輕騎兵-項(xiàng)目市場(chǎng)研究

土地屬性PART

1：西溪板塊已完成由起初G3向現(xiàn)在G2土地屬性的快速演變啟動(dòng)發(fā)展階段高速發(fā)展階段基本建成階段2006-2007年2008-2009年2010-2011年目前持續(xù)發(fā)展階段房地產(chǎn)配套認(rèn)知坤和、萬(wàn)科入駐后區(qū)域初步興起綠城進(jìn)駐，區(qū)域認(rèn)可度逐步提高綠城高價(jià)再次拿地，認(rèn)知進(jìn)一步提升區(qū)域居住氛圍成型，趨于成熟西城廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，文一西路通車依托濕地板塊宜居概念開始炒熱“兩中心一綜合體”板塊全面升級(jí)各項(xiàng)配套提升按步進(jìn)行中板塊認(rèn)知度僅依托濕地由單一向商業(yè)、商務(wù)、居住、休閑多位一體

的復(fù)合型轉(zhuǎn)變板塊迎來(lái)二次蛻變高端居住區(qū)客戶首置，無(wú)高端首置+部分高端首改+再改+高端首改+再改+高端西溪板塊地處城西腹地，以西溪濕地為依托，是杭州主要的高端改善居住區(qū)道路條件：文一西路貫通余杭、臨安，與文二西路實(shí)現(xiàn)市區(qū)通達(dá)；系統(tǒng)：B2區(qū)間通達(dá)市中心自駕車：文一路、文二路承接城西、市中心交通交通條件萬(wàn)科：西溪蝶園（一期到二期實(shí)現(xiàn)了由首置、部分高端到首改、再改、高端改善的轉(zhuǎn)變）綠城：西溪誠(chéng)園（首置、首改、再改、高端改善）坤和：西溪里（首置、首改、再改、高端改善）富越：香溪（首置）聚集效應(yīng)西城廣場(chǎng)：依托文二路西城廣場(chǎng)商業(yè)，形成生活配套輻射；周邊商業(yè)街：周邊成型房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸現(xiàn)成商業(yè)街范圍，滿足日常生活需求配套西溪濕地：依托西溪濕地，形成杭州除西湖之外的又一生態(tài)，擁有良好的自然景觀，支持并現(xiàn)成目前杭州最主要的生態(tài)住區(qū)環(huán)境西溪里本案富越·香溪坤和·西溪蝶園西溪花園西溪濕地西溪誠(chéng)園隨著德勝高架西延、地鐵5號(hào)線規(guī)劃

，以及大型綜合體配套的逐步完善，將大大提高了區(qū)域居住功能，也是未來(lái)與市區(qū)居住板塊競(jìng)爭(zhēng)的有力條件之一。高架：預(yù)計(jì)2013年6月完工；2011年，杭州決定將德勝高架進(jìn)行全線延伸，向西到保俶北路

，向東一直延伸到文澤路，地鐵5號(hào)線：目前規(guī)劃中，具體時(shí)間待定；長(zhǎng)度48公里。西起工教路的住宅及商業(yè)中心，經(jīng)余杭塘路至登云路連接湖州路附近的運(yùn)河商務(wù)商貿(mào)中心，到香積寺路經(jīng)東新路及建國(guó)北路，把下城居住公共中心及會(huì)展中心區(qū)連接起來(lái)，經(jīng)建國(guó)中路到城站火車站，再沿江城路通過(guò)錢江四橋過(guò)江。過(guò)江后，沿世紀(jì)大道向南，然后往東轉(zhuǎn)至濱康路、金城路，終點(diǎn)至蕭山火車站。交通規(guī)劃坤和·西溪：用地面積55.96畝，計(jì)劃投資總額2.2億元，集酒店、辦公、餐飲、休閑消費(fèi)于一體。西溪濕地城市綜合體蔣村新區(qū)：蔣村新區(qū)位于西溪濕地城市綜合體東北角，包括“兩中心一綜合體”(即區(qū)市民中心、區(qū)文體中心、西溪天地綜合體)，新區(qū)的功能定位是商業(yè)配套、旅游配套和居住配套同步進(jìn)行的整體規(guī)劃。配套規(guī)劃區(qū)域內(nèi)文二西路以南為西溪濕地，文二西路以北已建成西溪水岸、西溪花園、蔣村花園等社區(qū)，文一西路以北已建成西溪里、西溪蝶園、富越·香溪、西溪誠(chéng)園等社區(qū)，另外蔣村新區(qū)

“西溪天地綜合體”主要規(guī)劃商業(yè)配套、文體中心等，剩余待開發(fā)土地僅剩本案以及本案南面中海地塊，可見(jiàn)板塊內(nèi)G2類土地極其稀缺。土地本案西溪花園西溪濕地西溪誠(chéng)園學(xué)校蔣村花園蔣村西溪天地綜合體西中海富越·

溪西溪地塊香溪里蝶園城市級(jí)規(guī)劃利好短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，西溪定改善對(duì)未來(lái)生活便捷有一西溪里本案西溪蝶園西溪濕地西溪誠(chéng)園地勢(shì)項(xiàng)目走勢(shì)地勢(shì)平坦，有利于整體開發(fā)四至項(xiàng)目北面在建余杭塘路，東面為西溪里項(xiàng)目，西面為繞城，南面為中海地塊規(guī)模總建21.2萬(wàn)方50米自然景觀項(xiàng)目南面為國(guó)家西溪濕地公園，距離1.5km，社區(qū)

有天然河道流通西溪濕地從地塊自身?xiàng)l件看，區(qū)域居住環(huán)境優(yōu)越，周邊已有成形的中高端住宅，項(xiàng)目品類適合定位為G2類G2類產(chǎn)品板塊土地屬性再認(rèn)知：蔣村非城市長(zhǎng)延伸段，依托濕地環(huán)境宜居隱而稀，屬城市自然生城市發(fā)展兩類格局：自然形成政府推動(dòng)新蔣村申花橋西濱江非城市

，老蔣村自然生長(zhǎng)濕地環(huán)境背書城市感“顯而雜”宜居感“隱而稀”弱城規(guī)，有一定的自然延伸綜合體、地鐵背書退二進(jìn)三，運(yùn)河古建，老杭州印象，形成城

