商鋪及商鋪投資知識(書)

商鋪及商鋪投資知識(書)商鋪及商鋪投資知識(書)商鋪及商鋪投資知識(書)xxx公司商鋪及商鋪投資知識(書)文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度目錄TOC\o"1-3"\h\z商鋪概念及分類 2一、商鋪概念 2二、商鋪分類 3商鋪投資的概念和種類 9一、商鋪投資的概念 9二、商鋪投資種類 9三、商鋪投資特點(diǎn) 9四、商鋪投資的主體 11五、商鋪投資的形式 11六、商鋪投資比較 13七、隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營特點(diǎn) 14八、商鋪投資的回收周期 14九、租金收益和價值升值收益與各因素的函數(shù) 15商業(yè)街商鋪 16市場類商鋪 20社區(qū)商鋪 23住宅底商 26百貨商場、購物中心商鋪 29商務(wù)樓、寫字樓商鋪 32交通設(shè)施商鋪 35賽睿原理 39北京商鋪（2002年） 45上海商鋪（2002年） 50廣州商鋪（2002年） 52深圳商鋪（2002年） 54商鋪概念及分類一、商鋪概念商鋪，由"市"演變而來，《說文》將"市"解釋為"集中交易之場所"，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當(dāng)時東西文化、商貿(mào)交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁榮。北宋商鋪和市場是分開的，首都東京（開封）是當(dāng)時最大的商業(yè)中心城市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪?zhàn)顬榧?，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有?！肚迕魃虾訄D》曾翔實(shí)地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。位于長江三角洲東端，北瀕長江口，南臨杭州灣的上海，明清時期僅為江蘇省的一個縣。上海的第一次崛起，是在上一世紀(jì)二、三十年代，當(dāng)時的上海已成為全國最大的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)中心，遠(yuǎn)東最大的商業(yè)中心城市。據(jù)《上海通史》記載：1933年上海共有商鋪萬戶，平均每平方公里戶，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、霞飛路（今淮海路）等商業(yè)中心街區(qū)初具雛形。根據(jù)以上對商鋪歷史的回顧，我們可以對"商鋪"做以下定義，即商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù)及/或感受體驗(yàn)的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱鏊?，很容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場所。對于絕大多數(shù)人來講，理解這一點(diǎn)很容易。商鋪?zhàn)鳛樘峁┓?wù)的場所，簡單舉例很容易理解，比如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費(fèi)者在這種商鋪里，通過得到經(jīng)營者提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。商鋪?zhàn)鳛樘峁└惺荏w驗(yàn)的場所，比如電影城、KTV量販、健身設(shè)施等，消費(fèi)者在這類商鋪里充分感受經(jīng)營者創(chuàng)造的特別的情景、設(shè)施、氛圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經(jīng)營者在此過程中實(shí)現(xiàn)收益。從商鋪的概念我們可以發(fā)現(xiàn)，商鋪已經(jīng)經(jīng)歷了很大的發(fā)展，已經(jīng)從最初的經(jīng)營物品商品，增加到經(jīng)營服務(wù)商品、體驗(yàn)商品的層面。很顯然，以上不同經(jīng)營商品的形態(tài)將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結(jié)構(gòu)、裝修方法、風(fēng)格、商品類型、配套條件等。在此，對商鋪的概念做足夠的分析，有利于商鋪投資者在投資過程中做初步的判斷。二、商鋪分類從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對它進(jìn)行有效分類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究，更不要說對商鋪投資進(jìn)行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對商鋪進(jìn)行分類，便于讀者理解和后面對商鋪投資進(jìn)行探討。

商鋪的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專業(yè)市場，以及大型購物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面，隨處可見商鋪商業(yè)設(shè)施就是由大大小小的商鋪組成。盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運(yùn)營特點(diǎn)、投資特點(diǎn)都會顯著不同。在此對商鋪進(jìn)行必要分類，有助于讀者對商鋪的個性化了解，以及便于后面對其進(jìn)行研究。1、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類（1）、商業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項(xiàng)目的經(jīng)營情況卻并不好。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。

與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況完全依賴于整個商業(yè)街的經(jīng)營狀況：運(yùn)營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶?、商鋪?jīng)營者都面臨損失。（2）、市場類商鋪在這里，我們所說的"市場"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。

市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。（3）、社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。

社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。（4）、住宅底層商鋪?zhàn)≌讓由啼?指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。

住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險相對較小。（5）、百貨商場、購物中心商鋪百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營的項(xiàng)目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL項(xiàng)目在國內(nèi)多個大中城市開發(fā)建設(shè)。（6）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。（7）、交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。以上是按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類方式便于投資者對商鋪項(xiàng)目的類型從開發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解。2、按照投資價值分類商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關(guān)心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對于街區(qū)商業(yè)的定價應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對于核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達(dá)到住宅的3倍到5倍。

鑒于商鋪投資價值的重要性，下面按照商鋪的投資價值對商鋪進(jìn)行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標(biāo)。（1）、"都市型"商鋪--績優(yōu)股"都市型"商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價值，通常，"都市型"商鋪的客流量長期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運(yùn)營收益水平較高。商鋪的商業(yè)運(yùn)營水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力："都市型"商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將"都市型"商鋪稱之為商鋪中的績優(yōu)股，應(yīng)該是比較貼切的。

"都市型"商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于"績優(yōu)股"商鋪，應(yīng)該不會有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將意味著多少營業(yè)額！

"都市型"商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營，體驗(yàn)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對比較少，這比較符合商業(yè)價值原則-在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。（2）、"社區(qū)型"商鋪--潛力股"社區(qū)型"商鋪和我們上一部分談到的"社區(qū)型"商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為"潛力股"原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實(shí)際上，一個社區(qū)成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區(qū)就仿佛證券市場的原始股，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質(zhì)疑。

需要指出的是社區(qū)商鋪價值增長的特點(diǎn)并不代表商鋪的價格將永遠(yuǎn)增長。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說明的是社區(qū)商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強(qiáng)的開發(fā)商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項(xiàng)目良好的包裝，從而達(dá)到提高市場預(yù)期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，比如單位售價最初僅萬/平方米的商鋪，最高可以賣到萬/平方米，事實(shí)上，最高售價相當(dāng)于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪?zhàn)饨穑瑯O有可能縮減到只有商鋪?zhàn)饨鹗杖搿?/p>

關(guān)于商鋪投資價值的掌控問題，本書將在后面的章節(jié)進(jìn)行專門介紹。（3）、"便利型"商鋪--冷門小盤股"便利型"商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補(bǔ)充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為"便利型"商鋪是因?yàn)槠渌?jīng)營的商品均屬于"便利"類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。

"便利型"商鋪鑒于其功能性特點(diǎn)和所處位置特點(diǎn)，其經(jīng)營收益并不低，屬于商鋪市場細(xì)分的類型。目前在國內(nèi)有很多從事"便利型"商鋪經(jīng)營的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運(yùn)營商，其市場規(guī)模極大。

"便利型"商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的"小盤股"特點(diǎn)。正所謂船的好掉頭！

之所以用"冷門"來形容"便利型"商鋪，完全因?yàn)樵摲N商鋪屬于市場細(xì)分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價值不容小視。在后面的章節(jié)我們還將專門對其進(jìn)行介紹。（4）、專業(yè)街市商鋪--高科技股專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。

比如北京中關(guān)村海龍電子市場屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經(jīng)過長期成功經(jīng)營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達(dá)8萬人民幣，其投資價值可見一斑。從此不難理解把專業(yè)街、市商鋪稱為商鋪"高科技股"。（5）、其他商鋪-"一般股票"其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為"一般股票"，并不是說其投資價值低，只是因?yàn)檫@類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項(xiàng)目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險不易控制。

從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對項(xiàng)目定位、市場規(guī)模、市場策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益決不會低。比如，北京國貿(mào)商城一期、二期總計(jì)商業(yè)面積達(dá)64000平方米，從規(guī)?？矗诒本┘ち业纳虡I(yè)競爭市場，顯然會面臨較大的競爭壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業(yè)設(shè)施中始終名列前茅，換言之，北京國貿(mào)商城商鋪的投資價值很高，屬于商鋪中的"績優(yōu)股"。

