商鋪及商鋪投資知識(書)

商鋪及商鋪投資知識(書)商鋪及商鋪投資知識(書)商鋪及商鋪投資知識(書)xxx公司商鋪及商鋪投資知識(書)文件編號：文件日期：修訂次數：第1.0次更改批準審核制定方案設計，管理制度目錄TOC\o"1-3"\h\z商鋪概念及分類 2一、商鋪概念 2二、商鋪分類 3商鋪投資的概念和種類 9一、商鋪投資的概念 9二、商鋪投資種類 9三、商鋪投資特點 9四、商鋪投資的主體 11五、商鋪投資的形式 11六、商鋪投資比較 13七、隸屬項目的運營特點 14八、商鋪投資的回收周期 14九、租金收益和價值升值收益與各因素的函數 15商業(yè)街商鋪 16市場類商鋪 20社區(qū)商鋪 23住宅底商 26百貨商場、購物中心商鋪 29商務樓、寫字樓商鋪 32交通設施商鋪 35賽睿原理 39北京商鋪（2002年） 45上海商鋪（2002年） 50廣州商鋪（2002年） 52深圳商鋪（2002年） 54商鋪概念及分類一、商鋪概念商鋪，由"市"演變而來，《說文》將"市"解釋為"集中交易之場所"，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當時東西文化、商貿交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數，商業(yè)十分繁榮。北宋商鋪和市場是分開的，首都東京（開封）是當時最大的商業(yè)中心城市。據歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪最為集中，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有。《清明上河圖》曾翔實地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。位于長江三角洲東端，北瀕長江口，南臨杭州灣的上海，明清時期僅為江蘇省的一個縣。上海的第一次崛起，是在上一世紀二、三十年代，當時的上海已成為全國最大的經濟和商業(yè)中心，遠東最大的商業(yè)中心城市。據《上海通史》記載：1933年上海共有商鋪萬戶，平均每平方公里戶，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、霞飛路（今淮海路）等商業(yè)中心街區(qū)初具雛形。根據以上對商鋪歷史的回顧，我們可以對"商鋪"做以下定義，即商鋪是經營者為顧客提供商品交易、服務及/或感受體驗的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務功能和感受體驗的功能。商鋪作為交易的場所，很容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場所。對于絕大多數人來講，理解這一點很容易。商鋪作為提供服務的場所，簡單舉例很容易理解，比如餐飲設施、美容美發(fā)設施等。消費者在這種商鋪里，通過得到經營者提供的服務，享受服務的品質。商鋪作為提供感受體驗的場所，比如電影城、KTV量販、健身設施等，消費者在這類商鋪里充分感受經營者創(chuàng)造的特別的情景、設施、氛圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經營者在此過程中實現(xiàn)收益。從商鋪的概念我們可以發(fā)現(xiàn)，商鋪已經經歷了很大的發(fā)展，已經從最初的經營物品商品，增加到經營服務商品、體驗商品的層面。很顯然，以上不同經營商品的形態(tài)將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結構、裝修方法、風格、商品類型、配套條件等。在此，對商鋪的概念做足夠的分析，有利于商鋪投資者在投資過程中做初步的判斷。二、商鋪分類從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關研究，更不要說對商鋪投資進行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對商鋪進行分類，便于讀者理解和后面對商鋪投資進行探討。

商鋪的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專業(yè)市場，以及大型購物中心等商業(yè)房地產里面，隨處可見商鋪商業(yè)設施就是由大大小小的商鋪組成。盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運營特點、投資特點都會顯著不同。在此對商鋪進行必要分類，有助于讀者對商鋪的個性化了解，以及便于后面對其進行研究。1、按照開發(fā)形式進行分類（1）、商業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

商業(yè)街過去十年在國內取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經營內容的商業(yè)街起步較早的，大多數目前已經取得了成功，有些跟風項目的經營情況卻并不好。當然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經營的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。

與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經營情況完全依賴于整個商業(yè)街的經營狀況：運營良好的商業(yè)街，其投資者大多數已經收益豐厚；運營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經營者都面臨損失。（2）、市場類商鋪在這里，我們所說的"市場"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。

市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。（3）、社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區(qū)的居民。

社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數屬于鋪位形式。（4）、住宅底層商鋪住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。

住宅底層商鋪是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產開發(fā)商充分認可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎將相對可靠，換言之，投資者的投資風險相對較小。（5）、百貨商場、購物中心商鋪百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。目前，國內有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL項目在國內多個大中城市開發(fā)建設。（6）、商務樓、寫字樓商鋪商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關注。（7）、交通設施商鋪交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。以上是按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進行的劃分。該種分類方式便于投資者對商鋪項目的類型從開發(fā)形式的角度進行理解，便于對不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解。2、按照投資價值分類商鋪作為房地產中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對于街區(qū)商業(yè)的定價應該是住宅的2倍到3倍，而對于核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達到住宅的3倍到5倍。

鑒于商鋪投資價值的重要性，下面按照商鋪的投資價值對商鋪進行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標。（1）、"都市型"商鋪--績優(yōu)股"都市型"商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價值，通常，"都市型"商鋪的客流量長期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運營收益水平較高。商鋪的商業(yè)運營水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力："都市型"商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將"都市型"商鋪稱之為商鋪中的績優(yōu)股，應該是比較貼切的。

"都市型"商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于"績優(yōu)股"商鋪，應該不會有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將意味著多少營業(yè)額！

"都市型"商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經營，體驗業(yè)態(tài)和服務業(yè)態(tài)站的比重相對比較少，這比較符合商業(yè)價值原則-在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠實現(xiàn)這一目標。（2）、"社區(qū)型"商鋪--潛力股"社區(qū)型"商鋪和我們上一部分談到的"社區(qū)型"商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為"潛力股"原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實際上，一個社區(qū)成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區(qū)就仿佛證券市場的原始股，只要項目定位準確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質疑。

需要指出的是社區(qū)商鋪價值增長的特點并不代表商鋪的價格將永遠增長。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說明的是社區(qū)商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強的開發(fā)商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達到提高市場預期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，比如單位售價最初僅萬/平方米的商鋪，最高可以賣到萬/平方米，事實上，最高售價相當于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到只有商鋪租金收入。

關于商鋪投資價值的掌控問題，本書將在后面的章節(jié)進行專門介紹。（3）、"便利型"商鋪--冷門小盤股"便利型"商鋪指用于以食品、日常生活用品等經營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為"便利型"商鋪是因為其所經營的商品均屬于"便利"類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。

"便利型"商鋪鑒于其功能性特點和所處位置特點，其經營收益并不低，屬于商鋪市場細分的類型。目前在國內有很多從事"便利型"商鋪經營的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運營商，其市場規(guī)模極大。

"便利型"商鋪，通常面積不是很大，從經營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應性較強，所以出租、轉讓、轉租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的"小盤股"特點。正所謂船的好掉頭！

之所以用"冷門"來形容"便利型"商鋪，完全因為該種商鋪屬于市場細分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價值不容小視。在后面的章節(jié)我們還將專門對其進行介紹。（4）、專業(yè)街市商鋪--高科技股專業(yè)街市商鋪指經營某類特定商品的商業(yè)街或專業(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業(yè)街或專業(yè)市場所經營的產品關系密切。

