè)務(wù)務(wù)環(huán)節(jié)均均全面關(guān)關(guān)注工程程質(zhì)量。。產(chǎn)品生生產(chǎn)實現(xiàn)現(xiàn)的全過過程開始始得到有有效控制制，產(chǎn)品品開始逐逐步出現(xiàn)現(xiàn)零次品品率，企企業(yè)通過過輸出技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和管理理標(biāo)準(zhǔn)與與供應(yīng)商商密切協(xié)協(xié)作，供供應(yīng)商也也主動配配合企業(yè)業(yè)提升產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量施工環(huán)節(jié)節(jié)的手工工化操作作很難避避免出現(xiàn)現(xiàn)操作偏偏差。質(zhì)質(zhì)量成本本的投入入與認(rèn)識識還有待待提升。。全員質(zhì)質(zhì)量意識識尚未完完全形成成。住宅宅產(chǎn)品部部品化、、標(biāo)準(zhǔn)化化、產(chǎn)業(yè)業(yè)化體系系尚未形形成龍湖地產(chǎn)產(chǎn)工程質(zhì)質(zhì)量保證證體系與與重點第四級級：零零缺陷陷管理理（相相對歸歸零））企業(yè)形形成一一種內(nèi)內(nèi)在的的質(zhì)量量文化化氛圍圍，此此種氛氛圍下下的方方方面面面都都有助助于工工程質(zhì)質(zhì)量的的提高高，每每一位位雇員員都意意識到到工程程質(zhì)量量對企企業(yè)的的重要要性，，都在在尋求求提高高質(zhì)量量的途途徑，，實現(xiàn)現(xiàn)“零缺陷陷原則則”，與內(nèi)內(nèi)部顧顧客和和供應(yīng)應(yīng)商保保持良良好的的關(guān)系系，始始終如如一的的面向向外部部顧客客并最最大限限度的的優(yōu)化化從供供應(yīng)商商到客客戶這這一流流程中中所有有重要要的程程序和和產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點點■龍湖地地產(chǎn)企企業(yè)質(zhì)質(zhì)量文文化強強調(diào)的的原則則：1.樹立正正確的的質(zhì)量量管理理理念念：2.工程質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)必必須是是“零缺陷陷”：3.以“品質(zhì)不不符合合標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的代代價”衡量質(zhì)質(zhì)量：：4.以“防患于于未然然”為質(zhì)量量管理理的制制度：：5.以“全面質(zhì)質(zhì)量管管理”為改進進的基基礎(chǔ)：：龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點點■龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量管管理理理念體體現(xiàn)的的一些些特點點：工程質(zhì)質(zhì)量≠施工質(zhì)質(zhì)量工程質(zhì)質(zhì)量不單純純只是是工程程管理理部門門的責(zé)責(zé)任工程質(zhì)質(zhì)量預(yù)防的的起點點是規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計管管理部部門，，設(shè)計計階段段應(yīng)對對企業(yè)業(yè)工程程質(zhì)量量通病病，工工程管管理薄薄弱環(huán)環(huán)節(jié)等等提前前采取取設(shè)計計防控控的有有效措措施成本控控制是是在保保證工工程質(zhì)質(zhì)量可可靠性性的前前提下下，形形成有有效的的價格格競爭爭機制制招標(biāo)文文件、、合約約文件件是施施工階階段工工程質(zhì)質(zhì)量控控制管管理保保障的的基礎(chǔ)礎(chǔ)龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點點■一個屬屬于“工程質(zhì)質(zhì)量”的案例例：某別墅墅項目目將層層層退退臺的的露臺臺設(shè)置置為種種植庭庭院，，以增增加銷銷售賣賣點。。圖紙紙設(shè)計計審查查未發(fā)發(fā)現(xiàn)問問題，，施工工單位位按規(guī)規(guī)范要要求施施工，，監(jiān)理理單位位按規(guī)規(guī)范要要求驗驗收，，甲方方閉水水試驗驗復(fù)檢檢合格格，項項目交交付后后不足足一個個月，，就出出現(xiàn)大大量的的漏水水投訴訴及索索賠龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點點■一個屬屬于“工程質(zhì)質(zhì)量”的案例例：某項目目外墻墻設(shè)計計有外外墻空空調(diào)板板用于于放置置空調(diào)調(diào)室外外機：：圖紙紙設(shè)計計審查查沒有有問題題，施施工單單位按按規(guī)范范要求求施工工監(jiān)理理單位位按圖圖紙及及規(guī)范范驗收收合格格，甲甲方工工程部部復(fù)檢檢合格格。