從上述分析可以看出，商鋪的價值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價值會得到極大地提升，可以從"一般股票"轉(zhuǎn)變成"績優(yōu)股"。只是依賴于開發(fā)商、運(yùn)營商對項(xiàng)目準(zhǔn)確的開發(fā)判斷，另外也需要時間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價值提升，賺取投資收益。3、按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)別進(jìn)行介紹。

鋪面房，是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨百貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。（1）、唯一性差異鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復(fù)制的唯一性優(yōu)勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢。對房地產(chǎn)來講，地域上唯一性優(yōu)勢意味著其良好的投資價值。（2）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異鋪位所能經(jīng)營的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個專業(yè)建材大賣場里去經(jīng)營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。（3）、營業(yè)時間差異鋪位的營業(yè)時間不能隨心所欲。如一個規(guī)定晚上九點(diǎn)打烊的百貨百貨商場，超過九點(diǎn)鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點(diǎn)生意通常不會被允許，而鋪面房就不會遇到這種情況，經(jīng)營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。（4）、行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險差異鋪位經(jīng)營范圍及經(jīng)營持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險較大。在國內(nèi)大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。（5）、物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用差異對于整個商用物業(yè)的運(yùn)行費(fèi)用，如空調(diào)運(yùn)行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動等費(fèi)用的分?jǐn)偛⒉挥射佄粯I(yè)主自己說了算。因此，鋪位的運(yùn)行費(fèi)用通常高于鋪面房。（6）、物業(yè)出租選擇范圍差異相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經(jīng)營的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。（7）、投資風(fēng)險差異時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說到底就是鋪位的過熱。因?yàn)殇佄坏膬r格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了"錢"途，嘗到了甜頭。如某市2000年開張的一個服飾市場的鋪位價格已由當(dāng)初的10萬元炒到了目前的50萬元。其實(shí)，任何炒作的東西非但有風(fēng)險，而且很難持久。炒得越高風(fēng)險越大。不少人，懷著"一鋪養(yǎng)三代"的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入"一鋪套三代"的陷阱。而鋪面房，其價格升幅遠(yuǎn)不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風(fēng)險已經(jīng)不小了。

另外，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權(quán)的炒作，其風(fēng)險就更大了。（8）、炒作難易程度差異鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被"復(fù)制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時，為時已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。商鋪投資的概念和種類一、商鋪投資的概念商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風(fēng)險小、回報高。鑒于上述投資特點(diǎn)，我們將進(jìn)行商鋪購買、租賃的行為稱之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類型具有很高的市場關(guān)注率。

商鋪投資真正的市場吸引力在什么地方呢賽睿顧問認(rèn)為商鋪的投資價值是商鋪投資的魅力所在。關(guān)于商鋪的投資價值在商鋪投資的特點(diǎn)部分將具體進(jìn)行介紹二、商鋪投資種類商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，賽睿顧問在本書中按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進(jìn)行分類，具體分類如下：1、商業(yè)街商鋪投資；2、市場類商鋪投資；3、社區(qū)商鋪投資；4、建筑底商商鋪投資；5、百貨商場、購物中心商鋪投資；6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪投資；7、交通設(shè)施商鋪投資三、商鋪投資特點(diǎn)俗話說："家有萬貫，不如有個店面"、"一鋪養(yǎng)三代"。一般來說，一個市場繁榮的程度從當(dāng)?shù)厣啼伣?jīng)營的收入情況可以一目了然，而經(jīng)營收入的多少會直接影響到商鋪的租金多少，可以說，商鋪的交易行情是消費(fèi)市場的晴雨表。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春?，回報率高，所以受到投資者的關(guān)注。其發(fā)展勢頭之迅猛，連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。（1）、商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析認(rèn)為，投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。（2）、商鋪增值的特點(diǎn)商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價值卻正所謂無價。（3）、商鋪投資回報率較高與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率曾經(jīng)達(dá)15%-20%，但目前，住宅用房的投資回報率基本上下降到大約6%～8%，但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達(dá)10%～15%，有的甚至達(dá)到20%以上。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價值提升成為必然。

需要指出的是，除商鋪?zhàn)饨鹗找嬷?，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出，完成該商鋪的投資過程。關(guān)于這一內(nèi)容，賽睿顧問將在后面章節(jié)進(jìn)行專門研究。（4）、商鋪的投資潛力目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場情況下的4∶1～5∶1，可見商鋪價格還有較大的上漲空間商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作，因?yàn)槭袌霏h(huán)境、市場供應(yīng)狀況的差異等將對商鋪的價格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價格透支，這一比例更不可以參考。我國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對于商鋪的"圈地運(yùn)動"。（5）、商鋪可出租、可經(jīng)營，方式靈活調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價。據(jù)測算，目前上海市場商鋪投資的回報率為10%～14%。四、商鋪投資的主體商鋪投資的主體指投資商鋪的是個人還是機(jī)構(gòu)。在此對商鋪投資的主體加以區(qū)分，完全在于商鋪投資的特殊性：并非所有商鋪都適合任何類型的投資者，可能有些商鋪適合個人投資，但有些商鋪適合機(jī)構(gòu)投資。

顯然，個人商鋪投資者和機(jī)構(gòu)商鋪投資者的區(qū)別并不僅僅在于資金規(guī)模上，而是由于商鋪隸屬項(xiàng)目的類型、規(guī)模、定位等所引發(fā)的深層區(qū)別。在后面章節(jié)將就各類商鋪的投資主體適應(yīng)性做分析、介紹。五、商鋪投資的形式商鋪投資的形式主要分為購買和租賃兩種。購買和租賃也同時是其他各種房地產(chǎn)通常的投資形式，有極大的相似性。但仔細(xì)對商鋪投資研究可以發(fā)現(xiàn)，其中包含很多個性化的內(nèi)容。（1）、商鋪購買▲商鋪上市初始交易購買商鋪上市初始交易購買，即商鋪投資者從商鋪的開發(fā)商手里購買的、尚未投入運(yùn)營或盡管已經(jīng)投入運(yùn)營，但產(chǎn)權(quán)依然在開發(fā)商手里的商鋪購買形式。商鋪上市初始交易購買方式發(fā)生在商鋪投資者和開發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過程中面對的大多是擅長房地產(chǎn)市場運(yùn)做的開發(fā)商，商鋪投資者能否透過開發(fā)商對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的包裝，對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價值做出準(zhǔn)確的判斷，目前似乎是一件并不容易的事情。商鋪投資者在此過程中的辨別能力、專業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。

眾所周知，目前北京、上海等大城市商鋪銷售價格持續(xù)盤升，而且不少勢力雄厚的商鋪投資者出手極為闊綽，那么這些城市商鋪的價格到底是否合理，自然成為商鋪投資者關(guān)注的內(nèi)容。本書的核心內(nèi)容就是告訴讀者、商鋪投資者如何正確、科學(xué)進(jìn)行商鋪投資。