比如北京中關村海龍電子市場屬于專業(yè)經營電腦整機、電腦配件、數碼產品、存儲設備、網絡設備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經過長期成功經營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達8萬人民幣，其投資價值可見一斑。從此不難理解把專業(yè)街、市商鋪稱為商鋪"高科技股"。（5）、其他商鋪-"一般股票"其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為"一般股票"，并不是說其投資價值低，只是因為這類商鋪通常由大型投資機構、開發(fā)商進行投資開發(fā)，主要采取出租經營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項目專業(yè)性較高，投資風險不易控制。

從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發(fā)商、管理商足夠專業(yè)，對項目定位、市場規(guī)模、市場策略的判斷足夠準確，那么該類商鋪的投資收益決不會低。比如，北京國貿商城一期、二期總計商業(yè)面積達64000平方米，從規(guī)?？?，在北京激烈的商業(yè)競爭市場，顯然會面臨較大的競爭壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業(yè)設施中始終名列前茅，換言之，北京國貿商城商鋪的投資價值很高，屬于商鋪中的"績優(yōu)股"。

從上述分析可以看出，商鋪的價值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價值會得到極大地提升，可以從"一般股票"轉變成"績優(yōu)股"。只是依賴于開發(fā)商、運營商對項目準確的開發(fā)判斷，另外也需要時間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價值提升，賺取投資收益。3、按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)別進行介紹。

鋪面房，是指臨街有門面，可開設商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨百貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導致其差異性的存在。（1）、唯一性差異鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復制的唯一性優(yōu)勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的復制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢。對房地產來講，地域上唯一性優(yōu)勢意味著其良好的投資價值。（2）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異鋪位所能經營的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個專業(yè)建材大賣場里去經營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經營的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。（3）、營業(yè)時間差異鋪位的營業(yè)時間不能隨心所欲。如一個規(guī)定晚上九點打烊的百貨百貨商場，超過九點鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點生意通常不會被允許，而鋪面房就不會遇到這種情況，經營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。（4）、行業(yè)規(guī)劃調整風險差異鋪位經營范圍及經營持續(xù)性除受制于市政建設規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調整，故風險較大。在國內大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。（5）、物業(yè)運行費用差異對于整個商用物業(yè)的運行費用，如空調運行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動等費用的分攤并不由鋪位業(yè)主自己說了算。因此，鋪位的運行費用通常高于鋪面房。（6）、物業(yè)出租選擇范圍差異相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經營的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。（7）、投資風險差異時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說到底就是鋪位的過熱。因為鋪位的價格已經被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了"錢"途，嘗到了甜頭。如某市2000年開張的一個服飾市場的鋪位價格已由當初的10萬元炒到了目前的50萬元。其實，任何炒作的東西非但有風險，而且很難持久。炒得越高風險越大。不少人，懷著"一鋪養(yǎng)三代"的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入"一鋪套三代"的陷阱。而鋪面房，其價格升幅遠不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風險已經不小了。

另外，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權的炒作，其風險就更大了。（8）、炒作難易程度差異鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被"復制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時，為時已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。商鋪投資的概念和種類一、商鋪投資的概念商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風險小、回報高。鑒于上述投資特點，我們將進行商鋪購買、租賃的行為稱之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產中比較新的投資類型具有很高的市場關注率。

商鋪投資真正的市場吸引力在什么地方呢賽睿顧問認為商鋪的投資價值是商鋪投資的魅力所在。關于商鋪的投資價值在商鋪投資的特點部分將具體進行介紹二、商鋪投資種類商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，賽睿顧問在本書中按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進行分類，具體分類如下：1、商業(yè)街商鋪投資；2、市場類商鋪投資；3、社區(qū)商鋪投資；4、建筑底商商鋪投資；5、百貨商場、購物中心商鋪投資；6、商務樓、寫字樓商鋪投資；7、交通設施商鋪投資三、商鋪投資特點俗話說："家有萬貫，不如有個店面"、"一鋪養(yǎng)三代"。一般來說，一個市場繁榮的程度從當地商鋪經營的收入情況可以一目了然，而經營收入的多少會直接影響到商鋪的租金多少，可以說，商鋪的交易行情是消費市場的晴雨表。據來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價格正在不斷上漲。作為房地產的重要組成部分，商鋪和住宅產業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春?，回報率高，所以受到投資者的關注。其發(fā)展勢頭之迅猛，連業(yè)內人士都始料未及。（1）、商鋪投資的穩(wěn)定性特點業(yè)內專業(yè)人士分析認為，投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預期及長期規(guī)劃，決定了商鋪租約的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預付的付款方式使租金收取也較有保障。（2）、商鋪增值的特點商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準確地衡量，那么成功商鋪的價值卻正所謂無價。（3）、商鋪投資回報率較高與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據業(yè)內人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率曾經達15%-20%，但目前，住宅用房的投資回報率基本上下降到大約6%～8%，但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達10%～15%，有的甚至達到20%以上。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價值提升成為必然。

需要指出的是，除商鋪租金收益之外，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出，完成該商鋪的投資過程。關于這一內容，賽睿顧問將在后面章節(jié)進行專門研究。（4）、商鋪的投資潛力目前在國內，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價格之比還遠不到成熟市場情況下的4∶1～5∶1，可見商鋪價格還有較大的上漲空間商鋪投資者不可以依據此比例去套用投資操作，因為市場環(huán)境、市場供應狀況的差異等將對商鋪的價格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價格透支，這一比例更不可以參考。我國加入世貿組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務業(yè)將會出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機構、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對于商鋪的"圈地運動"。（5）、商鋪可出租、可經營，方式靈活調查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產權或經營權，然后出租給各個經營商，自己也捎帶經營，但不以經營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。據測算，目前上海市場商鋪投資的回報率為10%～14%。四、商鋪投資的主體商鋪投資的主體指投資商鋪的是個人還是機構。在此對商鋪投資的主體加以區(qū)分，完全在于商鋪投資的特殊性：并非所有商鋪都適合任何類型的投資者，可能有些商鋪適合個人投資，但有些商鋪適合機構投資。

顯然，個人商鋪投資者和機構商鋪投資者的區(qū)別并不僅僅在于資金規(guī)模上，而是由于商鋪隸屬項目的類型、規(guī)模、定位等所引發(fā)的深層區(qū)別。在后面章節(jié)將就各類商鋪的投資主體適應性做分析、介紹。五、商鋪投資的形式商鋪投資的形式主要分為購買和租賃兩種。購買和租賃也同時是其他各種房地產通常的投資形式，有極大的相似性。但仔細對商鋪投資研究可以發(fā)現(xiàn)，其中包含很多個性化的內容。（1）、商鋪購買▲商鋪上市初始交易購買商鋪上市初始交易購買，即商鋪投資者從商鋪的開發(fā)商手里購買的、尚未投入運營或盡管已經投入運營，但產權依然在開發(fā)商手里的商鋪購買形式。商鋪上市初始交易購買方式發(fā)生在商鋪投資者和開發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過程中面對的大多是擅長房地產市場運做的開發(fā)商，商鋪投資者能否透過開發(fā)商對該商業(yè)房地產項目的包裝，對該商業(yè)房地產項目的價值做出準確的判斷，目前似乎是一件并不容易的事情。商鋪投資者在此過程中的辨別能力、專業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。