市新時(shí)尚消費(fèi)地標(biāo)運(yùn)河背書泛CBD、地鐵背書純粹

規(guī)劃，錢江新城拉動(dòng)城市感“顯而雜”城市感“顯而雜”利好挑戰(zhàn)城市自然生長(zhǎng)延伸，濕地環(huán)境適合宜居余杭塘路未來(lái)開通，交通通達(dá)性更高新蔣村規(guī)劃，未來(lái)實(shí)現(xiàn)城市感發(fā)展未來(lái)科技城、淘寶城、海創(chuàng)園導(dǎo)入精英產(chǎn)業(yè)人群同時(shí)受申花板塊截留、橋西板塊分流城市級(jí)規(guī)劃利好短期無(wú)法實(shí)現(xiàn)生活配套不足求是、學(xué)軍名校概念

可大大提升溢價(jià)總結(jié)：典型G2板塊，濕地環(huán)境宜居性強(qiáng)，城市主流改善客群首選居住區(qū)之一機(jī)遇地鐵5號(hào)線動(dòng)工可能存在利好市場(chǎng)研究PART

2：杭州G2板塊概述：目前杭州G2板塊分布于城市中心10km范圍內(nèi)，多為老城區(qū)城市發(fā)展的延伸段，為區(qū)域

開發(fā)自然形成橋西申花環(huán)境資源93-95年蔣村房地產(chǎn)發(fā)展拉開序幕，但由于道路不

通、配套不足、且屬余杭，發(fā)展不濟(jì)；98-04年劃入

杭州，區(qū)域自身的環(huán)境資源凸顯，蔣村成為品質(zhì)物業(yè)地區(qū)域環(huán)境+規(guī)劃2000年前的農(nóng)田鄉(xiāng)下、工廠和農(nóng)居房，伴隨浙大紫金港校區(qū)落成，區(qū)域填空式發(fā)展啟動(dòng)，紫金港周邊先期啟動(dòng)，后來(lái)區(qū)域綜合體規(guī)劃形成，開發(fā)熱度近一步提高居住片區(qū)+歷史文化

20世紀(jì)初橋西板塊是工業(yè)救國(guó)處，伴隨區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，形成大型居住片，殘存大量工業(yè)遺址，06年拉

產(chǎn)序幕，區(qū)域京杭大運(yùn)河橫穿，形成大型高端居住片區(qū)高新產(chǎn)業(yè)2002年濱江確立為國(guó)家級(jí)高新產(chǎn)業(yè)園后，大量高新產(chǎn)業(yè)的來(lái)大量人口流入，區(qū)域商品房發(fā)展從沿江向腹地逐步推進(jìn)（沿江形成部分高端住宅）新蔣村文教文一西路分布特征目前杭州典型G2板塊（橋西、申花、新蔣村、濱江）位于杭州城市中心10km范圍圈內(nèi)，其中尤以西北部區(qū)域集中度高，且緊鄰干道，交通便捷形成特征目前杭州典型G2板塊均系區(qū)域開發(fā)自然形成，無(wú)強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃，位于老城區(qū)發(fā)展延伸段變動(dòng)板塊09年的G2板塊文教板塊等伴隨區(qū)域成熟度提升，已成為市中心區(qū)域G2市場(chǎng)市場(chǎng)主力：80-90方二房和120-140方三房是市場(chǎng)供求主力，且該面積段供求相對(duì)均衡，180方以上市場(chǎng)去化慢1.31.30

81.51.11.41.31.90.01.01.92.03.02011-2012年杭州G2分面積段供求7.06.05.04.03.02.01.00.035003000250020000供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 供需比供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 供求比2011年杭州G2分面積段供求1.81.61.41.21.00.80.60.40.20.00100020003000400050006000供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 供需比2012年杭州G2分面積段供求9000800070006000

二房為主500040003000200010000三房為主政策調(diào)控密集期，80-90方和120-140方三房供銷比仍然接近1.0，市場(chǎng)相對(duì)均衡，進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)較??；而180方以上存銷比接近2.0，嚴(yán)重供過(guò)于求，市場(chǎng)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)較大市場(chǎng)上，80-90方多為兩

品，而120-140方多為三

品G2市場(chǎng)價(jià)格天花板：杭州G2板塊單價(jià)天花板為2.5W元/平米，總價(jià)天花板為300萬(wàn)，超過(guò)該值成交量下滑顯著，市場(chǎng)份額不足20%45004000350030002500200002012年杭州G2市場(chǎng)總價(jià)分布015001000500200025003000350040002012年杭州G2市場(chǎng)單價(jià)分布81%90%90方以下總價(jià)段主要集中在150-200萬(wàn)，單價(jià)天花板為22000元/平米，本項(xiàng)目90單價(jià)24000元有機(jī)會(huì)45004000350030002500200002012年90方以下產(chǎn)品總價(jià)段分布30002500200002012年90方以下產(chǎn)品單價(jià)段分布2012年1-11月90方成交TOP5項(xiàng)目成交套數(shù)建筑面積（萬(wàn)方）成交單價(jià)寰宇天下176315.718632錢塘帝景7426.517773國(guó)際5755.018938吉祥3693.118319東方福邸3683.12353490方以下主力總價(jià)段：150-200萬(wàn)90方以下主力單價(jià)段：17000-21000元/㎡90方以下單價(jià)天花板：22000元/㎡88%80%東方西溪福邸誠(chéng)園

45%43%210萬(wàn)257萬(wàn)明月西溪江南誠(chéng)園

22%

63%西溪

東方蝶園

福邸32%

65%22090

23700

26080

28500遠(yuǎn)洋47%3176480070060050040030020010002012年120-140方產(chǎn)品總價(jià)段分布120-140方總價(jià)段主要集中在200-300萬(wàn)，單價(jià)天花板為23000元/平米，本項(xiàng)目120-

方產(chǎn)品單價(jià)