商鋪上市初始交易購買的方式所需要投入的資金多，盡管投資者可以采取銀行按揭的方式，但40%的首付款也不是一筆小數(shù)目。

我們之所以將這種商鋪購買形式稱之為"上市初始交易購買"，是因?yàn)檫@類商鋪購買方式就仿佛股票市場中在一級市場發(fā)行的股票在二級市場上市交易一樣，市場監(jiān)管越嚴(yán)格，市盈率控制越低，商鋪投資者越有可能拿到接近商鋪本身價值的商鋪；如果商鋪投資者屬于戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)，通過私幕參股的方式成為該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資商之一，那么它就可以得到類似于"原始股"的"原始商鋪"；如果該戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)是通過類似于股票一級市場認(rèn)購的方式去買商鋪，那么因?yàn)橘徺I的面積可能比較大，所以可以享受比較大的價格優(yōu)惠；商鋪投資者通過市場交易的方式，購買商鋪，善于市場運(yùn)做的開發(fā)商完全有可能以較高的"市盈率"將商鋪賣給商鋪投資者……上述之"原始商鋪"和"一級商鋪"與股票市場的原始股、一級市場申購的股票相比喻，可能有不盡合理的地方，但商鋪上市初始交易購買和股票原始認(rèn)購及一級認(rèn)購有一個共同的特點(diǎn)，就是投資者必須對開發(fā)商、項(xiàng)目的具體狀況等或上市公司進(jìn)行深入的研究和了解，避免最終投資失敗。以上比喻方式在此僅供投資者參考?！仲徺I二手商鋪購買，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購買商鋪的商鋪投資方式。二手購買方式發(fā)生在商鋪投資者之間，所以與原始商鋪購買方式不同。在這種商鋪購買方式中，商鋪投資者需要判斷擬購商鋪的價值，如果需要也可以委托專業(yè)商鋪?zhàn)稍儥C(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)。

在二手商鋪購買過程中，購買價格是核心的談判內(nèi)容。商鋪投資者如果投資操作足夠科學(xué)、準(zhǔn)確，那么他最終可以買到物美價廉的商鋪，就仿佛從股市上買到后來股價翻番的股票一樣；與此相反，商鋪投資者可能成了接力賽中的最后一個選手，購買后無法贏利出手，更壞的是，萬一買上"垃圾"商鋪，那么投資失敗將不可避免。（2）、商鋪?zhàn)赓U▲商鋪直接租賃商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪，目的不是為了自己經(jīng)營，而是出租的投資方式。商鋪直接租賃的方式中，商鋪投資者以比較低的租金將商鋪?zhàn)庀聛?，再轉(zhuǎn)租。

進(jìn)行商鋪直接租賃的投資者如果不能從商鋪產(chǎn)權(quán)方拿到足夠低的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑的。如果租金太高，和市場租金之間的差距不大，那么在加入市場費(fèi)用及管理費(fèi)用等后，極有可能發(fā)生投資虧損。▲轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租指投資者從商鋪?zhàn)鈶羰稚献馍啼伒耐顿Y方式，目的也不是為了自己經(jīng)營，而是為了出租的投資方式。轉(zhuǎn)租投資的情況比較少發(fā)生，而且操作難度也比較大，畢竟經(jīng)過轉(zhuǎn)租后，留給投資者的利潤空間已經(jīng)很少。六、商鋪投資比較商鋪投資作為當(dāng)前市場關(guān)注的投資形式，其投資方式、狀態(tài)、收益能力、風(fēng)險度等與其他投資品種有著很大的區(qū)別，本節(jié)將就此進(jìn)行介紹。1、商鋪投資與證券投資商鋪投資作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風(fēng)險特點(diǎn)，尤其在當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)所處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。一方面商業(yè)房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，階梯式推進(jìn)商鋪的增值；另一方面，中國商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。以上各項(xiàng)因素最大限度降低商鋪的投資風(fēng)險，保證了商鋪的投資收益率。

與商鋪投資相比，證券投資風(fēng)險較大，投資回報較低。

2001年～2002年的兩年中，國內(nèi)深圳、上海股市股指大幅下跌，2001年上證指數(shù)從2077點(diǎn)開盤，在2001年6月份最高觸及2245點(diǎn)后，就開始了漫漫"熊"途，最低探至1514點(diǎn)，最終跌至年底的1646點(diǎn)，當(dāng)年，深滬股市股票跌幅普遍達(dá)40%左右；2002年上證指數(shù)從1643點(diǎn)開盤，最高摸高至1748點(diǎn)，最低探至1339點(diǎn)，并最終收盤至1357點(diǎn)，深滬股市散戶普遍發(fā)生大幅虧損，就連封閉式基金也基本上以年度虧損告終。從以上情況可以看出，國內(nèi)證券市場的風(fēng)險很大，投資收益率較低。

當(dāng)然，我們并不是否定股市的投資收益能力，但賽睿顧問認(rèn)為，對于絕大多數(shù)個人投資者來講，在中國證券市場投資賺錢的確很難，因?yàn)樯敉顿Y者從股市賺錢等于說是和投資機(jī)構(gòu)競爭操作能力，換言之，是從投資機(jī)構(gòu)兜里賺錢；但商鋪投資卻屬于典型的以商業(yè)房地產(chǎn)市場和商業(yè)零售市場為依托，進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)投資。對證券投資和商鋪投資做以上對比，相信讀者能夠建立基本的對比思維。2、商鋪投資與住宅投資商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報率明顯高于住宅，在目前的市場情況下，住宅投資收益率約為8%左右，商鋪的投資收益率約為10%～15%。

另外，如前文所述，商鋪投資的穩(wěn)定性都要優(yōu)于住宅投資。商鋪的客戶租用商鋪之后往往都要進(jìn)行裝修改造，并配備必要的設(shè)施，這些都意味著比較大的投入，鑒于客戶資金投入的原因，投資回收目標(biāo)需要較長的租約可能商鋪一次租約的租期會達(dá)到3-5年，而且很可能租戶期望的租期更長，只是商鋪投資者考慮租金行情的原因，通常不會簽太長的租約。

當(dāng)然，商鋪投資較高的回報率對商鋪投資者的專業(yè)能力有較高要求：商鋪進(jìn)入市場后要面對兩級客戶，一級即經(jīng)營者，另一級即消費(fèi)者，兩級客戶需求無疑對商鋪有各種要求，假如投資者購買的商鋪能夠滿足以上兩級客戶需求，那么該商鋪的投資就是成功的，但事實(shí)上，達(dá)到以上兩級客戶的需求比較難，對商鋪投資者是一個考驗(yàn)；住宅所面對的客戶只有一級，那就是租戶，而且用途就是居住，很顯然住宅投資對專業(yè)能力的要求相對較低。

商鋪投資者專業(yè)能力的提高就是賽睿顧問的專業(yè)價值。3、商鋪投資與寫字樓投資商鋪投資的特點(diǎn)及兩級客戶的需求我們已經(jīng)做了介紹，不用再進(jìn)行說明。

寫字樓投資的收益率就北京寫字樓市場而言，從整個市場來看，投資收益率可以達(dá)到10%左右，但問題是目前市場的供應(yīng)量比較大，有些地方呈現(xiàn)飽和的狀態(tài)，而且寫字樓升值空間有限，投資對資金的要求比較高。對于一個供需均衡或飽和的市場，其投資靈活性值得商榷。

賽睿顧問認(rèn)為良好的投資品種首先是有長足發(fā)展空間的品種，商鋪投資與寫字樓投資比較的話，很顯然前者屬于更有發(fā)展空間的投資類型。七、隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營特點(diǎn)不少商鋪隸屬于某個項(xiàng)目，在此種情況下，所隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營方式、運(yùn)營狀態(tài)、管理水平等對該商鋪?zhàn)饨?、價值的影響是無法避免的。

以商業(yè)街為例，如果該商業(yè)街的開發(fā)商將商業(yè)街經(jīng)營的商品定義為某一類，那么這條商業(yè)街取得成功的可能性很大，商鋪的租金容易實(shí)現(xiàn)，價值可以得到提升；反之，如果開發(fā)商對商業(yè)街經(jīng)營的商品無任何指導(dǎo)性方向，那么這樣的綜合項(xiàng)目取得成功的幾率相對較低，里面的商鋪也許有一天會關(guān)門。

隸屬項(xiàng)目經(jīng)營管理的水平對商鋪價值的影響并不難理解：北京國貿(mào)商城的管理水平和國內(nèi)普通百貨大廈的管理水平也可能天地之別，其商鋪的租金水平也一定是相差懸殊。八、商鋪投資的回收周期商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經(jīng)營中回收投資的時間跨度。