眾所周知，目前北京、上海等大城市商鋪銷售價格持續(xù)盤升，而且不少勢力雄厚的商鋪投資者出手極為闊綽，那么這些城市商鋪的價格到底是否合理，自然成為商鋪投資者關注的內容。本書的核心內容就是告訴讀者、商鋪投資者如何正確、科學進行商鋪投資。

商鋪上市初始交易購買的方式所需要投入的資金多，盡管投資者可以采取銀行按揭的方式，但40%的首付款也不是一筆小數目。

我們之所以將這種商鋪購買形式稱之為"上市初始交易購買"，是因為這類商鋪購買方式就仿佛股票市場中在一級市場發(fā)行的股票在二級市場上市交易一樣，市場監(jiān)管越嚴格，市盈率控制越低，商鋪投資者越有可能拿到接近商鋪本身價值的商鋪；如果商鋪投資者屬于戰(zhàn)略投資機構，通過私幕參股的方式成為該商業(yè)房地產項目的投資商之一，那么它就可以得到類似于"原始股"的"原始商鋪"；如果該戰(zhàn)略投資機構是通過類似于股票一級市場認購的方式去買商鋪，那么因為購買的面積可能比較大，所以可以享受比較大的價格優(yōu)惠；商鋪投資者通過市場交易的方式，購買商鋪，善于市場運做的開發(fā)商完全有可能以較高的"市盈率"將商鋪賣給商鋪投資者……上述之"原始商鋪"和"一級商鋪"與股票市場的原始股、一級市場申購的股票相比喻，可能有不盡合理的地方，但商鋪上市初始交易購買和股票原始認購及一級認購有一個共同的特點，就是投資者必須對開發(fā)商、項目的具體狀況等或上市公司進行深入的研究和了解，避免最終投資失敗。以上比喻方式在此僅供投資者參考?！仲徺I二手商鋪購買，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購買商鋪的商鋪投資方式。二手購買方式發(fā)生在商鋪投資者之間，所以與原始商鋪購買方式不同。在這種商鋪購買方式中，商鋪投資者需要判斷擬購商鋪的價值，如果需要也可以委托專業(yè)商鋪咨詢機構進行指導。

在二手商鋪購買過程中，購買價格是核心的談判內容。商鋪投資者如果投資操作足夠科學、準確，那么他最終可以買到物美價廉的商鋪，就仿佛從股市上買到后來股價翻番的股票一樣；與此相反，商鋪投資者可能成了接力賽中的最后一個選手，購買后無法贏利出手，更壞的是，萬一買上"垃圾"商鋪，那么投資失敗將不可避免。（2）、商鋪租賃▲商鋪直接租賃商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產權方直接租用商鋪，目的不是為了自己經營，而是出租的投資方式。商鋪直接租賃的方式中，商鋪投資者以比較低的租金將商鋪租下來，再轉租。

進行商鋪直接租賃的投資者如果不能從商鋪產權方拿到足夠低的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑的。如果租金太高，和市場租金之間的差距不大，那么在加入市場費用及管理費用等后，極有可能發(fā)生投資虧損?！D租轉租指投資者從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式，目的也不是為了自己經營，而是為了出租的投資方式。轉租投資的情況比較少發(fā)生，而且操作難度也比較大，畢竟經過轉租后，留給投資者的利潤空間已經很少。六、商鋪投資比較商鋪投資作為當前市場關注的投資形式，其投資方式、狀態(tài)、收益能力、風險度等與其他投資品種有著很大的區(qū)別，本節(jié)將就此進行介紹。1、商鋪投資與證券投資商鋪投資作為房地產投資形式的一種，具有房地產投資普遍的低風險特點，尤其在當前國內商業(yè)房地產所處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。一方面商業(yè)房地產市場逐步走向成熟，階梯式推進商鋪的增值；另一方面，中國商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產市場的發(fā)展。以上各項因素最大限度降低商鋪的投資風險，保證了商鋪的投資收益率。

與商鋪投資相比，證券投資風險較大，投資回報較低。

2001年～2002年的兩年中，國內深圳、上海股市股指大幅下跌，2001年上證指數從2077點開盤，在2001年6月份最高觸及2245點后，就開始了漫漫"熊"途，最低探至1514點，最終跌至年底的1646點，當年，深滬股市股票跌幅普遍達40%左右；2002年上證指數從1643點開盤，最高摸高至1748點，最低探至1339點，并最終收盤至1357點，深滬股市散戶普遍發(fā)生大幅虧損，就連封閉式基金也基本上以年度虧損告終。從以上情況可以看出，國內證券市場的風險很大，投資收益率較低。

當然，我們并不是否定股市的投資收益能力，但賽睿顧問認為，對于絕大多數個人投資者來講，在中國證券市場投資賺錢的確很難，因為散戶投資者從股市賺錢等于說是和投資機構競爭操作能力，換言之，是從投資機構兜里賺錢；但商鋪投資卻屬于典型的以商業(yè)房地產市場和商業(yè)零售市場為依托，進行的產業(yè)投資。對證券投資和商鋪投資做以上對比，相信讀者能夠建立基本的對比思維。2、商鋪投資與住宅投資商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報率明顯高于住宅，在目前的市場情況下，住宅投資收益率約為8%左右，商鋪的投資收益率約為10%～15%。

另外，如前文所述，商鋪投資的穩(wěn)定性都要優(yōu)于住宅投資。商鋪的客戶租用商鋪之后往往都要進行裝修改造，并配備必要的設施，這些都意味著比較大的投入，鑒于客戶資金投入的原因，投資回收目標需要較長的租約可能商鋪一次租約的租期會達到3-5年，而且很可能租戶期望的租期更長，只是商鋪投資者考慮租金行情的原因，通常不會簽太長的租約。

當然，商鋪投資較高的回報率對商鋪投資者的專業(yè)能力有較高要求：商鋪進入市場后要面對兩級客戶，一級即經營者，另一級即消費者，兩級客戶需求無疑對商鋪有各種要求，假如投資者購買的商鋪能夠滿足以上兩級客戶需求，那么該商鋪的投資就是成功的，但事實上，達到以上兩級客戶的需求比較難，對商鋪投資者是一個考驗；住宅所面對的客戶只有一級，那就是租戶，而且用途就是居住，很顯然住宅投資對專業(yè)能力的要求相對較低。

商鋪投資者專業(yè)能力的提高就是賽睿顧問的專業(yè)價值。3、商鋪投資與寫字樓投資商鋪投資的特點及兩級客戶的需求我們已經做了介紹，不用再進行說明。

寫字樓投資的收益率就北京寫字樓市場而言，從整個市場來看，投資收益率可以達到10%左右，但問題是目前市場的供應量比較大，有些地方呈現(xiàn)飽和的狀態(tài)，而且寫字樓升值空間有限，投資對資金的要求比較高。對于一個供需均衡或飽和的市場，其投資靈活性值得商榷。

賽睿顧問認為良好的投資品種首先是有長足發(fā)展空間的品種，商鋪投資與寫字樓投資比較的話，很顯然前者屬于更有發(fā)展空間的投資類型。七、隸屬項目的運營特點不少商鋪隸屬于某個項目，在此種情況下，所隸屬項目的運營方式、運營狀態(tài)、管理水平等對該商鋪租金、價值的影響是無法避免的。