元有機(jī)會(huì)60050040030020010002012年120-140方產(chǎn)品單價(jià)段分布88%2012年1-11月120-140方成交TOP5項(xiàng)目成交套數(shù)建筑面積（萬(wàn)方）成交單價(jià)國(guó)際3824.819427名城2493.219818吉祥2152.818406坤和西溪里1061.419967西溪蝶園二期1021.424271120-140方主力總價(jià)段：200-300萬(wàn)120-140方主力單價(jià)段：17000-21000元/㎡120-140方單價(jià)天花板：23000元/㎡86%西溪明月蝶園江南

59%

46%329萬(wàn)374萬(wàn)西溪西溪明月國(guó)際

蝶園蝶園江南

38%

65%

48%

64%21884

24200

25750

28000140-180方總價(jià)段主要集中在250-450萬(wàn)，且主力成交單價(jià)段較為分散，單價(jià)超過(guò)29000以后，成交不濟(jì)。本項(xiàng)目140-方產(chǎn)品單價(jià)

元有機(jī)會(huì)3503002502001501005002012年140-180方產(chǎn)品總價(jià)段分布5001001502002502012年140-180方產(chǎn)品單價(jià)段分布2012年1-11月140-180方成交TOP5項(xiàng)目成交套數(shù)建筑面積（萬(wàn)方）成交單價(jià)西溪蝶園二期1853.123358國(guó)際1302.120925上尚庭651.118814明月江南公寓641.127441錢塘帝景561.023008140-180方主力總價(jià)段：250-450萬(wàn)140-180方主力單價(jià)段：17000-23000元/㎡140-180方單價(jià)天花板：29000元/㎡91%97%西溪西溪明月錢塘蝶園蝶園江南帝景

40%54%44%

48%383萬(wàn)423萬(wàn)466萬(wàn)507萬(wàn)西溪西溪明月明月蝶園蝶園江南江南

63%

46%

44%58%23828

25600

28150

29609180方以上總價(jià)集中于300-800萬(wàn)，且180方以上依靠資源實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，單價(jià)分布分散，超過(guò)33000以上成交少。本項(xiàng)目180方以上產(chǎn)品單價(jià)28000元有機(jī)會(huì)2012年1-11月180方以上成交TOP5項(xiàng)目成交套數(shù)建筑面積（萬(wàn)方）成交單價(jià)寰宇天下2565.121961西溪誠(chéng)園791.729856東方福邸641.423786西溪蝶園二期631.423849錢塘帝景591.523285180方以上主力總價(jià)段：300萬(wàn)-800萬(wàn)180方以上主力單價(jià)段：19000-25000元/㎡180方以上單價(jià)天花板：33000元/㎡18016060402002012年180方以上產(chǎn)品總價(jià)段分布20018016060402002012年180方以上產(chǎn)品單價(jià)段分布96%96%遠(yuǎn)洋45%842萬(wàn)遠(yuǎn)洋遠(yuǎn)洋54%

65%遠(yuǎn)洋82%32210

34130

36283存量：濱江板塊后續(xù)廣義存量水平最高，其次是橋西板塊；申花和新蔣村板塊相當(dāng)板塊已推存量潛在供應(yīng)典型項(xiàng)目總建面已推案潛在供應(yīng)新蔣村20.0477.78誠(chéng)園55.2747.657.62蝶園42420香溪53.71.3西溪里24.624.60香墅3.63.60萬(wàn)科蔣村地塊21.28021.28中海蔣村地塊14.66014.66申花21.4740.17香檳國(guó)際5.35.30東方福邸29.624.94.7慧園11.34.66.7紳華府109.30.7上尚庭9.79.70紫金府808雅 地塊13.49013.49天陽(yáng)地塊6.5806.58橋西14.665.71名城1596吉祥17.48.29.2凱

灣12.98.54.4德信臻園5.55.50大河宸章126.25.8遠(yuǎn)洋2214.57.5碧璽22.5022.5城市風(fēng)景9.79.70圣奧橋西地塊10.31010.31濱江22.6944.86寰宇天下36.828.68.2明月江南24.418.16.3望江南6.15.50.6錢塘帝景33.215.717.5國(guó)際18.514.73.8龍湖濱江項(xiàng)目24.75024.75萬(wàn)科濱江項(xiàng)目16.63016.63100.4122.6977.7861.6480.3.921.4740.1714.665.7120.0444.8664020406080100

120新蔣村橋西申花濱江（G2）新蔣村橋西申花濱江（G2）存量（萬(wàn)方）20.0414.621.4722.69潛在供應(yīng)（萬(wàn)方）44.8665.7140.1777.78杭州典型G2板塊廣義存量市場(chǎng)7G2典型項(xiàng)目年去化量：近三年杭州G2板塊最高單盤年去化量為20萬(wàn)方，其中新蔣村板塊最高單盤年去化量為11萬(wàn)方。本項(xiàng)目總建面21萬(wàn)方，預(yù)計(jì)去化周期2-2.5年板塊項(xiàng)目成交面積（萬(wàn)方）成交總價(jià)（億）均價(jià)（元/平米）新蔣村西溪誠(chéng)園11.3436.6732339橋西遠(yuǎn)洋7.9927.3434223新蔣村西溪蝶園8.2521.3725890濱江區(qū)明月江南5.6816.8729727新蔣村西溪里4.1210.91264972010年杭州G2成交TOP5

2011年杭州G2成交TOP5板塊項(xiàng)目成交面積（萬(wàn)方）成交總價(jià)（億）均價(jià)（元/平米）新蔣村西溪蝶園6.0316.2526942新蔣村西溪誠(chéng)園3.4510.9331667濱江區(qū)寰宇天下3.769.8026047申花東方福邸3.328.3325111橋西遠(yuǎn)洋2.057.4036094板塊項(xiàng)目成交面積（萬(wàn)方）成交總價(jià)（億）均價(jià)（元/平米）濱江區(qū)寰宇天下20.8040.4319443濱江區(qū)國(guó)際11.9123.2119480濱江區(qū)錢塘帝景9.8919.9520174新蔣村西溪蝶園8.0218.6023192橋西吉祥6.7412.38183752012年杭州G2成交TOP5500100015002000250001000020000300000200040006000800010000供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價(jià)G2市場(chǎng)小結(jié)：市場(chǎng)主力為80-90方和120-140方，供求均衡；180方以上市場(chǎng)難走量成交量（套）成交均價(jià)（元/㎡）G2產(chǎn)品：供求-價(jià)格-庫(kù)存交叉分析圖3000庫(kù)存量（套） 存銷比數(shù)據(jù)說(shuō)明:供求時(shí)間節(jié)點(diǎn)選取2011-2012年11月底數(shù)據(jù)；庫(kù)存量選取當(dāng)前期末存量0