很顯然，不同國家、地區(qū)、城市、方位的商鋪的投資價值是顯著不同的，所以在此我們只能按現(xiàn)在的市場行情，大略估計(jì)商鋪的投資回收周期，根據(jù)對北京、上海商鋪投資市場的分析，目前國內(nèi)商鋪投資的回收周期約為6年到8年。九、租金收益和價值升值收益與各因素的函數(shù)租金收益與各因素的函數(shù)F，表述了租金收益和商情、客流量、"可視性"、交通條件、停車條件、硬件條件等之間的關(guān)系；價值升值收益與各因素的函數(shù)F，表述了價值升值收益與商情、商鋪初始售價，及商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢等之間的關(guān)系。上述兩個函數(shù)從量化的角度對租金收益和價值升值進(jìn)行了解釋，希望讀者能夠建立初步的概念。商業(yè)街商鋪 一、商業(yè)街商鋪類型商業(yè)街商鋪的分類可以有多種多樣：可以按照經(jīng)營商品的復(fù)合程度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進(jìn)行劃分，按照商業(yè)街經(jīng)營的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復(fù)合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營的商品不加確定，經(jīng)營者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。

需要指出的是，專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個商業(yè)街經(jīng)營商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個商業(yè)街的市場成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商對整個商業(yè)街恰當(dāng)進(jìn)行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點(diǎn)可以得出結(jié)論：專業(yè)商業(yè)街從運(yùn)營成本的角度符合市場規(guī)律和競爭規(guī)律。另外，因?yàn)閷I(yè)商業(yè)街經(jīng)營商品的品種簡單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因?yàn)樯虡I(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，最終對整個項(xiàng)目的運(yùn)營發(fā)生負(fù)面影響的情況。

就復(fù)合商業(yè)街來講，因?yàn)榻?jīng)營商品沒有統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，所以開發(fā)商對項(xiàng)目的市場宣傳所能帶給經(jīng)營者的利益相對較少，這一點(diǎn)并不符合競爭規(guī)則。除此因素以外，復(fù)合商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度較高，開發(fā)商操作不當(dāng)，就會發(fā)生因投資者、經(jīng)營者不認(rèn)同項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案而導(dǎo)致的項(xiàng)目失敗，也會發(fā)生因項(xiàng)目市場成本太高，引起的競爭力降低的情況。

復(fù)合商業(yè)街在國內(nèi)成功的案例很多，但基本上都屬于經(jīng)過幾十年市場長期錘煉的品牌化商業(yè)房地產(chǎn)綜合形式。北京的王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的復(fù)合商業(yè)街形式，另外它們都經(jīng)過了長期的市場培育，在國內(nèi)已經(jīng)成為耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的。

需要指出的是，國內(nèi)一些政府機(jī)構(gòu)、投資商近年來試圖通過運(yùn)做，在大中城市打造復(fù)合商業(yè)街的形態(tài)，賽睿顧問認(rèn)為這種努力有不切實(shí)際的地方，運(yùn)做成功的幾率很小，或者要想運(yùn)做成功，是不可以采取短期投資行為的，如果投資商接受長達(dá)十幾年，甚至幾十年的投資回收周期，那么投資大型復(fù)合商業(yè)街的方案才是可行的。

復(fù)合商業(yè)街在大城市往往已經(jīng)形成了幾個有市場影響力的項(xiàng)目，所以市場競爭的壓力已經(jīng)很大，如果再想新建其他復(fù)合商業(yè)街項(xiàng)目，無疑市場風(fēng)險會比較大。對于中小城市來講，復(fù)合商業(yè)街在有的城市尚處在初始發(fā)展階段，甚至是第一個當(dāng)?shù)氐膹?fù)合商業(yè)街項(xiàng)目，這種情況下，項(xiàng)目的風(fēng)險相對比較低，但是必須謹(jǐn)慎判斷項(xiàng)目的規(guī)模、定位等。二、專業(yè)商業(yè)街商鋪的特點(diǎn)（1）商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)規(guī)模大小不一，和經(jīng)營的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)?？赡軙休^大的差別。北京的"女人街"屬于典型的女性服裝商業(yè)街，每個獨(dú)立的"女人街"規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一萬平米，達(dá)到近十萬平方米。商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境。（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600米，消費(fèi)者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。

一個商業(yè)街項(xiàng)目到底如何進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，如何把握規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，對于開發(fā)商來講是一個重要的問題。（3）商業(yè)街名稱特點(diǎn)專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名稱就準(zhǔn)確包含了位置元素"三里屯"，和經(jīng)營商品類型元素"酒吧"，這樣的例子不勝枚舉。正如我們在前文所談到的，專業(yè)商業(yè)街會節(jié)省商鋪經(jīng)營者的市場成本，從北京三里屯酒吧街的例子不難理解，消費(fèi)者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費(fèi)決策。另外，位于北京西三環(huán)至西四環(huán)、由北京世紀(jì)金源投資集團(tuán)集團(tuán)開發(fā)的金源大酒店"不夜城"，消費(fèi)者從其名稱就可以很容易搞清楚該商業(yè)街項(xiàng)目的位置及可以提供的服務(wù)等。（4）專業(yè)商業(yè)街商鋪特點(diǎn)商鋪的形式有些專業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式，如北京三里屯酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如北京"女人街"；其他專業(yè)商業(yè)街采取鋪位、鋪面結(jié)合的方式，如北京十里河建材街。

鋪面形式對商鋪投資者而言意味著高售價、高租金和高收益，但對于商鋪開發(fā)商來講，卻意味著可開發(fā)面積減少。物品購買業(yè)態(tài)商品商業(yè)街因?yàn)獒槍Φ目蛻羧簭V泛，所以很少采取鋪面形式，這樣可以建設(shè)更多鋪位；服務(wù)業(yè)態(tài)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)商業(yè)街則恰好相反，主要采取鋪面方式。需要關(guān)注的是，凡是采取鋪面形式的專業(yè)商業(yè)街，整個街取得成功的比例很高。投資回報形式出租經(jīng)營為主要投資回報形式。個別商業(yè)街的商鋪采取出售的方式。有些專業(yè)商業(yè)街鑒于銷售手續(xù)不容易拿到，開發(fā)商采取商鋪一定年限使用權(quán)出售的方式。三、復(fù)合商業(yè)街的特點(diǎn)（1）商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)復(fù)合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大。無論北京的王府井商業(yè)街，還是上海南京路，都是商業(yè)"巨無霸"，沿街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)幾十萬平方米。

新開發(fā)復(fù)合商業(yè)街的規(guī)模決策對開發(fā)商是一個考驗(yàn)，如果開發(fā)面積太大，超過了市場需求，開發(fā)商很容易失敗。（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)沿街兩側(cè)布置，大多數(shù)為多層建筑，長度往往比較長（有的復(fù)合商業(yè)街長度達(dá)到2~3公里）。

復(fù)合商業(yè)街規(guī)模龐大，對規(guī)劃設(shè)計(jì)的水平有較高要求。設(shè)計(jì)商必須合理、科學(xué)考慮交通組織、停車場規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導(dǎo)概念等問題，如果上述問題未予考慮，或考慮的不夠充分，輕者影響項(xiàng)目功能，嚴(yán)重的話，會導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。

拿北京平安大街為例，這條街初始規(guī)劃目標(biāo)是建成一條老北京特色街，但其最終的發(fā)展情況令人失望。發(fā)生以上情況的原因何在賽睿顧問認(rèn)為該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)問題比較大，首先是未充分考慮停車問題，沒有足夠的停車位，絕大多數(shù)商家都無法正常經(jīng)營；另外這條街的寬度是按照交通干道的標(biāo)準(zhǔn)確定的，所以與商業(yè)經(jīng)營的功能需求有很大沖突。以上兩個原因中的任何一個都會直接導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。（3）商業(yè)街名稱特點(diǎn)復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在的位置。