項項目交交付后后只要要一下下暴雨雨，80％以上上空調(diào)調(diào)板的的根部部就會會出現(xiàn)現(xiàn)外墻墻滲漏漏。開開發(fā)商商為此此付出出巨額額索賠賠龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點點■一個屬屬于“工程質(zhì)質(zhì)量”的案例例：某項目目施工工圖的的屋面面防水水構(gòu)造造設(shè)計：：除構(gòu)構(gòu)造做做法要要求外外，其其余均均為細(xì)細(xì)部節(jié)節(jié)點圖圖集引引注思考60秒：防防水設(shè)設(shè)計在在構(gòu)造造做法法上存存在哪哪些問問題或或隱患患？龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點點■一個屬屬于“工程質(zhì)質(zhì)量”的案例例：某項目目采用用下沉沉式衛(wèi)衛(wèi)生間間設(shè)計計。為為保證證衛(wèi)生生間防防水質(zhì)質(zhì)量，，設(shè)計計采用用兩道道柔性性防水水層。。圖紙紙設(shè)計計審查查沒有有問題題，施施工單單位按按規(guī)范范要求求施工工，監(jiān)監(jiān)理單單位按按圖紙紙及規(guī)規(guī)范驗驗收合合格，，甲方方閉水水試驗驗驗收收合格格。項項目交交付三三個月月后，，30%以上的的衛(wèi)生生間開開始出出現(xiàn)滲滲漏龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點點■一個屬屬于“工程質(zhì)質(zhì)量”的案例例：某項目目屋面面采用用倒置置式屋屋面設(shè)設(shè)計：：防水水層選選用甲甲方指指定分分包SBS改性瀝瀝青防防水卷卷材，，構(gòu)造造做法法要求求在擠擠塑聚聚苯板板保溫溫層上上直接接鋪貼貼卷材材防水水層。。施工工單位位嚴(yán)格格控制制材料料、工工藝和和節(jié)點點。監(jiān)監(jiān)理按按規(guī)范范要求求檢驗驗各個個環(huán)節(jié)節(jié)并驗驗收合合格，，甲方方工程程部屋屋面閉閉水試試驗復(fù)復(fù)檢合合格，，工程程交付付半年年后屋屋面出出現(xiàn)大大量滲滲漏，，頂層層住戶戶頂板板出現(xiàn)現(xiàn)大量量結(jié)露露，部部分住住戶頂頂板出出現(xiàn)滲滲漏龍湖地地產(chǎn)工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系與與重點點■一個屬屬于“工程質(zhì)質(zhì)量”的案例例：某項目目為外外墻外外保溫溫，采采購部部采購購了某某品牌牌的外外墻彈彈性涂涂料。。施工工單位位使用用外墻墻柔性性耐水水膩子子。施施工單單位嚴(yán)嚴(yán)格按按工藝藝要求求施工工，監(jiān)監(jiān)理單單位按按圖紙紙及工工藝要要求驗驗收合合格，，甲方方工程程部復(fù)復(fù)檢合合格。。項目目交付付不足足三月月，外外墻涂涂料大大量出出現(xiàn)龜龜裂、、開裂裂、剝剝離、、泛堿堿等質(zhì)質(zhì)量問問題，，部分分出現(xiàn)現(xiàn)外墻墻滲漏漏龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：某地產(chǎn)項目目地下車庫庫防水，原原設(shè)計選用用SBSⅡ型改性瀝青青聚酯胎卷卷材防水。。開發(fā)商成成本部門為為了節(jié)約成成本，要求求設(shè)計改用用雙組分JS復(fù)合防水涂涂料，并因因節(jié)約成本本50萬元受到公公司嘉獎。。后期該項項目地下室室發(fā)生大面面積滲漏，，維修成本本高達(dá)280萬元。龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■企業(yè)工程質(zhì)質(zhì)量管理缺缺陷分析：：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的成本部部往往只關(guān)關(guān)注材料的的合格性，，關(guān)注采購購成本的控控制性。