80方以下80-90

90-100

100-120

120-140

140-160

160-180

180-200

200方以上市場(chǎng)主力為80-90方和120-140方，供求均衡從供求量關(guān)系來(lái)看，這兩個(gè)區(qū)間，供求比均接近1.0，市場(chǎng)供求相對(duì)均衡，且供求絕對(duì)值最高180方以上市場(chǎng)難走量從存銷比來(lái)看，該比值均接近或達(dá)到2.0，供過(guò)于求120-140方單價(jià)溢價(jià)能力相對(duì)較強(qiáng)；180方以上占據(jù)好資源的房源可實(shí)現(xiàn)溢價(jià)2.10.80.42.40.31.00.91.82.4庫(kù)存量存銷比G2市場(chǎng)小結(jié)：新蔣村板塊去化穩(wěn)定，存量適中，市場(chǎng)相對(duì)健康，適宜以主流熱銷面積段80-90方和120-140方產(chǎn)品搶占200-350萬(wàn)總價(jià)區(qū)間廣義存銷比G2品類年去化ⅠⅡⅣⅢ（新蔣村：20萬(wàn)方，3.1年）（濱江G2：28萬(wàn)方，3.6年）（申花：14萬(wàn)方，4.4年）（橋西：18萬(wàn)方，4.8年）土地成交/住宅成交成本空間1.1，5782元/方）（新蔣村：0.6，8648Ⅳ元/方）Ⅲ（橋西：（濱江G2：0.6，3400元/方）ⅠⅡ（申花：1.5，1822元/方）數(shù)據(jù)說(shuō)明：證未售量+項(xiàng)目未推量+①

成本空間=住宅成交均價(jià)-宅地成交價(jià)格-20%樓板價(jià)；廣義存量=項(xiàng)目已領(lǐng)預(yù)售土地未轉(zhuǎn)化量②

住宅成交和土地成交數(shù)據(jù)均取自2009年至今的數(shù)據(jù)成交結(jié)構(gòu)200-300方占據(jù)60%；總價(jià)天花板明顯，700萬(wàn)，1600萬(wàn)分別為兩個(gè)梯度拐點(diǎn)7391610500

600

7總價(jià)萬(wàn)元2010年1月至2012年12月地塊周邊別墅成交情況成交套數(shù)200以下2.8%200-25024.8%250-30036.8%300-35015.7%350-40014.6%400以上5.30%分面積段成交結(jié)構(gòu)圖面積段（㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）400以下400-500500-600600-700700-800800-900900-10001000-11001100-12001200-13001300-14001400-15001500-16001600-17001700-18001800-19001900-20002000以上200以下57242100000000000000200-25066421013371000000000000250-30043509655331510111300-350637350-4001283384112210以上4851085年月-2012年11月西溪、五常、閑林板塊排屋面積-總價(jià)交叉分析表面積總價(jià)交叉分析：200-250方總價(jià)天花板700萬(wàn)，少量可達(dá)800萬(wàn)，單價(jià)能力弱，250-300方總價(jià)天花板1200萬(wàn)，具有稀缺景觀資源的可達(dá)1600萬(wàn)，單價(jià)能力強(qiáng)。因此本項(xiàng)目應(yīng)主力選擇后者項(xiàng)目/土地面積段待推體量（萬(wàn)方）美林330-5607.4西溪286-3186.7西溪玫瑰240-3605.2溪上玫瑰360-4801.4地塊/7.7濱江地塊/2.6(按10%排屋面積估算)總計(jì)31.1西溪昆侖府濱江地塊地塊美林溪上玫瑰西溪玫瑰周邊區(qū)域主要排屋競(jìng)品及土地未來(lái)供應(yīng)量在31萬(wàn)方，去化周期約6年，其中，僅本案為西湖區(qū)個(gè)案研究PART

3：典型G2類項(xiàng)目分布大河宸章九龍倉(cāng)碧璽凱

灣橋西板塊申花板塊東方福邸西溪誠(chéng)園西溪里富越香溪西溪板塊大華西溪之江九里之江板塊塊，現(xiàn)選取典型G2類項(xiàng)目主要分布在西溪、申花、橋西、之江五九大重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析。G2形態(tài)帶來(lái)的溢價(jià)可能規(guī)劃、單體等品質(zhì)狀態(tài)定位及產(chǎn)品配比景觀資源的溢價(jià)學(xué)區(qū)帶來(lái)的溢價(jià)G2類產(chǎn)品研究發(fā)現(xiàn)一：部分項(xiàng)目拔高定位至TOP，造成滯銷；高品質(zhì)、高定位項(xiàng)目滯銷是該品類的普遍現(xiàn)象牛市TOP地價(jià)，TOP產(chǎn)品定位，造成產(chǎn)品全面滯銷；90、130不夠賣，180向上賣不動(dòng)靠品質(zhì)解決大戶型問(wèn)題失靈，客戶不小戶型換房周期延長(zhǎng)，過(guò)渡性（一房/兩

品失去市場(chǎng)，大戶型限購(gòu)直接殺傷

力，由限貸直接導(dǎo)致支付力問(wèn)題代表項(xiàng)目：大河宸章、遠(yuǎn)洋

、西溪誠(chéng)園、東方褔邸牛市地價(jià)：≥1萬(wàn)本質(zhì)屬性：G2一場(chǎng)美妙的

：迅速崛起的TOP（

+開發(fā)商）G2類產(chǎn)品研究發(fā)現(xiàn)一：三大定位陣營(yíng)，主要由地價(jià)決定，市場(chǎng)表現(xiàn)分化30%20%10%0%40%50%60%100%90%80%70%九龍倉(cāng)碧璽東西溪誠(chéng)園凱灣大河宸章西溪蝶園東方褔邸之江九里西溪里高端再改首改首置再改+高端地價(jià)100%