既然復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在位置的地名，那么這個地名的品牌價值需要很高，至少比較高，否則，開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)營過程中，將面臨極大的難度。一個很陌生的、新開發(fā)的復(fù)合商業(yè)街，其市場前景值得商鋪投資者謹(jǐn)慎考慮。（4）復(fù)合商業(yè)街商鋪的特點(diǎn)商鋪的形式主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。在運(yùn)營成熟的復(fù)合商業(yè)街，鋪面商鋪的價值極高。如果有人在北京王府井商業(yè)街擁有鋪面房的話，大家一定確信，這個房東一定收益頗豐。投資回收形式主要采取出租經(jīng)營的方式。有些很大規(guī)模的復(fù)合商業(yè)街往往將沿街的土地出讓給不同的開發(fā)商，由不同的開發(fā)商各自開發(fā)。這種多家開發(fā)商共同開發(fā)大規(guī)模商業(yè)街的情況，商鋪投資者不僅要考慮擬投資項(xiàng)目的個案情況，而且要考慮商業(yè)街整體的規(guī)劃等問題。

也有一些新建復(fù)合商業(yè)街采取出售經(jīng)營的方式。如果該類商業(yè)街是一個沒有歷史鋪墊的項(xiàng)目，這類項(xiàng)目的投資風(fēng)險比較大。四、商業(yè)街商鋪投資策略專業(yè)商業(yè)街商鋪不僅適合機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資，也適合個人投資者。商鋪的出售面積整體較小，所需要投入的資金數(shù)量不是很大，其投資風(fēng)險相對較低。租金收益水平尚可，有較大的價值升值空間，但商鋪的自主權(quán)不高。

復(fù)合商業(yè)街商鋪適合機(jī)構(gòu)投資者和個人投資者進(jìn)行投資，預(yù)期投資收益無論是租金收益還是價值升值收益都比較高，但因?yàn)閺?fù)合商業(yè)街的市場打造、成熟受較多因素影響，所以投資風(fēng)險也比較高，投資周期比較長，建議個人投資者謹(jǐn)慎對待該種投資品種。市場類商鋪一、市場類商鋪的類型市場類商鋪的分類和商業(yè)街商鋪的分類類似，可以有多種多樣。按照市場經(jīng)營的商品是單一類別，還是綜合類型，我們將市場類商鋪分為專業(yè)市場商鋪和綜合市場商鋪。專業(yè)市場商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材市場、電子市場等；綜合市場商鋪經(jīng)營的商品雖然有范圍，但基本上覆蓋的是某一大類商品，如北京萬通新世界商品交易市場等。

需要指出的是，鑒于專業(yè)市場類商鋪經(jīng)營商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個市場的營銷成本比較低，只要該市場的開發(fā)商對整個市場的定位準(zhǔn)確，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點(diǎn)可以得出結(jié)論：專業(yè)市場商鋪的運(yùn)營成本比較低。另外，因?yàn)閷I(yè)市場商鋪經(jīng)營商品的品種簡單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商比較好完成項(xiàng)目合理規(guī)劃問題。

就綜合市場來講，因?yàn)榻?jīng)營商品沒有統(tǒng)一性，所以開發(fā)商對項(xiàng)目的市場宣傳所能帶給經(jīng)營者的利益相對較少。除此因素以外，綜合市場的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度相對專業(yè)市場而言較高，對開發(fā)商的專業(yè)能力有要求。二、專業(yè)市場商鋪的特點(diǎn)（1）專業(yè)市場規(guī)模特點(diǎn)規(guī)模大小和經(jīng)營的商品的類型沒有關(guān)系，往往和市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實(shí)力以及市場經(jīng)營的方式等因素密不可分。

比如，同樣是電子市場，專業(yè)經(jīng)營電腦、配件、耗材及輔助設(shè)備北京中關(guān)村的海龍電子市場，規(guī)模龐大；而位于北京東南三環(huán)的"億客隆南城電子總匯"則規(guī)模較小，其規(guī)模差別的原因在于中關(guān)村和北京南城電子消費(fèi)市場需求的差別。

不同實(shí)力的投資商即使在同一個地區(qū)，投資建設(shè)同樣類型的專業(yè)市場，專業(yè)市場的規(guī)模也會差別很大，當(dāng)然贏利能力也會差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。

經(jīng)營同樣商品的專業(yè)市場，批發(fā)、零售的投資形式對其規(guī)模的影響很大。比如位于北京南城沙子口的辦公用品批發(fā)市場，其規(guī)模約1萬平方米，專業(yè)批發(fā)辦公所需各類用品，在北京有很高的知名度，這種規(guī)模對于辦公用品零售來講一定是不恰當(dāng)?shù)?。?）專業(yè)市場規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)專業(yè)市場的規(guī)劃設(shè)計(jì)并不復(fù)雜，開發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或/并分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照"島"型布置。

步行街的長度建議不要太長，超過600米，消費(fèi)者同樣可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。（3）專業(yè)市場名稱特點(diǎn)專業(yè)市場的名稱體現(xiàn)所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。這種名稱方式可以給消費(fèi)者提供盡可能多的信息。（4）、專業(yè)市場商鋪的特點(diǎn)▲商鋪的形式

專業(yè)市場商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式?！顿Y回收形式

專業(yè)市場商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內(nèi)容可以看出，專業(yè)市場商鋪的投資回收形式差別較大。

比如，東方家園、英國百安居、德國歐蓓德都屬于專營家居建材用品的專業(yè)市場，這類專業(yè)市場基本上都是由經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營管理；北京沙子口辦公用品批發(fā)市場，屬于批發(fā)類專業(yè)市場，經(jīng)營商采取出租經(jīng)營的方式；北京碧溪家居廣場也屬于專業(yè)市場，開發(fā)商就采取商鋪出售、經(jīng)營商接受業(yè)主委托統(tǒng)一經(jīng)營管理的方式。

需要指出的是，進(jìn)行商鋪投資的投資者在選擇專業(yè)市場商鋪的時候，需要對商鋪的投資形式進(jìn)行深入了解，而且專業(yè)市場的規(guī)模越大，項(xiàng)目的管理對商鋪價值的影響力越大。三、綜合市場的特點(diǎn)（1）綜合市場規(guī)模的特點(diǎn)綜合市場的規(guī)模有大有小。其大小受所經(jīng)營商品的類型影響比較大，但賽睿顧問認(rèn)為，在同等運(yùn)做條件下，綜合市場的競爭力比專業(yè)市場的競爭力要差，同樣的成本可以打造出一個具有市場影響力的專業(yè)市場，但卻未必可以打造出一個經(jīng)營良好的綜合市場。尤其當(dāng)開發(fā)商在綜合市場開發(fā)過程中，對項(xiàng)目的定位不科學(xué)，市場策略缺乏創(chuàng)新時，較大規(guī)模的綜合市場將面臨風(fēng)險。（2）綜合市場規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)綜合市場規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度較高，需要解決各商品分區(qū)的功能協(xié)調(diào)問題，也需要解決各商品分區(qū)自身的功能需要問題，還需要解決總體客流引導(dǎo)、貨物流疏導(dǎo)等問題，這些對規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的市場意識有很高要求，設(shè)計(jì)師不可以簡單只從建筑的角度確定設(shè)計(jì)方案。

北京萬通新世界商品交易市場屬于綜合市場類型，所經(jīng)營的產(chǎn)品包括化妝用品、皮具、鐘表眼鏡、飾品、服裝、家居用品、禮品、床上用品、辦公用品、通訊設(shè)備等，產(chǎn)品種類繁多。管理商將該市場定位為批發(fā)中低檔生活、辦公用品的批發(fā)市場。鑒于經(jīng)營的商品種類龐雜，管理商對該市場進(jìn)行了合理功能分區(qū)，首先按層進(jìn)行劃分，各層商品的種類與大型百貨店的布置方式類似；各層再進(jìn)行區(qū)域劃分，各區(qū)域之間及區(qū)域內(nèi)均利用寬2米左右的主通道和寬米左右的輔助通道連通。萬通小商品批發(fā)市場的內(nèi)部設(shè)計(jì)比較擁擠，但這種擁擠的設(shè)計(jì)方式還是比較符合目標(biāo)消費(fèi)者的需求。