以商業(yè)街為例，如果該商業(yè)街的開發(fā)商將商業(yè)街經營的商品定義為某一類，那么這條商業(yè)街取得成功的可能性很大，商鋪的租金容易實現(xiàn)，價值可以得到提升；反之，如果開發(fā)商對商業(yè)街經營的商品無任何指導性方向，那么這樣的綜合項目取得成功的幾率相對較低，里面的商鋪也許有一天會關門。

隸屬項目經營管理的水平對商鋪價值的影響并不難理解：北京國貿商城的管理水平和國內普通百貨大廈的管理水平也可能天地之別，其商鋪的租金水平也一定是相差懸殊。八、商鋪投資的回收周期商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經營中回收投資的時間跨度。

很顯然，不同國家、地區(qū)、城市、方位的商鋪的投資價值是顯著不同的，所以在此我們只能按現(xiàn)在的市場行情，大略估計商鋪的投資回收周期，根據對北京、上海商鋪投資市場的分析，目前國內商鋪投資的回收周期約為6年到8年。九、租金收益和價值升值收益與各因素的函數租金收益與各因素的函數F，表述了租金收益和商情、客流量、"可視性"、交通條件、停車條件、硬件條件等之間的關系；價值升值收益與各因素的函數F，表述了價值升值收益與商情、商鋪初始售價，及商鋪周邊房地產發(fā)展趨勢等之間的關系。上述兩個函數從量化的角度對租金收益和價值升值進行了解釋，希望讀者能夠建立初步的概念。商業(yè)街商鋪 一、商業(yè)街商鋪類型商業(yè)街商鋪的分類可以有多種多樣：可以按照經營商品的復合程度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進行劃分，按照商業(yè)街經營的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復合商業(yè)街商鋪對經營的商品不加確定，經營者可以按照自己的設想去隨意經營，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。

需要指出的是，專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個商業(yè)街經營商品的統(tǒng)一性特點，整個商業(yè)街的市場成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商對整個商業(yè)街恰當進行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結論：專業(yè)商業(yè)街從運營成本的角度符合市場規(guī)律和競爭規(guī)律。另外，因為專業(yè)商業(yè)街經營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設計的復雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因為商業(yè)街的規(guī)劃設計不合理，最終對整個項目的運營發(fā)生負面影響的情況。

就復合商業(yè)街來講，因為經營商品沒有統(tǒng)一性、協(xié)調性，所以開發(fā)商對項目的市場宣傳所能帶給經營者的利益相對較少，這一點并不符合競爭規(guī)則。除此因素以外，復合商業(yè)街的規(guī)劃設計難度較高，開發(fā)商操作不當，就會發(fā)生因投資者、經營者不認同項目的規(guī)劃設計方案而導致的項目失敗，也會發(fā)生因項目市場成本太高，引起的競爭力降低的情況。

復合商業(yè)街在國內成功的案例很多，但基本上都屬于經過幾十年市場長期錘煉的品牌化商業(yè)房地產綜合形式。北京的王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的復合商業(yè)街形式，另外它們都經過了長期的市場培育，在國內已經成為耳熟能詳的商業(yè)品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的。

需要指出的是，國內一些政府機構、投資商近年來試圖通過運做，在大中城市打造復合商業(yè)街的形態(tài)，賽睿顧問認為這種努力有不切實際的地方，運做成功的幾率很小，或者要想運做成功，是不可以采取短期投資行為的，如果投資商接受長達十幾年，甚至幾十年的投資回收周期，那么投資大型復合商業(yè)街的方案才是可行的。

復合商業(yè)街在大城市往往已經形成了幾個有市場影響力的項目，所以市場競爭的壓力已經很大，如果再想新建其他復合商業(yè)街項目，無疑市場風險會比較大。對于中小城市來講，復合商業(yè)街在有的城市尚處在初始發(fā)展階段，甚至是第一個當地的復合商業(yè)街項目，這種情況下，項目的風險相對比較低，但是必須謹慎判斷項目的規(guī)模、定位等。二、專業(yè)商業(yè)街商鋪的特點（1）商業(yè)街規(guī)模特點規(guī)模大小不一，和經營的商品的類型有關，比如，經營服裝的商業(yè)街和經營建材的商業(yè)街其規(guī)?？赡軙休^大的差別。北京的"女人街"屬于典型的女性服裝商業(yè)街，每個獨立的"女人街"規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠遠超過一萬平米，達到近十萬平方米。商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經營的商品適合的經營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經營困境。（2）商業(yè)街規(guī)劃設計特點沿街兩側布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產生疲勞、厭倦的感覺。

一個商業(yè)街項目到底如何進行規(guī)劃設計，如何把握規(guī)劃設計準則，對于開發(fā)商來講是一個重要的問題。（3）商業(yè)街名稱特點專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經營的商品類型兩大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名稱就準確包含了位置元素"三里屯"，和經營商品類型元素"酒吧"，這樣的例子不勝枚舉。正如我們在前文所談到的，專業(yè)商業(yè)街會節(jié)省商鋪經營者的市場成本，從北京三里屯酒吧街的例子不難理解，消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費決策。另外，位于北京西三環(huán)至西四環(huán)、由北京世紀金源投資集團集團開發(fā)的金源大酒店"不夜城"，消費者從其名稱就可以很容易搞清楚該商業(yè)街項目的位置及可以提供的服務等。（4）專業(yè)商業(yè)街商鋪特點商鋪的形式有些專業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式，如北京三里屯酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如北京"女人街"；其他專業(yè)商業(yè)街采取鋪位、鋪面結合的方式，如北京十里河建材街。

鋪面形式對商鋪投資者而言意味著高售價、高租金和高收益，但對于商鋪開發(fā)商來講，卻意味著可開發(fā)面積減少。物品購買業(yè)態(tài)商品商業(yè)街因為針對的客戶群廣泛，所以很少采取鋪面形式，這樣可以建設更多鋪位；服務業(yè)態(tài)、體驗業(yè)態(tài)商業(yè)街則恰好相反，主要采取鋪面方式。需要關注的是，凡是采取鋪面形式的專業(yè)商業(yè)街，整個街取得成功的比例很高。投資回報形式出租經營為主要投資回報形式。個別商業(yè)街的商鋪采取出售的方式。有些專業(yè)商業(yè)街鑒于銷售手續(xù)不容易拿到，開發(fā)商采取商鋪一定年限使用權出售的方式。三、復合商業(yè)街的特點（1）商業(yè)街規(guī)模特點復合商業(yè)街大多數規(guī)模龐大。無論北京的王府井商業(yè)街，還是上海南京路，都是商業(yè)"巨無霸"，沿街商業(yè)房地產開發(fā)面積達幾十萬平方米。

新開發(fā)復合商業(yè)街的規(guī)模決策對開發(fā)商是一個考驗，如果開發(fā)面積太大，超過了市場需求，開發(fā)商很容易失敗。（2）商業(yè)街規(guī)劃設計特點沿街兩側布置，大多數為多層建筑，長度往往比較長（有的復合商業(yè)街長度達到2~3公里）。

復合商業(yè)街規(guī)模龐大，對規(guī)劃設計的水平有較高要求。設計商必須合理、科學考慮交通組織、停車場規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導概念等問題，如果上述問題未予考慮，或考慮的不夠充分，輕者影響項目功能，嚴重的話，會導致項目失敗。