很很少關(guān)注材材料在施工工現(xiàn)場工藝藝質(zhì)量控制制、工序質(zhì)質(zhì)量控制、、施工質(zhì)量量檢測等易易建性、易易檢性要求求，往往存存在理論合合格的錯誤誤判斷成本節(jié)約的的考核指標(biāo)標(biāo)應(yīng)采用價價值綜合評評定（不合合格的代價價），不能能簡單的以以節(jié)約成本本作為唯一一的考核指指標(biāo)龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■全面質(zhì)量管管理的必要要性：上述述案例的共共性分析采購環(huán)節(jié)未未考慮工程程構(gòu)造做法法對材料的的特殊要求求，未考慮慮工程施工工現(xiàn)場管理理的可行性性和有效性性，不清楚楚一些材料料不僅要本本身合格，，還要有與與其相關(guān)材材料的兼容容性、匹配配性等要求求采購部門在在材料、設(shè)設(shè)備招標(biāo)采采購中提出出技術(shù)指標(biāo)標(biāo)參數(shù)要求求，不僅要要經(jīng)過設(shè)計計部門確認(rèn)認(rèn)，還應(yīng)經(jīng)經(jīng)過工程管管理部門確確認(rèn)上述案例均均屬于屬于于以采購質(zhì)質(zhì)量責(zé)任為為主的工程程質(zhì)量事故故龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點龍湖地產(chǎn)企企業(yè)工程質(zhì)質(zhì)量保證體體系框架的的確定，為為何會采取取后面介紹紹的一系列列工程質(zhì)量量管控手段段，源于其其全面工程程質(zhì)量管理理的策劃，，分析其管管理管理短短板產(chǎn)生的的原因并有有針對性的的予以改進進。龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)全全面工程質(zhì)質(zhì)量管理的的概念：質(zhì)量策劃：：確定與項目目相關(guān)的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，，并決定如如何滿足這這些標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量保證：：定期評價總總體項目績績效，制定定階段性質(zhì)質(zhì)量管理目目標(biāo)，以提提供項目滿滿足相關(guān)質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的的信心質(zhì)量控制：：監(jiān)控具體項項目結(jié)果以以確定其是是否符合相相關(guān)的質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)，并并制定相應(yīng)應(yīng)措施來消消除導(dǎo)致績績效不令人人滿意的原原因龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量策策劃問卷調(diào)調(diào)研結(jié)果分分析：影響工程質(zhì)質(zhì)量的主要要外部因素素（前五位位）：1.監(jiān)理公司未未實行有效效監(jiān)管2.施工單位質(zhì)質(zhì)保體系不不健全3.設(shè)計施工圖圖質(zhì)量不完完善4.總、分包單單位不履行行管理、配配合職責(zé)5.勞務(wù)的工藝藝質(zhì)量能力力不足龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量策策劃問卷調(diào)調(diào)研結(jié)果分分析：影響工程質(zhì)質(zhì)量的主要要內(nèi)部因素素（前五位位）：1.工程管理人人員過程質(zhì)質(zhì)量管控能能力不足2.計劃工期過過短，合理理工序穿插插、技術(shù)間間歇無法保保障3.設(shè)計變更過過多4.招標(biāo)文件、、合約文件件中技術(shù)管管理部分約約定不清5.對新技術(shù)、、新材料規(guī)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及工藝控控制要求掌掌握有待提提高龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■工程質(zhì)量策策劃對外部部資源管理理能力的分分析：設(shè)計單位對對工程質(zhì)量量的影響：：監(jiān)理單位對對工程質(zhì)量量的影響：：施工單位對對工程質(zhì)量量的影響：：國家現(xiàn)行規(guī)規(guī)范法規(guī)對對工程質(zhì)量量的影響：：龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■設(shè)計單位對對工程管理理的影響：：施工圖設(shè)計計深度普遍遍不夠、構(gòu)構(gòu)造要求不不明確，不不配設(shè)計節(jié)節(jié)點圖或引引用節(jié)點圖圖集錯誤，，無法