萬通的規(guī)劃設(shè)計(jì)解決的大多數(shù)是"小商品"的零售商和消費(fèi)者的需求，因?yàn)槭切∩唐?，所以通道不需要太寬，里面也可以擁擠一點(diǎn)，但如果是經(jīng)營其他類型的商品，規(guī)劃設(shè)計(jì)必然體現(xiàn)不同的技術(shù)要點(diǎn)。（3）綜合市場名稱特點(diǎn)綜合市場的名稱往往體現(xiàn)其建筑名稱或地理位置名稱，所經(jīng)營的商品的類別及經(jīng)營的方式等三大要素。以上信息最大限度體現(xiàn)在名稱里，便于市場推廣。（4）綜合市場商鋪的特點(diǎn)▲商鋪的形式

主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。▲投資回收形式

大多數(shù)采取出租商鋪的方式，現(xiàn)在陸續(xù)有一些項(xiàng)目采取商鋪銷售的方式。四、投資策略專業(yè)市場商鋪是比較適合個人投資者投資的品種，目前在商鋪投資市場以高價成交的商鋪不少出自專業(yè)市場項(xiàng)目。從專業(yè)市場發(fā)展情況看，無論是產(chǎn)品選擇、定位、規(guī)模、市場策略、管理運(yùn)營，國內(nèi)開發(fā)商都已經(jīng)有了比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，所以盡管投資收益水平未必最高，但較低投資風(fēng)險下較高的投資收益率是值得選擇的。當(dāng)然，專業(yè)市場商鋪投資過程中，投資者必須對專業(yè)市場項(xiàng)目的市場環(huán)境做出準(zhǔn)確判斷。

綜合市場外部的市場條件是商鋪投資的核心因素，商鋪價值更多來自該綜合市場的價值，具體商鋪的個性化因素對商鋪投資價值的影響不是很大。與專業(yè)市場商鋪相比，綜合市場商鋪的投資風(fēng)險相對較大。

個人商鋪投資者在投資過程中，應(yīng)該謹(jǐn)慎對待綜合市場項(xiàng)目社區(qū)商鋪一、社區(qū)商鋪的類型我們在第一章中曾經(jīng)按照消費(fèi)者的消費(fèi)行為將商業(yè)房地產(chǎn)分為物品業(yè)態(tài)、服務(wù)業(yè)態(tài)和體驗(yàn)業(yè)態(tài)，結(jié)合社區(qū)商鋪的特點(diǎn)，社區(qū)商鋪可以按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩類。其中似乎少了體驗(yàn)業(yè)態(tài)，這實(shí)際上是比較符合社區(qū)商鋪的經(jīng)營特點(diǎn)的。

社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點(diǎn)，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，無疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。

二、社區(qū)商鋪的特點(diǎn)社區(qū)商鋪?zhàn)鳛榕c人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風(fēng)險。下面按照零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩個類型對社區(qū)商鋪的特點(diǎn)進(jìn)行分析介紹。1、零售型社區(qū)商鋪（1）規(guī)模特點(diǎn)零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7，8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，有的話，面積也會比較小，通常20-30平方米。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)通常沒有特殊的要求：米的層高是基本要求；如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計(jì)時應(yīng)考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。（3）經(jīng)營特點(diǎn)▲商鋪的形式

社區(qū)商鋪的主要形式為主要為鋪面形式?！顿Y回收形式

社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業(yè)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。2、服務(wù)型社區(qū)商鋪

（1）規(guī)模特點(diǎn)服務(wù)型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸增大的趨勢。過去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴(kuò)店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無到有，并不斷有知名品牌健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)服務(wù)型社區(qū)商鋪的層高也不能低于米，柱網(wǎng)設(shè)計(jì)過程中要在設(shè)計(jì)安全可靠的前提下，最大限度實(shí)現(xiàn)柱子數(shù)量最少化，因?yàn)椴蛷d、美容美發(fā)、健身等設(shè)施對水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關(guān)要求，規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中要對以上內(nèi)容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮，上述設(shè)施越完善，今后越容易出租。（3）經(jīng)營特點(diǎn)▲商鋪的形式

社區(qū)商鋪的形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類。

鋪面商鋪不可能進(jìn)行統(tǒng)一管理，尤其當(dāng)采取出售投資形式的時候，開發(fā)商不可能在經(jīng)營階段，干預(yù)商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營類型，在此情況下，如果社區(qū)商鋪的規(guī)模太大，這種沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念的社區(qū)商鋪項(xiàng)目將有可能面臨經(jīng)營困局。

有些社區(qū)建設(shè)專門的社區(qū)商業(yè)樓，里面的商鋪主要是鋪位形式，這些鋪位商鋪的"可視性"肯定不如鋪面形式，但其優(yōu)點(diǎn)在于這種鋪位商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念下，競爭力得到提升，換言之，當(dāng)社區(qū)商鋪的開發(fā)商專業(yè)化水平很高時，鋪位型社區(qū)商鋪的價值未必不如鋪面社區(qū)商鋪。▲投資回收形式

目前，不少從事服務(wù)類商鋪經(jīng)營的經(jīng)營商，已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因是多方面的：一方面，過去的餐飲業(yè)經(jīng)營商、美容美發(fā)店經(jīng)營商等財力不足，所以只能租用商鋪，但現(xiàn)在就不同了，很多從事服務(wù)類經(jīng)營的企業(yè)、個人已經(jīng)具備了投資購買商鋪的實(shí)力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實(shí)，所以這些經(jīng)營商會轉(zhuǎn)而選擇購買商鋪。

從上面的分析可以得出結(jié)論，服務(wù)型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。三、投資策略社區(qū)商鋪盡管目標(biāo)客戶范圍大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場成熟度高，市場基礎(chǔ)穩(wěn)定，所以成為商業(yè)房地產(chǎn)投資成交熱點(diǎn)。尤其，如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長的空間將預(yù)示著社區(qū)商鋪價值升值空間。

社區(qū)商鋪適合機(jī)構(gòu)和個人投資者投資，對個人投資者來講，由于市場風(fēng)險較低，所以社區(qū)商鋪的銷售異常火暴。需要指出的是，社區(qū)商鋪的風(fēng)險較低，有一個前提，就是購買商鋪時，不能被開發(fā)商的過分炒做所迷惑，不要買的太貴，以免被套老。住宅底商一、住宅底層商鋪的類型住宅底商可以按照服務(wù)區(qū)間及市場理念來劃分。下面分別對它們予以介紹。1、按照服務(wù)區(qū)間劃分按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務(wù)于內(nèi)部和服務(wù)于外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。

對于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對象。在功能設(shè)定上要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。這樣的店鋪，投資少，風(fēng)險不大，資金回籠也較快。

對于服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應(yīng)位于交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，店鋪面積不宜過?。ㄗ詈迷冢保埃埃捌椒矫滓陨希饕写笮统?、各種專賣店、大型百貨商場等，如"今日家園"、"似海怡家"、"現(xiàn)代城"的底商。2、按照市場理念劃分隨著越來越多的住宅項(xiàng)目進(jìn)行住宅底商的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識到住宅底商具有很大的市場潛力，但不同項(xiàng)目的競爭將成為今后住宅底商市場的主旋律，住宅底商項(xiàng)目市場運(yùn)做將對住宅底商項(xiàng)目的成功發(fā)揮重要作用。鑒于以上原因，下面按照住宅底商項(xiàng)目的市場理念對住宅底商進(jìn)行分類。

按照住宅底商市場運(yùn)做的特點(diǎn)，我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。下面，分別對它們加以介紹。1）概念型住宅底商概念型住宅底商，指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。從以"歐式商業(yè)步行街"概念炒作成功的"現(xiàn)代城"、"歐陸經(jīng)典"，到"珠江駿景"，再到"老番街"，住宅底商一改過去純粹的配套服務(wù)功能。不過，為底商做主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實(shí)施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項(xiàng)目增色不少，但決不應(yīng)是開發(fā)商的制勝法寶。2）潛力型住宅底商潛力型住宅底商，指具有巨大市場潛力的住宅底商項(xiàng)目。相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項(xiàng)目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項(xiàng)目被眾多投資者所看好。如位于亞運(yùn)村的"風(fēng)林綠洲"，由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn)會場館預(yù)留地毗鄰，人氣凝聚力強(qiáng)大，近幾年內(nèi)的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地。