拿北京平安大街為例，這條街初始規(guī)劃目標是建成一條老北京特色街，但其最終的發(fā)展情況令人失望。發(fā)生以上情況的原因何在賽睿顧問認為該項目的規(guī)劃設計問題比較大，首先是未充分考慮停車問題，沒有足夠的停車位，絕大多數商家都無法正常經營；另外這條街的寬度是按照交通干道的標準確定的，所以與商業(yè)經營的功能需求有很大沖突。以上兩個原因中的任何一個都會直接導致項目失敗。（3）商業(yè)街名稱特點復合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在的位置。

既然復合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在位置的地名，那么這個地名的品牌價值需要很高，至少比較高，否則，開發(fā)商在項目運營過程中，將面臨極大的難度。一個很陌生的、新開發(fā)的復合商業(yè)街，其市場前景值得商鋪投資者謹慎考慮。（4）復合商業(yè)街商鋪的特點商鋪的形式主要是鋪位，鋪面商鋪數量較少。在運營成熟的復合商業(yè)街，鋪面商鋪的價值極高。如果有人在北京王府井商業(yè)街擁有鋪面房的話，大家一定確信，這個房東一定收益頗豐。投資回收形式主要采取出租經營的方式。有些很大規(guī)模的復合商業(yè)街往往將沿街的土地出讓給不同的開發(fā)商，由不同的開發(fā)商各自開發(fā)。這種多家開發(fā)商共同開發(fā)大規(guī)模商業(yè)街的情況，商鋪投資者不僅要考慮擬投資項目的個案情況，而且要考慮商業(yè)街整體的規(guī)劃等問題。

也有一些新建復合商業(yè)街采取出售經營的方式。如果該類商業(yè)街是一個沒有歷史鋪墊的項目，這類項目的投資風險比較大。四、商業(yè)街商鋪投資策略專業(yè)商業(yè)街商鋪不僅適合機構進行投資，也適合個人投資者。商鋪的出售面積整體較小，所需要投入的資金數量不是很大，其投資風險相對較低。租金收益水平尚可，有較大的價值升值空間，但商鋪的自主權不高。

復合商業(yè)街商鋪適合機構投資者和個人投資者進行投資，預期投資收益無論是租金收益還是價值升值收益都比較高，但因為復合商業(yè)街的市場打造、成熟受較多因素影響，所以投資風險也比較高，投資周期比較長，建議個人投資者謹慎對待該種投資品種。市場類商鋪一、市場類商鋪的類型市場類商鋪的分類和商業(yè)街商鋪的分類類似，可以有多種多樣。按照市場經營的商品是單一類別，還是綜合類型，我們將市場類商鋪分為專業(yè)市場商鋪和綜合市場商鋪。專業(yè)市場商鋪往往集中經營某一類（種）商品，如建材市場、電子市場等；綜合市場商鋪經營的商品雖然有范圍，但基本上覆蓋的是某一大類商品，如北京萬通新世界商品交易市場等。

需要指出的是，鑒于專業(yè)市場類商鋪經營商品的統(tǒng)一性特點，整個市場的營銷成本比較低，只要該市場的開發(fā)商對整個市場的定位準確，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結論：專業(yè)市場商鋪的運營成本比較低。另外，因為專業(yè)市場商鋪經營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設計的復雜程度較低，開發(fā)商比較好完成項目合理規(guī)劃問題。

就綜合市場來講，因為經營商品沒有統(tǒng)一性，所以開發(fā)商對項目的市場宣傳所能帶給經營者的利益相對較少。除此因素以外，綜合市場的規(guī)劃設計難度相對專業(yè)市場而言較高，對開發(fā)商的專業(yè)能力有要求。二、專業(yè)市場商鋪的特點（1）專業(yè)市場規(guī)模特點規(guī)模大小和經營的商品的類型沒有關系，往往和市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實力以及市場經營的方式等因素密不可分。

比如，同樣是電子市場，專業(yè)經營電腦、配件、耗材及輔助設備北京中關村的海龍電子市場，規(guī)模龐大；而位于北京東南三環(huán)的"億客隆南城電子總匯"則規(guī)模較小，其規(guī)模差別的原因在于中關村和北京南城電子消費市場需求的差別。

不同實力的投資商即使在同一個地區(qū)，投資建設同樣類型的專業(yè)市場，專業(yè)市場的規(guī)模也會差別很大，當然贏利能力也會差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。

經營同樣商品的專業(yè)市場，批發(fā)、零售的投資形式對其規(guī)模的影響很大。比如位于北京南城沙子口的辦公用品批發(fā)市場，其規(guī)模約1萬平方米，專業(yè)批發(fā)辦公所需各類用品，在北京有很高的知名度，這種規(guī)模對于辦公用品零售來講一定是不恰當的。（2）專業(yè)市場規(guī)劃設計特點專業(yè)市場的規(guī)劃設計并不復雜，開發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或/并分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照"島"型布置。

步行街的長度建議不要太長，超過600米，消費者同樣可能產生疲勞、厭倦的感覺。（3）專業(yè)市場名稱特點專業(yè)市場的名稱體現(xiàn)所在的位置和所經營的商品類型兩大要素。這種名稱方式可以給消費者提供盡可能多的信息。（4）、專業(yè)市場商鋪的特點▲商鋪的形式

專業(yè)市場商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式?！顿Y回收形式

專業(yè)市場商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內容可以看出，專業(yè)市場商鋪的投資回收形式差別較大。

比如，東方家園、英國百安居、德國歐蓓德都屬于專營家居建材用品的專業(yè)市場，這類專業(yè)市場基本上都是由經營商統(tǒng)一經營管理；北京沙子口辦公用品批發(fā)市場，屬于批發(fā)類專業(yè)市場，經營商采取出租經營的方式；北京碧溪家居廣場也屬于專業(yè)市場，開發(fā)商就采取商鋪出售、經營商接受業(yè)主委托統(tǒng)一經營管理的方式。

需要指出的是，進行商鋪投資的投資者在選擇專業(yè)市場商鋪的時候，需要對商鋪的投資形式進行深入了解，而且專業(yè)市場的規(guī)模越大，項目的管理對商鋪價值的影響力越大。三、綜合市場的特點（1）綜合市場規(guī)模的特點綜合市場的規(guī)模有大有小。其大小受所經營商品的類型影響比較大，但賽睿顧問認為，在同等運做條件下，綜合市場的競爭力比專業(yè)市場的競爭力要差，同樣的成本可以打造出一個具有市場影響力的專業(yè)市場，但卻未必可以打造出一個經營良好的綜合市場。尤其當開發(fā)商在綜合市場開發(fā)過程中，對項目的定位不科學，市場策略缺乏創(chuàng)新時，較大規(guī)模的綜合市場將面臨風險。（2）綜合市場規(guī)劃設計特點綜合市場規(guī)劃設計的難度較高，需要解決各商品分區(qū)的功能協(xié)調問題，也需要解決各商品分區(qū)自身的功能需要問題，還需要解決總體客流引導、貨物流疏導等問題，這些對規(guī)劃設計單位的市場意識有很高要求，設計師不可以簡單只從建筑的角度確定設計方案。