滿足足施工需要要設(shè)計施工圖圖“錯、漏、碰碰、缺”嚴(yán)重，違反反強制性設(shè)設(shè)計規(guī)范要要求現(xiàn)象普普遍龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■設(shè)計單位對對工程管理理的影響：：建設(shè)部2007年對全國設(shè)設(shè)計單位做做的強制性性設(shè)計規(guī)范范執(zhí)行情況況進行的普普查：全中中國沒有一一家設(shè)計單單位的設(shè)計計施工圖，，沒有出現(xiàn)現(xiàn)違反的強強制性設(shè)計計規(guī)范的情情況龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■設(shè)計單位對對工程管理理的影響：：龍湖地產(chǎn)通通過其對業(yè)業(yè)主投訴分分和工程質(zhì)質(zhì)量后評估估、設(shè)計質(zhì)質(zhì)量后評估估所做的分分析，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)近31.6％左右質(zhì)量量問題是由由于設(shè)計不不合理、設(shè)設(shè)計錯漏碰碰缺等設(shè)計計缺陷引起起的。龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)設(shè)設(shè)計審查發(fā)發(fā)現(xiàn)的一些些設(shè)計錯誤誤案例：思考60秒倒置式屋面面最大的設(shè)設(shè)計隱患是是什么？設(shè)計上如何何解決倒置置式屋面存存在的隱患患？龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)設(shè)設(shè)計審查發(fā)發(fā)現(xiàn)的一些些設(shè)計錯誤誤案例：思考60秒該設(shè)計圖紙紙什么么部位存在在嚴(yán)重的設(shè)設(shè)計隱患？？為什么？？龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)設(shè)設(shè)計審查發(fā)發(fā)現(xiàn)的一些些設(shè)計錯誤誤案例：思考60秒該設(shè)計圖紙紙什么么部位存在在嚴(yán)重的設(shè)設(shè)計隱患？？為什么？？龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量事事故后評估估的案例：：設(shè)計施工圖圖往往僅提提供構(gòu)造做做法，不提提供節(jié)點詳詳圖及構(gòu)造造節(jié)點要求求龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)設(shè)設(shè)計審查發(fā)發(fā)現(xiàn)的一些些設(shè)計錯誤誤案例：露臺女兒墻保溫溫節(jié)點做法示意圖強制節(jié)能前前強制節(jié)能后后龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量策策劃設(shè)計后后評估的設(shè)設(shè)計修改：：露臺女兒墻墻壓頂處如如安裝欄桿桿，需提前前埋設(shè)扁鋼鋼卡子。扁扁鋼出保溫溫處周圈應(yīng)應(yīng)用硅酮耐耐候密封膏膏嵌填。嚴(yán)嚴(yán)禁直接在在保溫上開開孔打膨脹脹螺栓。避避免保溫空空腔效應(yīng)，，導(dǎo)致外墻墻串水滲漏漏龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■龍湖地產(chǎn)設(shè)設(shè)計審查發(fā)發(fā)現(xiàn)的一些些設(shè)計錯誤誤案例：思考60秒該設(shè)計圖紙紙什么么部位存在在嚴(yán)重的設(shè)設(shè)計隱患？？為什么？？室外陽光房房與外墻交交界處的節(jié)節(jié)點示意圖圖龍湖地產(chǎn)工工程質(zhì)量保保證體系與與重點■監(jiān)理管理能能力不足對對工程質(zhì)量量的影響：：以鋁合金門門窗安裝為為例哪些部位、哪哪些工序需要要監(jiān)理旁站？？如何劃定監(jiān)理理旁站監(jiān)督的的控制區(qū)域以屋面防水施施工為例龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■管理監(jiān)理能力力不足對工程程質(zhì)量的影響響：監(jiān)理檢驗批驗驗收和隱蔽工工程驗收的管管理區(qū)別?以衛(wèi)生間防水水工程檢驗批批驗收與衛(wèi)生生間防水工程程隱蔽驗收為為例以10萬㎡的高層住住宅、2萬㎡的多層花花園洋房為例例如何判定監(jiān)理理工程師的配配備滿足監(jiān)理理要求？