"潛力型"住宅底商固然前景廣闊，但同時也存在風(fēng)險，無論投資者自營、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是"時間"問題，也就是商戶通常說的"養(yǎng)店鋪的時間"。因此，投資者要正確評估自身承受能力，在核算回報率時應(yīng)充分考慮時間因素。3）商圈型住宅底商商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi)群體的住宅底商項(xiàng)目。憑借有利位置，抓住市場需求點(diǎn)，部分住宅底商項(xiàng)目盡管價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。

商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，，投資風(fēng)險相對小，回報率高。不過，需要指出的是，成熟商圈內(nèi)的住宅底商，雖然位置和人氣占有絕對優(yōu)勢，但是，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。比如北京科技會展中心，其首層店鋪的出租效果很好，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，但仍難彌補(bǔ)二層、三層在設(shè)計(jì)上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。

最需要指出的是，商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小，而且如果商鋪投資者不謹(jǐn)慎的話，很可能以過高價位購買商鋪，最終被高位"套牢"。二、住宅底商的特點(diǎn)住宅底商有其區(qū)別于其他商鋪形式的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)對其經(jīng)營、市場有方方面面的影響。1、建筑形式特點(diǎn)住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點(diǎn)，整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運(yùn)營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設(shè)計(jì)對居民和底商的消費(fèi)者和經(jīng)營者進(jìn)行獨(dú)立引導(dǎo)，出入口獨(dú)立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。

需要指出的是，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)不夠合理，住宅底商會一定程度影響住宅的銷售。

另外，住宅底商的規(guī)模要恰當(dāng)控制，當(dāng)規(guī)模超過2萬平方米以后，開發(fā)商必須對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場環(huán)境做必要的調(diào)查和研究，不能一概用底商的簡單概念去確定項(xiàng)目定位、規(guī)模、市場策略等，否則項(xiàng)目會面臨開發(fā)困境。2、鋪面、鋪位類型住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。鋪位住宅底商良好的"可視性"使其價值最大化有了可能性，這也是住宅底商引起市場關(guān)注的原因，或者說是住宅底商得到商鋪投資者青睞的原因。

有些開發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計(jì)時，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商開發(fā)，可能將此住宅底商項(xiàng)目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了，無論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨百貨商場或其他商業(yè)房地產(chǎn)形式，會加大項(xiàng)目的風(fēng)險。3、經(jīng)營形態(tài)特點(diǎn)住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。4、投資回收形態(tài)目前，越來越多的住宅底商的投資回收形態(tài)主要為底商出售形式，主要的投資者包括散戶投資者和機(jī)構(gòu)投資者。長期看來，機(jī)構(gòu)商鋪投資者會逐漸成為商鋪購買的主力，這會影響國內(nèi)商鋪開發(fā)模式及投資模式。三、投資策略住宅底商作為市場基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型，很適合個人投資者。一方面，只要售價合理，投資風(fēng)險相對比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項(xiàng)目規(guī)模大，居住人口消費(fèi)能力強(qiáng)，其投資收益可以很好得到保證百貨商場、購物中心商鋪一、百貨商場商鋪的特點(diǎn)（1）百貨商場規(guī)模特點(diǎn)百貨商場規(guī)模通常在2萬平方米左右，比如北京賽特購物中心的面積為萬平方米。（2）百貨商場規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)百貨商場通常采用3-5層的多層建筑，不需要對設(shè)計(jì)荷載做過多的考慮，除過層高、柱網(wǎng)、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統(tǒng)在內(nèi)的各種智能化系統(tǒng)之外，商場里面對消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，即動線布置和公共空間的設(shè)計(jì)都將是百貨商場規(guī)劃設(shè)計(jì)中的重要問題。（3）百貨商場運(yùn)營特點(diǎn)百貨商場主要采取統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式，由運(yùn)營商對項(xiàng)目的定位、市場策略、管理模式等進(jìn)行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運(yùn)做。統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式有利于打造項(xiàng)目的品牌價值，便于提升項(xiàng)目的競爭力。（4）百貨商場商鋪特點(diǎn)▲商鋪的形式

百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式，個別百貨商場會將一層某些或某個鋪面出租或出售給商家，比如賓利汽車租用北京賽特購物中心一層的鋪面做汽車展示，寶馬汽車租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等?！顿Y回收形式

百貨商場鋪位商鋪有的是專賣店的形式，從空間上相對獨(dú)立；部分是采取柜臺的方式；大部分采取開放空間內(nèi)專賣區(qū)的形式，各個品牌銷售區(qū)只是通過地塊的劃分有所區(qū)別。百貨商場鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營業(yè)額流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成結(jié)合的方式。二、購物中心商鋪的特點(diǎn)（1）購物中心規(guī)模特點(diǎn)第一章中已經(jīng)對購物中心的規(guī)模進(jìn)行了深入介紹，在此不做重復(fù)說明。但目前在國內(nèi)大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，極富市場感召力的超級購物中心SHOPPINGMALL項(xiàng)目值得商鋪投資者首先對它們建立基本的了解，有助于商鋪投資者辨析市場機(jī)會，規(guī)避投資風(fēng)險。（2）購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)所牽涉到的技術(shù)內(nèi)容很多，賽睿顧問在《中國超級購物中心SHOPPINGMALL投資開發(fā)指南》一書中，對此進(jìn)行了深入的分析，在此僅做概要性介紹。

購物中心項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括購物中心項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)對于項(xiàng)目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設(shè)計(jì)、及城市環(huán)境設(shè)計(jì)，將決定購物中心項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。

購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念和市場概念，如果不能實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)，無疑其設(shè)計(jì)是失敗的，投資商、開發(fā)商將承受因此造成的損失。

也許讀者會提出問題，為什么規(guī)劃設(shè)計(jì)對購物中心如此重要原因很簡單，購物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，客流量大，所面對的兩級客戶零售商、消費(fèi)者有復(fù)雜的需求組合，這些對購物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了要求。

總之，購物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)的是建筑美學(xué)概念和市場理念的充分結(jié)合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復(fù)雜需求，這些就是購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)的特點(diǎn)。（3）購物中心運(yùn)營特點(diǎn)絕大多數(shù)購物中心采取運(yùn)營商統(tǒng)一出租經(jīng)營的管理方式，很少購物中心采取出售商鋪的方式。購物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。

當(dāng)然有一些開發(fā)商可能會碰到這種情況：看好某個購物中心項(xiàng)目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項(xiàng)目整體出售給投資機(jī)構(gòu)，首先解決開發(fā)資金需求，在項(xiàng)目建設(shè)完成并投入運(yùn)營后，再回購的方式進(jìn)行購物中心開發(fā)。這種購物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對的主要客戶對象是投資機(jī)構(gòu)，較少散戶投資者。（4）購物中心商鋪的特點(diǎn)▲商鋪的形式

購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾完平方米不等?！顿Y回收形式

購物中心牽涉到的經(jīng)營業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專賣店、娛樂設(shè)施、餐飲設(shè)施等。不同規(guī)模的購物中心里面的業(yè)態(tài)類型有多有少，其中超級購物中心SHOPPINGMALL里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購物中心重要的組成部分，往往有一定的獨(dú)立性，每個的面積規(guī)模在萬-2萬平方米之間；半主力店、專賣店、餐飲、娛樂等設(shè)施基本上都以獨(dú)立鋪位商鋪的形式分布其中。

購物中心里面的商鋪主要采取出租的方式，有些運(yùn)營商會采取按照經(jīng)營流水提成的方式，或者采取租金和提成、結(jié)合的方式。三、投資策略百貨商場類商鋪投資比較適合投資機(jī)構(gòu)，投資機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢可以在百貨商場的開發(fā)、建設(shè)、管理過程中得到比較充分的發(fā)揮。