北京萬通新世界商品交易市場屬于綜合市場類型，所經營的產品包括化妝用品、皮具、鐘表眼鏡、飾品、服裝、家居用品、禮品、床上用品、辦公用品、通訊設備等，產品種類繁多。管理商將該市場定位為批發(fā)中低檔生活、辦公用品的批發(fā)市場。鑒于經營的商品種類龐雜，管理商對該市場進行了合理功能分區(qū)，首先按層進行劃分，各層商品的種類與大型百貨店的布置方式類似；各層再進行區(qū)域劃分，各區(qū)域之間及區(qū)域內均利用寬2米左右的主通道和寬米左右的輔助通道連通。萬通小商品批發(fā)市場的內部設計比較擁擠，但這種擁擠的設計方式還是比較符合目標消費者的需求。

萬通的規(guī)劃設計解決的大多數是"小商品"的零售商和消費者的需求，因為是小商品，所以通道不需要太寬，里面也可以擁擠一點，但如果是經營其他類型的商品，規(guī)劃設計必然體現(xiàn)不同的技術要點。（3）綜合市場名稱特點綜合市場的名稱往往體現(xiàn)其建筑名稱或地理位置名稱，所經營的商品的類別及經營的方式等三大要素。以上信息最大限度體現(xiàn)在名稱里，便于市場推廣。（4）綜合市場商鋪的特點▲商鋪的形式

主要是鋪位，鋪面商鋪數量較少。▲投資回收形式

大多數采取出租商鋪的方式，現(xiàn)在陸續(xù)有一些項目采取商鋪銷售的方式。四、投資策略專業(yè)市場商鋪是比較適合個人投資者投資的品種，目前在商鋪投資市場以高價成交的商鋪不少出自專業(yè)市場項目。從專業(yè)市場發(fā)展情況看，無論是產品選擇、定位、規(guī)模、市場策略、管理運營，國內開發(fā)商都已經有了比較豐富的經驗，所以盡管投資收益水平未必最高，但較低投資風險下較高的投資收益率是值得選擇的。當然，專業(yè)市場商鋪投資過程中，投資者必須對專業(yè)市場項目的市場環(huán)境做出準確判斷。

綜合市場外部的市場條件是商鋪投資的核心因素，商鋪價值更多來自該綜合市場的價值，具體商鋪的個性化因素對商鋪投資價值的影響不是很大。與專業(yè)市場商鋪相比，綜合市場商鋪的投資風險相對較大。

個人商鋪投資者在投資過程中，應該謹慎對待綜合市場項目社區(qū)商鋪一、社區(qū)商鋪的類型我們在第一章中曾經按照消費者的消費行為將商業(yè)房地產分為物品業(yè)態(tài)、服務業(yè)態(tài)和體驗業(yè)態(tài)，結合社區(qū)商鋪的特點，社區(qū)商鋪可以按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區(qū)商鋪和服務型社區(qū)商鋪兩類。其中似乎少了體驗業(yè)態(tài)，這實際上是比較符合社區(qū)商鋪的經營特點的。

社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點，而且商鋪大多數投資小，容易出租、轉讓，無疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。

二、社區(qū)商鋪的特點社區(qū)商鋪作為與人們的生活密切相關的商業(yè)房地產形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風險。下面按照零售型社區(qū)商鋪和服務型社區(qū)商鋪兩個類型對社區(qū)商鋪的特點進行分析介紹。1、零售型社區(qū)商鋪（1）規(guī)模特點零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7，8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，有的話，面積也會比較小，通常20-30平方米。（2）規(guī)劃設計特點零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設計通常沒有特殊的要求：米的層高是基本要求；如果是做中型超市，規(guī)劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網太密，影響使用效率。（3）經營特點▲商鋪的形式

社區(qū)商鋪的主要形式為主要為鋪面形式?！顿Y回收形式

社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業(yè)投資機構轉化。2、服務型社區(qū)商鋪

（1）規(guī)模特點服務型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸增大的趨勢。過去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼兒園在內的其他服務設施都對商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。（2）規(guī)劃設計特點服務型社區(qū)商鋪的層高也不能低于米，柱網設計過程中要在設計安全可靠的前提下，最大限度實現(xiàn)柱子數量最少化，因為餐廳、美容美發(fā)、健身等設施對水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關要求，規(guī)劃設計過程中要對以上內容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮，上述設施越完善，今后越容易出租。（3）經營特點▲商鋪的形式

社區(qū)商鋪的形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類。

鋪面商鋪不可能進行統(tǒng)一管理，尤其當采取出售投資形式的時候，開發(fā)商不可能在經營階段，干預商鋪投資者的投資形式或經營類型，在此情況下，如果社區(qū)商鋪的規(guī)模太大，這種沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經營理念的社區(qū)商鋪項目將有可能面臨經營困局。

有些社區(qū)建設專門的社區(qū)商業(yè)樓，里面的商鋪主要是鋪位形式，這些鋪位商鋪的"可視性"肯定不如鋪面形式，但其優(yōu)點在于這種鋪位商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經營理念下，競爭力得到提升，換言之，當社區(qū)商鋪的開發(fā)商專業(yè)化水平很高時，鋪位型社區(qū)商鋪的價值未必不如鋪面社區(qū)商鋪?！顿Y回收形式

目前，不少從事服務類商鋪經營的經營商，已經逐漸在改變租用商鋪的方式，原因是多方面的：一方面，過去的餐飲業(yè)經營商、美容美發(fā)店經營商等財力不足，所以只能租用商鋪，但現(xiàn)在就不同了，很多從事服務類經營的企業(yè)、個人已經具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實，所以這些經營商會轉而選擇購買商鋪。

從上面的分析可以得出結論，服務型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。三、投資策略社區(qū)商鋪盡管目標客戶范圍大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場成熟度高，市場基礎穩(wěn)定，所以成為商業(yè)房地產投資成交熱點。尤其，如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長的空間將預示著社區(qū)商鋪價值升值空間。

社區(qū)商鋪適合機構和個人投資者投資，對個人投資者來講，由于市場風險較低，所以社區(qū)商鋪的銷售異?；鸨Ｐ枰赋龅氖?，社區(qū)商鋪的風險較低，有一個前提，就是購買商鋪時，不能被開發(fā)商的過分炒做所迷惑，不要買的太貴，以免被套老。住宅底商一、住宅底層商鋪的類型住宅底商可以按照服務區(qū)間及市場理念來劃分。下面分別對它們予以介紹。1、按照服務區(qū)間劃分按照服務區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務于內部和服務于外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。

對于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內部居民為服務對象。在功能設定上要結合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。這樣的店鋪，投資少，風險不大，資金回籠也較快。

對于服務于小區(qū)外部的商鋪，則應考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應位于交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，店鋪面積不宜過?。ㄗ詈迷冢保埃埃捌椒矫滓陨希?，主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場等，如"今日家園"、"似海怡家"、"現(xiàn)代城"的底商。2、按照市場理念劃分隨著越來越多的住宅項目進行住宅底商的開發(fā)，房地產開發(fā)商逐漸意識到住宅底商具有很大的市場潛力，但不同項目的競爭將成為今后住宅底商市場的主旋律，住宅底商項目市場運做將對住宅底商項目的成功發(fā)揮重要作用。鑒于以上原因，下面按照住宅底商項目的市場理念對住宅底商進行分類。

按照住宅底商市場運做的特點，我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。下面，分別對它們加以介紹。1）概念型住宅底商概念型住宅底商，指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項目的概念和主題包裝。從以"歐式商業(yè)步行街"概念炒作成功的"現(xiàn)代城"、"歐陸經典"，到"珠江駿景"，再到"老番街"，住宅底商一改過去純粹的配套服務功能。不過，為底商做主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少，但決不應是開發(fā)商的制勝法寶。2）潛力型住宅底商潛力型住宅底商，指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。如位于亞運村的"風林綠洲"，由于與奧運村及奧運會場館預留地毗鄰，人氣凝聚力強大，近幾年內的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地。