75%

65%

55%113555

11142

6500

156681700046%

34%

24%4051

99329855

1528121%49755009高地價(jià)下拔高定位至TOPG2定位，但褔邸高端超配，蝶園再改超配G3-G2務(wù)實(shí)定位、限購(gòu)形勢(shì)下，銷售量隨定位降低大體向好,尤其后者，如城市風(fēng)景、名城吉祥

；前兩者滯銷段主要體現(xiàn)為高端G2類產(chǎn)品研究發(fā)現(xiàn)二：結(jié)合土地和定位，G2類項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)溢價(jià)大體有如下幾種方式形態(tài)溢價(jià)：碧璽、九里、西溪里別墅拍低后溢價(jià)明顯且去化順利洋房不控制面積將難以去化品牌溢價(jià)：

誠(chéng)園、褔邸、蝶園褔邸和蝶園獲得約3000元品牌溢價(jià)合理且被市場(chǎng)接受誠(chéng)園近萬(wàn)元的品牌溢價(jià)已逐漸不被認(rèn)可資源溢價(jià)：龍灣、西溪里西溪里臨水排屋和公寓有明顯溢價(jià)（30%、8%）龍灣操盤

，運(yùn)河溢價(jià)失敗學(xué)區(qū)溢價(jià)：大河宸章、名城有體現(xiàn)，但價(jià)格下行階段優(yōu)勢(shì)減弱同為主城區(qū)情況下，學(xué)區(qū)溢價(jià)減弱品質(zhì)溢價(jià)：誠(chéng)園、褔邸、蝶園、宸章一般與品牌溢價(jià)結(jié)合龍灣等個(gè)盤品質(zhì)明顯差于對(duì)手，因此損失溢價(jià)規(guī)劃狀態(tài)可以帶來(lái)明顯溢價(jià)展示溢價(jià)：褔邸、宸章、誠(chéng)園、碧璽大開發(fā)商展示狀態(tài)較好，明顯帶動(dòng)成交但全銷售期均好的僅褔邸、碧璽補(bǔ)充說(shuō)明：目前裝修已成為更多高定位G2項(xiàng)目的選擇，因此裝修溢價(jià)并不明顯，但有助于提升品質(zhì)感由于受規(guī)劃制約，公寓產(chǎn)品面積未來(lái)很難構(gòu)成差異性的溢價(jià)來(lái)源朝向是溢價(jià)的保障因子，超過(guò)極限的朝向偏差將帶來(lái)巨大溢價(jià)損失，如富越香溪G2類產(chǎn)品研究發(fā)現(xiàn)二：不同產(chǎn)品線對(duì)于不同因素的溢價(jià)敏感性不同，體現(xiàn)為形態(tài)、品牌、品質(zhì)、學(xué)區(qū)、資源、展示首置首改再改高端形態(tài)洋房可能敏感敏感敏感別墅可能敏感很敏感品牌、品質(zhì)不敏感敏感很敏感很敏感學(xué)區(qū)很敏感敏感不敏感不敏感資源不敏感敏感很敏感很敏感展示不敏感敏感很敏感很敏感G2類產(chǎn)品研究發(fā)現(xiàn)二：不同產(chǎn)品線對(duì)于不同因素的溢價(jià)敏感性不同，體現(xiàn)為形態(tài)、品牌、品質(zhì)、學(xué)區(qū)、資源、展示首改、再改產(chǎn)品對(duì)洋房最敏感，可在洋房豎向上解決這兩類產(chǎn)品，如底層和頂層；90首臵產(chǎn)品通過(guò)洋房提供，可能因差異化提升溢價(jià)能力高端產(chǎn)品對(duì)洋房敏感不高，且容易因大面積高總價(jià)滯銷，但對(duì)聯(lián)排別墅高敏感，應(yīng)考慮在優(yōu)質(zhì)景觀資源處供應(yīng)品牌的品質(zhì)訴求對(duì)大戶型溢價(jià)有明顯幫助，成本規(guī)則應(yīng)與首臵產(chǎn)品不同，品質(zhì)項(xiàng)中，首臵戶型僅對(duì)戶型高度敏感，多功能的三房將成為重要利好；好的規(guī)劃狀態(tài)和肌理對(duì)首改以上產(chǎn)品溢價(jià)有明顯助益：儀式感、層次感、組團(tuán)感將構(gòu)成規(guī)劃價(jià)值的來(lái)源，同時(shí)盡可能避免不利朝向和占邊通過(guò)學(xué)區(qū)，可提升首臵和首改戶型溢價(jià)，大幅打擊周邊非主城區(qū)競(jìng)品學(xué)區(qū)應(yīng)主要瞄準(zhǔn)小學(xué)和初中，并應(yīng)為公辦河景資源應(yīng)首先分配給再改和高端產(chǎn)品，其次考慮首改產(chǎn)品應(yīng)有提升整個(gè)社區(qū)品質(zhì)的可共享的水景公共空間賣再改和高端時(shí)，應(yīng)有極佳展示狀態(tài)，包括售樓處、參觀動(dòng)線及實(shí)樓樣板，結(jié)合水景更佳產(chǎn)品形態(tài)品牌品質(zhì)規(guī)劃狀態(tài)學(xué)區(qū)資源展示西溪誠(chéng)園：綠城回歸城西大作，品質(zhì)大盤，定位傾向TOP，再改及高端占比高經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積31萬(wàn)方總建面積80萬(wàn)方建筑類型小

、容積率2.1成交均價(jià)住宅36800元/平方米商業(yè)25000元/平方米拿地時(shí)間2008-5-62010-8地價(jià)10188/11142/1700090指標(biāo)90/5050m戶型配比首臵首改再改高端17%8%45%30%西溪誠(chéng)園：總體規(guī)劃為五個(gè)組團(tuán)，規(guī)劃狀態(tài)好且一致，有強(qiáng)烈的秩序感，組團(tuán)內(nèi)形成的領(lǐng)域感和景觀狀態(tài)令人贊嘆西溪誠(chéng)園：中小戶型得房率低、合理性差，90產(chǎn)品梯戶比超配；大戶型中規(guī)中矩89戶型兩室兩廳一衛(wèi)一梯一戶，南北通透；動(dòng)靜分離，兩房朝南，但進(jìn)深較長(zhǎng)；北客設(shè)計(jì)略顯不合理一梯一戶，南北通透；三房設(shè)計(jì)，主臥帶有獨(dú)立衛(wèi)生間，空間尺度舒適；但朝南向只有兩個(gè)面寬，房型格局不夠方正，動(dòng)線不合理134戶型三室兩廳兩衛(wèi)一梯一戶，南北通透；南北動(dòng)線分區(qū)，寬景陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；