購物中心商鋪主要適合投資機(jī)構(gòu)，畢竟該類項(xiàng)目規(guī)模龐大，無論是項(xiàng)目定位、規(guī)模、市場策略、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理等各種問題都需要采取系統(tǒng)化運(yùn)做，而系統(tǒng)化運(yùn)做正是投資機(jī)構(gòu)的長處。即使有些購物中心項(xiàng)目由于資金原因，不得不采取商鋪出售的方式，那么開發(fā)商必須選擇有效的操作方案，一方面，吸引個人投資者進(jìn)來，另一方面，考慮管理商"返租"等方式，以最大限度保證項(xiàng)目經(jīng)營管理的整體性。

對于個人投資者來講，購物中心商鋪的投資風(fēng)險相對比較高，雖然這些項(xiàng)目一旦成功，所創(chuàng)造的價值升值會比較大，但該類項(xiàng)目面對市場成熟問題，以及競爭市場環(huán)境等問題，風(fēng)險始終相伴商務(wù)樓、寫字樓商鋪一、商務(wù)樓、寫字樓商鋪的類型商務(wù)樓、寫字樓商鋪可以按照商鋪項(xiàng)目在整個建筑中的規(guī)模進(jìn)行劃分，分為兩大類：底商商鋪項(xiàng)目和零散商鋪。前者，開發(fā)商是將底層個別樓層或多個樓層整體作為商業(yè)用途；而后者，開發(fā)商只是將底層各樓層中部分建筑面積做商業(yè)用途。

商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪和住宅底商商鋪有明顯的共同點(diǎn)，即都是以上面住戶、租戶為目標(biāo)客戶群；不同點(diǎn)在于，商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的定位基本上都高于住宅底商的定位。比如北京王府飯店世界精品街匯萃世界一線品牌，北京豐聯(lián)廣場上面是寫字樓，下面四層是商業(yè)，以高檔專賣店、知名特色餐飲設(shè)施和銀行為主要租戶等。二、商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目的特點(diǎn)1）建筑形式特點(diǎn)商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目指開發(fā)商將酒店、商住公寓、俱樂部、會所、寫字樓等底層（可能包括一層、二層、三層和/或地下層）部分大規(guī)模用做底層商鋪項(xiàng)目的發(fā)展，規(guī)模大，牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業(yè)組合等問題，所有商鋪?zhàn)鳛橐粋€完整的商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)容而存在。

北京的王府飯店、北京豐聯(lián)廣場、北京時代廣場、北京嘉里中心底層商業(yè)都屬于大規(guī)模商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目，面積規(guī)模比較大，項(xiàng)目本身具有很強(qiáng)的市場吸引力，其主要客戶范圍已經(jīng)超越了上面住戶、租戶，而是通過其市場運(yùn)做將周邊、甚至所在城市的某個消費(fèi)階層覆蓋進(jìn)來。

北京國貿(mào)商城實(shí)際上就是一個典型的商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目，只是規(guī)模宏大，人們更多把它當(dāng)作是一個城市中心購物中心項(xiàng)目，其建筑形式，以及后面要談到的經(jīng)營形態(tài)、投資回收形態(tài)都體現(xiàn)出一個徹頭徹尾的商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目的特點(diǎn)。2）鋪面、鋪位類型商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目一層會有不少屬于鋪面形式，其他樓層基本上都是鋪位形式。3）經(jīng)營業(yè)態(tài)特點(diǎn)商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國際診所、娛樂項(xiàng)目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者，而且國際品牌在當(dāng)中占很大的比重。4）投資回收形態(tài)商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的投資回收形態(tài)有出租和出售兩種。對于規(guī)模超過2萬平方米以上的該類項(xiàng)目，只要開發(fā)商實(shí)力足夠，為了確保對整個底商商鋪項(xiàng)目整體運(yùn)營的有效引導(dǎo)，建議開發(fā)商只要采取出租的方式，即使出售，也應(yīng)該主要以投資機(jī)構(gòu)為銷售對象。三、投資策略商鋪投資者選擇商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的"可視性"；選擇較好的樓層；以客流量為考慮參數(shù)，進(jìn)行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進(jìn)行購買價格或租金的洽商。

商鋪投資者選擇商務(wù)樓、寫字樓零散商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的"可視性"；以客流量為考慮參數(shù)，進(jìn)行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進(jìn)行購買價格或租金的洽商。

商務(wù)樓、寫字樓商鋪的規(guī)模相對比較小，但投資風(fēng)險并不高，比較適合個人投資者投資。四、商務(wù)樓、寫字樓零散商鋪的特點(diǎn)1）建筑形式特點(diǎn)該類商鋪所屬的商務(wù)樓、寫字樓，商業(yè)功能不是其主要功能，里面的商鋪僅僅是為了滿足住戶、租戶等的需要，鑒于上述原因，這些零散商鋪主要集中在這些建筑的一層，數(shù)量少，規(guī)模也不大。2）鋪面、鋪位類型商務(wù)樓、寫字樓零散商鋪主要屬于鋪位形式，但鑒于這些建筑客戶的特定光顧方式，無論是寫字樓、飯店，其住戶、租戶都會從這些商鋪的門前走過，所以這些零散商鋪具有一定的鋪面的價值。3）經(jīng)營業(yè)態(tài)特點(diǎn)商務(wù)樓、寫字樓零散商鋪的主要經(jīng)營業(yè)態(tài)和底商商鋪基本相似，只是其中規(guī)模較大的經(jīng)營業(yè)態(tài)出現(xiàn)的較少，而且只有個別經(jīng)營業(yè)態(tài)同時出現(xiàn)在一個商務(wù)樓或?qū)懽謽堑牧闵⑸啼伬铩?）投資回收形態(tài)零散商鋪規(guī)模較小的特點(diǎn)，實(shí)際上比較適合商鋪的功能調(diào)整，換言之，零散商鋪的經(jīng)營不需要有專門的運(yùn)營機(jī)構(gòu)特別強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一定位、統(tǒng)一的經(jīng)營理念，而是由商家自己通過市場去調(diào)整，這些特點(diǎn)說明零散商鋪比較適合商鋪出售的投資回收方式交通設(shè)施商鋪一、交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的特點(diǎn)（1）規(guī)模特點(diǎn)交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模與該交通設(shè)施的客流量正相關(guān)，即客流量越大，內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模越大，這體現(xiàn)出市場對經(jīng)營的直接影響。個案商鋪的規(guī)模整體來講以中、小型商鋪?zhàn)疃啵行蜕啼佒饕米霾惋?、咖啡廳、便利店，小型商鋪主要用做專賣店、快餐店、書店等。

以北京首都國際機(jī)場為例，依托龐大的客戶流，北京首都國際機(jī)場出港前廳的幾個商鋪的面積在80-200平方米之間，主要有咖啡廳、便利店；出港后廳的商鋪包括較大規(guī)模的便利店、中餐廳，以及規(guī)模較小的專賣店，便利店的面積較大的200平方米左右，較小的80平方米左右，中餐廳的面積較大，大約500平方米。

這些商鋪成為服務(wù)于廣大乘客的重要商業(yè)設(shè)施。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)交通設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)從屬于交通設(shè)施主要功能的規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)首先考慮整個交通設(shè)施交通功能的需求，然后才考慮包括商業(yè)配套在內(nèi)的配套設(shè)施，而且通常把大大小小的商鋪布置在客流主要活動空間的周邊、沿途，一方面方便消費(fèi)者，另一方面，有利于提高商鋪的"可視性"，提升商鋪的價值。（3）運(yùn)營特點(diǎn)

交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要的服務(wù)對象是各類乘客，乘客的需求引導(dǎo)商鋪的運(yùn)營方向：乘客基本的飲食需求是從事餐飲生意的商鋪的主要市場基礎(chǔ)；乘客購買禮品的需求是各種便利店商鋪的主要市場基礎(chǔ)；乘客打發(fā)時光的需求是從事書刊經(jīng)營的書