"潛力型"住宅底商固然前景廣闊，但同時也存在風險，無論投資者自營、出租，還是轉手出售，所面臨的最大問題將是"時間"問題，也就是商戶通常說的"養(yǎng)店鋪的時間"。因此，投資者要正確評估自身承受能力，在核算回報率時應充分考慮時間因素。3）商圈型住宅底商商圈型住宅底商，指已經形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費群體的住宅底商項目。憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅底商項目盡管價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。

商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，，投資風險相對小，回報率高。不過，需要指出的是，成熟商圈內的住宅底商，雖然位置和人氣占有絕對優(yōu)勢，但是，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設施等）也十分重要。比如北京科技會展中心，其首層店鋪的出租效果很好，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，但仍難彌補二層、三層在設計上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。

最需要指出的是，商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小，而且如果商鋪投資者不謹慎的話，很可能以過高價位購買商鋪，最終被高位"套牢"。二、住宅底商的特點住宅底商有其區(qū)別于其他商鋪形式的特點，這些特點對其經營、市場有方方面面的影響。1、建筑形式特點住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設計對居民和底商的消費者和經營者進行獨立引導，出入口獨立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。

需要指出的是，如果規(guī)劃設計不夠合理，住宅底商會一定程度影響住宅的銷售。

另外，住宅底商的規(guī)模要恰當控制，當規(guī)模超過2萬平方米以后，開發(fā)商必須對該商業(yè)房地產項目的市場環(huán)境做必要的調查和研究，不能一概用底商的簡單概念去確定項目定位、規(guī)模、市場策略等，否則項目會面臨開發(fā)困境。2、鋪面、鋪位類型住宅底商的主要類型多數是鋪面形式，少數是鋪位形式。鋪位住宅底商良好的"可視性"使其價值最大化有了可能性，這也是住宅底商引起市場關注的原因，或者說是住宅底商得到商鋪投資者青睞的原因。

有些開發(fā)商在進行住宅底商設計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商開發(fā)，可能將此住宅底商項目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的創(chuàng)新，使住宅底商的概念復雜化了，無論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進行規(guī)劃設計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨百貨商場或其他商業(yè)房地產形式，會加大項目的風險。3、經營形態(tài)特點住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。4、投資回收形態(tài)目前，越來越多的住宅底商的投資回收形態(tài)主要為底商出售形式，主要的投資者包括散戶投資者和機構投資者。長期看來，機構商鋪投資者會逐漸成為商鋪購買的主力，這會影響國內商鋪開發(fā)模式及投資模式。三、投資策略住宅底商作為市場基礎最成熟的商業(yè)房地產類型，很適合個人投資者。一方面，只要售價合理，投資風險相對比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項目規(guī)模大，居住人口消費能力強，其投資收益可以很好得到保證百貨商場、購物中心商鋪一、百貨商場商鋪的特點（1）百貨商場規(guī)模特點百貨商場規(guī)模通常在2萬平方米左右，比如北京賽特購物中心的面積為萬平方米。（2）百貨商場規(guī)劃設計特點百貨商場通常采用3-5層的多層建筑，不需要對設計荷載做過多的考慮，除過層高、柱網、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統(tǒng)在內的各種智能化系統(tǒng)之外，商場里面對消費者的有效引導，即動線布置和公共空間的設計都將是百貨商場規(guī)劃設計中的重要問題。（3）百貨商場運營特點百貨商場主要采取統(tǒng)一經營的管理模式，由運營商對項目的定位、市場策略、管理模式等進行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運做。統(tǒng)一經營的管理模式有利于打造項目的品牌價值，便于提升項目的競爭力。（4）百貨商場商鋪特點▲商鋪的形式

百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式，個別百貨商場會將一層某些或某個鋪面出租或出售給商家，比如賓利汽車租用北京賽特購物中心一層的鋪面做汽車展示，寶馬汽車租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等?！顿Y回收形式

百貨商場鋪位商鋪有的是專賣店的形式，從空間上相對獨立；部分是采取柜臺的方式；大部分采取開放空間內專賣區(qū)的形式，各個品牌銷售區(qū)只是通過地塊的劃分有所區(qū)別。百貨商場鋪位絕大多數采取出租或按照營業(yè)額流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成結合的方式。二、購物中心商鋪的特點（1）購物中心規(guī)模特點第一章中已經對購物中心的規(guī)模進行了深入介紹，在此不做重復說明。但目前在國內大型商業(yè)房地產開發(fā)領域，極富市場感召力的超級購物中心SHOPPINGMALL項目值得商鋪投資者首先對它們建立基本的了解，有助于商鋪投資者辨析市場機會，規(guī)避投資風險。（2）購物中心規(guī)劃設計特點購物中心規(guī)劃設計所牽涉到的技術內容很多，賽睿顧問在《中國超級購物中心SHOPPINGMALL投資開發(fā)指南》一書中，對此進行了深入的分析，在此僅做概要性介紹。

購物中心項目的規(guī)劃設計包括購物中心項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。項目規(guī)劃與設計對于項目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設計、及城市環(huán)境設計，將決定購物中心項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。

購物中心規(guī)劃設計必須體現(xiàn)設計師的建筑美學概念和市場概念，如果不能實現(xiàn)這樣的目標，無疑其設計是失敗的，投資商、開發(fā)商將承受因此造成的損失。

也許讀者會提出問題，為什么規(guī)劃設計對購物中心如此重要原因很簡單，購物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復合程度極高，客流量大，所面對的兩級客戶零售商、消費者有復雜的需求組合，這些對購物中心的規(guī)劃設計提出了要求。

總之，購物中心的規(guī)劃設計體現(xiàn)的是建筑美學概念和市場理念的充分結合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復雜需求，這些就是購物中心規(guī)劃設計的特點。（3）購物中心運營特點絕大多數購物中心采取運營商統(tǒng)一出租經營的管理方式，很少購物中心采取出售商鋪的方式。購物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。

當然有一些開發(fā)商可能會碰到這種情況：看好某個購物中心項目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項目整體出售給投資機構，首先解決開發(fā)資金需求，在項目建設完成并投入運營后，再回購的方式進行購物中心開發(fā)。這種購物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對的主要客戶對象是投資機構，較少散戶投資者。（4）購物中心商鋪的特點▲商鋪的形式

購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾完平方米不等?！顿Y回收形式

購物中心牽涉到的經營業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專賣店、娛樂設施、餐飲設施等。不同規(guī)模的購物中心里面的業(yè)態(tài)類型有多有少，其中超級購物中心SHOPPINGMALL里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。以上各種經營業(yè)態(tài)的經營商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購物中心重要的組成部分，往往有一定的獨立性，每個的面積規(guī)模在萬-2萬平方米之間；半主力店、專賣店、餐飲、娛樂等設施基本上都以獨立鋪位商鋪的形式分布其中。

購物中心里面的商鋪主要采取出租的方式，有些運營商會采取按照經營流水提成的方式，或者采取租金和提成、結合的方式。三、投資策略百貨商場類商鋪投資比較適合投資機構，投資機構的優(yōu)勢可以在百貨商場的開發(fā)、建設、管理過程中得到比較充分的發(fā)揮。