集團內(nèi)部大多多數(shù)工程管理理人員在抱怨怨監(jiān)理單位工工作不合格的的同時，并不不清楚合格監(jiān)監(jiān)理工作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是什么，自自然更不清楚楚如何管理監(jiān)監(jiān)理單位。龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點對策：由集團工程技技術(shù)質(zhì)量中心心研發(fā)，制定定企業(yè)版的《監(jiān)理工作要求求細(xì)則》，明確監(jiān)理工工作標(biāo)準(zhǔn)。制制定監(jiān)理工序序質(zhì)量檢查表表格。修改監(jiān)監(jiān)理招標(biāo)文件件及合約文件件■管理監(jiān)理能力力不足對工程程質(zhì)量的影響響：監(jiān)理單位不履履行監(jiān)理職責(zé)責(zé)，監(jiān)理檢驗驗要求不明確確監(jiān)理工程師責(zé)責(zé)任制不落實實對策：由集團工程技技術(shù)質(zhì)量中心心和成本控制制中心共同研研發(fā)，將監(jiān)理理投標(biāo)報價改改為成本＋利潤＋稅金金＋現(xiàn)場監(jiān)理理獎金的競價價模式。制定定現(xiàn)場監(jiān)理階階段性獎懲考考評管理工具具龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■施工單位對工工程質(zhì)量的影影響：建筑施工企業(yè)業(yè)總體素質(zhì)不不是太好，注注冊資本低資資信差，質(zhì)量量保證體系形形同虛設(shè)。需需要進行嚴(yán)格格的管理。需需要甲方重點點考察，輸出出技術(shù)、管理理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助助其建立質(zhì)量量保證體系勞務(wù)隊伍非職職業(yè)化，不穩(wěn)穩(wěn)定，技術(shù)能能力有限，責(zé)責(zé)任心不強。。甲方到位的的技術(shù)指導(dǎo)及及嚴(yán)格的過程程控制，是施施工質(zhì)量保證證的重要前提提龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■施工單位對工工程質(zhì)量的影影響：建筑工程轉(zhuǎn)包包、分包、掛掛靠現(xiàn)象嚴(yán)重重，在無形中中大量不必要要的管理費、、承包費等增增加甲方建設(shè)設(shè)成本的同時時，工程質(zhì)量量也無法得到到有效保證在普遍采用項項目承包模式式的形勢下，，建筑施工企企業(yè)過多考慮慮經(jīng)濟效益，，對其內(nèi)部施施工成本控制制的關(guān)注度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對工程程質(zhì)量、進度度的重視龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■施工單位的選選擇對工程成成本控制的影影響：龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■管理施工能力力對工程質(zhì)量量的影響：施工單位缺乏乏有效的工程程質(zhì)量保證體體系施工項目質(zhì)保保體系不健全全，項目經(jīng)理理質(zhì)量意識薄薄弱，質(zhì)量管管理人員配備備不足，質(zhì)量量管理能力、、技術(shù)管理能能力不足對策：由集團工程技術(shù)術(shù)質(zhì)量中心研研發(fā)，制定企企業(yè)版工程質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施施工工藝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。明確施工工單位工程質(zhì)質(zhì)量保證體系系管理要求。。完善施工單單位招標(biāo)文件件、合約文件件。龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■管理施工能力力對工程質(zhì)量量的影響：施工單位過程程質(zhì)量控制能能力不足關(guān)鍵性工序、、細(xì)部工序、、工序技術(shù)間間歇、總分包包交接工序等等質(zhì)量管理能能力不足。對策：由集團工程技技術(shù)質(zhì)量中心心研發(fā)，制定定企業(yè)版工程程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、、施工工藝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。