四房設(shè)計(jì)三房朝南，雙套房設(shè)計(jì)；185戶型四室兩廳三衛(wèi)大戶型：裝修基調(diào)偏老，采光好，但收納不足，廚電西門子品牌偏低，客戶對(duì)門窗的品牌、直飲水做法、智能屏的敏感度較低；90方：一梯二配臵，76%得房率低，整體效果欠佳；層高：超配90方3米，大戶型3.3米。西溪誠(chéng)園：全區(qū)品質(zhì)極佳，但不區(qū)分客戶敏感度的高投入，大幅降低了項(xiàng)目溢價(jià)能力；同時(shí)景觀實(shí)用性弱和展示不佳構(gòu)成減分項(xiàng)立面：全石材立面，

房也同樣，明顯超配新古典立面下窗的處理有效增強(qiáng)了采光景觀：功能分區(qū)好（兒童活動(dòng)區(qū)、休憩區(qū)等），軟硬比適當(dāng)設(shè)臵三個(gè)泳池超配，且在景觀中心處，私密性較差景觀參與性弱，后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理壓力大；“中看不中用”公共空間及商業(yè)配套地庫(kù)：回家路，雙大堂，高照度，設(shè)臵人行斑馬線商業(yè)：配臵不足大堂：泛

概念，

功能分散在各組團(tuán)，可借鑒區(qū)隔不同調(diào)性產(chǎn)品，確保私密性，但經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)待探討；總體配臵無(wú)論面積還是裝修相對(duì)G2品類超配嚴(yán)重展示：不重視展示，施工動(dòng)線與展示動(dòng)線設(shè)臵不合理，無(wú)較好區(qū)隔西溪里：首臵首改走量、別墅拉高溢價(jià)的務(wù)實(shí)定位，蝶園公寓的跟隨者經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積12萬(wàn)方總建面積25萬(wàn)方建筑類型排屋、容積率1.8成交均價(jià)聯(lián)排40000元/方公寓20000元/方拿地時(shí)間2007-4-23地價(jià)4975/500990指標(biāo)90/7050m戶型配比公寓首臵首改再改高端31%48%15%6%排屋200以下200—250250—300300—3501%20%49%30%西溪里：2.0容積率下的拉高拍低定位；充分利用河景資源提升溢價(jià)，但總體規(guī)劃格局相對(duì)較差，朝向和沖角帶來(lái)溢價(jià)損失西溪里：首臵首改為主的公寓戶型配臵，面積控制佳，功能合理，底層解決方案佳，低價(jià)走量89戶型三室兩廳一衛(wèi)兩梯三戶，南北通透；三房設(shè)計(jì)，空間緊湊，兩房朝南，附加值較多，但朝南向面寬不足。127戶型三室兩廳兩衛(wèi)一梯兩戶，南北通透；功能空間的完整性較強(qiáng)，但朝南向面寬不足，公共空間局部面積利用率不高，存在面積浪費(fèi)。183戶型四室兩廳兩衛(wèi)一梯兩戶，四房，三開間朝南，中廳設(shè)計(jì)，空間整體布局合理，室內(nèi)空間利用率高。一層：贈(zèng)綠 花園，提高底層溢價(jià)（等同于12樓售價(jià)），并有效解決去化一躍二：提高二樓溢價(jià)有效解決底層戶型難去化問(wèn)題采光：凸陽(yáng)臺(tái)或凹陽(yáng)臺(tái)大窗處理，可以有效增強(qiáng)采光層高：130方以上戶型層高要不接受2.8米層高，但90方戶型可接受西溪里：260-325平米聯(lián)排去化無(wú)壓力，通過(guò)沿河及高

獲得高溢價(jià)，通過(guò)天井緩解戶型采光和進(jìn)深感，通過(guò)新中式立面緩度感，但現(xiàn)房呈現(xiàn)后品質(zhì)不佳（密度感及全區(qū)立面）排屋325平米戶型，3+1層設(shè)計(jì)；內(nèi)庭院露臺(tái)設(shè)計(jì)，提高室內(nèi)整體采光度；二三層三套房設(shè)計(jì)，滿足生活需求；室?guī)в胁晒饩齻€(gè)