購物中心商鋪主要適合投資機構，畢竟該類項目規(guī)模龐大，無論是項目定位、規(guī)模、市場策略、開發(fā)建設、運營管理等各種問題都需要采取系統(tǒng)化運做，而系統(tǒng)化運做正是投資機構的長處。即使有些購物中心項目由于資金原因，不得不采取商鋪出售的方式，那么開發(fā)商必須選擇有效的操作方案，一方面，吸引個人投資者進來，另一方面，考慮管理商"返租"等方式，以最大限度保證項目經營管理的整體性。

對于個人投資者來講，購物中心商鋪的投資風險相對比較高，雖然這些項目一旦成功，所創(chuàng)造的價值升值會比較大，但該類項目面對市場成熟問題，以及競爭市場環(huán)境等問題，風險始終相伴商務樓、寫字樓商鋪一、商務樓、寫字樓商鋪的類型商務樓、寫字樓商鋪可以按照商鋪項目在整個建筑中的規(guī)模進行劃分，分為兩大類：底商商鋪項目和零散商鋪。前者，開發(fā)商是將底層個別樓層或多個樓層整體作為商業(yè)用途；而后者，開發(fā)商只是將底層各樓層中部分建筑面積做商業(yè)用途。

商務樓、寫字樓底商商鋪和住宅底商商鋪有明顯的共同點，即都是以上面住戶、租戶為目標客戶群；不同點在于，商務樓、寫字樓底商商鋪的定位基本上都高于住宅底商的定位。比如北京王府飯店世界精品街匯萃世界一線品牌，北京豐聯(lián)廣場上面是寫字樓，下面四層是商業(yè)，以高檔專賣店、知名特色餐飲設施和銀行為主要租戶等。二、商務樓、寫字樓底商商鋪項目的特點1）建筑形式特點商務樓、寫字樓底商商鋪項目指開發(fā)商將酒店、商住公寓、俱樂部、會所、寫字樓等底層（可能包括一層、二層、三層和/或地下層）部分大規(guī)模用做底層商鋪項目的發(fā)展，規(guī)模大，牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業(yè)組合等問題，所有商鋪作為一個完整的商業(yè)項目的內容而存在。

北京的王府飯店、北京豐聯(lián)廣場、北京時代廣場、北京嘉里中心底層商業(yè)都屬于大規(guī)模商務樓、寫字樓底商商鋪項目，面積規(guī)模比較大，項目本身具有很強的市場吸引力，其主要客戶范圍已經超越了上面住戶、租戶，而是通過其市場運做將周邊、甚至所在城市的某個消費階層覆蓋進來。

北京國貿商城實際上就是一個典型的商務樓、寫字樓底商商鋪項目，只是規(guī)模宏大，人們更多把它當作是一個城市中心購物中心項目，其建筑形式，以及后面要談到的經營形態(tài)、投資回收形態(tài)都體現(xiàn)出一個徹頭徹尾的商務樓、寫字樓底商商鋪項目的特點。2）鋪面、鋪位類型商務樓、寫字樓底商商鋪項目一層會有不少屬于鋪面形式，其他樓層基本上都是鋪位形式。3）經營業(yè)態(tài)特點商務樓、寫字樓底商商鋪項目經營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者，而且國際品牌在當中占很大的比重。4）投資回收形態(tài)商務樓、寫字樓底商商鋪的投資回收形態(tài)有出租和出售兩種。對于規(guī)模超過2萬平方米以上的該類項目，只要開發(fā)商實力足夠，為了確保對整個底商商鋪項目整體運營的有效引導，建議開發(fā)商只要采取出租的方式，即使出售，也應該主要以投資機構為銷售對象。三、投資策略商鋪投資者選擇商務樓、寫字樓底商商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內部具有最好的"可視性"；選擇較好的樓層；以客流量為考慮參數，進行深入挑選；最后結合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進行購買價格或租金的洽商。

商鋪投資者選擇商務樓、寫字樓零散商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內部具有最好的"可視性"；以客流量為考慮參數，進行深入挑選；最后結合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進行購買價格或租金的洽商。

商務樓、寫字樓商鋪的規(guī)模相對比較小，但投資風險并不高，比較適合個人投資者投資。四、商務樓、寫字樓零散商鋪的特點1）建筑形式特點該類商鋪所屬的商務樓、寫字樓，商業(yè)功能不是其主要功能，里面的商鋪僅僅是為了滿足住戶、租戶等的需要，鑒于上述原因，這些零散商鋪主要集中在這些建筑的一層，數量少，規(guī)模也不大。2）鋪面、鋪位類型商務樓、寫字樓零散商鋪主要屬于鋪位形式，但鑒于這些建筑客戶的特定光顧方式，無論是寫字樓、飯店，其住戶、租戶都會從這些商鋪的門前走過，所以這些零散商鋪具有一定的鋪面的價值。3）經營業(yè)態(tài)特點商務樓、寫字樓零散商鋪的主要經營業(yè)態(tài)和底商商鋪基本相似，只是其中規(guī)模較大的經營業(yè)態(tài)出現(xiàn)的較少，而且只有個別經營業(yè)態(tài)同時出現(xiàn)在一個商務樓或寫字樓的零散商鋪里。4）投資回收形態(tài)零散商鋪規(guī)模較小的特點，實際上比較適合商鋪的功能調整，換言之，零散商鋪的經營不需要有專門的運營機構特別強調統(tǒng)一定位、統(tǒng)一的經營理念，而是由商家自己通過市場去調整，這些特點說明零散商鋪比較適合商鋪出售的投資回收方式交通設施商鋪一、交通設施內部商鋪的特點（1）規(guī)模特點交通設施內部商鋪的總體規(guī)模與該交通設施的客流量正相關，即客流量越大，內部商鋪的總體規(guī)模越大，這體現(xiàn)出市場對經營的直接影響。個案商鋪的規(guī)模整體來講以中、小型商鋪最多，中型商鋪主要用做餐飲、咖啡廳、便利店，小型商鋪主要用做專賣店、快餐店、書店等。

以北京首都國際機場為例，依托龐大的客戶流，北京首都國際機場出港前廳的幾個商鋪的面積在80-200平方米之間，主要有咖啡廳、便利店；出港后廳的商鋪包括較大規(guī)模的便利店、中餐廳，以及規(guī)模較小的專賣店，便利店的面積較大的200平方米左右，較小的80平方米左右，中餐廳的面積較大，大約500平方米。

這些商鋪成為服務于廣大乘客的重要商業(yè)設施。（2）規(guī)劃設計特點交通設施的規(guī)劃設計從屬于交通設施主要功能的規(guī)劃設計。規(guī)劃設計首先考慮整個交通設施交通功能的需求，然后才考慮包括商業(yè)配套在內的配套設施，而且通常把大大小小的商鋪布置在客流主要活動空間的周邊、沿途，一方面方便消費者，另一方面，有利于提高商鋪的"可視性"，提升商鋪的價值。（3）運營特點

交通設施內部商鋪主要的服務對象是各類乘客，乘客的需求引導商鋪的運營方向：乘客基本的飲食需求是從事餐飲生意的商鋪的主要市場基礎；乘客購買禮品的需求是各種便利店商鋪的主要市場基礎；乘客打發(fā)時光的需求是從事書刊經營的書