明確甲甲方參與的工工序檢驗管理理要求龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■國家現(xiàn)行規(guī)范范、法規(guī)對工工程管理的影影響：為什么外墻滲滲漏、開裂會會成為愈演愈愈烈、屢禁不不止的工程質(zhì)質(zhì)量問題？為什么工程驗驗收合格，項項目交付時還還會出現(xiàn)大量量的工程質(zhì)量量問題和業(yè)主主投訴？龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■原因分析：國家工藝規(guī)程程規(guī)定聚苯板可以采采用點粘和條條粘的施工工工藝，造成聚聚苯板與墻體體形成空腔夾夾層。保溫層層如有裂縫，，雨水不能及及時排出，雨雨水會從縫隙隙中滲入，沿沿空腔串水，，在墻體薄弱弱環(huán)節(jié)處，并并滲入內(nèi)墻面面。龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■原因分析：保溫空腔導(dǎo)致致高層建筑保保溫層的抗風(fēng)風(fēng)壓，尤其是是抵抗負(fù)風(fēng)壓壓的能力不足足節(jié)能規(guī)范的推推出，是在大大量規(guī)范、圖圖集不配套的的情況下強制制執(zhí)行的。用于外粘苯板板的膠和塑料料錨栓屬于高高分子材料，，隨著時間的的推移將產(chǎn)生生老化變脆，，其耐久年限限（國家規(guī)定定：不低于25年）與建筑壽壽命年限矛盾盾龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■原因分析：采用滿粘工藝藝，不利于結(jié)結(jié)構(gòu)墻體和室室內(nèi)的潮氣向向外擴散，極極易產(chǎn)生結(jié)露露。且滿粘工工藝如不采用用擠膠的粘貼貼工法，因施施工現(xiàn)場作業(yè)業(yè)面較大，單單純依靠現(xiàn)場場監(jiān)管，很難難保證工程質(zhì)質(zhì)量龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■相當(dāng)?shù)貐^(qū)的外外墻外保溫地地方標(biāo)準(zhǔn)都存存在缺陷：包括北京市、、上海市在內(nèi)內(nèi)的一些外墻外保保溫地方標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，都認(rèn)為現(xiàn)現(xiàn)澆混凝土的的外墻可以不不用抹灰，直直接粘貼保溫溫板。忽視了了外保溫空腔腔效應(yīng)易導(dǎo)致致外墻滲漏的的隱患外墻抹灰，相相當(dāng)于給外墻墻外保溫增加加了一道剛性性防水。即使使發(fā)生保溫層層發(fā)生滲漏，，也較易查清清滲漏點，且且便于維修龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■相當(dāng)?shù)貐^(qū)的外外墻外保溫地地方標(biāo)準(zhǔn)都存存在缺陷：包括山東省、、河南省在內(nèi)內(nèi)的一些外墻外保保溫地方標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，都包含機機械固定鋼絲絲網(wǎng)架聚苯板板外墻外保溫溫體系。忽視視了該體系對對外墻型式的的要求（輕質(zhì)質(zhì)砌體外墻很很難外保溫固固定錨栓均提提前預(yù)埋混凝凝土塊）外保溫固定錨錨栓對外墻輕輕質(zhì)砌體的破破壞，增加了了外墻滲漏，，內(nèi)墻開裂的的隱患。其為為提高外墻面面磚體系脫落落風(fēng)險的考慮慮，不完全符符合外墻外保保溫體系的特特性要求龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■外墻外保溫設(shè)設(shè)計缺乏系統(tǒng)統(tǒng)的體系化考考慮：外墻外保溫體體系選擇的隨隨意性沒有系統(tǒng)化考考慮外墻防滲滲漏的總體設(shè)設(shè)計缺少詳細(xì)節(jié)點點處的防滲漏漏設(shè)計與外保溫體系系配套的部分分規(guī)范、圖集集缺失外墻外保溫體體系貼面磚的的安全性考慮慮不足龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■國內(nèi)目前常用用的外墻外保保溫體系：聚苯板薄抹灰灰外墻外保溫溫體系機械固定鋼絲絲網(wǎng)架聚苯板板外墻外保溫溫體系現(xiàn)澆混凝士復(fù)復(fù)合無網(wǎng)聚苯苯板外墻外保保溫體系現(xiàn)澆混凝土鋼鋼絲網(wǎng)架聚苯苯板外墻外保保溫體系外墻硬發(fā)泡聚聚氨酯保溫體體系龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