車位；層高：需做到地上≥3米， ≥3米室：防潮處理電梯：三層聯(lián)排加

室，需預(yù)留電梯空間花園：兩進(jìn)三院效果較好，但分割花園面積過(guò)小戶型需求：4臥室+1書房西溪里：極致成本控制，涂料和面磚搭配的深色立面大幅拉低樓盤品質(zhì)；公寓大堂面積集約可接受，但裝修品質(zhì)過(guò)差；園區(qū)景觀乏善可陳，缺乏生氣立面：色彩過(guò)深，用材，細(xì)節(jié)打造等不足，整體偏弱，面磚+涂料，可接受，但應(yīng)不弱于此商業(yè)：下沉式商業(yè)，導(dǎo)致商業(yè)可視，難到達(dá)，不可接受展示：展示界面欠佳別墅現(xiàn)房展示狀態(tài)過(guò)密公共空間：集約式大堂，降公攤，但要保證品質(zhì)感東方福?。荷昊ò鍓K標(biāo)桿，自詡東方潤(rùn)園續(xù)篇，以欣盛本地品牌認(rèn)同和較好品質(zhì)打造，較同板塊競(jìng)品形成約3000元溢價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積11萬(wàn)方總建面積30萬(wàn)方建筑類型容積率2.5成交均價(jià)25000元/㎡拿地時(shí)間2009-6-30地價(jià)9932/985590指標(biāo)90/3075m戶型配比首臵首改再改高端56%10%3%31%東方福邸：兩塊斜向矩形地塊整合規(guī)劃，形成完整“心”形規(guī)劃狀態(tài)，降低穿過(guò)的市政路影響；組團(tuán)圍合形成均好和愉悅的組團(tuán)狀態(tài)，全面提升溢價(jià)東方福邸：首臵供應(yīng)足量但60一房和70-90兩房有損溢價(jià)；首改量?jī)r(jià)優(yōu)于再改；高端比例偏高、滯銷嚴(yán)重89戶型三室兩廳一衛(wèi)（2+1）兩梯三戶，南北通透；戶型方正，格局合理，中廳、兩房朝南，主臥帶有飄窗；139戶型三室兩廳兩衛(wèi)一梯一戶，南北通透；南向三開間，空間布局合理，主臥、次臥均帶有飄窗，陽(yáng)臺(tái)帶有設(shè)備陽(yáng)臺(tái)；主臥帶有獨(dú)立衛(wèi)生間和走入式衣帽間200戶型四室兩廳三衛(wèi)一梯一戶，南北通透；尺度奢華，公共空間與居住空間相互獨(dú)立，動(dòng)靜分離，空間布局合理，主臥、次臥均帶有飄窗，陽(yáng)臺(tái)帶有設(shè)備陽(yáng)臺(tái)，雙套房設(shè)計(jì)；大戶型占比嚴(yán)重超配，小戶型不足（180方可走量，135方量?jī)r(jià)比最優(yōu)，可走量，且具有溢價(jià)承接空間）70方左右兩房，60方一房不成立；90方三房可走量，接受一梯四，且偷面積溢價(jià)強(qiáng)180方產(chǎn)品可走量，但溢價(jià)弱于135方產(chǎn)品2000元/㎡頂躍戶型難去化后期拆分拼接戶型銷售，較為成功東方福?。貉爻袧?rùn)園的立面風(fēng)格（鋁板+石材），客戶認(rèn)同度較高；公共部位裝修適配觀感佳，售樓處及看房動(dòng)線展示佳；商業(yè)配臵超量，二層商業(yè)損溢價(jià)立面：鋁板加石材立面彰顯港式風(fēng)格公共部位：裝修適配：沿街，有餐飲（1700方）商業(yè)：做足，但兩層商業(yè)，無(wú)有效溢價(jià)展示：在附贈(zèng)不及周邊的情況下，

景觀應(yīng)市展示，售樓處/樣板區(qū)展示充分，打造區(qū)域標(biāo)桿調(diào)性，拉高3000-4000元/㎡均價(jià)景觀：分組團(tuán)圍合，形成樓王組團(tuán)大河宸章

：以運(yùn)河板塊文脈景觀、賣魚橋?qū)W區(qū)資源、精裝修、城市高端定位及開發(fā)商品牌塑造高端城市豪宅形象；但耍大

牌、無(wú)展示、飆高價(jià)造成一度銷售滯緩經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積5萬(wàn)方總建面積12萬(wàn)方建筑類型容積率1.67成交均價(jià)27238元/㎡拿地時(shí)間2007-10-30地價(jià)15668元/㎡90指標(biāo)90/3036m戶型配比首臵再改高端45%13%42%大河宸章：富有儀式感的規(guī)劃格局，形成六個(gè)宅間組團(tuán)，按照不同打造差異化組團(tuán)景觀，形成高端、豐滿、生動(dòng)的規(guī)劃品質(zhì)狀態(tài)大河宸章：90產(chǎn)品只做兩房；沒(méi)有首改戶型；再改和高端占比過(guò)高，造成去化困境，且售價(jià)不及90產(chǎn)品89戶型171戶型223戶型兩房設(shè)計(jì)，兩開間朝南；空間利用較高，無(wú)浪費(fèi)；基本滿足功能性需求，但附加值較少；三開間朝南，主臥尺度較大；入戶朝向與整體戶型不協(xié)調(diào)；次臥入戶過(guò)道面積浪費(fèi)；客衛(wèi)無(wú)采光，利用率低；廚房面積足夠大，餐廳獨(dú)立分割，造成戶型面積過(guò)大；四房設(shè)計(jì)，南向面寬較少；

入戶方向與整體戶型不協(xié)調(diào)；過(guò)道存在大量面積浪費(fèi)；套房設(shè)計(jì)、保姆

西廚設(shè)臵具備了高端產(chǎn)品的基本素質(zhì)；大河宸章：展示狀態(tài)較好，但開盤一年后才開放，嚴(yán)重影響銷售；景觀狀態(tài)和公共部位形象佳；片區(qū)唯一的90精裝產(chǎn)品，但超配嚴(yán)重；全區(qū)商業(yè)配臵不足九龍倉(cāng)碧璽

：以運(yùn)河文脈、超豪精裝、洋房形態(tài)及九龍倉(cāng)品牌打造橋西第一豪宅，預(yù)計(jì)年底首開洋房經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積8.5總建面積22.5建筑類型/花園洋房容積率3.1

2.1成交均價(jià)——拿地時(shí)間2009-11-26地價(jià)1355590指標(biāo)90/2050m戶型配比花園洋房再改高端10%90%九龍倉(cāng)碧璽：容積率東地塊2.1、西地塊3.1,東地塊六—七層洋房為主，西和北臨

，略有

感九龍倉(cāng)碧璽：東地塊拉高拍低，洋房170起步，主力260以上，單價(jià)為普通公寓產(chǎn)品1.2倍，總價(jià)過(guò)高，去化前景不佳一層、頂層難去化洋房頂層大平層TOP形態(tài)做到多層里面，千萬(wàn)級(jí)的產(chǎn)品客戶很難接受一樓高

，但同樣TOP定位造成去化的必然艱難一層170㎡戶型一樓260㎡戶型九龍倉(cāng)碧璽：立面全石材法式風(fēng)格，形象極佳，公共部位及室內(nèi)裝修奢豪，TOP定位，一層送1:1