■現(xiàn)澆混凝土鋼鋼絲網(wǎng)架聚苯苯板外墻外保保溫體系：與主體結(jié)構(gòu)粘粘接牢固，無無保溫層空腔腔隱患抗負(fù)風(fēng)壓能力力強，壽命期期較長施工不受冬季季環(huán)境溫度影影響龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■外墻貼面磚相相關(guān)規(guī)范已經(jīng)經(jīng)不適應(yīng)節(jié)能能現(xiàn)狀：國家強制性行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《外墻飾面磚工工程施工及驗驗收規(guī)程》JGJ126-2000的制定主要針針對混凝土墻墻體和砌體，，并未考慮在在外保溫面層層上粘貼面磚磚的特殊情況況國家強制性行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程飾面面磚粘接強度度檢驗標(biāo)準(zhǔn)》JGJ110-97要求外墻面磚磚必須進行粘粘接強度檢驗驗，每組試樣樣平均粘接強強度不應(yīng)小于于0.4Mpa龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■建研院與中建建技術(shù)研究中中心所做的外外保溫薄抹灰灰（錨栓玻纖網(wǎng)網(wǎng)和增強鋼絲絲網(wǎng)）試驗數(shù)數(shù)據(jù)：EPS板28d抗拉強度：0.1Mpa～0.2MpaXPS板28d抗拉強度：0.2Mpa～0.3Mpa硬發(fā)泡聚氨酯酯28d抗拉強度：0.25Mpa～0.35Mpa聚合物抗裂砂砂漿與保溫層層的28d拉伸粘接強度度：0.1Mpa～0.2Mpa僅靠外墻面磚磚抗拉強度檢檢驗無法檢驗驗外墻面磚防防脫落的可靠靠性龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■外墻外保溫需需要關(guān)注的一一些技術(shù)數(shù)據(jù)據(jù)：XPS聚苯板的導(dǎo)熱熱系數(shù)：0.029W（m.k）聚合物抗裂水水泥沙漿的導(dǎo)導(dǎo)熱系數(shù)：0.932W（m.k）抗裂水泥砂漿漿強度增長期期短與收縮周周期長形成矛矛盾外墻砼墻面（（6m×6m）年最大溫差差形變：4.8㎜龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■外墻外保溫貼貼面磚粘接強強度試驗合格格：外保溫體系下下外墻磚的掉掉落常常成片片發(fā)生，而且且極易發(fā)生在在墻面的邊緣緣和頂層建筑筑女兒墻沿屋屋面板的底部部，以及墻面面中間大面積積空鼓處外保溫體系下下外墻磚的掉掉落，基本上上都是面磚和和粘接層一同同掉落，外飾飾面及保溫層層多處于飽水水狀態(tài)龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■外墻外保溫貼貼面磚粘接強強度試驗合格格：外墻外保溫體體系下，外墻墻面磚的脫落落90%以上并不是因因為粘接不老老造成的重力力拉拔導(dǎo)致的的。后期的溫溫度變形和干干濕變形，尤尤其是面磚勾勾縫不嚴(yán)，造造成潮氣的進進入，引起晝晝夜間的反復(fù)復(fù)膨脹及凍融融，極易導(dǎo)致致外墻面磚脫脫落。外墻面面磚拉拔試驗驗合格根本無無法保證外墻墻磚使用期間間的粘接強度度龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■中國建研院外外墻外保溫貼貼面磚長效耐耐候試驗：中國建筑設(shè)計計研究院對目目前國內(nèi)外保保溫體系下外外墻粘貼面磚磚曾經(jīng)做過普普遍的耐候性性試驗檢查：：通過1500組的試驗檢查查，根據(jù)試驗驗結(jié)果數(shù)據(jù)分分析：目前國國內(nèi)沒有一個個項目外墻面面磚能夠通過過長效的耐候候性試驗檢測測龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■國家分部分項項工程規(guī)范對對工程質(zhì)量的的影響：國家相關(guān)分部部分項工程驗驗收是采取按按一定比例抽抽樣檢查、其其檢驗內(nèi)容包包括分為主控控項目（保證證項目）檢查查和一般項目目（允許偏差差項目）檢查查。當(dāng)檢查合合格率對于一一定比例時，，只需對比例例抽檢發(fā)現(xiàn)的的不合格項進進行整改，即即可判定該分分部分項工程程整體驗收合合格項目交付業(yè)主主驗收時，對對于業(yè)主而言言不存在抽樣樣驗收比例問問題，任何一一個點存在質(zhì)質(zhì)量問題都認(rèn)認(rèn)為該房屋工工程質(zhì)量不合合格龍湖地產(chǎn)工程程質(zhì)量保證體體系與重點■國家分部分項項工