室但花園過(guò)小，頂層打通為大平層送露臺(tái)，標(biāo)準(zhǔn)層附加值不多，目前蓄客三層較好凱

灣

：占據(jù)一線運(yùn)河資源的新加坡精工華宅，定位偏向TOP，高端占比過(guò)大，且品質(zhì)不佳，降價(jià)走量經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積3.8萬(wàn)方總建面積9萬(wàn)方建筑類型容積率2.3成交均價(jià)22099元/㎡拿地時(shí)間2009-6-11地價(jià)652290指標(biāo)由凱德視界消化50m戶型配比首臵首改再改高端10%25%11%54%凱灣：外高內(nèi)低，小與相連的單體規(guī)劃，天際線雜亂，缺少基本的規(guī)劃秩序與美感，品質(zhì)不佳，且臨河五號(hào)樓東邊套無(wú)邊陽(yáng)臺(tái)和大開窗，河景利用不足凱

灣：90戶型做兩房，且功能明顯不足；大戶型配比過(guò)

高；裝修風(fēng)格嚴(yán)重偏離市場(chǎng)偏好；操盤

導(dǎo)致臨運(yùn)河溢價(jià)僅800-1000元；1、2號(hào)樓“精改毛”降價(jià)至16000元起大幅前期近30000元成交的大戶型客戶，后續(xù)銷售88戶型138戶型257戶型品質(zhì)差，展示不佳裝修失?。ǖ孛媸挠梅o(wú)任何豪華感）立面出現(xiàn)前凸躍層220方戶型，自遮擋問(wèn)題嚴(yán)重凱

灣：展示狀態(tài)差，看房動(dòng)線及樣板房極為冷清；立面全石材但呈現(xiàn)狀態(tài)瑣碎而無(wú)高級(jí)感富越香溪

：西溪濕地旁濱水法式豪宅，除90外定位TOP，開盤至今90賤賣，TOP滯銷經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積2.5萬(wàn)方總建面積5萬(wàn)方建筑類型小

、排屋容積率2.0成交均價(jià)16957元/㎡（公寓）拿地時(shí)間2010-5-地價(jià)指標(biāo)/5050m戶型配比首臵高端87%13%富越香溪：圍繞湖景的規(guī)劃布局，高地價(jià)下

以拉高拍低解決溢價(jià)，聯(lián)排五層送兩層

室，套面積400平米，無(wú)人問(wèn)津；高層規(guī)劃90、260兩種戶型，僅90賤賣走量，大戶型滯銷；一幢長(zhǎng)坂樓朝東80度、樓

東50度嚴(yán)重?fù)p傷溢價(jià)富越香溪：90一梯二戶兩房配臵，且東西朝向，嚴(yán)重?fù)p價(jià)；其余260產(chǎn)品均滯銷；89戶型

兩室兩廳一衛(wèi)

260戶型

四室兩廳四衛(wèi)朝向問(wèn)題直接導(dǎo)致產(chǎn)品出問(wèn)題，90方客戶不能接受，部分虧本出售；260方大戶型產(chǎn)品力過(guò)低，滯銷；問(wèn)題地價(jià)高，如果保守做成全

的90、138方產(chǎn)品，賣20000元/㎡，雖去化較慢，但不會(huì)虧損太多，目前虧損嚴(yán)重還大批量滯銷。3F

4F

5F380方戶型7室2廳7衛(wèi)1廚-2F

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1F

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1F2F

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5F460方邊套戶型7室3廳7衛(wèi)1廚排屋過(guò)密，最小地方只有8米間距，面積做到400平米，相當(dāng)于TOP產(chǎn)品，但給到客戶的是多層的一個(gè)單元的感覺(jué)；雖然有大面積水景資源，但無(wú)效富越香溪：七層聯(lián)排做TOP難以定位邏輯之江九里：之江國(guó)家旅游度假區(qū)，

九里系高端豪宅，公寓產(chǎn)品除90兩房功能不足外定位基本得當(dāng)，別墅產(chǎn)品（250-380平米）有待檢驗(yàn)；主打?yàn)I江、之江轉(zhuǎn)塘及城南客群經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積9萬(wàn)方總建面積18萬(wàn)方建筑類型、排屋容積率2.0成交均價(jià)——拿地時(shí)間2009-10-27地價(jià)1528190指標(biāo)90/7050戶型配比公寓首臵首改再改高端55%21%18%6%排屋250—380100%之江九里：

公寓主要依靠北側(cè)市政水景和公園及南向無(wú)遮擋視野溢價(jià)；項(xiàng)目南側(cè)以規(guī)劃化聯(lián)排形成低密度高端住區(qū)氛圍之江九里：售樓處在項(xiàng)目西北角紅線外綠地臨時(shí)搭建，景觀處理極佳，售樓處面積不大但品質(zhì)感很好；公寓年內(nèi)上市，樣板房同樣臨建，雖為毛坯銷售，但室內(nèi)裝修極為奢華，展示狀態(tài)極佳；排屋明年上市，尚無(wú)展示大華西溪

：超級(jí)城市別墅大盤，十年穩(wěn)健開發(fā)，水景資源豐富，高性價(jià)比，別墅帶動(dòng)公寓銷售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積68萬(wàn)方總建面積50萬(wàn)方建筑類型排屋、多層容積率0.74成交均價(jià)29446元/㎡拿地時(shí)間2002地價(jià)3010/301690指標(biāo)——28m大華西溪

：在售五期聯(lián)排均價(jià)非臨河約35000元，臨河約45000-50000元，面積約280-400平米一層三層一層、二層悅宮316戶型五室兩廳四衛(wèi)一廚大華西溪：在售公寓為主力170-200方，主打“平墅”概念和純別墅社區(qū)利好，一層及頂層存在部分300-400平米躍層，單價(jià)約18000元200㎡戶型三室兩廳三衛(wèi)大華西溪：1—5期基本均為獨(dú)棟和排屋產(chǎn)品（除在售四幢“平墅公寓”），遍地如織的水域河道、極佳的自然景觀帶來(lái)極強(qiáng)的別墅客戶吸附力和溢價(jià)能力，產(chǎn)品遍及疊排、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟及游艇別墅。別墅較公寓溢價(jià)達(dá)2倍左右大華西溪

：從大華西溪

的客戶來(lái)看，經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排（250-300）覆蓋城市別墅首臵；獨(dú)棟、雙